0111-KDIB2-2.4014.277.2021.2.PB

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 12 października 2021 r. (data wpływu 18 października 2021 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży składników majątku w ramach Transakcji – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 18 października 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży składników majątku w ramach Transakcji.

We wniosku złożonym przez:

Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

- A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;

Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

- B spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

B spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: „Sprzedający” lub „Zbywca”) prowadzi działalność w zakresie wynajmu posiadanych nieruchomości na cele komercyjne. Sprzedający jest i na dzień planowanej Transakcji (zgodnie z definicją poniżej) będzie zarejestrowany jako podatnik VAT (podatek od towarów i usług) czynny.

Sprzedający posiada m.in. dwie nieruchomości, które są przez Sprzedającego wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT, tj. wynajmu o charakterze komercyjnym powierzchni wchodzących w ich skład.

Na nieruchomości Sprzedającego, o których mowa powyżej, składają się w szczególności:

- prawo własności działki o numerze ewidencyjnym (…) o łącznej powierzchni 1,4775 ha (dalej „Działka 1”), objętej księgą wieczystą Nr (…) prowadzoną przez Sąd Rejonowy;

- prawo własności działki o numerze ewidencyjnym (…) o łącznej powierzchni 0,7103 ha (dalej „Działka 2”), objętej księgą wieczystą Nr (…) prowadzoną przez Sąd Rejonowy;

- budynek niemieszkalny (budka strażnicza/portiernia), znajdujący się na Działce 1 przy ulicy (…) o powierzchni zabudowy równej 15 m2 - (dalej „Budynek 1”);

- budynek handlowo-usługowy (stanowiący centrum serwisowe samochodów ciężarowych) znajdujący się na Działce 1 oraz Działce nr 2 przy ulicy (…) o powierzchni zabudowy równej 2.623 m2 - (dalej „Budynek 2”);

- naniesienia posadowione na Działce 1 oraz Działce 2, stanowiące budowle zgodnie z definicją zawartą w art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm.), na które składają się: kanalizacja teletechniczna, sieci zewnętrzne, drogi, parking, rampa ekspozycyjna (na Działce 1), linia kablowa, studnia, linia napowietrzna, maszty flagowe, wiata (na Działce 1), pylony, oświetlenie zewnętrzne, zbiornik pożarowy (na Działce 1), zbiorniki LPG, stacja transformatorowa (na Działce 2) (dalej: „Budowle 1”);

- naniesienia na Działce 1 oraz Działce 2, stanowiące urządzenia budowlane zgodnie z definicją zawartą w art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane, na które składają się w szczególności: przyłącze wody czystej, przyłącze energetyczne, ogrodzenie (dalej: „Urządzenia budowlane 1”)

- dalej łącznie jako „Nieruchomość G.”.

oraz

- prawo własności działki o numerze ewidencyjnym (…) o łącznej powierzchni 2,0965 ha (dalej „Działka 3”), objętej księgą wieczystą Nr (…) prowadzoną przez Sąd Rejonowy;

- budynek handlowo-usługowy (stanowiący centrum serwisowe samochodów ciężarowych) znajdujący się na Działce 3 przy ul. (…) o powierzchni zabudowy równej 2.635 m2 - (dalej „Budynek 3”);

- budynek niemieszkalny (portiernia), znajdujący się na Działce 3 przy ul. (…) o powierzchni zabudowy równej 14 m2 (dalej „Budynek 4”);

- naniesienia posadowione na Działce 3, stanowiące budowle zgodnie z definicją zawartą w art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, na które składają się: place manewrowe, parking, drogi wewnętrzne, podest ekspozycyjny, wiata, maszty flagowe, pylony, dwa zbiorniki pożarowe (dalej: „Budowle 2”);

- naniesienia posadowione na Działce 3, stanowiące urządzenia budowlane zgodnie z definicją zawartą w art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane, na które składają się w szczególności: ogrodzenie, przyłącza (dalej: „Urządzenia budowlane 2”)

- dalej łącznie jako „Nieruchomość W.”

Działki 1, 2 i 3, dalej zwane będą łącznie „Działki”; Budynek 1, 2, 3 i 4 dalej zwane będą łącznie „Budynki”; Budowle 1 i 2 dalej łącznie jako „Budowle”; Urządzenia budowlane 1 i 2 dalej łącznie jako „Urządzenia budowlane”, Budynki, Budowle oraz Urządzenia budowlane dalej łącznie jako „Naniesienia”, natomiast Nieruchomość G. i W. zwane będą dalej łącznie „Nieruchomościami”.

Sprzedający nabył prawo własności Nieruchomości G. 25 czerwca 2012 r. w drodze umowy sprzedaży (akt notarialny Rep. (…)), która to transakcja została opodatkowana podatkiem VAT (stawką standardową) oraz dokonał odliczenia podatku naliczonego do tej transakcji.

Sprzedający nabył prawo własności Nieruchomości W. 25 czerwca 2012 r. w drodze umowy sprzedaży (akt notarialny Rep. (…)), która to transakcja została opodatkowana podatkiem VAT (stawką standardową) oraz dokonał odliczenia podatku naliczonego do tej transakcji.

Działki nie stanowią gruntu rolnego, gruntów związanych z gospodarką leśną ani obszaru rewitalizacji.

Budynki zaklasyfikowane są w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (dalej również: „PKOB”) w dziale 12 – budynki niemieszkalne (zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r.; Dz.U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.).

Natomiast Budowle – zgodnie z PKOB – należałoby zaklasyfikować sekcją 2 – Obiekty inżynierii lądowej i wodnej.

Nieruchomości są zarządzane przez profesjonalne podmioty na podstawie umów o zarządzanie/ obsługę nieruchomości (są to tzw. umowy facility management).

Sprzedający zamierza sprzedać na rzecz spółki pod firmą A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: „Kupujący” lub „Nabywca”) w drodze umowy sprzedaży określone poniżej składniki majątku (dalej: „Transakcja”).

Kupujący jest polskim rezydentem podatkowym, prowadzącym działalność gospodarczą polegającą na wynajmie nieruchomości do podmiotów trzecich. Kupujący na dzień Transakcji będzie zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny.

W dalszej części wniosku Sprzedający oraz Kupujący określani są łącznie jako „Zainteresowani” lub „Wnioskodawcy”.

W skład przedmiotu Transakcji wejdą:

- własność Nieruchomości G. oraz Nieruchomości W.;

- prawa z licencji do projektów budowlanych dotyczących, odpowiednio, Nieruchomości G. i Nieruchomości W.

Ponadto, w ramach Transakcji Sprzedający przekaże Kupującemu:

- oryginalne podpisane kopie wszystkich umów najmu,

- całą dokumentację techniczną będącą w posiadaniu Sprzedającego w dacie zawarcia Umowy, dotyczącą Nieruchomości G. oraz Nieruchomości W., w tym oryginalnie podpisane kopie wszystkich decyzji administracyjnych dotyczących nieruchomości będących w posiadaniu Sprzedającego oraz świadectwa charakterystyki energetycznej Budynków,

- oryginały dokumentacji powykonawczej Budynków i pozostałych Naniesień na Nieruchomościach.

W wyniku Transakcji na Kupującego z mocy prawa przejdą prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z umów najmu powierzchni wchodzących w skład danej Nieruchomości (zgodnie z art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2018 r. poz. 1025 z późn. zm., dalej: „Kodeks cywilny”). Na Kupującego zostaną przeniesione również prawa i obowiązki wynikające z zabezpieczeń umów najmu dostarczonych przez najemcę w postaci poręczeń złożonych w umowach najmu.

Naniesienia wchodzące w zakres Transakcji znajdowały się na Nieruchomościach w momencie nabycia przez Sprzedającego prawa ich własności.

Od momentu nabycia Nieruchomości, Sprzedający nie wznosił żadnych nowych obiektów, które wchodziłyby w skład powyższych Nieruchomości. Sprzedający nie ponosił także wydatków na ulepszenia poszczególnych Budynków i/lub Budowli, w szczególności nie ponosił wydatków, które przekraczałyby 30% wartości początkowej tych Budynków/Budowli.

Nieruchomości G. i W. (wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi będącymi przedmiotem Transakcji) były w przeszłości i są nadal w całości wykorzystywane przez Sprzedającego do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT, tj. wynajmu o charakterze komercyjnym powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości na rzecz jednego podmiotu trzeciego („Najemca”).

Obie umowy najmu (na wynajem całych Nieruchomości G. i W.) zostały zawarte z Najemcą przez poprzedniego właściciela Nieruchomości (od którego Sprzedający nabył Nieruchomości) w 2009 r., a Nieruchomości zostały przekazane do używania Najemcy w 2010 r. Sprzedający wstąpił w umowy z Najemcą z mocy prawa po nabyciu Nieruchomości w 2012 r. i od tego czasu je kontynuuje.

Żadna z Nieruchomości (wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi będącymi przedmiotem Transakcji) nie była wykorzystywana przez Sprzedającego na cele działalności zwolnionej od podatku VAT, w szczególności Zbywca nie wynajmował powierzchni na cele mieszkaniowe.

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników w Polsce. Tym samym, w wyniku Transakcji nie dojdzie do przejścia pracowników, zakładu pracy, ani części zakładu pracy Sprzedającego na Kupującego.

W ramach działalności gospodarczej związanej z Nieruchomościami, Sprzedający zawarł umowy o świadczenie różnych usług dotyczących Nieruchomości, m.in. dotyczące zarządzania Budynkami – umowy facility management. Sprzedający nie zawarł umowy na zarządzanie aktywami (tzw. asset management). Co do zasady, inne umowy serwisowe i umowy na dostawę mediów umożliwiające funkcjonowanie Budynków, w tym np. utrzymania czystości, usług telekomunikacyjnych, dostawę energii elektrycznej, energii cieplnej, dostawy wody oraz odbioru nieczystości były zawierane z właściwymi usługodawcami bezpośrednio przez Najemcę.

W odniesieniu do umów, których stroną jest Sprzedający, intencją Stron nie jest przeniesienie praw i obowiązków z nich wynikających w ramach Transakcji – co do zasady planowane jest ich rozwiązanie za porozumieniem stron albo wypowiedzenie tych umów. Nie można jednak wykluczyć, że w zależności od sytuacji gospodarczej lub prawnej, prawa i obowiązki wynikające z poszczególnych umów mogą zostać przeniesione na Nabywcę lub Nabywca może zawrzeć nowe umowy z tymi samymi usługodawcami. Nie wyklucza się także tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z powyższych umów, które nie zostaną przez Sprzedającego rozwiązane – na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami/Sprzedającym, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami – jednakże jedynie do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę.

W ramach Transakcji Sprzedawca nie przeniesie na rzecz Nabywcy innych składników majątkowych istotnych w kontekście możliwości prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości komercyjnych. W szczególności, następujące składniki majątku Sprzedawcy nie wejdą w skład zbywanego Przedmiotu Transakcji:

- prawa i obowiązki z umów o zarządzanie Nieruchomościami, w tym tzw. facility management (umowy asset management nie były zawierane przez Sprzedającego);

- naniesienia na Nieruchomościach, sfinansowane i wybudowane przez Najemcę, tj. których właścicielem w sensie ekonomicznym jest Najemca (np. dobudowane przez Najemcę miejsca parkingowe na Działce 3), powyższa uwaga dotyczy praw ekonomicznych do tych naniesień, nie zmienia to faktu, że od strony prawnej własność naniesień (jako związanych z Nieruchomościami) przejdzie na Nabywcę (z mocy prawa);

- zobowiązania związane z funkcjonowaniem przedmiotu Transakcji, w tym (i) z tytułu umowy finansowania, (ii) związane z rozliczeniami publicznoprawnymi (których prawnie na skutek takiej Transakcji nie można przenieść) a także analogicznie należności publicznoprawne oraz (iii) wynikające z wszelkich sporów sądowych i administracyjnych, których stroną jest Sprzedawca, o ile będą istniały;

- istniejące i wymagalne na dzień Transakcji wierzytelności pieniężne;

- know-how Sprzedawcy – rozumiany jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości znajdujące się w posiadaniu Sprzedawcy (w tym zasady/polityki ustalania wysokości czynszu), z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji (w szczególności umowy z Najemcą); należy zwrócić uwagę, że ze względu na umowę z jednym tylko Najemcą ten know-how ma ograniczony zakres;

- dokumentacja podatkowa i księgowa związana z przedsiębiorstwem Sprzedawcy poza dokumentacją związaną z Nieruchomością;

- prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych (m.in. za pośrednictwem których Sprzedawca dokonuje rozliczeń z najemcami związanych z przedmiotem Transakcji np. rachunku czynszowego, rachunku do opłat eksploatacyjnych, rachunku do opłat marketingowych i rachunku do depozytów);

- gotówka znajdująca się na wskazanych powyżej rachunkach bankowych;

- prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie ubezpieczenia Nieruchomości, ochrony Nieruchomości, monitoringu przeciwpożarowego itp.;

- prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedawcę, w szczególności prawa i obowiązki z umowy o prowadzenie ksiąg rachunkowych;

- należności gospodarcze (inne niż wskazane powyżej) oraz należności podatkowe Sprzedawcy (np. o zwrot nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym);

- firma Sprzedawcy.

Nieruchomość G., ani Nieruchomość W. (wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi i prawami będącymi przedmiotem Transakcji) nie stanowią oddziału, zakładu, oddzielnej jednostki organizacyjnej, działu, itp. wyodrębnionej części przedsiębiorstwa Sprzedającego.

W odniesieniu do składników majątku wchodzących w skład Nieruchomości Sprzedający nie prowadzi odrębnych ksiąg rachunkowych. Pomimo iż nie ma odrębnych ksiąg, możliwe jest alokowane do poszczególnych nieruchomości (tj. do Nieruchomości G. i Nieruchomości W.) przychodów/kosztów według kluczy podziałowych. Niniejszy sposób prowadzenia ewidencji podatkowej służy wyłącznie potrzebom wewnętrznym Sprzedającego (dla celów wewnętrznego raportowania).

Nabywca planuje kontynuować wynajem Nieruchomości G. oraz Nieruchomości W. na rzecz Najemcy w oparciu o istniejące umowy najmu. Usługi najmu świadczone w tym zakresie przez Kupującego będą opodatkowane VAT stawką standardową.

Dla potrzeb kontynuowania działalności gospodarczej w zakresie wynajmu komercyjnego, konieczne będzie dla Nabywcy zaangażowanie innych aktywów (niebędących przedmiotem Transakcji) lub podjęcie przez niego dodatkowych działań.

W szczególności żadna nieruchomość wykorzystywana do celów handlowych nie może funkcjonować bez podmiotów zarządzających tymi nieruchomościami. W tym kontekście, Kupujący będzie musiał zawrzeć dodatkowe umowy, w tym w szczególności o zarządzanie aktywami, zarządzanie nieruchomościami i techniczne zarządzenie nieruchomościami (ponieważ nie będą one przekazywane w ramach Transakcji). Kupujący będzie musiał samodzielnie zawrzeć inne umowy niezbędne do obsługi Nieruchomości, które nie będą przenoszone w ramach Transakcji.

Nie dotyczy to umowy o zarządzanie obiektem (facility management) zawartej przez Zbywcę, która to umowa zostanie rozwiązana przez Zbywcę, a Kupujący nie przejmie żadnych praw i obowiązków wynikających z tej umowy.

Zainteresowani będą koordynować swoje działania i współpracować w dobrej wierze po dniu Transakcji w celu zabezpieczenia prawidłowej eksploatacji i funkcjonowania Nieruchomości, aby nie było przerwy w świadczeniu usług na rzecz Nieruchomości oraz aby nowe umowy z usługodawcami zostały zawarte przez Nabywcę tak szybko, jak będzie to możliwe po dniu Transakcji.

Kupujący zapewni sobie finansowanie w związku z Transakcją, przy czym takiego finansowania nie udzieli mu Sprzedający.

Przedmiot Transakcji zostanie sprzedany w zamian za cenę (dalej: „Cena”). W umowie sprzedaży, która zostanie zawarta pomiędzy Sprzedającym a Kupującym, określonym składnikom majątkowym będącym przedmiotem Transakcji mogą zostać przypisane określone części Ceny.

Strony dokonają również odpowiednich rozliczeń w zakresie czynszów i innych opłat związanych z Nieruchomościami należnymi za miesiąc, w którym będzie miała miejsce Transakcja.

Wnioskodawcy są podmiotami niepowiązanymi, zarówno w rozumieniu ustawy o VAT (dalej: VATU), jak i ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych.

W zakresie, w jakim Budynki, Budowle lub ich części wchodzące w skład Nieruchomości podlegać będą na planowaną datę Transakcji zwolnieniu od VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 VATU, Sprzedający i Kupujący planują zrezygnować z tego zwolnienia i dokonać wyboru opodatkowania VAT dostawy Budynków, Budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości, poprzez złożenie zgodnego oświadczenia Sprzedającego i Kupującego, że wybierają opodatkowanie dostawy Budynków, Budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości, zgodnie z właściwymi przepisami VATU.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy w zakresie, w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT (nie będzie zwolniona z VAT), nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (dalej: PCCU)? (pytanie oznaczone we wniosku Nr 4)

Zdaniem Zainteresowanych, w zakresie, w jakim Transakcja będzie opodatkowana VAT (nie będzie zwolniona z VAT), nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) PCCU.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) PCCU, podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają m.in. umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do art. 3 ust. 1 pkt 1 PCCU, co do zasady, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej i – w przypadku umowy sprzedaży – ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 PCCU). Jednakże zgodnie z art. 2 pkt 4 PCCU, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

- opodatkowana podatkiem od towarów i usług,

- zwolniona z podatku od towarów i usług (z określonymi wyjątkami).

Jak zostało wskazane powyżej, planowana sprzedaż przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Nieruchomości (wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi będącymi przedmiotem Transakcji) będzie stanowiła w całości czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, niewyłączoną z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 VATU.

Ponadto, dostawa Nieruchomości G. oraz Nieruchomości W. (wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi będącymi przedmiotem Transakcji) będzie podlegała opodatkowaniu według stawki podstawowej VAT w związku z rezygnacją przez Sprzedającego i Kupującego ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 VATU i wyborem opodatkowania dostawy Budynków i Budowli wchodzącego w skład Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 VATU.

Jako że Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT, nie będzie ona podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) PCCU.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, została wydana odrębna interpretacja z 17 grudnia 2021 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.898.2021.1.KO.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2020 r. poz. 815 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku podatkowego decyduje – w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,

b) innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ww. ustawy – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany niebędący stroną postępowania zamierza sprzedać na rzecz Zainteresowanego będącego stroną postępowania w drodze umowy sprzedaży określone poniżej składniki majątku (dalej: „Transakcja”).

W skład przedmiotu Transakcji wejdą:

- własność Nieruchomości G. oraz Nieruchomości W.;

- prawa z licencji do projektów budowlanych dotyczących, odpowiednio, Nieruchomości G. i nieruchomości W.

Ponadto, w ramach Transakcji Sprzedający przekaże Kupującemu:

- oryginalne podpisane kopie wszystkich umów najmu,

- całą dokumentację techniczną będącą w posiadaniu Sprzedającego w dacie zawarcia Umowy, dotyczącą Nieruchomości G. oraz Nieruchomości W., w tym oryginalnie podpisane kopie wszystkich decyzji administracyjnych dotyczących nieruchomości będących w posiadaniu Sprzedającego oraz świadectwa charakterystyki energetycznej Budynków,

- oryginały dokumentacji powykonawczej Budynków i pozostałych Naniesień na Nieruchomościach.

W wyniku Transakcji na Kupującego z mocy prawa przejdą prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z umów najmu powierzchni wchodzących w skład danej Nieruchomości.

W zakresie, w jakim Budynki, Budowle lub ich części wchodzące w skład Nieruchomości podlegać będą na planowaną datę Transakcji zwolnieniu od VAT, o którym mowa w art. 43

ust. 1 pkt 10 VATU, Sprzedający i Kupujący planują zrezygnować z tego zwolnienia i dokonać wyboru opodatkowania VAT dostawy Budynków, Budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości, poprzez złożenie zgodnego oświadczenia Sprzedającego i Kupującego, że wybierają opodatkowanie dostawy Budynków, Budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości, zgodnie z właściwymi przepisami VATU.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 17 grudnia 2021 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.898.2021.1.KO wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług Organ wskazał, że „(…) Zatem w analizowanej sprawie przepis art. 6 pkt 1 ustawy nie będzie miał zastosowania, w związku z czym planowana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. (…)

W związku z powyższym, planowana dostawa Budynków i Budowli będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Ponadto z okoliczności sprawy wynika, że przedmiotem sprzedaży będą urządzenia budowlane. Zgodnie z ustawą Prawo budowlane, urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem. Tym samym urządzenie budowlane powinno być traktowane jako element przynależny do budynku/budowli i zwolnione od podatku tak jak budynek/budowla na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Jednocześnie Wnioskodawca będzie mógł zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków i budowli pod warunkiem spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy.”

A zatem, skoro sprzedaż składników majątku w ramach Transakcji będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, gdyż – jak wskazano we wniosku – nastąpi rezygnacja z prawa do zwolnienia

w zakresie w jakim ono przysługuje, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego na Nabywcy – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

W konsekwencji powyższego stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.