0111-KDIB2-2.4014.248.2021.4.MM

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym 10 września 2021 r. (data wpływu 10 września 2021 r.), uzupełnionym 15 września 2021 r. i 22 listopada 2021 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własności obiektów na nim posadowionych wraz ze składnikami majątku z nimi związanymi – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 10 września 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własności obiektów na nim posadowionych wraz ze składnikami majątku z nimi związanymi.

Wniosek uzupełniono 15 września 2021 r.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, pismem z 3 listopada 2021 r. Znak: 0114-KDIP4-2.4012.680.2021.2.MB 0111-KDIB2-2.4014.248.2021.3.MM wezwano Zainteresowanego będącego stroną postępowania do jego uzupełnienia.

Wniosek uzupełniono 22 listopada 2021 r.

We wniosku złożonym przez:

- Zainteresowanego będącego stroną postępowania: … spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

- Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: … spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

przedstawiono następujący stan faktyczny:

Wniosek dotyczy planowanej transakcji sprzedaży nieruchomości komercyjnych należących do spółki X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością będącej Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania (dalej: „Sprzedawca”) na rzecz Y spółka z ograniczoną odpowiedzialnością będącą Zainteresowanym będącym stroną postępowania (dalej: „Nabywca”).

Sprzedawca jest spółką celową i prowadzi działalność gospodarczą polegającą na budowie i wynajmie trzech hal magazynowo-biurowych (tzw. hale …) oraz budynku portierni i pompowni (dalej łącznie: „Budynki"). Najemcy wynajmują lokale w Budynkach na cele magazynowe i biurowe. Sprzedawca jest spółką zarejestrowaną jako czynny podatnik VAT (podatek od towarów i usług).

Sprzedawca zamierza zawrzeć z Nabywcą umowę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości oraz prawa własności posadowionych na nich Budynków wraz z opisanymi poniżej składnikami majątku (dalej: „Transakcja”). Planowane jest zawarcie przyrzeczonej umowy zbycia przedmiotu Transakcji (dalej: „Umowa Sprzedaży”) przez Sprzedawcę i Nabywcę we wrześniu 2021 r.

Nabywca na moment Transakcji będzie spółką zarejestrowaną jako czynny podatnik VAT. Przedmiotem działalności Nabywcy jest działalność w branży nieruchomościowej, w szczególności nabywanie/zbywanie nieruchomości oraz czerpanie z nich korzyści w postaci czynszów najmu. W przeciwieństwie do Sprzedawcy, którego główną działalnością jest działalność deweloperska, polegająca na budowie, wynajęciu i zbyciu gotowych nieruchomości, Nabywca po dokonaniu Transakcji będzie prowadził działalność w zakresie posiadania i zarządzania Budynkami oraz wynajmowania powierzchni Budynków na rzecz najemców, która będzie stanowić jego główną działalność (niewykluczone, że Nabywca będzie również prowadził działalność w innym zakresie, ale będzie to działalność dodatkowa / pomocnicza, o ograniczonym zakresie).

W dalszej części wniosku Sprzedawca oraz Nabywca są łącznie określani jako „Strony" lub „Wnioskodawcy".

Wnioskodawcy są podmiotami niepowiązanymi, zarówno w rozumieniu Ustawy o VAT, jak i ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych.

Ponieważ pytania Wnioskodawców zadane w ramach niniejszego wniosku dotyczą głównie klasyfikacji planowanej Transakcji na gruncie podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”) oraz podatku od czynności cywilnoprawnych (dalej: „PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych)”), w dalszych punktach Wnioskodawcy opisują: (i) przedmiot Transakcji, (ii) inne okoliczności związane z planowaną Transakcją oraz (iii) historię Nieruchomości.

(i) Przedmiot Transakcji

Przedmiotem Transakcji ma być sprzedaż opisanych poniżej składników majątku Sprzedawcy.

W szczególności przedmiotem Transakcji będzie prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych stanowiących działki ewidencyjne o numerach … oraz 2820/56, dla których to nieruchomości Sąd Rejonowy prowadzi księgi wieczyste KW odpowiednio nr …/8 oraz …/6 („Grunt") wraz z prawem własności posadowionych na Gruncie Budynków. Hale ..1 i …2 położone są w całości na działce nr …, natomiast hala …3 znajduje się w większości na działce nr … i w niewielkiej części na działce nr ….

Na Gruncie prócz Budynków posadowione są również budowle, w tym budowle w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm.) stanowiące własność Sprzedawcy, przykładowo kanalizacja deszczowa, sanitarna, przyłącza elektroenergetyczne, gazu, wodociągowe, drogi i place, zbiorniki przeciwpożarowe i retencyjne, ogrodzenie, pylon informacyjny (dalej „Budowle”). Dodatkowo, fragmenty przyłączy kanalizacyjnych będących własnością Sprzedawcy znajdują się poza granicami Gruntu.

Budynki należałoby zaklasyfikować w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (dalej również: „PKOB”) w dziale 12 - budynki niemieszkalne (zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r.; Dz.U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.). Natomiast wymienione Budowle - zgodnie z PKOB - należałoby zaklasyfikować sekcją 2 - Obiekty inżynierii lądowej i wodnej.

Przedmiotem Transakcji będą: prawo użytkowania wieczystego Gruntu wraz z prawem własności Budynków oraz Budowli. Ponadto w ramach Umowy Sprzedaży, Sprzedawca sprzeda też własność rzeczy ruchomych znajdujących się w Budynkach, niezbędnych do prawidłowego funkcjonowania i działania Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem, np. wyposażenie przeciwpożarowe, system kamer przemysłowych, wyposażenie portierni.

Prawo użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawo własności Budynków i Budowli wraz ze znajdującymi się na Gruncie przynależnościami i urządzeniami będącymi własnością Sprzedawcy, które będą przedmiotem Transakcji, będą dalej łącznie zwane „Nieruchomością”.

Nieruchomość stanowi główny składnik majątku Sprzedawcy i jest wykorzystywana przez niego dla celów świadczenia opodatkowanych podatkiem VAT usług najmu.

Nieruchomość jest obecnie zarządzana przez profesjonalny podmiot na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością.

Sprzedawca nie zatrudnia i na moment Transakcji nie będzie zatrudniać pracowników, którzy mieliby wykonywać czynności związane z bieżącym funkcjonowaniem Nieruchomości - czynności te są bowiem wykonywane przez pracowników spółki zarządzającej na podstawie opisanej wyżej umowy o zarządzanie Nieruchomością.

W ramach Transakcji, oprócz przeniesienia Nieruchomości, dojdzie także do przeniesienia na rzecz Nabywcy - w prawnie dopuszczalnym zakresie (w tym również z zastrzeżeniem uzyskania zgody właściwego podmiotu tam, gdzie będzie to konieczne do przeniesienia praw i obowiązków z danej umowy) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji - następujących składników majątku:

1. praw i obowiązków wynikających z umów najmu zarówno tych, które przejdą na Nabywcę z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, jak i tych, dla których przeniesienia konieczna będzie cesja - dotyczy to na przykład umów najmu dotyczących powierzchni, które na moment Transakcji nie zostaną wydane najemcom (o ile takie umowy / powierzchnie wystąpią na dzień Transakcji),

2. praw i obowiązków wynikających z zabezpieczeń dostarczonych przez najemców, w tym m.in. gwarancji bankowych, umowy poręczenia oraz oświadczeń o poddaniu się egzekucji,

3. przeniesienie przez Sprzedawcę na Nabywcę depozytów pieniężnych najemców Nieruchomości zabezpieczających wykonanie umów najmu,

4. określonych autorskich praw majątkowych do projektów dotyczących Nieruchomości, na polach eksploatacji w zakresie uzyskanym przez Sprzedawcę,

5. w zakresie w jakim będą przysługiwać Sprzedawcy - określonych praw do upoważniania osób trzecich do wykonywania autorskich praw osobistych oraz praw zależnych dotyczących opracowania projektów dotyczących Nieruchomości oraz praw do upoważniania osób trzecich do tworzenia opracowań tych projektów,

6. w zakresie w jakim przysługują Sprzedawcy, określonych praw autorskich i praw własności intelektualnej - wraz z prawem własności nośników zawierających projekty dotyczące Nieruchomości (takich jak materiały, nagrania i inne pliki zawierające projekty), na których takie prawa zostały utrwalone,

7. praw z gwarancji jakości i rękojmi dotyczących robót budowlanych związanych z budową i przebudową Nieruchomości oraz praw i obowiązków wynikających z zabezpieczeń dotyczących tych robót,

a nadto, w uzgodnionym przez Strony zakresie, przekazania prawnej i technicznej dokumentacji (oryginały lub kopie) dotyczącej Budynków (w tym umów wymienionych w niniejszym wniosku, umów nabycia Nieruchomości przez Sprzedawcę, pozwoleń związanych z Nieruchomością, itp.), jak również kart wstępu, kodów, informacji, itp. niezbędnych do obsługi Budynków.

Składniki majątkowe, które zostaną przeniesione przez Sprzedawcę lub, odpowiednio, przekazane Nabywcy, będą dalej łącznie nazywane „Przedmiotem Transakcji”. Jednocześnie planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek innych niż wyżej wymienionych składników majątkowych związanych z działalnością prowadzoną przez Sprzedawcę w oparciu o Nieruchomość, w tym należności oraz zobowiązania Sprzedawcy.

W przypadku praw z niektórych umów z podmiotami trzecimi (oraz wynikających z nich zobowiązań), np. gwarancji, praw autorskich i innych praw i zobowiązań, co do których przeniesienia będą wymagane zgody podmiotów trzecich, jeśli takie wystąpią na moment Transakcji, Wnioskodawcy podejmą działania mające na celu ich uzyskanie.

W przypadku braku takowych zgód, umowy te oraz te zobowiązania, gwarancje, prawa autorskie, te inne prawa i zobowiązania zostaną przeniesione na rzecz Nabywcy w ramach Transakcji pod warunkiem zawieszającym uzyskania zgód osób trzecich na ich przeniesienie po Transakcji, a w przypadku nieuzyskania takich zgód - mogą pozostać przy Sprzedawcy. Nie jest wykluczone, iż przez pewien czas od dnia Transakcji Nabywca zostanie upoważniony przez Sprzedawcę do wykonywania praw z niektórych powyższych umów, które na moment nabycia nie będą mogły być skutecznie przeniesione z uwagi na brak zgody drugiej strony danej umowy (zgody wierzyciela) i korzystania z usług świadczonych na ich podstawie, a Sprzedawca będzie uprawniony do refakturowania kosztów wynikających z takich umów na Nabywcę.

W ramach Transakcji Sprzedawca nie przeniesie na rzecz Nabywcy innych składników majątkowych istotnych w kontekście możliwości prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości komercyjnych. W szczególności, z zastrzeżeniem katalogu przenoszonych składników majątku opisanych powyżej, następujące składniki majątku Sprzedawcy nie wejdą w skład zbywanego Przedmiotu Transakcji:

1. prawa i obowiązki z umów o zarządzanie nieruchomością, w tym tzw. umów asset management, property management, facility management;

2. prawa i obowiązki z umów serwisowych i umów na dostawę mediów umożliwiających funkcjonowanie Budynków (z zastrzeżeniem uwag poniżej), w tym np. utrzymania czystości, usług telekomunikacyjnych, dostawę energii elektrycznej, energii cieplnej, dostawy wody oraz odbioru nieczystości;

3. prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie ubezpieczenia Nieruchomości, ochrony Nieruchomości, monitoringu przeciwpożarowego, itp.;

4. zobowiązania związane z funkcjonowaniem Przedmiotu Transakcji, w tym (i) wobec banku z tytułu umowy finansowania, które to zostaną spłacone przez Sprzedawcę w ramach Transakcji, (ii) wobec podmiotów powiązanych ze Sprzedawcą, w tym z tytułu pożyczek, (iii) związane z rozliczeniami publicznoprawnymi (których prawnie na skutek takiej Transakcji nie można przenieść) a także analogicznie należności publicznoprawne, (iv) wynikające z wszelkich sporów sądowych i administracyjnych, których stroną jest Sprzedawca, o ile będą istniały, (v) pozostałe zobowiązania handlowe inne niż wynikające z umów najmu lub związane z Nieruchomością w taki sposób, że obciążają każdego jej obecnego właściciela;

5. istniejących i wymagalnych na dzień Transakcji wierzytelności pieniężnych;

6. know-how Sprzedawcy - rozumiany jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości znajdujące się w posiadaniu Sprzedawcy (w tym zasady / polityki ustalania wysokości czynszu), z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji;

7. księgi rachunkowe Sprzedawcy oraz inna dokumentacja podatkowa, i księgowa, handlowa czy korporacyjna związana z przedsiębiorstwem Sprzedawcy, poza dokumentacją związaną z Nieruchomością;

8. prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych (m.in. za pośrednictwem których Sprzedawca dokonuje rozliczeń z najemcami związanych z przedmiotem Transakcji np. rachunku czynszowego, rachunku do opłat eksploatacyjnych, rachunku do opłat marketingowych i rachunku do depozytów);

9. środki pieniężne znajdujące się na wskazanych powyżej rachunkach bankowych;

10. prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Sprzedawcę, w szczególności prawa i obowiązki z umowy o prowadzenie ksiąg rachunkowych;

11. należności gospodarcze (inne niż wskazane powyżej) oraz należności podatkowe Sprzedawcy (np. o zwrot nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym);

12. firma Sprzedawcy.

W odniesieniu do umów, takich jak umowy serwisowe oraz umowy na dostawę mediów, intencją Stron nie jest przeniesienie praw i obowiązków z nich wynikających w ramach Transakcji - co do zasady planowane jest ich rozwiązanie za porozumieniem stron albo wypowiedzenie tych umów. Nie można jednak wykluczyć, że w zależności od sytuacji gospodarczej lub prawnej, prawa i obowiązki wynikające z poszczególnych umów mogą zostać przeniesione na Nabywcę lub Nabywca może zawrzeć nowe umowy z tymi samymi usługodawcami. Nie wyklucza się także tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z powyższych umów, które nie zostaną przez Sprzedawcę rozwiązane - na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami/ Sprzedawcą, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami - jednakże jedynie do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę.

Jak wskazano powyżej, Sprzedawca nie zatrudnia pracowników, a zatem w ramach Transakcji nie dojdzie również do przejścia zakładu pracy w rozumieniu art. 231 Kodeksu pracy. Wszelkie czynności związane z zarządzaniem i administracją Nieruchomością, jak również funkcjonowaniem Budynków są wykonywane na rzecz Sprzedawcy na podstawie wskazanych powyżej umów, w tym w szczególności na podstawie umowy o zarządzanie Nieruchomością.

W związku z powyższym, intencją Sprzedawcy jest sprzedaż Nabywcy jedynie wybranych składników majątkowych związanych z funkcjonowaniem Budynków, nie zaś całego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

W ramach planowanej Transakcji Nabywca nabędzie jedynie wybrane składniki majątkowe przedsiębiorstwa Sprzedawcy, a nie jego całość lub zorganizowany zespół.

W zależności od dalszych negocjacji biznesowych, może okazać się, iż zostaną wprowadzone zmiany do planowanej Umowy Sprzedaży, przy czym ewentualne dalsze negocjacje stron tej umowy nie wpłyną na Przedmiot Transakcji, szczegółowo opisany w niniejszym wniosku.

(ii) Inne okoliczności związane z planowaną Transakcją

Przedmiot Transakcji zostanie sprzedany w zamian za cenę (dalej: „Cena”). W Umowie Sprzedaży, która zostanie zawarta pomiędzy Sprzedawcą a Nabywcą, określonym składnikom majątkowym będącym przedmiotem Transakcji mogą zostać przypisane określone części Ceny.

W skład Nieruchomości nie wchodzą obiekty budowlane zaliczone do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym (Sprzedawca nie posiada takich obiektów).

Działalność Sprzedawcy ma charakter działalności spółki specjalnego przeznaczenia, która realizuje cel inwestycyjny swojego udziałowca, polegający na budowie i czerpaniu zysków ze sprzedaży Nieruchomości, w tym ze wzrostu jej wartości. W związku z tym przenoszony na Nabywcę majątek objęty Transakcją stanowi praktycznie całość aktywów Sprzedawcy (w szczególności Sprzedawca nie posiada innych nieruchomości).

Przedmiot Transakcji opisany w niniejszym wniosku, nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedawcę. Sprzedawca nie prowadzi również w stosunku do nich odrębnych ksiąg rachunkowych. Zdarzenia gospodarcze związane z Przedmiotem Transakcji są ewidencjonowane w ramach ogólnej ewidencji księgowej i podatkowej Sprzedawcy.

Tym niemniej, Nieruchomości obsługiwane są przez wykwalifikowanych usługodawców zewnętrznych (w tym podmiot odpowiedzialny za prowadzenie ksiąg rachunkowych oraz świadczący usługi z zakresu zarządzania nieruchomościami), którzy w ramach świadczonych usług gromadzą wiele istotnych informacji, tj. pozwalających na możliwie szeroki wgląd w zyskowność oraz sytuację finansową Nieruchomości jako całości (a w konsekwencji na bieżącą ocenę rentowności tej inwestycji).

Zaraz po Transakcji, ani w najbliższym czasie po dniu Transakcji nie jest planowana likwidacja Sprzedawcy. Nie wyklucza się jednak, że może dojść do zmiany charakteru działalności tej spółki, np. na podmiot o charakterze holdingowym lub też może zostać rozpoczęta działalność finansowa .

Nabywca, po uzupełnieniu przedmiotu Transakcji o dodatkowe, istotne z punktu widzenia prowadzonej działalności, elementy (jak np. umowa o zarządzanie nieruchomością, umowy serwisowe) zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą m.in. komercyjny wynajem powierzchni nabytej Nieruchomości, podlegającą opodatkowaniu VAT według właściwej stawki.

Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów i pomocy profesjonalnych usługodawców. Ponadto, Nabywca będzie prowadził działalność gospodarczą w innym zakresie (wynajem powierzchni jako inwestor) niż Sprzedawca (budowa Nieruchomości jako deweloper).

Strony będą koordynować swoje działania i współpracować w dobrej wierze po dniu Transakcji w celu zabezpieczenia prawidłowej eksploatacji i funkcjonowania Nieruchomości, aby nie było przerwy w świadczeniu usług na rzecz Nieruchomości oraz aby nowe umowy z usługodawcami zostały zawarte przez Nabywcę tak szybko, jak będzie to możliwe po dniu Transakcji.

W odniesieniu do wzajemnych rozliczeń pomiędzy Sprzedawcą oraz Nabywcą, które zostaną dokonane w związku z Transakcją, należy wskazać, że Sprzedawca będzie miał prawo do otrzymania od najemców kwot czynszów i zaliczek na poczet opłaty eksploatacyjnej za cały miesiąc, w którym dojdzie do zawarcia Transakcji (dalej jako: „Miesiąc Zamknięcia”), tj. także za część Miesiąca Zamknięcia przypadającą od dnia zawarcia Transakcji (włącznie z dniem zawarcia Transakcji), przy czym kwoty w wysokości równej kwotom czynszów otrzymanych przez Sprzedawcę od najemców za część Miesiąca Zamknięcia przypadającą od dnia zawarcia Transakcji (włącznie z dniem zawarcia Transakcji), powiększonego o należny podatek VAT, zostaną przekazane przez Sprzedawcę na rzecz Kupującego, natomiast kwoty w wysokości równej kwotom zaliczek na poczet opłaty eksploatacyjnej zostaną uwzględnione w rozliczeniu pomiędzy Sprzedawcą a Kupującym kosztów eksploatacyjnych poniesionych przez Sprzedawcę za okres rozpoczynający się 1 stycznia 2021 r. (włącznie) oraz upływający w ostatnim dniu Miesiąca Zamknięcia.

Ponadto, po dokonaniu Transakcji Sprzedawca będzie zobowiązany do usunięcia zidentyfikowanych usterek dotyczących Nieruchomości w ustalonym w Umowie Sprzedaży terminie. W przypadku niewywiązania się z tego obowiązku, Sprzedawca zapłaci Nabywcy karę umowną równą wartości nienaprawionych usterek.

Jak wskazano powyżej, część środków pieniężnych otrzymanych tytułem Ceny zostanie przeznaczona przez Sprzedawcę do spłaty zobowiązań (w tym z tytułu kredytu bankowego).

(iii) Historia Nieruchomości

Sprzedawca nabył prawo użytkowania wieczystego Gruntu 18 grudnia 2018 r. od podmiotu trzeciego, a następnie rozpoczął na Gruncie budowę Budynków i Budowli. Grunt w momencie nabycia był gruntem niezabudowanym przeznaczonym pod zabudowę zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Budynki składają się z trzech hal. Dwie z nich (tj. hale ..2 (część magazynowa) i ..3, wraz z Budowlami w części związanej z tymi budynkami) oraz budynek portierni i pompowni zostały oddane do użytkowania w październiku 2019 r. - decyzje o pozwoleniu na użytkowanie zostały wydane przez właściwe organy w dniu 8 października 2019 r. Dodatkowo, w dniu 12 listopada 2019 r. na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie została oddana do użytkowania pozostała część hali ..2, tj. część socjalno-biurowa. Trzecia hala (tj. ..1) została oddana (wraz z Budowlami w części związanej z tymi budynkami) do użytkowania we wrześniu 2020 r., zgodnie z zaświadczeniem o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu z dnia 16 września 2020 r.

W przypadku hali ..2, Sprzedawca prowadził w niej do lipca 2020 r. prace związane z aranżacją i wykończeniem wnętrz, które nie przekroczyły 30% wartości początkowej tej hali. W przypadku pozostałych Budynków i Budowli nie były i nie będą do dnia Transakcji dokonywane nakłady, których wartość przekroczyła 30% wartość początkowej poszczególnego Budynku lub Budowli.

Zarówno nabycie prawa użytkowania wieczystego Gruntu, jak i wydatki na budowę Nieruchomości podlegały opodatkowaniu VAT, a Sprzedawcy przysługiwało prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony w związku z tymi wydatkami i Sprzedawca korzystał z tego prawa.

Aktualnie 100% Nieruchomości jest wynajęte na cele komercyjne do podmiotów trzecich, przy czym:

- Hala …3 została wynajęta na podstawie umowy najmu z dnia 28 listopada 2018 r., a najem rozpoczął się w listopadzie 2019 r.;

- Hala …2 została wynajęta na podstawie umów najmu zawieranych we wrześniu i październiku 2019 r. oraz we wrześniu 2020 r., a najem poszczególnych części rozpoczynał się odpowiednio w październiku i grudniu 2019 r. oraz w lipcu, listopadzie i grudniu 2020 r.;

- Hala …1 została wynajęta na podstawie umowy najmu z dnia 3 lutego 2020 r., a najem rozpoczął się w październiku 2020 r.

Niemniej od momentu oddania Nieruchomości do użytkowania, Sprzedawca prowadził działalność gospodarczą na tej części Nieruchomości mającą na celu znalezienie najemców i przekazanie im powierzchni najmu. Czynsz najmu jest opodatkowany 23% VAT. Dodatkowo budynek portierni i pompowni wykorzystywane są w działalności gospodarczej Sprzedawcy podlegającej opodatkowaniu VAT.

Sprzedawcy przysługiwało prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą związaną z najmem. Sprzedawca nie wykorzystywał Nieruchomości do prowadzenia działalności podlegającej zwolnieniu z VAT.

Z ostrożności procesowej, Strony złożyły przed dniem Transakcji wspólne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT.

W uzupełnieniu wniosku Zainteresowani wskazali, że opisana we wniosku umowa sprzedaży została zawarta 13 września 2021 r.

Pozostały opis zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony przez Zainteresowanych w treści uzupełnienia wniosku z 22 listopada 2021 r. (data wpływu do Organu 22 listopada 2021 r.) jako, że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i usług nie został przytoczony.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Zdaniem Zainteresowanych, Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 Ustawy o PCC, jeżeli będzie w całości podlegała opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) i b) Ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem VAT (art. 2 pkt 4 lit. a) lub jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są w szczególności nieruchomości lub ich części (art. 2 pkt 4 lit. b).

Jak wskazano powyżej - zdaniem Wnioskodawców - Transakcja będzie w całości opodatkowana VAT, gdyż (i) Przedmiot Transakcji nie będzie stanowić zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, (ii) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą Nieruchomości upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W tej sytuacji Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC (na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 26 listopada 2021 r. Znak: 0114-KDIP4-2.4012.680.2021.3.MB.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2020 r. poz. 815 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku podatkowego decyduje – w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,

b) innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich

Ze zdarzenia przedstawionego we wniosku i jego uzupełnienia wynika m.in., że 13 września 2021 r. Nabywca (Zainteresowany będący stroną postępowania) nabył na podstawie umowy sprzedaży od Sprzedawcy (Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania) prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz prawo własności Budynków i Budowli wraz ze znajdującymi się na gruncie przynależnościami i urządzeniami będącymi własnością Sprzedawcy (dalej łącznie jako Nieruchomość).

Zainteresowani złożyli przed dniem Transakcji wspólne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 26 listopada 2021 r. Znak: 0114-KDIP4-2.4012.680.2021.3.MB, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „(…) omawiana transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. (…) nie zostały spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dla przedmiotu Transakcji. (…) Dostawa ta nie podlega również zwolnieniu na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy (…) W konsekwencji planowana Transakcja w zakresie dostawy Nieruchomości nie korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Reasumując, Transakcja w zakresie dostawy Nieruchomości nie korzysta ze zwolnienia od podatku VAT. Stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy, również sprzedaż gruntu tj. działek stanowiących prawo wieczystego użytkowania o nr … oraz …, na których znajdują się opisane Budynki i Budowle, tj. hale …1, …2, …3 wraz z budowlami oraz portiernia i pompownia nie korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.”.

A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości podlega faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie jest z tego podatku zwolniona, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Tym samym na kupującym czyli Zainteresowanym będącym stroną postępowania – nie ciąży obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.