0111-KDIB2-3.4014.301.2021.4.JS

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku z 12 sierpnia 2021 r. (data wpływu – 16 sierpnia 2021 r.), uzupełnionym 25 listopada 2021 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziałów w projektowanych działkach niezabudowanych – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 12 sierpnia 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziałów w projektowanych działkach niezabudowanych.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w piśmie z 29 października 2021 r. znak: (`(...)`) i (`(...)`)

Zainteresowani zostali wezwani do jego uzupełnienia. Wniosek został uzupełniony 25 listopada 2021 r.

We wniosku, złożonym przez:

− Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

Pan R. K. (dalej: Sprzedający 2, Zbywca 1);

− Zainteresowanych niebędących stroną postępowania:

1. Panią J. K. (dalej: Sprzedający 1, Zbywca 2);

2. D. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (dalej: Spółka, Kupująca, Nabywca)

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Zainteresowana niebędąca stroną postępowania (dalej: Sprzedający 1) oraz Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej: Sprzedający 2; dalej Sprzedający 1 oraz Sprzedający 2 łączenie zwani: Sprzedającymi) zawarli 22 lipca 2021 r. w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną sprzedaży (dalej: Umowa) ze Spółką (dalej: Kupująca, Nabywca).

Sprzedający są współwłaścicielami nieruchomości gruntowej położonej w dzielnicy (`(...)`) w (`(...)`), stanowiącej działki gruntu oznaczone w ewidencji gruntów i budynków numerami: (…), (…), (…) i (…), położone w obrębie ewidencyjnym (`(...)`), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą KW Nr (…) (dalej: Nieruchomość).

Sprzedający 1 jest współwłaścicielem Nieruchomości w udziale wynoszącym łącznie 3/4 części na podstawie prawomocnego postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku na podstawie ustawy wydanym 21 maja 1987 roku przez Sąd Rejonowy dla (…) oraz na podstawie prawomocnego postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku na podstawie ustawy wydanym 24 listopada 2008 roku przez Sąd Rejonowy dla (…).

Sprzedający 2 jest współwłaścicielem Nieruchomości w udziale wynoszącym 1/4 część, na podstawie prawomocnego postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku na podstawie ustawy wydanym 24 listopada 2008 roku przez Sąd Rejonowy dla (…).

Sprzedający oraz Kupująca postanowili w umowie, że ich intencją jest dokonanie podziału Nieruchomości zgodnie z rysunkiem stanowiącym załącznik nr 1 do Umowy i wydzielenie z niej nieruchomości – działki lub działek gruntu stanowiących część działki nr ewidencyjny: (…) o powierzchni około 4.037 m2 (projektowa działka ewidencyjna nr (…)), część działek nr ewidencyjny (…) oraz nr ewidencyjny (…) o powierzchni około 3.560 m2 (projektowa działka ewidencyjna nr (…)), o łącznej powierzchni około 7.600 m2, znajdującej się w planie miejscowym na terenie oznaczonym w planie symbolem (…) oraz (…) (dalej: Przedmiot Umowy).

Działki, z których dojdzie do wydzielania projektowanej działki ewidencyjnej (…) oraz projektowanej działki ewidencyjnej (…) były w przeszłości dzielone (podział rolny, który miał miejsce około lutego 2016 r.; podział rolny, który miał miejsce około września 2017 r.; podział rolny, który miał miejsce 16 września 2020 r.).

Działki, z których dojdzie do wydzielania projektowanej działki ewidencyjnej (…) oraz projektowanej działki ewidencyjnej nr (`(...)`) nie były i nie są wykorzystywane do prowadzenia działalności rolniczej, są utrzymywane w kulturze rolnej (ma to na celu nie zarośnięcie działki). Działki będą utrzymywane w kulturze rolnej do dnia ich sprzedaży.

Projektowa działki ewidencyjnej nr (…) jest niezabudowana.

Przez projektowaną działkę ewidencyjną nr (…) przebiega linia elektroenergetyczna 110 kV oraz linia elektroenergetyczna 15 kV (linie są liniami napowietrznymi). Na projektowanej działce ewidencyjnej nr (…) nie znajduje się słup linii elektromagnetycznej. Sprzedający nie są właścicielami wskazanych linii elektroenergetycznych. W ramach planowanej Umowy Sprzedaży nie dojdzie do przeniesienia prawa do dysponowania nimi jak właściciel.

Projektowa działka ewidencyjna nr (…) oraz projektowa działka ewidencyjna nr (…) zostaną wydzielone z większych działek, na których znajdują się budynki, które są obecnie wynajmowane.

Działki, z których zostanie wydzielona projektowana działka ewidencyjna nr (…) oraz projektowa działki ewidencyjnej nr (…) są przedmiotem umowy dzierżawy zawartej pomiędzy Sprzedającym 1 a Sprzedającym 2 z dnia 11 sierpnia 2015 roku w zakresie dzierżawy przez Sprzedającego 2 działek stanowiących Nieruchomość w części stanowiącej udział Sprzedającego 1. Działki, z których zostanie wydzielona projektowana działka ewidencyjna nr (…) oraz projektowa działka ewidencyjna nr (…) nie są przedmiotem umowy najmu.

Do dnia zbycia projektowa działka ewidencyjna nr (…) oraz projektowa działka ewidencyjna nr (…) nie zostaną ponownie wydzierżawione ani nie zostaną wynajęte.

Z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta (…) w obrębie geodezyjnym, uchwalonego Uchwałą Rady Miasta (…) z 24 września 2020 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (`(...)`) (Dz. Urz. Woj. (…) z (…)), wynika, że Przedmiot Umowy położony jest na terenie zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami [(…) oraz (…)] i dla terenu oznaczonego symbolem (…) oraz (…) ustala się przeznaczenie terenu:

a) podstawowe – zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, usługi,

b) dopuszczalne – podziemne i nadziemne urządzenia techniczne związane z funkcjonowaniem metra, w tym w szczególności czerpnio-wyrzutnie.

Sprzedający nie udzielali żadnych pełnomocnictw do dokonania czynności prowadzącej do zbycia lub obciążenia Nieruchomości, jak również prowadzącej do oddania jej do używania lub pobierania z niej pożytków.

Kupująca zamierza zrealizować na Przedmiocie Umowy oraz na działkach sąsiednich inwestycję polegającą na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z ewentualnymi usługami w parterze, garażami podziemnymi i niezbędną infrastrukturą zgodnie z postanowieniami miejscowego placu zagospodarowania przestrzennego (dalej: Planowana Inwestycja).

Kupująca zobowiązała się w terminie 16 tygodni liczonych od dnia zawarcia Umowy zakończyć analizę due diligence obejmującą aspekty prawne, techniczne i finansowe Nieruchomości. W ramach analizy due diligence Kupująca przeprowadzi m.in. badanie geotechniczne mające na celu potwierdzenie możliwości realizacji zamierzonej przez Kupującą inwestycji na Nieruchomości, zweryfikuje oświadczeń Sprzedających złożonych w Umowie pod kątem ich prawdziwości oraz zgodności ze stanem faktycznym na dzień podpisania Umowy, zweryfikuje stan zaległości publicznoprawnych oraz skarbowych Sprzedających, zbada stan zanieczyszczenia Nieruchomości w zakresie, w jakim powszechnie obowiązujące przepisy prawa nakładają na właściciela Nieruchomości obowiązek rekultywacji, opracuje koncepcję architektoniczną uwzględniającą wytyczne Kupującej oraz wpływ na tereny sąsiadujące z Nieruchomością, przeprowadzi analizę opłacalności inwestycji, zweryfikuje dostępną infrastrukturę w sąsiedztwie dla planowanej inwestycji na Przedmiocie Umowy (dalej: Due Diligence).

W dniu zawarcia Umowy, Sprzedający udzielili pełnomocnikowi wskazanemu przez Kupującą pełnomocnictwa o zakresie niezbędnym do wykonania Due Diligence.

Wszelkie koszty dotyczące wykonania Due Diligence poniesie wyłącznie Kupująca, bez prawa do żądania zwrotu tych kosztów od Sprzedających – nawet w przypadku gdy nie dojdzie do zawarcia Umowy Przyrzeczonej.

Kupująca zobowiązuje się złożyć Sprzedającym w terminie 16 tygodni liczonych od dnia zawarcia Umowy pisemne oświadczenie (dalej: Oświadczenie Kupującej), w którym Kupująca poinformuje Sprzedających czy wyniki Due Diligence są dla Kupującej satysfakcjonujące. Oświadczenie Kupującej będzie jednoznaczne, tj. będzie zawierać stwierdzenie „Wyniki Due Diligence są satysfakcjonujące dla Kupującej” albo stwierdzenie „Wyniki Due Diligence nie są satysfakcjonujące dla Kupującej”.

W przypadku, gdy Oświadczenie Kupującej będzie zawierało stwierdzenie, iż Wyniki due Diligence nie są satysfakcjonujące dla Kupującej, Sprzedającym będzie przysługiwało prawo do odstąpienia od Umowy w terminie 7 dni od dnia, w którym Oświadczenie Kupującej zostało Sprzedającym doręczone, przy czym prawo odstąpienia może być wykonane w terminie do dnia 30 listopada 2021 r.

Sprzedający oraz Kupująca postanowili, że zobowiązują się do zawarcia Umowy Przyrzeczonej, nie później niż do dnia 31 grudnia 2023 r., w przypadku łącznego spełnienia się następujących warunków:

a) oświadczenia Sprzedających dotyczące Nieruchomości nie okażą się nieprawdziwe i będą mogły zostać powtórzone w Umowie Przyrzeczonej (z wyjątkiem zmian wynikających z ustaleń dokonanych przez Kupującej w Due Diligence),

b) opisana Nieruchomość nie będzie obciążona żadnymi długami, hipotekami ani roszczeniami i prawami osób trzecich oraz ograniczeniami w rozporządzaniu, poza obciążeniami ustanowionymi na rzecz Kupującej oraz ujawnionymi w Umowie,

c) Kupująca złoży w terminie 16 tygodni liczonych od dnia zawarcia Umowy Oświadczenie Kupującej, w którym oświadczy, że Wyniki Due Diligence są satysfakcjonujące dla Kupującej,

d) Kupująca lub podmiot powiązany z Kupującą zawrze umowę sprzedaży, na podstawie której stanie się właścicielem nieruchomości sąsiedniej, składającej się z działek nr ewidencyjny (…), (…) i (…) z obrębu (…) w terminie do 30 czerwca 2022 roku,

e) w terminie do dnia 30 czerwca 2023 roku Sprzedający uzyskają, we współpracy z Kupującą, ostateczną i prawomocną decyzję zatwierdzającą podział Nieruchomości wydzielająca Przedmiot Umowy, zgodnie z rysunkiem stanowiącym załącznik nr 1 do Umowy,

f) zostanie założona odrębna księga wieczysta dla Przedmiotu Umowy, która nie będzie obciążona żadnymi długami, hipotekami ani roszczeniami i prawami osób trzecich, ograniczeniami w rozporządzaniu, poza służebnością przejazdu, przechodu i przesyłu na rzecz działki nr (…), nr (…) oraz działki, która powstanie po wydzieleniu Przedmiotu Umowy z zastrzeżeniem, że usunięcie służebności będzie możliwe, poza obciążeniami ustanowionymi na rzecz Kupującej, ograniczonymi prawami rzeczowymi niezbędnymi do

realizacji inwestycji przez Kupującą na Przedmiocie Umowy w postaci służebności przesyłu,

g) Sprzedający na wniosek oraz zgodnie z projektem Kupującej złożą wniosek o wyłączenie Przedmiotu Umowy z produkcji rolnej w terminie do 14 dni od dnia doręczenia Sprzedającym kompletnego wniosku przygotowanego przez Kupującą, nie później jednak niż przed uzyskaniem Decyzji o pozwoleniu na budowę; procedura dotycząca wyłączenia Przedmiotu Umowy będzie prowadzona przez Kupującą, na podstawie odrębnego pisemnego pełnomocnictwa, a koszty przedmiotowej procedury będą ponoszone przez Kupującą,

h) Kupująca w terminie do 30 listopada 2023 roku, po uzyskaniu od Sprzedających oświadczenia w zakresie przekazania prawa do dysponowania Przedmiotem Umowy na cele budowlane, uzyska decyzję o pozwoleniu na budowę („Decyzja PnB”), z której wynikać będzie, że umożliwia ona realizację na Przedmiocie Umowy oraz działkach sąsiednich (…), (…) i (…) inwestycji mieszkaniowej, wielorodzinnej,

i) Strony uzyskają w imieniu Sprzedających indywidualną Interpretację podatkową dotyczącą przedmiotu transakcji w kontekście obowiązku zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych lub podatku od towarów i usług, z tym zastrzeżeniem, iż po wydaniu Interpretacji podatkowej Strony będą związane rodzajem transakcji wskazanej przez organ podatkowy (zapłata podatku od czynności cywilnoprawnych lub naliczenie podatku od towarów i usług),

j) Kupująca przedstawi najpóźniej do dnia zawarcia Umowy Przyrzeczonej zabezpieczenia zapłaty należności wymienionych w Umowie,

k) Kupująca dokona wpłaty do depozytu czyniącego notariusza nie później niż w przeddzień podpisania Umowy Przyrzeczonej ceny zgodnie z postanowieniami Umowy.

Kupująca może żądać zawarcia Umowy Przyrzeczonej pomimo nieziszczenia się warunków wskazanych powyżej, za wyjątkiem nieziszczenia się warunków wskazanych pod literą c) oraz literami e), h) j) i k).

Sprzedający oraz Kupująca zobowiązują się, po spełnieniu określonych w Umowie warunków (warunki zostały wskazane powyżej), do zawarcia umowy sprzedaży, na mocy której Sprzedający przeniosą na Kupującą, w stanie wolnym od wszelkich długów, roszczeń i obciążeń na rzecz osób trzecich, poza ograniczeniami i obciążeniami na rzecz Kupującej, z zastrzeżeniem warunku wskazanego pod lit. f), własność Przedmiotu Umowy opisanego powyżej o obszarze około 7.600 m2, za cenę określoną w Umowie.

Strony ustalają, że ostateczna cena za Przedmiot Umowy zostanie określona po wydaniu Decyzji PnB dla Planowanej Inwestycji.

W przypadku zaistnienia możliwości sprzedaży Przedmiotu Umowy w dwóch etapach o czym zdecyduje Kupująca, Strony zgodnie będą dążyły do zawarcia Umowy Przyrzeczonej w dwóch etapach, według następujących ustaleń:

a) I etap - cześć Przedmiotu Umowy uzgodniona przez strony zostanie sprzedana Kupującej po spełnieniu się warunków zawieszających wskazanych powyżej lecz nie później niż do 31 grudnia 2023 roku,

b) II etap – Strony zobowiązują się do zawarcia Umowy Przyrzeczonej po 10 października 2025 roku, lecz nie później niż do 31 grudnia 2025 roku co do części Przedmiotu Umowy nie sprzedanej w I etapie.

Sprzedający oraz Kupująca, oświadczają, że wydanie Przedmiotu Umowy Kupującej przez Sprzedających nastąpi po zawarciu Umowy Przyrzeczonej, w terminie wskazanym w Umowie Przyrzeczonej.

Sprzedający zobowiązali się do udzielenia w odrębnym dokumencie w terminie do 3 dni roboczych od dnia przedłożenia przez Kupującą oświadczenia „Wyniki Due Diligence są satysfakcjonujące dla Kupującej” zgody dla Kupującej na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane w zakresie niezbędnym do wystąpienia o warunki techniczne przyłączenia do mediów, decyzję o zgodzie na wycinkę i pielęgnację istniejącej zieleni, przeprowadzenia badań gruntowych, inwentaryzacji zieleni, wystąpienia o decyzję o pozwoleniu na budowę, decyzję o lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, decyzje o lokalizacji zjazdów, w tym do wejścia w teren i prowadzenia robót budowlanych. Zgoda wygasa natychmiast w przypadku upływu czasu na zawarcie Umowy Przyrzeczonej oraz w przypadku odstąpienia przez Sprzedających od Umowy. W przypadku odstąpienia od Umowy lub jej rozwiązaniu z przyczyn leżących po stronie Kupującej, po wyrażeniu zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane, wszelkie koszty wynikające z prowadzonych postępowań przez Kupującą obciążają wyłącznie Kupującą. Kupująca oświadcza, że na podstawie oświadczenia, o którym mowa w zdaniu poprzednim nie dokona zabudowy Nieruchomości bez pisemnej zgody Sprzedających.

Sprzedający wyrażają zgodę na przelew przez Kupującą przysługujących jej wszystkich praw i roszczeń wynikających z Umowy, jak również na przeniesienie wszystkich jej obowiązków wynikających z Umowy na rzecz jednej spółki z siedzibą w Polsce z Grupy (`(...)`) to jest spółki powiązanej osobowo lub kapitałowo z Kupującą (dalej: Nowy Kupujący), przy czym przelew praw i przeniesienie obowiązków zostanie dokonane w umowie zawartej w formie aktu notarialnego (dalej: Umowa Cesji) pomiędzy Kupującą i Nowym Kupującym. Kupująca zobowiązana będzie do poinformowania Sprzedających na piśmie o planowanej cesji praw i obowiązków wynikających z Umowy przedwstępnej sprzedaży z co najmniej 14-dniowym wyprzedzeniem ze wskazaniem podmiotu z którym Umowa cesji zostanie zawarta i terminu jej zawarcia.

Sprzedający 1:

- nie prowadzi i nie prowadziła działalności gospodarczej,

- wynajmuje budynki, które znajdują się na działkach, z których wydzielona zostanie projektowana działka ewidencyjna nr (…) oraz projektowana działka ewidencyjna nr (…) (najemcy mają prawo korzystać z gruntu na, którym znajdują się budynki w zakresie dojazdu do budynków oraz postoju pojazdów przy budynkach),

- nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w związku z wynajmowaniem budynków; budynki są wynajmowane w ramach najmu prywatnego,

- nie uzyskiwała przychodów z działalności rolniczej oraz nie jest i nie była rolnikiem ryczałtowym,

- nie podejmowała działań mających na celu uzbrojenie projektowanej działki ewidencyjnej nr (…); natomiast podejmowała działania w wyniku, których doszło do uzbrojenia działki, z której wydzielona zostanie (nieuzbrojona) projektowana działka ewidencyjna nr (…),

- nie podejmowała działań mających na celu uzbrojenie projektowanej działki ewidencyjnej nr (…), ani działek, z których projektowana działka zostanie wydzielona,

- podejmowała rozmowy z podmiotami zainteresowanymi zakupem posiadanych przez niego działek,

- przedstawiła ofertę sprzedaży Kupującej, ale to Kupująca pierwsza wyszła z propozycją nabycia posiadanych przez nią działek,

- nie zabiegała o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani jego zmiany,

- obecnie nie planuje sprzedaży innych działek, jednak nie wyklucza, że do sprzedaży innych posiadanych przez nią działek może dojść w przyszłości.

Sprzedający 2:

- nie prowadzi i nie prowadził działalności gospodarczej,

- wynajmuje budynki, które znajdują się na działkach, z których wydzielona zostanie projektowana działka ewidencyjna nr (…) oraz projektowana działka ewidencyjna nr (…),

- jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w związku z wynajmowaniem nieruchomości (budynków); nieruchomość (budynki) jest wynajmowana w ramach najmu prywatnego (najemcy mają prawo korzystać z gruntu na którym znajdują się budynki w zakresie dojazdu do budynków oraz postoju pojazdów przy budynkach),

- nie uzyskiwał przychodów z działalności rolniczej oraz nie jest i nie był rolnikiem ryczałtowym,

- nie podejmował działań mających na celu uzbrojenie projektowanej działki ewidencyjnej nr (…); natomiast podejmował działania w wyniku, których doszło do uzbrojenia działki, z której wydzielona zostanie (nieuzbrojona) projektowana działka ewidencyjna nr (…),

- nie podejmował działań mających na celu uzbrojenie projektowanej działki ewidencyjnej nr (…), ani działek, z których projektowana działka zostanie wydzielona,

- podejmował rozmowy z podmiotami zainteresowanymi zakupem posiadanych przez niego działek,

- przedstawił ofertę sprzedaży Kupującej, ale to Kupująca pierwsza wyszła z propozycją nabycia posiadanych przez niego działek,

- nie zabiegał o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani jego zmiany,

- obecnie nie planuje sprzedaży innych działek, jednak nie wyklucza, że do sprzedaży innych posiadanych przez niego działek może dojść w przyszłości.

Kupująca:

- jest zarejestrowana jako podatnik podatku od towarów i usług czynny,

- zamierza nabyć udziały w projektowanej działce ewidencyjnej nr (…) oraz projektowanej działki ewidencyjnej nr (…) w celu realizacji Planowanej Inwestycji, o której mowa powyżej,

- nabędzie udziały w projektowanej działki ewidencyjnej nr (…) oraz projektowanej działki ewidencyjnej nr (…) na cele opodatkowanej podatkiem od towarów i usług działalności gospodarczej.

Organ zaznacza, że przywołując za Zainteresowanymi treść opisu stanu zdarzenia przyszłego pominięto tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia, a która odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytania:

1. Czy sprzedaż przez Sprzedającego 1 udziału w prawie własności projektowanej działki ewidencyjnej nr (…) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 9)

2. Czy sprzedaż przez Sprzedającego 1 udziału w prawie własności projektowanej działki ewidencyjnej nr (…) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 10)

3. Czy sprzedaż przez Sprzedającego 2 udziału w prawie własności projektowanej działki ewidencyjnej nr (…) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 11)

4. Czy sprzedaż przez Sprzedającego 2 udziału w prawie własności projektowanej działki ewidencyjnej nr (…) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 12)

Zdaniem Zainteresowanych:

Ad. 1

Sprzedaż przez Sprzedającego 1 udziału w prawie własności projektowanej działki ewidencyjnej nr (…) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ad. 2

Sprzedaż przez Sprzedającego 1 udziału w prawie własności projektowanej działki ewidencyjnej nr (…) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ad. 3

Sprzedaż przez Sprzedającego 2 udziału w prawie własności projektowanej działki ewidencyjnej nr (…) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ad. 4

Sprzedaż przez Sprzedającego 2 udziału w prawie własności projektowanej działki ewidencyjnej nr (…) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych opodatkowaniu tym podatkiem podlegają m.in. umowy sprzedaży. Ponadto, zgodnie z art. 1 ust. 4 pkt 1 ustawy podatku od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne podlegają podatkowi – z zastrzeżeniem nie istotnym w ramach danej sprawy – jeżeli ich przedmiotem są rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Dodatkowo, zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z powyższego wynika, że podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlega umowa sprzedaży pod warunkiem, że czynność ta nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług albo czynność taka nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z uwagi na zwolnienie od podatku od towarów i usług przynajmniej jednej strony umowy i jednocześnie przedmiotem umowy jest nieruchomość lub jej część.

Mając powyższe na uwadze, w ocenie:

- Sprzedającego 1, w sytuacji gdy odpowiedź na pytanie 1 oraz pytanie 2 (oba dotyczące podatku od towarów i usług) będzie prawidłowa, transakcja sprzedaży projektowanej działki ewidencyjnej nr (…) oraz projektowanej działki ewidencyjnej nr (…) będzie podlegała opodatkowaniem podatkiem od czynności cywilnoprawnych, ponieważ Sprzedający 1 nie będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług, a w konsekwencji transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem podatku od towarów i usług; tym samym, nie znajdzie zastosowania wyłączenie od opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, o którym mowa w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych,

- Sprzedającego 2, w sytuacji gdy odpowiedź na pytanie 3 oraz pytanie 4 (oba dotyczące podatku od towarów i usług) będzie prawidłowa, transakcja sprzedaży projektowanej działki ewidencyjnej nr (…) oraz projektowanej działki ewidencyjnej nr (…) będzie podlegała opodatkowaniem podatkiem od czynności cywilnoprawnych, ponieważ Sprzedający 2 nie będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług, a w konsekwencji transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem podatku od towarów i usług; tym samym, nie znajdzie zastosowania wyłączenie od opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, o którym mowa w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Powyżej przywołano tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, iż przedmiotem interpretacji jest wyłącznie ocena stanowiska Zainteresowanych zajęta na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie – interpretację indywidualną z 9 grudnia 2021 r. znak: 0114-KDIP4-2.4012.609.2021.3.MC

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2020 r. poz. 815 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b) innych praw majątkowych – 1%.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że przedmiotem planowanej umowy sprzedaży jest udział w dwóch projektowanych działkach wydzielonych z większych działek.

W związku z powyższym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja sprzedaży – która ma być dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia opisanej transakcji podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 9 grudnia 2021 r. znak: 0114-KDIP4-2.4012.609.2021.3.MC Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził m.in., iż:

- sprzedaż przez Sprzedających udziałów w projektowanych działkach będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarowi usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług,

- sprzedaż ta nie będzie korzystała ze zwolnienia od towarów i usług.

A zatem, skoro omawiana transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (nie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania), to umowa sprzedaży udziałów w projektowanych działkach niezabudowanych zgodnie z uregulowaniem zawartym w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Umowa sprzedaży nie podlega zatem opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku na Nabywcy nie ciąży obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy sprzedaży nieruchomości.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.