0111-KDIB2-3.4014.345.2021.4.BD

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku z 10 września 2021 r. (data wpływu – 10 września 2021 r.), uzupełnionym 15 września i 22 listopada 2021 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży zabudowanej nieruchomości wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 10 września 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży zabudowanej nieruchomości wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi.

Wniosek został uzupełniony samoistnie 15 września 2021 r.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w piśmie z 5 listopada 2021 r. znak: 0114-KDIP4-2.4012.679.2021.2.SKJ 0111-KDIB2-3.4014.345.2021.3.BD Zainteresowani zostali wezwani do jego uzupełnienia. Wniosek został uzupełniony 22 listopada 2021 r.

We wniosku złożonym przez:

− Zainteresowanego będącego stroną postępowania: H. Sp. z o.o. (dalej: H. Sp. z o.o., Nabywca, Kupujący)

− Zainteresowanego niebędącą stroną postępowania: R. Sp. z o.o. (dalej: Sprzedający, Zbywca),

przedstawiono następujący stan faktyczny (według uzupełnienia transakcja miała miejsce 13 września 2021 r.):

Wniosek dotyczy transakcji sprzedaży nieruchomości komercyjnej należącej do spółki będącej Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania z siedzibą w W. (dalej: „Sprzedający”) na rzecz H. Sp. z o. o. – Zainteresowanego będącego stroną postępowania z siedzibą w W. (dalej: „Nabywca”).

Sprzedający jest spółką celową i prowadzi działalność gospodarczą polegającą na budowie i wynajmie powierzchni magazynowo-biurowych w budynku magazynowym, położonym w J., (dalej: „Budynek"). Najemcy wynajmują lokale w Budynku na cele magazynowe i biurowe. Sprzedający jest spółką zarejestrowaną jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

Zbywca zamierza zawrzeć z Nabywcą umowę sprzedaży nieruchomości, na której posadowiony jest Budynek wraz z opisanymi poniżej składnikami majątku (dalej: „Transakcja”). Planowane jest zawarcie przyrzeczonej umowy zbycia przedmiotu Transakcji (dalej: „Umowa Sprzedaży”) przez Sprzedawcę i Nabywcę we wrześniu 2021 r.

Nabywca na moment Transakcji będzie spółką zarejestrowaną jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Przedmiotem działalności Nabywcy jest działalność w branży nieruchomościowej, w szczególności nabywanie/zbywanie nieruchomości oraz czerpanie z nich korzyści w postaci czynszów najmu. W przeciwieństwie do Sprzedającego, którego główną działalnością jest działalność deweloperska, polegająca na budowie, wynajęciu i zbyciu gotowych nieruchomości, Nabywca po dokonaniu Transakcji będzie prowadził działalność w zakresie posiadania i zarządzania Budynkiem oraz wynajmowania powierzchni w Budynku na rzecz najemców, która będzie stanowić jego główną działalność (niewykluczone, że Nabywca będzie również prowadził działalność w innym zakresie, ale będzie to działalność dodatkowa/pomocnicza, o ograniczonym zakresie).

W dalszej części wniosku Sprzedający oraz Nabywca są łącznie określani jako „Strony” lub „Zainteresowani”.

Zainteresowani są podmiotami niepowiązanymi, zarówno w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, jak i ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych.

Ponieważ pytania Zainteresowanych zadane w ramach złożonego wniosku dotyczą głównie klasyfikacji planowanej Transakcji na gruncie podatku od towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych, w dalszych punktach Zainteresowani opisują: (i) przedmiot Transakcji, (ii) inne okoliczności związane z planowaną Transakcją oraz (iii) historię Nieruchomości.

(i) Przedmiot Transakcji.

Przedmiotem Transakcji ma być sprzedaż opisanych poniżej składników majątku Sprzedającego.

W szczególności przedmiotem Transakcji będą prawa własności nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę o numerze ewidencyjnym (…), położonej w J., dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w P., VI Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą KW nr (…) („Grunt”) wraz z prawem własności posadowionego na Gruncie Budynku.

Na Gruncie prócz Budynku posadowione są również budowle, w tym budowle w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm.), stanowiące własność Sprzedającego, przykładowo: zbiornik szczelno-odparowujący, trzy zbiorniki bezodpływowe na ścieki, drogi wewnętrzne, plac manewrowy z parkingiem, ogrodzenie, zewnętrzne instalacje gazowe, elektryczne czy zewnętrzne sieci: wodociągowe, kanalizacyjne i przeciwpożarowe (dalej „Budowle”).

Budynek należałoby zaklasyfikować w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (dalej również: „PKOB”) w dziale 12 – budynki niemieszkalne (zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r.; Dz.U. Nr 112 poz. 1316 ze zm.). Natomiast wymienione Budowle – zgodnie z PKOB – należałoby zaklasyfikować sekcją 2 – Obiekty inżynierii lądowej i wodnej.

Przedmiotem Transakcji będą: Grunt, Budynek oraz Budowle. Ponadto w ramach Umowy Sprzedaży, Sprzedający sprzeda też własność rzeczy ruchomych związanych z użytkowaniem Budynku, w tym urządzenia i wyposażenie.

Grunt, Budynek, Budowle wraz z znajdującymi się na Gruncie przynależnościami i urządzeniami będącymi własnością Sprzedającego, które będą przedmiotem Transakcji, będą dalej łącznie zwane „Nieruchomością”.

Nieruchomość stanowi główny składnik majątku Sprzedającego i jest wykorzystywana przez niego dla celów świadczenia – opodatkowanych podatkiem od towarów i usług – usług najmu.

Nieruchomość jest obecnie zarządzana przez profesjonalny podmiot na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością.

Sprzedający nie zatrudnia i na moment Transakcji nie będzie zatrudniać pracowników, którzy mieliby wykonywać czynności związane z bieżącym funkcjonowaniem Nieruchomości – czynności te są bowiem wykonywane przez pracowników spółki zarządzającej na podstawie opisanej wyżej umowy o zarządzanie Nieruchomością.

W ramach Transakcji, oprócz przeniesienia Nieruchomości, dojdzie także do przeniesienia na rzecz Nabywcy – w prawnie dopuszczalnym zakresie (w tym również z zastrzeżeniem uzyskania zgody właściwego podmiotu tam, gdzie będzie to konieczne do przeniesienia praw i obowiązków z danej umowy) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji – następujących składników majątku:

1. praw i obowiązków wynikających z umów najmu zarówno tych, które przejdą na Nabywcę z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, jak i tych, dla których przeniesienia konieczna będzie cesja – dotyczy to na przykład umów najmu dotyczących powierzchni, które na moment Transakcji nie zostaną wydane najemcom (o ile takie umowy/powierzchnie wystąpią na dzień Transakcji),

2. praw i obowiązków wynikających z zabezpieczeń dostarczonych przez najemców, w tym m.in. gwarancji bankowych, umowy poręczenia oraz oświadczeń o poddaniu się egzekucji,

3. przeniesienie przez Sprzedającego na Nabywcę depozytów pieniężnych najemców Nieruchomości zabezpieczających wykonanie umów najmu,

4. określonych autorskich praw majątkowych do projektów dotyczących Nieruchomości, na polach eksploatacji w zakresie uzyskanym przez Sprzedającego,

5. w zakresie w jakim będą przysługiwać Sprzedającemu – określone prawa do upoważniania osób trzecich do wykonywania autorskich praw osobistych oraz praw zależnych dotyczących opracowania projektów dotyczących Nieruchomości oraz prawa do upoważniania osób trzecich do tworzenia opracowań tych projektów,

6. w zakresie w jakim przysługują Sprzedającemu, określone prawa autorskie i prawa własności intelektualnej – wraz z prawem własności nośników zawierających projekty dotyczące Nieruchomości (takich jak materiały, nagrania i inne pliki zawierające projekty), na których takie prawa zostały utrwalone,

7. praw z gwarancji jakości i rękojmi dotyczących robót budowlanych związanych z budową i przebudową Nieruchomości oraz praw i obowiązków wynikających z zabezpieczeń dotyczących tych robót,

a nadto, w uzgodnionym przez Strony zakresie, przekazania prawnej i technicznej dokumentacji (oryginały lub kopie) dotyczącej Budynku (w tym umów wymienionych we wniosku, umów nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego, pozwoleń związanych z Nieruchomością, itp.), jak również kart wstępu, kodów, informacji, itp. niezbędnych do obsługi Budynku.

Składniki majątkowe, które zostaną przeniesione przez Sprzedającego lub odpowiednio, przekazane Nabywcy, będą dalej łącznie nazywane „Przedmiotem Transakcji”. Jednocześnie planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek innych niż wyżej wymienionych składników majątkowych związanych z działalnością prowadzoną przez Sprzedającego w oparciu o Nieruchomość, w tym należności oraz zobowiązania Sprzedającego.

W przypadku praw z niektórych umów z podmiotami trzecimi (oraz wynikających z nich zobowiązań), np. gwarancji, praw autorskich i innych praw i zobowiązań, co do których przeniesienia będą wymagane zgody podmiotów trzecich, jeśli takie wystąpią na moment Transakcji, Zainteresowani podejmą działania mające na celu ich uzyskanie.

W przypadku braku takowych zgód, umowy te oraz zobowiązania, gwarancje, prawa autorskie, te inne prawa i zobowiązania zostaną przeniesione na rzecz Nabywającego w ramach Transakcji pod warunkiem zawieszającym uzyskania zgód osób trzecich na ich przeniesienie po Transakcji, a w przypadku nieuzyskania takich zgód – mogą pozostać przy Sprzedawcy. Nie jest wykluczone, iż przez pewien czas od dnia Transakcji Nabywca zostanie upoważniony przez Sprzedającego do wykonywania praw z niektórych powyższych umów, które na moment nabycia nie będą mogły być skutecznie przeniesione z uwagi na brak zgody drugiej strony danej umowy (zgody wierzyciela) i korzystania z usług świadczonych na ich podstawie, a Sprzedający będzie uprawniony do refakturowania kosztów wynikających z takich umów na Nabywcę.

W ramach Transakcji Sprzedający nie przeniesie na rzecz Nabywcy innych składników majątkowych istotnych w kontekście możliwości prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości komercyjnych. W szczególności, z zastrzeżeniem katalogu przenoszonych składników majątku opisanych powyżej, następujące składniki majątku Sprzedającego nie wejdą w skład zbywanego Przedmiotu Transakcji:

1. prawa i obowiązki z umów o zarządzanie nieruchomością, w tym tzw. umów asset management, property management, facility management,

2. prawa i obowiązki z umów serwisowych i umów na dostawę mediów umożliwiających funkcjonowanie Budynku (z zastrzeżeniem uwag poniżej), w tym np. utrzymania czystości, usług telekomunikacyjnych, dostawę energii elektrycznej, energii cieplnej, dostawy wody oraz odbioru nieczystości,

3. prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie ubezpieczenia Nieruchomości, ochrony Nieruchomości, monitoringu przeciwpożarowego itp.,

4. zobowiązania związane z funkcjonowaniem Przedmiotu Transakcji, w tym (i) wobec banku z tytułu umowy finansowania, które to zostaną spłacone przez Sprzedającego w ramach Transakcji, (ii) wobec podmiotów powiązanych ze Sprzedającym, w tym z tytułu pożyczek, (iii) związane z rozliczeniami publicznoprawnymi (których prawnie na skutek takiej Transakcji nie można przenieść) a także analogicznie należności publicznoprawne, (iv) wynikające z wszelkich sporów sądowych i administracyjnych, których stroną jest Sprzedający, o ile będą istniały, (v) pozostałe zobowiązania handlowe inne niż wynikające z umów najmu lub związane z Nieruchomością w taki sposób, że obciążają każdego jej obecnego właściciela,

5. istniejących i wymagalnych na dzień Transakcji wierzytelności pieniężnych,

6. know-how Sprzedającego – rozumiany jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego (w tym zasady/polityki ustalania wysokości czynszu), z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji,

7. księgi rachunkowe Sprzedawcy oraz inna dokumentacja podatkowa, księgowa, handlowa czy korporacyjna związana z przedsiębiorstwem Sprzedawcy poza dokumentacją związaną z Nieruchomością,

8. prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych (m.in. za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami związanych z przedmiotem Transakcji np. rachunku czynszowego, rachunku do opłat eksploatacyjnych, rachunku do opłat marketingowych i rachunku do depozytów),

9. środki pieniężne znajdujące się na wskazanych powyżej rachunkach bankowych,

10. prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedającego, w szczególności prawa i obowiązki z umowy o prowadzenie ksiąg rachunkowych,

11. należności gospodarcze (inne niż wskazane powyżej) oraz należności podatkowe Sprzedającego (np. o zwrot nadwyżki podatku od towarów i usług naliczonego nad należnym),

12. firma Sprzedającego.

W odniesieniu do umów, takich jak umowy serwisowe oraz umowy na dostawę mediów, intencją Stron nie jest przeniesienie praw i obowiązków z nich wynikających w ramach Transakcji – co do zasady planowane jest ich rozwiązanie za porozumieniem stron albo wypowiedzenie tych umów. Nie można jednak wykluczyć, że w zależności od sytuacji gospodarczej lub prawnej, prawa i obowiązki wynikające z poszczególnych umów mogą zostać przeniesione na Nabywcę lub Nabywca może zawrzeć nowe umowy z tymi samymi usługodawcami. Nie wyklucza się także tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z powyższych umów, które nie zostaną przez Sprzedawcę rozwiązane – na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami/Sprzedawcą, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami – jednakże jedynie do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę.

Jak wskazano powyżej, Sprzedający nie zatrudnia pracowników, a zatem w ramach Transakcji nie dojdzie również do przejścia zakładu pracy w rozumieniu art. 231 Kodeksu pracy. Wszelkie czynności związane z zarządzaniem i administracją Nieruchomością, jak również funkcjonowaniem Budynku są wykonywane na rzecz Sprzedającego na podstawie wskazanych powyżej umów, w tym w szczególności na podstawie umowy o zarządzanie Nieruchomością.

W związku z powyższym, intencją Sprzedającego jest sprzedaż Nabywcy jedynie wybranych składników majątkowych związanych z funkcjonowaniem Budynku, nie zaś całego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

W ramach planowanej Transakcji Nabywca nabędzie jedynie wybrane składniki majątkowe przedsiębiorstwa Sprzedawcy, a nie jego całość lub zorganizowany zespół.

W zależności od dalszych negocjacji biznesowych, może okazać się, iż zostaną wprowadzone zmiany do planowanej Umowy Sprzedaży, przy czym ewentualne dalsze negocjacje stron tej umowy nie wpłyną na Przedmiot Transakcji, szczegółowo opisany we wniosku.

(ii) Inne okoliczności związane z planowaną Transakcją.

Przedmiot Transakcji zostanie sprzedany w zamian za cenę (dalej: „Cena”). W Umowie Sprzedaży, która zostanie zawarta pomiędzy Sprzedającym a Kupującym, określonym składnikom majątkowym będącym przedmiotem Transakcji mogą zostać przypisane określone części Ceny.

W skład Nieruchomości nie wchodzą obiekty budowlane zaliczone do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym (Sprzedawca nie posiada takich obiektów).

Działalność Sprzedawcy ma charakter działalności spółki specjalnego przeznaczenia, która realizuje cel inwestycyjny swojego udziałowca, polegający na budowie i czerpaniu zysków ze sprzedaży Nieruchomości, w tym ze wzrostu jej wartości. W związku z tym przenoszony na Nabywcę majątek objęty Transakcją stanowi praktycznie całość aktywów Sprzedawcy (w szczególności Sprzedający nie posiada innych nieruchomości).

Przedmiot Transakcji opisany we wniosku, nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedawcę. Sprzedawca nie prowadzi również w stosunku do nich odrębnych ksiąg rachunkowych. Zdarzenia gospodarcze związane z Przedmiotem Transakcji są ewidencjonowane w ramach ogólnej ewidencji księgowej i podatkowej Sprzedawcy.

Tym niemniej, Nieruchomość obsługiwana jest przez wykwalifikowanych usługodawców zewnętrznych (w tym podmiot odpowiedzialny za prowadzenie ksiąg rachunkowych oraz świadczący usługi z zakresu zarządzania nieruchomościami), którzy w ramach świadczonych usług gromadzą wiele istotnych informacji, tj. pozwalających na możliwie szeroki wgląd w zyskowność oraz sytuację finansową Nieruchomości jako całości (a w konsekwencji na bieżącą ocenę rentowności tej inwestycji).

Zaraz po Transakcji, ani w najbliższym czasie po dniu Transakcji nie jest planowana likwidacja Sprzedawcy. Nie wyklucza się jednak, że może dojść do zmiany charakteru działalności tej spółki, np. na podmiot o charakterze holdingowym lub też może zostać rozpoczęta działalność finansowa.

Nabywca, po uzupełnieniu przedmiotu Transakcji o dodatkowe, istotne z punktu widzenia prowadzonej działalności, elementy (jak np. umowa o zarządzanie nieruchomością, umowy serwisowe) zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą m.in. komercyjny wynajem powierzchni nabytej Nieruchomości, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki.

Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów i pomocy profesjonalnych usługodawców. Ponadto, Nabywca będzie prowadził działalność gospodarczą w innym zakresie (wynajem powierzchni jako inwestor), niż Sprzedający (budowa Nieruchomości jako deweloper).

Strony będą koordynować swoje działania i współpracować w dobrej wierze po dniu Transakcji w celu zabezpieczenia prawidłowej eksploatacji i funkcjonowania Nieruchomości, aby nie było przerwy w świadczeniu usług na rzecz Nieruchomości oraz aby nowe umowy z usługodawcami zostały zawarte przez Nabywcę tak szybko, jak będzie to możliwe po dniu Transakcji.

W odniesieniu do wzajemnych rozliczeń pomiędzy Sprzedawcą oraz Nabywcą, które zostaną dokonane w związku z Transakcją, należy wskazać, że Sprzedający będzie miał prawo do otrzymania od najemców kwot czynszów i zaliczek na poczet opłaty eksploatacyjnej za cały miesiąc, w którym dojdzie do zawarcia Transakcji (dalej jako: „Miesiąc Zamknięcia”), tj. także za część Miesiąca Zamknięcia przypadającą od dnia zawarcia Transakcji (włącznie z dniem zawarcia Transakcji) , przy czym kwoty w wysokości równej kwotom czynszów otrzymanych przez Sprzedawcę od najemców za część Miesiąca Zamknięcia przypadającą od dnia zawarcia Transakcji (włącznie z dniem zawarcia Transakcji), powiększonego o należny podatek od towarów i usług, zostaną przekazane przez Sprzedawcę na rzecz Kupującego, natomiast kwoty w wysokości równej kwotom zaliczek na poczet opłaty eksploatacyjnej zostaną uwzględnione w rozliczeniu pomiędzy Sprzedawcą a Kupującym kosztów eksploatacyjnych poniesionych przez Sprzedającego za okres rozpoczynający się 1 stycznia 2021 r. (włącznie) oraz upływający w ostatnim dniu Miesiąca Zamknięcia.

Ponadto, po dokonaniu Transakcji Sprzedawca będzie zobowiązany do usunięcia zidentyfikowanych usterek dotyczących Nieruchomości w ustalonym w Umowie Sprzedaży terminie. W przypadku niewywiązania się z tego obowiązku, Sprzedający zapłaci Nabywcy karę umowną równą wartości nienaprawionych usterek.

Jak wskazano powyżej, część środków pieniężnych otrzymanych tytułem Ceny zostanie przeznaczona przez Sprzedającego do spłaty zobowiązań (w tym z tytułu kredytu bankowego).

(iii) Historia Nieruchomości.

Sprzedający nabył Grunt 18 grudnia 2018 r. od podmiotu trzeciego, a następnie rozpoczął na Gruncie budowę Budynku i Budowli. Grunt w momencie nabycia był gruntem niezabudowanym przeznaczonym pod zabudowę zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Budynek (wraz z Budowlami) został oddany do użytkowania w październiku 2019 r. – decyzja o pozwoleniu na użytkowanie została wydana przez właściwe organy 3 października 2019 r. Po oddaniu do użytkowania, do maja 2020 r., Sprzedający ponosił dodatkowe nakłady na Nieruchomość, których wartość nie przekroczyła 30% wartości początkowej Budynku lub poszczególnych Budowli.

Zarówno nabycie Gruntu, jak i wydatki na budowę Budynków i Budowli podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia tego podatku należnego o podatek od towarów i usług naliczony w związku z tymi wydatkami i Sprzedający skorzystał z tego prawa.

Aktualnie cała Nieruchomość jest wynajęta na cele komercyjne do podmiotów trzecich, przy czym:

- część umów najmu na około połowę powierzchni Budynku zawieranych była przed oddaniem Budynku do użytkowania (w okresie styczeń-czerwiec 2019 r.), a najem rozpoczął się w październiku/listopadzie 2019 r.;

- pozostała część Nieruchomości została wynajęta na podstawie umowy najmu z 30 grudnia 2020 r., a najem rozpoczął się w kwietniu 2021 r.

Niemniej od momentu oddania Nieruchomości do użytkowania, Sprzedający prowadził działalność gospodarczą na tej części Nieruchomości mającą na celu znalezienie najemców i przekazanie im powierzchni najmu. Czynsz najmu jest opodatkowany 23% stawką podatku od towarów i usług.

Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia podatku od towarów i usług należnego o ten podatek naliczony w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą związaną z najmem. Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości do prowadzenia działalności podlegającej zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Z ostrożności procesowej, Strony złożyły przed dniem Transakcji wspólne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W uzupełnieniu Zainteresowani wskazał, iż opisana we wniosku umowa sprzedaży została zawarta 13 września 2021 r.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Zdaniem Zainteresowanych, Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, jeżeli będzie w całości podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, w zakresie, w jakim są one opodatkowane podatkiem od towarów i usług (art. 2 pkt 4 lit. a)) lub jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są w szczególności nieruchomości lub ich części (art. 2 pkt 4 lit. b)).

Jak wskazano powyżej – zdaniem Zainteresowanych – Transakcja będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdyż (i) Przedmiot Transakcji nie będzie stanowić zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, (ii) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą Nieruchomości upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W tej sytuacji Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, iż przedmiotem tej interpretacji jest wyłącznie ocena stanowiska Zainteresowanych zajęta na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie – interpretację indywidualną z 26 listopada 2021 r. znak: 0114-KDIP4-2.4012.679.2021.3.SKJ.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2020 r. poz. 815 ze zm.) podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b) innych praw majątkowych – 1%.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r., poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z opisu wniosku wynika, że Sprzedający (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) 13 września 2021 r. dokonał na rzecz Nabywcy (Zainteresowanego będącego stroną postępowania) sprzedaży Nieruchomości. Przedmiotem tej Transakcji były Grunt, Budynek oraz Budowle. Ponadto, w ramach Umowy Sprzedaży Sprzedający dokonał również sprzedaży własność rzeczy ruchomych związanych z użytkowaniem Budynku, w tym urządzenia i wyposażenie. Grunt, Budynek, Budowle wraz z znajdującymi się na Gruncie przynależnościami i urządzeniami będącymi własnością Sprzedającego, które były przedmiotem Transakcji, łącznie nazwane zostały we wniosku „Nieruchomością”. W ramach Transakcji, oprócz przeniesienia Nieruchomości, planowane było także przeniesienie na rzecz Nabywcy różnego rodzaju praw – w prawnie dopuszczalnym zakresie (w tym również z zastrzeżeniem uzyskania zgody właściwego podmiotu tam, gdzie było to konieczne do przeniesienia praw i obowiązków z danej umowy) oraz o ile poszczególne składniki istniały na dzień Transakcji.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 26 listopada 2021 r. znak: 0114-KDIP4-2.4012.679.2021.3.SKJ Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził m.in., iż:

- Transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy,

- przedmiotowa Transakcja nie korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług,

- planowana Transakcja w zakresie dostawy Budynku i Budowli nie korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy,

- stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług, również sprzedaż gruntu tj. na którym znajdują się Budynek i Budowle nie korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Zatem, skoro omawiana we wniosku Transakcja sprzedaży Nieruchomości (Grunt, Budynek, Budowle wraz z znajdującymi się na Gruncie przynależnościami i urządzeniami będącymi własnością Sprzedającego, które były przedmiotem Transakcji) będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona), to do opisanej Transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.