0111-KDIB2-3.4014.425.2021.2.JKU

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

12 listopada 2021 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 12 listopada 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży w nieruchomości. Treść wniosku wspólnego jest następująca.

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

F. Sp. z o.o.

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

L. Sp. z o.o.

Opis zdarzenia przyszłego

Zbywca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, zarejestrowanym do celów podatku od towarów i usług w Polsce, posiada w Polsce siedzibę i miejsce prowadzenia działalności gospodarczej. Przedmiotem działalności Zbywcy jest w szczególności prowadzenie działalności polegającej na wynajmie i zarządzaniu nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, jak również m.in. realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków oraz kupnie i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek.

Zbywca jest spółką zależną od X. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością oraz członkiem grupy kapitałowej X. (dalej: „Grupa X.”). Rolą Zbywcy w Grupie X jest realizacja inwestycji polegającej na budowie nowego centrum dystrybucyjno-logistycznego (dalej: „Inwestycja”). Jednocześnie, funkcjonujący w Grupie X. model biznesowy zakłada, iż realizacja nowych inwestycji, w celu zapewnienia rentowności spółkom, powinna być realizowana poprzez pozyskanie zewnętrznego inwestora, który zapewni częściowe finansowanie Inwestycji. Kolejnym zakładanym w modelu biznesowym etapem jest dokonanie sprzedaży przedmiotu Inwestycji (zdefiniowanym w dalszej części wniosku jako „Transakcja”) na rzecz podmiotu z grupy kapitałowej inwestora, tj. Nabywcy. Transakcja ma obejmować mechanizm tzw. uprzedniego finansowania (ang. forward funding), co oznacza, że po tym jak Strony podpiszą przedwstępną umowę sprzedaży Inwestycji, na jej mocy Nabywca zapewni, w formie zaliczki (dalej: „Zaliczka”) na poczet ceny płaconej Zbywcy, zwrot dotychczas poniesionych na Inwestycję wydatków oraz pokrycie przyszłych kosztów Inwestycji.

Nabywca jest polską spółką z siedzibą w Polsce i w momencie nabycia przez niego Nieruchomości (zdefiniowanej poniżej) będzie zarejestrowanym aktywnym podatnikiem podatku od towarów i usług. W momencie nabycia przez niego Nieruchomości (zdefiniowanej poniżej) Nabywca będzie członkiem międzynarodowej grupy kapitałowej M. (dalej: „Grupa M.”), której działalność opiera się na inwestowaniu w nieruchomości, zarządzaniu nieruchomościami oraz aktywami, jak i inwestycjach o charakterze bezpośrednim. Grupa M. prowadzi swoją działalność na kilkudziesięciu rynkach i w kilkudziesięciu krajach. Nabywca jest zainteresowany, jako spółka celowa i członek Grupy M., której działalność gospodarcza opiera się na inwestowaniu w nieruchomości, nabyciem przedmiotu Transakcji od Zbywcy. Jednocześnie, jednym z założeń Transakcji, wpisującym się zarówno w model biznesowy Grupy M. jak i Grupy X., jest najem Nieruchomości przez X. sp. z o.o. od Zbywcy.

Zainteresowani nie są i na moment dokonania Transakcji (termin zdefiniowano w dalszej części wniosku) nie będą podmiotami powiązanymi w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług oraz ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Informacje dotyczące Gruntu

Zbywca jest właścicielem nieruchomości gruntowych (działek ewidencyjnych o numerach: 1, 2, 3, 4 oraz 5) (dalej: „Grunt”).

Powyżej wskazane nieruchomości wchodzące w skład Gruntu powstały odpowiednio w wyniku podziału działek 6, 7, 8, 9 i 10. Podział działek stanowił konsekwencję realizacji koncepcji biznesowej Grupy X. na realizację Inwestycji, na potrzeby której niezbędne było posiadanie wyłącznie części terenu działek 6, 7, 8, 9 i 10. W konsekwencji ustalono z ówczesnymi właścicielami działek oraz podmiotami posiadającymi prawo do ich nabycia na podstawie umów przedwstępnych, iż Zbywca oraz dwie osoby fizyczne (dalej: „Pozostali Właściciele”) nabędą najpierw odpowiednie udziały we współwłasności działek 6, 7, 8, 9 i 10, a następnie zostanie przeprowadzony proces podziału działek oraz zniesienia współwłasności, tak aby odpowiadało to potrzebom biznesowym Grupy X., które obejmują nabycie przez Zbywcę własności jedynie terenu wymaganego do realizacji Inwestycji. Pozostali Właściciele wskutek decyzji podziałowej oraz zniesienia współwłasności stali się właścicielami pozostałej części terenu (proces nabycia działek oraz ich podziału opisano w dalszej części wniosku).

Grunt jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zgodnie z uchwałą Rady Gminy z 26 sierpnia 2020 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru o przeznaczeniu terenu na obiekty produkcyjne, składy, magazyny, zabudowę usługową, oznaczony w planie symbolem P/U-3 (dalej: „MPZP”).

Dnia 22 kwietnia 2021 r. dla potrzeb realizacji Inwestycji Starosta wydał pozwolenie na budowę, którego przedmiotem jest budowa budynku hali magazynowej wraz z blokiem socjalno-biurowym oraz infrastrukturą towarzyszącą (dalej: „Pozwolenie na budowę”). Pozwolenie na budowę zostało wydane jako zmiana pierwotnego pozwolenia z grudnia 2020 r., która polegała przede wszystkim na zmianie parametrów obiektu budowlanego oraz numeracji działek.

Jak wskazano powyżej, przedmiotem Pozwolenia na budowę jest budowa budynku hali magazynowej wraz z blokiem socjalno-biurowym oraz infrastrukturą towarzyszącą, na którą to będą się składały w szczególności następujące budynki i budowle: hala magazynowo-produkcyjna, dwie wartownie, dwa zbiorniki przeciwpożarowe (na dzień uzyskania pozwolenia na użytkowanie ukończony zostanie jeden z nich, dla drugiego zostaną wykonane fundamenty), pompownia wody pożarowej, zbiornik retencyjny, wiata śmietnikowa zadaszona, wiata rowerowa zadaszona, pomieszczenie chłodnicze, zbiornik LNG, fundament pod agregaty prądotwórcze, zbiornik na CO2, fundament pod zbiorniki zapasowe, miejsca parkingowe, drogi wewnętrzne, chodniki i właściwe przyłącza oraz instalacje (dalej łącznie: „Budynki i Budowle”).

Na moment zakupu Gruntu przez Zbywcę stanowił on grunt niezabudowany, z wyjątkiem elementów sieci drenarskiej i rowów melioracyjnych, które znajdowały się w stanie technicznym wskazującym na brak poprawnego funkcjonowania. Przedmiotowe elementy sieci drenarskiej i rowy melioracyjne znajdujące się na Gruncie w momencie jego nabycia przez Zbywcę nie zostały u Zbywcy oddane do używania jako środki trwałe, a Zbywca wystąpił o odpowiednie pozwolenie wodnoprawne i dokonuje w związku z realizacją Inwestycji przebudowy sieci drenarskiej i rowów melioracyjnych w taki sposób, aby przywrócić poprawność działania funkcji odwodnieniowej i usunąć rury i studnie drenarskie znajdujące się pod planowaną w ramach Inwestycji halą; w procesie przebudowy elementy sieci drenarskiej i rowów melioracyjnych znajdujące się na Gruncie w momencie jego nabycia przez Zbywcę w części lub całości zostaną zlikwidowane i zastąpione nowymi elementami wykonanymi w sposób pozwalający na uniknięcie kolizji z realizowanymi w ramach Inwestycji pozostałymi obiektami. Całość sieci drenarskiej i rowów melioracyjnych (składająca się – ewentualnie – z pozostałości elementów nabytych oraz z elementów nowo wykonanych) zostanie oddana do używania przed dniem realizacji Transakcji i w konsekwencji będzie wchodzić w skład Budynków i Budowli.

Zainteresowani wskazują, iż na moment Transakcji (pojęcie zdefiniowane w dalszej części wniosku) na Gruncie znajdować się będzie zrealizowana Inwestycja, o której mowa powyżej. W szczególności, na moment Transakcji na wszystkich działkach ewidencyjnych stanowiących Grunt będą znajdować się obiekty wchodzące w skład Budynków i Budowli. Grunt wraz z efektami realizacji Inwestycji, to jest w szczególności wybudowanymi Budynkami i Budowlami, łącznie będzie stanowił Nieruchomość (dalej: „Nieruchomość”).

W związku z realizacją Inwestycji Zbywca ponosi wydatki opodatkowane podatkiem od towarów i usług (wydatki na wynagrodzenie generalnego wykonawcy, wydatki na wynagrodzenie podmiotu zarządzającego realizacją inwestycji oraz inne wymagane wydatki), w stosunku do których przysługuje mu prawo do odliczenia naliczonego podatku od towarów i usług.

Nabycie i użytkowanie Gruntu przez Zbywcę

Na wstępie Zbywca wskazuje, iż z dniem 29 października 2020 r. zmianie uległa nazwa Zbywcy z RP. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością na L. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, na mocy uchwały nr 3 Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników spółki pod nazwą RP. sp. z o.o. z 1 października 2020 r. w sprawie zmiany umowy spółki i przyjęcia tekstu jednolitego umowy spółki. W związku z tym, Zbywca zwany jest dalej również: „RP. sp. z o.o.”.

Zbywca nabył prawo do nabycia działek wchodzących w skład Gruntu na podstawie następujących czynności:

· zawarcie 17 września 2020 r. (i) umowy nabycia praw oraz przejęcia obowiązków pomiędzy RP. sp. z o.o. (jako cesjonariuszem) a P. sp. z o.o. (jako cedentem) w zakresie praw i obowiązków P. sp. z o.o. jako kupującego z umowy przedwstępnej sprzedaży działek 8 i 9 oraz (ii) umowy z 17 września 2020 r. dotyczącej nabycia praw oraz przejęcia obowiązków zawartej pomiędzy PR. sp. z o.o. (jako cesjonariuszem) a R. sp. z o.o. (jako cedentem) w zakresie praw i obowiązków R. sp. z o.o. jako kupującego z przedwstępnej umowy sprzedaży działek 10 oraz 7 (umowy z R. sp. z o.o. i P. sp. z o.o. zwane są dalej łącznie: „Umowami Cesji”). Umowy Cesji zawarte przez RP. sp. z o.o. z P. sp. z o.o. i R. sp. z o.o. dotyczyły nabycia części udziałów we współwłasności wyżej wymienionej działek;

· zawarcie 18 września 2020 r. umów sprzedaży udziałów we współwłasności i przedwstępnych umów zniesienia współwłasności pomiędzy RP. sp. z o.o. a osobami trzecimi (osoby fizyczne niebędące podatnikami podatku od towarów i usług) osobno dla każdej z działek tj. 6, 7, 8, 9 i 10 (dalej łącznie: „Umowy Sprzedaży”);

· wystąpienie 5 listopada 2020 r. z wnioskiem oraz wydanie przez Wójta Gminy decyzji dotyczącej podziału nieruchomości tj. działek 6, 7, 8, 9 i 10, w wyniku których powstały między innymi działki o numerach 1, 2, 3, 4, 5 (dalej: „Decyzja Podziałowa”); Decyzja Podziałowa została wydana 4 stycznia 2021 r.;

· zawarcie w dniu 18 stycznia 2021 r. między współwłaścicielami działek 6, 7, 8, 9 i 10 (tj. Zbywcą i Pozostałymi Właścicielami) umowy przyrzeczonej zniesienia współwłasności działek, w wyniku zawarcia której Zbywca otrzymał wyłączne prawo własności działek 1, 2, 3, 4, 5 (dalej: „Umowa Zniesienia Współwłasności”). Pozostali Właściciele otrzymali w ramach zniesienia współwłasności wyłączne prawo własności pozostałych działek powstałych na podstawie Decyzji Podziałowej; zniesienie współwłasności nastąpiło bez dokonywania opłat i dopłat.

Zainteresowani wskazują ponadto, że nabycie praw oraz obowiązków przez RP. sp. z o.o. odpowiednio od P. Sp. z o.o. oraz R. Sp. z o.o. w ramach Umów Cesji nastąpiło za wynagrodzeniem, powiększonym o należny podatek od towarów i usług. Natomiast nabycie prawa współwłasności do działek na podstawie Umów Sprzedaży, w związku zawarciem tych umów ze sprzedającymi będącymi osobami fizycznymi nieposiadającymi statusu podatników podatku od towarów i usług, nastąpiło za wynagrodzeniem niepowiększonym o podatek od towarów i usług.

Ponadto, jak wskazano powyżej, w Umowie Zniesienia Współwłasności nie przewidziano dla jej stron żadnych dodatkowych dopłat czy opłat. Wydanie Gruntu do wyłącznego posiadania Zbywcy nastąpiło na podstawie Umowy Zniesienia Współwłasności.

W celu ujawnienia powyżej opisanych zmian własnościowych, dotyczących działek objętych Transakcją, zostały złożone odpowiednie wnioski do sądu wieczystoksięgowego.

Po nabyciu powyżej wskazanych praw własności, Zbywca rozpoczął realizację Inwestycji polegającej na budowie centrum logistycznego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, inżynieryjną i drogową. Zbywca miał prawo do odliczenia naliczonego podatku od towarów i usług związanego z wydatkami na budowę wspomnianej infrastruktury i korzystał z niego w poszczególnych okresach rozliczeniowych.

Oddanie Nieruchomości w najem

W dniu 14 sierpnia 2020 r. RP. sp. z o.o. jako wynajmujący oraz X. sp. z o.o. jako najemca zawarły umowę najmu Nieruchomości (dalej: „Umowa Najmu”), która była następnie aneksowana.

Umowa Najmu została zawarta na okres 15 lat (z możliwością jego przedłużenia zgodnie z postanowieniami umowy o maksymalnie 10 lat), liczony od dnia przekazania na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego Nieruchomości do używania, ponadto pod warunkiem przekazania przez wynajmującego obiektu (zrealizowanego w ramach Inwestycji) oraz dostarczenia przez najemcę gwarancji bankowej oraz oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, zgodnie z postanowieniami Umowy Najmu. Zainteresowani oraz X. sp. z o.o. nie wykluczają możliwości podnajęcia przez X. sp. z o.o. części powierzchni Nieruchomości innym podmiotom z Grupy X.

Przedmiot Transakcji

Nabywca zamierza dokonać zakupu od Zbywcy Nieruchomości (dalej: „Transakcja”). Warunkiem realizacji przez Zainteresowanych przedmiotowej Transakcji będzie między innymi przekazanie przedmiotu Umowy Najmu do używania X. sp. z o.o. na podstawie właściwego protokołu zdawczo-odbiorczego oraz rozpoczęcie okresu najmu Nieruchomości przez X. sp. z o.o. na podstawie Umowy Najmu.

Przeniesienie własności Nieruchomości przez Zbywcę na Nabywcę nastąpi przed upływem 2 lat zarówno od uzyskania pozwolenia na użytkowanie (lub pozwoleń na użytkowanie, w przypadku gdyby w odniesieniu do Inwestycji wydano więcej niż jedno pozwolenie na użytkowanie) zrealizowanej Inwestycji, jak i od przekazania X. sp. z o.o. tej Nieruchomości jako przedmiotu Umowy Najmu do używania (na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego).

W ramach Transakcji na Nabywcę zostaną przeniesione następujące prawa i obowiązki:

· prawo własności Gruntu oraz Budynków i Budowli, w tym infrastruktury towarzyszącej; w związku z tym, z mocy prawa Nabywca wstąpi również w prawa i obowiązki wynajmującego z Umowy Najmu,

· prawa wynikające z zabezpieczenia Umowy Najmu,

· majątkowe prawa autorskie i prawa zależne do projektów dotyczących budowy budynku oraz wszelkich nośników danych jak i dokumentacji z tymi projektami związanych, a także inne przenoszalne prawa własności intelektualnej związane z projektami, np. uprawnienia do wykonywania autorskich praw osobistych (dalej: „Prawa do Projektu”),

· prawa wynikające z gwarancji na roboty budowlane i gwarancji dostawców wyposażenia i urządzeń oraz prawa wynikające z zabezpieczeń (w tym gwarancji jakości robót budowlanych oraz zabezpieczenia gwarancji jakości robót budowlanych) (dalej: „Gwarancje Budowlane”),

· prawo własności do dokumentacji powykonawczej dotyczącej Nieruchomości,

· prawa wynikające z pozwoleń dotyczących Nieruchomości (jeśli zgodnie z przepisami prawa mogą zostać przeniesione),

· prawa i licencje dotyczące systemu informatycznego zarządzania budynkiem oraz związana z tym systemem dokumentacja (jeśli na moment Transakcji takowy zostanie stworzony).

Zainteresowani wskazują, iż Transakcja zostanie przeprowadzona poprzez zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości między Zbywcą i Nabywcą, a w przypadku spełnienia warunków zawieszających wykonanie tej umowy (w tym w szczególności oddania przedmiotu Umowy Najmu do używania oraz dostarczenia zabezpieczeń wynikających z Umowy Najmu) zostanie zawarta umowa przyrzeczona sprzedaży. Zainteresowani podkreślają ponadto, iż w ramach Transakcji na Nabywcę nie zostaną przeniesione prawa do wyposażenia Budynków i Budowli, to jest znajdujące się w nich ruchomości (w szczególności, ruchomości niebędące własnością Zbywcy i zainstalowane na koszt X. sp. z o.o. jako najemcy takie jak automatyczne wyposażenie magazynu wysokiego składowania wraz z systemami informatycznymi i licencjami czy panele fotowoltaiczne oraz system trigeneracji).

Należy wskazać, iż na Nabywcę nie przejdą ponadto w związku z Transakcją:

· prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Zbywcy finansowania dłużnego (w tym na nabycie Nieruchomości);

· umowy o zarządzanie Nieruchomością;

· umowy o zarządzanie aktywami;

· aktywa pieniężne należące do/przysługujące Zbywcy (środki na rachunkach bankowych, pieniądze „w kasie” itp.);

· wierzytelności i zobowiązania związane z funkcjonowaniem przedmiotu Transakcji (np. wierzytelności z tytułu czynszu za najem Nieruchomości powstałe do momentu zawarcia umowy przyrzeczonej);

· dokumentacja księgowo-rachunkowa i pozostała dokumentacja handlowa, poza dokumentacją związaną z Nieruchomością;

· prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych przez Zbywcę z pracownikami, współpracownikami, członkami zarządu (Zbywca nie zatrudnia obecnie i nie będzie zatrudniał na dzień Transakcji pracowników);

· prawa i obowiązki wynikające z umowy o świadczenie usług księgowych;

· prawa i obowiązki wynikające z umowy rachunku bankowego;

· prawa i obowiązki wynikające z umów ubezpieczenia oraz ochrony Nieruchomości zawartych przez Zbywcę;

· należności podatkowe Zbywcy (np. o zwrot nadwyżki naliczonego podatku od towarów i usług nad należnym, jeżeli jakiekolwiek wystąpią);

· nazwa przedsiębiorstwa (firma) Zbywcy;

· tajemnice handlowe Zbywcy.

W zakresie praw i obowiązków wynikających z umów na dostawy usług i mediów niezbędnych do funkcjonowania Nieruchomości, tj. wody, elektryczności, wywozu odpadów, przed dokonaniem Transakcji Zbywca wypowie te umowy, a Nabywca – po zamknięciu Transakcji – zawrze nowe umowy na dostawy usług i mediów, przy czym nie można wykluczyć, że Nabywca zawrze takie umowy z tymi samymi podmiotami.

Dla doprecyzowania powyższej listy, Strony wskazują, iż Zbywca nie posiada aktualnie zawartych umów o zarządzanie Nieruchomością/aktywami (tj. o świadczenie usług w zakresie asset/property management) z jakimkolwiek podmiotem, zatem siłą rzeczy prawa i obowiązki z tego typu umów nie będą przechodziły na Nabywcę.

Zgodnie z postanowieniami Stron, wszelkie pozostałe umowy zawarte przez Zbywcę związane z Nieruchomością i niebędące przedmiotem transferu na Nabywcę w ramach Transakcji zostaną rozwiązane przed zamknięciem Transakcji lub nie będą przeniesione na Nabywcę.

W związku z powyższym, intencją Zbywcy jest sprzedaż Nabywcy jedynie wybranych składników majątkowych związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości, nie zaś całego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Zdarzenia gospodarcze związane z przedmiotem Transakcji są ewidencjonowane w ramach ogólnej ewidencji księgowej i podatkowej Zbywcy.

Nieruchomość stanowiąca przedmiot Transakcji nie ma przymiotu oddziału, zakładu, oddzielnej jednostki organizacyjnej Zbywcy.

Zainteresowani z ostrożności procesowej zamierzają złożyć przed dniem Transakcji w stosunku do dostawy Nieruchomości oświadczenie o wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości, zgodnie z art. 43 ust. 10-11 ustawy o podatku od towarów i usług (lub zawrzeć takie oświadczenie w akcie notarialnym), rezygnując tym samym ze zwolnienia z podatku od towarów i usług w odniesieniu do dostawy tej Nieruchomości. Przedmiotowe oświadczenie zostanie złożone jeszcze przed zapłatą Zaliczki; Strony nie wykluczają jego ponownego złożenia bezpośrednio przed dniem Transakcji.

Ponadto, z podobnych względów, tj. z ostrożności procesowej, Zbywca może wystąpić o zaświadczenia wydawane na podstawie art. 306g Ordynacji podatkowej albo innych właściwych przepisów (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

Zbywca nie wykorzystuje i nie będzie do dnia Transakcji wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.

W okresie od nabycia Nieruchomości przez Zbywcę, Zbywca nie dokonywał, i nie dokona do dnia Transakcji, ulepszeń, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych, środków trwałych wchodzących w skład Nieruchomości, których wartość przekraczałaby 30% ich wartości początkowych.

Nabywca, po ewentualnym uzupełnieniu przedmiotu Transakcji o dodatkowe, istotne z punktu widzenia prowadzonej działalności, elementy nieobjęte Transakcją, zamierza wykorzystywać Nieruchomość do długoterminowego wynajmu, tj. działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. Nabywca nie wyklucza zbycia Nieruchomości na rzecz innego podmiotu w przyszłości. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie, względnie przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

Jak wskazano wyżej, zawarte umowy dotyczące ubezpieczenia, ochrony, dostawy mediów nie będą przenoszone w ramach Transakcji na Nabywcę, a więc w celu dalszego, nieprzerwanego wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej Nabywca będzie we własnym zakresie zobowiązany do zawarcia nowych umów w tym zakresie w związku z Nieruchomością.

Z perspektywy Nabywcy, podjęcie przez niego kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej aktualnym przeznaczeniem.

Inne okoliczności związane z transakcją

Zainteresowani zwracają również uwagę, że Transakcja będzie obejmować mechanizm tzw. uprzedniego finansowania (ang. forward funding). Oznacza to, że po podpisaniu przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości, Nabywca zapłaci Zbywcy Zaliczkę na poczet ceny sprzedaży za Nieruchomość. W efekcie, przy zawarciu umowy przyrzeczonej, Nabywca będzie zobowiązany do zapłaty pozostałej części ceny, ponieważ Zaliczka zostanie zaliczona na poczet ceny sprzedaży. Środki z uzyskanej Zaliczki zostaną przeznaczone przez Zbywcę na sfinansowanie dotychczasowych wydatków i pozostałych kosztów budowy Budynków i Budowli. Wpłacenie Zaliczki zostanie dokonane przy zastosowaniu mechanizmu podzielonej płatności (ang. split payment).

Pytania w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Jeżeli odpowiedź na pytanie nr 1 i nr 2 jest twierdząca, tj. że Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów i nie będzie podlegała zwolnieniu, czy prawidłowe jest stanowisko Zainteresowanych, zgodnie z którym dostawa Nieruchomości nie będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych, Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają między innymi umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy oraz praw majątkowych, a zatem również umowy sprzedaży, których przedmiotem jest prawo własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zamiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Mając powyższe na uwadze oraz okoliczność, że Transakcja będzie w całości podlegała przepisom ustawy o podatku od towarów i usług oraz będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, tj. nie będzie z tego podatku zwolniona (szczegółowe uzasadnienie tej kwestii Zainteresowani przedstawili w części wniosku dotyczącej stanowiska w zakresie podatku od towarów i usług), w ocenie Zainteresowanych, Transakcja w całości nie powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy.

Powyżej przywołano tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2020 r. poz. 815 ze zm.),

podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy,

obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych,

obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych,

podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy,

stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b) innych praw majątkowych – 1%.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych,

nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych,

użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Zbywca (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) zamierza dokonać na rzecz Kupującego (Zainteresowanego będącego stroną postępowania) sprzedaży działek wraz ze znajdującymi się na nich budynkami i budowlami (łącznie określone we wniosku jako „Nieruchomość”).

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej z 12 stycznia 2022 r. znak: 0111-KDIB3-2.4012.898.2021.1.AZ, wynika m.in., że:

- Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy;

- planowana Transakcja w zakresie dostawy Budynków i Budowli nie korzysta ze zwolnienia z podatku od towarów i usług;

- sprzedaż gruntu, na którym znajdują się Budynki i Budowle nie korzysta ze zwolnienia z podatku od towarów i usług.

Zatem, skoro omawiana sprzedaż prawa własności nieruchomości będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie – interpretację z 12 stycznia 2022 r. znak: 0111-KDIB3-2.4012.898.2021.1.AZ.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

F. sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w `(...)` . Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.