0111-KDIB2-3.4014.437.2021.2.JS

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

25 listopada 2021 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 25 listopada 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży udziału w nieruchomości zabudowanej.

Uzupełnili Państwo wniosek w piśmie z 3 grudnia 2021 r. (wpływ 8 grudnia 2021 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania: X. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością NIP: (…)

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania: Y. Spółka akcyjna NIP: (…)

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej: Kupujący, Nabywca) jest polską spółką kapitałową, która na dzień złożenia wniosku, jak i na dzień Planowanej Transakcji, będzie zarejestrowana jako podatnik podatku od towarów i usług czynny.

Zainteresowany niebędący stroną postępowania (dalej: Sprzedający, Zbywca) jest polską spółką kapitałową, która na dzień złożenia wniosku, jak i na dzień Planowanej Transakcji, jest zarejestrowana jako podatnik podatku od towarów i usług czynny.

Sprzedający jest właścicielem:

1. w udziale wynoszącym (…) części nieruchomości położonej w (`(...)`) stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (…), dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą Nr (…) (dalej: Grunt) oraz niewyodrębnionej części (tj. z wyłączeniem Wyodrębnionych Lokali i związanego z nimi udziału w częściach wspólnych) wielofunkcyjnego budynku biurowo-handlowo-usługowo-mieszkalnego (dalej: Budynek) posadowionego na Gruncie wraz z prawem do wyłącznego korzystania (quoad usum) z części miejsc parkingowych zlokalizowanych na poziomie +3 Budynku, oraz

2. garażu wielostanowiskowego na poziomie -2 w Budynku, dla którego Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą KW Nr (…) (dalej: Lokal), w udziale wynoszącym (…) części wraz z prawem do wyłącznego korzystania (quoad usum) z części miejsc parkingowych (zlokalizowanych w Budynku) oraz współwłaścicielem części wspólnych Budynku oraz Gruntu w udziale wynoszącym (…).

W obiekcie budowlanym, którego część stanowi Budynek (dalej: Obiekt Budowlany), oprócz niewyodrębnionej części wraz z prawami z nią związanymi opisanej w punkcie 1) powyżej oraz Lokalu wraz z prawami z nim związanymi opisanym w punkcie 2) powyżej, stanowiących własność Sprzedającego, znajdują się również wyodrębnione lokale niebędące własnością Sprzedającego (stanowią, wraz z udziałem w częściach wspólnych Obiektu Budowlanego oraz związanym z nimi udziałem w gruncie, na którym posadowiony jest Obiekt Budowlany, odrębne nieruchomości) (dalej: Wyodrębnione Lokale), w związku z powyższym zawiązana została wspólnota mieszkaniowa „A.” (dalej: WM), w której Sprzedający dysponuje ok. 80 % głosów (co odpowiada udziałowi (…) części związanemu z niewyodrębnionymi lokalami oraz udziałowi (…) części związanemu z niewyodrębnionymi lokalami oraz udziałowi (…) części związanemu z Lokalem), przy czym łączna suma udziałów związanych z lokalami wyodrębnionymi i niewyodrębnionymi w WM wynosi 1 (jeden).

Wyodrębnione Lokale (ujawnione w księdze wieczystej Nr (…)) nie będą przedmiotem Planowanej Transakcji. Na podstawie umowy o zarządzanie z WM z 28 czerwca 2013 r. (dalej: Umowa o Zarządzanie WM), z której wszelkie prawa i obowiązki zostały przeniesione na Sprzedającego 1 listopada 2013 roku w oparciu o porozumienie zawarte 5 grudnia 2013 roku, Sprzedający sprawuje funkcję zarządcy nieruchomości wspólnej dla Obiektu Budowlanego i gruntu, na którym posadowiony jest Obiekt Budowlany.

Grunt, na którym posadowiony jest Obiekt Budowlany zabudowany jest również innymi naniesieniami budowlanymi, jak również instalacjami zapewniającymi dostawę mediów do Obiektu Budowlanego oraz łączących Obiekt Budowlany z sieciami stanowiącymi budowle lub ich części, urządzenia budowlane i obiekty małej architektury w rozumieniu ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane (dalej w odniesieniu do ww. obiektów wraz z urządzeniami infrastruktury technicznej: Budowle), przy czym przedmiotowe Budowle nie zostały wyodrębnione w rejestrze środków trwałych prowadzonym przez Sprzedającego.

Sprzedający nie jest przedsiębiorcą przesyłowym. Infrastruktura Zewnętrzna nie stanowi elementu przedsiębiorstwa przesyłowego.

Ponadto Sprzedający jest wyłącznym właścicielem (posiada pełne prawo do jej dysponowania) infrastruktury zewnętrznej obsługującej Nieruchomość zdefiniowaną poniżej w postaci kanalizacji deszczowej ze zbiornikiem retencyjnym (dalej: Infrastruktura Zewnętrzna), stanowiącej budowle lub ich części, urządzenia budowlane i obiekty małej architektury w rozumieniu Prawa budowlanego, znajdującej się poza granicami gruntu (w pasie drogowym drogi publicznej), na którym posadowiony jest Obiekt Budowlany, przy czym Infrastruktura Zewnętrzna znajduje się w wyłącznym posiadaniu jednego z gestora mediów, w związku z jej protokolarnym przekazaniem w 2012 r.

Grunt, Budynek wraz z prawami z nimi związanymi opisane w punkcie 1) powyżej, Lokal wraz z prawami z nim związanymi opisanym w punkcie 2) powyżej, Budowle oraz Infrastruktura Zewnętrzna, będą traktowane w dalszej części wniosku jako: Nieruchomość.

Nieruchomość nie stanowi gruntu rolnego, gruntów związanych z gospodarką leśną ani obszaru rewitalizacji zgodnie z ustawą z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji.

Sprzedający planuje sprzedać Nieruchomość wraz z innymi składnikami majątkowymi, opisanymi szerzej w dalszej części wniosku na rzecz Kupującego (dalej: Planowana Transakcja).

Sprzedający nabył Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 Kodeksu Cywilnego w dniu 31 października 2013 roku od spółki D. S. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) (działającej wówczas pod firmą L. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością), zmienionej aneksem z 26 lutego 2014 roku. Obiekt Budowlany został wybudowany przez poprzedniego właściciela na podstawie decyzji z sierpnia 2007 r. zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę budynku biurowo-handlowo-mieszkalno-usługowego (oraz decyzji zmieniającej z lutego 2008 r., kwietnia 2010 r., listopada 2011 r. oraz października 2012 r.), a następnie etapami został oddany do użytkowania na podstawie kolejnych decyzji udzielających pozwolenia na użytkowanie (z maja 2012 r., z marca i kwietnia 2013 r. oraz decyzji zmieniających).

Na dzień złożenia wniosku, przedmiotowa Nieruchomość jest wykorzystywana przez Sprzedającego do świadczenia usług najmu powierzchni handlowej, biurowej oraz usługowej i miejsc parkingowych. Zdecydowana większość powierzchni najmu (ok. 90 %) została wynajęta podmiotom gospodarczym, niemniej Sprzedający w dalszym ciągu podejmuje starania celem pozyskania najemców na część dotychczas niewynajętą. Z tytułu świadczenia usług najmu, Sprzedający uzyskuje pożytki, przede wszystkim z tytułu czynszów, opłat eksploatacyjnych oraz refaktur za media, opodatkowanych według właściwych stawek podatku od towarów i usług. Na dzień złożenia wniosku Sprzedający zawarł umowy najmu z kilkudziesięcioma najemcami, zaś biorąc pod uwagę terminy obowiązywania tych umów Sprzedający przewiduje, iż na dzień Planowanej Transakcji sprzedaży Nieruchomości, stan wynajęcia powierzchni budynku będzie porównywalny ze stanem wynajęcia na dzień sporządzenia wniosku (dalej: Powierzchnie Wynajęte).

W przedmiotowym Budynku znajdują się wyłącznie powierzchnie, które były już przedmiotem umów najmu (z tytułu których Sprzedający uzyskiwał i uzyskuje dalej pożytki podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług). Co istotne, wszystkie powierzchnie w Budynku były wykorzystywane do celów prowadzonej działalności gospodarczej w ramach najmu komercyjnego bądź jako części powierzchni wspólnych przynależnych do wynajmowanych lokali przez okres dłuższy niż 2 lata. W związku z tym, od pierwszego zasiedlenia Nieruchomości upłynęły 2 lata.

Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości na cele działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.

Budowle nie są bezpośrednio wynajmowane najemcom, ale pełnią rolę pomocniczą względem Budynku i Lokalu, służąc prawidłowemu jego funkcjonowaniu (są użytkowane dla celów działalności gospodarczej Sprzedającego opodatkowanej podatkiem od towarów i usług polegającej na komercyjnym wynajmie powierzchni).

W okresie od dnia oddania wyżej opisanych Budynku, Lokalu oraz Budowli do użytkowania, do dnia sporządzenia wniosku, Budynek oraz Budowle nie były przedmiotem ulepszeń w rozumieniu ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych, których wartość przekroczyłaby co najmniej 30 % wartości początkowej Budynku oraz Budowli. Ponadto Sprzedający przewiduje również, iż do dnia Planowanej Transakcji Budynek oraz Budowle nie będą przedmiotem takich ulepszeń w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

W skład Nieruchomości nie wchodzą obiekty budowlane zaliczone do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w rozumieniu art. 41 ust. 12 ustawy o podatku od towarów i usług.

Sprzedający na dzień złożenia wniosku zatrudnia dwóch pracowników, którzy związani są funkcjonalnie z Budynkiem, przy czym pracownicy ci ani w ramach Planowanej Transakcji, ani też po dokonaniu Planowanej Transakcji, nie zostaną w żaden sposób przejęci przez Kupującego i pozostaną w strukturze zatrudnienia Sprzedającego bądź też umowy z tymi pracownikami zostaną wypowiedziane. Czynności związane z bieżącym zarządzaniem Sprzedającym oraz Nieruchomością wykonywane są przez jedynego akcjonariusza Sprzedającego, z którym Sprzedający zawarł określone umowy o świadczenie usług, tj.:

1. umowę w zakresie świadczenia usług bieżącej obsługi (ze stycznia 2014 r. wraz z późniejszymi aneksami), w zakresie świadczenia m.in. usług administracyjnych, obsługi informatycznej, prowadzenia rachunkowości, usługi doradztwa strategicznego, prawnego, HR oraz doradztwa w zakresie marketingu i sprzedaży,

2. umowę o świadczenie usług związanych z komercjalizacją powierzchni handlowych, usługowych i biurowych z lutego 2017 r. wraz z późniejszymi aneksami,

3. umowę o świadczenie usług związanych z rozliczaniem najemców oraz administracją i obsługą techniczną obiektu zawartą w lutym 2017 r. wraz z późniejszymi aneksami

- zwane dalej łącznie: Umowami o Zarządzanie.

Ponadto, Sprzedający jako podmiot profesjonalnie świadczący usługi najmu, zawarł umowy w zakresie nabycia oraz dostawy usług serwisowych oraz mediów, tj.:

1. umowy zawarte z dostawcami usług serwisowych i mediów związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości (jako zarządca nieruchomości na podstawie Umowy o Zarządzanie WM) - są to przykładowo umowy na serwis, naprawy, przeglądy i konserwacje określonych urządzeń i wyposażenia Budynku, usługi ochrony fizycznej, utrzymania czystości, na obsługę apartamentów, abonamenty na telefony alarmowe, licencje oprogramowania, dostępu do aplikacji z odczytami liczników, umowa na zaopatrzenie w wodę i odprowadzenie ścieków, wód opadowych i roztopowych, umowa na dostawę ciepła, oraz dystrybucji i sprzedaży energii elektrycznej,

2. umowy zawarte z dostawcami, na podstawie których Sprzedający dostarcza określone usługi serwisowe oraz mediów Najemcom (które to usługi są pokrywane w ramach kosztów operacyjnych) - są to przykładowo umowy dotyczące serwisu, naprawy, przeglądów i konserwacji określonych urządzeń i instalacji technicznych w Budynku, usługi ochrony, utrzymania czystości, pielęgnacji terenów zielonych, dostępu do internetu, dzierżawy włókien światłowodowych, oraz umowy na dostawę gazu,

3. umowy zawarte bezpośrednio z Najemcami, na podstawie których Sprzedający dostarcza Najemcom określone usługi serwisowe oraz media (które to usługi nie są pokrywane w ramach kosztów operacyjnych) - są to przykładowo umowy na serwis, naprawy, przeglądy i konserwacje określonych urządzeń, instalacji i wyposażenia Budynku, umowa korzystania z podłączenia zasilania awaryjnego lokalu biurowego do agregatu prądotwórczego,

4. umowę o wzajemnym korzystaniu z poszczególnych części Budynku, zawartą z WM, na rzecz której Sprzedający dodatkowo świadczy inne usługi na podstawie wyżej wspomnianej Umowy o Zarządzanie WM,

5. umowę z WM, na podstawie której WM dostarcza określone usługi Sprzedającemu - są to przykładowo umowa najmu powierzchni na nośnik reklamowy zlokalizowany w lobby biurowym Budynku, umowa najmu placu zabaw na dachu Budynku oraz umowa o wzajemnym korzystaniu z poszczególnych części Budynku

- zwane dalej łącznie: Umowami o Dostawę Usług i Mediów.

Z uwagi na fakt, iż Nieruchomość jest w pełni operacyjna, katalog wyżej wymienionych Umów o Dostawę Usług i Mediów może ulegać zmianie zarówno poprzez zawieranie nowych umów, wypowiadanie istniejących oraz ich zmianę.

Przedmiot i okoliczności towarzyszące Planowanej Transakcji.

Sprzedający i Kupujący zakładają, iż przedmiotem Planowanej Transakcji będzie zasadniczo Nieruchomość (zdefiniowana powyżej), przy czym Planowanej Transakcji towarzyszyć będzie również przeniesienie na Kupującego:

1. wszelkich ruchomości związanych z Nieruchomością, niezbędnych do prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości (i wykonywania obowiązków wynajmującego), będące własnością Sprzedającego, których lista będzie stanowiła załącznik do umowy przenoszącej prawo własności Nieruchomości (dalej: Ruchomości),

2. autorskich praw majątkowych do:

a) dwóch znaków towarowych Sprzedającego w postaci prawa ochronnego na słowno-graficzne znaki towarowe zarejestrowane w polskim Urzędzie Patentowym, które zostały udzielone Sprzedającemu w związku z Budynkiem,

b) dokumentacji architektonicznej, budowlanej oraz technicznej (w tym wielobranżowej koncepcji projektowej, projektu budowlanego oraz projektu wykonawczego), jak również wszelkich innych projektów przygotowanych przez odpowiednie podmioty w odniesieniu do Budynku oraz naniesień na Gruncie, których Sprzedający jest właścicielem oraz Infrastruktury Zewnętrznej, w tym jakichkolwiek projektów przygotowanych przez lub w imieniu Sprzedającego związanych, między innymi z planowanymi pracami remontowymi lub ulepszeniem Nieruchomości,

c) wizualizacji sześciu domen należących do Sprzedającego wraz z przekazaniem wszelkich haseł, kodów do nich oraz innych środków zabezpieczeń, niezbędnych do funkcjonowania domen wraz z prawem do zarejestrowania Kupującego jako użytkownika tych domen,

d) określonej aplikacji marketingowej,

e) utworów powstałych na podstawie umowy zlecenia z września 2019 roku zawartej pomiędzy Sprzedającym a podmiotem trzecim - wraz z prawem do wykonywania zależnych praw autorskich na polach eksploatacji do utworów zależnych związanych z ww. utworami oraz wyłącznym prawem do zezwalania innym na wykonywanie zależnych praw autorskich do utworów zależnych na polach eksploatacji jak również prawem do wykonywania autorskich praw osobistych do ww. utworów i prawem do zezwalania określonym osobom na wykonywanie autorskich praw osobistych i, w szczególności, prawem decydowania o sposobie wykorzystania takich utworów i utworów zależnych powstałych na ich podstawie, o integralności oraz formie wykorzystania utworów oraz prawem wykonywania nadzoru nad sposobem wykorzystania utworów (w zakresie w jakim przysługują one Sprzedającemu na podstawie określonych umów; dalej: Prawa Autorskie),

3. praw i obowiązków Sprzedającego wynikających z umowy licencji z lutego 2014 roku zawartej przez Sprzedającego, dotyczącej używania przez Sprzedającego słowno-graficznego znaku towarowego „X”, związanego z użytkowaniem Budynku, a nie z przedsiębiorstwem Sprzedającego lub wszelkich praw (w tym prawa własności oraz prawa własności intelektualnej) do wspomnianego słowno-graficznego znaku towarowego „X”(dalej: Licencja),

4. praw wynikających z części umów licencji lub certyfikatów wydanych dla oprogramowania wykorzystywanego przez Sprzedającego do celów zarządzania oraz funkcjonowania Budynku (dalej: Oprogramowanie), a w szczególności prawa do korzystania z Oprogramowania, prawa do przeniesienia tego uprawnienia na inne podmioty, w tym przyszłych właścicieli Nieruchomości oraz prawa własności do nośników, na których jest zapisane Oprogramowanie,

5. wszelkich praw wynikających z gwarancji i rękojmi udzielonych przez wykonawców w ramach umów o roboty budowlane zawartych w odniesieniu do Budynku (w tym wszelkich umów dotyczących wykonania prac wykończeniowych we wszystkich wynajmowanych pomieszczeniach w Budynku, z wyłączeniem wcześniej wspomnianych Wyodrębnionych Lokali (dalej: Rękojmie Budowlane),

6. całej dokumentacji prawnej, technicznej i projektowej związanej z Nieruchomością oraz przenoszonymi aktywami, w tym m.in. umów najmu (wraz z wszelkimi zmianami do nich), dokumentów zabezpieczenia umów najmu, protokołów zdawczo-odbiorczych dotyczących wynajętych pomieszczeń; oryginałów dokumentacji technicznej dotyczącej Nieruchomości, jak również oryginałów projektu architektonicznego, w tym całej dokumentacji powykonawczej Budynku, takiej jak rysunki powykonawcze oraz inwentaryzacja geodezyjna powykonawcza (dalej: Dokumentacja),

7. dokumentów zabezpieczających wykonanie obowiązków najemców wynikających z umów najmu, doręczonych przez najemców Sprzedającemu w formie gwarancji bankowej, gwarancji spółki macierzystej lub spółki powiązanej lub oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji (dalej: Zabezpieczenia Umów Najmu)

dalej zwanych łącznie: Przenoszonymi Aktywami).

Z dniem zawarcia umowy sprzedaży (dalej: Data Zamknięcia), z mocy przepisów prawa cywilnego Kupujący wstąpi w stosunki wynikające z umów najmu na miejsce Sprzedającego; w szczególności Kupujący wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z:

1. zawartych przez Sprzedającego i obowiązujących w dniu dokonania Planowanej Transakcji umów najmu - na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, jak również

2. zawartych przez Sprzedającego umów najmu, w których okres najmu jeszcze się nie rozpoczął.

Strony Planowanej Transakcji uzgodniły, iż będą koordynować swoje działania i współpracować w dobrej wierze zarówno przed jak i po Dacie Zamknięcia w celu zapewnienia, iż nie wystąpi zakłócenie w dostawie mediów i usług do Nieruchomości.

W odniesieniu do Umów o Dostawę Usług i Mediów dotyczących dostawy mediów, Strony uzgodniły, iż Sprzedający wypowie przedmiotowe umowy, przy czym nie ma prawa rozwiązać żadnej z tych umów wcześniej niż w Dacie Zamknięcia.

W odniesieniu zaś do Umów o Dostawę Usług i Mediów (innych niż umowy o dostawę mediów), o których mowa powyżej, Strony Planowanej Transakcji zadecydowały, że:

1. Umowy o Dostawę Usług i Mediów mają zostać przeniesione na odrębną spółkę wskazaną przez Kupującego dla celów świadczenia usług zarządzania Nieruchomością (z którym to podmiotem Kupujący zawrze taką umowę zarządzania) i w odniesieniu do tych Umów o Dostawę Usług i Mediów, Sprzedający przeniesie na odrębną spółkę wskazaną przez Kupującego wszystkie prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z tych umów w Dacie Zamknięcia,

2. Umowy o Dostawę Usług i Mediów zostaną rozwiązane przez Sprzedającego ze skutkiem na Datę Zamknięcia (pod warunkiem zawieszającym, że takie zamknięcie transakcji będzie miało miejsce) i w takim przypadku strony zobowiążą się, że nowe umowy z dostawcami tego rodzaju lub podobnych usług zostaną zawarte w możliwie najkrótszym terminie po Dacie Zamknięcia przez Kupującego albo odrębną spółkę wskazaną przez Kupującego dla celów świadczenia usług zarządzania Nieruchomością.

W odniesieniu do Umów o Dostawę Usług i Mediów, które zostaną wskazane przez Kupującego jako należące do katalogu umów określonych w pkt 2 powyżej oraz umów w zakresie dostawy mediów, Sprzedający będzie uprawniony refakturować na Kupującego (bez jakiejkolwiek marży) jakąkolwiek kwotę zafakturowaną na Sprzedającego z tytułu dostawy usług lub mediów od dnia następującego po Dacie Zamknięcia (włącznie) do momentu skutecznego wygaśnięcia takiej umowy, jednak wyłącznie w zakresie, w jakim takie usługi będą świadczone po Dacie Zamknięcia na rzecz Kupującego, a Kupujący nie uzyska podobnych usług świadczonych przez inne podmioty na podstawie nowej umowy (w odmiennym przypadku koszty usług świadczonych na podstawie takich umów zostaną pokryte wyłącznie przez Sprzedającego).

Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyć przeniesienie praw i obowiązków wynikających z Umów o Zarządzanie. W szczególności Strony przewidują, iż w Dacie Zamknięcia Sprzedający przedstawi Kupującemu wypowiedzenie Umów o Zarządzanie. Przy czym, w odniesieniu do tych umów, Kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty lub zwrotu Sprzedającemu jakiegokolwiek wynagrodzenia lub kosztów wynikających z Umów o Zarządzanie. W szczególności Kupujący zawrze nową(-e) umowę(-y) w zakresie zarządzania Nieruchomością. Ponadto Kupujący zawrze nowe umowy w zakresie świadczenia określonych usług serwisowych na Nieruchomości, w tym zakresie, w jakim nie przejmie on umów zawartych przez Sprzedającego.

Z kolei w zakresie Umowy o Zarządzanie WM, właściciele lokali tworzących Wspólnotę Mieszkaniową „A.” na Nieruchomości podejmą uchwałę w sprawie wyrażenia zgody na cesję praw i przejęcie obowiązków Sprzedającego wynikających z tej umowy, przez podmiot trzeci wskazany przez Kupującego, który po transakcji będzie zarządzał częściami wspólnymi Obiektu Budowlanego w ramach WM.

Sprzedający nie posiada innych nieruchomości oraz nie będzie posiadał takich nieruchomości w Dacie Zamknięcia. Sprzedający wskazuje jednocześnie, iż zarówno na dzień złożenia wniosku, jak również w Dacie Zamknięcia:

1. Nieruchomość nie jest ani nie będzie w Dacie Zamknięcia organizacyjnie wyodrębniona w strukturze Sprzedającego jako zakład, oddział itp. (Sprzedający nie wyodrębnił jakiejkolwiek części Nieruchomości i nie sporządził osobnego zestawienia kont, bilansu, rachunku zysków i strat ani budżetu dla działalności prowadzonej w odniesieniu do jakiejkolwiek części Nieruchomości ani żadna jej część nie jest traktowana jako oddział, zakład lub wyodrębniona jednostka organizacyjna - w szczególności na podstawie uchwały odpowiednich organów spółki lub wewnętrznych regulacji),

2. zakładowy plan kont Sprzedającego pozwala jednak i będzie pozwalał na identyfikację przychodów i kosztów związanych stricte z gospodarką finansową Nieruchomości - co wynika z faktu, iż Sprzedający nie prowadzi innej działalności operacyjnej,

3. Sprzedający posiada i będzie posiadał odrębny rachunek (subrachunek) bankowy, na który wpływają (będą wpływać) należności i są spłacane (będą spłacane) zobowiązania, związane wyłącznie z wykorzystywaniem Nieruchomości w przedsiębiorstwie Sprzedającego,

4. Sprzedający nie sporządza sprawozdania łącznego obejmującego Nieruchomość lub jej część jako wyodrębnioną jednostkę.

W związku z nabyciem Nieruchomości przez Kupującego:

1. nie dojdzie do przeniesienia zakładu pracy Sprzedającego, w trybie art. 231 ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. – Kodeks pracy – z uwagi na fakt, iż wolą Stron nie jest przeniesienie (w jakiejkolwiek formie) na rzecz Kupującego umów z dwojgiem pracowników zatrudnianych przez Sprzedającego,

2. Kupujący nie przejmie (w drodze cesji bądź jakiejkolwiek innej czynności prawnej):

a) jakichkolwiek znaków towarowych, licencji czy patentów niezwiązanych z funkcjonowaniem Nieruchomości,

b) praw i obowiązków wynikających z umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami) oraz środków pieniężnych należących do Sprzedającego, z wyjątkiem praw i obowiązków wynikających z tzw. kaucji najemców związanych z Nieruchomością,

c) zobowiązań Sprzedającego związanych z finansowaniem nabycia gruntu bądź budowy budynków/budowli (w szczególności, zobowiązań wynikających z umów kredytowych bądź pożyczek),

d) tajemnic przedsiębiorstwa Sprzedającego oraz know-how, niezwiązanych z funkcjonowaniem Nieruchomości,

e) ksiąg rachunkowych,

f) innej dokumentacji (np. umów handlowych, korporacyjnych) niezwiązanej bezpośrednio z funkcjonowaniem Nieruchomości,

g) nazwy przedsiębiorstwa Sprzedającego,

h) praw i obowiązków wynikających z umów ubezpieczenia dotyczących Nieruchomości (stosunki ubezpieczeniowe istniejące na podstawie polis ubezpieczeniowych zawartych przez Sprzedającego wygasną z zawarciem umowy przyrzeczonej a Kupujący nie przejmie zobowiązań z tych polis ubezpieczeniowych),

i) praw i obowiązków wynikających z innych umów niezwiązanych z funkcjonowaniem Nieruchomości,

j) wierzytelności,

k) praw i obowiązków wynikających z umowy najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba Sprzedającego.

Strony Planowanej Transakcji przewidują, iż załącznik do umowy przenoszącej własność zbywanych aktywów wyszczególni cenę sprzedaży poszczególnych wybranych składników majątkowych przenoszonych w ramach Planowanej Transakcji w ten sposób, iż wyszczególniona w tym załączniku zostanie m.in. cena nabycia:

a) własności Budynku wraz z istniejącymi Budowlami oraz prawem do wyłącznego korzystania (quoad usum) z części miejsc parkingowych, znajdujących się na kondygnacji +3 w Budynku,

b) udziału we współwłasności Gruntu związanego z własnością Budynku wynoszącego (…),

c) udziału we współwłasności Lokalu wynoszącego (…) wraz z prawem do wyłącznego korzystania (quoad usum) z części miejsc parkingowych,

d) określonych składników składających się na Przenoszone Aktywa.

Strony Planowanej Transakcji uzgodnią dokładną treść przedmiotowego załącznika przed Dniem Zamknięcia.

Dodatkowo zgodnie z umową przedwstępną dotyczącą Planowanej Transakcji:

1. Sprzedający udzieli Kupującemu szeregu zapewnień w związku z Transakcją,

2. przewidziano szczegółowy mechanizm rozliczenia między Sprzedającym a Kupującym czynszów najmu, opłat oraz kosztów eksploatacyjnych wynikających z umów najmu a dotyczących miesiąca, w którym wystąpi Data Zamknięcia.

W szczególności Sprzedający doręczy Kupującemu, nie później niż w Dacie Zamknięcia:

1. podpisaną przez siebie oraz jedynego akcjonariusza Sprzedającego, umowę gwarancji udzielonej przez jedynego akcjonariusza Sprzedającego, zgodnie z którą jedyny akcjonariusz Sprzedającego poręczy Kupującemu określone zobowiązania Sprzedającego,

2. podpisaną przez jedynego akcjonariusza Sprzedającego, umowę przeniesienia (cesji) praw i obowiązków Sprzedającego z umów o prace wykończeniowe/projektowe wykonywane w wybranych pomieszczeniach Budynku (na rzecz cesjonariusza - jedynego akcjonariusza Sprzedającego), która będzie podpisana przez Strony w Dacie Zamknięcia,

3. podpisaną przez jedynego akcjonariusza Sprzedającego, umowę o zarządzanie procesem budowlanym (prace wykonywane w wybranych pomieszczeniach Budynku o których mowa w pkt 2 powyżej), która zostanie zawarta w Dacie Zamknięcia pomiędzy Kupującym oraz jedynym akcjonariuszem Sprzedającego.

Kupujący będzie wykorzystywał Nieruchomość będącą przedmiotem Planowanej Transakcji do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni Nieruchomości, stąd na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego i ciągłego funkcjonowania Nieruchomości - we własnym zakresie bądź na podstawie nowych umów o zarządzanie Nieruchomością. Kupujący wskazuje, iż chcąc prowadzić działalność w zakresie najmu komercyjnego, będzie zobowiązany do podjęcia szerokich działań zarządczo - administracyjnych, których celem będzie takie zorganizowanie funkcjonowania Nieruchomości, aby mógł w sposób niezakłócony czerpać pożytki z czynszu oraz innych opłat od najemców.

Usługi najmu będą świadczone przez Kupującego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a zatem będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej. Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzenia przez Kupującego działalności gospodarczej w postaci komercyjnego wynajmu powierzchni biurowej oraz wszelkiej infrastruktury towarzyszącej.

Strony będą na moment Planowanej Transakcji zarejestrowane jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług. Sprzedający oraz Kupujący przed Dniem Zamknięcia w ramach Planowanej Transakcji złożą do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z Planowaną Transakcją, zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części (tj. w zakresie, w jakim dostawa Nieruchomości będzie zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług).

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nabycie przez Kupującego Nieruchomości w ramach Planowanej Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług? (pytanie oznaczone nr 4 we wniosku)

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych, na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nabycie przez Kupującego Nieruchomości w ramach Planowanej Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają między innymi umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości.

Niemniej, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Natomiast stosowanie do art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) cyt. ustawy stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym wynosi 2%.

Jak wskazano powyżej zdaniem Zainteresowanych:

1. do Planowanej Transakcji dotyczącej dostawy Budynku, Lokalu i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości, znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, z którego strony Planowanej Transakcji zrezygnują na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, w związku z czym przedmiotowa Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz

2. zgodnie z dyspozycją art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług również dostawa Gruntu, na którym znajdują się Budynek i Budowle będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z tych względów – w ocenie Zainteresowanych – Planowana Transakcja nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, w związku z faktem, że będzie ona podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zainteresowani wskazali na interpretacje indywidualne Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, mające potwierdzić ich stanowisko.

Powyżej przywołano tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2022 r. poz. 105):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b) innych praw majątkowych – 1%.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych,

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

Z opisu wniosku wynika, że Sprzedający (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) planuje zawarcie z Kupującym (Zainteresowanym będącym stroną postępowania) umowę sprzedaży, na podstawie której Sprzedający przeniesie na Kupującego prawo własności udziału w nieruchomości gruntowej wraz z udziałem w posadowionych na niej: Budynku oraz Budowlach, Lokalu oraz z prawami z nim związanymi i Infrastrukturę Zewnętrzną (łącznie we wniosku określane jako Nieruchomość) w zamian za zapłatę przez Kupującego ceny sprzedaży.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej z 26 stycznia 2022 r. znak: 0111-KDIB3-2.4012.911.2021.1.MN, wynika, że:

- sprzedaż Nieruchomości będzie stanowić w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 tej ustawy,

- sprzedaż udziału w Budynku, w Lokalu i Budowli pełniących funkcje pomocnicze do Budynku i Lokalu będzie korzystać ze zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług; jako że Strony Planowanej Transakcji będą uprawnione do rezygnacji ze zwolnienia od opodatkowania tym podatkiem i wyboru objęcia transakcji opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług, to ta dostawa będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, tym samym opodatkowana będzie sprzedaż udziału w gruncie związanym z tymi obiektami;

- do sprzedaży obiektów małej architektury, znajdujących się na Nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie z podatku od towarów i usług; tym samym sprzedaż występujących na Nieruchomości obiektów małej architektury będzie opodatkowana właściwą stawką podatku od towarów i usług.

Zatem, w sytuacji gdy omawiana we wniosku transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona (bo Strony złożą oświadczenie o rezygnacji z prawa do zwolnienia w tej części, w której to zwolnienie przysługuje), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie – interpretację z 26 stycznia 2022 r. znak: 0111-KDIB3-2.4012.911.2021.1.MN.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.