INTERPRETACJA INDYWIDUALNA
Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 19 sierpnia 2021 r. (data wpływu 20 sierpnia 2021 r.), uzupełnionym 5 i 9 listopada 2021 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości – jest prawidłowe.
UZASADNIENIE
W dniu 20 sierpnia 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości**.**
Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, pismem z 4 listopada 2021 r. Znak: 0114-KDIP4-3.4012.576.2021.2.MAT, 0111-KDIB2-1.4010.354.2021.3.BJ, 0111-KDIB2-2.4014.231.2021.3.DR, wezwano Zainteresowanego będącego stroną postępowania do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 5 i 9 listopada 2021 r.
We wniosku złożonym przez:
- Zainteresowanego będącego stroną postępowania:
X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;
- Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:
Y;
przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:
X sp. z o. o. (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: Zbywca lub Sprzedający) jest polskim rezydentem podatkowym, podlegającym w Polsce opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych od całości osiąganych dochodów oraz czynnym podatnikiem VAT (podatek od towarów i usług) zarejestrowanym w Polsce. Działalność gospodarcza Sprzedającego polega między innymi na wynajmie nieruchomości własnej – budynku biurowego pod nazwą handlową „A” znajdującego się w K. (dalej: Budynek) – na rzecz podmiotów trzecich jako najemców.
Y (SCPI) (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: Nabywca lub Kupujący) jest funduszem inwestycyjnym prawa francuskiego – inwestycyjną spółką cywilną o zmiennym kapitale, stanowiącą instytucję zbiorowego inwestowania w nieruchomości z siedzibą w P. Kupujący prowadzi działalność inwestycyjną na rynku nieruchomości. Kupujący ma zarejestrowany oddział w Polsce.
Sprzedający jest właścicielem działek gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi (…), zlokalizowanych w K., o łącznej powierzchni 5.189 metrów kwadratowych, dla których Sąd Rejonowy (…), prowadzi księgę wieczystą (…) (dalej – „Grunt”) wraz z posadowionym na nich Budynkiem oraz budowlami stanowiącymi infrastrukturę towarzyszącą (takimi jak np. alejki piesze umożliwiające dostęp do Budynku, zjazd z drogi publicznej, droga dojazdowa oraz totem reklamowy, dalej – Budowle), w dalszej części wniosku określanych łącznie jako „Nieruchomość”.
Kupujący zamierza nabyć Nieruchomość od Sprzedającego (dalej: Transakcja) i prowadzić działalność gospodarczą w zakresie wynajmu Nieruchomości.
Prawo własności Nieruchomości zostało nabyte przez Sprzedającego 15 grudnia 2016 r. w drodze umowy sprzedaży, zawartej z podmiotem, będącym funduszem inwestycyjnym zamkniętym aktywów niepublicznych (dalej – FIZAN), który nabył Nieruchomość (obejmującą wówczas Grunt wraz z Budynkiem w toku budowy) na podstawie umowy sprzedaży zawartej 13 lipca 2016 r. z poprzednim właścicielem Nieruchomości („Poprzedni Właściciel”). Przed nabyciem Nieruchomości od Poprzedniego Właściciela, FIZAN uzyskał indywidualną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną przez Ministra Finansów 8 lipca 2016 r. (organ upoważniony do wydania interpretacji Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie) Znak: IPPP3/4512-293/16-4/PC, w której organ wydający interpretację potwierdził, że w ramach transakcji nabycia Nieruchomości dojdzie do dostawy na rzecz FIZAN Budynku, a także, że dostawa Budynku będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia i podlegała będzie opodatkowaniu podatkiem VAT z zastosowaniem stawki podstawowej w wysokości 23%. Organ w wymienionej wyżej interpretacji potwierdził również, że taką samą stawką podatku VAT objęte będzie także zbycie prawa własności Gruntu, na którym posadowiony jest przedmiotowy Budynek. Strony umowy sprzedaży Nieruchomości zawartej 13 lipca 2016 roku zastosowały się do uzyskanej interpretacji i dostawa Nieruchomości została opodatkowana VAT według stawki podstawowej 23%.
Przed dniem transakcji, jaka miała miejsce 15 grudnia 2016 r., Sprzedający (występujący w tej transakcji jako nabywca) uzyskał interpretację indywidualną przepisów prawa podatkowego wydaną przez Ministra Finansów (organ upoważniony do wydania interpretacji Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie) Znak: 1462-IPPP2.4512.686.2016.1.DG, w której organ wydający interpretację potwierdził, stanowisko Sprzedającego, że planowane nabycie przez Sprzedającego od FIZAN Nieruchomości będzie w całości podlegało obligatoryjnemu opodatkowaniu przez FIZAN podatkiem VAT według stawki 23%, natomiast Sprzedającemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości. W opisie zdarzenia przyszłego Sprzedający wskazał, że do pierwszego zasiedlenia Budynku, budowli i ich części doszło 13 lipca 2016 r., a planowana transakcja pomiędzy FIZAN a Sprzedającym ma mieć miejsce w okresie krótszym niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia, w związku z tym transakcja sprzedaży Nieruchomości przez FIZAN na rzecz Sprzedającego będzie podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT. Natomiast jeżeli wydatki FIZAN na ulepszenie Budynku, budowli oraz ich części wchodzących w skład Nieruchomości, od chwili jej nabycia przez FIZAN 13 lipca 2016 r. do dnia jej zbycia na rzecz Sprzedającego przekroczyłyby co najmniej 30% ceny nabycia tych obiektów, to nie zmieni kwalifikacji prawnopodatkowej dostawy Nieruchomości przez FIZAN na rzecz Sprzedającego, ponieważ w takiej sytuacji dostawa ta będzie również podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT według stawki 23% jako dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia.
Przedmiotowa transakcja nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego, na podstawie umowy zawartej 15 grudnia 2016 r., została w całości opodatkowana przez FIZAN podatkiem VAT według stawki 23%, a Sprzedający – zastosowawszy się do uzyskanej interpretacji indywidualnej – odliczył VAT naliczony w związku z przedmiotową transakcją.
Po dokonaniu nabycia, Nieruchomość (w tym Budynek oraz Budowle) przeznaczona była na prowadzenie działalności gospodarczej Sprzedającego w postaci wynajmu pomieszczeń i innych powierzchni podmiotom trzecim jako najemcom. Usługi najmu pomieszczeń i powierzchni świadczone przez Sprzedającego były oraz są w dalszym ciągu opodatkowane VAT. Sprzedający nie prowadził, nie prowadzi ani do dnia Transakcji nie będzie prowadził działalności zwolnionej od podatku VAT. Nieruchomość nie była i nie będzie wykorzystywana przez Sprzedającego na cele działalności zwolnionej z podatku VAT ani też na cele niezwiązane z działalnością gospodarczą Sprzedającego.
W okresie po nabyciu Nieruchomości przez Sprzedającego do momentu Transakcji Budynek ani Budowle lub ich części wchodzące w skład Nieruchomości nie będą ulepszone przez Sprzedającego w taki sposób, że wartość tych ulepszeń poniesiona w stosunku do Budynku lub danej budowli lub ich części przekroczyłaby 30% wartości początkowej Budynku lub tej budowli lub ich części.
Strony planują zawrzeć przedwstępną warunkową umowę sprzedaży Nieruchomości, a zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości uzależnione będzie od spełnienia szeregu warunków zawieszających.
W ramach planowanej Transakcji, oprócz przeniesienia własności Nieruchomości oraz praw i obowiązków Sprzedającego wynikających z zawartych umów najmu (które przejdą z mocy prawa zgodnie z art. 678 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 poz. 1740 ze zm., dalej: „Kodeks Cywilny”), Sprzedający:
a) sprzeda ruchomości znajdujące się na Nieruchomości, takie jak np. meble oraz inne sprzęty służące do prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości (szczegółowa lista sprzedawanych ruchomości zostanie uzgodniona przez Zainteresowanych przed zamknięciem Transakcji); oraz
b) przeniesie prawa i obowiązki wynikające z gwarancji jakości i rękojmi za wady, a także inne prawa związane z jakością wykonania Budynku i innych urządzeń i instalacji znajdujących się na Nieruchomości;
c) przeniesie prawa i obowiązki wynikające z zabezpieczeń praw określonych powyżej;
d) przeniesie prawa z zabezpieczeń najmowych, np. gwarancje bankowe, kaucje, poddania się egzekucji, poręczenia, itp.;
e) przeniesie prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych z właścicielami nieruchomości sąsiednich;
f) przekaże kaucje złożone przez poszczególnych najemców oraz kwoty zatrzymane wynikające z umów o roboty budowlane;
g) przeniesie majątkowe prawa autorskie, prawa zależne do dokumentacji projektowej wykonanej przez podmioty trzecie w związku z budową Budynku i Budowli towarzyszących oraz prawo do wykonywania osobistych praw autorskich autorów takiej dokumentacji;
h) udostępni dokumentację prawną (w tym oryginały lub kopie umów (np. umów najmu) i decyzji administracyjnych (np. pozwoleń na budowę), techniczną, projektową związaną z Nieruchomością, będącą w posiadaniu Sprzedającego.
Składniki majątkowe, określone powyżej, które zostaną przeniesione na Kupującego wraz z Nieruchomością w ramach Transakcji będą dalej łącznie nazywane Przedmiotem Transakcji.
Należy również wskazać, że zgodnie z intencją Zaineresowanych żaden z poniższych elementów nie będzie podlegał zbyciu w ramach Transakcji:
a) prawa i obowiązki wynikające z umów o dostawę mediów lub przyłączenie mediów do Nieruchomości (z zastrzeżeniem możliwości cesji tych umów, o czym mowa niżej);
b) prawa i obowiązki wynikające z umów o świadczenie usług zawartych przez Sprzedającego np. dot. ochrony Nieruchomości, utrzymania czystości Nieruchomości, monitoringu przeciwpożarowego itp.);
c) umowy o zarządzanie aktywami, umowa o zarządzanie Nieruchomością (property management agreement);
d) finansowania działalności Sprzedającego, w szczególności pożyczki od podmiotów powiązanych lub kredyty bankowe;
e) indywidualizujące oznaczenia Sprzedającego (tj. jego firma w rozumieniu Kodeksu cywilnego);
f) prawa i obowiązki wynikające z jakichkolwiek umów rachunku bankowego Sprzedającego;
g) prawa i obowiązki wynikające z jakichkolwiek umów o świadczenie usług księgowych, prawnych i marketingowych Sprzedającego;
h) środki pieniężne zgromadzone na rachunkach bankowych Sprzedającego, za wyjątkiem kaucji najemców;
i) księgi rachunkowe i inne dokumenty (np. dokumenty handlowe, korporacyjne) Sprzedającego, związane z działalnością gospodarczą Sprzedającego;
j) pracownicy Sprzedającego;
k) wierzytelności Sprzedającego;
l) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem;
m) zobowiązania podatkowe i inne zobowiązania Sprzedającego wynikające z tytułu rozliczeń publicznoprawnych.
Odnosząc się do umów dotyczących dostawy mediów lub przyłączenia mediów oraz usług telekomunikacyjnych związanych z Nieruchomością Kupujący nie wyklucza, iż zostaną one na niego przeniesione w drodze cesji. Ponadto Zainteresowani nie wykluczają iż zostanie przeniesiona na Kupującego ramowa umowa najmu zawarta między Sprzedającym a podmiotem trzecim (tzw. Master Lease) (wraz z zabezpieczeniami), w ramach której ten podmiot trzeci zobowiązał się do zawarcia ze Sprzedającym umowy najmu w odniesieniu do niewynajętej lub wynajętej, ale nie wydanej nowym najemcom części Budynku. Wówczas wymienione w tym akapicie umowy będą włączone do Przedmiotu Transakcji.
Ze względu na fakt, że logotypy, oznakowanie Budynku oraz elementy elewacji są trwale związane z Nieruchomością zostaną one również przeniesione na Kupującego. Demontowanie powyższych spowodowałoby nadmierne koszty finansowe, co z biznesowego punktu widzenia byłoby niekorzystne dla obu stron Transakcji. Forma prawna korzystania przez Kupującego z tych składników nie została jeszcze ustalona. Kupujący w ramach Transakcji nie nabędzie żadnych praw do znaków towarowych Sprzedającego.
Zgodnie z intencją Wnioskodawców, w skład Przedmiotu Transakcji nie wejdą również:
a) tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego w zakresie prowadzenia działalności polegającej na wynajmie Nieruchomości,
b) nazwa przedsiębiorstwa Sprzedającego,
c) umowy ubezpieczenia działalności Sprzedającego.
Sprzedający wskazuje, że jego intencją jest rozwiązanie umów na dostawę mediów z dostawcami. W przypadku braku takiej możliwości, przeniesienie poszczególnych umów na Kupującego będzie uzależnione od warunków cesji określonych w umowach z zewnętrznymi dostawcami.
Intencją Sprzedającego jest także rozwiązanie umów serwisowych (m.in. umowy o usługę ochrony fizycznej i dozoru mienia, umowy o monitorowanie i konserwację obiektu itp.). Po transakcji Kupujący zawrze odpowiednie umowy z innymi lub tymi samymi dostawcami we własnym imieniu oraz na odrębnie ustalonych warunkach.
Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników, dlatego w wyniku Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego pracowników, ani tym bardziej zakładu pracy Sprzedającego.
Ponadto, Wnioskodawcy wskazują że dokumenty związane z Nieruchomością które również mogą zostać przejęte przez Kupującego, w ocenie Sprzedającego nie stanowią know-how Sprzedającego związanego z działalnością gospodarczą Sprzedającego, lecz mają na celu wyłącznie potwierdzenie stanu technicznego Nieruchomości oraz stanowić będą podstawę do prawidłowego dokonania rozliczeń z najemcami oraz prawidłowego działania Nieruchomości.
Zainteresowani wskazują że cena za nabycie Przedmiotu Transakcji przez Kupującego zostanie określona w oparciu o ustaloną między Sprzedającym i Kupującym wartość ww. składników, które w ramach Transakcji zostaną nabyte przez Kupującego.
Do prowadzenia działalności gospodarczej przez Kupującego z wykorzystaniem Przedmiotu Transakcji konieczne będzie podjęcie szeregu działań o charakterze faktycznym lub prawnym, niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu Nieruchomości przez Kupującego.
W szczególności, po przeprowadzeniu Transakcji Kupujący zawrze we własnym zakresie nowe umowy zarządzania Nieruchomością jak również nowe umowy na obsługę serwisową Nieruchomości. Kupujący we własnym zakresie uzyska również finansowanie na przeprowadzenie Transakcji.
W związku z planowaną Transakcją w zakresie powierzchni niewynajętej w Budynku, podmiot powiązany ze Sprzedającym zobowiąże się do pokrycia ubytku przychodów, jaki Kupujący może ponieść jeśli, między innymi, przeznaczone do wynajęcia powierzchnie Nieruchomości nie będą w pełni wynajęte lub nie będą wydane najemcom. W tym celu podmiot powiązany ze Sprzedającym oraz Kupujący zamierzają zawrzeć umowę gwarancji czynszowej. Umowa gwarancji czynszowej zostanie zawarta z podmiotem powiązanym ze Sprzedającym ze względu na fakt, iż Sprzedający po sprzedaży Nieruchomości może zostać zlikwidowany.
W związku z powyższym Sprzedający oraz Kupujący uzgodnili, że taka gwarancja czynszowa zostanie udzielona Kupującemu nie przez Sprzedającego, ale przez podmiot z grupy powiązany ze Sprzedającym. Konieczność zawarcia takiej umowy wynika z faktu, iż cena z tytułu Transakcji zostanie skalkulowana przez Zbywcę i Nabywcę m.in. w oparciu o dane o szacowanej kwocie przychodów z wynajmu wszystkich powierzchni przeznaczonych do wynajęcia w ramach Nieruchomości – tymczasem możliwe jest, że na dzień Transakcji część z tych powierzchni nie będzie przedmiotem najmu, lub też nie będzie najemcom wydana. A zatem, aby wyrównać Nabywcy ubytek przychodów, jaki poniesie w związku z faktem, iż nie uzyska dochodów z najmu w założonej wysokości (w oparciu o które została skalkulowana cena za Nieruchomość), podmiot powiązany ze Sprzedającym zobowiąże się do dokonywania wypłat określonych świadczeń gwarancyjnych po dniu Transakcji, które mają na celu wyrównanie ubytku przychodów.
Przedmiot Transakcji, w tym Nieruchomość, nie jest wyodrębniony w strukturze organizacyjnej i dokumentacji wewnętrznej Sprzedającego, w szczególności w dotychczasowym przedsiębiorstwie Sprzedającego nie została utworzona odrębna komórka organizacyjna (dział, wydział, oddział) odpowiedzialna za prowadzenie działalności gospodarczej w oparciu o Przedmiot Transakcji, w tym Nieruchomość. Nie istnieją odrębne zapisy statutu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze, które przypisane byłyby wyłącznie do tych aktywów. Przedmiot Transakcji, w tym Nieruchomość nie był, nie jest i nie zostanie wyodrębniony organizacyjnie jako dział/oddział/wydział w przedsiębiorstwie Sprzedającego, w szczególności na podstawie uchwały wspólników Sprzedającego bądź innego dokumentu (np. wewnętrznego regulaminu organizacyjnego lub struktury organizacyjnej Sprzedającego), żadne prawne wyodrębnienie Przedmiotu Transakcji, w tym Nieruchomości w ramach struktury Sprzedającego nie miało miejsca.
W dniu złożenia niniejszego wniosku u Sprzedającego funkcjonuje dokument stanowiący regulamin korzystania z Budynku (dalej: „Regulamin”), który jest integralną częścią niektórych umów najmu. Regulamin jest dokumentem określającym dodatkowe (poza treścią umowy najmu) wzajemne prawa i obowiązki związane z najmem powierzchni biurowej. Regulamin nie jest dokumentem wyznaczającym ramy funkcjonowania Budynku jako formalnie organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Sprzedającego.
Dla Przedmiotu Transakcji w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego nie są prowadzone osobne księgi rachunkowe. Przedmiot Transakcji nie obejmuje również żadnego rachunku bankowego, ani środków pieniężnych, które mogłyby służyć Kupującemu po przeprowadzeniu Transakcji do regulowania zobowiązań związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej Kupującego.
Co do zasady, przed dniem Transakcji wynajem powierzchni Nieruchomości stanowi jedyny przedmiot działalności gospodarczej Zbywcy i jego jedyne źródło przychodu. Zbywca nie posiada zatem aktywów innych niż związane z działalnością gospodarczą w zakresie wynajmu Nieruchomości. Poza Nieruchomością będącą przedmiotem Transakcji, Zbywca nie jest właścicielem ani użytkownikiem wieczystym żadnych innych nieruchomości.
W związku z utrzymaniem Nieruchomości Zbywca ponosi m.in. koszty zarządu, mediów, administracyjne, bieżących napraw, konserwacji itd. Przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z działalnością gospodarczą Zbywcy polegające na wynajmie Nieruchomości są zewidencjowane zgodnie z ogólnymi przepisami o rachunkowości. Zbywca w celu zapewnienia obsługi Nieruchomości korzysta przede wszystkim z infrastruktury i zasobów kadrowych zewnętrznego podmiotu świadczącego usługi zarządzania Nieruchomością, Sprzedającego.
Po przeprowadzeniu Transakcji, Sprzedający zostanie najprawdopodobniej zlikwidowany. Ostateczna decyzja w tym zakresie zostanie podjęta przez udziałowca Sprzedającego po dokonaniu sprzedaży Nieruchomości, przy uwzględnieniu kryteriów biznesowych.
Zbywca oraz Nabywca są i będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani w Polsce jako czynni podatnicy VAT. Zainteresowani nie są i na dzień Transakcji nie będą podmiotami powiązanymi na gruncie przepisów polskiego prawa podatkowego.
W zakresie w jakim Transakcja będzie podlegała zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Wnioskodawcy planują złożyć, przed dokonaniem Transakcji, wspólne oświadczenie (zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT) o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opodatkowania VAT. Intencją Wnioskodawców jest opodatkowanie Transakcji podatkiem VAT.
Po Transakcji Kupujący zamierza prowadzić w Polsce działalność gospodarczą obejmującą wynajem Nieruchomości na cele komercyjne (głównie biurowe i usługowe) podlegającą opodatkowaniu 23% VAT. Kupujący (będący funduszem inwestycyjnym) zamierza prowadzić opisaną powyżej działalność głównie w oparciu o zasoby podwykonawców.
Kupujący nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości ani jej części na cele mieszkaniowe, ani nie zamierza prowadzić w oparciu o Nieruchomość innej działalności gospodarczej zwolnionej z VAT lub niepodlegającej VAT.
Dodatkowo, w umowie sprzedaży Przedmiotu Transakcji Wnioskodawcy przewidują że Kupujący zachowa się w określony sposób, tj. zaakceptuje obecny kształt umów najmu zawartych przez Sprzedającego z obecnymi najemcami Nieruchomości w zakresie określonych tzw. zachęt dla najemców (które to zachęty obniżą dochodowość tych umów w okresie, kiedy to właścicielem Nieruchomości będzie już Kupujący) i wyrazi zgodę na to, by cena Przedmiotu Transakcji, która została wskazana w liście intencyjnym w zakresie planowanej transakcji, nie uległa obniżeniu z uwagi na ww. zachęty dla najemców (cena Nieruchomości w modelach wyceny jest bowiem wypadkową m.in. przewidywanych zdyskontowanych wpływów dochodów z najmu). W zamian za zaakceptowanie przez Kupującego obecnego kształtu umów najmu, zawartych przez Sprzedającego z obecnymi najemcami Nieruchomości w zakresie określonych tzw. zachęt dla najemców oraz za wyrażenie zgody na utrzymanie ceny za Przedmiot Transakcji na określonym w liście intencyjnym poziomie, Sprzedający zapłaci Kupującemu wynagrodzenie odpowiadające wartości ww. zachęt dla najemców (dalej: Wynagrodzenie), w związku z okolicznością że począwszy od dnia dokonania Transakcji ekonomicznie ww. zachęty finansować będzie musiał już Kupujący. Warunkiem otrzymania Wynagrodzenia przez Kupującego jest zawarcie przez Kupującego umowy sprzedaży Przedmiotu Transakcji. Korzyścią dla Sprzedającego jest brak konieczności wycofania się z ceny wskazanej w liście intencyjnym, co skutkować mogłoby negatywnymi finansowymi i wizerunkowymi konsekwencjami dla Sprzedającego, a nawet potencjalną rezygnacją Kupującego z planowanej transakcji. Kupujący bowiem, będący francuskim funduszem inwestycyjnym, mającym określoną politykę inwestycyjną i obowiązki informacyjne, na obecnym etapie (tj. etapie, gdy list intencyjny został już przedłożony drugiej stronie transakcji i obopólnie podjęta została decyzja o dalszym procedowaniu w kierunku nabycia Przedmiotu Transakcji przez Kupującego), w razie zmiany ceny Przedmiotu Transakcji może podjąć decyzję o rezygnacji z planowanej Transakcji z uwagi na niespełnienie parametrów inwestycyjnych, które legły u podstaw decyzji Kupującego o dalszym procedowaniu w kierunku nabycia Przedmiotu Transakcji.
Mając na uwadze fakt, iż Kupujący będzie zobowiązany do zapłaty na rzecz Sprzedającego ceny za nabycie Przedmiotu Transakcji, nie jest wykluczone, że w celu zmniejszenia ilości prac administracyjnych związanych z rozliczeniem Transakcji, strony Transakcji dokonają wzajemnego potrącenia wierzytelności w tym zakresie, tj. wierzytelności Sprzedającego z tytułu ceny sprzedaży Przedmiotu Transakcji z wierzytelnością Kupującego z tytułu Wynagrodzenia.
Strony Transakcji pragną również wskazać, że w ramach planowej Transakcji lub w krótkim okresie tuż po jej zrealizowaniu Zbywca oraz Nabywca dokonają między sobą ostatecznego rozliczenia kosztów i opłat związanych z obsługą Nieruchomości dotyczących m.in. podatku od nieruchomości, kosztów operacyjnych oraz ewentualnych należności wynikających z zawartych umów najmu, takich jak rozliczenia opłat za czynsz najmu oraz opłat eksploatacyjnych, stanowiących udział najemcy w wydatkach związanych z funkcjonowaniem, utrzymaniem i eksploatacją Budynku. Wydatki poniesione i należne za okres do dnia poprzedzającego dzień zawarcia Transakcji zostaną pokryte wyłącznie przez Zbywcę, natomiast powstałe i zapłacone przed dniem zawarcia Transakcji, ale dotyczące miesiąca w którym dojdzie do zawarcia Transakcji zostaną podzielone między strony Transakcji, w taki sposób, że Sprzedający poniesie koszty za okres od pierwszego dnia miesiąca do dnia poprzedzającego dzień zawarcia Transakcji, zaś Kupujący za okres rozpoczynający się od dnia zawarcia Transakcji (z tym dniem włącznie).
Jednocześnie Wnioskodawcy zamierzają uzgodnić w umowie sprzedaży Przedmiotu Transakcji, iż prawo do poboru czynszu najmu oraz miesięcznych zaliczek na opłaty eksploatacyjne za okres rozpoczynający się w dniu zawarcia Transakcji i kończący się w ostatnim dniu kalendarzowym miesiąca w którym zostanie dokonana Transakcja będzie przysługiwać wyłącznie Sprzedającemu. Jednocześnie Sprzedający wypłaci Nabywcy wynagrodzenie za udzielenie prawa do pożytków z tytułu czynszu najmu oraz wynagrodzenie za udzielenie prawa do pożytków z tytułu miesięcznych zaliczek na opłaty eksploatacyjne w odpowiedniej części, tj. odpowiadającej wartości czynszu najmu/miesięcznych zaliczek na opłaty eksploatacyjne za okres od dnia zawarcia Transakcji (włącznie) do ostatniego dnia kalendarzowego miesiąca w którym zostanie dokonana Transakcja. Ponadto, Kupujący będzie wyłącznie uprawniony do poboru czynszu najmu oraz miesięcznych zaliczek na opłaty eksploatacyjne za okres rozpoczynający się od pierwszego dnia miesiąca kalendarzowego następującego po miesiącu w którym zostanie dokonana Transakcja. Wskazane powyżej czynności określane są w dalszej części niniejszego wniosku jako: „Czynności Związane z Czynszem Najmu za Miesiąc Transakcji”).
Wnioskodawcy zamierzają także uzgodnić w umowie sprzedaży Przedmiotu Transakcji postępowanie w zakresie czynności związanych z opłatami eksploatacyjnymi otrzymanymi od najemców na poczet kosztów eksploatacyjnych w kontekście opłat i kosztów eksploatacji od początku roku kalendarzowego do ostatniego dnia miesiąca, w którym doszło do zawarcia Transakcji (dalej: „Czynności Związane z Opłatami Eksploatacyjnymi do Ostatniego Dnia Miesiąca Transakcji”). W ramach Czynności Związanych z Opłatami Eksploatacyjnymi do Ostatniego Dnia Miesiąca Transakcji, Zainteresowani dokonają weryfikacji faktycznych kosztów utrzymania Nieruchomości poniesionych przez Sprzedającego oraz ustalą dalsze prawa i obowiązki stron z tego wynikające. W sytuacji kiedy opłaty eksploatacyjne zapłacone przez najemców byłyby wyższe niż koszty utrzymania Nieruchomości, to Sprzedający zapłaci Kupującemu wynagrodzenie za zgodę Kupującego na dokonywanie czynności związanych ze zwrotem nadpłaty na rzecz najemców (które może nastąpić w okresach bieżących lub na koniec roku). W przypadku nadwyżki kosztów utrzymania Nieruchomości poniesionych przez Sprzedającego ponad opłatami za utrzymanie Nieruchomości wniesionymi przez najemców na rzecz Sprzedającego, Kupujący zapłaci Sprzedającemu wynagrodzenie za prawo do odzyskania niedopłaconych Sprzedającemu przez najemców kwot z tytułu opłat eksploatacyjnych (które może nastąpić w okresach bieżących lub na koniec roku).
W niniejszym przypadku cena sprzedaży Przedmiotu Transakcji została skalkulowana i wskazana w liście intencyjnym przy założeniu, że Sprzedający rozliczy się z Kupującym w zakresie Czynności Związanych z Opłatami Eksploatacyjnymi do Ostatniego Dnia Miesiąca Transakcji oraz zapłaci Kupującemu wynagrodzenie za Czynności Związane z Czynszem Najmu za Miesiąc Transakcji. Tego typu rozliczenie jest standardem rynkowym – w praktyce rynkowej bowiem żaden nabywca ani zbywca nieruchomości nie godzi się bez odpowiedniego wynagrodzenia ponosić ciężaru finansowego odpowiednio zwrotu najemcom nadpłaconych przez nich opłat eksploatacyjnych które zostały wpłacone przez nich na rzecz zbywcy tej nieruchomości bądź pokrycia niedopłat w zakresie kosztów eksploatacyjnych oraz ponosić ciężaru utrzymania nieruchomości w danym okresie bez uzyskania za ten okres czynszu najmu. Brak wypłaty przez odpowiednio Sprzedającego oraz Kupującego wynagrodzenia za Czynności Związane z Opłatami Eksploatacyjnymi do Ostatniego Dnia Miesiąca Transakcji oraz wynagrodzenia za Czynności Związane z Czynszem Najmu za Miesiąc Transakcji na rzecz Kupującego mógłby oznaczać konieczność zmiany ceny sprzedaży, wskazanej w liście intencyjnym.
Zapłata przedmiotowych wynagrodzeń na rzecz Kupującego jest dla Sprzedającego korzystna i uzasadniona biznesowo, bowiem spowoduje to brak konieczności wycofania się z ceny wskazanej w liście intencyjnym co skutkować mogłoby negatywnymi finansowymi i wizerunkowymi konsekwencjami dla Sprzedającego, a nawet potencjalną rezygnacją Kupującego z planowanej transakcji. Kupujący bowiem, będący francuskim funduszem inwestycyjnym, mającym określoną politykę inwestycyjną i obowiązki informacyjne, na obecnym etapie (tj. etapie, gdy list intencyjny został już przedłożony drugiej stronie transakcji i obopólnie podjęta została decyzja o dalszym procedowaniu w kierunku nabycia Przedmiotu Transakcji przez Kupującego), w razie zmiany ceny Przedmiotu Transakcji może podjąć decyzję o rezygnacji z planowanej Transakcji z uwagi na niespełnienie parametrów inwestycyjnych, które legły u podstaw decyzji Kupującego o dalszym procedowaniu w kierunku nabycia Przedmiotu Transakcji. Z tego względu również ewentualna zapłata przez Kupującego wynagrodzenia za Czynności Związane z Opłatami Eksploatacyjnymi do Ostatniego Dnia Miesiąca Transakcji jest dla Kupującego korzystna – spowoduje ona bowiem brak konieczności renegocjowania ceny wskazanej w liście intencyjnym, co mogłoby skutkować koniecznością wycofania się Kupującego z planowanej transakcji.
Pozostały opis zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony przez Zainteresowanych w treści uzupełnienia wniosku z 5 listopada 2021 r. (data wpływu do Organu 5 listopada 2021 r.) jako, że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i usług oraz podatkiem dochodowym od osób prawnych nie został przytoczony.
W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:
W przypadku gdy tut. Organ podatkowy uzna, że do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust 1 pkt 2 i 10a ustawy o VAT i jednocześnie Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania VAT Nieruchomości (tj. sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji zostanie przez Zbywcę opodatkowana w całości) – to czy przedmiotowa Transakcja w całości nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych) na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, a w konsekwencji Kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty tego podatku? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)
Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku gdy tut. Organ podatkowy uzna, że do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 i 10a ustawy o VAT i jednocześnie Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania VAT Nieruchomości (tj. sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji zostanie przez Zbywcę opodatkowana w całości), przedmiotowa Transakcja w całości nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, a w konsekwencji Kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty tego podatku.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, jako czynność opodatkowaną należy uznać umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o PCC, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany – w przypadku sprzedaży nieruchomości do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC).
Stosownie jednak do dyspozycji art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:
a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
Mając na uwadze treść ww. przepisu, w ocenie Zainteresowanych, w przypadku gdy tut. Organ podatkowy uzna, że do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 i 10a ustawy o VAT i jednocześnie Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania VAT Nieruchomości (tj. sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji zostanie przez Zbywcę opodatkowana w całości), przedmiotowa Transakcja w całości nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, a w konsekwencji Kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty tego podatku.
Opisana w zdarzeniu przyszłym planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC w związku z tym, że transakcja ta będzie opodatkowana VAT, ponieważ Zainteresowani przed zawarciem umowy sprzedaży złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego stosowne oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia tej dostawy z VAT i wybiorą opodatkowanie, co zamierzają uczynić i co stanowi również element opisu zdarzenia przyszłego.
Powyższy pogląd znajduje również potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez organy podatkowe, także na gruncie znowelizowanego od dnia 1 stycznia 2016 r. brzmienia przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o PCC. Przykładowo, Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacjach indywidualnych z dnia 1 marca 2016 r., Znak: 1PPB2/4514-588/15-2/KW1 oraz IPPB2/4514-590/15-2/KW1, a także z dnia 26 lutego 2016 r., Znak: IPPB2/4514-586/15-2/KW1 oraz IPPB2/4514-587/15-4/KW1, orzekając na kanwie opisu zdarzenia przyszłego, w którym zainteresowani – analogicznie jak Sprzedający i Kupujący – zamierzali zgodnie wybrać opcję opodatkowania dostawy nieruchomości, potwierdził, że „(`(...)`) jeżeli transakcja sprzedaży nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych”. Do podobnej konkluzji doszedł także Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 28 października 2019 r. Znak: 0111-KDIB2-2.4014.173.2019.4.SK oraz interpretacji indywidualnej z dnia 25 października 2019 r. Znak: 0111- KDIB2-2.4014.164.2019.3.MZA.
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.
Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług oraz podatku dochodowego od osób prawnych zostały wydane odrębne interpretacje.
Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2020 r. poz. 815 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
O powstaniu obowiązku podatkowego decyduje – w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – moment dokonania czynności cywilnoprawnej.
Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.
W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:
a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
b) innych praw majątkowych − 1%.
Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.
W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Na podstawie art. 2 pkt 4 ww. ustawy – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:
a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
- umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.
W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.
Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, iż Zainteresowany będący stroną postępowania jest właścicielem działek gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi (…), zlokalizowanych w K., o łącznej powierzchni 5.189 metrów kwadratowych, wraz z posadowionym na nich Budynkiem oraz budowlami stanowiącymi infrastrukturę towarzyszącą (takimi jak np. alejki piesze umożliwiające dostęp do Budynku, zjazd z drogi publicznej, droga dojazdowa oraz totem reklamowy). Zainteresowany niebędący stroną postępowania zamierza nabyć Nieruchomość od Zainteresowanego będącego stroną postępowania na podstawie umowy sprzedaży i prowadzić działalność gospodarczą w zakresie wynajmu Nieruchomości. W zakresie w jakim Transakcja będzie podlegała zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Wnioskodawcy planują złożyć, przed dokonaniem Transakcji, wspólne oświadczenie (zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT) o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opodatkowania VAT. Intencją Wnioskodawców jest opodatkowanie Transakcji podatkiem VAT.
W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 22 listopada 2021 r. Znak: 0114-KDIP4-3.4012.576.2021.3.MAT wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług Organ odstąpił od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Zainteresowanych, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, podzielając ich stanowisko, że „(…) planowana Transakcja w całości będzie podlegać opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 w zw. z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.
(…) w stosunku do planowanej Transakcji nie znajdą zastosowania obligatoryjne zwolnienia z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 i 10a ustawy o VAT.
(…) do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 i 10a ustawy o VAT i jednocześnie Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania VAT Nieruchomości (tj. sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji zostanie przez Zbywcę opodatkowana w całości), Kupującemu będzie przysługiwało prawo na podstawie art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b oraz ust. 11 ustawy o VAT do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości, a w tym prawo do otrzymania zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku naliczonego na swój rachunek bankowy na podstawie art. 87 ustawy o VAT.”
A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona w związku ze złożeniem przez Zainteresowanych oświadczenia o rezygnacji z prawa do zwolnienia, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego na Kupującym – Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.
W konsekwencji powyższego stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:
-
z zastosowaniem art. 119a;
-
w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
-
z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).
Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.
Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.
Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.