0111-KDIB2-3.4014.485.2021.2.JKA

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

28 grudnia 2021 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości zabudowanych. Wniosek uzupełnili Państwo pismem z 17 lutego 2022 r. (wpływ 23 lutego 2022 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

Sp. z o.o. (Kupujący)

NIP: (`(...)`)

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

S. F. Sp. z o.o. (Sprzedający)

NIP: (`(...)`)

Opis zdarzenia przyszłego

Planowana transakcja będąca przedmiotem zapytania interpretacyjnego dotyczy sprzedaży przez S. F. Sp. z o.o. na rzecz Sp. z o.o. nieruchomości położonej w W. wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego (dalej: „Transakcja”). Zainteresowani planują, że Transakcja zostanie sfinalizowana w 2022 r.

Zainteresowani podejmą starania by Transakcja została sfinalizowana w 2021 r., przy czym nie można całkowicie wykluczyć, iż Transakcja może nastąpić w późniejszym terminie.S. F. Sp. z o.o. (dalej: „Sprzedający” lub „Zbywca”) jest polską spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W., zarejestrowaną w Krajowym Rejestrze Sądowym. Przedmiotem przeważającej działalności Sprzedającego jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, przy czym Zbywca prowadzi również działalność opodatkowaną między innymi w zakresie najmu nieruchomości komercyjnych w Polsce.

W chwili obecnej w portfelu nieruchomości Sprzedającego znajdują się następujące aktywa:

· nieruchomość zabudowana położona I.,

· nieruchomość zabudowana położona w W.,

· nieruchomość zabudowana położona w T.,

· nieruchomość zabudowana położona w B.,

· nieruchomość zabudowana położona w P.T.

Powyższe nieruchomości zabudowane parkami handlowymi pozostają w zarządzie Sprzedającego, sprawowanym za pośrednictwem wyspecjalizowanych podmiotów zarządzających nieruchomościami oraz są przeznaczone na wynajem komercyjny, czyli do działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.

Poza ww. nieruchomościami na majątek Sprzedającego składają się w szczególności: środki pieniężne w kasie, środki pieniężne na rachunkach bankowych oraz należności. Ponadto

Sprzedający, standardowo posiada w szczególności tajemnice handlowe, firmę, księgi i pozostałą dokumentację handlową, w tym dokumentację ściśle związaną ze zbywanymi nieruchomościami i jest stroną różnych umów dotyczących ww. nieruchomości oraz niezwiązanych ściśle z ww. nieruchomościami, takich jak umowy na prowadzenie obsługi księgowej, świadczenie usług doradztwa podatkowego.

Sprzedający jest zarejestrowany w Polsce jako czynny podatnik podatku od towarów i usług i będzie zarejestrowany w Polsce jako czynny podatnik podatku od towarów i usług, czynny również na dzień planowanej Transakcji.

Zainteresowany będący stroną postępowania – Sp. z o.o. z siedzibą w W. (dalej: „Kupujący" lub „Nabywca") jest zarejestrowany w Polsce jako czynny podatnik podatku od towarów i usług będzie zarejestrowany w Polsce jako czynny podatnik podatku od towarów i usług również na dzień planowanej Transakcji, o której mowa poniżej.

Sprzedający oraz Kupujący (dalej łącznie: „Zainteresowani”) nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz.U. 2021 r. poz. 1800 ze zm.). Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o podatku od towarów i usług.

Planowana Transakcja dotyczyć będzie nieruchomości położonej w W., dla której Sąd Rejonowy dla W. IX Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą składającej się z działek gruntu o numerach ewidencyjnych: (…) (dalej: Działka A) oraz (…) (dalej: Działka B) o łącznej powierzchni 0,5558 ha w obrębie ewidencyjnym numer: (…) (dalej łącznie: „Grunt”). Grunt jest objęty ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla T. – część II, obszar B2.2.U przy czym część Działki B oznaczona jest jako teren zieleni publicznej parkowej.

Grunt zabudowany jest:

1. budynkiem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy 2018,4 m2 oddanym do użytkowania na podstawie zezwolenia z 12 września 2001 r. (dalej: „Budynek 1”);

2. budynkiem handlowo-usługowym wraz z pasażem handlowym o powierzchni zabudowy 214,04 m2 oddanym do użytkowania na podstawie pozwolenia z 7 marca 2017 r. (w części lokali zajmujących parter budynku) oraz na podstawie pozwolenia z 12 lutego 2018 r. (w części odnoszącej się do lokalu na piętrze, klatki schodowej i windy) (dalej: „Budynek 2”).

3. określonymi budowlami w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane (Dz.U. 2020 r. poz. 1333 ze zm.; dalej: „Prawo budowlane”) (dalej łącznie: „Budowle”), tj. w szczególności: schodami terenowymi, pylonem reklamowym (informacyjnym), parkingiem łącznie na 69 miejsc postojowych i miejsca selektywnej zbiórki odpadów na placu manewrowym (dalej: „Parking”), drogą wewnętrzną wraz z wjazdem, chodnikami, infrastrukturą w postaci sieci uzbrojenia terenu, w tym terenowych instalacji wewnętrznych (tj. kanalizacji ogólnospławnej, odwodnienia komory ciepłowniczej, instalacji wodociągowej i energetycznej oraz przyłącza cieplnego).

Grunt, Budynek i Budowle w dalszej części wniosku nazywane będą łącznie „Nieruchomością”.

W dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości ujawniono nieodpłatną służebność przechodu i przejazdu przez Działki A i B w pasie szerokości trzech metrów leżącym na granicy z działkami nr (…) (dalej: Działka C) i (…) (dalej: Działka D) na rzecz każdoczesnego właściciela Działek C i D opisanych w KW. Ponadto, 23 maja 2017 r. Sprzedający ustanowił nieodpłatną i na czas nieoznaczony służebność przesyłu na rzecz I. S. O. Sp. z o.o.

Sprzedający nabył Grunt wraz z posadowionymi na Gruncie Budowlami oraz Budynek 1 29 grudnia 2006 r. od I. L. (P.) sp. z o.o. na podstawie umowy sprzedaży, która to transakcja została opodatkowana podatkiem od towarów i usług wg stawki 22%. Zbywca na podstawie zezwolenia na budowę z 8 grudnia 2015 r. zrealizował projekt budowy Budynku 2 wraz z przebudową elementów zagospodarowania terenu tj. schodów terenowych, chodników do Budynków 1 i 2, wydzielenia 11 miejsc postojowych oraz miejsc selektywnej zbiórki odpadów na placu manewrowym wraz z przebudową terenowych instalacji wewnętrznych (tj. kanalizacji ogólnospławnej, odwodnienia komory ciepłowniczej, instalacji wodociągowej i energetycznej oraz przyłącza cieplnego). Odbiór i przekazanie do użytkowania Budynku 2 odbyło się dwuetapowo i zakończone zostało pozwoleniem na użytkowanie z 18 lutego 2018 r. Zbywca odliczył podatek od towarów i usług naliczony od nakładów inwestycyjnych związanych z wybudowaniem Budynku 2 oraz z przebudową elementów zagospodarowania terenu.

Budynek 1 oraz Budynek 2 wraz z otaczającą infrastrukturą i miejscami postojowymi były po ich oddaniu do użytkowania przedmiotem prac remontowych, niemniej w okresie ostatnich 2 lat poprzedzających Transakcję nie były poddane istotnej modernizacji, której koszt poniesiony na ulepszenie w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowego od osób prawnych stanowiłby co najmniej 30% wartości początkowej tych Budynków lub Budowli. Co więcej, Sprzedający odliczył podatek od towarów i usług naliczony od wydatków związanych z przeprowadzanymi remontami i modernizacjami.

W związku z przejęciem przedsiębiorstwa jednego z najemców przez inny podmiot i rebrandingiem działalności, najemca przeprowadził na swój koszt remont Budynku oraz zmianę wyposażenia lokalu. Sprzedający partycypuje w kosztach tego remontu, jednakże jedynie w odniesieniu do kosztów przygotowania projektu adaptacji lokalu, lecz bez przeniesienia praw autorskich na rzecz Sprzedającego.

Kupujący po nabyciu Nieruchomości realizował będzie prace modernizacyjne i remontowe, w tym polegające między innymi na remoncie elewacji i daszków biegnących wzdłuż Budynków 1 i 2, wymianie wejścia głównego/przedsionka do supermarketu oraz wymianie drzwi wejściowych wszystkich małych sklepów w celu dostosowania wynajmowanej powierzchni do potrzeb najemców.

Sprzedający prowadzi działalność między innymi w zakresie komercyjnego wynajmu powierzchni w Budynkach 1 i 2. Przedmiotem jednej z umów najmu jest powierzchnia parkingu na cele sprzedaży, w pozostałym zakresie umowy najmu w odniesieniu do parkingu wskazują na prawo do korzystania z parkingu jako części powierzchni wspólnych wraz z innymi najemcami lub też umowy najmu nie odnoszą się do korzystania z parkingu. Poza najmem powierzchni w Budynkach 1 i 2 oraz miejsca parkingowego, przedmiotem najmu jest powierzchnia poza Budynkiem 2 przeznaczona na ogródek kawiarni. Działalność prowadzona w powyższym zakresie przez Sprzedającego podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Część miejsc postojowych wchodzących w skład Parkingu nie jest wynajmowana, ale pełni rolę pomocniczą względem Budynku 1 i Budynku 2, w szczególności jako parking dla klientów najemców Budynku 1 i Budynku 2 (w tym osób niepełnosprawnych).

Aktualnie większość przeznaczonych na wynajem powierzchni wchodzących w skład Budynku jest wydana najemcom na podstawie umów najmu. Udział powierzchni wynajętej w ogóle przeznaczonych na wynajem powierzchni wchodzących w skład Budynku mógł w poszczególnych okresach ulegać naturalnym zmianom wynikającym z zawierania nowych umów najmu/wypowiadania lub zmiany trwających umów najmu. Tym niemniej, całość przeznaczonych na wynajem powierzchni wchodzących w skład Budynku podlegała lub podlega najmowi.

Wybudowanie oraz pierwsze zasiedlenie Budowli (rozumiane jako oddanie ich do użytkowania w celu wsparcia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości jako służącej do wykonywania działalności opodatkowanej podatku od towarów i usług) rozpoczęło się nie później niż dwa lata przed datą złożenia wniosku lub wcześniej. Jednocześnie, Budowle (poza miejscem parkingowym oraz ogródkiem kawiarnianym będącymi przedmiotem umów najmu) pełnią rolę pomocniczą względem Budynku 1 i Budynku 2, służąc prawidłowemu funkcjonowaniu Nieruchomości.

W zakresie planowanej Transakcji Sprzedający i Kupujący zawarli list intencyjny dotyczący warunków Transakcji. Na mocy powyższego listu Sprzedający i Kupujący zobowiązali się do negocjowania w dobrej wierze dokumentów transakcyjnych (między innymi umowy sprzedaży Nieruchomości) oraz do przeprowadzenia badania prawnego Nieruchomości. Na mocy ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości dojdzie do przeniesienia własności przedmiotu Transakcji na rzecz Kupującego w zamian za zapłatę umówionej ceny.

Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego, w ramach planowanej Transakcji nastąpi przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego:

1. prawa własności Gruntu, Budynku 1, Budynku 2 i Budowli (z wyjątkiem tej części infrastruktury w postaci sieci uzbrojenia terenu, która należy do przedsiębiorstw, o których mowa w art. 49 Kodeksu cywilnego);

2. prawa własności aktywów stanowiących wyposażenie Budynku 1 i Budynku 2 (związanych z nim w sposób trwały) oraz ruchomości służących prawidłowemu funkcjonowaniu Nieruchomości, o ile nie należą one do osób trzecich, w tym w szczególności najemców;

3. z uwagi na fakt, że nastąpiło już wydanie lokali w Budynku 1 i w Budynku 2 poszczególnym najemcom, w wyniku Transakcji nastąpi wstąpienie Kupującego w miejsce Sprzedającego w stosunki najmu dotyczące powierzchni Budynku 1 i w Budynku 2 z mocy prawa na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego;

4. praw z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez poszczególnych najemców poza niektórymi gwarancjami bankowymi, jeśli na dzień transakcji są one nieprzenaszalne;

5. praw z rękojmi i gwarancji wynikających z umów z wykonawcami, zawartych w celu wykonania prac wykończeniowych i adaptacyjnych Nieruchomości, o ile nadal pozostają one w mocy.

Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego, w ramach planowanej Transakcji Sprzedający zobowiązany będzie również do przekazania (wydania) Kupującemu standardowej dokumentacji dotyczącej tego rodzaju nieruchomości komercyjnej, jaką jest Nieruchomość, w szczególności:

1. całości dokumentacji prawnej dotyczącej Nieruchomości (w tym, umów najmu i związanych z nimi dokumentów zabezpieczeń);

2. dokumentów dotyczących procesu budowlanego, w tym w szczególności umów z architektami oraz umów z generalnymi wykonawcami Budynku (o ile pozostają one w mocy), dokumentów gwarancji budowlanych oraz dokumentów gwarancji projektowych (o ile pozostają one w mocy), decyzji administracyjnych wydanych w stosunku do Nieruchomości oraz całości dokumentacji technicznej związanej z procesem budowalnym Budynku 1 oraz Budynku 2;

3. ewidencji prowadzonej przez zarządcę nieruchomości dotyczących Nieruchomości oraz świadczenia usług i opłat eksploatacyjnych związanych z Nieruchomością;

4. instrukcji użytkowania (lub innych) dotyczących działalności lub utrzymania Budynku 1, Budynku 2 bądź instalacji, maszyn, urządzeń znajdujących się na Nieruchomości lub ją obsługujących;

5. książki obiektu budowlanego, kart dostępu oraz wszelkich kodów, kluczy, sterowników, a także świadectwa charakterystyki energetycznej dla Budynku;

6. pozostałych istniejących dokumentów dotyczących Nieruchomości, znajdujących się w posiadaniu Sprzedającego, które w sposób zwyczajowy przekazywane są kupującym nieruchomości komercyjne.

Lista składników majątku Sprzedającego niepodlegających przeniesieniu na rzecz Kupującego obejmuje:

1. prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością (po nabyciu Nieruchomości Kupujący będzie zarządzał Nieruchomością we własnym zakresie lub przy współpracy podmiotu trzeciego na podstawie odrębnie zawartej umowy);

2. prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości;

3. gwarancje bankowe najemców – jeśli są one nieprzenaszalne;

4. prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości;

5. prawa i obowiązki wynikające z umowy dotyczącej ochrony Nieruchomości, utrzymania czystości czy monitoringu przeciwpożarowego.

Zgodnie z zamiarem Zainteresowanych, przed datą lub w dacie Transakcji Sprzedający rozwiąże lub wypowie takie umowy, ewentualnie wyłączy Nieruchomość z ich zakresu. Może się jednak zdarzyć, że w określonych przypadkach okresy wypowiedzenia niektórych spośród ww. umów upłyną już po dacie Transakcji. Ponadto, w określonych przypadkach konieczność utrzymania wybranych umów może zostać również wymuszona np. przez zasady bezpieczeństwa Nieruchomości, potrzebę zapewnienie ciągłości dostawy mediów do Nieruchomości, czy też procedury wewnętrzne partnerów handlowych, najemców lub dostawców usług Sprzedającego. Dotyczy to w szczególności umów w zakresie dostawy mediów do Budynku 1 i Budynku 2. W takich przypadkach umowy te zostaną wypowiedziane lub rozwiązane po dacie Transakcji, a do tego czasu stroną tych umów pozostanie Sprzedający. Jeżeli jakiekolwiek z wyżej wymienionych umów będą obowiązywać po dacie Transakcji, niezależnie od przyczyn, Sprzedający i Kupujący dokonają odpowiednich rozliczeń należności wynikających z takich umów lub też Sprzedający dokona rozliczeń za media do końca miesiąca, w którym przeprowadzono Transakcję bezpośrednio z najemcami.

Ponadto, po zbyciu przedmiotu Transakcji, w majątku Sprzedającego pozostaną w szczególności następujące składniki:

1. pozostałe nieruchomości, z tym, że możliwe jest, że do czasu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży przedmiotu Transakcji część z pozostałych nieruchomości, posiadanych przez Sprzedającego na datę złożenia wniosku, może również zostać zbyta;

2. tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego oraz know-how Sprzedającego;

3. firma przedsiębiorstwa Sprzedającego;

4. księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentacją ściśle związaną z Nieruchomością zbywaną w ramach planowanej Transakcji);

5. prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami);

6. środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie;

7. środki pieniężne ze zbycia przedmiotu Transakcji oraz środki pieniężne z ewentualnego zbycia części z pozostałych nieruchomości posiadanych przez Sprzedającego, o ile do takiego zbycia dojdzie;

8. prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem przez Sprzedającego bieżącej działalności (nie dotyczących bezpośrednio Nieruchomości), w tym umowy na prowadzenie obsługi księgowej czy umowy doradztwa podatkowego.

Zamiarem Zainteresowanych jest, by w ramach Transakcji nie zostały przeniesione na Kupującego pożytki i ciężary (należności czy też zobowiązania) Sprzedającego związane z Nieruchomością (np. związane z dodatkowymi opłatami wynikającymi z umów najmu lub kosztami eksploatacyjnymi dotyczącymi Nieruchomości, np. z tytułu dostawy energii elektrycznej, zaopatrzenia w wodą i odprowadzania ścieków przemysłowych, bieżącej obsługi technicznej etc.) należne za okres przed zawarciem Transakcji.

Wszelkie koszty dodatkowe wynikające z warunków umów najmu oraz koszty eksploatacyjne będą regulowane przez Sprzedającego i Kupującego odpowiednio do okresów, w których każdy z nich był/będzie właścicielem Nieruchomości i stroną stosownych umów.

W związku z przeprowadzeniem Transakcji może się jednak zdarzyć, że część kosztów/opłat związanych z Nieruchomością, zostanie uregulowana jeszcze przez lub na rzecz Sprzedającego (choć będą one dotyczyły okresu po dacie Transakcji) oraz że część kosztów/ opłat zostanie uregulowana już przez lub na rzecz Kupującego (choć będą one dotyczyły okresu, w którym Nieruchomość należała jeszcze do Sprzedającego) (dalej: „Koszty Rozdzielone”). Koszty Rozdzielone mogą dotyczyć przykładowo następujących aspektów:

1. jakichkolwiek kosztów dotyczących Nieruchomości, czynszów i/lub zwrotów kosztów dodatkowych zapłaconych przez najemców zgodnie z umowami najmu dotyczącymi Nieruchomości;

2. podatków i opłat związanych z prawem własności Nieruchomości.

Sposób rozliczenia Sprzedającego i Kupującego w zakresie Kosztów Rozdzielonych, o ile takie wystąpią, zostanie szczegółowo ustalony przez Sprzedającego i Kupującego w umowie sprzedaży Nieruchomości.

Sprzedający nie zatrudnia i na moment Transakcji nie będzie zatrudniać żadnych pracowników w Polsce. W związku z powyższym, wskutek planowanej Transakcji nie nastąpi przejście zakładu pracy Sprzedającego na Kupującego w rozumieniu art. 231 Kodeksu pracy.

Ponadto, Sprzedający zaświadczył, iż Nieruchomość nie jest wyodrębniona organizacyjnie w ramach struktury Sprzedającego jako dział, oddział czy wydział. Nieruchomość nie jest również wydzielona organizacyjnie w żaden inny sposób w wewnętrznej dokumentacji Sprzedającego. Nie istnieją odrębne zapisy statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze, które przypisane byłyby wyłącznie do Nieruchomości.

W stosunku do Nieruchomości Sprzedający prowadzi ewidencję pozwalającą na ocenę sytuacji i efektywności inwestycji dla celów zarządczych. W ramach ewidencji prowadzonej dla tych celów możliwe jest przypisanie bezpośrednich przychodów i kosztów bezpośrednich do Nieruchomości, jednak Sprzedający nie sporządza odrębnych rachunków zysków i strat ani nie prowadzi odrębnych bilansów w stosunku do Nieruchomości.

Po Transakcji na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Jak wskazano powyżej, w ramach Transakcji Kupujący nie zamierza przejąć praw i obowiązków wynikających z umów zawartych przez Sprzedającego (z określonymi wyjątkami). W efekcie, Kupujący zawrze własne umowy dążąc do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością (w tym zarządzania bieżącego ang. property management oraz zarządzania strategicznego, ang. asset management), zapewnienia finansowania Nieruchomości, dostawy mediów, zapewnienia czystości, bezpieczeństwa, itp. Niewykluczone jest jednocześnie, że część z zawartych przez Kupującego umów zawarta zostanie z dotychczasowymi dostawcami tych usług, z których korzystał Sprzedający.

Po zawarciu umowy sprzedaży, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie lokali w Budynku 1 i w Budynku 2 dotychczasowym najemcom. Gdyby, z jakiegokolwiek powodu doszło do wypowiedzenia umów najmu z dotychczasowymi najemcami, Zainteresowany będący stroną postępowania będzie poszukiwał nowych najemców na zwolnioną powierzchnię użytkową. Działalność w zakresie wynajmu lokali w Budynku 1 i w Budynku 2 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a Nabywca nie będzie wykorzystywał Nieruchomości dla celów działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług lub niepodlegającej podatkowi od towarów i usług. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Kupującego przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie (względnie przy pomocy profesjonalnych usługodawców).

W przypadku, gdy na skutek wniosku potwierdzone zostanie stanowisko, że Transakcja podlega zwolnieniu od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, Sprzedający i Kupujący zrezygnują z tego zwolnienia i dokonają wyboru opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy Nieruchomości przez złożenie do umowy sprzedaży Nieruchomości zgodnego oświadczenia Sprzedającego i Kupującego, że wybierają opodatkowanie dostawy Budynku, Budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości.

Planowana Transakcja zostanie udokumentowana fakturą (fakturami) wystawioną (wystawionymi) przez Sprzedającego.

Na chwilę obecną nie jest planowane, że po dniu Transakcji natychmiast rozpocznie się proces likwidacji Sprzedającego. Sprzedający pozostanie właścicielem innych nieruchomości, które nie zostaną sprzedane na rzecz Kupującego (poza przedmiotową Nieruchomością, Kupujący zamierza nabyć również dwie inne zabudowane nieruchomości w T. i w I.).

W uzupełnieniu Zainteresowany będący stroną postępowania doprecyzował opis stanu faktycznego, wskazując, że zgodnie z finalnymi ustaleniami pomiędzy Sprzedającym i Kupującym zawartymi w umowie przenoszącej własność Nieruchomości (umowa ta została zawarta po dacie złożenia wniosku) nastąpiło przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego należności kwot z tytułu kaucji za najem lokali.

W opinii Zainteresowanych, przeniesienie kaucji wpłaconych przez najemców na podstawie umów najmu nie wpływa na przedstawioną we wniosku kwalifikację podatkową Transakcji. W szczególności, fakt przeniesienia na Kupującego kaucji wpłaconych przez najemców w związku z zawartymi umowami najmu Nieruchomości nie powoduje, że przedmiotowa Transakcja stanowi sprzedaż przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy opisana Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Stanowisko Zainteresowanych

Umowa sprzedaży zawarta przez Kupującego i Sprzedającego nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zarówno orzecznictwo sądów administracyjnych, jak i orzecznictwo organów interpretacyjnych potwierdzają, że opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych podlegają tylko enumeratywnie określone w art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych typy czynności cywilnoprawnych. Innymi słowy, wskazany przepis ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych zawiera numerus clausus czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wymieniono jako czynność opodatkowaną umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany w przypadku sprzedaży nieruchomości do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).

Jednakże, stosownie do dyspozycji art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem, w szczególności, umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część.

Mając na uwadze treść przywołanego przepisu ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, w ocenie Zainteresowanych, skoro sprzedaż Nieruchomości dokonana przez Zbywcę na rzecz Nabywcy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wg stawki 23%, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Tym samym, Nabywca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z nabyciem Nieruchomości w zaprezentowanym zdarzeniu przyszłym.

Na potwierdzenie własnego stanowiska Zainteresowani przywołali liczne interpretacje indywidualne oraz orzecznictwo.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2022 r. poz. 111):

podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b) innych praw majątkowych – 1%.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2021 r. poz. 685, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Sprzedająca zamierza dokonać na rzecz Kupującego sprzedaży zabudowanej nieruchomości.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak

w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej wydanej 25 lutego 2022 r., znak: 0114-KDIP4-3.4012.834.2021.3.DS, wynika, że:

- dostawa Nieruchomości zabudowanej (Budynkiem 1 i 2 oraz Budowlami) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, przy czym Zainteresowanym będzie przysługiwało prawo do rezygnacji z tego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług;

- do dostawy aktywów stanowiących wyposażenie oraz ruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie ww. przepisu, lecz transakcja ta będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku.

Zatem, skoro omawiana transakcja będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług, to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych. Tym samym, Nabywca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z ww. Transakcją.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 25 lutego 2022 r., znak: 0114-KDIP4-3.4012.834.2021.3.DS.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.