0111-KDIB2-3.4014.357.2021.2.ASZ

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 15 września 2021 r. (data wpływu – 17 września 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z naniesieniami – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 17 września 2021 r. wpłynął do Organu wniosek wspólny o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z naniesieniami.

We wniosku złożonym przez:

- Zainteresowanego będącego stroną postępowania: F. Sp. z o.o. (dalej: Kupujący)

- Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: M. Sp. z o.o. (dalej: Sprzedający)

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

1. Wstęp oraz charakterystyka Kupującego i Sprzedającego.

Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej: „Kupujący”), będący polskim rezydentem podatkowym, prowadzi działalność w zakresie pozostałego doradztwa w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania (kod 70.22.Z). Kupujący na dzień złożenia wniosku jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik podatku od towarów i usług czynny oraz będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług na datę planowanej opisanej poniżej transakcji zbycia nieruchomości oraz przed tą datą, na moment złożenia oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia w podatku, o której mowa poniżej.

Zainteresowany niebędący stroną postępowania (dalej: „Sprzedający”) jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik podatku od towarów i usług czynny i będzie zarejestrowany w Polsce jako podatnik podatku od towarów i usług czynny również na datę planowanej transakcji zbycia nieruchomości, o której mowa poniżej. Zgodnie z danymi zawartymi w Krajowym Rejestrze Sądowym przedmiotem przeważającej działalności Sprzedającego jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków (kod 41.10.Z).

Aktualnie Kupujący rozważa nabycie od Sprzedającego prawa użytkowania wieczystego nieruchomości wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego (dalej: „Transakcja”).

Sprzedający oraz Kupujący (dalej łącznie: „Zainteresowani”) nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o podatku od towarów i usług.

2. Nieruchomość.

Planowana Transakcja dotyczyć będzie:

1. Prawa użytkowania wieczystego działki gruntu o numerze ewidencyjnym A o łącznym obszarze 8 977 m2, dla której Sąd Rejonowy, VII Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…), działka gruntu stanowi w całości inne tereny zabudowane, oznaczone w ewidencji symbolem „BI” (dalej: „Grunt”);

2. Będącego odrębnym przedmiotem własności wybudowanego na Gruncie budynku biurowego „M” składającego się z 5 kondygnacji nadziemnych i jednej kondygnacji podziemnej (dalej: „Budynek”);

3. Wybudowanych na Gruncie określonych budowli, w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 z póżn. zm.), dalej łącznie „Budowle”, tj.:

a) Ogrodzeń;

b) Oświetlenia;

c) Parkingu naziemnego;

d) Chodników;

e) Sieci gazowej, sanitarnej, deszczowej, wodociągowej;

f) Przyłącza wody i centralnego ogrzewania;

g) Pylonu.

Sprzedający jest użytkownikiem wieczystym Gruntu. Użytkowanie wieczyste ustanowione zostało do dnia 5 grudnia 2089 r.

Podsumowując, Grunt jest zabudowany (i będzie zabudowany na dzień Transakcji) Budynkiem oraz Budowlami (które stanowią odrębną od gruntu własność Sprzedającego).

Na Gruncie poza Budynkiem i Budowlami nie znajdują się oraz na moment Transakcji nie będą znajdować się żadne inne naniesienia (np. budynki, budowle, urządzanie techniczne czy obiekty budowlane), będące własnością Sprzedającego, które mogłyby być przedmiotem Transakcji.

Grunt, Budynek oraz Budowle w dalszej części wniosku nazywane będą łącznie „Nieruchomością”.

Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym uchwałą Rady Miasta w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z dnia 15 grudnia 2011 r., Nieruchomość położona jest na terenie oznaczonym symbolem „13d U/U- A” - teren usług i usług administracji.

Ponieważ pytania zadane w ramach wniosku dotyczą klasyfikacji planowanej Transakcji na gruncie podatku od towarów i usług, w tym prawa Kupującego do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego, a także podatku od czynności cywilnoprawnych, w dalszych punktach Zainteresowani opisują: historię nabycia przedmiotu Transakcji oraz jego wykorzystanie w działalności gospodarczej Sprzedającego, zakres Transakcji oraz inne zagadnienia związane z Transakcją.

3. Historia powstania Budynku.

Grunt położony jest w dzielnicy (…), gdzie historycznie zlokalizowane były budynki i budowle wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej (przemysłowej).

Na Gruncie znajdował się Budynek, który został zbudowany w latach 1960 - 1970. Budynek pełnił wówczas funkcję Budynku magazynowego. Zainteresowani nie znają dokładnej daty pierwszego oddania Budynku do użytku na cele magazynowe. Budynek był wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej zgodnie z jego przeznaczeniem.

Ze względu na zmianę charakteru dzielnicy, z przemysłowej na biurowo-usługową, ówczesny właściciel Budynku podjął decyzję o zmianie jego przeznaczenia.

W latach 2007 - 2008 Budynek przeszedł całkowitą modernizację, w wyniku której zmieniła się jego funkcja z przestarzałego budynku magazynowego na nowoczesny budynek biurowo-usługowy klasy A. Roboty budowlane obejmowały całkowitą modernizację Budynku, gdyż w ówczesnym stanie (jako budynek magazynowy) nie nadawał się już do wykorzystywania i musiał zostać przebudowany.

W dniu 26 maja 2006 r. ówczesny właściciel Nieruchomości, X otrzymał Decyzję wydaną przez Prezydenta Miasta o pozwoleniu na budowę. Zgodnie z ww. decyzją X uprawniony był do przeprowadzenia inwestycji polegającej na przebudowie i nadbudowie istniejącego Budynku wraz ze zmianą sposobu jego użytkowania z magazynowego na usługowo-biurowy, budowie garażu wielostanowiskowego oraz przebudowie infrastruktury technicznej.

Prace budowlane w powyższym zakresie prowadzone były w latach 2007 - 2008. Po ich zakończeniu Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wydał w dniu 17 listopada 2008 r. decyzję udzielającą pozwolenia na użytkowanie budynku usługowo-biurowego po przebudowie i nadbudowie, garażu wielostanowiskowego wraz z infrastrukturą techniczną po przebudowie.

Po otrzymaniu pozwolenia na użytkowanie rozpoczął się proces komercjalizacji Budynku polegający na zawieraniu szeregu umów najmu powierzchni biurowej i usługowej w Budynku.

Ponadto, w dniu 29 czerwca 2012 r. ówczesny właściciel Budynku X otrzymał Decyzję wydaną przez Prezydenta Miasta o pozwoleniu na budowę. Zgodnie z ww. decyzją X uprawniony był do przeprowadzania inwestycji polegającej na rozbudowie i przebudowie istniejącego Budynku biurowo-usługowego wraz ze zmianą sposobu użytkowania dziedzińca wewnętrznego. Powyższa decyzja została w dniu 2 sierpnia 2013 r. (na podstawie decyzji wydanej przez Prezydenta Miasta) przeniesiona na Sprzedającego (działającego wówczas pod poprzednią firmą – K.) który był od 1 grudnia 2012 r. nowym właścicielem Budynku.

Sprzedający wykonał roboty budowlane objęte ww. decyzją i w dniu 8 lipca 2014 r. otrzymał Decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego udzielającą pozwolenia na użytkowanie przebudowanej części Budynku.

Powyższe pozwolenia na budowę obejmowały również budowę Budowli zlokalizowanych na Gruncie.

Podsumowując, Budynek po gruntowej modernizacji i zmianie jego przeznaczenia z magazynowej na usługowo biurową został oddany do użytkowania w 2008 r. oraz po ponownej rozbudowie w 2014 r. (w zakresie rozbudowanej części Budynku).

4. Historia nabycia przedmiotu Transakcji oraz jego wykorzystanie w działalności gospodarczej Sprzedającego.

Sprzedający, historycznie figurujący w rejestrze przedsiębiorców pod nazwą K. I. (zmiana nazwy na M. sp. z o. o. nastąpiła w dniu 27 sierpnia 2019 r.), dnia 1 grudnia 2012 r. zawarł z jedynym wspólnikiem, tj. spółką X w likwidacji (dalej: „Zbywca”) umowę przeniesienia przedsiębiorstwa (akt notarialny (…); dalej: „Umowa Przeniesienia”) w związku z prowadzonym procesem likwidacji i w celu dokonania podziału majątku Zbywcy.

Na podstawie Umowy Przeniesienia, Zbywca przeniósł na Sprzedającego całość przedsiębiorstwa (dalej: „Przedsiębiorstwo”), na które składały się w szczególności:

a) nieruchomość;

b) rzeczy ruchome oznaczone co do gatunku i co do tożsamości;

c) wszelkie wierzytelności i zobowiązania Zbywcy wynikające z zawartych umów najmu oraz pozostałych umów związanych z działalnością przedsiębiorstwa;

d) dokumentacja prawna, techniczna, finansowa i pozostała Zbywcy odnosząca się do przedsiębiorstwa;

e) gotówka oraz środki pieniężne zgromadzone na rachunkach bankowych Zbywcy i w jego kasie dotyczących Przedsiębiorstwa, obejmujące wszelkie kaucje pieniężne i kaucje zabezpieczające złożone przez kontrahentów Zbywcy;

f) wszelkie inne składniki majątkowe wchodzące w skład przedsiębiorstwa i przeznaczone do prowadzenia działalności gospodarczej w ramach tego przedsiębiorstwa;

g) wartość firmy, klientela, oraz inne umowy związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa.

Budynek w momencie zawarcia Umowy Przeniesienia był w znacznej części wynajęty.

W okresie od 10 listopada 2011 r. do dnia 30 listopada 2012 r., Zbywca oddał Przedsiębiorstwo w dzierżawę Sprzedającemu na okres przejściowy, do czasu zakończenia likwidacji Zbywcy. Umowa dzierżawy Przedsiębiorstwa wygasła z końcem 30 listopada 2012 r.

Na mocy umowy dzierżawy Sprzedający zarządzał Nieruchomością w celu uzyskiwania z Nieruchomości przychodów z odpłatnego najmu powierzchni w Budynku.

Sprzedający nabył Nieruchomość z zamiarem prowadzenia działalności gospodarczej, tj. komercyjnego wynajmu powierzchni przeznaczonej na wynajem w Budynku. Z tytułu przeniesienia Przedsiębiorstwa Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, bowiem zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, w brzmieniu obowiązującym na dzień zawarcia Umowy Przeniesienia, opodatkowaniu nie podlegała transakcja zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa – czynność ta była poza zakresem ustawy o podatku od towarów i usług.

Nieruchomość od daty nabycia jest wykorzystywana przez Sprzedającego do działalności gospodarczej w zakresie komercyjnego wynajmu powierzchni podmiotom gospodarczym. Działalność gospodarcza prowadzona w powyższym zakresie przez Sprzedającego podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Nieruchomość była i jest wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie do działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług i nigdy nie była i nie jest wykorzystywana przez Sprzedającego do wykonywania czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług.

Powierzchnia Budynku była sukcesywnie wynajmowana kolejnym najemcom po uzyskaniu przez Sprzedającego (oraz poprzedniego właściciela) pozwolenia na użytkowanie odpowiednio w 2008 r. (oddanie do używania Budynku po zmianie przeznaczenia z magazynowego na usługowo-biurowy) oraz w 2014 r. (w zakresie rozbudowanej części Budynku). Najemcy zaczęli zajmować powierzchnię przeznaczoną na wynajem w Budynku począwszy od uzyskania pozwolenia na użytkowanie, tj. odpowiednio od 2008 r. oraz od 2014 r. W kolejnych latach były zawierane dalsze umowy najmu, niejednokrotnie nowi najemcy wynajmowali powierzchnie po dotychczasowych najemcach.

W Budynku nie ma powierzchni, która po zmianie przeznaczenia Budynku z magazynowego na biurowo-usługowy i oddaniu Budynku do użytkowania nigdy nie byłaby przedmiotem umowy najmu lub nie byłaby wykorzystywana do wykonywania opodatkowanej podatkiem od towarów i usług działalności gospodarczej przez Sprzedającego i w stosunku do której nie upłynęły dwa lata od pierwszego zasiedlenia do dnia Transakcji.

Budowle nie były odrębnie udostępniane osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych, np. najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze (nie były przedmiotem odrębnej umowy, która obejmowałaby wyłącznie te naniesienia). Jednocześnie, najemcy powierzchni przeznaczonych na wynajem w Budynku bezpośrednio lub pośrednio korzystają również z Budowli.

Podsumowując, nie było w Budynku powierzchni, która nigdy nie byłaby wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług i w stosunku do której nie upłynęły dwa lata od pierwszego zasiedlenia do dnia Transakcji.

Jednocześnie, Sprzedający nie poniósł wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, Budynku oraz Budowli, które to ulepszenia na datę planowanej Transakcji byłyby równe lub przekroczyłyby 30% ich wartości początkowej. Ponadto do momentu planowanego zbycia Nieruchomości, Sprzedający nie zamierza przeprowadzać żadnych istotnych prac modernizacyjnych ani dokonywać ulepszeń w zbywanych obiektach (Budynku i Budowlach), których wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej któregokolwiek z tych obiektów.

Jedyne nakłady, jakie mogą zostać poniesione na Budynek przez Sprzedającego do momentu zbycia Nieruchomości, będą obejmowały tzw. prace wykończeniowe i adaptacyjne wynajmowanych powierzchni Budynku, realizowane na potrzeby najemców (tzw. prace fit-out), których wartość nie przekroczy łącznie 30% wartości początkowej Budynku i których nie można zakwalifikować jako istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany wykorzystania Budynku lub w celu znaczącej zmiany warunków zasiedlenia Budynku (tj. „przebudowy” Budynku).

Może się zdarzyć tak, że na dzień Transakcji: albo (i) część powierzchni przeznaczonej na wynajem w Budynku będzie niewynajęta, jak również nie będzie oddana do użytkowania na podstawie innej czynności bądź (ii) cała powierzchnia przeznaczona na wynajem w Budynku będzie wynajęta.

5. Zakres Transakcji.

Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego, w ramach planowanej Transakcji nastąpi przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego:

a) prawa użytkowania wieczystego Gruntu;

b) prawa własności Budynku i Budowli,

c) prawa własności aktywów stanowiących wyposażenie Budynku (związanych z nimi w sposób trwały) oraz ruchomości służących prawidłowemu funkcjonowaniu Budynków lub Nieruchomości (o ile nie należą one do osób trzecich, w tym w szczególności najemców);

d) praw i obowiązków wynikających z umów licencyjnych dla oprogramowania używanego do obsługi Nieruchomości, w szczególności do systemu sygnalizacji alarmu pożaru (SSP), systemu kontroli dostępu (KD), systemu zarządzania nieruchomością (BMS), oraz systemu CCTV;

e) praw i obowiązków z umów najmu dotyczących powierzchni Budynku (tj. zarówno tych, które przejdą na Kupującego z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego);

f) praw i obowiązki z umów dotyczących wykonania prac wykończeniowych i adaptacyjnych (tzw. prace fit-out), o ile będą istniały, w odniesieniu do nowych najemców oraz dotychczasowych najemców;

g) praw i obowiązków wynikających z instrumentów zabezpieczenia prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez poszczególnych najemców (w tym gwarancji bankowych, gwarancji spółki macierzystej, oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji i kaucji gotówkowych wpłaconych przez najemców Budynku – w zakresie w jakim takie instrumenty będą istniały i będą zbywalne na dzień Transakcji);

h) praw z tytułu gwarancji i rękojmi dostarczonych przez odpowiednich wykonawców lub dostawców, wraz prawami z instrumentów je zabezpieczających (gwarancji bankowych, gwarancji ubezpieczeniowych, kwot zatrzymanych, kaucji, depozytów, itd.) dotyczących Nieruchomości;

i) wszelkich autorskich praw majątkowych, do dokumentacji architektonicznej, budowlanej i technicznej (obejmującej projekt budowlany, projekt wykonawczy oraz projekty branżowe) Budynku (również w związku z adaptacją pomieszczeń na potrzeby najemców, o ile autorskie prawa majątkowe w tym zakresie będą posiadane przez Sprzedającego), jak również wyłączne prawo do wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie zależnych praw autorskich do opracowań określonej dokumentacji architektonicznej, budowlanej i technicznej oraz prawa własności nośników, na których utrwalone są/będą określone utwory podlegające ochronie praw autorskich – w zakresie w jakim zostały przeniesione, przyznane lub przysługują Sprzedającemu na podstawie umów z autorami tych projektów (wraz z odpowiednimi aneksami);

j) znajdującej się w posiadaniu Sprzedającego dokumentacji technicznej związanej z funkcjonowaniem Budynku;

k) znajdującej się w posiadaniu Sprzedającego wybranej dokumentacji prawnej i księgowej obejmującej w szczególności wszystkie umowy najmu, a także wszystkie dokumenty dotyczące zabezpieczeń, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń, polisy ubezpieczeniowe najemców oraz kopie wszelkiej istotnej korespondencji i dokumentów z tym związanych, wszystkie umowy najmu, a także wszystkie dokumenty dotyczące zabezpieczeń, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń, polisy ubezpieczeniowe najemców oraz kopie wszelkiej istotnej korespondencji i dokumentów z tym związanych, kopie materiałów ujawnionych w trakcie badania due diligence zakresie, w jakim dokumenty takie będą w posiadaniu Sprzedającego w dacie dokonania Transakcji;

l) wynikające z przenoszonych umów najmu zobowiązania Sprzedającego wobec najemców, którzy wpłacili kaucje, do ich zwrotu lub rozliczenia zgodnie z odpowiednimi umowami najmu, oraz zobowiązania Sprzedającego wobec najemców, którzy dostarczyli odpowiednie dokumenty zabezpieczenia do ich zwrotu zgodnie z odpowiednimi umowami najmu (w zakresie, w jakim takie zobowiązania będą istniały na moment Transakcji);

m) praw i obowiązków wynikających z umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości (dalej „Umowy na Dostawę Mediów”);

n) praw i obowiązków wynikających z umów serwisowych związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości (w tym umowy: ochrony, monitoringu przeciwpożarowego, serwisu sprzątającego) (dalej „Umowy Serwisowe”).

Niemniej jednak, może się zdarzyć, że w wyjątkowych przypadkach w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z Umów na Dostawę Mediów czy też Umów Serwisowych. W takiej sytuacji, Kupujący we własnym zakresie zawrze nowe umowy na dostawę mediów oraz umowy serwisowe z preferowanymi przez siebie dostawcami usług, przy czym nie można wykluczyć, że mogą to być dostawcy, którzy będą dostarczać media i usługi do Nieruchomości w okresie przed Transakcją.

W celu uniknięcia wątpliwości Zainteresowani wskazują również, że przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji.

Zgodnie z zamierzeniami Sprzedającego i Kupującego, w ramach planowanej Transakcji Sprzedający zobowiązany będzie również do przekazania (wydania) Kupującemu standardowej dokumentacji dotyczącej tego rodzaju nieruchomości komercyjnej, jaką jest Nieruchomość, w szczególności całości dokumentacji prawnej dotyczącej Nieruchomości, w tym umów najmu i związanych z nimi dokumentów zabezpieczeń. Część dokumentacji może zostać przekazana w oryginałach, a część zostanie udostępniona w formie elektronicznej, w tym na etapie badania prawnego prowadzonego przez Kupującego przed Transakcją.

Lista składników majątku Sprzedającego niepodlegających przeniesieniu na rzecz Kupującego obejmuje:

1. prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości oraz umowy ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej Sprzedającego;

2. prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością (umowa została zawarta przez Sprzedającego i będzie rozwiązana; Kupujący nie będzie zaś obowiązany do zawarcia nowej umowy z obecnym zarządcą) (dalej: „Umowa o Zarządzanie”)

3. prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedającego (w tym, w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych, itp.);

4. należności i zobowiązania Sprzedającego za wyjątkiem rozrachunków wynikających z kaucji, kwot zatrzymanych oraz depozytów związanych z umowami najmu;

5. prawa i obowiązki wynikające z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu planowanej Transakcji, takich jak prawa i obowiązki wynikające z dokumentów finansowania (w szczególności z umów pożyczek oraz umowy kredytu bankowego), umów dotyczących budowy budynku oraz umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Sprzedającego;

6. dokumentację prawną i księgową Sprzedającego inną niż dokumentacja techniczna i prawna opisana powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji;

7. praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących Sprzedającemu w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Sprzedającego na najemców przed datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji).

Zgodnie z zamiarem Zainteresowanych, przed datą lub w dacie Transakcji Sprzedający rozwiąże lub wypowie umowy wymienione w punktach 1 – 2 albo wyłączy Nieruchomość z ich zakresu. Należy przy tym dodać, iż Kupujący we własnym zakresie zawrze nową umowę na zarządzanie nieruchomością, z preferowanym przez siebie dostawcą usług.

Ponadto, po zbyciu przedmiotu Transakcji w majątku Sprzedającego pozostaną w szczególności następujące składniki:

a) tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego oraz know-how Sprzedającego;

b) firma przedsiębiorstwa Sprzedającego;

c) księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentacją ściśle związaną z Nieruchomością zbywaną w ramach planowanej Transakcji);

d) prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami);

e) środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych (z wyjątkiem kaucji pieniężnych, kwot zatrzymanych czy depozytów wpłaconych przez poszczególnych najemców, wykonawców lub dostawców);

f) środki pieniężne ze zbycia przedmiotu Transakcji;

g) prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem przez Sprzedającego bieżącej działalności (nie dotyczących bezpośrednio Nieruchomości), w tym umowy na prowadzenie obsługi księgowej.

W ramach Transakcji nie zostaną przeniesione na Kupującego pożytki i obciążenia oraz należności czy też zobowiązania (za wyjątkiem rozrachunków wynikających z kaucji, kwot zatrzymanych oraz depozytów związanych z umowami najmu oraz umowami z wykonawcami lub dostawcami) Sprzedającego związane z Nieruchomością, w szczególności czynsze i opłaty eksploatacyjne dotyczące Nieruchomości, należne za okres przed zawarciem Transakcji.

6. Inne zagadnienia związane z Transakcją.

Sprzedający nie zatrudnia pracowników, stąd też wskutek planowanej Transakcji nie nastąpi przejście zakładu pracy Sprzedającego na Kupującego w rozumieniu art. 231 Kodeksu pracy.

Sprzedający wskazał, iż działalność polegająca na wynajmie powierzchni przeznaczonej na wynajem w Nieruchomości nie jest wyodrębniona w strukturze Sprzedającego jako oddział, zakład bądź też wydział, w szczególności na podstawie uchwały wspólników Sprzedającego bądź innego dokumentu.

Przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z działalnością polegającą na wynajmie powierzchni przeznaczonej na wynajem w Nieruchomości są ewidencjonowane zgodnie z ogólnymi przepisami o rachunkowości. Sprzedający nie prowadzi odrębnej ewidencji zdarzeń gospodarczych w tym zakresie.

Po Transakcji na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości.

Zarządzanie Nieruchomością jest wykonywane przez niepowiązany podmiot trzeci. Intencją Stron jest rozwiązanie tej umowy. Po Transakcji Kupujący zawrze własne umowy dążąc do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością, zapewnienia finansowania Nieruchomości, itp. Kupujący wykupi też we własnym zakresie ubezpieczenie majątkowe Nieruchomości.

Należy podkreślić, że w wyniku nabycia Nieruchomości Kupujący z mocy prawa stanie się stroną umów najmu dotyczących Nieruchomości zawartych przez Sprzedającego, w związku z czym od dnia nabycia Nieruchomości Kupujący będzie świadczył na rzecz najemców odpłatną usługę najmu. Działalność Kupującego w tym zakresie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Na dzień składania wniosku Kupujący jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług oraz pozostanie nim na moment zawarcia planowanej Transakcji. Kupujący zamierza nabyć Nieruchomość w celu odpłatnego wynajmu powierzchni w Budynku. Kupujący nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości ani jej części na cele mieszkaniowe.

Sprzedający nie wykorzystywał i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywać Nieruchomości do celów zwolnionych z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Sprzedający oraz Kupujący przed dniem Transakcji złożą do właściwego dla nabywcy naczelnika urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług w przedmiocie rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług o wyborze opodatkowania dostawy Budynku i Budowli wraz z prawem użytkowania wieczystego Gruntu podatkiem od towarów i usług. Na datę złożenia wspomnianego oświadczenia, Sprzedający i Kupujący będą zarejestrowani jako podatnicy podatku od towarów i usług czynni.

Po złożeniu oświadczenia, o którym mowa powyżej, Transakcja zostanie udokumentowana fakturą (fakturami) wystawioną (wystawionymi) przez Sprzedającego.

Sfinalizowanie Transakcji planowane jest na grudzień 2021, przy czym termin ten może ulec wydłużeniu do stycznia 2022 r.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. pytanie:

Czy planowana Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Zdaniem Zainteresowanych, planowana Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zainteresowani wskazali, że zarówno orzecznictwo sądów administracyjnych (por. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 lutego 2008 r., sygn. II FSK 1737/06), jak i orzecznictwo organów interpretacyjnych (por. np. interpretacje indywidualne Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 16 kwietnia 2014 r. oraz z dnia 27 stycznia 2015 r.) potwierdzają, że opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych podlegają tylko enumeratywnie określone w art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych typy czynności cywilnoprawnych. Innymi słowy, wskazany przepis ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych zawiera numerus clausus czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

W art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wymieniono jako czynność opodatkowaną umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ww. ustawy, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany w przypadku sprzedaży nieruchomości do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) cyt. ustawy), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy).

Stosownie jednak do dyspozycji art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem, w szczególności, umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część.

Mając na uwadze treść przywołanego przepisu ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, w ocenie Zainteresowanych, skoro dostawa Budynku i Budowli wraz z prawem użytkowania wieczystego Gruntu dokonana przez Sprzedającego na rzecz Kupującego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (w związku ze złożeniem oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług), powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Tym samym, Kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z nabyciem Nieruchomości w opisanym zdarzeniu przyszłym.

Na potwierdzenie swojego stanowiska Zainteresowani przywołali szereg interpretacji indywidualnych.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji, przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, że interpretacja stanowi ocenę stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 17 listopada 2021 r., znak: 0114-KDIP4-1.4012.601.2021.2.SK.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2020 r. poz. 815 ze zm.) – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

1. nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%,

2. innych praw majątkowych - 1%.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja sprzedaży – która ma być dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia opisanej transakcji podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Kupujący rozważa nabycie od Sprzedającego prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności Budynku i Budowli posadowionych na tym gruncie (Nieruchomość).

Jak wynika z przywołanego powyżej przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, aby określić czy dana czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych koniecznym jest w pierwszej kolejności rozstrzygnięcie kwestii czy transakcja – dokonana pomiędzy Zainteresowanymi jako Stronami umowy sprzedaży – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

W interpretacji indywidualnej z 17 listopada 2021 r., znak: 0114-KDIP4-1.4012.601.2021.2.SK, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że:

- opisany we wniosku Przedmiot Transakcji, tj. Nieruchomość zabudowana nie będzie stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 ustawy Kodeks cywilny, jak również zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym jej sprzedaż nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług;

- zbycie Nieruchomości (Budynku i Budowli wraz z prawem użytkowania wieczystego działki nr A) korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług;

- Zainteresowani mogą skorzystać z opcji opodatkowania dostawy Budynków i Budowli przy zachowaniu warunków określonych w przywołanych wyżej przepisach art. 43 ust. 10 oraz art. 43 ust. 11 ustawy, wówczas transakcja sprzedaży tej Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

A zatem, skoro omawiana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według określonej stawki (bo mimo prawa do zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, Strony transakcji z tego zwolnienia zrezygnują), to umowa sprzedaży ww. Nieruchomości (prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z prawem własności Budynku i Budowli) zgodnie z uregulowaniem zawartym w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Umowa sprzedaży nie będzie więc podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku na Kupującym nie będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy sprzedaży nieruchomości.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.