0111-KDIB2-3.4014.385.2021.4.JS

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

12 października 2021 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 6 października 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości zabudowanej.

Uzupełnili Państwo wniosek – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 16 grudnia 2021 r. (wpływ 17 grudnia 2021 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

NIP: (…)

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

G. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

NIP: (…)

Opis zdarzenia przyszłego

1. Status Zainteresowanych oraz ogólny opis Transakcji.

Zainteresowany niebędący stroną postępowania – G. Sp. z o.o (dalej: Zbywca lub Sprzedający) posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Zgodnie z Rejestrem Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, przedmiotem działalności Sprzedającego jest m.in. wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Zainteresowany będący stroną postępowania – B. Sp. z o.o. (dalej: Nabywca lub Kupujący) posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Zgodnie z Rejestrem Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, przedmiotem działalności Kupującego jest m.in. kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, jak również wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Zbywca jest właścicielem opisanych poniżej nieruchomości gruntowych oraz właścicielem położonych na tych Działkach – zdefiniowanych poniżej – Budynków i Budowli (dalej: Nieruchomość).

Zbywca oraz Nabywca planują zawarcie (z zastrzeżeniem spełnienia lub zrzeczenia się określonych warunków zawieszających) umowy sprzedaży (dalej: Umowa Sprzedaży), na podstawie której Zbywca sprzeda Nabywcy prawo własności Nieruchomości oraz sprzeda prawo własności Budynków i Budowli, jak również inne prawa i obowiązki opisane poniżej, w zamian za zapłatę ceny przez Nabywcę (dalej: Transakcja).

Zainteresowani planują przeprowadzić Transakcję w 2021 r., zawierając umowę ostateczną przenoszącą własność Nieruchomości (dalej: Umowa Ostateczna). Przed podpisaniem Umowy Ostatecznej Strony zamierzają zawrzeć przedwstępną umowę sprzedaży (dalej: Umowa Przedwstępna).

2. Opis nieruchomości.

W ramach Transakcji Nabywca zamierza nabyć od Zbywcy wchodzące w skład Nieruchomości na dzień Transakcji:

1. prawo własności działki o numerze ewidencyjnym (…), dla której Sąd Rejonowy, Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (dalej: Działka 1) wraz z prawem własności znajdujących się na Działce 1: budynku magazynowego nr 2 (dalej: Magazyn nr 2) i budynku ochrony (dalej: Budynek ochrony oraz budowli i innych obiektów/urządzeń służących do prawidłowego korzystania z Budynków i Nieruchomości jako całości takich jak wiata, pas drogowy drogi wewnętrznej, parkingi, oświetlenie, system kamer CCTV, ramy do banerów reklamowych dla najemców, ogrodzenie zewnętrzne oraz sieci (energetyczna, kanalizacyjna, wodociągowa) (magazyn nr 2 oraz Budynek ochrony 1 częściowo znajdują się również na opisanej poniżej Działce 2);

2. prawo własności działki o numerze ewidencyjnym (…), dla której Sąd Rejonowy, Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (dalej: Działka 2) wraz z prawem własności znajdujących się na Działce 2: budynku Magazynu nr 2, Budynku ochrony 1, budynku ochrony (Dalej: Budynek ochrony 2) oraz budowli i innych obiektów/urządzeń służących do prawidłowego korzystania z Budynków i Nieruchomości jako całości, takich jak dwie wiaty (jedna z wiat częściowo znajduje się również na Działce 1, druga z wiat znajduje się również na Działce 3), pas drogowy drogi wewnętrznej, place manewrowe, parkingi, ogrodzenie zewnętrzne, oświetlenie, ramy do banerów reklamowych dla najemców, system kamer CCTV oraz sieci (ciepłownicza, energetyczna, kanalizacyjna, wodociągowa);

3. prawo własności działki o numerze ewidencyjnym (`(...)`), dla której Sąd Rejonowy, Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (dalej: Działka 3) wraz z prawem własności znajdującego się na Działce 3: budynku magazynowego nr 1 (dalej: Magazyn nr 1) (budynek Magazynu nr 1 częściowo znajduje się również na opisanych poniżej Działkach 4 i 5) oraz budowli i innych obiektów/urządzeń służących do prawidłowego korzystania z Budynków i Nieruchomości jako całości takich jak wiata, ogrodzenie zewnętrzne, oświetlenie, ramy do banerów reklamowych dla najemców, system kamer CCTV, pas drogowy drogi wewnętrznej, parkingi oraz sieci (energetyczna, kanalizacyjna, wodociągowa);

4. prawo własności działki o numerze ewidencyjnym (…), dla której Sąd Rejonowy, Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (dalej: Działka 4) wraz z prawem własności znajdującego się na Działce 4: budynku Magazynu nr 1 oraz budowli i innych obiektów/urządzeń służących do prawidłowego korzystania z Budynków i Nieruchomości jako całości takich jak pas drogi wewnętrznej, stacja trafo, ogrodzenie zewnętrzne, oświetlenie, ramy do banerów reklamowych dla najemców, system kamer CCTV oraz sieci (energetyczna, kanalizacyjna, wodociągowa);

5. prawo własności działki o numerze ewidencyjnym (…), dla której Sąd Rejonowy, Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (dalej: Działka 5) wraz z prawem własności znajdującego się na Działce 5: budynku Magazynu nr 1 oraz budowli i innych obiektów/urządzeń służących do prawidłowego korzystania z Budynków i Nieruchomości jako całości takich jak stacja trafo, pas drogowy drogi wewnętrznej, parkingi, ogrodzenie zewnętrzne, oświetlenie, ramy do banerów reklamowych dla najemców, system kamer CCTV oraz sieci (energetyczna, kanalizacyjna, wodociągowa).

W dalszej części, wskazane powyżej Działki 1, 2, 3, 4 i 5 będą określane również łącznie jako Działki, wskazane powyżej Magazyn nr 1 i Magazyn nr 2, Budynek ochrony 1, Budynek ochrony 2 będą określane również łącznie jako Budynki a wskazane powyżej inne obiekty budowlane (w tym pozostałe budowle) będą określane również łącznie jako Budowle.

Dodatkowo na Działce według najlepszej wiedzy Stron znajdują się także inne naniesienia niebędące własnością Sprzedającego, a stanowiące część tzw. przedsiębiorstwa przesyłowego (dalej: Naniesienia). Naniesienia te nie zostaną przeniesione na Kupującego w ramach Transakcji.

3. Historia i status Nieruchomości.

Sprzedający nabył prawo własności Nieruchomości od poprzedniego właściciela (dalej: Poprzedni Właściciel) na podstawie umowy sprzedaży z `(...)` 2005 r. Nabycie to zostało opodatkowane podatkiem od towarów i usług według stawki 23%.

Budynki zostały wybudowane przez Poprzedniego Właściciela w latach 1998-1999. Również Budowle zostały wybudowane przez Sprzedającego ponad dwa lata przed dniem Transakcji.

Po oddaniu Budynków do użytkowania Zbywca ponosił wydatki na ulepszenie Budynków. Wydatki poniesione na ulepszenie Budynków od dnia oddania Budynków do użytkowania do dnia złożenia wniosku nie przekroczyły 30% wartości początkowej każdego z nich. Wartość ta nie zostanie również przekroczona do dnia Transakcji.

Również wydatki poniesione na ulepszenia Budowli nie przekroczyły i nie przekroczą do dnia Transakcji 30% wartości początkowej każdej z nich.

Zbywca poniósł koszty ulepszeń Nieruchomości z zamiarem ich wykorzystywania do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, zatem przysługiwało mu prawo do odliczenia naliczonego z tego tytułu podatku od towarów i usług. Sprzedający ponosi także koszty bieżącego utrzymania Budynków i Budowli, i również z tego tytułu odlicza podatek od towarów i usług naliczony.

Oddane już do użytkowania Budynki i Budowle są wykorzystywane przez Zbywcę w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług – przeznaczone do wynajęcia powierzchnie Magazynów nr 1 i 2 są przedmiotem odpłatnych umów najmu i zostały wydane najemcom (na dzień składania wniosku znacząca większość powierzchni przeznaczonej do wynajęcia jest objęta umowami najmu). Powierzchnie przeznaczone do wynajęcia zostały wydane najemcom ponad 2 lata przed planowaną Transakcją. Na moment zawarcia Transakcji większość przeznaczonych do wynajęcia powierzchni Nieruchomości (tj. zasadniczo powierzchni Magazynów nr 1 i 2) będzie przedmiotem odpłatnego wynajmu i zostanie wydana do użytkowania najemcom.

Pozostałe Budynki i Budowle nie są i nie będą do dnia Transakcji przedmiotem oddzielnego wynajmu, są jednak funkcjonalnie związane z umowami najmu, przez to że zapewniają prawidłowe funkcjonowanie Magazynów nr 1 i 2.

Dodatkowo, w przypadku części najemców, na podstawie umów najmu dotyczących powierzchni Budynków najemcy wynajmują również miejsca parkingowe w ramach czynszu najmu za powierzchnie Budynków. Umowy najmu zawierane przez Sprzedającego z najemcami przewidują również kategorię tzw. części wspólnych Nieruchomości. Za części wspólne Nieruchomości uznawane są m.in. te powierzchnie, z których mogą korzystać wszyscy najemcy.

Mając na uwadze powyższe, całość Nieruchomości była używana przez Sprzedającego na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej ponad 2 lata przed Transakcją.

4. Status Nieruchomości w ramach przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Zbywca jest spółką celową i nie prowadzi żadnej innej działalności gospodarczej poza wynajmem Nieruchomości. Poza Nieruchomością będącą przedmiotem Transakcji, Zbywca nie jest właścicielem ani użytkownikiem wieczystym żadnych innych nieruchomości.

Spółka nie dokonała wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości jako wydziału, oddziału czy innych jednostek organizacyjnych, zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w Rejestrze Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał i regulaminów.

Co do zasady, wynajem powierzchni Magazynów nr 1 i 2 stanowi jedyny przedmiot działalności gospodarczej Zbywcy i jego jedyne źródło przychodu. Zbywca nie posiada zatem aktywów innych niż związane z działalnością gospodarczą w zakresie wynajmu Nieruchomości. W związku z utrzymaniem Nieruchomości Zbywca ponosi m.in. koszty zarządu, mediów, administracyjne, bieżących napraw, konserwacji itd.

Sprzedawca nie prowadzi w stosunku do Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych.

Przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z działalnością gospodarczą Zbywcy polegającą na wynajmie Nieruchomości są zewidencjowane zgodnie z ogólnymi

przepisami o rachunkowości.

Zbywca w celu zapewnienia obsługi Nieruchomości korzysta przede wszystkim z infrastruktury i zasobów kadrowych zewnętrznego podmiotu świadczącego usługi zarządzania nieruchomością i aktywami Sprzedającego.

5. Szczegółowy opis Transakcji.

Z chwilą zawarcia Umowy Sprzedaży, na podstawie art. 678 ustawy – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.), Kupujący wstąpi w miejsce Zbywcy we wszelkie prawa i obowiązki wynajmującego wynikające z umów najmu zawartych w stosunku do Nieruchomości.

Ponadto, w ramach lub w związku z Transakcją, Sprzedający przeniesie na Kupującego następujące składniki majątku, w tym prawa i obowiązki związane z Nieruchomością (o ile takie będą istniały na dzień Transakcji):

a) ruchomości i wyposażenie Budynków,

b) prawa i obowiązki wynikające z zabezpieczeń prawidłowego wykonania umów najmu przez najemców, w tym, w szczególności, prawa i obowiązki z gwarancji bankowych, prawa i obowiązki z gwarancji spółek powiązanych z najemcami oraz oświadczeń najemców o dobrowolnym poddaniu się egzekucji,

c) wszelkie autorskie prawa majątkowe do projektów dotyczących Nieruchomości na określonych polach eksploatacji (oraz prawa własności nośników zawierających te projekty) – w zakresie w jakim będą w posiadaniu Sprzedającego,

d) prawa i obowiązki wynikające z rękojmi oraz gwarancji udzielonych przez wykonawców prac budowlanych dotyczących Nieruchomości, wraz z prawami i obowiązkami wynikającymi z zabezpieczeń prawidłowego wykonania tych praw,

e) prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących wykonania prac wykończeniowych dla najemców, które nie zostaną wykonane na dzień Transakcji lub z których usterki wynikające nie zostaną usunięte do dnia Transakcji,

f) prawa i obowiązki wynikające z umów na podstawie których niektóre części Nieruchomości są udostępniane operatorom telekomunikacyjnym,

g) prawa do wpływów z tytułu ubezpieczenia z umów ubezpieczenia dotyczących Nieruchomości – w zakresie szczegółowo opisanym w Umowie Przedwstępnej,

h) dokumentację prawną [w tym oryginały lub kopie umów (np. umów najmu) i decyzji administracyjnych (np. pozwoleń na budowę), o ile ich przeniesienie jest elementem zbycia nieruchomości w zakresie uzgodnionym przez strony], techniczną, projektową (np. projekty architektoniczne) związaną z Nieruchomością, będąca w posiadaniu Sprzedającego,

i) kwoty stanowiące równowartość depozytów wpłaconych przez najemców w celu zabezpieczenia prawidłowego wykonania umów najmu w zakresie w jakim zostały dostarczone przez najemców,

j) kwoty zatrzymane lub depozyty dostarczone w celu zabezpieczenia prawidłowego wykonania praw z tytułu rękojmi i gwarancji udzielonych przez wykonawców prac budowlanych dotyczących Nieruchomości w zakresie w jakim wykonawcy dostarczyli ww. zabezpieczenia,

k) wierzytelności w stosunku do najemców zalegających z płatnościami.

(Wymienione powyżej składniki majątku, w tym prawa i obowiązki związane z Nieruchomością, będą dalej łącznie zwane: Przenoszonymi Elementami).

Co do zasady, planowana Transakcja nie będzie obejmowała jakichkolwiek innych składników majątku Zbywcy poza opisanym powyżej prawem własności Działek i prawem własności Budynków i Budowli oraz prawami i obowiązkami wynikającymi z umów najmu oraz Przenoszonymi Elementami.

Transakcja nie obejmie przeniesienia praw i obowiązków z jakiejkolwiek umowy finansowania nabycia Działki lub finansowania budowy Budynków oraz Budowli.

Nie później niż na dzień Transakcji Sprzedający złoży oświadczenia o wypowiedzeniu umów związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości (tj. umów serwisowych i umów na dostawę mediów). Kupujący zwróci Sprzedającemu (bez jakiejkolwiek marży) niektóre koszty mediów i usług serwisowych dostarczonych do Nieruchomości za okres począwszy od dnia następnego po dniu Transakcji. Strony będą koordynować swoje działania i współpracować w dobrej wierze po dniu Transakcji tak, aby zapewnić, aby nie wystąpiły przerwy w dostawie mediów/usług serwisowych do Nieruchomości.

Po Transakcji Kupujący zawrze we własnym zakresie umowy w powyżej wskazanym zakresie, przy czym nie można wykluczyć, że część z takich umów zawarta zostanie z tymi samymi podmiotami (w szczególności nie można wykluczyć, że umowa na zarządzanie Nieruchomością zostanie zawarta z tym samym podmiotem). W takim przypadku, zakres i ustalone pomiędzy stronami warunki umów mogą różnić się od obecnie przyjętych przez Sprzedającego, gdyż wynikać będą z negocjacji i planów Kupującego, względnie mogą być takie same, jeśli uznane zostaną przez Kupującego za korzystne lub też takie warunki są narzucone przez dostawców danych usług.

Nie można również wykluczyć, że część umów związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości (tj. umów serwisowych i umów na dostawę mediów) może zostać przeniesiona na Kupującego w ramach Transakcji.

Jednocześnie, Kupujący nie przewiduje zawarcia umowy o zarządzanie aktywami z podmiotem obecnie świadczącym tego rodzaju usługi na rzecz Zbywcy.

Przedmiot Transakcji nie obejmuje następujących składników majątku Zbywcy:

a) oznaczenia indywidualizującego przedsiębiorstwo Sprzedającego,

b) co do zasady praw i obowiązków z umów serwisowych i na dostawę mediów (z zastrzeżeniem uwag powyżej),

c) praw i obowiązków z umowy o zarządzanie Nieruchomością,

d) praw i obowiązków z umowy o zarządzenie aktywami Sprzedającego,

e) gotówki znajdującej się na rachunkach bankowych Sprzedającego oraz umowy rachunków bankowych za wyjątkiem ewentualnego przelewu kwot stanowiących równowartość depozytów wpłaconych przez najemców w celu zabezpieczenia prawidłowego wykonania umów najmu oraz kwot zatrzymanych w celu zabezpieczenia prawidłowego wykonania praw z tytułu rękojmi i gwarancji udzielonych przez wykonawców prac budowlanych dotyczących Nieruchomości,

f) zobowiązań związanych z funkcjonowaniem przedmiotu Transakcji, w tym (i) wobec banku z tytułu umowy finansowania, które to zostaną spłacone przez Sprzedającego w ramach Transakcji, (ii) związanych z rozliczeniami publicznoprawnymi (których prawnie, na skutek takiej Transakcji nie można przenieść) a także analogicznie należności publicznoprawnych oraz (iii) wynikających z wszelkich sporów sądowych i administracyjnych, których stroną jest Sprzedający, o ile będą istniały,

g) istniejących i wymagalnych wierzytelności pieniężnych (z wyjątkiem wierzytelności w stosunku do najemców zalegających z płatnościami),

h) koncesji, licencji i zezwoleń za wyjątkiem objętych przenoszonymi elementami,

i) know-how Sprzedającego – rozumiany jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji,

j) dokumentacji podatkowej i księgowej związanej z przedsiębiorstwem Sprzedawcy,

k) praw i obowiązków wynikających z umów rachunków bankowych (m.in. za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami związanych z przedmiotem Transakcji np. rachunku czynszowego, rachunku do opłat eksploatacyjnych),

l) umów ubezpieczeniowych zawartych przez Sprzedającego (z wyjątkiem potencjalnie roszczeń do ubezpieczyciela o wypłatę odszkodowania z tytułu zaistniałej szkody na Nieruchomości),

m) praw i obowiązków wynikających z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności gospodarczej przez Sprzedającego, w szczególności praw i obowiązków z umowy o prowadzenie ksiąg rachunkowych,

n) należności podatkowych Sprzedającego (np. o zwrot nadwyżki podatku od towarów i usług naliczonego nad należnym),

o) tajemnicy przedsiębiorstwa Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji,

p) bazy kontaktów z najemcami,

q) patenty i inne prawa własności przemysłowej.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przejścia ze Sprzedającego na Kupującego zakładu pracy zgodnie z art. 231 Kodeksu pracy, w tym, nie dojdzie do przeniesienia ze Sprzedającego na

Kupującego pracowników Sprzedającego (Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników na dzień składania wniosku).

Dodatkowo, zgodnie z Umową Przedwstępną:

- Sprzedający zapłaci Kupującemu wynagrodzenie za powstrzymanie się od fakturowania czynszów za okres od dnia Transakcji do końca miesiąca, w którym zostanie dokonana Transakcja (dalej: Miesiąc Zamknięcia); wynagrodzenie to może zostać potrącone z zapłatą ceny za Nieruchomość;

- Strony dokonają rozliczenia czynszu najmu oraz opłat eksploatacyjnych za Miesiąc Zamknięcia;

- w Umowie Ostatecznej Cena zostanie powiększona o koszty wskazanych prac wykończeniowych (tzw. fit-out) poniesionych przez Sprzedającego między podpisaniem Umowy Przedwstępnej a podpisaniem Umowy Ostatecznej;

- część Ceny może zostać zatrzymana przez Kupującego jako zabezpieczenie kosztów napraw Nieruchomości szczegółowo opisanych w Umowie Przedwstępnej oraz wykorzystana przez niego na pokrycie kosztów tych napraw;

- Sprzedający poniesienie część kosztów z umów ubezpieczeń zawartych przez Kupującego w związku z Transakcją (tzw. Title Insurance/R & W Insurance).

W związku z tym, że Zbywca oraz Nabywca posiadają status podatnika podatku od towarów i usług oraz prowadzą działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem od towarów i usług, intencją Stron jest, aby Transakcja została udokumentowana stosowną fakturą VAT (podatek od towarów i usług).

Zbywca oraz Nabywca złożą we właściwym dla Nabywcy Urzędzie Skarbowym (przed dniem nabycia Nieruchomości w ramach Transakcji) lub w Umowie Ostatecznej, wspólne zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z podatku od towarów i usług zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, wybierając opodatkowanie podatkiem od towarów i usług dostawy całości Nieruchomości.

6. Podjęcie działalności gospodarczej na Nieruchomości przez Nabywcę po Transakcji.

Nabywca po nabyciu Nieruchomości, zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni Nieruchomości, stąd na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego i ciągłego funkcjonowania Nieruchomości – we własnym zakresie bądź na podstawie nowo zawartych przez Nabywcę umów o zarządzanie Nieruchomością/ aktywami.

Usługi najmu będą świadczone przez Kupującego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a zatem będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej.

Nabycie Nieruchomości oraz Przenoszonych Elementów nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzenia przez Kupującego działalności gospodarczej w postaci komercyjnego wynajmu powierzchni Nieruchomości.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych, nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają między innymi umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości.

Niemniej, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Natomiast stosownie do art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od towarów i usług stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym wynosi 2%.

Jak wskazano powyżej, zdaniem Zainteresowanych, dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług, przez co – w ocenie Zainteresowanych – nabycie Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Powyższy pogląd, w ocenie Zainteresowanych znajduje również potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez organy podatkowe.

Powyżej przywołano tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2020 r. poz. 815 ze zm.) – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b) innych praw majątkowych – 1%.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

Z opisu wniosku wynika, że Sprzedający (Zainteresowany będący stroną postępowania) planują zawarcie z Kupującym (Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania) umowy sprzedaży, na podstawie której Sprzedający przeniesie na Kupującego prawo własności nieruchomości gruntowej zabudowanej Budynkami oraz Budowlami (łącznie we wniosku określane jako Nieruchomość) w zamian za zapłatę przez Kupującego ceny sprzedaży.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej z 22 grudnia 2021 r. znak: 0114-KDIP1-1.4012.701.2021.3.MŻ, wydanej w trybie art. 14c Ordynacji podatkowej wynika, że:

- dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz nie będzie zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10 oraz pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług, skoro Zbywca oraz Nabywca złożą we właściwym dla Nabywcy Urzędzie Skarbowym (przed dniem nabycia Nieruchomości w ramach Transakcji) lub w Umowie Ostatecznej, wspólne zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z podatku od towarów i usług zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, wybierając opodatkowanie podatkiem od towarów i usług dostawy całości Nieruchomości.

Skoro omawiana we wniosku planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości (gruntu wraz z zabudowaniami) będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie

z tego podatku zwolniona (Kupujący i Sprzedający złożą oświadczenie o rezygnacji z prawa do zwolnienia w takim zakresie w jakim zwolnienie to będzie przysługiwało), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży Nieruchomości zabudowanej będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie – interpretację z 22 grudnia 2021 r. znak: 0114-KDIP1-1.4012.701.2021.3.MŻ.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.