0111-KDIB2-2.4014.241.2021.4.DR

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 10 września 2021 r. (data wpływu 10 września 2021 r.), uzupełnionym 10 i 18 listopada 2021 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 10 września 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości**.**

Wniosek uzupełniono 10 listopada 2021 r.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, pismem z 17 listopada 2021 r. Znak: 0114-KDIP1-1.4012.640.2021.2.MŻ, 0111-KDIB2-2.4014.241.2021.3.DR, wezwano Zainteresowanego będącego stroną postępowania do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 18 listopada 2021 r.

We wniosku złożonym przez:

- Zainteresowanego będącego stroną postępowania: X;

- Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Y spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. k.;

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wniosek dotyczy planowanej transakcji sprzedaży niżej opisanej nieruchomości komercyjnej będącej własnością Y spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. k. (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: „Sprzedający”). Sprzedający jest spółką komandytową z siedzibą w Polsce. Działalność Sprzedającego obejmuje wykorzystywanie posiadanych nieruchomości do komercyjnego wynajmu znajdującej się w nich powierzchni użytkowej. Sprzedający jest czynnym podatnikiem podatku VAT (podatek od towarów i usług) w Polsce. Po planowanej sprzedaży nieruchomości komercyjnej, Sprzedający będzie w dalszym ciągu prowadzić działalność gospodarczą w zakresie wynajmu.

Nabywca to spółka X spółka prawa francuskiego, z siedzibą w (…),Francja, zarejestrowana w rejestrze przedsiębiorców pod numerem (…) (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej jako „Nabywca” albo „Kupujący”).

Wyłącznym celem Kupującego jest nabywanie bezpośrednio nieruchomości komercyjnych (głównie biur, głównie w Polsce) pod wynajem, poprzez emisję publiczną udziałów dla inwestorów francuskich.

Kupujący posiada osobowość prawną (co wynika wprost z art. 1842 francuskiego kodeksu cywilnego) i może nabywać nieruchomości na własny rachunek. Kupujący uzyskał we wrześniu 2020 r. indywidualną interpretację potwierdzającą, iż w przypadku bezpośredniego nabywania nieruchomości w Polsce i uzyskiwania dochodu z najmu lub zbycia takich nieruchomości Kupujący będzie traktowany jako podatnik podatku dochodowego od osób prawnych w Polsce (interpretacja z 25 września 2020 r., Znak: 0111-KDIB2-1.4010.264.2020.1.MK).

Kupujący jest już właścicielem innych nieruchomości komercyjnych, zlokalizowanych w Polsce.

Sprzedający oraz Nabywca są określani łącznie w niniejszym wniosku, jako „Zainteresowani”.

Zainteresowani nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 32 Ustawy o VAT.

Przedmiot transakcji

Sprzedający zamierza dokonać sprzedaży na rzecz Nabywcy następującej nieruchomości (dalej „Nieruchomość”):

- prawa własności do stanowiącego odrębną nieruchomość lokalu o innym przeznaczeniu niż mieszkalne A o powierzchni użytkowej 803,72 m2 (dalej „A”), znajdującego się w budynku nr (…)(„Budynek”), położonym w (…) objętego księgą wieczystą numer (…), z którym to lokalem – w świetle działu I-SP ww. księgi wieczystej – związany jest udział w nieruchomości wspólnej tj. we własności (przy czym prawo własności powstało po przekształceniu się prawa użytkowania wieczystego z dniem 1 stycznia 2019 r. na mocy ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów) działki nr (…)objętej księgą wieczystą numer (…) (dalej: „Grunt”), na której to działce znajdują się towarzyszące obiekty budowlane, takie jak m. in. kanalizacja deszczowa, kanalizacja sanitarna, oświetlenie terenu, przyłącze wodociągowe, drogi, chodniki (dalej „Obiekty Budowlane”) oraz w częściach wspólnych budynków położonych na Gruncie, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali wynoszący 80372 / 4483950 części; A może być także dalej zwany „Lokalem”. Opisana w ramach niniejszego wniosku transakcja będzie określana dalej także jako „Transakcja”. W ramach Transakcji, oprócz przeniesienia tytułu prawnego do Nieruchomości, dojdzie także do przeniesienia na rzecz Nabywcy – w prawnie dopuszczalnym zakresie (w tym również z zastrzeżeniem uzyskania zgody właściwego podmiotu tam, gdzie będzie to konieczne do przeniesienia praw i obowiązków z danej umowy) m.in. następujących składników majątku:

- ruchomości i wyposażenia znajdujących się w Lokalach (o ile takie wystąpią);

- praw wynikających z dokumentów zabezpieczenia zabezpieczających wykonanie zobowiązań najemcy wynikających z umowy najmu Lokalu, które najemca dostarczył wynajmującemu na podstawie umowy najmu w formie kaucji najemcy wraz z obowiązkiem zwrotu kaucji najemcy zgodnie z umową najmu, gwarancji bankowych lub gwarancji spółki matki najemcy;

- wszelkich przysługujących Sprzedającemu majątkowych praw autorskich do dokumentacji projektowej wykorzystanej do budowy Budynku w zakresie dotyczącym Lokalu oraz infrastruktury mu służącej, w ramach stosownych pól eksploatacji albo udzielenia licencji do takiej dokumentacji w zakresie dotyczącym Lokalu;

- w przypadku przeniesienia majątkowych praw autorskich do dokumentacji projektowej dotyczącej Lokalu – także wyłączne prawo do wykonywania i upoważniania osób trzecich do wykonywania praw zależnych do adaptacji dokumentacji architektonicznej wykorzystanej do budowy Budynku w zakresie dotyczącym Lokalu;

- własność wszystkich nośników, takich jak materiały, nagrania i pliki, zawierających dokumentację projektową wykorzystaną do budowy Budynku oraz infrastruktury mu służącej w zakresie dotyczącym Lokalu;

- praw wynikających z ustawowych rękojmi lub gwarancji jakości/budowlanych udzielonych Sprzedającemu w zakresie dotyczącym Lokalu;

- wykonywania przez Nabywcę i zezwalania osobom trzecim na wykonywanie osobistych praw autorskich do całej dokumentacji architektonicznej wykorzystanej do budowy Budynku w zakresie dotyczącym Lokalu oraz zobowiązania, że ani Sprzedający, ani twórcy całej dokumentacji architektonicznej wykorzystanej do budowy Budynku w zakresie dotyczącym Lokalu, nie będą wykonywać osobistych praw autorskich do tych projektów, w zakresie, w jakim Sprzedający jest upoważniony do udzielenia takiego upoważnienia i zaciągnięcia takiego zobowiązania.

W przypadku praw z niektórych umów z podmiotami trzecimi (oraz wynikających z nich zobowiązań), np. gwarancji, praw autorskich i innych praw i zobowiązań, na których przeniesienie będą wymagane zgody podmiotów trzecich, Zainteresowani podejmą działania mające na celu ich uzyskanie. W przypadku braku takowych zgód, umowy te oraz te zobowiązania, gwarancje, prawa autorskie, inne prawa i zobowiązania zostaną przeniesione na rzecz Nabywcy w ramach Transakcji pod warunkiem zawieszającym uzyskania zgód osób trzecich na ich przeniesienie po Transakcji, a w przypadku nie uzyskania takich zgód mogą pozostać przy Sprzedającym.

W ramach Transakcji, Sprzedający przekaże Nabywcy (bez żadnego wynagrodzenia innego niż cena Transakcji – cena Transakcji uwzględnia również wynagrodzenie za przekazanie dokumentacji) całą dokumentację prawną, dotyczącą Nieruchomości, w szczególności:

- oryginały podpisanych egzemplarzy umowy najmu Lokalu, oryginały dokumentów zabezpieczenia zabezpieczających wykonanie zobowiązań najemcy wynikających z umowy najmu, które najemca był zobowiązany dostarczyć wynajmującemu na podstawie umowy najmu Lokalu w formie gwarancji bankowych lub oświadczeń o poddaniu się egzekucji oraz oryginały pozwoleń dotyczących Nieruchomości;

- kopie ksiąg prowadzonych przez zarządcę nieruchomości w odniesieniu do Nieruchomości oraz świadczenia usług i opłat eksploatacyjnych odnoszących się do Nieruchomości, włączając w to protokoły z pomiarów;

- oryginały lub kopie podręczników lub innych instrukcji odnoszących się do eksploatacji lub konserwacji Lokalu lub jakiejkolwiek jego części lub jakichkolwiek instalacji, maszyn lub wyposażenia Lokalu nie stanowiących części wspólnych nieruchomości związanej z Lokalem;

- kopie projektów budowlanych dotyczących Lokalu;

- oryginały albo kopie jakichkolwiek innych dokumentów odnoszących się do Nieruchomości będących w posiadaniu Sprzedającego, w szczególności kopię książki obiektu budowlanego.

Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło, co do zasady, przeniesienie praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z funkcjonowaniem Nieruchomości (za wyjątkiem ewentualnie umów z dostawcami mediów, co do których nie będzie możliwe ich rozwiązanie ze Sprzedającym i powtórne zawarcie z Nabywcą). Lista elementów, które nie zostaną przeniesione na Nabywcę w wyniku Transakcji obejmuje w szczególności prawa, obowiązki, zobowiązania i należności z następujących umów:

- prawa i obowiązki wynikające z umowy związanej z zarządzaniem nieruchomościami (obecnie Sprzedający jest stroną umowy o zarządzanie nieruchomościami oraz obsługę finansowo-księgową zawartej z podmiotem niepowiązanym ze Sprzedającym, która obejmuje wykonywania czynności takich jak (i) reprezentowanie Sprzedającego w stosunkach z najemcami Nieruchomości, wspólnotą mieszkaniową, organami administracji publicznej oraz innymi podmiotami we wszelkich sprawach dotyczących Nieruchomości, (ii) wykonywanie czynności zwykłego zarządu Nieruchomością, (iii) kompleksowe zarządzanie umowami zawartymi z najemcami (w tym, negocjowanie i renegocjowanie umów, zawieranie na podstawie udzielonego pełnomocnictwa nowych umów i aneksowanie dotychczasowych, archiwizacja umów, monitorowanie płatności czynszów, windykacja wierzytelności z tytułu czynszów), (iv) doradztwo w zakresie sytuacji na rynku nieruchomości, możliwych zmian w aranżacji, wyposażeniu lub organizacji Nieruchomości, wyboru najkorzystniejszego ubezpieczenia Nieruchomości, (v) obsługa księgowo-finansowa obejmująca m.in. zarządzanie rachunkami bankowymi Sprzedającego, wystawianie faktur, prowadzenie pełnej księgowości i sporządzanie sprawozdań finansowych, wyliczanie i przygotowanie płatności z tytułu podatków, opłat za użytkowanie wieczyste Nieruchomości oraz innych danin publicznych, wykonywanie obowiązków z tytułu umów kredytu zawartych przez Sprzedającego);

- prawa i obowiązki wynikające z polis ubezpieczeniowych dotyczących Nieruchomości;

- prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu finansowania.

Po Transakcji, na Nabywcy będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Ze względów biznesowych niektóre z nowo zawartych przez Nabywcę umów mogą zostać zawarte na identycznych lub podobnych warunkach z dotychczasowymi dostawcami usług (np. usług dostawy mediów) na rzecz Sprzedającego. Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów, zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (w której Sprzedający rozwiązuje określoną umowę), Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Sprzedającego. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez strony Transakcji i nawet jeśli będzie miała miejsce, to będzie miała charakter wyjątkowy (i na pewno nie będzie to dotyczyło umowy na zarządzanie Nieruchomością).

Zainteresowani będą koordynować swoje działania i współpracować w dobrej wierze, aby zapewnić, że nie wystąpią przerwy w dostawie mediów do Nieruchomości oraz że nowe umowy o świadczenie usług i dostawę mediów zostaną zawarte jak najszybciej. Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z niektórych z umów zawartych przez Sprzedającego (do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami, w ten sposób, iż Sprzedający będzie obciążał Nabywcę kosztami wynikających z rozliczeń z dostawcami usług, które będą dotyczyły Nieruchomości zakupionych przez Nabywcę).

W odniesieniu do czynszu oraz miesięcznych opłat eksploatacyjnych, może dojść do rozliczenia, zgodnie z którym Sprzedający wystawi na najemcę fakturę za cały miesiąc, w którym dojdzie do zawarcia Transakcji (dalej jako: „Miesiąc Zamknięcia”), tj. także za część Miesiąca Zamknięcia przypadającą po dniu zawarcia transakcji; następnie może dojść do rozliczenia tych czynszów i opłat pomiędzy Sprzedającym i Nabywcą.

Pomiędzy Nabywcą oraz Sprzedającym może dojść też do dodatkowych rozliczeń np. w związku z ostatecznym rozliczeniem opłat eksploatacyjnych wynikającym z różnicy pomiędzy kwotami tych opłat rzeczywiście poniesionymi przez Sprzedającego a kwotami tych opłat, które Sprzedający zafakturował na najemcę, a które są mu należne do dnia Transakcji.

Ponadto, przedmiotem Transakcji między Sprzedającym i Nabywcą nie będą prawa i obowiązki m.in. z:

- umowy rachunków bankowych Sprzedającego,

- wynikające z umów dotyczących bieżącego funkcjonowania Sprzedającego oraz utrzymania Nieruchomości takich jak m.in. umowy o świadczenie usług doradztwa prawnego, doradztwa podatkowego itp.

a także nie zostaną przeniesione na Nabywcę:

- środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie,

- tajemnice handlowe oraz know-how Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach okazanych/przekazywanych Nabywcy w ramach transakcji i badania due diligence Nieruchomości,

- księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną wydane Nabywcy),

- firma Sprzedającego.

Przedmiotem Transakcji nie będzie także umowa zarządzania aktywami Sprzedającego – Sprzedający nie jest stroną umowy zarządzania aktywami, ani nie zawrze takiej umowy przed Transakcją.

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Sprzedający nie prowadzi osobnych ksiąg w stosunku do Nieruchomości, ale na podstawie istniejących ksiąg jest w stanie przyporządkować do niej przychody i koszty.

Część środków pieniężnych otrzymanych tytułem ceny zostanie przeznaczona przez Sprzedającego do spłaty zobowiązań z tytułu kredytu bankowego. Pozostała część ceny sprzedaży należnej za przedmiot Transakcji zostanie zapłacona bezpośrednio na rzecz Sprzedającego.

Inne okoliczności związane z planowaną Transakcją

Sprzedający zakupił Nieruchomość na podstawie poniższych umów:

- A na podstawie umowy sprzedaży z dnia 31 sierpnia 2015 r.

Nabycie przez Sprzedającego Nieruchomości było opodatkowane podatkiem VAT w stawce podstawowej wynoszącej 23%.

Sprzedający dokonał nabycia Nieruchomości z zamiarem prowadzenia działalności gospodarczej na własny rachunek przy wykorzystaniu Nieruchomości polegającej na jej odpłatnym wynajmie. Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego poniesionego na nabyciu tej Nieruchomości.

Od chwili nabycia przez Sprzedającego Nieruchomości, Sprzedający nie poniósł w stosunku do niej wydatków na przebudowę i modernizację, które przekraczałyby 30% wartości początkowej Nieruchomości.

Wszystkie Obiekty Budowlane związane z Nieruchomością i znajdujące się na Gruncie istniały w chwili, w której Sprzedający nabył przedmiotową Nieruchomość.

Na moment Transakcji dostawa Nieruchomości będzie dokonywana po upływie 2 lat od chwili oddania po raz pierwszy Nieruchomości do użytkowania pierwszemu najemcy.

Nieruchomość nie jest (i nie będzie do dnia Transakcji) wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

W momencie sprzedaży zarówno Nabywca jak i Sprzedający będą zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT w Polsce.

Nabywca dokona zakupu Nieruchomości w celu prowadzenia działalności obejmującej wynajem powierzchni użytkowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT (Nabywca nie będzie wykorzystywał Nieruchomości dla celów działalności zwolnionej z VAT lub niepodlegającej VAT). Umowa najmu przejdzie na Nabywcę Nieruchomości z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego. Działalność ta będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie.

Intencją Zainteresowanych jest opodatkowanie transakcji podatkiem VAT według stawki podstawowej.

Nieruchomość, która będzie przedmiotem planowanej Transakcji, nie jest formalnie wyodrębniona w strukturze Sprzedającego jako odrębny dział, wydział czy też oddział wydzielony w ramach działalności Sprzedającego. Sprzedający jest w stanie przyporządkować do Nieruchomości przychody generowane przez Nieruchomość oraz bezpośrednie koszty związane z Nieruchomością.

Przed dokonaniem dostawy Nieruchomości, Sprzedający i Nabywca złożą właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Sprzedający zamierza wystawić na Nabywcę stosowną fakturę VAT.

Zainteresowani planują dokonać rozliczenia podatku VAT z tytułu Transakcji z zastosowaniem mechanizmu podzielonej płatności (split payment).

Przed Transakcją mogą zostać uzyskane, m.in. na podstawie art. 306e oraz art. 306g Ordynacji Podatkowej, zaświadczenia dotyczące ewentualnych zaległości podatkowych Sprzedającego lub innych opłat publicznoprawnych, lub też zaświadczenia dotyczące ewentualnych postępowań podatkowych, których Sprzedający jest stroną (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

W umowie sprzedaży Sprzedający oraz Nabywca udzielą sobie standardowych zapewnień. Zapewnienia te mogą dotyczyć w szczególności umocowania Sprzedającego oraz Nabywcy do zawarcia umowy, tytułu prawnego do Nieruchomości i pozostałych aktywów przenoszonych na podstawie umowy, długów i zobowiązań, kwestii podatkowych, umowy najmu, ubezpieczenia, pracowników, pozwoleń administracyjnych, postępowań sądowych, własności intelektualnej, kwestii środowiskowych, zgodności ze stanem prawnym i faktycznym i kompletności materiałów due diligence (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

W uzupełnieniu wniosku z 10 listopada 2021 r. Zainteresowani wskazali, że Kupujący, w ramach transakcji z Z spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. k. (podmiot powiązany ze Sprzedającym; „Z”), opisanej w innym wniosku o wydanie indywidualnej interpretacji, nabędzie także prawa własności oraz udział w prawie własności do lokali znajdujących się w innych budynkach położonych na Gruncie („Inne Budynki”).

Po dokonaniu tej sprzedaży, Z nie planuje kontynuować prowadzenia dotychczasowej działalności gospodarczej w zakresie wynajmu, ponieważ transakcja obejmie wszystkie nieruchomości należące do Z. Natomiast Sprzedający będzie w dalszym ciągu prowadzić działalność w zakresie wynajmu i z tego powodu to on, tj. Y spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. k. jako główny najemca zawrze z Kupującym generalną umowę najmu (Master Lease Agreement; „MLA”) opisaną poniżej.

MLA zostanie zawarta między Sprzedającym oraz Kupującym ze względu na to, że na moment transakcji lub w okresie przypadającym niedługo po transakcji z Z część powierzchni w Innych Budynkach nie będzie udostępniona do używania osobie trzeciej na podstawie umowy najmu lub na jakiejkolwiek innej podstawie (łącznie jako „Pusta Powierzchnia”).

Na podstawie MLA, Kupujący wynajmie na rzecz Sprzedającego na okres 3 lat licząc od momentu zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości w ramach transakcji z Z. Sprzedający będzie płacił Kupującemu miesięczny czynsz jako wynagrodzenie za najem Pustej Powierzchni. Tym samym, zawarcie umowy MLA pozwoli Kupującemu na zmniejszenie ryzyka biznesowego związanego z istnieniem pustostanów, nie generujących dla wynajmującego żadnych przychodów.

W czasie trwania MLA, Sprzedający będzie aktywnie poszukiwał nowych najemców Pustej Powierzchni. Sprzedający otrzyma od Kupującego pełnomocnictwo do negocjowania umów najmu z nowymi najemcami oraz do wydawania nowym najemcom przedmiotu najmu. Pod określonymi warunkami, Sprzedający otrzyma od Kupującego wynagrodzenie, w razie gdy w okresie trwania MLA, Pusta Powierzchnia zostanie wynajęta nowym najemcom. Ponadto, MLA może przewidywać także zobowiązanie Sprzedającego względem Kupującego do wykończenia Pustej Powierzchni (tzw. fit-outs) zgodnie z treścią nowych umów najmu dotyczących tej powierzchni, które zostaną zawarte między Kupującym, a nowymi najemcami.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w przypadku złożenia przez strony Transakcji zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT przed dniem Transakcji zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w przypadku złożenia przez strony Transakcji zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT przed dniem Transakcji zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy o PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych), podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) i art. 2 pkt 4 lit. b) Ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem VAT (art. 2 pkt 4 lit. a) lub jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są w szczególności nieruchomości lub ich części (art. 2 pkt 4 lit. b).

Jak wskazano powyżej – zdaniem Zainteresowanych – Transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT w przypadku złożenia przez Zainteresowanych zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkowaniem VAT przed dniem Transakcji zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT, a zatem nie będzie ona podlegała opodatkowaniu PCC (na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 3 grudnia 2021 r. Znak: 0114-KDIP1-1.4012.640.2021.3.MŻ.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2020 r. poz. 815 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku podatkowego decyduje – w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,

b) innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ww. ustawy – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, iż Zainteresowany niebędący stroną postępowania zamierza dokonać sprzedaży prawa własności do lokalu

o powierzchni użytkowej 803,72 m2 na rzecz Zainteresowanego będącego stroną postępowania. Przed dokonaniem dostawy Nieruchomości, Sprzedający i Nabywca złożą właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 3 grudnia 2021 r. Znak: 0114-KDIP1-1.4012.640.2021.3.MŻ, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług Organ wskazał, że „(…) opisany we wniosku przedmiot Transakcji, tj. Nieruchomość nie będzie stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 ustawy Kodeks cywilny, jak również zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym jej sprzedaż nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

W związku z powyższym planowana Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy.

(…) Transakcja sprzedaży przez Zainteresowanych Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

(…) w sytuacji gdy Strony transakcji podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, spełniając warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa Lokalu i Obiektów Budowlanych znajdujących się na działce wraz z gruntem, na którym są posadowione (w związku z art. 29a ust. 8 ustawy), będzie podlega opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.”

A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona w związku ze złożeniem przez Zainteresowanych oświadczenia o rezygnacji z prawa do zwolnienia, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego na Kupującym – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

W konsekwencji powyższego stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.