0111-KDIB2-2.4014.251.2021.2.DR

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 21 września 2021 r. (data wpływu 21 września 2021 r.), uzupełnionym 19 listopada 2021 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży przedmiotu Transakcji – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 21 września 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży przedmiotu Transakcji**.**

Wniosek uzupełniono 19 listopada 2021 r.

We wniosku złożonym przez:

- Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;

- Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

Y spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Informacje ogólne

1. X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością jest polskim rezydentem podatkowym zarejestrowanym jako czynny podatnik VAT (podatek od towarów i usług) w Polsce, posiada w Polsce siedzibę i miejsce działalności gospodarczej (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: „Nabywca”, „Kupujący” lub „Wnioskodawca”).

Przedmiotem działalności Nabywcy jest nabywanie nieruchomości i realizacja projektów budowlanych, w szczególności inwestycji deweloperskich, jak również wynajem i zarządzanie nieruchomościami.

2. Y Sp. z o.o. (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: „Sprzedający”) jest polskim rezydentem podatkowym zarejestrowanym jako czynny podatnik VAT w Polsce, posiada w Polsce siedzibę i miejsce działalności gospodarczej. Przedmiotem działalności Sprzedającego jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami.

3. Nabywca i Sprzedający będą łącznie zwani dalej „Zainteresowanymi”.

4. Na moment dokonania Transakcji, zdefiniowanej poniżej, Zainteresowani będą zarejestrowani w Polsce jako czynni podatnicy VAT. Zainteresowani nie są i na moment Transakcji nie będą podmiotami powiązanymi w rozumieniu ustawy VAT oraz ustawy CIT (podatek dochodowy od osób prawnych).

Informacje dotyczące nieruchomości

5. Na moment złożenia wniosku Sprzedający jest właścicielem następujących nieruchomości gruntowych położonych w (…) (przy czym w działach II opisanych poniżej ksiąg wieczystych ujawniona jest w dalszym ciągu poprzednia forma prawna Sprzedającego, tj. spółka pod firmą A sp. z o.o. sp. k., która to spółka przekształciła się w Sprzedającego, zgodnie z uchwałą nr 1 wspólników spółki A sp. z o.o. sp. k. z dnia 27 kwietnia 2020 roku, objętej protokołem sporządzonym przez (…), notariusza w (…). Fakt tego przekształcenia ujawniony jest w rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego):

• nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr (…) o powierzchni 0,3071 ha, dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…) („Działka 1”);

• nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr (…)o powierzchni 0,0154 ha, dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…) („Działka 2”).

Działka 1 i Działka 2 łącznie zwane w dalszej części niniejszego wniosku „Działkami”.

6. Działki nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Działki są objęte decyzją o warunkach zabudowy (…) z dnia 17 czerwca 2019 r. (…) („Decyzja WZ”), zgodnie z którą w odniesieniu do Działek ustalono warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy polegającej na budowie budynku wielorodzinnego mieszkalno-usługowego z garażami podziemnymi wraz z drogami wewnętrznymi i niezbędną infrastrukturą techniczną, w miejscu obecnego budynku usługowego.

7. Sprzedający jest ponadto właścicielem budynku usługowo-handlowego „Budynek”, sklasyfikowanego pod symbolem PKOB 1230, o powierzchni użytkowej 1954,76 m2 (dalej: „Budynek”) oraz następujących budowli, które spełniają definicję „budowli” zawartą w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2018 r. poz. 1202 z późn. zm.): drogi i place oraz oświetlenie zewnętrzne (drogi i place oraz oświetlenie zewnętrzne; łącznie zwane dalej „Budowlami”). Zarówno Budynek jak i Budowle posadowione są na Działce 1.

8. Opisane wyżej Działki, Budynek i Budowle, w dalszej części niniejszego wniosku są łącznie określane jako „Nieruchomość”.

9. Nieruchomość stanowi główny majątek Sprzedającego.

10. Sprzedający nabył Budynek, Budowle oraz Działkę 1 na podstawie umowy sprzedaży z dnia 17 października 2019 r., zawartej przed (…) od spółki C spółka akcyjna z siedzibą w (…); przedmiotowa transakcja była opodatkowana podatkiem VAT.

11. Sprzedający nabył Działkę 2 na podstawie umowy sprzedaży z dnia 9 grudnia 2019 r., zawartej przed notariuszem (…) od D z siedzibą w (…); przedmiotowa transakcja była opodatkowana podatkiem VAT.

12. Sprzedający jest i był w pełni uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego od nabycia Nieruchomości.

13. W chwili obecnej na Działce 1 znajdują się dokładnie te same Budowle oraz ten sam Budynek, które znajdowały się na niej w chwili nabycia przez Sprzedającego w roku 2019. Od momentu nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego na Działce 1 nie zostały wzniesione żadne nowe budynki, ani budowle w rozumieniu definicji „budowli” zawartej w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2018 r. poz. 1202 z późn. zm.).

14. Aktualnie na Działce 2 znajduje się ogrodzenie z drutu wraz z bramą wjazdową, które są przejawem samowoli budowlanej sąsiadów. Naniesienia te zostaną usunięte z Działki 2 przed dniem zawarcia Umowy sprzedaży. Działka 2 na moment zawarcia Umowy sprzedaży będzie więc niezabudowana i nie będą znajdowały się na niej żadne budowle, budynki ani obiekty budowlane.

15. Przez Działki przechodzi infrastruktura techniczna związana z mediami (w tym sieć ciepłownicza, sieć wodociągowa, sieć kanalizacyjna, sieć elektroenergetyczna) należąca do podmiotów trzecich i nie będąca własnością Sprzedającego.

16. Na dzień złożenia niniejszego wniosku od dnia oddania całej powierzchni Budynku oraz Budowli do używania minęły co najmniej dwa lata (przy czym powierzchnia Budynku mogła być oddawana w najem sukcesywnie).

17. Na moment złożenia niniejszego wniosku Sprzedający osiąga dochody z tytułu wynajmu powierzchni Budynku opodatkowane VAT i nie zwolnione od tego podatku. Budowle nie są przedmiotem odrębnych umów najmu, obsługują one bowiem Budynek i warunkują jego prawidłowe użytkowanie zgodnie z przeznaczeniem.

18. Sprzedający wykorzystywał Nieruchomość wyłącznie do działalności opodatkowanej VAT (i tym samym nie wykorzystywał jej w żadnym okresie poza prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą). Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

19. Sprzedający nie ponosił żadnych innych istotnych wydatków na ulepszenie Budynku ani ulepszenie Budowli w rozumieniu ustawy o CIT (tj. przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację, aranżacje, modernizację lub remont Budynku lub Budowli), ani nie dokonał istotnych ulepszeń (przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji, aranżacji, modernizacji lub remontu) Budynku lub Budowli, które skutkowały zwiększeniem wartości początkowej poszczególnych obiektów (tj. Budynku lub poszczególnych Budowli) o ponad 30%. Ponadto Sprzedający nie ponosił wydatków na prace adaptacyjne i aranżacyjne poszczególnych powierzchni wynajmowanych najemcom, które miały na celu dostosowanie tej powierzchni do celów specyfiki i wymogów działalności gospodarczej danego najemcy.

20. W celu zapewnienia obsługi Budynku i jego funkcjonowania zgodnie z przeznaczeniem, Sprzedający aktualnie jest stroną m.in. następujących umów:

1. umowy o obsługę spółki, która dotyczy zarządzania Nieruchomością, („Umowa o Zarządzanie”), której przedmiotem jest w szczególności zarządzanie i administrowanie najmem, poszukiwanie nowych najemców – komercjalizacja, wystawianie faktur, koordynacja i usuwanie awarii, pobór czynszów i innych należności od najemców, oraz prowadzenie ich aktualnej ewidencji, windykacja ewentualnych zaległości, planowanie i przygotowanie zestawień dot. Nieruchomości, doradztwo strategiczne;
2. umowy o zaopatrzenia w wodę i odprowadzania ścieków przemysłowych;
3. umowy sprzedaży ciepła;
4. umowy kompleksowej na dostawę energii;
5. umowy dzierżawy i najmu pojemników do gromadzenia odpadów.

21. Sprzedający jest również stroną umów najmu powierzchni użytkowej Budynku (co zostało wskazane powyżej).

22. Na dzień Transakcji, o której mowa poniżej, Sprzedający może być stroną także innych umów niż umowy wymienione w pkt 20).

Opis transakcji sprzedaży

23. W związku z podjęciem decyzji o sprzedaży Nieruchomości na zasadach i w zakresie opisanym w niniejszym wniosku („Transakcja”), Sprzedający zawarł z Kupującym w dniu 7 września 2021 r. list intencyjny („List intencyjny”) określający wolę zawarcia Transakcji oraz istotne jej aspekty. Zgodnie z Listem intencyjnym Zainteresowani planują zawrzeć umowę sprzedaży Nieruchomości („Umowa sprzedaży” lub „Umowa przenosząca”), na podstawie której:

1. Sprzedający sprzeda prawo własności Działek;
2. Sprzedający sprzeda prawo własności Budynku;
3. Sprzedający sprzeda prawo własności Budowli;
4. Sprzedający przeniesie na Nabywcę Decyzję WZ (tj. wyrazi zgodę na przeniesienie Decyzji WZ na Nabywcę w akcie notarialnym obejmującym Umowę sprzedaży lub w odrębnym dokumencie podpisywanym wraz z Umową sprzedaży);
5. Sprzedający przeniesie na Nabywcę autorskie prawa majątkowe do dokumentacji projektowej architektonicznej lub budowlanej, w zakresie w jakim przysługują Sprzedającemu („Prawa IP”);
6. Sprzedający przekaże (tj. wyda Nabywcy) całą posiadaną dokumentację dotyczącą Nieruchomości, w tym prawną i techniczną („Dokumentacja techniczna”);
7. przejdą na Nabywcę, z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 k.c., prawa i obowiązki wynikające z zawartych umów najmu;
8. o ile jakiekolwiek zabezpieczenia umów najmu będą przysługiwać Sprzedającemu na datę zawarcia Umowy sprzedaży – Sprzedający przeniesie na Kupującego wszelkie prawa, wierzytelności i roszczenia z zabezpieczeń umów najmu zawartych w odniesieniu do Budynku, w tym zabezpieczenia w formie kaucji gwarancyjnych.

24. W zakresie umów o dostawę usług i mediów dotyczących dostawy mediów do Nieruchomości Sprzedający będzie uprawniony do ich wypowiedzenia w dniu Transakcji lub przed tym dniem, a Zainteresowani skoordynują zawarcie przez Nabywcę nowych umów zabezpieczających zapewniających poprawne funkcjonowanie Nieruchomości ze skutkiem na dzień następujący po dacie Transakcji. Nabywca nie przejmuje więc żadnych praw i obowiązków Sprzedającego z umów o dostawę usług i mediów. Nabywca nie wyklucza możliwości zawarcia umów z tymi samymi dostawcami mediów, z których usług korzystał Sprzedający, byłoby to jednak dokonane wyłącznie po analizie konkurencyjności ofert innych dostawców oraz możliwości zawarcia takich umów z innymi dostawcami.

25. Zgodnie z ustaleniami Sprzedającego i Nabywcy, Sprzedający nie przeniesie na Nabywcę w ramach transakcji żadnych innych składników majątku, praw i obowiązków lub innych elementów poza wskazanymi w pkt 20) powyżej i wyraźnie uzgodnionymi między stronami transakcji, w szczególności przedmiotem umowy nie będą:

a) firma (oznaczenia Sprzedającego w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego);

b) prawa i obowiązki wynikające z polis ubezpieczeniowych uzyskanych w odniesieniu do Nieruchomości;

c) prawa i obowiązki wynikające z umów wskazanych w pkt 20) powyżej, tj. w szczególności Umowy o zarządzanie;

d) prawa do strony internetowej Sprzedającego;

e) prawa majątkowe do znaku towarowego Sprzedającego;

f) należności i zobowiązania bilansowe i pozabilansowe, w tym zobowiązania handlowe;

g) rachunki bankowe i środki na tych rachunkach bankowych;

h) finansowanie związane z Nieruchomością (aktualnie Sprzedający nie jest stroną takich umów);

i) księgi rachunkowe i inne dokumenty korporacyjne związane z działalnością operacyjną Sprzedającego;

j) know-how związany z działalnością gospodarczą/przedsiębiorstwem Sprzedającego.

26. Przedmiot Transakcji zostanie sprzedany w zamian za cenę, która zostanie zwiększona o VAT, o ile Organ uzna stanowisko Zainteresowanych w zakresie opodatkowania VAT transakcji za prawidłowe. W Umowie przenoszącej, która zostanie zawarta pomiędzy Sprzedającym a Nabywcą, określonym składnikom majątkowym będącym przedmiotem Transakcji mogą zostać przypisane określone części ceny. Cena sprzedaży Nieruchomości obejmie przeniesienie na Kupującego praw i obowiązków z tytułu zawartych umów najmu, Decyzji WZ, Dokumentacji technicznej, praw i roszczeń wynikających z zabezpieczeń umów najmu.

Wydzielenie organizacyjne i finansowe

27. Nieruchomość (wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi i prawami będącymi przedmiotem Transakcji) nie stanowi oddziału, zakładu, czy też oddzielnej jednostki organizacyjnej (w tym w szczególności na podstawie uchwały odpowiednich organów lub innych aktów wewnętrznych) przedsiębiorstwa Sprzedającego.

28. W oparciu o prowadzoną przez Sprzedającego ewidencję księgową jest możliwe

przyporządkowanie do sprzedawanej Nieruchomości przychodów i należności z tytułu najmów oraz opłat eksploatacyjnych dotyczących utrzymania Nieruchomości oraz kosztów i zobowiązań bezpośrednio związanych z tymi przychodami.

29. Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Tym samym, w wyniku Transakcji nie dojdzie do przejścia pracowników, zakładu pracy, ani części zakładu pracy Sprzedającego na Nabywcę.

Pozostałe informacje

30. Sprzedający i Nabywca zamierzają złożyć w stosunku do Nieruchomości:

• do organu podatkowego właściwego dla Nabywcy przed dniem dokonania dostawy (przed dniem Umowy przenoszącej), lub

• w Umowie przenoszącej zawartej w formie aktu notarialnego, w przypadku zawarcia Umowy przenoszącej po 1 października 2021 r.

zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie VAT dostawy Nieruchomości i rezygnują ze zwolnienia z opodatkowania VAT sprzedaży Nieruchomości, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT (spełniające warunki, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT).

31. Intencją Sprzedającego i Nabywcy wyrażoną w liście intencyjnym jest zawarcie Umowy Sprzedaży nie później niż do 20 grudnia 2021 r., jednak strony nie mogą wykluczyć, że taka transakcja mogłaby również zostać zawarta w roku 2022.

32. Kupujący posiada środki własne do sfinansowania Transakcji i nie będzie finansować żadnej części Transakcji długiem wobec osób trzecich.

Plany Nabywcy odnośnie Nieruchomości po jej nabyciu

33. Intencją Nabywcy jest realizacja na Działkach inwestycji deweloperskiej polegającej na budowie budynku mieszkalnego, który będzie wykorzystywany do wykonywania działalności opodatkowanej VAT (sprzedaż mieszkań) i nie zwolnionej od tego podatku. Nabywca posiada już wstępne założenia architektoniczne dotyczące projektu inwestycji. Zlecił również podmiotom trzecim wykonanie prawnego due diligence Nieruchomości oraz badań geologicznych gruntu. W celu realizacji inwestycji deweloperskiej niezwłocznie po nabyciu Nieruchomości Kupujący planuje wystąpić o uzyskanie wszelkich niezbędnych zgód administracyjnych pozwalających na realizację inwestycji deweloperskiej, w tym w szczególności decyzji pozwalającej na wyburzenie Budynku i Budowli oraz uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę planowanej inwestycji.

34. W związku z tym, iż przygotowanie właściwego projektu architektonicznego oraz uzyskanie niezbędnych dokumentów administracyjnych jest czasochłonne, Nabywca przez pewien okres po nabyciu Nieruchomości będzie nadal wynajmować powierzchnię Budynku w ramach czynności opodatkowanych VAT i nie zwolnionych od tego podatku. Niemniej intencją Nabywcy jest możliwe jak najszybsze rozpoczęcie realizacji inwestycji, co poprzedzać będzie wyburzenie Budynku i Budowli. W związku z tym, jak tylko niezbędna dokumentacja oraz zgody administracyjne na realizację inwestycji zostaną wydane, Nabywca planuje rozpocząć wypowiadanie umów najmu.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy sprzedaż przedmiotu Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych) zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż przedmiotu Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC.

Zgodnie bowiem z art. 2 pkt 4 ustawy o PCC nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

• w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

• jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem: umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach – umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Jak zostało wskazane powyżej, planowana sprzedaż przez Sprzedającego na rzecz Nabywcy Nieruchomości, Praw IP, Dokumentacji technicznej, Decyzji WZ wraz z przeniesieniem umów najmu z mocy prawa oraz prawa i roszczenia z umów najmu będzie stanowiła w całości czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż nie będzie ona wyłączona od opodatkowania tym podatkiem na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Mając powyższe na uwadze oraz okoliczność, że sprzedaż przedmiotu Transakcji będzie w całości podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie od tego podatku zwolniona (szczegółowe uzasadnienie tej kwestii Zainteresowani przedstawili we wcześniejszej części niniejszego wniosku), w ocenie Zainteresowanych, Transakcja w całości nie powinna podlegać opodatkowaniu PCC na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC.

Podsumowując zdaniem Zainteresowanych sprzedaż przedmiotu Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 10 grudnia 2021 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.818.2021.1.IK.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2020 r. poz. 815 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku podatkowego decyduje – w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,

b) innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ww. ustawy – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania zamierza kupić od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

• nieruchomość stanowiącą działkę gruntu nr (…) o powierzchni 0,3071 ha, Działka 1;

• nieruchomość stanowiącą działkę gruntu nr (…) o powierzchni 0,0154 ha, Działka 2;

• Budynek, o powierzchni użytkowej 1954,76 m2 oraz następujące Budowle: drogi i place oraz oświetlenie zewnętrzne. Zarówno Budynek jak i Budowle posadowione są na Działce 1.

• Opisane wyżej Działki, Budynek i Budowle są łącznie określane jako „Nieruchomość”.

Ponadto w ramach Transakcji:

1. Sprzedający przeniesie na Nabywcę Decyzję WZ (tj. wyrazi zgodę na przeniesienie Decyzji WZ na Nabywcę w akcie notarialnym obejmującym Umowę sprzedaży lub w odrębnym dokumencie podpisywanym wraz z Umową sprzedaży);
2. Sprzedający przeniesie na Nabywcę autorskie prawa majątkowe do dokumentacji projektowej architektonicznej lub budowlanej, w zakresie w jakim przysługują Sprzedającemu („Prawa IP”);
3. Sprzedający przekaże (tj. wyda Nabywcy) całą posiadaną dokumentację dotyczącą Nieruchomości, w tym prawną i techniczną („Dokumentacja techniczna”);
4. przejdą na Nabywcę, z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 k.c., prawa i obowiązki wynikające z zawartych umów najmu;
5. o ile jakiekolwiek zabezpieczenia umów najmu będą przysługiwać Sprzedającemu na datę zawarcia Umowy sprzedaży – Sprzedający przeniesie na Kupującego wszelkie prawa, wierzytelności i roszczenia z zabezpieczeń umów najmu zawartych w odniesieniu do Budynku, w tym zabezpieczenia w formie kaucji gwarancyjnych.

Sprzedający i Nabywca zamierzają złożyć w stosunku do Nieruchomości do organu podatkowego właściwego dla Nabywcy przed dniem dokonania dostawy (przed dniem Umowy przenoszącej), lub w Umowie przenoszącej zawartej w formie aktu notarialnego, w przypadku zawarcia Umowy przenoszącej po 1 października 2021 r. zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie VAT dostawy Nieruchomości i rezygnują ze zwolnienia z opodatkowania VAT sprzedaży Nieruchomości, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT (spełniające warunki, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT).

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 10 grudnia 2021 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.818.2021.1.IK wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług Organ odstąpił od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Zainteresowanych, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, podzielając ich stanowisko, że „(…) przedmiot Transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu przepisów ustawy o VAT i w konsekwencji przedmiot Transakcji będzie podlegał opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

(…) Mając na uwadze, że Sprzedający i Nabywca, będą na moment podpisania Umowy sprzedaży czynnymi podatnikami VAT oraz złożą do właściwego dla Nabywcy naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem podpisania Umowy sprzedaży, a zatem również przed dniem dostawy Nieruchomości, lub złożą takie oświadczenie w Umowie sprzedaży (jeśli nastąpi po dniu 1 października 2021 r.), oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy VAT, to przedmiotowa dostawa będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

(…) Jako, że przeniesienie Dokumentacji technicznej, Decyzji WZ, praw i obowiązków z umów najmu oraz praw i roszczeń związanych z umowami najmu odbędzie się w związku ze sprzedażą Nieruchomości, to ich przeniesienie będzie opodatkowane VAT i nie będzie zwolnione od tego podatku, analogicznie jak sprzedaż Nieruchomości.

(…) W konsekwencji sprzedaż Praw IP będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie od tego podatku zwolniona.”

A zatem, skoro sprzedaż przedmiotu Transakcji będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona w związku ze złożeniem przez Zainteresowanych oświadczenia o rezygnacji z prawa do zwolnienia w części dotyczącej dostawy Nieruchomości, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego na Kupującym – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

W konsekwencji powyższego stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.