0111-KDIB2-3.4014.364.2021.2.JS

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z 27 września 2021 r. (data wpływu – 27 września 2021 r.), uzupełnionym 26 października 2021 r. i 22 listopada 2021 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 27 września 2021 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Wniosek uzupełniono 26 października 2021 r. i 22 listopada 2021 r.

We wniosku złożonym przez:

- Zainteresowanego będącego stroną postępowania: O. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Spółka, Nabywca)

- Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Pana W. B. (dalej: Sprzedający, Zbywca)

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Zainteresowany będący stroną postępowania (Nabywca, Spółka) jest spółką z siedzibą na terytorium Polski oraz polskim rezydentem podatkowym, podlegającym w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w podatku dochodowym od osób prawnych od całości swoich dochodów, bez względu na miejsce ich osiągnięcia. Spółka jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w Polsce.

Obecnie Spółka (Zainteresowany będący stroną postępowania) rozważa nabycie nieruchomości zlokalizowanych w miejscowości D., w gminie O., m.in. od Pana W. B. (dalej: Sprzedający). Sprzedający nie jest i nigdy nie był zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w Polsce. Sprzedający prowadzi gospodarstwo rolne.

Spółka rozważa nabycie:

a) działki ewidencyjnej oznaczonej numerem (…) (dalej: Działka (…)) i działki ewidencyjnej oznaczonej (…) (dalej: Działka (…)) w obrębie ewidencyjnym (…), dla których w Sądzie Rejonowym w P. prowadzona jest księga wieczysta nr (…)

b) działki ewidencyjnej oznaczonej numerem (…) (dalej: Działka (…)) w obrębie ewidencyjnym (…), dla której w Sądzie Rejonowym w P. prowadzona jest księga wieczysta nr (…) dalej łącznie Działki.

Historia nabycia Działek, stan nieruchomości i status Sprzedającego w chwili nabycia:

Sprzedający nabył Działki na podstawie umowy z 17 czerwca 2010 r. o dział spadku (Rep. A (…)). Strony umowy o dział spadku ustaliły wartość majątku na określoną kwotę i postanowiły, że Sprzedający dokona na rzecz drugiej strony umowy spłaty połowy wartości spadku nabywając w ten sposób Działki.

W chwili nabycia Działka (…) była niezabudowana, zaś Działka (…) oraz Działka (…) były zabudowane.

Na podstawie umowy o dział spadku, Sprzedający nabył własność Działek do swojego majątku osobistego na zasadzie surogacji wyrażonej w art. 33 pkt 10 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r.

Kodeks rodzinny i opiekuńczy, tj. w zamian za stanowiące składniki majątku osobistego mienie nabyte w spadku po I. A. M. (postanowienie Sądu Rejonowego dla (…), o stwierdzeniu nabycia spadku z 6 września 2001 r., sygn. akt (…)).

Sprzedający nabył Działki w celem realizacji testamentu i prowadzenia na nich gospodarstwa rolnego.

Sposób opodatkowania nabycia Działek:

Nabycie Działek w 2010 r. nie było opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Wykorzystywanie Działek:

Na Działkach znajdują się naniesienia obecne już w momencie nabycia Działek przez Sprzedającego, tj. budynek gospodarczy z wiatą (na Działce (…)), dwa garaże, wiata oraz szklarnia (na Działce (…)).

Działka (…) oraz Działka (…) są częściowo ogrodzone. W dalszej części wniosku, wszystkie budynki i budowle znajdujące się na Działce (…) oraz Działce (…) i należące do Sprzedającego będą zbiorczo określane jako „Struktury”.

Wszystkie Struktury zostały wzniesione jeszcze przed dniem nabycia Działek przez Sprzedającego, przez poprzedniego właściciela/li Działek, którzy wykorzystywali je do prowadzonej przez siebie działalności (prawdopodobnie rolnej). Ponadto w okresie ostatnich 2 lat Sprzedający nie poniósł wydatków na ulepszenie (w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych) Struktur, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowych poszczególnych Struktur. Wydatki na ulepszenie Struktur w wysokości stanowiącej co najmniej 30% ich wartości początkowej nie zostaną także poniesione do dnia sprzedaży Działek.

Natomiast na Działce (…) nie są posadowione żadne budynki, jak również żadne widoczne, a według wiedzy Sprzedającego również niewidoczne, budowle lub ich części w postaci fundamentów, elementów dawnej zabudowy, schronów, bunkrów lub innych budowli podziemnych, które byłyby własnością Sprzedającego.

Przez wszystkie Działki przebiega gazociąg wybudowany w 1993 r. Infrastruktura ta wchodzi w skład infrastruktury technicznej spółki P. Sp. z o.o. Poza wyżej wymienioną infrastrukturą przez Działkę nie przebiegają żadna inna napowietrzna lub podziemna infrastruktura (prócz przyłącza energetycznego). Opisany gazociąg nie stanowi własności Sprzedającego.

Sprzedający nigdy nie próbował uzyskać pozwolenia na budowę jakiegokolwiek obiektu budowlanego na terenie Działek.

Naniesienia znajdujące się na Działce nie były przedmiotem ulepszeń (w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym), które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej danego budynku lub budowli.

Sprzedający prowadzi na Działkach działalność rolniczą.

Prócz Transakcji (zdefiniowanej poniżej) ze Sprzedającym, Spółka (Zainteresowany będący stroną postępowania) planuje również zawrzeć umowę sprzedaży z inną osobą fizyczną, której przedmiotem będzie wydzielona część należącej do tej drugiej osoby działki nr (…) (położonej w D., nieopodal Działek). Jednocześnie z uwagi na to, że warunkiem formalnym wydzielenia części działki należącej do innego sprzedającego jest zapewnienie tej działce dostępu do drogi publicznej, Sprzedający ustanowił na Działkach nieodpłatne i nieograniczone w czasie służebności gruntowe przejazdu i przechodu na rzecz każdoczesnego właściciela działki nr (…). Z uwagi na to, że ustanowienie wskazanych służebności jest dokonywane na potrzeby wydzielenia nowej działki (będącej przedmiotem planowanej transakcji z drugim sprzedającym) z obecnej działki o nr (`(...)`), planowane jest obecnie, że – po dniu wydzielenia i po dniu Transakcji – służebności ulegną rozwiązaniu po spełnieniu pewnych warunków, przy czym w każdym przypadku służebności ulegną rozwiązaniu po 31 stycznia 2022 roku, niezależnie od spełnienia przesłanek rozwiązujących te służebności. W tym zakresie przewidywane jest obecnie, że do tego momentu działka (…) będzie już miała zapewniony inny dostęp do drogi publicznej, a tym samym nie będzie konieczne dalsze utrzymywanie tych służebności. Działki są wolne od jakichkolwiek innych praw osób trzecich (zarówno w prawach rzeczowych, jak i obligacyjnych, w tym umów najmu, dzierżawy, czy użyczenia), jak również nie pozostają w posiadaniu osób trzecich bez tytułu prawnego.

Przeznaczenie Działek:

Działki położone są na obszarze miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przyjętego uchwałą nr (…) Rady Miejskiej w (…) z 28 marca 2006 r. dla obszaru D. – O.

Działka (…) jest położona częściowo na terenie oznaczonym jako 12U/MN (o przeznaczeniu – teren zabudowy usługowej z dopuszczeniem funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej), a częściowo na terenie oznaczonym jako 12R (o przeznaczeniu – tereny rolnicze z rozproszoną zabudową zagrodową w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych).

Działka (…) oraz Działka (…) znajdują się na terenach oznaczonych symbolem 12R, tj. o przeznaczeniu – tereny rolnicze z rozproszoną zabudową zagrodową w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych.

Ten sposób użytkowania terenu Działek obowiązuje także w chwili składania wniosku o interpretację.

W przeszłości (ok. 10 lat temu) Sprzedający wystąpił z wnioskiem o zmianę przeznaczenia gruntów w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wniosek Sprzedającego został jednak rozpatrzony negatywnie. Obecnie przewidywane jest, że przed dokonaniem Transakcji (zdefiniowanej poniżej) obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zostanie zmieniony w celu umożliwienia pełnego zagospodarowania Działek na potrzeby planowanej przez Spółkę (Zainteresowanego będącego stroną postępowania) inwestycji, lub w tym celu uchwalony zostanie nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (zmieniony lub nowy plan; dalej zbiorczo jako: „Nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego”).

Obecny projekt Nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przewiduje, że Działki będą oznaczone symbolem 13U/MN, tj. jako tereny usług z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Dla terenów oznaczonych symbolem 13U/MN obecny projekt Nowego miejscowego plan zagospodarowania przestrzennego ustala:

1. przeznaczenie podstawowe: usługi,

2. przeznaczenie towarzyszące: urządzenia budowlane, garaże, budynki gospodarcze, zieleń urządzona oraz obiekty małej architektury,

3. przeznaczenie dopuszczalne: usługi konfekcjonowania, drogi wewnętrzne, zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna.

Uchwalenie Nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest jednym z warunków przeprowadzenia Transakcji.

Sprzedający nie ponosił ani nie zamierza ponosić nakładów związanych z przygotowaniem Działek do ich sprzedaży lub do oddania do używania w całości lub częściowo. Sprzedający nie próbował nigdy uzyskiwać pozwolenia na budowę jakiegokolwiek obiektu budowlanego na terenie Działek.

Ponadto, Sprzedający nie występował nigdy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla terenu Działek.

Sprzedający uzyskał operat szacunkowy w odniesieniu do Działek.

Treść Przedwstępnej Umowy Sprzedaży:

Sprzedający korzystał z usług agenta nieruchomości (który sam zgłosił się do Sprzedającego) w celu sprzedaży Działek. Sprzedający osobiście nie wystawiał nigdy Działek na portalach internetowych, jak również nie informował o możliwości sprzedaży w formie bilbordu albo innego nośnika reklamowego posadowionego na Działkach.

W dniu 13 listopada 2020 r. Sprzedający zawarł z I. Sp. z o.o. umowę przedwstępną sprzedaży Działek udokumentowaną aktem notarialnym (Rep. A (…); dalej jako: „Przedwstępna Umowa Sprzedaży”).

Obecnie planowane jest, że I. Sp. z o.o. sprzeda na rzecz Spółki (Zainteresowanego będącego stroną postępowania) prawa i obowiązki wynikające z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, a tym samym, że ostatecznym nabywcą Działek będzie Spółka.

Na mocy Przedwstępnej Umowy Sprzedaży, strony oświadczyły, że zobowiązują się zawrzeć umowę sprzedaży, na podstawie której Sprzedający sprzeda kupującemu Działki albo geodezyjnie wydzielone z nich działki gruntu niezbędne do zrealizowania inwestycji (polegającej na wybudowaniu i oddaniu do użytkowania parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego lub centrum przetwarzania danych wraz z obsługą komunikacyjną) za określoną cenę za każdy metr kwadratowy nabywanego obszaru, a kupujący mienie to, w stanie wolnym od wszelkich obciążeń, za określoną cenę kupi (dalej jako: „Umowa Przyrzeczona”).

Ponadto zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaży, jeżeli z uwagi na uwarunkowania planowanej inwestycji, dla jej realizacji nie będzie konieczne nabycie przez kupującego całej nieruchomości, to kupujący uprawniony będzie do złożenia oświadczenia określającego obszar nieruchomości konieczny do przeprowadzenia inwestycji, wraz z proponowanym projektem

podziału geodezyjnego nieruchomości. W przypadku złożenia przez kupującego takiego oświadczenia, strony związane będą daną Przedwstępną Umową Sprzedaży w zakresie określonym w tym oświadczeniu, a przedmiotem danej Umowy Przyrzeczonej będzie działka gruntu powstała w wyniku podziału geodezyjnego nieruchomości. Podział geodezyjny zostanie przeprowadzony staraniem kupującego, na podstawie pełnomocnictwa opisanego w dalszej części wniosku.

Zawarcie Umowy Przyrzeczonej ma nastąpić po ziszczeniu m.in. następujących warunków:

1. przeprowadzenia przez kupującego procesu analizy stanu prawnego nieruchomości i uznania, według oceny kupującego, wyników tej analizy za satysfakcjonujące,

2. podziału geodezyjnego, o ile w odniesieniu do danej działki będzie niezbędny do zrealizowania planowanej przez kupującego inwestycji,

3. zmianie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego bądź uchwaleniu i wejściu w życie nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, którego ustalenia będą umożliwiać realizację planowanej przez kupującego inwestycji.

Ponadto, zawarcie Umowy Przyrzeczonej ma nastąpić po spełnieniu się wszystkich zastrzeżonych w Przedwstępnej Umowy Sprzedaży warunków, chyba że kupujący zrzecze się spełnienia wszystkich lub niektórych z tych warunków albo zostanie spełniony warunek wskazany w pkt 3 powyżej, przez co niektóre warunki wskazane w Przedwstępnej Umowy Sprzedaży nie będą musiały zostać spełnione.

Na podstawie Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Sprzedający wyraził zgodę na dysponowanie przez kupującego nieruchomością dla celów budowlanych, to jest dla składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, decyzji, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej zadań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż jest ona wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niech inwestycji polegającej na wybudowaniu parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego wraz z obsługą komunikacyjną, z zastrzeżeniem, iż koszty tych działań ponosić będzie kupujący.

Ponadto Sprzedający wyraził zgodę na przeprowadzenie archeologicznych badań ratowniczych na odkrytych na nieruchomości stanowiskach archeologicznych. Prawo to obejmuje również podwykonawców kupującego, którzy będą wykonywać badania i odwierty oraz prace archeologiczne.

Sprzedający w ramach Przedwstępnej Umowy Sprzedaży udzielił osobie wskazanej przez I. Sp. z o.o. nieodwołalnego pełnomocnictwa do:

1. przeglądania akt księgi wieczystej nr (…) oraz księgi wieczystej nr (…), w tym składania wniosków o sporządzenie fotokopii i odpisów dokumentów z akt oraz do odbioru takich fotokopii i odpisów, a ponadto do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których nieruchomość została odłączona,

2. uzyskania od właściwych organów administracji publicznej (rządowej i samorządowej), wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów lub wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania jej stanu prawnego,

3. uzyskania wydanych na podstawie art. 306e lub art. 306g w zw. z art 112 Ordynacji podatkowej zaświadczeń właściwych dla Sprzedającego organów podatkowych, organów gminy, Państwowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych, Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, stwierdzających niezaleganie albo zaległość z tytułu podatków bądź składek na ubezpieczenie społeczne, ewentualnie niefigurowanie w rejestrze płatników składek,

4. reprezentowania we wszelkich sprawach dotyczących uchwalenia nowego bądź zmiany dotychczasowego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego

lub miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego Działki bądź wydzielone z nich działki gruntu,

5. uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru,

6. uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,

7. uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych,

8. uzyskania decyzji — pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji na lokalizację zjazdu publicznego z drogi, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na nieruchomości planowanej przez kupującego inwestycji,

9. składania wniosków o podziały nieruchomości w celu geodezyjnego wydzielenia działek gruntu niezbędnych dla zrealizowania planowanej przez kupującego inwestycji, do reprezentowania go w postepowaniach wszczętych na podstawie tych wniosków, a także odbioru wszelkich dokumentów, a zwłaszcza decyzji zatwierdzających podziały, jak też do ujawnienia tego podziału w ewidencji gruntów i ewentualnej zmiany oznaczenia użytków gruntowych.

Sprzedający oświadczył przy tym, że pełnomocnictwo to obejmuje prawo składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz do odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map (w tym dotyczących pozostałych działek ewidencyjnych objętych ww. księgą wieczystą) i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi, a w szczególności z uzyskaniem pozwolenia na budowę i decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, z zastrzeżeniem, że wszelkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi określonymi powyżej będą obciążały kupującego.

Sprzedający oświadczył również, że na wezwanie kupującego udzieli wszelkich dalszych pełnomocnictw niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych związanych z uzyskaniem pozwoleń, uzgodnień itp., o których mowa w umowie, zarówno w formie pisemnej, jak też innej formie szczególnej.

Sprzedający oświadczył, że pełnomocnik może w granicach umocowania ustanawiać dla niego innych pełnomocników.

Jednocześnie kupujący oświadczył, że na mocy udzielonych mu w umowie przedwstępnej pełnomocnictw zobowiązał się wszcząć wszelkie możliwe czynności mające na celu spełnienie warunków zawarcia umowy przyrzeczonej.

W oparciu o udzielone pełnomocnictwo, przedstawiciel kupującego złożył w imieniu Sprzedającego szczegółowe uwagi do wyłożonego do publicznego wglądu projektu Nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Dodatkowo w imieniu Sprzedającego, w oparciu o udzielone pełnomocnictwo, złożony został wniosek o wydanie warunków technicznych przyłączenia infrastruktury wodno-kanalizacyjnej dla Działki (…).

Ponadto na podstawie udzielonego pełnomocnictwa planowane jest wystąpienie w odniesieniu do Sprzedającego z wnioskami o wydanie zaświadczeń stwierdzających niezaleganie albo zaległość z tytułu podatków bądź składek na ubezpieczenie społeczne, ewentualnie niefigurowanie w rejestrze płatników składek.

Na mocy Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Sprzedający oświadczył, że znane jest mu zamierzenie inwestycyjne kupującego, w związku z czym zrzeka się prawa składania jakichkolwiek odwołań, zażaleń, skarg i innych protestów w toku postępowań administracyjnych dotyczących realizacji tej inwestycji, a ponadto jest zobowiązany do niezgłaszania z tego tytułu żadnych roszczeń oraz do nieskładania żadnych odwołań, zażaleń, skarg i protestów.

Strony Przedwstępnej Umowy Sprzedaży postanowiły, że Umowa Przyrzeczona zostanie zawarta w terminie osiemnastu miesięcy od wejścia w życie (rozpoczęcia obowiązywania) zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego nieruchomość bądź wydzieloną z niej działkę gruntu, nie później jednak niż 31 grudnia 2023 r. (dalej jako: „Data Ostateczna”).

Jeżeli w dacie zawarcia Umowy Przyrzeczonej jakiemukolwiek podmiotowi przysługiwać będzie prawo pierwokupu nieruchomości albo wydzielonej z niej działki gruntu, a kupujący nie odstąpi z tego powodu od umowy, przyrzeczona umowa zostanie zawarta pod warunkiem niewykonania tego prawa przez ten podmiot, po której – po otrzymaniu przez danego Sprzedającego oświadczenia uprawnionego o niewykonaniu prawa pierwokupu albo upływie terminu do wykonania tego prawa – zawarta zostanie umowa przenosząca własność, do której w takim wypadku znajdą zastosowanie postanowienia właściwe dla Umowy Przyrzeczonej.

Zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaży, wydanie kupującemu Działek lub wydzielonych z niej działek gruntu nastąpi w dniu zawarcia Umowy Przyrzeczonej ze Sprzedającym, przy czym zawierając Umowę Przyrzeczoną dany Sprzedający podda się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego co do tego obowiązku.

Do dnia wydania wszystkie płatności związane z nieruchomościami będą, co do zasady, ponoszone przez Sprzedającego, a od dnia wydania obciążać będą kupującego.

Strony zastrzegają, że kupującemu przysługuje prawo odstąpienia od Przedwstępnej Umowy Sprzedaży:

1. gdy – zgodnie z prawem obowiązującym w dacie zawarcia Umowy Przyrzeczonej – jakiemukolwiek podmiotowi przysługiwać będzie prawo pierwokupu nieruchomości

bądź wydzielonej z niej działki,

2. w razie niepowzięcia przez wspólników kupującego uchwały wyrażającej zgodę na nabycie

nieruchomości lub wydzielonej z niej działki gruntu bądź nieziszczenia się któregokolwiek z pozostałych warunków zawarcia Umowy Przyrzeczonej

– które może zostać wykonane nie później niż do upływu Daty Ostatecznej.

Sposób zapłaty Ceny i przyszłe wykorzystanie środków z transakcji:

Zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaży, cena (powiększona ewentualnie o należny podatek od towarów i usług) za Działki (dalej: Cena) zostanie zapłacona przez kupującego w dniu zawarcia Umowy Przyrzeczonej.

Obecnie niewykluczone jest, że dokonanie zapłaty Ceny nastąpi za pośrednictwem rachunku depozytowego notariusza sporządzającego Umowę Przyrzeczoną. Spółka będzie zobowiązana do zdeponowania Ceny – najpóźniej w przeddzień zawarcia Umowy Przyrzeczonej – na rachunku notariusza sporządzającego Umowę Przyrzeczoną. Sprzedający nie planuje obecnie przeznaczać środków uzyskanych z zapłaty przez Spółkę Ceny na zakup innych nieruchomości.

W przeszłości, Sprzedający nie dokonywał nabyć lub sprzedaży innych nieruchomości, niż Działki.

Zawarcie Przedwstępnej Umowy Cesji:

Spółka oraz I. Sp. z o.o. zawarły 22 lipca 2021 r. przedwstępną umowę przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umów przedwstępnych sprzedaży nieruchomości (Spółka prócz nieruchomości należących do Sprzedającego, planuje również nabyć położoną w D. działkę gruntu należącą do innej osoby fizycznej); dalej jako: „Przedwstępna Umowa Cesji”.

W konsekwencji zawarcia Przedwstępnej Umowy Cesji, przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej, dojdzie do sprzedaży przez I. Sp. z o.o. na rzecz Spółki (Zainteresowanego będącego stroną postępowania) praw i obowiązków wynikających z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży.

W konsekwencji obecnie planowane jest, że Umowę Przyrzeczoną w odniesieniu do wszystkich Działek zawrze ostatecznie Spółka – Zainteresowany będący stroną postępowania (niewykluczone, że nastąpi to w tym samym dniu co wcześniejsze przeniesienie praw i obowiązków z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży na Spółkę).

Tym samym, w związku z Przedwstępną Umową Cesji, Spółka (jako docelowy nabywca Działek) wraz ze Sprzedającym (dalej: Zainteresowani) występują z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w zakresie określonym poniżej.

Opisana powyżej sprzedaż Działek (albo wydzielonych z nich części) będzie w dalszej części wniosku określana także jako „Transakcja”.

Po Transakcji Spółka zamierza wykorzystywać Działki wyłącznie w związku z działalnością opodatkowaną podatkiem od towarów i usług.

Przywołując treść wniosku, pomięto treść jego uzupełnienia, gdyż odnosi się wyłącznie do podatku od towarów i usług (stanowisko).

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 6)

Zdaniem Zainteresowanych, transakcja nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 lit. a i art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług (art. 2 pkt 4 lit. a) lub jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są w szczególności nieruchomości lub ich części (art. 2 pkt 4 lit. b).

Jak wskazano powyżej – zdaniem Zainteresowanych – Transakcja będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług, a zatem nie będzie ona podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).

Powyżej przywołano tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, iż przedmiotem interpretacji jest wyłącznie ocena stanowiska Zainteresowanych zajęta na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych.

W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie – interpretację indywidualną z 25 listopada 2021 r. znak: 0112-KDIL1-2.4012.487.2021.2.ST.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2020 r. poz. 815 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:

1. nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego

oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

2. innych praw majątkowych – 1%.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1. w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

2. jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,

- prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Sprzedający zamierza dokonać na rzecz Kupującego sprzedaży prawa własności niezabudowanych działek gruntu.

W związku z powyższym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja sprzedaży – która ma być dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia opisanej transakcji podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 25 listopada 2021 r. znak: 0112-KDIL1-2.4012.487.2021.2.ST, wydanej w trybie art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził stanowisko Zainteresowanych, według którego Sprzedający będzie działać w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w ramach Transakcji i w konsekwencji, sprzedaż Działek przez Sprzedającego na rzecz Kupującego będzie transakcją podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i niepodlegającą zwolnieniu z podatku od towarów i usług, jeżeli tam gdzie zwolnienie przysługuje Zainteresowani złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z podatku od towarów i usług.

Zatem, skoro omawiana sprzedaż prawa własności nieruchomości gruntowej będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.