0111-KDIB2-3.4014.453.2021.2.JS

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

10 grudnia 2021 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 9 grudnia 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości zabudowanej. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 17 lutego 2022 r. (wpływ 17 lutego 2022 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

R. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

(obecnie E. Sp. z o.o.)

NIP: (…)

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

S. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

NIP: (…)

Opis zdarzenia przyszłego

1. Status Zainteresowanych i ogólny opis Transakcji.

Zainteresowany niebędący stroną postępowania (dalej: Zbywca lub Sprzedający) posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Zgodnie z Rejestrem Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, przedmiotem działalności Sprzedającego jest m.in. realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków.

Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej: R. Sp. z o.o., Nabywca lub Kupujący) posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Jedynym udziałowcem R. Sp. z o.o. jest E. H. G. SE, spółka (..), która jest znanym w Europie producentem samochodów typu (…) (pod marką (…)) i liderem w tym sektorze, a dokonane 7 października 2021 r. nabycie udziałów w R. Sp. z o.o. jest częścią planowaną ekspansji działalności spółki E. H. G. do Polski. Ekspansja ta obejmuje postawienie w Polsce linii produkcyjnej samochodów i zatrudnienie pracowników przy produkcji i montażu części i całych podzespołów samochodowych. W związku z tymi planami Nabywca miałby zawrzeć opisaną poniżej transakcję, w wyniku czego dojdzie do nabycia nieruchomości, na której będzie można rozpocząć budowę linii produkcyjno-montażowej.

W związku z tymi planami, prócz opisanego poniżej nabycia nieruchomości, spółka E. H. G. SE podjęła w październiku 2021 r. uchwałę w sprawie zmiany umowy spółki w zakresie zmiany nazwy spółki R. Sp. z o.o. na E. spółka z ograniczoną odpowiedzialności oraz zmiany zakresu działalności tej spółki, który teraz będzie obejmował przede wszystkim produkcję samochodów osobowych jak i produkcję pozostałych pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli. Z uwagi na fakt, iż zmiany te wejdą w życie dopiero z chwilą ujawnienia ich w Krajowym Rejestrze Sądowym jako załącznik do zapytania interpretacyjnego Kupujący załącza stosowną uchwałę zmieniającą umowę spółki i potwierdzenie złożenia wniosku do Krajowego Rejestru Sądowego.

Sprzedający oraz Kupujący nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych.

Zbywcy przysługuje prawo własności zabudowanej nieruchomości składającej się z działek o numerach ewidencyjnych (…), (…), (…), (…) oraz (`(...)`) o łącznej powierzchni 9,5128 ha, dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (…) oraz działki o numerze ewidencyjnym (…), dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (…) położonej w N. (dalej łącznie: Działki) oraz właścicielem położonych na niej zdefiniowanych poniżej

- Budynku i Budowli (dalej łącznie: Nieruchomość).

Nieruchomość położona jest na terenie K. Specjalnej Strefy Ekonomicznej (SSE).

Zbywca oraz Nabywca planują najpierw zawrzeć przedwstępną warunkową umowę sprzedaży (dalej: Warunkowa Przedwstępna Umowa Sprzedaży), w której, po spełnieniu się określonych warunków Strony zobowiążą się do zawarcia warunkowej umowy sprzedaży Nieruchomości. Z uwagi na fakt, że Nieruchomość położona jest na terenie SSE, Strony nie mogą od razu po spełnieniu się uzgodnionych w Warunkowej Przedwstępnej Umowie Sprzedaży warunków zawrzeć ostatecznej umowy sprzedaży, ale muszą zawrzeć warunkową umowę sprzedaży Nieruchomości (Umowa Warunkowa) pod warunkiem niewykonania przez zarządzającego SSE ustawowego prawa pierwokupu. Dopiero po tym jak Strony otrzymają od podmiotu zarządzającego SSE informację o tym, że zarządzający zrzeka się przysługującego mu prawa pierwokupu Sprzedający i Kupujący zawrą umowę przenoszącą własność Nieruchomości (dalej: Umowa Sprzedaży), na podstawie której Zbywca sprzeda Nabywcy prawo własności Nieruchomości, jak również przeniesie na rzecz Nabywcy prawa i obowiązki opisane poniżej, w zamian za zapłatę ceny przez Nabywcę (dalej: Transakcja).

Zbywca i Nabywca planują przeprowadzić Transakcję do końca pierwszego kwartału roku 2022, po uprzednim spełnieniu się warunków zawieszających przewidzianych dla Transakcji (w szczególności dotyczących zrzeczenia się przez zarządzającego SSE z prawa pierwokupu). Zbywca, jak i Nabywca są (i będą na dzień Transakcji) zarejestrowani jako podatnicy podatku od towarów i usług czynni.

2. Opis Nieruchomości.

Na Działce znajdują się i będą znajdować się na dzień Transakcji: hala produkcyjno-magazynowa z częścią socjalno-biurową (dalej: Budynek) oraz inne obiekty budowlane/urządzenia (w tym budynki pomocnicze i budowle) służące do prawidłowego korzystania z Budynku i Nieruchomości jako całości. W szczególności budowle obejmują

zbiornik retencyjny, drogi wewnętrzne i dojazdowe oraz wiatę rowerową/wiatę dla palaczy i portiernię, a powiązana infrastruktura obejmuje urządzenia takie jak kompresory, zbiornik ścieków technologicznych, fundamenty - silosy, pompownię i zbiornik wody dla celów pożarowych, pylon, zadaszenie bramki obrotowej, zadaszenie kontenera na złom, fundamenty pod agregaty chłodnicze, magazyn na narzędzia (dalej łącznie: Budowle).

Budynek i Budowle zlokalizowane są w całości w obrębie Działek.

Dodatkowo, na Działkach według najlepszej wiedzy Stron znajdują się także inne naniesienia niebędące własnością Sprzedającego, a stanowiące część tzw. przedsiębiorstwa przesyłowego. Naniesienia te nie zostaną przeniesione na Kupującego w ramach Transakcji.

Działki znajdują się na obszarze obowiązywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta N. obejmującego obszar podstrefy K. Specjalnej Strefy Ekonomicznej i Miejskiej Strefy Przemysłowej, uchwalonego Uchwałą Rady Miejskiej w N. z 1 września 2006 roku, opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa, z którego wynika, że Działki znajdują się na terenie oznaczonym symbolem P, U - zabudowa produkcyjno-usługowa.

Zbywca nabył prawo własności Działek na podstawie warunkowej umowy sprzedaży oraz umowy przeniesienia własności nieruchomości zawartych pomiędzy Zbywcą (wówczas jako kupującym) a K. Specjalną Strefą Ekonomiczną S.A. jako sprzedającym, objęte aktem notarialnym z 6 lutego 2017 roku, sporządzonym przed W. S., notariuszem w W., Rep. A Nr (….) oraz umowy przeniesienia własności nieruchomości zawartej pomiędzy Zbywcą (wówczas kupującym) a C. P. sp. z o.o. jako sprzedającym, objętej aktem notarialnym z 9 lutego 2017 roku sporządzonym przed W. S., notariuszem w W., Rep. A Nr (….).

Sprzedaż została opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Na dzień nabycia Działki przez Sprzedającego były one niezabudowane.

Działki zostały nabyte przez Sprzedającego w związku z planowaną inwestycją polegającą na wybudowaniu na niej parku logistycznego obejmującego Budynek i Budowle (dalej: Inwestycja), celem oddania go następnie do używania najemcy na podstawie odpłatnej umowy najmu. Stosowna umowa najmu została zawarta 21 grudnia 2016 r. (dalej: Umowa Najmu) pomiędzy P. E. Sp. z o.o. (wówczas jako wynajmującym) i R. S. P. Sp. z o.o. (wówczas jako najemcą). 26 stycznia 2017 r. P. E. Sp. z o.o. sprzedał prawa i przeniósł obowiązki wynikające z Umowy Najmu na Sprzedającego, w wyniku czego Sprzedający stał się wynajmującym w ramach Umowy Najmu.

Budynek i Budowle zostały wybudowane w 2017 r. (na podstawie decyzji z 2 lutego 2017 r. zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę oraz decyzji z 3 lipca 2017 r. zamiennej  wydanych na wniosek P. E. Sp. z o.o. - które to decyzje zostały przeniesione z P. E. Sp. z o.o. na Sprzedającego na podstawie przywołanej wyżej decyzji Starosty N. z 3 lipca 2017 r.). Proces budowlany był realizowany m.in. na podstawie umowy

zarządzania Inwestycją (tzw. development management agreement) z 26 stycznia 2017 r. zawartej pomiędzy Sprzedającym (jako inwestorem) i P. D. E. Sp. z o.o. (jako deweloperem) oraz umowy na roboty budowlane z 24 lutego 2017 r. zawartej pomiędzy P. D. E. Sp. z o.o. (jako deweloperem) i D. P., spółka z siedzibą w K. (jako wykonawcą).

W stosunku do Nieruchomości zostały wydane dwa pozwolenia na użytkowanie: pierwsze 21 lipca 2017 r. nr decyzji (…) na pierwszą fazę realizacji inwestycji budowlanej oraz kolejne pozwolenie na użytkowanie wydane 21 września 2017 r. nr decyzji (…) dotyczące całości inwestycji budowlanej.

Zgodnie z Umową Najmu, przedmiotem najmu jest Inwestycja (dalej: Przedmiot najmu). 29 września 2017 r. (data podpisania protokołu przekazania) Sprzedający oddał Najemcy do używania Przedmiot najmu (przy czym Najemca miał możliwość wcześniejszego dostępu do Przedmiotu najmu, w szczególności w celu przeprowadzenia określonych, wymaganych przez Najemcę, prac adaptacyjnych, o których również mowa poniżej).

Strony ustaliły, że na dzień przeniesienia własności Nieruchomości, Nieruchomość nie będzie wynajmowana a dotychczasowe umowy najmu wygasną przed tym dniem.

Budynek oraz Budowle wchodzące w skład Nieruchomości po ich oddaniu do użytkowania nie były (i do dnia Transakcji nie będą) ulepszane w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym przez Sprzedającego (ani jakikolwiek inny podmiot, w tym Najemcę) w wyniku poniesienia wydatków stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej danego obiektu (Budynku/danej Budowli).

Zbywca poniósł koszty nabycia Działki oraz poniósł koszty budowy Budynku i Budowli z zamiarem ich wykorzystywania do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług (odpłatny wynajem powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości/odpłatna sprzedaż Nieruchomości). Zbywca odliczał całość podatku od towarów i usług naliczonego z tego tytułu.

3. Status Nieruchomości w ramach przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Poza Nieruchomością będącą przedmiotem Transakcji, Zbywca nie jest właścicielem ani użytkownikiem wieczystym żadnych innych nieruchomości.

Wynajem powierzchni Nieruchomości stanowi główny przedmiot działalności gospodarczej Zbywcy i jego podstawowe źródło przychodu. Zbywca nie posiada aktywów innych niż związane z działalnością gospodarczą w zakresie wynajmu powierzchni Nieruchomości.

Zbywca nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości jako działu, wydziału, oddziału czy innych jednostek organizacyjnych, zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w Rejestrze Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał, regulaminów itd. (Zbywca jest spółką celową i jak wskazano powyżej nie prowadzi żadnej innej działalności gospodarczej poza wynajmem powierzchni Nieruchomości).

Przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z działalnością gospodarczą Zbywcy polegającą na wynajmie powierzchni Nieruchomości są zaewidencjonowane zgodnie z ogólnymi przepisami o rachunkowości.

Pomimo że na dzień Transakcji Zbywca nie będzie postawiony w stan likwidacji, nie będzie toczyć się przeciwko Zbywcy postępowanie układowe, upadłościowe ani naprawcze, Zbywca nie będzie już prowadził aktywnej działalności gospodarczej, a w szczególności nie będzie wynajmował Nieruchomości. Ostatnia z aktywnych umów najmu wygaśnie w grudniu 2021 r. i nie zostanie odnowiona przez Zbywcę, tak więc na dzień zawarcia Transakcji Sprzedający nie będzie wynajmował Nieruchomości. W konsekwencji do dnia Transakcji Zbywca będzie regulował ciążące na nim zobowiązania jednak nie będzie już prowadził aktywnej działalności gospodarczej. Działalność Zbywcy ograniczy się do utrzymania Nieruchomości w niepogorszonym stanie do dnia Transakcji.

4. Szczegółowy opis Transakcji i okoliczności towarzyszące Transakcji.

W ramach lub w związku z Transakcją, Sprzedający przeniesie na Kupującego następujące składniki majątku, o ile takie będą istniały na dzień Transakcji:

a) prawa i obowiązki wynikające z dostarczonych przez generalnego wykonawcę dokumentów zabezpieczeń wykonania obowiązków generalnego wykonawcy wynikających z umowy generalnego wykonawstwa,

b) autorskie prawa majątkowe związane z Nieruchomością (w tym autorskie prawa majątkowe do dokumentacji projektowej itd.),

c) dokumentacja prawna dotycząca Nieruchomości, która będzie w posiadaniu Sprzedającego, w tym projekt i dokumentacja techniczna dotycząca Nieruchomości, która będzie w posiadaniu Sprzedającego,

d) drobne elementy wyposażenia budynku związane z jego funkcjonowaniem i bezpieczeństwem, np. gaśnice,

e) uprawnienia wynikające z rękojmi i gwarancji jakości udzielonych przez generalnego wykonawcę.

Wymienione powyżej składniki majątku będą dalej łącznie zwane Przenoszonymi Elementami.

Co do zasady, planowana Transakcja nie będzie obejmowała jakichkolwiek innych składników majątku Zbywcy poza opisanym powyżej prawem własności Działek i prawem własności Budynku i Budowli, prawami i obowiązkami wynikającymi z Przenoszonych Elementów.

Transakcja nie obejmie w szczególności przeniesienia praw i obowiązków z jakiejkolwiek umowy finansowania nabycia Działki lub finansowania budowy Budynku/Budowli jakich stroną jest Sprzedający. W związku z Transakcją Kupujący we własnym zakresie zapewni finansowanie swojej działalności (w szczególności pozyska stosowne środki finansowe) i w żadnym wypadku nie wstąpi w miejsce dłużnika przejmując zobowiązania Sprzedającego.

Przedmiotem Transakcji między Sprzedającym i Kupującym nie będą prawa, obowiązki, zobowiązania i należności wynikające z umów związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości. Zawarte przez Sprzedającego umowy na dostawę mediów do Nieruchomości zostaną wypowiedziane, a Kupujący zawrze nowe umowy z dostawcami mediów. Może się jednak tak zdarzyć, że umowy na dostawę mediów zostaną zawarte przez Kupującego z tym samym dostawcą. Kupujący nie „przejmie” umów na dostawę mediów do Nieruchomości, może się jednak tak zdarzyć, że z uwagi na format dokumentów oferowanych do podpisu przez dostawcę mediów stosowne porozumienie, w którym istniejąca umowa Sprzedającego zostanie rozwiązana i zawarta zostanie nowa umowa przez Kupującego, przyjmie formę dokumentu trójstronnego.

Na Kupującego nie przejdą również prawa i obowiązki z zawartych przez Sprzedającego umów serwisowych dotyczących bieżącego zarządzania Nieruchomością, jej obsługi i utrzymania, monitorowania, etc.

Do dnia Transakcji Nieruchomość będzie ubezpieczona przez Sprzedającego. Natomiast Kupujący we własnym zakresie ubezpieczy Nieruchomość po dniu Transakcji.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przejścia ze Sprzedającego na Kupującego zakładu pracy zgodnie z art. 231 ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. - Kodeks pracy, w tym nie dojdzie do przeniesienia ze Sprzedającego na Kupującego pracowników Sprzedającego (Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników na moment złożenia wniosku).

Ponadto, przedmiotem Transakcji między Sprzedającym i Nabywcą nie będą poniższe składniki majątku Sprzedającego, prawa, obowiązki, zobowiązania i należności z zawartych przez Sprzedającego umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego, w szczególności:

- gotówka znajdująca się na rachunkach bankowych Sprzedającego,

- zobowiązania związane z funkcjonowaniem przedmiotu Transakcji, w tym (i) wobec banku z tytułu umowy finansowania, które to zostaną spłacone przez Sprzedającego w ramach Transakcji, (ii) wynikających z wszelkich sporów sądowych i administracyjnych, których stroną jest Sprzedający, o ile będą istniały,

- wymagalne wierzytelności pieniężne, o ile będą istniały,

- know-how Sprzedającego - rozumiany jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji,

- dokumentacja podatkowa i księgowa związana z przedsiębiorstwem Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji,

- prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych,

- umowy ubezpieczeniowe zawarte przez Sprzedającego,

- prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności gospodarczej przez Sprzedającego (prawa i obowiązki z umowy o prowadzenie ksiąg rachunkowych),

- należności podatkowe Sprzedającego (np. o zwrot nadwyżki podatku od towarów i usług naliczonego nad należnym), o ile będą istniały,

- tajemnica przedsiębiorstwa Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji.

W związku z Transakcją Sprzedający udostępnił Kupującemu, w szczególności w formie tzw. wirtualnego data room (VDR), dokumenty oraz informacje dotyczące przedmiotu Transakcji.

Strony dokonają pomiędzy sobą rozliczenia opłat eksploatacyjnych za miesiąc, w którym zostanie dokonana Transakcja. Sprzedający będzie odpowiedzialny za pokrycie wszystkich kosztów utrzymania Nieruchomości za okres do dnia Transakcji (włącznie). Za okres po dniu Transakcji odpowiedzialnym za pokrycie kosztów utrzymania Nieruchomości będzie Kupujący.

W związku z tym, że Zbywca posiada status podatnika podatku od towarów i usług oraz prowadzi działalność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług, a Nabywca jest również podatnikiem podatku od towarów i usług, który rozpoczyna prowadzenie aktywnej działalności gospodarczej, intencją stron jest, aby Transakcja została udokumentowana stosowną fakturą z podatkiem od towarów i usług.

W tym celu Zbywca i Nabywca złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania Transakcji, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, wybierając opodatkowanie podatkiem od towarów i usług dostawy Budynku i Budowli, ewentualnie oświadczenie o treści przewidzianej w art. 43 ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług zostanie złożone bezpośrednio w akcie notarialnym dotyczącym Umowy Sprzedaży w trybie przewidzianym w art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. b) ustawy o podatku od towarów i usług. W takim przypadku oświadczenie takie będzie również złożone w treści Warunkowej Przedwstępnej Umowy Sprzedaży oraz w Umowie Warunkowej.

Dla celów księgowych i podatku dochodowego od osób prawnych, cena z tytułu Transakcji (dalej: Cena, powiększona o należny podatek od towarów i usług) zostanie podzielona pomiędzy Działkę, Budynek i Budowle oraz inne wymienione wyżej Przenoszone Elementy, co może znaleźć również swoje odzwierciedlenie na fakturze, którą Sprzedający wystawi Kupującemu z tytułu Transakcji (sposób alokacji zostanie zawarty w Umowie Sprzedaży).

W Warunkowej Przedwstępnej Umowie Sprzedaży Sprzedający zobowiąże się, że w okresie pomiędzy zawarciem Warunkowej Przedwstępnej Umowy Sprzedaży a podpisaniem Umowy Sprzedaży nie będzie (bez uprzedniej zgody Kupującego) podejmował określonych czynności dotyczących Nieruchomości czy Transakcji, w szczególności takich, które mogłyby negatywnie wpłynąć na status, czy stan Nieruchomości w stosunku do jej statusu/stanu na dzień zawarcia Warunkowej Przedwstępnej Umowy Sprzedaży (np. dodatkowe obciążenie Nieruchomości, zawarcie dodatkowych umów dotyczących Nieruchomości/rozwiązanie istniejących umów dotyczących Nieruchomości etc.).

Po Transakcji, Kupujący może udzielić ograniczonego dostępu do Nieruchomości Sprzedającemu lub innym upoważnionym podmiotom, w szczególności w celu naprawienia w określonym czasie po Transakcji usterek/wad Nieruchomości istniejących na dzień zawarcia Umowy Sprzedaży lub w związku z ewentualnymi roszczeniami podmiotów trzecich dotyczącymi Nieruchomości a powstałymi przed datą Transakcji (Strony będą współdziałały w przypadku pojawienia się takich roszczeń).

Nie została jeszcze podjęta decyzja, czy (i ewentualnie w jakim okresie) po Transakcji Sprzedający będzie prowadził dalszą działalność gospodarczą, czy też zostanie zlikwidowany.

5. Podjęcie działalności gospodarczej na Nieruchomości przez Nabywcę po Transakcji.

Nabywca po nabyciu Nieruchomości, zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na produkcji samochodów typu (…), części i podzespołów samochodów, stąd na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego i ciągłego funkcjonowania Nieruchomości - we własnym zakresie bądź na podstawie nowo zawartych przez Nabywcę umów o zarządzanie Nieruchomością/aktywami.

Działalność produkcyjna Kupującego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług tak więc nabycie Nieruchomości będzie służyło działalności opodatkowanej Kupującego. Kupujący nie zamierza wykorzystywać Nieruchomości do działalności podlegającej zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Kupujący nie zamierza kontynuować na Nieruchomości działalności prowadzonej przez Sprzedającego, tj. Kupujący nie zamierza wynajmować Nieruchomości na podstawie umów najmu podmiotom trzecim. Wykorzystanie Nieruchomości do działalności Kupującego będzie więc wymagało zawarcia całkowicie odmiennych umów niż te, których stroną był Sprzedający. Zakres prowadzonej przez Nabywcę działalności będzie więc całkowicie odmienny od działalności prowadzonej przez Sprzedającego. Kupujący będzie wykorzystywał Nieruchomość do prowadzenia własnego przedsiębiorstwa koncentrującego się na produkcji samochodów, tak więc Nabywca nie będzie w jakikolwiek sposób kontynuował działalność Zbywcy w oparciu o nabywaną Nieruchomość.

W uzupełnieniu wskazali Państwo, że opisana we wniosku z 9 grudnia 2021 r. transakcja została sfinalizowana 31 stycznia 2022 r.

Zaznaczamy, że przywołując za Państwem treść opisu zdarzenia przyszłego pominęliśmy tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia a odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług, gdyż dotyczy ona wyłącznie tego podatku.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych, nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że będzie ono podlegać w całości opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają między innymi umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości.

Niemniej, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Natomiast stosownie do art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym wynosi 2%.

Jak wskazano powyżej, zdaniem Zainteresowanych, dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej (nie będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług), przez co – w ocenie Zainteresowanych – nabycie Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Na potwierdzenie swojego stanowiska Zainteresowani przywołali interpretację indywidualną.

Powyżej przywołano tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2022 r. poz. 111):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b) innych praw majątkowych – 1%.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych,

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych

użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

Z opisu sprawy wynika, że Nabywca zamierza nabyć od Zbywcy prawo własności działek gruntowych oraz położonych na nich: Budynku i Budowlach (łącznie: Nieruchomość) w zamian za zapłatę ceny przez Nabywcę (Transakcja).

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej z 8 marca 2022 r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.950.2021.3.MGO wynika, że:

- czynność sprzedaży Nieruchomości będzie dostawą towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem o podatku od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług,

- sprzedaż działek gruntu nr (…), (…), (…), (…), (…) oraz Budynku i Budowli, znajdujących się na tych działkach będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, jeżeli jednak strony transakcji zrezygnują ze zwolnienia i wybiorą opcję opodatkowania, składając oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11, po spełnieniu określonych warunków, to transakcja będzie podlegać opodatkowaniu według właściwej stawki podatku od towarów i usług,

- sprzedaż działki gruntu nr (…), na której znajduje się ogrodzenie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki; nie będzie korzystała ze zwolnienia z tego podatku.

Zatem, w sytuacji gdy omawiana we wniosku Transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona (Strony złożą oświadczenie o rezygnacji z prawa do zwolnienia w zakresie w jakim sprzedaż będzie zwolniona z podatku od towarów i usług), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie – interpretację z 8 marca 2022 r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.950.2021.3.MGO.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

R. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.