0111-KDIB2-3.4014.402.2021.4.JS

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

18 października 2021 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 8 października 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z własnością naniesień na tym gruncie.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 20 grudnia 2021 r. (wpływ 20 grudnia 2021 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

Y. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

NIP: (…)

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Z. Spółka komandytowa

(dawniej F.)

NIP: (…)

Opis zdarzenia przyszłego

Status Zainteresowanych i ogólny opis Transakcji.

Zainteresowany niebędący stroną postępowania (dalej: Zbywca lub Sprzedający) posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Zgodnie z Rejestrem Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, przedmiotem przeważającej działalności Sprzedającego jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej: Nabywca lub Kupujący) posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Zgodnie z Rejestrem Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, przedmiotem przeważającej działalności Kupującego jest działalność związana z obsługą rynku nieruchomości.

Sprzedający jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej (dalej: Grunt), położonej w (…), składającej się z działek gruntu o numerach ewidencyjnych: (…) oraz (…), dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą o numerze (…) właścicielem znajdujących na Gruncie – zdefiniowanych poniżej – Budynku i Budowli.

28 września 2021 r. Zbywca oraz Nabywca zawarli przedwstępną umowę sprzedaży (dalej: Przedwstępna Umowa Sprzedaży), w której zobowiązali się do zawarcia (z zastrzeżeniem spełnienia się lub zrzeczenia się określonych warunków) umowy sprzedaży (dalej: Przyrzeczona Umowa Sprzedaży), na podstawie której Zbywca sprzeda Nabywcy prawo użytkowania wieczystego Gruntu i prawo własności znajdujących się na Gruncie Budynku, Budowli oraz – potencjalnie – Nowych Budowli (zdefiniowanych poniżej) oraz przeniesie na Nabywcę prawa i obowiązki opisane poniżej, w zamian za zapłatę ceny (dalej: Cena) przez Nabywcę (dalej: Transakcja).

Na potrzeby wniosku Grunt, Budynek, Budowle i Nowe Budowle będą dalej łącznie określane również jako: Nieruchomość.

Zbywca i Nabywca planują przeprowadzić Transakcję najpóźniej w 2022 roku.

Zarówno Zbywca, jak i Nabywca są (i będą na dzień Transakcji) zarejestrowani jako podatnicy podatku od towarów i usług czynni.

2. Opis Nieruchomości.

Działki są i będą na dzień Transakcji zabudowane.

Na działce gruntu o numerze ewidencyjnym (…) znajduje się i będzie znajdować się na dzień Transakcji budynek usługowy (biurowy) (dalej: Budynek).

Ponadto, na Gruncie znajdują się i będą co do zasady znajdować się na dzień Transakcji inne obiekty budowlane/urządzenia budowlane, zapewniające prawidłowe korzystanie z Budynku i Nieruchomości jako całości, w szczególności: teren utwardzony, rampa zjazdowa, ogrodzenie, przyłącze wodociągowe, przyłącze instalacji kanalizacyjnej, sieć ciepłownicza (na działkach gruntu o numerach ewidencyjnych (…) i (…)) oraz ławka (na działce gruntu o numerze ewidencyjnym (…)) (dalej jako: Budowle).

W związku z planowaną rewitalizacją patio przed Budynkiem (dalej: Prace Rewitalizacyjne), ww. lista obiektów budowlanych/urządzeń budowlanych może do dnia Transakcji ulec zmianie w ten sposób, że na Gruncie powstaną nowe obiekty budowlane/urządzenia budowlane np. altana śmietnikowa, pawilon na rowery (dalej: Nowe Budowle), a niektóre z Budowli zostaną zlikwidowane, przy czym po Pracach Rewitalizacyjnych obie działki Gruntu będą nadal zabudowane (nie będą działkami niezabudowanymi).

Dodatkowo, na Gruncie, według najlepszej wiedzy stron, znajdują się także inne naniesienia niebędące własnością Sprzedającego, a stanowiące część tzw. przedsiębiorstwa przesyłowego. Naniesienia te nie zostaną przeniesione na Kupującego w ramach Transakcji.

Sprzedający nabył Grunt, Budynek i Budowle (wraz z prawami wynikającymi z dokumentów zabezpieczenia, wszelkimi autorskimi prawami majątkowymi do projektów na polach eksploatacji i w zakresie nabytym przez ówczesnego sprzedającego i prawami własności nośników zawierających projekty, prawami wynikającymi z gwarancji budowlanych i gwarancji projektowych) od P. na podstawie umowy sprzedaży z 28 lutego 2020 r. Sprzedaż została opodatkowana podatkiem od towarów i usług (strony złożyły wspólne oświadczenie naczelnikowi właściwego dla ówczesnego kupującego urzędu skarbowego o wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy budynku i budowli zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług., zrzekając się tym samym zwolnienia z tego podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług).

Zbywca poniósł koszty nabycia Gruntu, Budynku i Budowli z zamiarem ich wykorzystywania do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, zatem przysługiwało mu prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego z tego tytułu.

Zainteresowani wskazali na interpretację Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 23 grudnia 2019 r., mającej potwierdzić to stanowisko.

Sprzedający ponosi także koszty bieżącego utrzymania Nieruchomości, jak również koszty wspomnianych we wniosku prac na Nieruchomości (w tym wspomnianych już wyżej Prac Rewitalizacyjnych) i również z tego tytułu odlicza/będzie odliczał podatek od towarów i usług naliczony.

Budynek i Budowle zostały wybudowane w 2003 r. W dniu 25 marca 2003 r. zostało wydane pozwolenie „na użytkowanie budynku biurowego z garażem podziemnym”.

Budynek oraz Budowle po ich oddaniu do użytkowania nie zostały (i do dnia Transakcji nie zostaną) ulepszone w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym przez Sprzedającego (ani jakikolwiek inny podmiot, w tym Najemców) w wyniku poniesienia wydatków stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej Budynku/Budowli.

Wprawdzie obecnie na Nieruchomości są wykonywane – na podstawie umowy zawartej 8 lutego 2021 r. pomiędzy Sprzedającym i Y. Sp. z o.o. (dalej: Wykonawca) dotyczącej powierzchni wynajętych na rzecz jednego z najemców (dalej: Umowa z Wykonawcą 1) i będą wykonywane w najbliższej przyszłości – na podstawie umowy, która ma dopiero zostać zawarta pomiędzy Sprzedającym i Wykonawcą dotyczącej wspomnianych już wyżej Prac Rewitalizacyjnych (dalej: Umowa z Wykonawcą 2) – różne prace (w tym budowlane), jednak jednym z warunków zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży jest zakończenie prac wynikających z Umowy z Wykonawcą 1 (i ich odebranie przez Sprzedającego od Wykonawcy oraz przez najemcę od Sprzedającego lub przez Sprzedającego i najemcę od Wykonawcy bez istotnych wad, rozliczenie w całości wynagrodzenia za te prace przez Sprzedającego z Wykonawcą, dostarczenie przez Wykonawcę do Sprzedającego odpowiednich zabezpieczeń) oraz, w miarę możliwości, zakończenie prac wynikających z Umowy z Wykonawcą 2. Prace wykonywane obecnie na Nieruchomości na ten moment traktowane są dla celów księgowych jako środki trwałe w budowie, a docelowo po zakończeniu projektu zostaną potraktowane jako ulepszenia, jednakże łączne wydatki poniesione na te ulepszenia nie doprowadzą do przekroczenia ww. limitu 30% wartości początkowej Budynku/Budowli.

Na dzień składania wniosku powierzchnie Budynku przeznaczone do wynajęcia są objęte umowami najmu (dalej: Umowy Najmu). Wszystkie powierzchnie Budynku przeznaczone do wynajęcia zostały po raz pierwszy oddane najemcom do używania ponad dwa lata przed dniem Transakcji.

W ramach Nieruchomości istnieją również powierzchnie, które nigdy nie były i nie będą do dnia Transakcji przedmiotem oddzielnego najmu (części wspólne itp.), są one jednak funkcjonalnie związane z Umowami Najmu (najemcy mogą z nich korzystać na podstawie Umów Najmu).

Budowle/Nowe Budowle nie są i nie będą do dnia Transakcji przedmiotem oddzielnego najmu, są/będą one jednak funkcjonalnie związane z Umowami Najmu, przez to że zapewniają/będą zapewniać prawidłowe korzystanie z Budynku.

Mając na uwadze powyższe, Budynek i Budowle były używane na cele działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług przez ponad 2 lata przed planowaną datą Transakcji. Z kolei Nowe Budowle będą używane przez Sprzedającego na cele prowadzonej przez Niego działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług jednak krócej niż 2 lata przed planowaną datą Transakcji.

3. Status Nieruchomości w ramach przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Poza Nieruchomością będącą przedmiotem Transakcji, Zbywca nie jest właścicielem ani użytkownikiem wieczystym żadnych innych nieruchomości.

Wynajem powierzchni Nieruchomości stanowi główny przedmiot działalności gospodarczej Zbywcy i jego podstawowe źródło przychodu. Zbywca nie posiada aktywów innych niż związane z działalnością gospodarczą w zakresie wynajmu powierzchni Nieruchomości.

Zbywca nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości jako działu, wydziału, oddziału czy innych jednostek organizacyjnych, zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w Rejestrze Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał, regulaminów itd. (Zbywca jest spółką celową i jak wskazano powyżej nie prowadzi żadnej innej działalności gospodarczej poza wynajmem powierzchni Nieruchomości).

Sprzedawca nie prowadzi w stosunku do Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych.

Przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z działalnością gospodarczą Zbywcy polegającą na wynajmie powierzchni Nieruchomości są zaewidencjonowane zgodnie z ogólnymi przepisami o rachunkowości.

4. Szczegółowy opis Transakcji i okoliczności towarzyszące Transakcji.

Z chwilą zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży, na podstawie art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, Kupujący wstąpi na miejsce Sprzedającego w stosunki najmu, tj. we wszelkie prawa i obowiązki wynajmującego wynikające z Umów Najmu.

Ponadto, w ramach lub w związku z Transakcją, Sprzedający przeniesie na Kupującego następujące składniki majątku, o ile takie będą istniały na dzień Transakcji:

a) prawa wynikające z dokumentów zabezpieczenia lub zabezpieczenia pieniężne obowiązków najemców wynikających z Umów Najmu;

- ile wystąpią określone okoliczności – określone prawa i obowiązki wynikające z umowy, która ma zostać zawarta m.in. z jednym z najemców, ale również z innymi podmiotami trzecimi, w tym z właścicielem sąsiedniej nieruchomości, tj. Spółdzielnia Mieszkaniowa A. (dalej: Spółdzielnia);

- ile wystąpią określone okoliczności – określone prawa i obowiązki wynikające z umów najmu ze Spółdzielnią, które mogą potencjalnie zostać wynegocjowane i zawarte, na podstawie których:

b) Spółdzielnia wynajmie Sprzedającemu określoną liczbę miejsc parkingowych znajdujących się na sąsiedniej nieruchomości będącej własnością Spółdzielni, tak aby Sprzedający mógł je podnająć następnie jednemu z najemców,

c) Sprzedający wynajmie Spółdzielni określoną liczbę miejsc parkingowych znajdujących się w Budynku, które to miejsca parkingowe dotychczas wynajęte przez jednego z najemców zostaną przez niego zwolnione;

- ile wystąpią określone okoliczności – określone prawa i obowiązki wynikające z tzw. umowy podnajmu z jednym z najemców, która może potencjalnie zostać wynegocjowana i zawarta w związku z zawarciem umów, o których mowa w pkt b) i powyżej;

d) wszelkie autorskie prawa majątkowe do projektów dotyczących Nieruchomości na określonych polach eksploatacji (oraz prawa własności nośników zawierających te projekty) – w zakresie w jakim będą w posiadaniu Sprzedającego;

e) prawa do domeny internetowej dotyczącej Nieruchomości;

f) prawa wynikające z rękojmi i gwarancji jakości w odniesieniu do określonych prac wykonywanych na Nieruchomości (w tym także prac wynikających z Umowy z Wykonawcą 1 i Umowy z Wykonawcą 2 – przy czym jeżeli na dzień Transakcji Umowa z Wykonawcą 2 nie zostanie jeszcze zawarta lub prace wynikające z Umowy z Wykonawcą 2 nie zostaną zakończone i w związku z tym prawa wynikające z rękojmi i gwarancji jakości w odniesieniu do tych prac nie będą jeszcze obowiązywać, zostaną one przeniesione przez Sprzedającego na Kupującego na dzień Transakcji, pod warunkiem zakończenia tych prac i przekazania ich Sprzedającemu);

g) prawa wynikające z zabezpieczenia wykonania przez Wykonawcę obowiązków wynikających z rękojmi i gwarancji jakości w odniesieniu do prac wynikających z Umowy z Wykonawcą 1 i Umowy z Wykonawcą 2 w postaci zabezpieczenia pieniężnego lub gwarancji bankowej (w zależności od przypadku) – przy czym jeżeli na dzień Transakcji zabezpieczenia wykonania przez Wykonawcę obowiązków wynikających z rękojmi i gwarancji jakości w odniesieniu do prac wynikających z Umowy z Wykonawcą 2 nie zostaną dostarczone przez Wykonawcę Sprzedającemu, Sprzedający w Przyrzeczonej Umowie Sprzedaży zobowiąże się dostarczyć te zabezpieczenia Kupującemu zgodnie z postanowieniami Umowy z Wykonawcą 2;

h) prawa wynikające z tzw. ubezpieczenia tytułu prawnego do Nieruchomości wynikające z polisy wystawionej przez ubezpieczyciela 28 lutego 2020 r., która ma być zmieniona lub wydana ponownie w rozszerzonym zakresie Nabywcy jako ubezpieczonemu;

i) dokumentacja prawna, techniczna itp. dotycząca Nieruchomości, która będzie w posiadaniu Sprzedającego.

Wymienione powyżej składniki majątku będą dalej łącznie zwane Przenoszonymi Elementami.

Co do zasady, planowana Transakcja nie będzie obejmowała jakichkolwiek innych składników majątku Zbywcy poza opisanym powyżej prawem użytkowania wieczystego Gruntu i prawem własności Budynku i Budowli/Nowych Budowli, prawami i obowiązkami wynikającymi z Umów Najmu oraz Przenoszonymi Elementami.

Transakcja nie obejmie w szczególności przeniesienia przez Sprzedającego praw i obowiązków z jakiejkolwiek umowy finansowania w odniesieniu do Nieruchomości.

Przedmiotem Transakcji między Sprzedającym i Kupującym nie będą też (co do zasady) prawa, obowiązki, zobowiązania i należności wynikające z umów związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości, tj. umów serwisowych oraz umów na dostawę mediów, umowy na zarządzanie Nieruchomością, umowy na zarządzanie aktywami itp.

Po Transakcji Kupujący zawrze we własnym zakresie umowy w powyżej wskazanym zakresie, przy czym nie można wykluczyć, że część z takich umów zawarta zostanie z tymi samymi podmiotami (w szczególności nie można wykluczyć, że umowa na zarządzanie Nieruchomością zostanie zawarta z tym samym podmiotem). W takim przypadku, zakres i ustalone pomiędzy stronami warunki umów mogą różnić się od obecnie przyjętych przez Sprzedającego, gdyż wynikać będą z negocjacji i planów Kupującego, względnie mogą być takie same, jeśli uznane zostaną przez Kupującego za korzystne lub też takie warunki są narzucone przez dostawców danych usług.

Nie można również wykluczyć, że część umów związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości (tj. umów serwisowych i umów na dostawę mediów) może zostać przeniesiona na Kupującego w ramach Transakcji.

Strony zastrzegły w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, że Sprzedający będzie zobowiązany do uzyskania przed dniem Transakcji zgody dotychczasowego zarządcy Nieruchomości do pełnienia funkcji zarządcy Nieruchomości po dniu Transakcji.

Ponadto, zgodnie z art. 823 § 3 ustawy - Kodeks Cywilny stosunek ubezpieczenia w zakresie umów ubezpieczenia dotyczących Nieruchomości wygaśnie, a Kupujący we własnym zakresie ubezpieczy Nieruchomość po dniu Transakcji.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przejścia ze Sprzedającego na Kupującego zakładu pracy zgodnie z art. 231 ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. - Kodeks pracy, w tym, nie dojdzie do przeniesienia ze Sprzedającego na Kupującego pracowników Sprzedającego (Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników na moment złożenia wniosku).

Ponadto, przedmiotem Transakcji między Sprzedającym i Nabywcą nie będą poniższe składniki majątku Sprzedającego, prawa, obowiązki, zobowiązania i należności z zawartych

przez Sprzedającego umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego, w szczególności:

a) gotówka znajdująca się na rachunkach bankowych Sprzedającego (z wyjątkiem opisanych wyżej zabezpieczeń pieniężnych dotyczących Umów Najmu, Umowy z Wykonawcą 1 oraz Umowy z Wykonawcą 2, w zależności od przypadku);

b) zobowiązania związane z funkcjonowaniem przedmiotu Transakcji;

c) know-how Sprzedającego – rozumiany jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji;

d) dokumentacja podatkowa i księgowa, związana z przedsiębiorstwem Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji;

e) prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych (m.in. za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami związanych z przedmiotem Transakcji);

f) umowy ubezpieczeniowe zawarte przez Sprzedającego;

g) prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności gospodarczej przez Sprzedającego (prawa i obowiązki z umowy o prowadzenie ksiąg rachunkowych itp.);

h) należności podatkowe Sprzedającego, o ile będą istniały;

i) tajemnica przedsiębiorstwa Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji.

Zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaży:

- strony zobowiązały się zawrzeć tzw. escrow agreement (której stronami będą Sprzedający, Kupujący, tzw. agent escrow oraz bank finansujący Kupującego (o ile będzie to wymagane przez ten bank)), w ramach której agent escrow otworzy konto escrow Kupującego w EUR (dla Ceny, pomniejszonej o kwotę Pozostałych Prac (o ile będzie występować) oraz dla Kwoty Prac Rewitalizacyjnych (o ile będzie występować i strony tak uzgodnią, że zamiast na depozyt notarialny, to zostanie ona wpłacona na konto escrow)) oraz konto escrow Kupującego w PLN (dla kwoty podatku od towarów i usług oraz dla Kwoty podatku od towarów i usług od Kwoty Prac Rewitalizacyjnych (o ile będzie występować i strony tak uzgodnią, że zamiast na depozyt notarialny, to zostanie ona wpłacona na konto escrow)); Kupujący zobowiązał się wobec Sprzedającego w określonym terminie wpłacić na konto escrow Kupującego w EUR kwotę Ceny, pomniejszoną o Kwotę Pozostałych Prac (o ile będzie) i Kwotę Prac Rewitalizacyjnych (o ile będzie występować i Strony tak uzgodnią, że zamiast na depozyt notarialny, to zostanie ona wpłacona na konto escrow) oraz na konto escrow Kupującego w PLN kwotę podatku od towarów i usług (szacunkową) i Kwotę podatku od towarów i usług od Kwoty Prac Rewitalizacyjnych (o ile będzie występować i strony tak uzgodnią, że zamiast na depozyt notarialny, to zostanie ona wpłacona na konto escrow);

- Sprzedający zobowiązał się wobec Kupującego, że dołoży wszelkich starań, aby prace wynikające z Umowy z Wykonawcą 2 (tj. Prace Rewitalizacyjne) zostały zakończone do dnia Transakcji; jeżeli prace te nie zostaną zakończone do dnia Transakcji, określona w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży kwota (dalej: Kwota Prac Rewitalizacyjnych) oraz kwota podatku od towarów i usług od Kwoty Prac Rewitalizacyjnych (dalej: Kwota podatku od towarów i usług od Kwoty Prac Rewitalizacyjnych) zostaną wpłacone przez Kupującego na depozyt notarialny (ewentualnie konto escrow Kupującego). Kupujący udzieli Sprzedającemu w dniu Transakcji nieodpłatnie odpowiednie pełnomocnictwo uprawniające Sprzedającego do wykonywania określonych praw Kupującego związanych z tymi Pracami Rewitalizacyjnymi;

- jeżeli tzw. Zakończenie Prac Rewitalizacyjnych (zdefiniowane w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży) nastąpi do 31 grudnia 2021 r. Cena zostanie odpowiednio zwiększona o Kwotę Prac Rewitalizacyjnych – Kwota Prac Rewitalizacyjnych i Kwota podatku od towarów i usług od Kwoty Prac Rewitalizacyjnych zostaną zwolnione do Sprzedającego z ww. depozytu notarialnego/ewentualnie konta escrow Kupującego, a Sprzedający będzie zobowiązany w takim przypadku wystawić Kupującemu odpowiednią fakturę korygującą uwzględniającą odpowiednie podwyższenie Ceny (dalej: Faktura Korygująca);

- jeżeli Zakończenie Prac Rewitalizacyjnych nie nastąpi do 31 grudnia 2021 r., kwoty tzw. Niedoboru Czynszu Bazowego i Niedoboru Czynszu Bazowego (podatku od towarów i usług) (zdefiniowane w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży) będą zwalniane do Kupującego z ww. depozytu notarialnego/ewentualnie konta escrow Kupującego (tj. z Kwoty Prac Rewitalizacyjnych i z Kwoty podatku od towarów i usług od Kwoty Prac Rewitalizacyjnych) co miesiąc poczynając od 1 stycznia 2022 r. do momentu powiadomienia przez Sprzedającego Kupującego i notariusza/ewentualnie agenta escrow o Zakończeniu Prac Rewitalizacyjnych;

- jeżeli Zakończenie Prac Rewitalizacyjnych nastąpi przed upływem 2 lat od dnia Transakcji (ale po 31 grudnia 2021 r.), Cena zostanie odpowiednio zwiększona o Kwotę Prac Rewitalizacyjnych pomniejszoną o zwolnione dotychczas do Kupującego z ww. depozytu/ewentualnie konta escrow Kupującego kwoty Niedoboru Czynszu Bazowego – Kwota Prac Rewitalizacyjnych i Kwota podatku od towarów i usług od Kwoty Prac Rewitalizacyjnych (pomniejszone o zwolnione dotychczas do Kupującego z ww. depozytu/ewentualnie konta escrow Kupującego kwoty Niedoboru Czynszu Bazowego oraz Niedoboru Czynszu Bazowego (podatku od towarów i usług)) zostaną zwolnione do Sprzedającego z ww. depozytu notarialnego/ewentualnie konta escrow Kupującego, a Sprzedający będzie zobowiązany również w takim przypadku wystawić Kupującemu odpowiednią Fakturę Korygującą;

- jeżeli Zakończenie Prac Rewitalizacyjnych nie nastąpi przed upływem 2 lat od dnia Transakcji, niezależnie od winy Sprzedającego, Cena nie zostanie zwiększona, a Kwota Prac Rewitalizacyjnych i Kwota podatku od towarów i usług od Kwoty Prac Rewitalizacyjnych (pomniejszone o zwolnione dotychczas do Kupującego z ww. depozytu/ewentualnie konta escrow Kupującego kwoty Niedoboru Czynszu Bazowego oraz Niedoboru Czynszu Bazowego (podatku od towarów i usług)) zostaną zwolnione do Kupującego z ww. depozytu notarialnego/ewentualnie konta escrow Kupującego;

- jeżeli Zakończenie Prac Rewitalizacyjnych nastąpi do dnia Transakcji, Kupujący zapłaci Sprzedającemu Cenę, powiększoną o równowartość Kwoty Prac Rewitalizacyjnych;

- Sprzedający zobowiązał się wobec Kupującego, aby określone prace i naprawy na Nieruchomości (inne niż Prace Rewitalizacyjne, zdefiniowane w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży) zostały zakończone do dnia Transakcji (jest to jeden z warunków zawieszających, przy czym w określonych okolicznościach Kupujący może rozważyć zrzeczenie się takiego warunku); jeżeli prace te nie zostaną zakończone do dnia Transakcji (dalej: Pozostałe Prace), część Ceny (dalej: Kwota Pozostałych Prac) nie zostanie zapłacona Sprzedającemu do momentu zakończenia tych prac i zostanie zatrzymana na depozycie notarialnym;

- jeżeli wszystkie lub niektóre (w zależności od przypadku) Pozostałe Prace nie zostaną zakończone do dnia określonego przez Strony w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, niezależnie od winy Sprzedającego, Sprzedający będzie zobowiązany wobec Kupującego do zapłaty na jego rzecz kary umownej (dalej: Kara Umowna) w kwocie równej wartości wszystkich lub niektórych (w zależności od przypadku) Pozostałych Prac, która to Kara Umowna zostanie potrącona z roszczeniem Sprzedającego o zapłatę części Ceny w postaci odpowiedniej części Kwoty Pozostałe Prace (w takim przypadku odpowiednia część Kwoty Pozostałe Prace zostanie zwolniona z ww. depozytu notarialnego do Kupującego);

- strony uzgodniły w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, że w dniu Transakcji Kupujący udzieli Sprzedającemu zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane w związku z Pozostałymi Pracami oraz Pracami Rewitalizacyjnymi.

- strony uzgodniły w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży zasady wzajemnego rozliczenia odsetek od kwot zdeponowanych na ww. depozycie notarialnym/ewentualnie koncie escrow Kupującego (w szczególności odsetki te mogą w praktyce i na zasadach określonych w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży pomniejszać kwoty zwalniane z depozytu notarialnego/ewentualnie konta escrow Kupującego);

- dodatkowo, strony uzgodniły w Umowie Przedwstępnej sposób procedowania (w tym dodatkowe rozliczenia między Sprzedającym a Kupującym), na wypadek gdyby koszty prac wykonywanych na podstawie Umowy z Wykonawcą 1 i/lub Umowy z Wykonawcą 2 przekroczyły (na wniosek najemcy w związku np. ze zmianą zakresu tych prac) określony budżet zdefiniowany uprzednio w umowie najmu z najemcą; w szczególności Strony ustaliły że jeśli takie przekroczenie budżetu będzie miało miejsce po dniu Transakcji, to Kupujący upoważni Sprzedającego do odpowiednich negocjacji z najemcą w imieniu Kupującego;

- Sprzedający będzie obowiązany do pokrycia wydatków na utrzymanie Nieruchomości za okres do końca miesiąca, w którym nastąpi Transakcja (dalej: Miesiąc Zamknięcia);

- Sprzedający będzie uprawniony do zafakturowania i pobrania od najemców w ramach Umów Najmu czynszu i opłat eksploatacyjnych należnych za Miesiąc Zamknięcia, a Kupujący będzie zobowiązany do zwrotu Sprzedającemu wszelkich kwot otrzymanych od najemców w ramach Umów Najmu z tytułu czynszu lub opłat eksploatacyjnych należnych za okres do końca Miesiąca Zamknięcia; Sprzedający będzie zobowiązany powstrzymać się od fakturowania i pobierania od najemców w ramach Umów Najmu czynszu i opłat eksploatacyjnych należnych za okres począwszy od dnia bezpośrednio następującego bo ostatnim dniu Miesiąca Zamknięcia oraz będzie zobowiązany do zwrotu Kupującemu wszelkich kwot otrzymanych od najemców w ramach Umów Najmu z tytułu czynszu lub opłat eksploatacyjnych należnych za okres począwszy od dnia bezpośrednio następującego po ostatnim dniu Miesiąca Zamknięcia; Sprzedający zapłaci Kupującemu wynagrodzenie za usługi polegające na przyznaniu prawa do pobrania od najemców w ramach Umów Najmu czynszu i opłat eksploatacyjnych należnych za okres od dnia Transakcji do ostatniego dnia Miesiąca Zamknięcia (włącznie), powiększone o podatek od towarów i usług, na podstawie faktury wystawionej przez Kupującego na Sprzedającego;

- strony uzgodniły ponadto procedurę rozliczenia opłat eksploatacyjnych pobieranych od najemców w ramach Umów Najmu z rzeczywistymi kosztami utrzymania przedmiotu najmu (włączając w to podatek od nieruchomości, opłatę za użytkowanie wieczyste, opłatę za zarządzanie i koszty ubezpieczenia) za okres od 1 stycznia 2021 r. do końca Miesiąca Zamknięcia;

- w określonych w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży przypadkach Kupujący może być zobowiązany do zwrotu Sprzedającemu kosztów dostawy mediów do Nieruchomości.

W związku z Transakcją Sprzedający udostępnił Kupującemu, w szczególności w formie tzw. wirtualnego data room (VDR), dokumenty oraz informacje dotyczące przedmiotu Transakcji.

W związku z tym, że Zbywca posiada status podatnika podatku od towarów i usług oraz prowadzi działalność gospodarczą opodatkowaną podatku od towarów i usług, a Nabywca jest również podatnikiem podatku od towarów i usług prowadzącym działalność gospodarczą, intencją stron jest, aby Transakcja została udokumentowana stosowną fakturą z podatku od towarów i usług (dalej: Faktura), która w przypadku gdy Zakończenie Prac Rewitalizacyjnych nastąpi do dnia Transakcji, będzie obejmowała Cenę powiększoną o równowartość Kwoty Prac Rewitalizacyjnych.

Zbywca i Nabywca złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania Transakcji, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, wybierając opodatkowanie podatku od towarów i usług dostawy Budynku i Budowli.

5. Podjęcie działalności gospodarczej na Nieruchomości przez Nabywcę po Transakcji.

Nabywca po nabyciu Nieruchomości, zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni Nieruchomości, stąd na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego i ciągłego funkcjonowania Nieruchomości – we własnym zakresie bądź na podstawie nowo zawartych przez Nabywcę umów o zarządzanie Nieruchomością/aktywami.

Usługi komercyjnego wynajmu powierzchni Nieruchomości będą świadczone przez Kupującego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a zatem będą podlegały opodatkowaniu podatku od towarów i usług według stawki podstawowej (zastosowania nie znajdzie stawka obniżona podatku od towarów i usług lub zwolnienie z podatku od towarów i usług.).

W piśmie uzupełniającym z 20 grudnia 2021 r. Zainteresowani wskazali m.in., że na dzień Transakcji na poszczególnych działkach gruntu będą znajdowały się następujące naniesienia:

- na działce gruntu o numerze (…) – budynek usługowy (biurowy) (zdefiniowany we wniosku jako Budynek) oraz inne obiekty budowlane/urządzenia budowlane, zapewniające prawidłowe korzystanie z Budynku i Nieruchomości jako całości (które zostały objęte we wniosku definicją Budowli), w postaci: teren utwardzony, rampa zjazdowa, ogrodzenie, przyłącze wodociągowe, przyłącze instalacji kanalizacyjnej, sieć ciepłownicza;

- na działce gruntu o numerze (…) – inne obiekty budowlane/urządzenia budowlane, zapewniające prawidłowe korzystania z Budynku i Nieruchomości jako całości (które zostały objęte we wniosku wspomnianą już wyżej definicją Budowli), w postaci: teren utwardzony, rampa zjazdowa, ogrodzenie, przyłącze wodociągowe, przyłącze instalacji kanalizacyjnej, sieć ciepłownicza, ławka;

W opinii Stron wskazane powyżej naniesienia stanowią budynki lub budowle w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy nabycie przez Nabywcę Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług ? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych, nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że będzie ono podlegać w całości opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości.

Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo wieczystego użytkowania.

Natomiast stosownie do art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym wynosi 2%.

Jak wskazano powyżej – zdaniem Zainteresowanych – dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług), przez co – w ocenie Zainteresowanych – nabycie Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zainteresowani wskazali na interpretację Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, mającą potwierdzić ich stanowisko w sprawie.

Powyżej przywołano tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2020 r. poz. 815 ze zm.): podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy

obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b) innych praw majątkowych – 1%.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych

nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

- W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z opisu wniosku wynika, że Sprzedający (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) planują zawarcie z Kupującym (Zainteresowanym będącym stroną postępowania) umowę sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntów oraz prawo własności Budynku i Budowli wskazanych we wniosku.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej z 11 stycznia 2022 r. znak: 0114-KDIP1-3.4012.680.2021.3.AMA wynika, że:

- sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z naniesieniami (budynek i budowle) będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług będzie w myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług,

- Transakcja będzie spełniać warunki zwolnienia z podatku od towarów i usług, jednakże Zbywca i Nabywca (zarejestrowani jako podatnicy podatku od towarów i usług czynni) zrezygnują ze zwolnienia składając do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania sprzedaży, oświadczenie o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług wybierając opodatkowanie transakcji podatkiem od towarów i usług.

Zatem, w sytuacji gdy omawiana we wniosku transakcja sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z naniesieniami (budynek i budowle) będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona (strony złożą oświadczenie o rezygnacji z prawa do zwolnienia), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie – interpretację ze 11 stycznia 2022 r. znak: 0114-KDIP1-3.4012.680.2021.3.AMA.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Y. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.