INTERPRETACJA INDYWIDUALNA
Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku z 17 sierpnia 2021 r. (data wpływu – 30 sierpnia 2021 r.), uzupełnionym 25 listopada 2021 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w niezabudowanej nieruchomości – jest nieprawidłowe.
UZASADNIENIE
W dniu 30 sierpnia 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w niezabudowanej nieruchomości.
Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w związku z czym w piśmie z 10 listopada 2021 r., znak: 0114-KDIP4-3.4012.617.2021.2.RK, 0111-KDIB2-3.4014.307.2021.3.JKA wezwano do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 25 listopada 2021 r. (data wpływu pisma uzupełniającego).
We wniosku złożonym przez:
− Zainteresowanego będącego stroną postępowania:
Sp. z o.o. (dalej: Kupujący, Nabywca)
− Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania:
Panią E. Z. (dalej: Sprzedająca, Zbywca)
przedstawiono następujący stan faktyczny:
Pani E. Z. (dalej: „Sprzedająca”) działająca w imieniu swoim, a także jako pełnomocnik Pana Jar. Z. i Pani U. Z., tj. współwłaścicieli nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym (…) (dalej: Działka A), będącą przedmiotem sprzedaży – na podstawie pełnomocnictwa udokumentowanego aktem notarialnym, razem z współwłaścicielką przedmiotu sprzedaży Panią J. B. (dalej: Sprzedającymi) 8 czerwca 2021 r. zawarła z P. I. Sp. z o. o. – Zainteresowanym będącym stroną postępowania (dalej: „Nabywca”, „Kupujący”), w formie aktu notarialnego, umowę sprzedaży nieruchomości gruntowej (dalej: „Umowa Sprzedaży”), stanowiącej Działkę o obszarze 0,6034 ha, położonej w B. (dalej: „Nieruchomość”), dla której to Nieruchomości Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą.
Do zawarcia Umowy Sprzedaży doszło w wyniku realizacji i postanowień umowy przedwstępnej zawartej 13 kwietnia 2017 r. w formie aktu notarialnego (dalej jako: „Umowa Przedwstępna”) pomiędzy J. Z., Jar. Z., U. Z., E. Z. i J. B. – jako sprzedającymi, a P. E. Sp. z o.o. (dalej: „Spółka”).
W Umowie Przedwstępnej Strony postanowiły, że umowa na podstawie, której Sprzedający sprzedadzą, a Kupujący kupi Nieruchomość, zostanie zawarta w dacie wskazanej Sprzedającym przez Kupującego, z co najmniej trzydniowym wyprzedzeniem, ale nie później niż w terminie do 31 maja 2018 r., po spełnieniu się następujących warunków (dalej: „Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży”):
a) uzyskania przez Sprzedających zaświadczeń wydanych przez: Urząd Skarbowy, Urząd Gminy, Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g ustawy Ordynacja podatkową oraz zaświadczeń wydanych przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych oraz Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzających, że Sprzedający nie zalegają z płatnością należnych podatków i świadczeń publicznoprawnych,
b) przeprowadzenia przez Kupującego, procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości i uznanie przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące,
c) uzyskania przez Kupującego, na jego koszt ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację zamierzoną przez Kupującego inwestycji,
d) potwierdzenia, że warunki techniczne (zaopatrzenie w media: wodę, energie elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzenia ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizacje zamierzonej przez Kupującego inwestycji na Nieruchomości,
e) potwierdzenia, że Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej ,
f) uzyskania przez Kupującego na jego koszt i jego staraniem warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód właściwych podmiotów, w tym dostawców danych mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwową, na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na terenie Nieruchomości, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne) mogą kolidować z planowaną przez Kupującego inwestycją i których zmiana przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Kupującego pozwolenia na budowę planowanej inwestycji,
g) uzyskania przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego inwestycji,
h) przedłożenia Nabywcy przez Sprzedających – najpóźniej w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży, zaświadczeń wydanych przez naczelnika właściwego Urzędu Skarbowego na podstawie art. 19 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn, stwierdzających, że podatek od nabycia przysługujących im udziałów we współwłasności Nieruchomości z tytułu dziedziczenia nie należy się, bądź też, że zobowiązanie podatkowe z powyższego tytułu wygasło w skutek przedawnienia albo nabycie było zwolnione od tego podatku,
i) uzyskania przez Kupującego uchwały wspólników wyrażającej zgodę na nabycie Nieruchomości.
Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży zastrzeżone zostały na korzyść Kupującego (z wyjątkiem wymienionych w pkt h oraz i), co oznacza, że Kupujący miał prawo żądać zawarcia Umowy Sprzedaży do upływu daty ostatecznej pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z ww. warunków (z wyjątkiem określonych w pkt h oraz i), pod warunkiem złożenia Sprzedającym przez Kupującego, najpóźniej w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży, oświadczenia o zrzeczeniu się prawa żądania spełnienia któregokolwiek z Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży (z wyjątkiem warunków, o których mowa w pkt h oraz i).
Ponadto, Sprzedający w Umowie Przedwstępnej udzielili przedstawicielom Kupującego pełnomocnictwa, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw do dokonywania następujących czynności:
a) przeglądania akt w tym (dokumentów i pism) księgi wieczystej, powadzonej przez Sąd Rejonowy, a nadto składania wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii,
b) uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów i wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości,
c) uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych dotyczących Nieruchomości,
d) wystąpienia w imieniu Sprzedających do właściwych podmiotów celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej, lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do układu drogowego, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany cofania oraz odbioru, a nadto zawarcia w imieniu Sprzedających umów przyłączenia do sieci oraz umów określających warunki włączenia do układu drogowego,
e) wystąpienia do właściwych organów w celu uzyskania – na koszt Kupującego – decyzji zezwalającej na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości oraz decyzji o wykonaniu nasadzeń zastępczych,
f) wystąpienia w imieniu Sprzedających do właściwych organów w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów we
właściwych rejestrach oraz uzyskania decyzji dotyczącą gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie.
Jak ustalono w Umowie Przedwstępnej wszystkie koszty oraz opłaty związane z ww. warunkami technicznymi i decyzjami będą obciążały Kupującego.
Późniejsze modyfikacje Umowy Przedwstępnej zawarte zostały w:
a) akcie notarialnym „Zmiana Przedwstępnej Umowy Sprzedaży” z 10 maja 2018 r. (dalej: Umowa zmieniająca umowę przedwstępną 1) – modyfikacja wskutek śmierci współwłaścicielki Pani J. Z. i zmian w wysokości udziałów Sprzedających w przedmiocie sprzedaży (z uwagi na dziedziczenie przez nich części udziałów po Pani J. Z.);
b) akcie notarialnym z 3 marca 2020 r. (dalej: Umowa zmieniająca umowę przedwstępną 2) – zmiana daty zwarcia umowy sprzedaży (pierwotnie miała być zawarta w dacie wskazanej Sprzedającym przez Kupującego z co najmniej trzydniowym wyprzedzeniem, ale nie później niż w terminie do 31 marca 2020 r., a po zmianie – nie później niż w terminie do 31 marca 2021 r.);
c) akcie notarialnym z dnia 16 marca 2021 r. (dalej: Umowa zmieniająca umowę przedwstępną 3), przy czym przy zawarciu umowy E. Z., działała w imieniu U. Z. i Jar. Z. jako falsus procurator, ale reprezentowani złożyli stosowne oświadczenia potwierdzające dokonanie ww. czynności aktem notarialnym z 30 marca 2021 r. We wskazanej Umowie zmieniającej umowę przedwstępną 3 Sprzedający oświadczyli, że zamierzają nabyć od Skarbu Państwa działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym (…) (dalej: Działka B), objętą księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy, następnie zaś włączyć ww. działkę do przedmiotu sprzedaży – Działka B wraz z Działką A miały w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży stanowić całość gospodarczą i pozostawać w funkcjonalnym związku polegającym na możliwości prowadzenia inwestycji na obu działkach ewidencyjnych, w szczególności Działka B miała stanowić drogę dojazdową do Działki A z jednoczesnym brakiem możliwości zagospodarowania Działki B jako odrębnej nieruchomości. Celem nabycia Działki B miała być poprawa warunków zagospodarowania Działki A. W związku z opasanym planowanym przeznaczeniem Działki B oraz planowanym połączeniem w jednej księdze wieczystej Działek A i B – miały one stanowić jedną nieruchomość i z uwagi na zasadę niepodzielności prawa pierwokupu; Gminie B. nie przysługiwałoby prawo pierwokupu. Zgodnie z zawartą Umową zmieniającą umowę przedwstępną 3 przedmiotem ww. Umowy Przedwstępnej miała być sprzedaż Działek B i A, z tym, że Strony zawarły w tej Umowie zmieniającej uprawnienie dla Kupującego do podjęcia decyzji o nabyciu wyłącznie nieruchomości stanowiącej Działkę B (zamiast nabycia obu działek łącznie) – o podjęciu takiej decyzji Sprzedający mieli zostać powiadomieni na adres E. Z. (Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania) do momentu upływu daty ostatecznej zawarcia umowy przyrzeczonej, przy czym przed zapłatą zadatku stanowiącego cenę nabycia Działki B. W przypadku rezygnacji z zakupu nieruchomości stanowiącej Działkę B umowa przedwstępna w zakresie odnoszącym się do ww. działki miała zostać uznana za wykonaną. Ponadto, w Umowie zmieniającej umowę przedwstępną 3 wskazano nowy termin zawarcia umowy sprzedaży – z 31 marca 2021 r. na 30 września 2021 r.
W dniu 8 czerwca 2021 r. aktem notarialnym Spółka oraz Zainteresowany będący stroną postępowania – Sp. z o.o. (Kupujący, Nabywca) zawarły umowę sprzedaży praw oraz przejęcia obowiązków (umowę cesji) wynikających z Umowy Przedwstępnej, tj. umowy z 13 kwietnia 2017 r., w brzmieniu po dokonanych zmianach – aktem notarialnym z 10 maja 2018 r., aktem notarialnym z 3 marca 2020 r. oraz aktem notarialnym z 16 marca 2021 r.
Dnia 8 czerwca 2021 r. aktem notarialnym Sprzedająca – Zainteresowana niebędąca stroną postępowania (działająca w imieniu własnym oraz w imieniu Jar. Z. oraz U. Z. na podstawie udzielonego pełnomocnictwa) oraz J. B. zawarli umowę sprzedaży Nieruchomości na rzecz Zainteresowanego będącego stroną postepowania (dalej: „Umowa Sprzedaży”).
Przedmiotem Umowy Sprzedaży jest sprzedaż udziałów posiadanych przez Sprzedających w nieruchomości, stanowiącej Działkę A, objętą księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy.
Sprzedająca swój udział w Nieruchomości wynoszący (…) nabyła w następujący sposób:
J. Z. zmarła, zaś spadek po niej w wyniku dziedziczenia testamentowego nabyli wprost Jar. Z., U. Z., E. Z. oraz J. B. – w udziałach wynoszących po (…) części każde z nich, co potwierdza akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony 3 lipca 2017 r. Prawomocnym postanowieniem wydanym 27 listopada 2017 r. przez Sąd Rejonowy, II Wydział Cywilny dokonano działu spadku po W. Z. i J. Z. w ten sposób, że współwłaścicielami Nieruchomości są: J. B. – w udziale wynoszącym (…) części, zaś Jar. Z., U. Z. i E. Z.– w udziale wynoszącym (…) części każde z nich.
Z treści działu I-O księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości wynika, iż Nieruchomość ma obszar 0,5985 ha oraz sposób korzystania z Nieruchomości oznaczony jest jako R - grunty orne.
W dziale II księgi wieczystej jako właściciele wpisani są Jar. Z., U. Z., E. Z. i J. B., którzy nabyli udział w Nieruchomości w sposób oraz w częściach wskazanych powyżej.
W dziale III księgi wieczystej wpisano roszczenie o zawarcie przyrzeczonej Umowy Sprzedaży do 31 września 2021 r. – na rzecz Spółki na podstawie Umowy Przedwstępnej, następnie zmienianej: Umową zmieniającą umowę przedwstępną 1, Umową zmieniającą umowę przedwstępną 2, Umową zmieniającą umowę przedwstępną 3.
Działy I-Sp i IV księgi wieczystej nie zawierają żadnych wpisów, zaś działy I-IV księgi wieczystej nie zawierają żadnych wzmianek.
Zgodnie z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przyjętego uchwałą Rady Miejskiej z 30 sierpnia 2005 r., którego ustalenia zostały częściowo zmienione przez plan przyjęty uchwałą Rady Miejskiej z 20 października 2020 r., Działka A położona jest na terenie oznaczonym symbolem P-l, z podstawowym przeznaczeniem: przemysł i przeznaczeniem uzupełniającym: składy, bazy, usługi, ulice dojazdowe, parkingi, zieleń izolacyjna, obiekty i urządzenia towarzyszące związane z infrastrukturą techniczną i obsługą funkcji podstawowej.
Rada Miejska nie podjęła na dzień podpisania Umowy Sprzedaży, żadnej uchwały w sprawie wyznaczenia obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji na podstawie art. 8 ustawy o rewitalizacji oraz nie podjęła uchwały na podstawie art. 25 ww. ustawy w sprawie ustanowienia na obszarze rewitalizacji Specjalnej Strefy Rewitalizacji.
W związku z powyższym Nieruchomość nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz art. 461 Kodeksu cywilnego, a nadto Miastu nie przysługuje prawo pierwokupu, o którym mowa w powołanej wyżej ustawie o rewitalizacji oraz w art. 109 ust. 1 pkt 4a lub 4b ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Nieruchomość nie jest obciążona żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi, prawami i roszczeniami osób trzecich, w tym prawem najmu, dzierżawy lub użyczenia, ograniczeniami w rozporządzaniu nią, w tym prawem pierwokupu, a nadto Nieruchomość nie znajduje się na terenie parku narodowego ani specjalnej strefy ekonomicznej.
Nieruchomość wolna jest od zadłużeń, a także nie jest przedmiotem postępowania cywilnego, ani administracyjnego, w tym także wywłaszczeniowego, postępowania o scalenie lub podział nieruchomości lub postępowania rozgraniczeniowego.
Nieruchomość jest niezabudowana, nieogrodzona i nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, przy czym dostęp do drogi publicznej zostanie zapewniony w sposób określony w Umowie Sprzedaży.
Opłaty związane z eksploatacją Nieruchomości, a także wszelkie podatki z nią związane były przez Sprzedającą regulowane i z tego tytułu na dzień zawarcia Umowy Sprzedaży nie istnieją żadne zaległości, a w szczególności Sprzedająca uiściła należny podatek od Nieruchomości.
Sprzedająca nie zalega z podatkami ani innymi świadczeniami publicznoprawnymi, do których stosuje się przepisy ustawy Ordynacja podatkowa.
Sprzedająca nie jest stroną żadnych umów, których przedmiotem jest Nieruchomość, w tym także przedwstępnych lub zobowiązujących do zbycia lub obciążenia Nieruchomości, z wyjątkiem Umowy Przedwstępnej i Sprzedająca potwierdza, że do chwili zawarcia Umowy Sprzedaży nie została przyrzeczona w wykonaniu Umowy Przedwstępnej, ani żadna ze stron Umowy Przedwstępnej nie dochodziła żadnych roszczeń przysługujących jej na podstawie Umowy Przedwstępnej.
Nie istnieją żadne spory pomiędzy Sprzedającą, a właścicielami lub posiadaczami nieruchomości przylegających do Nieruchomości lub z nią sąsiadujących, dotyczące granic, immisji lub służebności, praw lub środków dotyczących dostępu lub innych praw dotyczących Nieruchomości.
Sprzedająca nie nabyła Nieruchomości od Skarbu Państwa, ani jednostki samorządu terytorialnego.
Wobec Sprzedającej nie toczy się postępowanie egzekucyjne oraz nie istnieją żadne inne ograniczenia w rozporządzaniu Nieruchomością.
Według wiedzy Sprzedającej na terenie Nieruchomości ani pod jej powierzchnią nie znajdują się odpady uniemożliwiające przeprowadzenie planowanej przez Kupującego inwestycji polegającej na wybudowaniu budynku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego.
Według wiedzy Sprzedającej Nieruchomość nie jest zanieczyszczona w stopniu przekraczającym standardy wynikające z obowiązujących przepisów oraz nie wymaga rekultywacji, ponadto
Sprzedająca nie była zobowiązana do zapłaty żadnych opłat ani kar związanych z korzystaniem lub zanieczyszczaniem środowiska oraz naruszeniem jakichkolwiek przepisów w zakresie ochrony środowiska.
Nieruchomość jest zadrzewiona i nie jest objęta żadną formą ochrony przyrody.
Nieruchomość jest wolna od wad fizycznych uniemożliwiających lub utrudniających korzystanie z Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem oraz jest wolna od wad prawnych.
Według wiedzy Sprzedającej w Nieruchomości nie występują wady ukryte.
Zgodnie z zaświadczeniem wydanym w dniu 20 maja 2021 r. z upoważnienia Prezydenta Miasta, Nieruchomość nie stanowi gruntu, o którym mowa w art. 3 ustawy o lasach, objętego uproszczonym planem urządzania lasu lub decyzją wskazaną w art. 19 ust. 3 przedmiotowej ustawy, wobec czego Skarbowi Państwa, reprezentowanemu przez Lasy Państwowej nie przysługuje prawo pierwokupu o którym mowa w art. 37a ust. 1 wymienionej ustawy o lasach.
Na Nieruchomości nie znajdują się wody śródlądowe stojące, ani inne wody znajdujące się w zagłębieniach terenu powstałych w wyniku działalności człowieka, do których stosuje się przepisy ustawy o śródlądowych wodach stojących w rozumieniu ustawy – Prawo wodne, w związku z czym Skarbowi Państwa nie przysługuje w stosunku do Nieruchomości prawo pierwokupu, o którym mowa w art. 217 ust. 13 tejże ustawy.
Stan Nieruchomości wynikający z okazanych przy zawieranej Umowie Sprzedaży dokumentów jest zgodny z rzeczywistym stanem prawnym oraz z oświadczeniami złożonymi przez Sprzedającą i nie uległ zmianie od dały wydania tych dokumentów.
Nieruchomość nie stanowi, ani nie stanowiła zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
Sprzedająca nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarowi usług.
W stosunku do Sprzedającej nie zostały wszczęte jakiekolwiek postępowania upadłościowe oraz nie istnieją podstawy do wszczęcia postępowania upadłościowego w stosunku do Sprzedającej i Sprzedająca jest w stanie spełniać swoje zobowiązania.
Nie istnieją żadne okoliczności, które mogłyby stanowić podstawę wszczęcia postępowań sądowych, w tym na podstawie art. 59 lub art. 527 i następnych Kodeksu cywilnego, administracyjnych lub egzekucyjnych, mogących uniemożliwić lub utrudnić realizację roszczeń wynikających z Umowy Sprzedaży lub doprowadzić do uznania Umowy Sprzedaży za nieważną albo bezskuteczną oraz nie istnieją roszczenia osób trzecich, których wykonanie byłoby całkowicie lub częściowo niemożliwe wskutek zawarcia Umowy Sprzedaży.
Dnia 8 czerwca 2021 r. Pani E. Z., Pan Jar. Z., Pani U. Z. oraz Pani J. Z. (Sprzedający) zawarli z Zainteresowanym będącym stroną postępowania (Kupujący) porozumienie dodatkowe, na mocy którego oświadczyli, że po analizie dotychczas ujawnionych przez Sprzedających Kupującemu okoliczności sprawy mających wpływ na ustalenie kwestii opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem od towarów i usług, Strony ustaliły, że okoliczności te przemawiają za brakiem podstaw do opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem od towarów i usług i od sprzedaży Nieruchomości objętej Umową Sprzedaży został pobrany podatek od czynności cywilnoprawnych. Jednakże – celem uzyskania pewności co do poprawności przyjętego sposobu opodatkowania sprzedaży Nieruchomości, strony postanowiły, że zostanie złożony wniosek o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w przedmiocie opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem od towarów i usług.
Zgodnie z oświadczeniem Sprzedającej Nieruchomość, tj. Działka A:
a) nie została nabyta od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego,
b) nie jest zabudowana, tj. nie znajdują się na niej budynki, budowle lub ich części; na Nieruchomości nie znajdują się także jakiekolwiek inne naniesienia oraz elementy uzbrojenia, powierzchnia Nieruchomości nie została w żaden sposób utwardzona;
c) nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej (Sprzedająca nie prowadzi, ani nie prowadziła działalności gospodarczej) ani do działalności rolniczej; jednakże uiszczano podatek rolny (od gruntu rolnego, nie od działalności rolniczej); do dnia zbycia była nieużytkowana;
d) nie zostały na niej wydzielone drogi wewnętrzne;
e) nie była w przeszłości dzielona ani łączona;
f) nie jest uzbrojona, ani ogrodzona – nie podejmowano działań mających na celu wydzielenie dróg wewnętrznych, uzbrojenie lub ogrodzenie;
g) była dzierżawiona – na podstawie umowy dzierżawy niezabudowanej nieruchomości gruntowej zawartej dnia 1 maja2021 r. pomiędzy Sprzedającymi a Spółką (jako Dzierżawcą 1) oraz P. D. E. Sp. z o.o. (jako Dzierżawcą 2). Umowa dzierżawy została zawarła na czas określony – do dnia 30 września 2021 r., jednak nie później niż do dnia sprzedaży Nieruchomości. Dzierżawcy na mocy umowy zobowiązali się do wykorzystania Nieruchomości w celu przygotowania terenu pod przyszłą inwestycję, w szczególności do prac: wycinka drzew, zdjęcie wierzchniej warstwy gleby (odhumusowanie), makroniwelacja, układanie sieci zewnętrznych, organizacji placu budowy, ogrodzeniu terenu, uzbrojeniu w przyłącza, utwardzenie terenu wraz z wykonaniem palowania, wytyczenie geodezyjne budynków, przebudowa rowu melioracyjnego. W umowie zawarto zapis, iż wszelkie prace, jakie Dzierżawcy zamierzają wykonać na Nieruchomości będą wykonywane na wyłączny koszt i ryzyko Dzierżawców. Ponadto, Strony postanowiły, iż od dnia zawarcia umowy dzierżawy do dnia oznaczonego, jako Data Ostateczna, Kupującemu będzie przysługiwało prawo dysponowania Nieruchomością dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowaną przez Dzierżawców inwestycji w zakresie przewidzianym przez Prawo budowlane to jest dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (z prawem cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, a także do wejścia na teren Nieruchomości celem powadzenia prac przygotowawczych, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż przedmiot sprzedaży jest wolny od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim inwestycji polegającej na wybudowaniu centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego;
h) nie była wynajmowana do momentu jej zbycia;
i) posiada dostęp do drogi publicznej;
j) nie była przedmiotem zatrzymania lub prawa dożywocia.
Jednocześnie Sprzedająca oświadczyła, iż to Kupujący – przez pośrednika – jako pierwszy wystąpił z propozycją nabycia nieruchomości, ona sama nie podejmowała czynności mających na celu sprzedaży nieruchomości takich jak np. zamieszczenie ogłoszeń w prasie, czy Internecie albo wywieszanie banerów.
Sprzedająca posiada inne grunty, tj.:
· odziedziczony po J. Z. udział 3/8 w działce położonej w K., o powierzchni 29 arów,
· odziedziczony po W. Z. udział w ¼ w działce o powierzchni 4856 m2 oraz udział w 1/4 w działce o powierzchni 17044 m2 w R. G.,
· zakupioną działkę znajdującą się w J., o powierzchni 669 m2.
Jak oświadczyła Sprzedająca – działki są niezabudowane i nie zamierza ich zbywać.
Kupujący/Nabywca:
a) jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług,
b) zamierza nabyć Nieruchomość w celu budowy parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi o infrastrukturą towarzyszącą,
c) nabędzie Nieruchomość na cele opodatkowanej podatkiem od towarów i usług działalności gospodarczej.
W uzupełnieniu wniosku wskazano, że:
„Kupującym” wskazanym w umowie przedwstępnej jest P. E. Sp. z o.o. Umowa przedwstępna została zawarta 13 kwietnia 2017 r. pomiędzy P. E. Sp. z o.o. jako „Kupującym" a Sprzedającymi (w tym z Panią E. Z.) i do czasu zawarcia umowy cesji „Kupującym”, o którym mowa we wniosku był P. E. Sp. z o.o.
Natomiast, w wyniku zawarcia umowy sprzedaży praw i obowiązków (umowy cesji) z 8 czerwca 2021 r. pomiędzy P. E. Sp. z o.o. oraz Sp. z o.o. – Zainteresowanym będącym stroną postępowania „Kupującym” od 8 czerwca 2021 r. stał się Zainteresowany będący stroną postępowania.
Z uwagi na zakres tej interpretacji przywołano tylko tę część opisu stanu faktycznego z uzupełnienia, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych; pozostała cześć opisu stanu faktycznego dotycząca podatku od towarów i usług zostanie przywołana w rozstrzygnięciu dotyczącym podatku od towarów i usług.
W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:
1. Czy sprzedaż przez Sprzedającą Nieruchomości, tj. Działki A, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
2. Czy sprzedaż przez Sprzedającą Nieruchomości, tj. Działki A, będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług?
3. Czy Nabywcy w związku z nabyciem Nieruchomości, przysługiwać będzie możliwość dokonania odliczenia od podatku od towarów i usług?
4. W przypadku uznania, iż sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającą na rzecz Nabywcy nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług – czy sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającą na rzecz Nabywcy będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych?
Zdaniem Zainteresowanych, zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu tym podatkiem podlegają m.in. umowy sprzedaży. Ponadto, zgodnie z art. 1 ust. 4 pkt 1 ww. ustawy, czynności cywilnoprawne podlegają podatkowi – z zastrzeżeniem nieistotnym w ramach danej sprawy – jeżeli ich przedmiotem są rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
Dodatkowo, zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:
a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
Z powyższego wynika, że podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlega umowa sprzedaży, pod warunkiem, że czynność ta nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług albo czynność taka nie podlega opodatkowaniu podatkiem od podatkiem od towarów i usług z uwagi na zwolnienie od podatku od towarów i usług przynajmniej jednej strony umowy i jednocześnie przedmiotem umowy jest nieruchomość lub jej część.
Mając powyższe na uwadze, w ocenie Zainteresowanych, w sytuacji gdy odpowiedź na pytanie nr 1 będzie prawidłowa, transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, ponieważ Sprzedająca nie będzie działała jako podatnik podatku od towarów i usług, a w konsekwencji transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tym samym, nie znajdzie zastosowania wyłączenie od opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, o którym mowa w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Powyżej przywołano tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.
Na wstępie należy wskazać, iż przedmiotem interpretacji jest wyłącznie ocena stanowiska Zainteresowanych zajęta na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie – interpretację indywidualną z 14 grudnia 2021 r. znak: 0114-KDIP4-3.4012.617.2021.3.RK.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2020 r. poz. 815 ze zm.) podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.
W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:
a)nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
b) innych praw majątkowych – 1%.
W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.
W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:
a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.
W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.
Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Sprzedająca (Zainteresowana niebędąca stroną postępowania) zamierza dokonać na rzecz Nabywcy (Zainteresowanego będącego stroną postępowania) sprzedaży udziału w prawie własności niezabudowanej nieruchomości.
W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości (udziału w niej) podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
W interpretacji indywidualnej z 14 grudnia 2021 r. znak: 0114-KDIP4-3.4012.617.2021.3.R.K., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że:
- sprzedaż przez Sprzedającą udziału w Działce należy uznać za dostawę dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy,
a więc przez podatnika podatku od towarów i usług i w konsekwencji sprzedaż ww. udziałów w działce będzie stanowił dostawę towarów, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
- sprzedaż ta nie korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 tejże ustawy, a w rezultacie Zainteresowana niebędąca stroną postępowania zobowiązana była do naliczenia podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży tej Nieruchomości.
Biorąc pod uwagę powyższe nie można zgodzić się ze stanowiskiem Zainteresowanych, zgodnie z którym skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości nie podlega więc opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Jak wskazano powyżej, w związku z tym, że Sprzedająca działała jako podatnik podatku od towarów i usług, transakcja ta jest w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług, opisana w stanie faktycznym transakcja nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Wobec powyższego stanowisko Zainteresowanych należało uznać za nieprawidłowe.
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.
Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:
-
z zastosowaniem art. 119a;
-
w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
-
z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).
Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.
Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.).
Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.
Zgodnie z art. 57a ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.