Interpretacja indywidualna
– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych:
- w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2, tj. uznania, że sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w przypadku nieuznania
Sprzedającego za podatnika podatku od towarów i usług – jest nieprawidłowe,
- w pozostałej części – jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
27 stycznia 2022 r. wpłynął Państwa wniosek z 27 stycznia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 11 kwietnia 2022 r. (wpływ 11 kwietnia 2022 r.).
Treść wniosku jest następująca:
Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
-
Zainteresowany będący stroną postępowania: Pan (`(...)`) (…);
-
Zainteresowany niebędący stroną postępowania: X Sp. z o.o. (`(...)`);
Opis zdarzenia przyszłego
Status Sprzedającego i informacje o nieruchomości
Sprzedający jest osobą fizyczną będącą stroną postępowania w sprawie wydania interpretacji indywidualnej zainicjowanego na skutek wniesienia niniejszego wniosku.
Sprzedający jest właścicielem zabudowanej nieruchomości położonej w (…), składającą się z działki ewidencyjnej nr (…) z obrębu (…), dla której to nieruchomości Sąd (…) prowadzi księgę wieczystą numer (…) (dalej: „Nieruchomość”).
Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym na mocy uchwały nr (…) z dnia xxx r., zgodnie z którym Nieruchomość położona jest na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną jako przeznaczenie podstawowe oraz usługi podstawowe w parterach budynków jako przeznaczenie uzupełniające oraz część Nieruchomości pod rozbudowę drogi publicznej.
Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów wydanym przez (…), według stanu na dzień xxx r. znak: (…), Nieruchomość według opisu użytków stanowi tereny mieszkaniowe oznaczone symbolem „B” oraz zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy oznaczone symbolem „Bp”.
Na Nieruchomości posadowione są następujące budynki:
a) budynek xxx o powierzchni zabudowy xxx m2,
b) budynek xxx o powierzchni zabudowy xxx m2,
c) budynek xxx o powierzchni zabudowy xxx m2.
Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej, to jest do ulicy (…).
W dniu xxx r. Sprzedający podpisał ze spółką prowadzącą działalność deweloperską (dalej: „Spółka deweloperska”) umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości (akt notarialny (…); dalej: „Umowa”). Spółka deweloperska ma zamiar wybudować na Nieruchomości zespół budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami, z garażem podziemnym oraz niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową oraz wjazdem na teren inwestycji od ulicy (…) (dalej: „Inwestycja”), a następnie sprzedaż zlokalizowanych w Inwestycji lokali. Podkreślić należy, że implikacje podatkowe związane z nabyciem Nieruchomości przez Spółkę deweloperską stanowią przedmiot oddzielnego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej. Jednocześnie jednak rozważany jest schemat transakcji, gdzie nabywcą Nieruchomości będzie X Sp. z o.o. (Zainteresowany niebędący stroną postępowania), która następnie odsprzeda część lub całość Nieruchomości Spółce deweloperskiej (więcej informacji w tym zakresie w dalszej części wniosku).
Sprzedający nigdy w przeszłości nie prowadził, jak i obecnie nie prowadzi działalności gospodarczej, nie był i nie jest zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT (podatek od towarów i usług). Przez całe swoje życie zawodowe Sprzedający nie zajmował się działalnością związaną z nabywaniem lub zbywaniem nieruchomości. Sprzedający, obecnie w wieku xxx lat, jest emerytem, który nie podejmuje działalności zawodowej. Sprzedający nie prowadzi także działalności rolniczej.
Nieruchomość stanowi majątek rodzinny Sprzedającego – została nabyta przez Sprzedającego częściowo w drodze spadku oraz częściowo w drodze darowizny w latach xxx.
Nieruchomość nie służyła kiedykolwiek prowadzeniu działalności gospodarczej. Pewna część Nieruchomości jest przedmiotem odpłatnej umowy najmu zawartej przez Sprzedającego ze Spółką deweloperską na cele inwestycji, która realizowana jest przez Spółkę deweloperską na sąsiedniej działce. Celem tego najmu jest zapewnienie przez Spółkę deweloperską zaplecza inwestycyjnego dla innej inwestycji. Ponadto, Nieruchomość nie była i nie jest przedmiotem żadnej innej odpłatnej umowy (w tym umowy dzierżawy, czy użyczenia poza wskazanym użyczeniem na rzecz Spółki deweloperskiej).
Ponadto, Sprzedający nie dokonywał z własnej inicjatywy żadnych czynności, które miałyby zwiększać wartość rynkową działki na potrzeby działań gospodarczych Sprzedającego. Tego rodzaju działania opisane powyżej podejmowane były w pewnym zakresie przez Spółkę deweloperską w celu przygotowania działki do inwestycji Spółki deweloperskiej (na bazie udzielonych z inicjatywy Spółki deweloperskiej pełnomocnictw, oświadczeń, czy porozumień). W szczególności Sprzedający nie ponosił nakładów i dokonywał ulepszeń Nieruchomości. Sprzedający nie prowadził także działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości, w tym nie korzystał z usług biura nieruchomości, pośredników czy agentów. Sprzedający nigdy nie zatrudniał i nie zatrudnia pracowników, w tym nie zatrudniał pracowników do obsługi planowanego zbycia Nieruchomości.
Sprzedający dokonał w 2004 roku jedynej sprzedaży działki rolnej nabytej w drodze darowizny przekazanej przez matkę w 1992 roku. Nieruchomość ta była niezabudowana, do momentu sprzedaży wykorzystywana na cele działalności rolnej. Przy sprzedaży powyższej nieruchomości Sprzedający nie działał w charakterze podatnika VAT, a transakcja sprzedaży nie podlegała opodatkowaniu VAT.
Postanowienia umowy oraz działania podjęte wobec nieruchomości
Spółka deweloperska wypłaciła na rzecz Sprzedającego zadatek na poczet ceny Nieruchomości.
Spółka deweloperska i Wnioskodawca, w ramach przygotowania do transakcji oraz negocjacji zbycia Nieruchomości decydowali się na zawarcie określonych porozumień, oświadczeń, czy pełnomocnictw (opisanych poniżej), które niezbędne były Spółce deweloperskiej w celu planowania procesu inwestycyjnego. Faktycznie zrealizowane zakres czynności był jednak węższy niż możliwości prawne wynikające z tych dokumentów i obejmował jedynie czynności opisane poniżej (Działania faktycznie podjęte przez spółkę deweloperską wobec Nieruchomości).
Zgodnie z Umową, transakcja sprzedaży przenosząca własność Nieruchomości na Spółkę deweloperską zostanie zawarta po spełnieniu zdefiniowanych w umowie przedwstępnej warunków, w tym m.in.:
- uzyskanie przez Spółkę deweloperską na własny koszt prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na budowę dla Inwestycji wraz z pozwoleniem na rozbiórkę budynków
i budowli posadowionych na Nieruchomości;
- uzyskanie przez Spółkę deweloperską na własny koszt prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości w zakresie
kolidującym z Inwestycją.
W związku z powyższym, Sprzedający udzielił Spółce deweloperskiej prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w celu realizacji Inwestycji, rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (tekst jednolity Dz.U. z 2019 r., poz. 1186 ze zm.) na zasadzie użyczenia.
Ponadto, Sprzedający zezwolił Spółce deweloperskiej na wejście na teren Nieruchomości w celu pobrania próbek gruntu i dokonania niezbędnych pomiarów i badań.
Sprzedający, na mocy pełnomocnictwa z dnia 26 listopada 2019 r. upoważnił radcę prawnego do wglądu w akta wszelkich toczących się obecnie oraz zakończonych postępowań administracyjnych lub sądowych, w których Sprzedający lub jego poprzednicy prawni są lub byli stronami z tytułu przysługujących im praw do Nieruchomości, a także do wglądu w:
- akta ksiąg wieczystych, prowadzonych dla Nieruchomości przechowywanych w sądzie wieczystoksięgowym i poprzedzających je ksiąg wieczystych lub hipotecznych, a także
zbiorów dokumentów prowadzonych dla Nieruchomości lub jej części,
- dokumentację Nieruchomości przechowywaną w rejestrze gruntów,
- akta postępowań administracyjnych lub sądowych związanych z Nieruchomością
oraz do uzyskania, w szczególności z ewidencji gruntów, wszelkich informacji i dokumentów dotyczących Nieruchomości.
Sprzedający, na mocy pełnomocnictwa z dnia xxx r. upoważnił pracownika Spółki deweloperskiej do wystąpienia i działania w jego imieniu przed organami administracji państwowej, samorządowej oraz jednostkami organizacyjnymi, jak również składnia oświadczeń woli, składania wniosków, zgłoszeń, oświadczeń i odbierania pism, decyzji, uzgodnień i innych dokumentów oraz podejmowania innych czynności zgodnie z uznaniem pełnomocnika.
Sprzedający udzielił pracownikowi Spółki deweloperskiej pełnomocnictwa z dnia xxx r. do reprezentowania w toku postępowań administracyjnych dotyczących Nieruchomości przed organami administracji, zwłaszcza w postępowaniach dotyczących podziału Nieruchomości oraz zaopiniowania wstępnego projektu podziału Nieruchomości. Pełnomocnictwo upoważnia pełnomocnika do uzyskiwania wszelkich dokumentów oraz informacji dotyczących Nieruchomości, zwłaszcza z ewidencji gruntów, a także do reprezentowania przed gestorami mediów w związku z procesem inwestycyjnym na Nieruchomości, uzyskiwania odpowiednich warunków technicznych oraz uzgodnień.
Sprzedający, zgodnie z pełnomocnictwem z dnia xxx r., upoważnił również pracownika Spółki deweloperskiej do złożenia w jego imieniu oświadczenia o zrzeczeniu się przez Sprzedającego jako strony postępowania prawa do wniesienia odwołania w trybie art. 127a kpa od decyzji (…) z xxx r. Pełnomocnictwo obejmuje prawo do dokonywania wszelkich czynności objętych jego zakresem, które mogą okazać się konieczne w toku postępowania, w tym składanie i uzupełnienie oświadczeń oraz odbieranie i kwitowanie dokumentów oraz reprezentowanie Sprzedającego przed organami administracji państwowej i samorządowej.
Na mocy Oświadczenia z dnia xxx r. Sprzedający wyraził zgodę, aby Spółka deweloperska we własnym imieniu:
a) wystąpiła do właściwych organów administracji publicznej, zarządców dróg lub właściwych gestorów mediów o wydanie:
- warunków technicznych, opinii, uzgodnień oraz innych decyzji niezbędnych dla realizacji Inwestycji na Nieruchomości, w tym pozwolenia na budowę Inwestycji oraz
pozwolenia na rozbiórkę budynków, budowli i urządzeń znajdujących się na Nieruchomości,
- opinii komunikacyjnych oraz warunków usunięcia kolizji,
- wszelkich postanowień, uzgodnień lub pism towarzyszących wydaniu wyżej wskazanych decyzji lub warunków,
b) wystąpiła z wnioskiem/wnioskami o wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości,
c) wystąpiła z wnioskiem/wnioskami o lokalizację zjazdów na teren Nieruchomości;
d) podejmowała wszelkie czynności, w tym składała i odbierała wszelkie oświadczenia, dokumenty lub uzgodnienia w toku postępowań wszczętych w wyniku wystąpień,
o których mowa powyżej,
e) w razie konieczności zawarła z właściwymi gestorami mediów umowy przyłączeniowe, niezbędne dla realizacji Inwestycji na Nieruchomości,
f) podejmowała wszelkie inne działania konieczne do przygotowania i realizacji Inwestycji;
g) podejmowała wszelkie czynności, w tym składała i odbierała wszelkie oświadczenia, dokumenty lub uzgodnienia w toku postępowań wszczętych w wyniku wystąpień,
o których mowa powyżej.
W przypadku niezrealizowania transakcji, koszty poniesione przez Spółkę deweloperską w związku z pozyskiwaniem wskazanych powyżej decyzji i pozwoleń nie zostaną zwrócone Spółce deweloperskiej przez Sprzedającego.
Działania faktycznie podjęte przez Spółkę deweloperską wobec Nieruchomości
Na podstawie udzielonych pełnomocnictw Spółka deweloperska wystąpiła:
- o warunki techniczne do gestorów sieci,
- z wnioskiem o pozwolenie na budowę, ze zgłoszeniem rozbiórki budynków,
- z wnioskiem o wycinkę drzew,
- z wnioskiem o podział nieruchomości.
Spółka deweloperska otrzymała pozwolenie na budowę pierwszego etapu Inwestycji, zaś postępowanie w zakresie podziału geodezyjnego Nieruchomości nadal się toczy (decyzja nie została jeszcze wydana). Plan podziału zatwierdzony przez Biuro Geodezji i Katastru Urzędu (…) przewiduje wydzielenie z Nieruchomości czterech działek.
Należy także podkreślić, że działania podejmowane przez Spółkę deweloperską, zarówno w sferze prawnej (zawierane oświadczenia, porozumienia i pełnomocnictwa), jak i faktycznej (opisane w paragrafie powyżej) podejmowane i realizowane były z inicjatywy i na rzecz interesu ekonomicznego Spółki deweloperskiej bądź X w przypadku nabycia Nieruchomości przez ten podmiot. Żadne ze wskazanych działań nie było w przeszłości dokonywane osobiście, czy też bezpośrednio przez Wnioskodawcę.
Rozbiórka budynków posadowionych na Nieruchomości nastąpi w niedługim czasie po zawarciu ostatecznej umowy przenoszącej własność Nieruchomości i będzie realizowana przez Spółkę deweloperską we własnym zakresie i z wykorzystaniem usługodawców zewnętrznych, jednak bez udziału i zaangażowania Wnioskodawcy.
Status nabywcy
X Sp. z o.o. (dalej: „Spółka” lub „Nabywca”) jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”) prowadzącym działalność w branży nieruchomości.
Jak wskazano powyżej, w dniu 26 listopada 2019 r. Sprzedający podpisał ze Spółką deweloperską Umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości. Zgodnie z aneksem 2 do Umowy z dnia 22 września 2021 r. (akt notarialny (…)), Spółce deweloperskiej przysługuje prawo do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z Umowy przedwstępnej na dowolną spółkę z grupy kapitałowej Spółki deweloperskiej lub spółkę powiązaną osobowo lub kapitałowo z którymkolwiek z czterech następujących funduszy: (…) lub spółkę utworzoną dla inwestorów ww. funduszy, z którym to funduszem albo spółką Spółka deweloperska będzie związana listem intencyjnym, porozumieniem lub umową o docelowym nabyciu Nieruchomości lub jej części. Ponadto, jeżeli przed przeniesieniem prawa własności Nieruchomości nastąpi jej podział geodezyjny, Spółka deweloperska może wyrazić chęć nabycia części Nieruchomości, jednocześnie natomiast pozostała część Nieruchomości zostanie nabyta przez opisany powyżej podmiot. Spółka deweloperska zdecydowała się związać umową o docelowym nabyciu Nieruchomości lub jej części ze spółką X Sp. z o.o. Tym samym, na mocy przedmiotowej umowy, na Spółkę mogą zostać przeniesione wszelkie prawa i obowiązki wynikające z Umowy przedwstępnej, a w konsekwencji może ona stać się nabywcą Nieruchomości od Wnioskodawcy.
W przypadku przeniesienia na rzecz Spółki wszelkich praw i obowiązków wynikających z Umowy przedwstępnej, a w konsekwencji zakupu przez Spółkę Nieruchomości od Wnioskodawcy, Spółka ma zamiar wykorzystywać nabytą Nieruchomość w prowadzonej działalności gospodarczej (opodatkowanej podatkiem VAT) poprzez dokonanie jej dalszej sprzedaży (w całości bądź w części).
X jest osobą prawną niebędącą stroną postępowania w sprawie wydania interpretacji indywidualnej zainicjowanego na skutek wniesienia niniejszego wniosku, który ma status zainteresowanego w rozumieniu art. 14r Ordynacji podatkowej, wskazaną w załączniku do wniosku o wydanie interpretacji ORD-WS/B.
Raz jeszcze podkreślić należy, że w zakresie implikacji podatkowych związanych z nabyciem Nieruchomości przez Spółkę deweloperską przygotowany został oddzielny wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, zaś przedmiot niniejszego wniosku stanowią jedynie skutki podatkowe nabycia Nieruchomości przez Spółkę.
Pozostały opis zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony przez Zainteresowanych w treści uzupełnienia wniosku z 11 kwietnia 2022 r. (wpływ 11 kwietnia 2022 r.) jako, że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i usług nie został przytoczony.
Pytania
- Czy w przypadku uznania stanowiska Sprzedającego i Nabywcy w zakresie pytania nr 1 za prawidłowe (tj. uznania, że w związku ze sprzedażą Nieruchomości Sprzedający
nie działa w charakterze podatnika VAT), przeniesienie własności Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Spółki będzie opodatkowane podatkiem od czynności
cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych) według właściwej stawki, którego ciężar poniesie Spółka jako kupujący? (pytanie oznaczone we wniosku
nr 2)
- Czy w przypadku uznania stanowiska Sprzedającego i Nabywcy w zakresie pytania nr 3 za prawidłowe (tj. uznania, że sprzedaż Nieruchomości jest objęta zwolnieniem z
VAT), sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)
Państwa stanowisko w sprawie
Ad. 1 Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku uznania stanowiska w zakresie pytania nr 1 za prawidłowe (tj. uznania, że w związku ze sprzedażą Nieruchomości Sprzedający nie działa w charakterze podatnika VAT), przeniesienie własności Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Spółki będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. b) ustawy o PCC według właściwej stawki. Na mocy art. 4 pkt 1 ustawy o PCC obowiązek podatkowy z tego tytułu będzie ciążył na nabywcy tj. Spółce.
Ad. 2 Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku uznania stanowiska w zakresie pytania nr 3 za prawidłowe (tj. uznania, że sprzedaż Nieruchomości jest objęta zwolnieniem z VAT), sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC według właściwej stawki. Na mocy art. 4 pkt 1 ustawy o PCC obowiązek podatkowy z tego tytułu będzie ciążył na nabywcy tj. Spółce. Jednakże, w przypadku gdy strony zdecydują się na opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, transakcja ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem PCC.
Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy o PCC).
Stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy o PCC nie podlegają PCC czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:
a) opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
b) zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo
do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
- umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
Z kolei zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o PCC, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy o VAT lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.
Zaznaczyć należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości, o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana VAT.
W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości PCC, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu VAT (objęta pytaniem nr 1 niniejszego wniosku).
Ewentualne objęcie przedmiotowej sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT (w przypadku gdyby Sprzedający działał w charakterze podatnika VAT) może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w PCC.
W ocenie Zainteresowanych przy sprzedaży Nieruchomości Sprzedający nie stanie się podatnikiem VAT prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT i transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.
Zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT, powyższa czynność nie będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania PCC na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC i będzie opodatkowana tym podatkiem na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC według właściwej stawki. W związku z tym podatnikiem na gruncie ustawy o PCC będzie nabywca Nieruchomości tj. Spółka.
Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 4.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy o PCC).
Stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy o PCC nie podlegają PCC czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:
a) opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
b) zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo
do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
- umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
Jak wskazano w uzasadnieniu stanowiska do pytania numer 1, w ocenie Zainteresowanych, przy sprzedaży Nieruchomości Sprzedający nie będzie działać w charakterze podatnika VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.
Jednakże, w przypadku gdyby Organ uznał, że Sprzedający działa w charakterze podatnika VAT i uznał stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 3 za prawidłowe, powyższa czynność nie będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania PCC na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC i będzie opodatkowana tym podatkiem na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC według właściwej stawki. W związku z tym podatnikiem na gruncie ustawy o PCC będzie nabywca tj. Spółka.
Jednocześnie, w przypadku gdyby Organ uznał, że Sprzedający działa w charakterze podatnika VAT i uznał stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 3 za prawidłowe, zaś strony zdecydują się na opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, taka dostawa nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Powyżej przywołano tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 14 kwietnia 2022 r. Znak: 0114-KDIP1-1.4012. 47.2022.3.MŻ.
Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 111) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:
Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.
W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.
Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów
Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:
a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu
użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
b) innych praw majątkowych − 1%.
Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.
W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Na podstawie art. 2 pkt 4 ww. ustawy:
Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:
a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo
do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
- umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.
W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.
Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Sprzedający (Zainteresowany będący stroną postępowania) zamierza sprzedać na rzecz Spółki (Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania) zabudowaną działkę.
Na Nieruchomości posadowione są następujące budynki:
a) budynek xxx o powierzchni zabudowy xxx m2,
b) budynek xxx o powierzchni zabudowy xxx m2,
c) budynek xxx o powierzchni zabudowy xxx m2.
W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 14 kwietnia 2022 r. Znak: 0114-KDIP1-1.4012.47.2022.3.MŻ, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „(…) sprzedaż zabudowanej działki nr (…) stanowić będzie czynność wykonywaną w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedający z tytułu tej transakcji będzie podatnikiem podatku VAT zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy. (…) w odniesieniu do Budynków niemieszkalnych posadowionych na Nieruchomości zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
(…) sprzedaż gruntu, na którym posadowione są ww. Budynki przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy, również objęta będzie zwolnieniem od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. (…) Zwolnienie z podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy jest fakultatywne i przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy Sprzedający i Nabywca mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy wskazanej wyżej Nieruchomości.”
Biorąc pod uwagę rozstrzygnięcie zawarte w interpretacji z zakresu podatku od towarów i usług – według którego omawiana transakcja sprzedaży przez Sprzedającego Nieruchomości opisanej we wniosku będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej – nie można zgodzić się ze stanowiskiem Zainteresowanych, odnoszącym się do pytania oznaczonego we wniosku nr 2, że w związku z tym, iż Sprzedający nie będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
W związku z powyższym w tej części, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za nieprawidłowe.
Jak wynika z ww. interpretacji wydanej w przedmiocie podatku od towarów i usług, sprzedaż Nieruchomości korzysta ze zwolnienia z opodatkowania.
Tym samym należy zgodzić się ze stanowiskiem Zainteresowanych zajętym do pytania oznaczonego we wniosku nr 4, zgodnie z którym sprzedaż Nieruchomości nie będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania PCC na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC i będzie opodatkowana tym podatkiem na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC według właściwej stawki, a podatnikiem na gruncie ustawy o PCC będzie nabywca tj. Spółka
Natomiast w sytuacji, gdyby Zainteresowani podjęli decyzję o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, to w sprawie znajdzie zastosowanie art. 2 pkt 4 lit. a) podatku od czynności cywilnoprawnych, a tym samym opisana umowa sprzedaży nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
-
z zastosowaniem art. 119a;
-
w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
-
z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
Pan (…) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w `(...)`. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).