INTERPRETACJA INDYWIDUALNA
Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku z 17 sierpnia 2021 r. (data wpływu – 25 sierpnia 2021 r.), uzupełnionym 3 listopada 2021 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości niezabudowanej – jest nieprawidłowe.
UZASADNIENIE
W dniu 25 sierpnia 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości niezabudowanej.
Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w piśmie z 7 października 2021 r. znak: 0114-KDIP1-3.4012.565.2021.2.MPE 0111-KDIB2-3.4014.304.2021.3.BD Zainteresowani zostali wezwani do jego uzupełnienia. Wniosek został uzupełniony 3 listopada 2021 r.
We wniosku złożonym przez:
− Zainteresowanego będącego stroną postępowania:
P. Sp. z o.o. (dalej: P. Sp. z o.o., Nabywca, Kupujący)
− Zainteresowanego niebędącą stroną postępowania:
Pana A. K. (dalej: Pan A. K., Sprzedający, Zbywca),
przedstawiono następujący stan faktyczny:
Zainteresowany niebędący stroną postępowania Pan A. K. (dalej jako: „Sprzedający”) razem ze współwłaścicielem przedmiotu sprzedaży, na zasadach małżeńskiej wspólnoty majątkowej Panią M. K. (dalej zwani „Sprzedającymi”) zawarli 8 czerwca 2021 r. z Zainteresowanym będącym stroną postępowania P. Sp. z o .o (dalej: „Nabywcą”, „Kupującym”) w formie aktu notarialnego rep. A nr (…), umowę sprzedaży nieruchomości (dalej jako „Umowa Sprzedaży”).
Przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość składająca się z działek (…) oaz (…), o łącznym obszarze 0,6800 ha, objęta księgą wieczystą nr (…), położona w B., (…) (dalej jako: „Nieruchomość”).
Do zawarcia umowy sprzedaży doszło w wyniku realizacji postanowień umowy przedwstępnej zawartej pomiędzy Sprzedającymi a X Sp. z ograniczoną odpowiedzialnością. Ww. umowa zawarta została 30 marca 2021 r. w formie aktu notarialnego rep. A nr (…) (dalej jako: „Umowa Przedwstępna”).
W Umowie Przedwstępnej Strony postanowiły, że umowa, na podstawie której Sprzedający sprzedadzą a Kupujący kupi Nieruchomość, zostanie zawarta w dacie wskazaną Sprzedającym przez Kupującego, z co najmniej trzydniowym wyprzedzeniem, ale nie później niż w terminie do 5 października 2021 r. (data ostateczna), po spełnieniu się następujących warunków (dalej jako: „Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży”):
a) uzyskanie przez Sprzedających zaświadczeń wydanych przez: Urząd Skarbowy, Urząd Gminy, Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g ustawy Ordynacja podatkowa, oraz zaświadczeń wydanych przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych oraz Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzających, że Sprzedający nie zalegają z płatnością należnych podatków i świadczeń publicznoprawnych,
b) przeprowadzenie przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości i uznanie przez Kupującego według jego oceny wyników tej analizy za satysfakcjonujące,
c) uzyskanie przez Kupującego na jego koszt ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji,
d) uzyskanie przez Kupującego warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych, w tym dostawców danych mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej, na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na terenie Nieruchomości, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne, rowy melioracyjne itp.) mogą znajdować się na terenie przedmiotu sprzedaży oraz kolidować z planowaną przez Kupującego inwestycją i których zmiana przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Kupującego pozwolenia na budowę planowanej inwestycji,
e) potwierdzenie, że warunki techniczne (zaopatrzenie w media: wodę, energie elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzenia ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizacje zamierzonej przez Kupującego inwestycji na Nieruchomości,
f) potwierdzenie, że Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej,
g) uzyskanie przez Kupującego ostateczną decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego inwestycji,
h) przedłożenie przez Sprzedających na wezwanie Kupującego, poświadczonej notarialnie kopii dokumentu potwierdzającego tożsamość Sprzedających, tj. dowodu osobistego, bądź paszportu,
i) minimum dwukrotnym podpisaniu oraz przekazaniu przez Sprzedających Kupującemu na wezwanie Kupującego oświadczenia dotyczącego zgodności działań Sprzedających z wymogami oraz procedurami w zakresie przeciwdziałania praniu pieniędzy oraz finansowania terroryzmu,
j) oświadczenia i zapewnienia Sprzedających pozostaną ważne i aktualne w dacie ostatecznej,
k) uzyskanie przez Kupującego uchwały wspólników wyrażającej zgodę na nabycie Nieruchomości.
Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży zastrzeżone zostały na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia Umowy Sprzedaży w dacie wskazanej przez Kupującego Sprzedającym z co najmniej 3-dniowym wyprzedzeniem, pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z tych Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży.
Ponadto, Sprzedający w Umowie Przedwstępnej udzielił przedstawicielom Kupującego pełnomocnictwa, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do dokonywania następujących czynności:
a) przeglądania akt w tym (dokumentów i pism) księgi wieczystej nr (…), prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (…), a nadto składania wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii,
b) uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej, wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów i wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości,
c) uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych dotyczących Nieruchomości, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych,
d) uzyskiwania, wyłącznie w celu zawarcia Umowy Sprzedaży, we właściwych dla Sprzedających oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g ustawy Ordynacja podatkowa, potwierdzających, że Sprzedający nie zalegają z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi lub płatnością należnych składek, zaświadczeń potwierdzających, że Sprzedający nie figurują w rejestrze lub zaświadczeń o wysokości zaległości,
e) wystąpienia w imieniu Sprzedających do właściwych podmiotów celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej, lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do układu drogowego, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany cofania oraz odbioru, a nadto zawarcia w imieniu Sprzedających umów przyłączenia do sieci oraz umów określających warunki włączenia do układu drogowego,
f) wystąpienia w imieniu Sprzedających do właściwych organów w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów we właściwych rejestrach oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,
g) wystąpienia w imieniu Sprzedających do właściwych organów w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji leśnej,
h) złożenia oświadczenia woli w imieniu właścicieli Nieruchomości o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją inwestycji na Nieruchomości.
Jak ustalono w Umowie Przedwstępnej wszystkie koszty oraz opłaty związane z ww. warunkami technicznymi i decyzjami będą obciążały Kupującego.
W dniu 8 czerwca 2021 r. X Sp. z o.o. oraz Zainteresowany będący stroną postępowania zawarły w formie aktu notarialnego rep. A nr (…) umowę sprzedaży praw oraz przejęcia obowiązków (dalej jako: „Umowa cesji”), w wyniku której doszło do sprzedaży wszelkich praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości przez X Sp. z o.o. na rzecz Zainteresowanego będącego stroną postępowania.
W dniu 08 czerwca 2021 r. aktem notarialnym rep. A nr (…) Sprzedający M. K. oraz A. K., zawarli umowę sprzedaży Nieruchomości na rzecz Zainteresowanego będącego stroną postępowania.
Przedmiotem Umowy Sprzedaży jest sprzedaż nieruchomości składającej się z działek (…) oraz (…), o łącznym obszarze 0,6800 ha, objęta księgą wieczystą nr (…), położona w (…).
Sprzedający nabył prawo własności Nieruchomości na podstawie umowy darowizny zawartej 6 marca 2017 r. udokumentowanej aktem notarialnym rep. A nr (…), a w dacie nabycia Nieruchomości pozostawał w związku małżeńskim, stanu cywilnego nie zmienił, umów majątkowych małżeńskich nie zawierał, zatem Nieruchomość stanowi majątek objęty wspólnością ustawową majątkową małżeńską.
Z treści działu I-O księgi wieczystej powadzonej dla Nieruchomości wynika, iż Nieruchomość składa się z działek nr (…) oraz (…) o łącznym obszarze 0,6800 ha.
W dziale I-Sp księgi wieczystej - brak wpisów.
W dziale II księgi wieczystej jako właściciele Nieruchomości wpisani są M. K. oraz A. K. – na podstawie umowy darowizny z 6 marca 2007 r. – jako właściciele w ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej.
W dziale III księgi wieczystej wpisane jest roszczenie o zawarcie do dnia 5 października 2021 r. przyrzeczonej umowy sprzedaży – na rzecz X Sp. z o .o.
W dziale IV księgi wieczystej brak jest wpisów.
Nieruchomość jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przyjętym uchwalą Rady Miejskiej w (…) z 30 sierpnia 2005 r. nr (…), zgodnie z którym:
a) Działka (…) położona jest na terenie oznaczonym symbolem PI, z podstawowym przeznaczeniem: przemysł, przeznaczenie uzupełniające: składy, bazy, usługi, ulice dojazdowe, parkingi, zieleń izolacyjna, obiekty i urządzenia towarzyszące związane z infrastrukturą techniczną i obsługą funkcji podstawowej; zakaz lokalizacji funkcji innych niż wymienione, a w szczególności funkcji mieszkalnictwa, zdrowia i oświaty,
b) Działka (…) położona jest na terenie oznaczonym symbolem PI, z podstawowym przeznaczeniem: przemysł, przeznaczenie uzupełniające: składy, bazy, usługi, ulice dojazdowe, parkingi, zieleń izolacyjna, obiekty i urządzenia towarzyszące związane z infrastrukturą techniczną i obsługą funkcji podstawowej; zakaz lokalizacji funkcji innych niż wymienione, a w szczególności funkcji mieszkalnictwa, zdrowia i oświaty.
Nieruchomość nie jest położona na obszarze zdegradowanym i obszarze rewitalizacji, o którym mowa w ustawie z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji, wobec czego Nieruchomość nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego oraz art. 461 Kodeksu cywilnego, a nadto Gminie (…) nie przysługuje prawo pierwokupu ustanawiane w uchwale o wyznaczeniu obszaru rewitalizacji – zgodnie z art. 11 ust. 5 pkt 1) ustawy o rewitalizacji oraz art. 109 ust. 1 pkt 4a) lub 4b) ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Nieruchomość nie znajduje się na terenie parku narodowego ani specjalnej strefy ekonomicznej.
Nieruchomość wolna jest od zadłużeń, a także nie jest przedmiotem postępowania cywilnego lub administracyjnego, w tym także wywłaszczeniowego, postępowania o scalenie lub podział nieruchomości lub postępowania rozgraniczeniowego.
Nieruchomość jest nieogrodzona, posiada dostęp do drogi publicznej.
Nieruchomość jest niezabudowana.
Opłaty związane z eksploatacją Nieruchomości, a także wszelkie podatki z nią związane były przez Sprzedających regulowane i z tego tytułu na dzień zawarcia Umowy Sprzedaży nie istnieją żadne zaległości, a w szczególności Sprzedający uiścili należny podatek od Nieruchomości.
Sprzedający nie zalegają z podatkami ani innymi świadczeniami publicznoprawnymi, do których stosuje się przepisy ustawy Ordynacja podatkowa.
Sprzedający nie są stroną żadnych umów, których przedmiotem jest Nieruchomość, w tym także przedwstępnych lub zobowiązujących do zbycia lub obciążenia Nieruchomości, z wyjątkiem Umowy Przedwstępnej i Sprzedający potwierdzają, że do chwili zawarcia Umowy Sprzedaży nie została przyrzeczona w wykonaniu Umowy Przedwstępnej, ani żadna ze stron Umowy Przedwstępnej nie dochodziła żadnych roszczeń przysługujących jej na podstawie Umowy Przedwstępnej.
Nieruchomość znajduje się w wyłącznym i spokojnym posiadaniu samoistnym Sprzedających, Nieruchomość nie jest przedmiotem umowy najmu, ani dzierżawy ani innej o podobnym charakterze, ani żadna osoba trzecia nie korzysta z Nieruchomości na żadnej innej podstawie.
Nie istnieją żadne spory pomiędzy Sprzedającymi, a właścicielami lub posiadaczami nieruchomości przylegających do Nieruchomości lub z nią sąsiadujących, dotyczące granic, immisji lub służebności, praw lub środków dotyczących dostępu lub innych praw dotyczących Nieruchomości.
Nieruchomość nie leży w pasie drogowym żadnej drogi publicznej, ani jakiejkolwiek innej drogi ani zgodnie z wiedzą Sprzedających, nie są planowane nowe drogi ani rozbudowa istniejących, co mogłoby doprowadzić do wywłaszczenia Nieruchomości lub ich części.
Sprzedający nie nabyli Nieruchomości od Skarbu Państwa, ani jednostki samorządu terytorialnego.
Wobec Sprzedających nie toczy się postępowanie egzekucyjne oraz nie istnieją żadne inne ograniczenia w rozporządzaniu Nieruchomością.
Według wiedzy Sprzedających na terenie Nieruchomości ani pod jej powierzchnią nie znajdują się odpady uniemożliwiające przeprowadzenie planowanej przez Kupującego inwestycji.
Według wiedzy Sprzedających Nieruchomość nie jest zanieczyszczona w stopniu przekraczającym standardy wynikające z obowiązujących przepisów oraz nie wymaga rekultywacji, ponadto Sprzedający nie byli zobowiązani do zapłaty żadnych opłat ani kar związanych z korzystaniem lub zanieczyszczaniem środowiska oraz naruszeniem jakichkolwiek przepisów w zakresie ochrony środowiska.
Nieruchomość nie jest zadrzewiona i nie jest objęta żadną formą ochrony przyrody.
Nieruchomość jest wolna od wad fizycznych uniemożliwiających lub utrudniających korzystanie z Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem oaz jest wolna od wad prawnych.
Według wiedzy Sprzedających w Nieruchomości nie występują wady ukryte.
Zgodnie z zaświadczeniem wydanym w dniu 21 maja 2021 r. z upoważnienia Prezydenta Miasta, znak: (…), Nieruchomość nie stanowi gruntu, o którym mowa w art. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach, objętego uproszczonym planem urządzania lasu lub decyzją wskazaną w art. 19 ust. 3 przedmiotowej ustawy, wobec czego Skarbowi Państwa, reprezentowanemu przez (…), nie przysługuje prawo pierwokupu, o którym mowa w art. 37a ust. 1 wymienionej ustawy o lasach.
Na Nieruchomości nie znajdują się wody śródlądowe stojące, ani inne wody znajdujące się w zagłębieniach terenu powstałych w wyniku działalności człowieka, do których stosuje się przepisy ustawy o śródlądowych wodach stojących w rozumieniu ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. Prawo wodne, w związku z czym Skarbowi Państwa nie przysługuje w stosunku do Nieruchomości prawo pierwokupu, o którym mowa w art. 217 ust. 13 tejże ustawy.
Stan Nieruchomości wynikający z okazanych przy zawieranej Umowie Sprzedaży dokumentów jest zgodny z rzeczywistym stanem prawnym oraz z oświadczeniami złożonymi przez Sprzedających i nie uległ zmianie od daty wydania tych dokumentów.
Nieruchomość nie stanowi, ani nie stanowiła zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
Sprzedający nie są podatnikami podatku od towarów i usług w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, a sprzedaż Nieruchomości nie jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.
W stosunku do Sprzedających nie zostały wszczęte jakiekolwiek postępowania upadłościowe oraz nie istnieją podstawy do wszczęcia postępowania upadłościowego w stosunku do Sprzedających i Sprzedający są w stanie spełniać swoje zobowiązania.
Nie istnieją żadne okoliczności, które mogłyby stanowić podstawę wszczęcia postępowań sądowych, w tym na podstawie art. 59 lub art. 527 i następnych Kodeksu cywilnego, administracyjnych lub egzekucyjnych, mogących uniemożliwić lub utrudnić realizację roszczeń wynikających z Umowy Sprzedaży lub doprowadzić do uznania Umowy Sprzedaży za nieważną albo bezskuteczną oraz nie istnieją roszczenia osób trzecich, których wykonanie byłoby całkowicie lub częściowo niemożliwe wskutek zawarcia Umowy Sprzedaży.
Zgodnie z oświadczeniem Sprzedającego Nieruchomość składająca się z działek nr (…) i (…):
a) nie została nabyta od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego,
b) nie jest zabudowana, nie znajdują się na niej budynki, budowle lub ich części; na Nieruchomości nie znajdują się także jakiekolwiek inne naniesienia oraz elementy uzbrojenia, powierzchnia Nieruchomości nie została w żaden sposób utwardzona,
c) nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej (Sprzedający nie prowadzi, ani nie prowadził działalności gospodarczej) ani do działalności rolniczej; nie uiszczano podatku rolnego; do dnia zbycia była nieużytkowana,
d) nie zostały na niej wydzielone drogi wewnętrzne,
e) nie była w przeszłości dzielona, ani łączona,
f) nie jest uzbrojona, ani ogrodzona – nie podejmowano działań mających na celu wydzielenie dróg wewnętrznych, uzbrojenie lub ogrodzenie,
g) nie była dzierżawiona do momentu jej zbycia,
h) nie była wynajmowana do momentu jej zbycia,
i) posiada dostęp do drogi publicznej,
j) nie była przedmiotem zatrzymania lub prawa dożywocia.
Jednocześnie Sprzedający oświadczył, iż to Kupujący – przez pośrednika – jako pierwszy wystąpił z propozycją nabycia Nieruchomości; on sam nie podejmował czynności mających na celu sprzedaży nieruchomości takich jak np. zamieszczenie ogłoszeń w prasie, czy Internecie albo wywieszanie banerów.
Sprzedający nie zabiegał o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanej Nieruchomości lub o dokonanie jego zmiany.
Sprzedający nie posiada innych gruntów.
Dnia 8 czerwca 2021 r., Sprzedający zawarli z Zainteresowanym będącym stroną postępowania (Kupującym) porozumienie dodatkowe, na mocy którego oświadczyli, że po analizie dotychczas ujawnionych przez Sprzedających Kupującemu okoliczności sprawy mających wpływ na ustalenie kwestii opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem od towarów i usług, Strony ustaliły, że okoliczności te przemawiają za brakiem podstaw do opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem od towarów i usług i od sprzedaży Nieruchomości objętej Umową Sprzedaży został pobrany podatek od czynności cywilnoprawnych. Jednakże – celem uzyskania pewności co do poprawności przyjętego sposobu opodatkowania sprzedaży Nieruchomości, Strony postanowiły, że zostanie złożony wniosek o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w przedmiocie opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem od towarów i usług.
Kupujący/Nabywca:
a) jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług,
b) zamierza nabyć Nieruchomość w celu budowy parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi o infrastrukturą towarzyszącą,
c) nabędzie Nieruchomość na cele opodatkowanej podatkiem od towarów i usług działalności gospodarczej.
Organ zaznacza, że przywołując za Zainteresowanymi treść opisu zdarzenia przyszłego pominięto tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia, a która odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.
W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:
-
Czy sprzedaż przez Sprzedającego Nieruchomości (udziału w prawie własności 2 działek) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
-
Czy sprzedaż przez Sprzedającego Nieruchomości (udziału w prawie własności 2 działek) będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług?
-
Czy Nabywcy w związku z nabyciem Nieruchomości (udziału w prawie własności 2 działek) przysługiwać będzie możliwość dokonania odliczenia od podatku od towarów i usług?
-
W przypadku uznania, iż sprzedaż Nieruchomości (udziału w prawie własności 2 działek) przez Sprzedającego na rzecz Nabywcy nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług – czy sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Nabywcy będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych?
Zdaniem Zainteresowanych, zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu tym podatkiem podlegają m.in. umowy sprzedaży. Ponadto, zgodnie z art. 1 ust. 4 pkt 1 ww. ustawy, czynności cywilnoprawne podlegają podatkowi – z zastrzeżeniem nieistotnym w ramach danej sprawy – jeżeli ich przedmiotem są rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
Dodatkowo, zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:
a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
Z powyższego wynika, że podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlega umowa sprzedaży, pod warunkiem, że czynność ta nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług albo czynność taka nie podlega opodatkowaniu podatkiem od podatkiem od towarów i usług z uwagi na zwolnienie od podatku od towarów i usług przynajmniej jednej strony umowy i jednocześnie przedmiotem umowy jest nieruchomość lub jej część.
Mając powyższe na uwadze, w ocenie Zainteresowanych, w sytuacji gdy odpowiedź na pytanie nr 1 będzie prawidłowa, transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, ponieważ Sprzedający nie będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług, a w konsekwencji transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tym samym, nie znajdzie zastosowania wyłączenie od opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, o którym mowa w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.
Na wstępie należy wskazać, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest wyłącznie ocena stanowiska Zainteresowanych zajęta na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie – interpretację indywidualną z 18 listopada 2021 r. znak: 0114-KDIP1-3.4012.565.2021.3.MPE.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2020 r. poz. 815 ze zm.) podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.
W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:
a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
b) innych praw majątkowych – 1%.
W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.
W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:
a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.
W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r., poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.
Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Sprzedający (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) zamierza dokonać na rzecz Nabywcy (Zainteresowanego będącego stroną postępowania) sprzedaży udziału w nieruchomości gruntowej, na którą składają się 2 niezabudowane działki.
W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości (udziału w niej) podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
W interpretacji indywidualnej z 18 listopada 2021 r. znak: 0114-KDIP1-3.4012.565.2021.3.MPE Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził m.in., iż:
§ sprzedaż przez Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania udziału w nieruchomości będzie dostawą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług i w konsekwencji sprzedaż ww. nieruchomości będzie stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 tejże ustawy – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 omawianej ustawy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
§ sprzedaż ta nie będzie korzystała ze zwolnienia od towarów i usług.
A zatem, skoro omawiana transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (nie korzystał ze zwolnienia z opodatkowania), to umowa sprzedaży udziału w nieruchomości zgodnie z uregulowaniem zawartym w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Umowa sprzedaży nie podlega zatem opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku na Nabywcy nie ciąży obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy sprzedaży nieruchomości.
Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za nieprawidłowe.
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:
-
z zastosowaniem art. 119a;
-
w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
-
z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).
Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.
Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (`(...)`) za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.).
Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.
Zgodnie z art. 57a ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.