INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 23 sierpnia 2021 r. (data wpływu 25 sierpnia 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 25 sierpnia 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

We wniosku złożonym przez:

- Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

- Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

A. Wnioskodawcy i planowana transakcja.

X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: „Zbywca” lub „Sprzedawca” lub „Sprzedający”) planuje zbycie nieruchomości położonej w S. oraz w W. (dalej: „Nieruchomość”) na rzecz Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: „Nabywca” lub „Kupujący”), tj. podmiotu trzeciego, niepowiązanego ze Zbywcą.

Przedmiotowa Nieruchomość została nabyta przez Zbywcę od Z Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w K., w drodze umowy sprzedaży w dniu 10 czerwca 2020 r.

Przed transakcją nabycia Nieruchomości przez Zbywcę od Z Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością podmioty te wystąpiły ze wspólnym wnioskiem o wydanie interpretacji prawa podatkowego, o którym mowa w art. 14r Ordynacji podatkowej. W dniu 12 lutego 2020 r. zostały wydane dwie interpretacje Znak: 0111-KDIB3-1.4012.716.2019.3.WN oraz 0111-KDIB2-2.4014.244.2019.4.HS, w których potwierdzono stanowisko Zbywcy i Z Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, iż:

· transakcja zbycia Nieruchomości przez Z Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością do Zbywcy będzie podlegać opodatkowaniu VAT (podatek od towarów i usług) zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT i nie będzie podlegać wyłączeniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT,

· transakcja zbycia Nieruchomości przez Z Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością do Zbywcy nie będzie podlegać obligatoryjnemu zwolnieniu z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o VAT, a także zwolnieniu o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w przypadku złożenia przez Z Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością i Zbywcę oświadczenia o rezygnacji z tego zwolnienia,

· Zbywca będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości od Z Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością,

· Z Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością nie będzie zobowiązana, w związku z dostawą Nieruchomości na rzecz Zbywcy, do korekty odliczonego podatku VAT, o której mowa w art. 91 ust. 5 w zw. z art. 91 ust. 4 ustawy o VAT,

· transakcja sprzedaży Nieruchomości przez Z Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością do Zbywcy nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych).

Niniejszy wniosek dotyczy planowanej transakcji sprzedaży za wynagrodzeniem („Transakcja”) powyższej Nieruchomości, jaka ma być dokonana pomiędzy Zbywcą a Nabywcą.

Nabywca i Zbywca nie są i na moment Transakcji nie będą podmiotami powiązanymi. W dalszej części niniejszego wniosku Zbywca i Nabywca są łącznie określani jako „Wnioskodawcy” lub „Strony”.

Zarówno Nabywca, jak i Zbywca będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ustawy o VAT.

B. Opis Nieruchomości.

Nieruchomość, będąca przedmiotem Transakcji obejmuje własność:

· działek gruntu o numerach ewidencyjnych: (…) dla których miejscem położenia jest W. oraz S. (dalej „Działki”), dla których prowadzone są następujące księgi wieczyste (…),

· budynków i budowli zlokalizowanych na Działkach (zwanych dalej odpowiednio „Budynkami” i „Budowlami”).

Na dzień składania niniejszego wniosku (i również na dzień Transakcji), Działki będą zabudowane budynkami i budowlami w rozumieniu ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. 2020 poz. 1333 ze zm., dalej „Prawo Budowlane”). Wnioskodawcy poniżej wskazują budynki i budowle znajdujące się na Działkach (tj. Budynki i Budowle):

1. S. działka nr (…):

· budynek hipermarketu ( „Budynek C”),

· budynek techniczny pompownia,

· pylon reklamowy,

· linie energetyczne,

· mur oporowy,

· przekładka gazu,

· kanalizacja deszczowa,

· kanalizacja sanitarna,

· sieć wodociągowa,

· zbiorniki P-POŻ stalowe,

· parking,

· stacja paliw (w tym kiosk poboru opłat, kiosk poboru opłat z zapleczem, zasilanie stacji paliw, światłowód pomiędzy stacją paliw, linia teletechniczna, wiata, kanalizacja sanitarna stacji paliw, kanalizacja deszczowa stacji paliw, sieć wodociągowa stacji paliw, parking, zbiornik podziemny na paliwo, zbiornik paliwowy, zbiornik LPG),

· pylon cenowy z wyświetlaczem stacji paliw,

· pylon stacji paliw,

· oświetlenie zewnętrzne,

· linia niskiego napięcia NN,

· mur oporowy,

· światłowód,

· oświetlenie instalacja i słupy oświetleniowe,

· chodnik,

· plac postojowy, droga wyjazdowa,

· nawierzchnie asfaltowe,

· wiata DOT COM,

· wiaty na wózki,

· ogrodzenie.

Na działce nr (…) w Nieruchomości znajduje się również myjnia — została ona wzniesiona przez podmiot trzeci stąd nie jest ujęta w rejestrze środków trwałych Zbywcy.

2. S. działka nr (…):

· chodnik,

· droga,

· przekładka gazu,

· kanalizacja deszczowa,

· kanalizacja sanitarna,

· sieć wodociągowa,

· linia niskiego napięcia NN,

· światłowód,

· oświetlenie instalacja i slupy oświetleniowe.

3. W. działka nr (…):

· chodnik (asfaltowy),

· przekładka gazu,

· kanalizacja deszczowa,

· kanalizacja sanitarna,

· sieć wodociągowa,

· linia niskiego napięcia NN,

· telekomunikacyjna sieć przesyłowa (światłowód).

Działki o nr (…) są objęte decyzjami o warunkach zabudowy, zgodnie z którymi przeznaczone zostały pod zabudowę.

Na Działkach oprócz Budowli znajdują się również następujące naniesienia w formie budowli, wzniesione przez podmiot trzeci (dalej: „Podmiot Trzeci”):

- myjnia samochodowa

(dalej: „Budowla II”).

Budowla II została wzniesiona przez Podmiot Trzeci na jego własny koszt na powierzchni Działek, które zostały mu udostępnione przez Z Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością na podstawie umów dzierżawy lub najmu (dalej: „Umowy Podmiot Trzeci”), przy czym prawa i obowiązki z Umów Podmiot Trzeci przeszły na Zbywcę w związku z nabyciem Nieruchomości od Z Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.

Budowla II została przez Podmiot Trzeci wybudowana oraz była przez niego wykorzystywana do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT przez okres dłuższy niż dwa lata kalendarzowe przed datą Transakcji. Zgodnie z najlepszym stanem wiedzy Zbywcy, Podmiot Trzeci nie ponosił na ulepszenie Budowli II przekraczających 30% ich wartości początkowej.

Umowy z Podmiotem Trzecim nie przewidują rozliczenia przez Zbywcę na jego rzecz kosztów poniesionych na wybudowanie Budowli II. Niemniej jednak są one tak skonstruowane, Że Zbywca nie może wykluczyć, iż w określonych przypadkach po zakończeniu danej umowy dojdzie do zatrzymania przez niego na własność, bez wynagrodzenia, pozostawionej na powierzchni Nieruchomości przez Podmiot Trzeci Budowli II.

C. Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Z Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.

Historycznie prawo własności Działek zostało nabyte przez Z Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością od:

1. osób fizycznych w drodze umowy sprzedaży 24 maja 2005 r. (działka (…)) oraz

2. Gminy (…) w drodze umowy sprzedaży 1 października 2002 r. (działka nr (…)).

Działki na moment nabycia były niezabudowane.

W ramach procesu inwestycyjnego, Z Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością wzniosła na Działkach Budynki i Budowle.

Po zakończeniu procesu inwestycyjnego, Budynek C oddano do użytkowania na podstawie pozwoleń na użytkowanie wydanych m.in.: 8 września 2003 r.

Z Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z poniesionymi wydatkami dotyczącymi Nieruchomości.

Część pomieszczeń Budynku C była sukcesywnie przekazywana najemcom (dalej: „Najemcy”) w wykonaniu umów najmu (dalej: „Umowy Najmu”) podlegających opodatkowaniu VAT. Pozostała część pomieszczeń (w tym powierzchna hipermarketu) służyła prowadzeniu działalności gospodarczej przez Z Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością polegającej m.in. na sprzedaży detalicznej głównie żywności, sprzedaży napojów alkoholowych, napojów i wyrobów tytoniowych, magazynowaniu i przechowywaniu towarów, oraz pozostałej działalności wspomagającej prowadzenie działalności gospodarczej.

Stacja paliw została oddana do użytkowania i była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej przez Z Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością ponad dwa lata przed planowaną Transakcją.

Po transakcji zbycia Nieruchomości przez Z Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością do Zbywcy, zawarli oni umowę najmu, na podstawie której Z Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością pozostała w zajmowanych pomieszczeniach (powierzchnia hipermarketu i stacji paliw) nadal prowadzi w nich (czasowo) swoją działalność handlową, mając również prawo (na podstawie wspomnianej umowy najmu) do korzystania z powierzchni wspólnych Nieruchomości wraz z Najemcami (dalej: „Umowa Najmu Z”).

Pozostałe Budynki (inne niż Budynek C) i Budowle, jako że pełnią rolę pomocniczą względem Budynku C oraz stacji paliw, są wykorzystywane przez Z Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością i Najemców. Tym samym są również wykorzystywane do prowadzenia działalności Zbywcy, tj. wynajmu powierzchni w Nieruchomości do Najemców, w tym do Z Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.

Wnioskodawcy wskazali, że Budynki i Budowle (szczegółowo wymienione powyżej), znajdujące się na działkach będących przedmiotem planowanej Transakcji, zostały oddane do użytkowania i były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej (najpierw przez Z Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością lub jej poprzednika prawnego a następnie Zbywcy) ponad dwa lata przed planowaną transakcją zbycia Nieruchomości na rzecz Nabywcy.

Wnioskodawcy wskazali, że Z Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością ponosiła nakłady na ulepszenie budynku hipermarketu (Budynku C) oraz parkingu oraz stacji paliw znajdujących się na terenie Nieruchomości, o których mowa w art. 2 pkt 14 lit. b) i art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b) ustawy o VAT, w stosunku do których miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, niemniej jednak nakłady na ulepszenie budynku hipermarketu, parkingu i stacji paliw nie przekroczyły 30% wartości początkowej tych obiektów w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym (tj. były niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów).

W odniesieniu do pozostałych budynków, budowli i ich części Z Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (oraz jej poprzednik prawny) nie poniosła wydatków na ulepszenia stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej poszczególnych obiektów.

Ponadto, również Zbywca nie poniósł i nie będzie ponosił wydatków na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości, które do daty planowanej Transakcji by wyniosły – łącznie z wydatkami poniesionymi przez Z Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością – co najmniej 30% wartości początkowej tych obiektów.

D. Składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji.

Przedmiotem Transakcji jest Nieruchomość, którą Nabywca nabędzie na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Jednocześnie, zgodnie z art. 678 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm., dalej: „Kodeks cywilny”), Nabywca wstąpi – z mocy prawa – w miejsce Zbywcy w stosunki najmu wynikające z umów najmu dot. Nieruchomości obowiązujących na moment Transakcji, za wyjątkiem Umowy Najmu Z, która zostanie rozwiązana przed Transakcją. Ponadto, przed planowaną Transakcją Z Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością opuści (i opróżni z ruchomości) powierzchnie zajmowane obecnie w Budynku C.

W ramach Transakcji, oprócz Nieruchomości, Nabywca nabędzie od Zbywcy również:

· dokumentację prawną i techniczną związaną z Nieruchomością oraz decyzje administracyjne związane z użytkowaniem Nieruchomości,

· prawa wynikające z zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców wynikających z umów najmu - gwarancje (w tym gwarancje korporacyjne), kaucje,

· majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne związane z projektami architektonicznymi i innymi projektami dotyczącymi prac wykonywanych przez osoby trzecie w związku z budową Budynków i Budowli.

Ponadto, w ramach ceny sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający wyrazi zgodę na przeniesienie na Kupującego pozwolenia wodnoprawnego objętego decyzją wydaną przez Starostę (…).

W ramach planowanej Transakcji na rzecz Nabywcy przeniesione zostaną również następujące umowy:

1. umowa dzierżawy obowiązująca pomiędzy Zbywcą (jako dzierżawcą) a spółką A S.A. (jako wydzierżawiającym), dot. dzierżawy gruntu kolejowego w celu udostępnienia pieszym przejścia przez nasyp;

2. umowa zawarta 22 kwietnia 2021 roku przez Zbywcę z B Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, dot. udostępnienia przez Sprzedającego tej Spółce części nieruchomości na potrzeby przebudowy gazociągu (która to przebudowa ma się planowo odbyć w III kwartale 2023 r.);

3. umowa zawarta 25 sierpnia 2014 roku przez Z Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (która przeszła z mocy prawa na Zbywcę 10 czerwca 2020 r.) oraz B Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością dot. udostępnienia przez Zbywcę części nieruchomości na potrzeby dostępu do stacji redukcyjno-pomiarowej

- dalej łącznie jako: „Umowy 0”, przy czym w przypadku niektórych Umów 0 ich przeniesienie może wymagać zgody podmiotu trzeciego.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności ani zobowiązań Zbywcy (za wyjątkiem wskazanych powyżej zabezpieczeń wykonania zobowiązań najemców). Przeniesieniu na rzecz Nabywcy nie będą również podlegać:

· prawa własności intelektualnej, z wyjątkiem praw bezpośrednio związanych z Nieruchomością,

· prawa do domeny internetowej, prawo do znaku towarowego, wyróżniającego Nieruchomość (nie ma oddzielnej domeny internetowej ani znaku towarowego wyróżniającego Nieruchomość),

· prawo własności ruchomości i wyposażenia związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości,

· prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcami),

· zobowiązania Zbywcy związane z finansowaniem zakupu Nieruchomości (pożyczki zaciągnięte przez Zbywcę na sfinansowanie zakupu Nieruchomości będą nadal istniały na moment Transakcji bądź zostaną przez Zbywcę spłacone przed Transakcją),

· środki pieniężne Zbywcy zdeponowane na rachunkach bankowych,

· prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości,

· księgi rachunkowe Zbywcy,

· nazwa przedsiębiorstwa Zbywcy,

· prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z bieżącą działalnością gospodarczą Zbywcy, w tym w szczególności umowy o usługi księgowe,

· prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych przez Zbywcę w zakresie zarządzania Nieruchomością (property management) lub zarządzania aktywami (asset management) – obecnie obowiązuje umowa dotycząca świadczenia usług w zakresie zarządzania Nieruchomością zawarta pomiędzy Zbywcą (jako usługobiorcą) oraz C Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (jako usługodawcą),

· pracownicy Zbywcy.

Poza Nieruchomością będącą przedmiotem planowanej Transakcji Zbywca jest właścicielem jeszcze kilku innych nieruchomości, w których prowadzi działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni do najemców.

Zgodnie z zawartą pomiędzy Wnioskodawcami 15 lipca 2021 r. przedwstępną umową sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa Przedwstępna”), intencją Stron jest, aby oprócz Umów Najmu oraz Umów 0, umowa przyrzeczona (dalej: „Umowa Przyrzeczona”) nie przeniosła na Nabywcę żadnych innych umów dotyczących Nieruchomości. Wnioskodawcy nie wykluczają jednak sytuacji, że po zawarciu umowy sprzedaży (tj. Umowy Przyrzeczonej) niektóre umowy dotyczące np. utrzymania i serwisowania Nieruchomości lub dostawy mediów zostaną przejęte przez Kupującego.

Sprzedający zobowiązany jest do zapewnienia, że najpóźniej w dacie podpisania umowy przyrzeczonej (dalej: „Data Zamknięcia”) Z Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością opuści centrum handlowe, tj. Z Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością opuści pomieszczenia, w których prowadzi działalność handlową w Budynku Hipermarketu oraz pozostawi je czyste (z zastrzeżeniem normalnego zużycia), bez osób i ruchomości. Jakiekolwiek zmiany oraz ulepszenia, w szczególności efekty prac adaptacyjnych/wykończeniowych i elementy pomieszczeń nierozerwalnie z nimi związane mogą zostać, według uznania Sprzedającego, usunięte z Nieruchomości na koszt Sprzedającego, pod warunkiem braku uszkodzenia Nieruchomości, lub mogą pozostać w pomieszczeniach po Dacie Zamknięcia.

Nieruchomość nie jest wyodrębniona w sensie organizacyjnym w strukturze Zbywcy (jako oddział, departament, wydział) nie są dla niej również prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans ani rachunek zysków i strat.

Obecnie, Nieruchomość ma zostać zbyta na rzecz Nabywcy. Transakcja zbycia zostanie udokumentowana aktem notarialnym.

E. Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po nabyciu Nieruchomości.

Po nabyciu Nieruchomości Nabywca planuje przeprowadzenie na Nieruchomości prac adaptacyjnych, modernizacyjnych, remontowych na podstawie uzyskanego(ych) przez Nabywcę pozwolenia(ń) na budowę, niezbędnych do przystosowania Budynków i Budowli wraz z infrastrukturą do prowadzenia działalności w zakresie wynajmu zgodnego z przyjętym profilem działalności Nabywcy (w szczególności na potrzeby wewnętrznych robót budowlanych, które mają zostać przeprowadzone w Budynku Hipermarketu, aby przystosować go do działalności gospodarczej jaka będzie prowadzona w Budynku Hipermarketu przez Nabywcę).

Zgodnie z treścią Umowy Przedwstępnej Zbywca udzielił Nabywcy prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, wyłącznie w celu wystąpienia przez Nabywcę z wnioskiem o wydanie nowego pozwolenia na budowę (dalej: „Nowe Pozwolenie na Budowę”) na koszt i ryzyko Kupującego. W szczególności, przed Transakcją Nabywca nie wejdzie w posiadanie Nieruchomości, ani nie będzie uprawniony do prowadzenia prac budowlanych na Nieruchomości. Na życzenie Nabywcy Zbywca niezwłocznie doręczy Nabywcy odrębny dokument zawierający oświadczenie Zbywcy o udzieleniu Nabywcy praw do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane. Nabywca wskazuje, że zamierza uzyskać pozwolenie na budowę na potrzeby robót budowlanych, które mają zostać przeprowadzone na Nieruchomości, aby przystosować ją do działalności gospodarczej jaka będzie prowadzona na Nieruchomości.

W celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, Nabywca albo zawrze własne umowy z zewnętrznymi dostawcami usług, m.in. w zakresie obsługi technicznej i serwisowania obiektów, bądź będzie wykonywał te czynności samemu. Nie można również wykluczyć, że w pojedynczych przypadkach Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z zawartych przez Zbywcę umów dotyczących utrzymania i serwisowania Nieruchomości lub dostawy mediów. Zarządzanie Nieruchomościami i aktywami będzie prowadzone przez Nabywcę.

Nabywca będzie wykorzystywał nabytą Nieruchomość wyłącznie do czynności opodatkowanych.

F. Pozostałe informacje.

Wnioskodawcy planują złożyć, przed dokonaniem Transakcji, wspólne oświadczenie (zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT) o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opodatkowania dostawy Budynków i Budowli podatkiem VAT.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie (oznaczone we wniosku nr 5):

Czy – w przypadku, w którym odpowiedź na pytanie 1 i 2 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o VAT i jednocześnie Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania wchodzących w skład Nieruchomości, Budynków i Budowli (tj. sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji zostanie przez Zbywcę opodatkowana w całości podatkiem VAT) – przedmiotowa Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o PCC?

Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku, w którym odpowiedź na pytanie 1 i 2 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o VAT i jednocześnie Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania wchodzących w skład Nieruchomości, Budynków i Budowli (tj. sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji zostanie przez Zbywcę opodatkowana w całości podatkiem VAT) – przedmiotowa Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części.

Jak wskazano powyżej – zdaniem Wnioskodawców – Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT – albo obligatoryjnie albo w związku z rezygnacją ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Tym samym, skoro strony złożą przed Transakcją oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT Transakcji, to dostawa Nieruchomości będzie w całości opodatkowana VAT, w związku z czym planowana Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC, zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC.

Podsumowując, w przypadku, w którym odpowiedź na pytanie 1 i 2 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o VAT i jednocześnie Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania wchodzących w skład Nieruchomości Budynków i Budowli (tj. sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji zostanie przez Zbywcę opodatkowana w całości podatkiem VAT) – przedmiotowa Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część uzasadnienia stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 5 listopada 2021 r. Znak: 0114-KDIP4-1.4012.542.2021.1.SK.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2020 r. poz. 815 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku podatkowego decyduje – w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,

b) innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika m.in., że przedmiotem Transakcji jest Nieruchomość, którą Nabywca – Zainteresowany niebędący stroną postępowania nabędzie na podstawie umowy sprzedaży od Zbywcy – Zainteresowanego będącego stroną postępowania. Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje prawo własności działek gruntu oraz prawo własności budynków i budowli na Działkach. Zbywca i Nabywca planują złożyć przed dokonaniem Transakcji, wspólne oświadczenie (zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 11 ustawy o VAT) o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budynków i Budowli.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 5 listopada 2021 r. Znak: 0114-KDIP4-1.4012.542.2021.1.SK, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług Organ wskazał, że „(…) planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Sprzedaż ww. Nieruchomości będzie stanowić w myśl art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT. (…) po spełnieniu przesłanek, o których mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy Wnioskodawcy będą mogli zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT w odniesieniu do transakcji dostawa Budynków (…) i Budowli (…) a w związku z tym sprzedaży Nieruchomości (działek nr (…)) będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług. (…) dostawa Budynków (…) i Budowli (…) (oraz Budowli II) będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, jako dokonana w okresie przekraczającym dwa lata od pierwszego zasiedlenia. Jednakże, gdy Wnioskodawcy – na mocy art. 43 ust. 10 i 11 ustawy – zrezygnują ze zwolnienia od podatku dla dostawy Budynków (…) i Budowli (…) (oraz Budowli II), wówczas czynność ta – jak wskazano powyżej - będzie podlegała opodatkowaniu i w konsekwencji Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wykazanego na fakturze dokumentującej sprzedaż Nieruchomości. (…)”.

A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona w związku ze złożeniem przez Zainteresowanych oświadczenia o rezygnacji z prawa do zwolnienia, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego na Kupującym – Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

W konsekwencji powyższego stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.