0111-KDIB2-2.4014.300.2021.3.MM

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe**.**

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

11 listopada 2021 r. wpłynął Państwa wniosek z 11 listopada 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży udziałów w niezabudowanych działkach. Uzupełnili go Państwo pismem z 2 grudnia 2021 r. (wpływ 7 grudnia 2021 r.). Treść wniosku jest następująca :

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

… sp. z o.o. ;

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Pan `(...)` ;

Opis zdarzenia przyszłego

X sp. z o.o. będąca Zainteresowanym będącym stroną postępowania (dalej jako: „Spółka”) jest spółką z siedzibą na terytorium Polski oraz polskim rezydentem podatkowym, podlegającym w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w podatku dochodowym od osób prawnych od całości swoich dochodów, bez względu na miejsce ich osiągnięcia. Spółka jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej jako: „VAT (podatek od towarów i usług)”) w Polsce.

Obecnie Spółka rozważa nabycie nieruchomości zlokalizowanych w S., m.in., od pana Y będącego Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania (dalej jako: „Sprzedający”). Sprzedający nie jest i nigdy nie był zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT w Polsce. Sprzedający prowadzi gospodarstwo rolne. Ponadto Sprzedający jest wspólnikiem w spółce jawnej (będącej podatnikiem VAT).

W transakcji, której częścią będzie zbycie nieruchomości (udziałów w nieruchomościach) przez Sprzedającego, będą uczestniczyli również inni sprzedający, którzy są współwłaścicielami lub właścicielami tych nieruchomości lub nieruchomości sąsiednich. Konsekwencje podatkowe nabycia przez Spółkę nieruchomości od innych sprzedających nie stanowią przedmiotu niniejszego wniosku. Część z pozostałych sprzedających wystąpiła lub wystąpi z odrębnymi wnioskami o wydanie interpretacji podatkowej w zakresie konsekwencji podatkowych planowanej transakcji.

Nieruchomości będące przedmiotem wniosku:

Sprzedający jest współwłaścicielem, m.in.,

i. niezabudowanej działki gruntu (…), o numerze ewidencyjnym … (dziewięćset dziewiętnaście łamane przez dwa), o obszarze 0,2664 ha (dwa tysiące sześćset sześćdziesiąt cztery dziesięciotysięczne hektara), objętej księgą wieczystą nr …/9, prowadzoną przez Sąd Rejonowy (…) (dalej jako: „Działka …”);

ii. niezabudowanej działki gruntu (…), o numerze ewidencyjnym … (dziewięćset dwadzieścia dwa łamane przez jeden), o obszarze 0,3105 ha (trzy tysiące sto pięć dziesięciotysięcznych hektara), objętej księgą wieczystą nr …/1, prowadzoną przez Sąd Rejonowy (…) (dalej jako: „Działka …”).

Działka … oraz Działka … w dalszej części niniejszego wniosku określane są łącznie jako „Działki”.

Stan nieruchomości w chwili nabycia i status Sprzedającego:

W chwili nabycia Działek były one niezabudowane.

W chwili nabycia Działki … Sprzedający był kawalerem. W momencie nabycia Działki … Sprzedający był żonaty. Obie Działki Sprzedający nabył do majątku osobistego. Sprzedający jest rolnikiem ryczałtowym prowadzącym własne gospodarstwo rolne.

Sposób opodatkowania nabycia Działek:

Sprzedający nabył:

i. udział w Działce … wynoszący 1/2 części na podstawie:

- aktu własności ziemi wydanego przez Naczelnika Miasta i Gminy … dnia 20 maja 1977 r.,

- umowy sprzedaży z 13 stycznia 2005 r., udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym notariusza,

ii. udział w Działce … wynoszący 1/3 części na podstawie:

- postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku wydanego przez Sąd Rejonowy z 14 grudnia 2012 r.,

- umowy sprzedaży z 13 grudnia 2013 r., udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym przez notariusza.

Nabycie Działek przez Sprzedającego nie było opodatkowane VAT.

Wykorzystywanie Działek:

Sprzedający nabył Działki jako lokatę kapitału i nie wykorzystywał oraz nie wykorzystuje Działek w ramach jakiejkolwiek działalności, w tym gospodarczej (np. poprzez oddanie ich w najem lub dzierżawę). W szczególności Działki nie były kiedykolwiek udostępniane do używania przez Sprzedającego osobom trzecim za wynagrodzeniem.

W księdze wieczystej prowadzonej dla Działki … wpisane jest ograniczone prawo rzeczowe związane z inną nieruchomością o treści: „służebność przechodu, przejazdu i przegonu pasem dwa metry szerokim, wzdłuż wschodniej granicy parceli l. kat. … (obecnie działek nr: …) - przy przeniesieniu wpisu z kw …” (dalej jako: „Służebność”), ustanowione na rzecz każdoczesnych właścicieli parceli l. kat.: ….

Sprzedający nie otrzymał jakichkolwiek indywidualnych interpretacji podatkowych lub opinii profesjonalnych doradców co do sposobu opodatkowania jakichkolwiek nieruchomości zbywanych przez Sprzedającego.

Sprzedający nigdy nie uzyskiwał oraz nie sporządzał samodzielnie wyceny Działek. Sprzedający nigdy też nie dokonywał podziałów geodezyjnych Działek.

Przeznaczenie Działek:

Działki położone są na obszarze miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej jako „Obowiązujący MPZP”) przyjętego uchwałą nr (…) z dnia 12 grudnia 2013 r. w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta (…) w jego granicach administracyjnych i znajdują się na terenie objętym symbolem A30PU - tereny zabudowy produkcyjno-usługowej. Ten sposób użytkowania terenu Działek obowiązuje także w chwili składania niniejszego wniosku o interpretację. Sprzedający nie podejmował jakichkolwiek czynności mających na celu wystąpienie o opracowanie ww. miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

Sprzedający, poza opłatami administracyjnymi związanymi z podpisaniem Przedwstępnej Umowy Sprzedaży (o której mowa poniżej), nie ponosił ani nie zamierza ponosić nakładów związanych z przygotowaniem Działek do ich sprzedaży lub do oddania do używania w całości lub częściowo. Sprzedający nie próbował nigdy samodzielnie uzyskiwać pozwolenia na budowę jakiegokolwiek obiektu budowlanego na terenie Działek. Ponadto, Sprzedający nie występował nigdy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla terenu Działek.

Treść Przedwstępnej Warunkowej Umowy Sprzedaży:

Sprzedający nie wystawiał nigdy Nieruchomości na portalach internetowych, nie informował w inny sposób o ofercie sprzedaży / oddania do używania Działek, ani nie korzystał kiedykolwiek z usług agentów nieruchomości w celu sprzedaży lub oddania do używania Działek.

W 2021 r. Sprzedający zawarł list intencyjny z podmiotem trzecim zainteresowanym nabyciem Działek. W związku z rozważanym zbyciem Działek, Sprzedający udzielił pełnomocnictwa osobie fizycznej (tj. jednej ze stron potencjalnej transakcji - innemu sprzedającemu). Pełnomocnictwo obejmowało prawo do reprezentowania Sprzedającego, w tym podejmowania wszelkich czynności faktycznych i prawnych przed organami administracji publicznej, we wszelkich sprawach związanych z realizacją projektu deweloperskiego w (…), na Działce …, w tym w szczególności do:

· wnioskowania i uzyskania warunków przyłączeniowych i innych opinii, uzgodnień, ustaleń technicznych, decyzji, pozwoleń itp., od gestorów infrastruktury technicznej (moc elektryczna, woda, kanalizacja, teletechnika, ciepło, gaz, odpady), zarządców dróg i innych podmiotów publicznych i prywatnych;

· wnioskowania i uzyskania pozwolenia na budowę w (…).

Ostatecznie do rozważanej transakcji z innym nabywcą nie doszło, wskazany powyżej list intencyjny został rozwiązany przez strony, zaś ww. pełnomocnictwo wygasło przed zawarciem Przedwstępnej Umowy Sprzedaży (zdefiniowanej poniżej).

W roku 2021 ze Sprzedającym skontaktował się nowy potencjalny nabywca Działek. Tym potencjalnym nabywcą była spółka M. sp. z o.o. (dalej jako: „M.”).

W dniu 29 września 2021 r. Sprzedający zawarł z M. umowę przedwstępną sprzedaży należących do niego udziałów we współwłasności Działek udokumentowaną aktem notarialnym (dalej jako: „Przedwstępna Umowa Sprzedaży”). Stronami Przedwstępnej Umowy Sprzedaży są również inne osoby fizyczne, w tym takie, które są pozostałymi współwłaścicielami Działek.

Na mocy Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, Sprzedający zobowiązał się, iż na wezwanie kupującego (dalej jako: „Kupujący”), sprzeda Kupującemu przysługujące mu udziały we współwłasności Działek, za określoną w tej umowie cenę, a Kupujący zobowiązał się, iż na warunkach przewidzianych w tej umowie i z zastrzeżeniem łącznego spełnienia się warunków dotyczących nabycia Działek, przysługujący Sprzedającemu udział we współwłasności Działek kupi.

Strony Przedwstępnej Umowy Sprzedaży postanowiły, że umowa przyrzeczona sprzedaży nieruchomości objętych Przedwstępną Umową Sprzedaży ("Umowa Przyrzeczona"), w tym Działek, zostanie zawarta najpóźniej do 28 grudnia 2021 r. W celu zawarcia Umowy Przyrzeczonej Sprzedający zobowiązany jest stawić się u notariusza wskazanego przez Kupującego i w terminie wskazanym przez Kupującego w tych Zawiadomieniach, przy czym Strony postanawiają, że miejscem zawarcia Umowy Przyrzeczonej będzie K.

W Przedwstępnej Umowie Sprzedaży, Kupujący oświadczył, że jest zainteresowany nabyciem wyłącznie całości Działek oraz pozostałych działek, należących do innych sprzedających, w związku z tym, strony Przedwstępnej Umowy Sprzedaży ustaliły, iż jakakolwiek przeszkoda w nabyciu którejkolwiek z tych działek (w tym nienależyte wykonanie zobowiązań przez jednego (lub kilku) ze sprzedających) będzie stanowiła podstawę dla Kupującego do odstąpienia od zawarcia Umowy Przyrzeczonej lub umowy przeniesienia własności w wykonaniu Umowy Przyrzeczonej (dalej jako: „Umowa Przenosząca Własność”), a Sprzedającym nie będą przysługiwać jakiekolwiek roszczenia odszkodowawcze z tego tytułu względem Kupującego.

Zgodnie z treścią Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, zawarcie Umowy Przyrzeczonej ze sprzedającymi w odniesieniu do nieruchomości objętych Przedwstępną Umową Sprzedaży (dalej jako „Nieruchomości”), w tym Działek, nastąpi po łącznym spełnieniu się, m.in., następujących warunków ("Warunki"):

· Nieruchomości będą wolne od wszelkich praw, zakazów, obciążeń i roszczeń osób trzecich i nie będzie żadnych wzmianek, zakazów i ostrzeżeń w księgach wieczystych Nieruchomości (za wyjątkiem wzmianek lub wpisów na rzecz Kupującego oraz Służebności);

· wyniki analizy rynkowej, ekonomicznej, technicznej, środowiskowej i prawnej Nieruchomości będą satysfakcjonujące dla Kupującego z perspektywy biznesowej i ekonomicznej, co oznacza, że (i) wyniki te wykażą, iż jest możliwa budowa i przeprowadzenie planowanej na Nieruchomościach inwestycji polegającej na wybudowaniu parku magazynowo - logistycznego wraz z towarzyszącą infrastrukturą, według założeń Kupującego (dalej jako: „Inwestycja”), (ii) nie wykażą ryzyk, mających wpływ na wartość Nieruchomości oraz możliwość ich zagospodarowania na powyższy cel, a ponadto (iii) wyniki audytu środowiskowego nie wykażą zanieczyszczeń powietrza albo gleby albo wód przekraczających określone prawem normy;

· Kupujący uzyska wszelkie wymagane zgody korporacyjne upoważniające Kupującego do zawarcia Umowy Przyrzeczonej oraz Umowy Przenoszącej Własność.

Strony Przedwstępnej Umowy Sprzedaży oświadczyły, iż mimo, że niektóre Warunki mogą zależeć od działań tych stron, stanowią one warunki zawieszające w znaczeniu art. 89 Kodeksu cywilnego i nie stanowią warunków potestatywnych.

Wszystkie Warunki zastrzeżone są na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia przez sprzedających Umowy Przyrzeczonej, mimo niespełnienia się wszystkich lub niektórych Warunków, w którym to przypadku każdy Warunek, którego spełnienia zrzekł się Kupujący, będzie uznany za niezastrzeżony. Kupujący może, według własnego wyłącznego uznania, zrzec się spełnienia jednego lub większej liczby Warunków doręczając odpowiedniemu sprzedającemu lub sprzedającym zawiadomienie wskazujące na to zrzeczenie, i w razie takiego zrzeczenia dany Warunek lub Warunki będą uważane za niezastrzeżone.

Strony Przedwstępnej Umowy Sprzedaży wyraźnie postanowiły, że umowa ta będzie stanowić jednostronne zobowiązanie każdego ze sprzedających do zawarcia Umowy Przyrzeczonej.

Umowa Przyrzeczona będzie miała charakter umowy zobowiązującej sprzedaży, na podstawie której sprzedający sprzedadzą Kupującemu Nieruchomości (w tym Sprzedający dokona dostawy posiadanych udziałów we współwłasności Działek) i zobowiążą się do przeniesienia na Kupującego prawa własności Nieruchomości pod warunkiem prawnym, że Gmina nie wykona ustawowego prawa pierwokupu przysługującego jej na podstawie art. 109 ust. 1 pkt 1) ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wobec którejkolwiek z działek wchodzących w skład Nieruchomości. Strony postanowiły przy tym, że w przypadku skorzystania przez Gminę z przysługującego jej prawa pierwokupu, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odstąpienia od Umowy Przyrzeczonej w pozostałym zakresie, to jest w zakresie nieobjętym pierwokupem. Wydanie Nieruchomości Kupującemu przez każdego ze sprzedających (w tym Działek przez Sprzedającego) nastąpi z chwilą zawarcia Umowy Przenoszącej Własność.

Ponadto zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaży, sprzedający (w tym Sprzedający w odniesieniu do Działek) niezwłocznie ujawnią Kupującemu oraz jego doradcom, z należytą starannością, wszelkie informacje i dokumenty dotyczące Nieruchomości, które są w ich posiadaniu w celu przeprowadzenia przez Kupującego badania ekonomicznego, prawnego, technicznego, geotechnicznego i audytu środowiskowego Nieruchomości. W celu wykonania powyższych analiz, każdy ze sprzedających zobowiązał się niezwłocznie udostępnić Kupującemu oraz doradcom Kupującego informacje oraz dokumenty zażądane na piśmie przez Kupującego, o ile znajdują się w jego posiadaniu, niezbędne Kupującemu do ich przeprowadzenia. Jednocześnie na podstawie Przedwstępnej Umowy Sprzedaży sprzedający zobowiązali się, że niezwłocznie po zawarciu tej umowy, każdy ze Sprzedających udzieli osobom wskazanym przez Kupującego odpowiedniego pełnomocnictwa do przeprowadzenia powyższych badań, w tym do wglądu w akta ksiąg wieczystych.

29 września 2021 r. Sprzedający - w odniesieniu do Działek - udzielił osobom wskazanym przez Kupującego pełnomocnictwa do uzyskiwania dokumentów i informacji dotyczących stanu prawnego Działek, w tym upoważnił w szczególności do:

1. otrzymywania od właściwych sądów i urzędów wszelkich informacji i dokumentów dotyczących:

a) toczących się lub zakończonych postępowaniach dotyczących Działek oraz wydanych w tych postępowaniach decyzjach administracyjnych;

b) roszczeń reprywatyzacyjnych w stosunku do Działek (w tym nieruchomości, z których powstały Działki);

c) otrzymywania odpisów z powołanych wyżej ksiąg wieczystych;

d) przeglądania i sporządzania odpisów (w tym fotografii cyfrowych) z wniosków (i załączników do nich) złożonych do powołanych wyżej ksiąg wieczystych;

e) przeglądania i sporządzania odpisów (w tym fotografii cyfrowych) z dokumentów załączonych do innych ksiąg historycznych dotyczących Działek, w tym ksiąg wieczystych, z których zostały odłączone Działki oraz zbiorów dokumentów prowadzonych dla Działek przed założeniem dla nich ksiąg wieczystych, jak i innych ksiąg wieczystych, do których złożono dokumenty dotyczące Działek;

f) otrzymywania informacji o przeznaczeniu Działek w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego i studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (w tym wypisów i wyrysów z takich planów i studiów) oraz otrzymywania zaświadczeń o braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego dla Działek lub o przeznaczeniu Działek w obowiązujących miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego;

g) otrzymywania od właściwych organów i urzędów informacji i zaświadczeń o warunkach geologiczno-górniczych w odniesieniu do Działek, jak również potwierdzających czy teren Działek jest obszarem górniczym, terenem górniczym oraz czy występują na ww. terenie złoża górnicze;

h) otrzymywania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów i budynków;

i) przeglądania i sporządzania oraz uzyskiwania odpisów i kopii z dokumentów dotyczących Działek znajdujących się we wszelkich archiwach, urzędach i rejestrach, a także uzyskiwania innych informacji (w tym zaświadczeń, wypisów itp.) dotyczących Działek: kwestii reprywatyzacyjnych, rewitalizacyjnych, środowiskowych, komunikacyjnych, budowlanych i ochrony konserwatorskiej, objęcia Działek uproszczonym planem urządzenia lasu oraz lokalizacji Działek na obszarze specjalnej strefy ekonomicznej;

j) uzyskania mapy Działek do celów projektowych.

2. występowania w imieniu Mocodawcy i reprezentowania jego przed wszystkimi organami administracji we wszelkich sprawach związanych z procedurą uzyskania decyzji o wyłączeniu Działek z produkcji rolnej;

3. występowania w imieniu Mocodawcy i reprezentowania jego przed wszystkimi organami administracji we wszelkich sprawach związanych z procedurą uzyskania decyzji zezwalającej na wycinkę drzew lub krzewów znajdujących się na Działkach;

4. występowania w imieniu Mocodawcy i reprezentowania jego przed właściwymi urzędami, organami administracji, podmiotami prawa prywatnego we wszelkich sprawach związanych z procedurą uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowy (lub zmiany tej decyzji) dotyczącej inwestycji na Działkach;

5. występowania w imieniu Mocodawcy i reprezentowania jego przed właściwymi urzędami, organami administracji, podmiotami prawa prywatnego we wszelkich sprawach związanych z procedurą przygotowania operatu wodnoprawnego oraz uzyskiwania pozwoleń wodnoprawnych związanych z inwestycją na Działkach;

6. występowania w imieniu Mocodawcy i reprezentowania jego przed właściwymi urzędami, organami administracji, podmiotami prawa prywatnego we wszelkich sprawach związanych z:

a) uzyskaniem warunków przyłączenia i przebudowy sieci elektroenergetycznych, wodnych oraz gazowych, kanalizacji sanitarnej oraz kanalizacji deszczowej;

b) uzgodnieniem projektów budowy i przebudowy sieci i przyłączy elektroenergetycznych, wodnych oraz gazowych, kanalizacji sanitarnej oraz kanalizacji deszczowej,

7. występowania w imieniu Mocodawcy i reprezentowania jego przed właściwymi urzędami, organami administracji, podmiotami prawa prywatnego we wszelkich sprawach związanych z procedurą uzyskiwania opinii komunikacyjnej, warunków technicznych podłączenia do drogi publicznej, oświadczenia zarządcy drogi o zapewnieniu dostępu do drogi publicznej w przypadku braku bezpośredniego dostępu oraz uzyskanie decyzji lokalizacyjnej zjazdu na Działkach;

8. występowania w imieniu Mocodawcy i reprezentowania jego przed właściwymi urzędami, organami administracji, podmiotami prawa prywatnego we wszelkich sprawach związanych z procedurą uzyskiwania decyzji środowiskowej dotyczącej Działek;

9. w przypadku braku uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania dla terenu na którym położone są Działki, do występowania w imieniu Mocodawców i reprezentowania ich przed wszystkimi organami administracji we wszelkich sprawach związanych z procedurą uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy;

10. występowania w imieniu Mocodawcy i reprezentowania jego przed właściwymi urzędami, organami administracji, podmiotami prawa prywatnego we wszelkich sprawach związanych z przygotowaniem i wykonaniem wierceń oraz badań geologicznych, opracowania dokumentacji w formie opinii geotechnicznej, dokumentacji badań podłoża gruntowego i przygotowanie projektu geotechnicznego, w tym przygotowania dokumentacji geologiczno-inżynierskiej wraz z uzyskaniem niezbędnych zatwierdzeń.

W związku z pkt. 10 powyżej Sprzedający wyraził zgodę na wjazd na teren Działek, w tym wprowadzenie na teren Działek urządzeń wiertniczych, celem wykonania niezbędnych wierceń/odwiertów geologicznych i pobrania próbek gruntu do stosownych badań.

Udzielone pełnomocnictwo nie upoważnia osób, którym je udzielono do podejmowania czynności powodujących powstanie zobowiązań finansowych.

W myśl Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, Kupujący (oraz jego doradcy) będą mieć prawo wstępu na teren Nieruchomości w celu przeprowadzenia wszelkich niezbędnych badań i prób (w tym odwiertów), w szczególności audytu środowiskowego i badań geologicznych oraz badań poziomu wód gruntowych oraz wglądu w dokumenty związane z Nieruchomościami w celu weryfikacji prawidłowości oświadczeń i zapewnień sprzedających oraz w innych celach związanych z niniejszą Umową, po uprzednim uzgodnieniu z każdym ze sprzedających terminu i sposobu przeprowadzenia ww. czynności.

Na podstawie Przedwstępnej Umowy Sprzedaży każdy ze sprzedających udzielił Kupującemu, w odpowiednim dla każdego ze sprzedających zakresie (tj. Sprzedający w odniesieniu do Działek), prawa do dysponowania Nieruchomościami w celu przeprowadzenia wszelkich niezbędnych badań i prób (w tym odwiertów), w szczególności badań geologicznych oraz badań poziomu wód gruntowych oraz wystąpienia o wszelkie pozwolenia, opinie i inne dokumenty związane z wykonaniem badań.

Obecnie planowane jest, że ostatecznym nabywcą Działek (Kupującym) nie będzie M., tylko Spółka, która wstąpi w prawa wynikające z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży. W związku z tym, Spółka wraz ze Sprzedającym (dalej jako: „Strony” lub „Zainteresowani”) występują z niniejszym wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w zakresie określonym poniżej.

Obecny stan Działek i przyszłe wykorzystanie:

Działki są niezabudowane. Według wiedzy Sprzedającego, przez Działki nie przebiega żadna napowietrzna lub podziemna linia energetyczna, ani nie przebiegają żadne inne media zasilające inne nieruchomości.

Po nabyciu Działek, Spółka zamierza wykorzystywać je wyłącznie do działalności opodatkowanej VAT (w tym, do realizacji Inwestycji).

Sposób zapłaty Ceny i przyszłe wykorzystanie środków z transakcji:

Zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaży, cena za Działki (dalej jako: „Cena”) zostanie zapłacona przez Spółkę w dniu zawarcia Umowy Przyrzeczonej. Zamiarem Stron jest, aby sprzedaż Działki była traktowana z cywilistycznego oraz podatkowego punktu widzenia, jak zbycie aktywów, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa albo gospodarstwa rolnego któregokolwiek ze sprzedających.

Obecnie Sprzedający nie przewiduje przeznaczenia środków uzyskanych z zapłaty przez Spółkę Ceny na zakup innych nieruchomości, jak również nie zamierza zbywać nieruchomości w przyszłości.

Opisana powyżej sprzedaż przez Sprzedającego udziałów w Działkach będzie w dalszej części wniosku określana także jako „Transakcja”.

Po Transakcji Spółka zamierza wykorzystywać Działki wyłącznie w związku z działalnością opodatkowaną VAT.

Niniejszym wnioskiem Zainteresowani chcą uzyskać potwierdzenie zasad opodatkowania Transakcji na gruncie VAT oraz podatkiem od czynności cywilnoprawnych (dalej jako: „PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych)”), a także prawa Spółki do odliczenia VAT naliczonego.

Pytanie

Czy Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu PCC? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych, Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości.

Stosownie do zapisu art. 3 ust. 1 pkt 1 Ustawy o PCC obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 Ustawy o PCC obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 Ustawy o PCC - podstawę opodatkowania - przy umowie sprzedaży - stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 Ustawy o PCC stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%,

b) innych praw majątkowych - 1%.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy o PCC i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

Na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) i art. 2 pkt 4 lit. b) Ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem VAT (art. 2 pkt 4 lit. a) lub jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są w szczególności nieruchomości lub ich części (art. 2 pkt 4 lit. b).

Jak wskazano powyżej - zdaniem Zainteresowanych - Sprzedający nie będzie działać w charakterze podatnika VAT w ramach Transakcji i w konsekwencji, sprzedaż Działek przez Sprzedającego na rzecz Spółki nie będzie transakcją podlegającą opodatkowaniu VAT. Tym samym nie znajdzie zastosowania wyłącznie Transakcji z opodatkowania PCC, o którym mowa w art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC).

W konsekwencji, zdaniem Zainteresowanych, Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu PCC.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 12 stycznia 2022 r. Znak: 0112-KDIL1-2.4012.591.2021.2.PM.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2020 r. poz. 815 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,

b) innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ww. ustawy:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Sprzedający (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) zamierza sprzedać na rzecz Spółki (Zainteresowanego będącego stroną postępowania) udziały w dwóch działkach. Działki są niezabudowane.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 12 stycznia 2022 r. Znak: 0112-KDIL1-2.4012.591.2021.2.PM, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „(…) opisane we wniosku zdarzenie przyszłe, tj. sprzedaż udziału w niezabudowanych Działkach stanowić więc będzie czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy. (…) do sprzedaży Działek nie można zastosować zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy (…) sprzedaż Działek nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, że nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.

Podsumowując, Sprzedający dokonując dostawy udziałów w Działkach wystąpi w charakterze podatnika, a sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.”.

A zatem, skoro omawiana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to umowa sprzedaży udziału w ww. działkach zgodnie z uregulowaniem zawartym w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Umowa sprzedaży nie będzie więc podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku na Spółce nie będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy sprzedaży udziału w Działkach.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

… (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w `(...)` Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).