0111-KDIB2-2.4014.240.2021.2.DR

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z 26 sierpnia 2021 r. (data wpływu 3 września 2021 r.), uzupełnionym 17 listopada 2021 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości 1 i 2 oraz udziału w Nieruchomości 3 – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 3 września 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości 1 i 2 oraz udziału w Nieruchomości 3.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, pismem z 28 października 2021 r. Znak: 0111-KDIB2-2.4014.240.2021.1.DR, wezwano Wnioskodawczynię do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 17 listopada 2021 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Pani T. D. (Wnioskodawczyni, dalej jako: „Sprzedawca”) zawarła z X spółką z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej jako: „Kupujący”) przedwstępną umowę sprzedaży dwóch nieruchomości położonych w miejscowości D,:

- niezabudowaną nieruchomość gruntową stanowiącą działkę ewidencyjną nr (…), dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…) o łącznej powierzchni 1,3200 ha (dalej jako: „Nieruchomość 1”),

- zabudowaną nieruchomość gruntową stanowiącą działkę ewidencyjną nr (…), dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…) o łącznej powierzchni 1,3200 ha (dalej jako: „Nieruchomość 2”),

- udziału 2/3 w niezabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę nr (…), dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…) o łącznej powierzchni 0,1700 ha (dalej jako: „Nieruchomość 3”).

Zgodnie z księgą wieczystą Nieruchomości 1, sposób korzystania z niej został oznaczony jako grunt niezabudowany. Zgodnie z księgą wieczystą, właścicielem Nieruchomości 1 jest B. S.(…). B. S. zmarła xxx r., a spadek po niej na mocy ustawy nabył Sprzedawca oraz K. K. jako jej siostra po ½ części każda z nich, co zostało stwierdzone prawomocnym postanowieniem Sądu Rejonowego (…) z xxx r. (…). K. K. zmarła z kolei xxx r., a spadek po niej nabył w całości Sprzedawca, co zostało stwierdzone aktem poświadczenia dziedziczenia sporządzonym xxx r. Nieruchomość nie została zatem nabyta od Skarbu Państwa ani od jednostki samorządu terytorialnego. W konsekwencji właścicielem nieruchomości jest inna osoba, aniżeli wskazana w treści księgi wieczystej, co znalazło wyraz także w dziale xxx księgi wieczystej, w którym znajduje się wpis ostrzeżenia o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. W dziale IV księgi wieczystej nie zostały ujawnione jakiekolwiek wpisy.

Zgodnie z księgą wieczystą Nieruchomości 2, sposób korzystania z niej został oznaczony jako grunt zabudowany. Zgodnie z księgą wieczystą, właścicielem Nieruchomości 2 jest K. K., która, jak wskazano wyżej, zmarła xxx r., a spadek po niej nabył w całości Sprzedawca, co zostało stwierdzone aktem poświadczenia dziedziczenia sporządzonym xxx r. Nieruchomość nie została zatem nabyta od Skarbu Państwa ani od jednostki samorządu terytorialnego. W dziale I nieruchomości została ujawniona służebność gruntowa oparcia budynku drewnianego na podstawie umowy darowizny z xxx r. W konsekwencji właścicielem nieruchomości jest inna osoba, aniżeli wskazana w treści księgi wieczystej, co znalazło wyraz także w dziale xxx księgi wieczystej, w którym znajduje się wpis ostrzeżenia o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. W dziale xxx księgi wieczystej nie zostały ujawnione jakiekolwiek wpisy.

Zgodnie z księgą wieczystą Nieruchomości 3, sposób korzystania z niej został oznaczony jako grunt niezabudowany – droga. W księdze wieczystej oznaczono, że współwłaścicielami nieruchomości są w części 1/3 Sprzedawca wraz z M. D. jako wspólność ustawowa majątkowa małżeńska, 1/3 B. S. oraz 1/3 K. K. Jak zaznaczono wyżej, B. S. zmarła xxx r., a spadek po niej na mocy ustawy nabył Sprzedawca oraz K. K. jako jej siostra po 1/2 części każda z nich, co zostało stwierdzone prawomocnym postanowieniem Sądu Rejonowego (…) z xxx r. (…). K. K. zmarła z kolei 24 września 2020 r., a spadek po niej nabył w całości Sprzedawca, co zostało stwierdzone aktem poświadczenia dziedziczenia sporządzonym xxx r. Przedmiotem sprzedaży jest zatem udział 2/3 w Nieruchomości 3, który został nabyty w drodze dziedziczenia po B. S. oraz K. K. Nieruchomość nie została zatem nabyta od Skarbu Państwa ani od jednostki samorządu terytorialnego. W konsekwencji właścicielem nieruchomości jest inna osoba, aniżeli wskazana w treści księgi wieczystej, co znalazło wyraz także w dziale xxx księgi wieczystej, w którym znajduje się wpis ostrzeżenia o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. W dziale IV księgi wieczystej nie zostały ujawnione jakiekolwiek wpisy.

Zgodnie z przedwstępną umową sprzedaży, Sprzedawca i Kupujący zobowiązali się zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Sprzedawca sprzeda Kupującemu wolną od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 oraz cały przysługujący udział w Nieruchomości 3 za określoną cenę albo geodezyjnie wydzielone z nich działki gruntu niezbędne do zrealizowania inwestycji, a Kupujący zobowiązał się tę cenę uiścić. Umowa przyrzeczona będzie zawarta po spełnieniu się następujących warunków:

1. przeprowadzenia przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego nieruchomości i uznanie, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące,

2. uzyskaniu przez Kupującego, na jego koszt, ustaleń, z których będzie wynikało, iż warunki glebowo-środowiskowe nieruchomości umożliwiają realizację planowanej przez niego inwestycji,

3. potwierdzenia, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną i gaz) umożliwiają realizację na nieruchomości planowanej inwestycji,

4. potwierdzeniu, że każda z nieruchomości posiada dostęp do drogi publicznej,

5. zmiana obecnego bądź uchwalenie i wejście w życie (obowiązywanie) nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego nieruchomości bądź wydzielone z nich działki gruntu, którego ustalenia będą umożliwiać realizację planowanej przez Kupującego inwestycji,

6. podział geodezyjny nieruchomości, o ile w odniesieniu do nich będzie potrzebny do zrealizowania planowanej przez Kupującego inwestycji,

7. uzyskaniu przez Kupującego: warunków technicznych, pozwoleń, decyzji, uzgodnień oraz zgód osób fizycznych i prawnych (w tym dostawców mediów) oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji publicznej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na nieruchomości, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne itp.) mogą znajdować się na nieruchomości oraz kolidować z planowaną przez Kupującego inwestycją i których zmiana jest niezbędna do uzyskania przez Kupującego pozwolenia na budowę planowanej inwestycji,

8. uzyskania przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę planowanej przez niego inwestycji,

9. uzyskanie przez Sprzedawcę wydanych w trybie art. 306e lub art. 306g Ordynacji podatkowej przez właściwe organy podatkowe, organy gminy, Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych, Zakład Ubezpieczeń Społecznych lub Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego zaświadczeń potwierdzających, że nie ma zaległości z tytułu podatków i innych należności publicznoprawnych,

10. oświadczenia i zapewnienia Sprzedającego zawarte w umowie przedwstępnej pozostaną ważne i aktualne w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej,

11. powzięcia przez wspólników Kupującego uchwały wyrażającej zgodę na nabycie nieruchomości lub wydzielonych z nich działek gruntu.

Strony postanowiły, że warunki zawarcia umowy sprzedaży są zastrzeżone na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia umowy przyrzeczonej mimo nieziszczenia się któregokolwiek z nich. Jednocześnie Kupujący oświadczył, że na mocy udzielonych mu w umowie przedwstępnej pełnomocnictw zobowiązał się wszcząć wszelkie możliwe czynności mające na celu spełnienie warunków zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli jednak spełni się warunek, o którym mowa w pkt 5, Kupujący nie będzie mógł się powołać na niespełnienie się warunków wskazanych w pkt 1-4.

Kupujący zamierza na Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 zrealizować inwestycję polegającą na wybudowaniu i oddaniu do użytkowania parku magazynowo- logistyczno-produkcyjnego lub centrum przetwarzania danych wraz z obsługą komunikacyjną. Sprzedającemu znane jest zamierzenie inwestycyjne Kupującego polegające na wybudowaniu i oddaniu do użytkowania parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego lub centrum przetwarzania danych wraz z obsługą komunikacyjną, w związku z czym zrzekają się prawa składania jakichkolwiek odwołań, zażaleń, skarg i innych protestów w toku postępowań administracyjnych dotyczących realizacji tej inwestycji, a ponadto jest zobowiązany do niezgłaszania z tego tytułu żadnych roszczeń oraz do nieskładania żadnych odwołań, zażaleń, skarg i protestów.

Sprzedawca, jako właściciel działek ewidencyjnych (…)i (…)oraz współwłaściciel działki (…), udzielił zgody na dysponowanie nieruchomościami dla celów budowlanych, tj. dla składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, decyzji, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na nich badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż są one wolne od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nich inwestycji polegającej na wybudowaniu parku magazynowo- logistyczno-produkcyjnego wraz z obsługą komunikacyjną, z zastrzeżeniem, że koszty tych działań będzie ponosić Kupujący. Ponadto Sprzedający wyraził zgodę na przeprowadzenie archeologicznych badań ratowniczych na odkrytych na nieruchomościach stanowiskach 

archeologicznych. Prawo to obejmuje również podwykonawców Kupującego, którzy będą wykonywać badania i odwierty oraz prace archeologiczne.

Ponadto, Sprzedawca udzielił nieodwołalnego pełnomocnictwa do:

a) przeglądania akt ksiąg wieczystych o numerach (…), w tym składania wniosków o sporządzenie fotokopii i odpisów dokumentów z akt oraz do odbioru takich fotokopii i odpisów, a ponadto do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których nieruchomości zostały odłączone,

b) uzyskanie od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów lub wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania jej stanu prawnego,

c) uzyskania wydanych na podstawie art. 306e, 306g w zw. z art. 112 Ordynacji podatkowej zaświadczeń właściwych dla Sprzedawcy organów podatkowych, organów gminy, Państwowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych, Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, stwierdzających niezaleganie albo zaległość z tytułu podatków bądź składek na ubezpieczenie społeczne, ewentualnie niefigurowanie w rejestrze płatników składek,

d) reprezentowania we wszelkich sprawach dotyczących uchwalenia nowego bądź zmiany

dotychczasowego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania

przestrzennego lub miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

obejmującego nieruchomości bądź wydzielone z nich działki gruntu,

e) uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenie do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru,

f) uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,

g) uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych,

h) uzyskania decyzji – pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji na lokalizację zjazdu publicznego z drogi, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na nieruchomościach planowanej przez Kupującego inwestycji,

i) składania wniosków o podziały nieruchomości w celu geodezyjnego wydzielenia działek gruntu odpowiednich dla zaplanowanej dla Kupującego inwestycji, do reprezentowania go w postępowaniach wszczętych na podstawie tych wniosków, a także odbioru wszelkich dokumentów, a zwłaszcza decyzji zatwierdzających podział, jak też do ujawnienia tego podziału w ewidencji gruntów i ewentualnej zmiany oznaczenia użytków gruntowych.

Pełnomocnictwo obejmuje prawo składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz do odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi, a w szczególności z uzyskaniem pozwolenia na budowę i decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, z zastrzeżeniem, że wszelkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznym, decyzjami i umowami przyłączeniowymi określonymi powyżej będą obciążały Kupującego. Sprzedawca zobowiązał się, na wezwanie Kupującego, do udzielenia wszelkich dalszych pełnomocnictw niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych związanych z uzyskaniem pozwoleń, uzgodnień itp., zarówno w formie pisemnej, jak też w innej formie szczególnej.

Sprzedający zobowiązał się do wydania Kupującemu nieruchomości bądź wydzielonej z nich działek gruntu w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej, przy czym co do tego obowiązku podda się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c. Strony postanowiły, że do dnia wydania nieruchomości wszelkie korzyści i ciężary związane z nieruchomościami będą ponoszone przez Sprzedającego, a od dnia wydania obciążać będą Kupującego.

Sprzedający wyraził zgodę na przeniesienie praw i obowiązków Kupującego wynikającej z umowy przedwstępnej na inną spółkę z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, przez co stanie się ona podmiotem tych praw i obowiązków, a Sprzedający będzie zobowiązany do zawarcia z nią umowy przyrzeczonej. Spółka powiadomi Sprzedającego o przeniesieniu praw i obowiązków w określonym terminie.

Strony zastrzegają, że Kupującemu przysługuje prawo odstąpienia od przedwstępnej umowy w wypadku:

1. gdy – zgodnie z prawem obowiązującym w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej – jakiemukolwiek podmiotowi przysługiwać będzie prawo pierwokupu nieruchomości bądź wydzielonej z nich działki gruntu,

2. nieuzyskania wyrażonej w uchwale zgody zgromadzenia wspólników Kupującego na nabycie Nieruchomości lub wydzielonej z nich działki gruntu bądź nieziszczenia się któregokolwiek z pozostałych warunków zawarcia umowy sprzedaży.

Nieruchomość 1 jest nieogrodzona i niezabudowana, lecz jest uzbrojona poprzez przyłączenie gazowe, o które to przyłączenie zabiegał Sprzedawca. Na Nieruchomości 1 nie znajdują się jakiekolwiek inne naniesienia. Nieruchomość 1 była wykorzystywana do działalności rolniczej, z tytułu której uiszczano podatek rolny. Do daty zawarcia umowy przyrzeczonej, Nieruchomość 1 będzie stanowiła ugór. Na Nieruchomość 1 nie zostały wydzielone drogi wewnętrzne, a Sprzedawca nie podejmował działań mających na celu wydzielenie dróg wewnętrznych. Sprzedawca nie podejmował żadnych czynności mających na celu sprzedaż Nieruchomości 1, w tym w szczególności nie dokonywano ogłoszeń w gazetach czy Internecie oraz nie wywieszano banerów. Nieruchomość 1 nie była w przeszłości dzierżawiona ani wynajmowana przez Sprzedawcę, jak również nie będzie dzierżawiona ani wynajmowana do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej. Nieruchomość 1 posiada dostęp do drogi publicznej.

Nieruchomość 2 jest nieuzbrojona i nieogrodzona, lecz jest zabudowana budynkiem mieszkalnym. Budynek mieszkalny został wybudowany w 2002 r., lecz został oddany do użytkowania dopiero w 2010 r. W ostatnich dwóch latach nie były ponoszone nakłady na ulepszenie ww. budynku. Na Nieruchomości 2 nie znajdują się jakiekolwiek inne naniesienia. Nieruchomość 2 była wykorzystywana do działalności rolniczej, z tytułu której uiszczano podatek rolny. Do daty zawarcia umowy przyrzeczonej, Nieruchomość 2 będzie stanowiła ugór. Na Nieruchomość 2 nie zostały wydzielone drogi wewnętrzne, a Sprzedawca nie podejmował działań mających na celu wydzielenie dróg wewnętrznych. Sprzedawca nie podejmował żadnych czynności mających na celu sprzedaż Nieruchomości 2, w tym w szczególności nie dokonywano ogłoszeń w gazetach czy Internecie oraz nie wywieszano banerów. Nieruchomość 2 nie była w przeszłości dzierżawiona ani wynajmowana przez Sprzedawcę, jak również nie będzie dzierżawiona ani wynajmowana do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej. Nieruchomość 2 posiada dostęp do drogi publicznej.

Nieruchomość 3 jest z kolei nieuzbrojona, nieogrodzona i niezabudowana. Na Nieruchomości 3 nie znajdują się jakiekolwiek inne naniesienia. Nieruchomość 3 nie była wykorzystywana do działalności rolniczej ani do prowadzenia działalności gospodarczej. Do daty zawarcia umowy przyrzeczonej, Nieruchomość 3 będzie stanowiła drogę dojazdową do działki ewidencyjnej nr (…). Na Nieruchomości 3 nie zostały wydzielone drogi wewnętrzne, a Sprzedawca nie podejmował działań mających na celu wydzielenie dróg wewnętrznych. Nieruchomość 3 nie została utwardzona i jest pokryta jedynie warstwą szutru. Sprzedawca nie podejmował żadnych czynności mających na celu sprzedaż Nieruchomości 3, w tym w szczególności nie dokonywano ogłoszeń w gazetach czy Internecie oraz nie wywieszano banerów. Nieruchomość 3 nie była w przeszłości dzierżawiona ani wynajmowana przez Sprzedawcę, jak również nie będzie dzierżawiona ani wynajmowana do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej. Nieruchomość 3 posiada dostęp do drogi publicznej.

Zawarcie umowy przedwstępnej pomiędzy Sprzedawcą a Kupującym nastąpiło z inicjatywy Kupującego i to Kupujący przedstawił ofertę nabycia Nieruchomości. Wszystkie Nieruchomości posiadają dostęp do drogi publicznej. Z wyjątkiem wskazanego wyżej przyłączenia gazu, Sprzedawca nie podejmował działań mających na celu uzbrojenie nieruchomości, a w szczególności nie przyłączono nieruchomości do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej czy ciepłowniczej. Sprzedawca nie składał w przeszłości wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej sprzedaży Nieruchomości. Nieruchomości nie stanowią ani nie stanowiły przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, jak również nie służyły do wykonywania działalności gospodarczej. Zawarcie umowy przedwstępnej pomiędzy Sprzedawcą a Kupującym nastąpiło z inicjatywy Kupującego i to Kupujący przedstawił ofertę nabycia Nieruchomości.

Nieruchomość nie jest obciążona żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi. Nieruchomość nie znajduje się na terenie parku narodowego, specjalnej strefy ekonomicznej ani obszaru obserwacji archeologicznych. Nieruchomości są objęte obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (…), który został przyjęty na mocy uchwały nr (…) z 28 marca 2006 r. Na ich mocy Nieruchomość 1 i Nieruchomość 3 znajdują się na terenie oznaczonym na planie symbolem:

- 3KDL, o przeznaczeniu – tereny dróg lokalnych,

- 12R, o przeznaczeniu – tereny rolnicze z rozproszoną zabudową zagrodową w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych,

- 12U/MN, o przeznaczeniu – teren zabudowy usługowej z dopuszczeniem funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej.

Nieruchomość 2 znajduje się z kolei na terenie oznaczonym symbolem 12R o przeznaczeniu – tereny rolnicze z rozproszoną zabudową zagrodową w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych. Sprzedawca nie zabiegał o uchwalenie ww. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani o dokonanie jego zmiany.

Znajdujące się na działce (…) przyłącze gazowe nie stanowi własności Wnioskodawczyni oraz nie będzie przedmiotem sprzedaży. Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 nie była wykorzystywana do celów rolniczych przez Wnioskodawczynię; były one użytkowane rolniczo do początku lat 90, dopóki gospodarstwo prowadzili rodzice Wnioskodawczyni, a od tego momentu grunty leżały odłogiem. Z kolei Nieruchomość 3 jest wykorzystywana wyłącznie do zaspokajania potrzeb osobistych, tj. dojścia i dojazdu do działki (…).

Sprzedawca nie prowadzi ani nie prowadził działalności gospodarczej, w związku z czym nie jest zarejestrowana w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. Ponadto, Sprzedawca nie jest czynnym podatnikiem VAT (podatek od towarów i usług).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania (sformułowane ostatecznie w uzupełnieniu wniosku):

1. Czy w związku ze sprzedażą Nieruchomości 1 i udziału w Nieruchomości 3 Wnioskodawczyni będzie występowała w charakterze podatnika podatku od czynności cywilnoprawnych?

2. Czy w związku ze sprzedażą Nieruchomości 2 Wnioskodawczyni będzie występowała w charakterze podatnika podatku od czynności cywilnoprawnych?

Zdaniem Wnioskodawczyni (stanowisko sformułowane ostatecznie w uzupełnieniu wniosku): Ad. 1

Wnioskodawczyni, która będzie występowała w charakterze sprzedającego przy zawieraniu umowy sprzedaży Nieruchomości 1 i udziału w Nieruchomości 3 nie będzie podatnikiem podatku od czynności cywilnoprawnych, ponieważ:

- sprzedaż Nieruchomości 1 i udziału w Nieruchomości 3 – w sytuacji uznania, że Wnioskodawczyni dokonując sprzedaży Nieruchomości 1 i udziału w Nieruchomości 3 nie działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług – nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług albo

- sprzedaż Nieruchomości 1 i udziału w Nieruchomości 3 – w sytuacji uznania, że Wnioskodawczyni dokonując sprzedaży Nieruchomości 1 i udziału w Nieruchomości 3 działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług – będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług z uwagi na zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u.,

- sprzedaż Nieruchomości 1 i udziału w Nieruchomości 3 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

- obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych określa sytuację prawną kupującego i to kupujący posiada status podatnika podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2020 r., poz. 815, dalej jako: „u.p.c.c. ”) opodatkowaniu tym podatkiem podlegają m.in. umowy sprzedaży. Ponadto, zgodnie z art. 1 ust. 4 pkt 1 u.p.c.c. czynności cywilnoprawne podlegają podatkowi – z zastrzeżeniem nie istotnym w ramach danej sprawy – jeżeli ich przedmiotem są rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Dodatkowo, zgodnie z art. 2 pkt 4 u.p.c.c. nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

b) jeżeli przy najmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z powyższego wynika, że podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlega umowa sprzedaży pod warunkiem, że czynność ta nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług albo czynność taka nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT z uwagi na zwolnienie od podatku VAT przynajmniej jednej strony umowy i jednocześnie przedmiotem umowy jest nieruchomość lub jej część.

Zgodnie z art. 4 pkt 1 u.p.c.c. obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym. Z przepisu tego wynika, że sprzedający jako strona umowy sprzedaży na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych nie posiada statusu podatnika tego podatku. Obowiązek podatkowy w analizowanym podatku określa sytuację prawną kupującego, a nie sprzedającego. W konsekwencji, mając na uwadze, że:

- sprzedaż Nieruchomości 1 i udziału w Nieruchomości 3 – w sytuacji uznania, że Wnioskodawczyni dokonując sprzedaży Nieruchomości 1 i udziału w Nieruchomości 3 nie działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług - nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług albo

- sprzedaż Nieruchomości 1 i udziału w Nieruchomości 3 – w sytuacji uznania, że Wnioskodawczyni dokonując sprzedaży Nieruchomości 1 i udziału w Nieruchomości 3 działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług – będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług z uwagi na zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u.,

- a tym samym sprzedaż Nieruchomości 1 i udziału w Nieruchomości 3 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych,

Wnioskodawczyni występująca w charakterze sprzedającego przy zawieraniu umowy sprzedaży wskazanych Nieruchomości nie będzie podatnikiem podatku od czynności cywilnoprawnych. Podatnikiem będzie Kupujący.

Ad.2

Wnioskodawczyni, która będzie występowała w charakterze sprzedającego przy zawieraniu umowy sprzedaży Nieruchomości 2 nie będzie podatnikiem podatku od czynności cywilnoprawnych, ponieważ

- sprzedaż Nieruchomości 2 – w sytuacji uznania, że Wnioskodawczyni dokonując sprzedaży Nieruchomości 2 nie działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług – nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług albo

- sprzedaż Nieruchomości 2 – w sytuacji uznania, że Wnioskodawczyni dokonując sprzedaży Nieruchomości 2 działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług – będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług z uwagi na zwolnienie dostawy budynku na niej posadowionego,

- sprzedaż Nieruchomości 2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych,

- obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych określa sytuację prawną kupującego i to kupujący posiada status podatnika podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 u.p.c.c. opodatkowaniu tym podatkiem podlegają m.in. umowy sprzedaży. Ponadto, zgodnie z art. 1 ust. 4 pkt 1 u.p.c.c. czynności cywilnoprawne podlegają podatkowi – z zastrzeżeniem nie istotnym w ramach danej sprawy – jeżeli ich przedmiotem są rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Dodatkowo, zgodnie z art. 2 pkt 4 u.p.c.c. nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany: 

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z powyższego wynika, że podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlega umowa sprzedaży pod warunkiem, że czynność ta nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług albo czynność taka nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT z uwagi na zwolnienie od podatku VAT przynajmniej jednej strony umowy i jednocześnie przedmiotem umowy jest nieruchomość lub jej część.

Zgodnie z art. 4 pkt 1 u.p.c.c. obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5. ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym. Z przepisu tego wynika, że sprzedający jako strona umowy sprzedaży na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych nie posiada statusu podatnika tego podatku. Obowiązek podatkowy w analizowanym podatku określa sytuację prawną kupującego, a nie sprzedającego. W konsekwencji, mając na uwadze, że:

- sprzedaż Nieruchomości 2 – w sytuacji uznania, że Wnioskodawczyni dokonując sprzedaży Nieruchomości 2 nie działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług – nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług albo

- sprzedaż Nieruchomości 2 – w sytuacji uznania, że Wnioskodawczyni dokonując sprzedaży Nieruchomości 2 działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług – będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług z uwagi na zwolnienie dostawy budynku na niej posadowionego,

- a tym samym sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wnioskodawczyni występująca w charakterze sprzedającego przy zawieraniu umowy sprzedaży wskazanej Nieruchomości nie będzie podatnikiem podatku od czynności cywilnoprawnych. Podatnikiem będzie Kupujący.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2020 r. poz. 815 ze zm.) – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnej decyduje – w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Jak wynika z przywołanych przepisów, zawarcie umowy sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Wnioskodawczyni zamierza sprzedać Kupującemu:

- niezabudowaną nieruchomość gruntową stanowiącą działkę ewidencyjną nr (…) (Nieruchomość 1),

- zabudowaną nieruchomość gruntową stanowiącą działkę ewidencyjną nr (…) (Nieruchomość 2),

- udział w 2/3 w niezabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę nr (…) (Nieruchomość 3),

Wątpliwości Wnioskodawczyni budzi fakt czy opisana transakcja zbycia nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i czy na Wnioskodawczyni będzie ciążył obowiązek podatkowy w tym zakresie. Zdaniem Wnioskodawczyni, podatek od czynności cywilnoprawnych nie obciąży Wnioskodawczyni, lecz Kupującego.

Biorąc pod uwagę przywołane przepisy i przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe należy stwierdzić, że w związku z planowaną transakcją sprzedaży Nieruchomości 1 i 2 oraz udziału w Nieruchomości 3, po stronie Wnioskodawczyni nie powstanie obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych. Z powołanego wyżej art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych jasno bowiem wynika, że w przypadku umowy sprzedaży obowiązek podatkowy ciąży na kupującym. Zatem Wnioskodawczyni jako strona sprzedająca nie będzie zobowiązana z tytułu dokonania opisanej we wniosku czynności – umowy sprzedaży – do uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych. W przedmiotowej sprawie ewentualnym podatnikiem podatku od czynności cywilnoprawnych będzie bowiem tylko i wyłącznie Kupujący – Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.

Skoro zatem Wnioskodawczyni z tytułu opisanej we wniosku transakcji nie będzie podatnikiem podatku od czynności cywilnoprawnych i nie będzie ciążyć na niej obowiązek podatkowy w tym podatku, to bezzasadna staje się analiza czy umowa sprzedaży nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu czy też będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy przywołanego przez Wnioskodawczynię art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Dla ustalenia obowiązku podatkowego Wnioskodawczyni nie ma to bowiem znaczenia. Istotnym jest fakt, że na Wnioskodawczyni z tytułu umowy sprzedaży nie będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych, ponieważ to nie ona będzie podatnikiem tego podatku.

Wobec powyższego, stanowisko Wnioskodawczyni, zgodnie z którym podatek od czynności cywilnoprawnych nie obciąży Wnioskodawczyni lecz Kupującego należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawczynię w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.