0111-KDIB2-2.4014.218.2021.4.MZ

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 29 lipca 2021 r. (data wpływu 2 sierpnia 2021 r.), uzupełnionym 29 października 2021 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 2 sierpnia 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, pismem z 1 października 2021 r. Znak: 0114-KDIP1-3.4012.521.2021.2.PRM, 0111-KDIB2-2.4014.218.2021.3.MZ wezwano Zainteresowanego będącego stroną postępowania do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 29 października 2021 r.

We wniosku złożonym przez:

Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

- X Sp. z o.o.

Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

- Panią B. Ł.

przedstawiono następujący stan faktyczny:

Pani B. Ł. (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej jako: „Sprzedawca”) zawarła dnia 6 listopada 2020 r. z Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej jako: „Kupujący'’) przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości gruntowej. Była to druga umowa przedwstępna zawarta przez Sprzedawcę dotycząca tej nieruchomości, jako że wcześniej w 2016 r. zawarła umowę przedwstępną (wraz z aneksem z 2017 r.), która to umowa wygasła.

Zgodnie z ujawnionymi w księdze wieczystej informacjami, sprzedawana działka stanowi nieruchomość o powierzchni 0,7618 ha, dla której Sąd prowadzi księgę wieczystą (dalej jako: „Nieruchomość”). W skład Nieruchomości wchodzi działka o numerze (…), której sposób korzystania określono jako grunt orny. Zgodnie z informacjami ujawnionymi w księdze wieczystej, na terenie Nieruchomości nie znajdują się żadne budynki.

Jak wynika z księgi wieczystej, właścicielem Nieruchomości jest Pani B. Ł. Sprzedawca został właścicielem Nieruchomości na podstawie umowy darowizny z 12 grudnia 2007 r., a w momencie objęcia przedmiotu darowizny pozostawała ona w związku małżeńskim, w którym obowiązywał ustawowy ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej. Sprzedawca nie zmienił swojego stanu cywilnego do dnia wysyłania niniejszego wniosku, w jej małżeństwie niezmiennie obowiązywał ustawowy ustrój wspólności majątkowej, a zatem Nieruchomość stanowiła składnik majątku osobistego Sprzedawcy. Od otrzymanej darowizny nie był należny podatek od spadków i darowizn z uwagi na zastosowanie zwolnienia od podatku przewidzianego w art. 4a pkt 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. W chwili obecnej, w księdze wieczystej zostało ujawnione jedynie roszczenie wynikające z ww. umowy przedwstępnej na rzecz Kupującego, natomiast w dacie zawarcia umowy przedwstępnej znajdowało się roszczenie o przeniesienie własności Nieruchomości, które to roszczenie wynikało z wygaśniętej uprzednio umowy przedwstępnej. W IV dziale księgi wieczystej nie zostały ujawnione jakiekolwiek wpisy.

Zgodnie z ww. umową przedwstępną, Sprzedawca zobowiązał się sprzedać na rzecz Kupującego Nieruchomość wolną od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich za podaną cenę, a Kupujący zobowiązał się kupić Nieruchomość za podaną cenę po spełnieniu się warunków zawarcia umowy sprzedaży. Umowa przyrzeczona miała zostać zawarta po spełnieniu się warunków zawarcia umowy przyrzeczonej, w dacie wskazanej przez Kupującego Sprzedawcy, z co najmniej trzydniowym wyprzedzeniem, ale nie później niż do 31 marca 2021 r. Zgodnie z umową przedwstępną, spełnione miały być następujące warunki:

1. uzyskanie przez Sprzedawcę zaświadczeń wydanych przez właściwy Urząd Skarbowy, Urząd Gminy, Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g Ordynacji podatkowej oraz zaświadczenia wydanego przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych, potwierdzających, że Sprzedawca nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych,

2. przeprowadzenie przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości i uznanie przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące,

3. uzyskanie przez Kupującego na jego koszt ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji,

4. uzyskanie przez Kupującego warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych, w tym dostawców danych mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na terenie Nieruchomości, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne, rowy melioracyjne itp.) mogą znajdować się na terenie Nieruchomości oraz kolidować z planowaną przez Kupującego inwestycją i których zmiana przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Kupującego pozwolenia na budowę planowanej inwestycji,

5. potwierdzenie, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzenia ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na Nieruchomości),

6. potwierdzenie, że Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej,

7. uzyskanie przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego inwestycji,

8. przedłożenie przez Sprzedawcę na wezwanie Kupującego, poświadczonej notarialnie kopii dokumentu potwierdzającego tożsamość Sprzedawcy,

9. minimum dwukrotne podpisanie oraz przekazanie przez Sprzedawcę Kupującemu na wezwanie Kupującego oświadczenia dotyczącego zgodności działań Sprzedawcy z wymogami oraz procedurami w zakresie przeciwdziałania praniu pieniędzy oraz finansowania terroryzmu,

10. oświadczenia i zapewnienia Sprzedawcy pozostaną ważne i aktualne w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej,

11. uzyskanie przez Kupującego uchwały wspólników wyrażającej zgodę na nabycie Nieruchomości.

Strony postanowiły, że warunki zawarcia umowy zostaną zastrzeżone na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia umowy przyrzeczonej w dacie wskazanej przez Kupującego Sprzedawcy, z co najmniej trzydniowym wyprzedzeniem, pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z tych warunków zawarcia umowy sprzedaży.

Ponadto, strony postanowiły, że jeżeli w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej Nieruchomość obciążona będzie hipoteką lub prowadzona będzie egzekucja z Nieruchomości, wówczas Kupujący może podjąć decyzję o zawarciu umowy przyrzeczonej i wówczas zapłaci Sprzedawcy cenę w taki sposób, że bezpośrednio na rachunek Sprzedawcy zostanie zapłacona część ceny, pomniejszona o uzgodnione przez Sprzedawcę z wierzycielami na piśmie kwoty wierzytelności zabezpieczonych hipoteką na Nieruchomości lub kwoty, w zakresie których prowadzona będzie egzekucja z Nieruchomości, które to kwoty zostaną zapłacone bezpośrednio na wskazane rachunki bankowe wierzycieli, z zastrzeżeniem, że powyższe kwoty uzgodnione z wierzycielami łącznie z kwotami zaległości, o których mowa poniżej, nie będą łącznie przewyższać kwoty ceny, jak również z zastrzeżeniem, że powyższe uzgodnienia z wierzycielami będą zawarte w wymaganej prawem formie i muszą zawierać nieodwołalne zgody wierzycieli na zwolnienie Nieruchomości spod obciążenia hipotekami lub wyłączenie Nieruchomościami spod prowadzonej egzekucji – pod warunkiem zapłaty odpowiednich kwot a właściwe rachunki bankowe tych wierzycieli. Jeżeli natomiast w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej zaświadczenia uzyskane przez Sprzedawcę wskazywać będą jakiekolwiek zaległości Sprzedawcy względem urzędu gminy, urzędu skarbowego, Państwowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych lub Zakładu Ubezpieczeń Społecznych, to – według wyboru Kupującego – Sprzedawca:

- bezzwłocznie i nie później niż w terminie dwóch dni od dnia wystawienia rzeczonych zaświadczeń ureguluje te zaległości i przedstawi Kupującemu dowód dokonania takich opłat albo,

- w przypadku nieuiszczenia zaległości wynikających z powyższych zaświadczeń w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej Kupujący zapłaci Sprzedawcy cenę w taki sposób, że bezpośrednio na rachunek Sprzedawcy zostanie zapłacona część ceny pomniejszona o kwotę zaległości wskazanych w powyższych zaświadczeniach, które to zaległości zostaną zapłacone bezpośrednio na rachunek bankowy wierzycieli lub zostaną zapłacone z rachunku zastrzeżonego na rzecz Sprzedawcę, z zastrzeżeniem, że powyższe kwoty łącznie z kwotami wierzytelnościami, o których mowa wyżej, nie będą łącznie przewyższać kwoty cen.

Zapłata ceny za Nieruchomość miała nastąpić w następujący sposób:

a) kupujący wpłaci Sprzedawcy określony zadatek w terminie trzy dni robocze od dnia zawarcia umowy przedwstępnej oraz określoną kwotę w terminie do dnia 31 stycznia 2021 r. na wskazany przez Sprzedawcę rachunek bankowy,

b) zapłata reszty ceny za Nieruchomość miała nastąpić w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej na rachunek bankowy Sprzedawcy poprzez zwolnienie środków wpłaconych do depozytu notarialnego przez Kupującego po okazaniu notariuszowi wypisu z aktu notarialnego zawierającego umowę przyrzeczoną,

c) w przypadku gdyby do daty ostatecznej nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej wszystkie kwoty wpłacone do depozytu notarialnego przez Kupującego miały zostać wypłacone na jego rzecz po złożeniu oświadczenia, iż do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło.

Jednocześnie, strony postanowiły, że w przypadku zawarcia umowy przyrzeczonej wpłacony zadatek zostanie zaliczony na poczet ceny, a w przypadku niewykonania umowy przez Sprzedawcę, Kupujący może bez wyznaczenia dodatkowego terminu od umowy odstąpić i żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. W przypadku niewykonania umowy z jakiejkolwiek przyczyny leżącej po stronie Kupującego, Sprzedawca może od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a w przypadku niewykonania umowy z przyczyny niezależnej od żadnej ze stron. Sprzedawca może od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować. Z kolei w przypadku zgodnego rozwiązania umowy przedwstępnej, Sprzedawca zwróci Kupującemu zadatek.

Wydanie Nieruchomości, wraz z wszystkimi pożytkami i ciężarami z nim związanymi, miało nastąpić w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej. Wszystkie płatności związane z Nieruchomością miały być do dnia umowy przyrzeczonej ponoszone przez Sprzedawcę, a od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej miały obciążać Kupującego. Ponadto, strony ustaliły, że od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej do dnia oznaczonego jako data ostateczna, Kupującemu przysługiwać miało prawo dysponowania Nieruchomością dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzających projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Kupującego inwestycji w zakresie przewidzianym przez Prawo budowlane, tj. dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (z prawem cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, a także do wejścia na teren Nieruchomości celem usunięcia kolizji istniejących sieci i projektowanym przebiegiem sieci, prowadzenia prac przygotowawczych, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim inwestycji polegającej na wybudowaniu centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego.

Ponadto, Sprzedawca ustanowił pełnomocnikami przedstawicieli Kupującego, upoważniając każdego z nich do:

1. przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej, prowadzonej przez Sąd Rejonowy, a nadto składania wniosków o sporządzanie kserokopii i fotokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, a także przeglądania i sporządzania kopii dokumentów stanowiących podstawię zamieszczania wzmianek w ww. księdze wieczystej,

2. uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości,

3. uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, dotyczących Nieruchomości, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych,

4. uzyskania, wyłącznie w celu zawarcia umowy przyrzeczonej, we właściwych dla Sprzedawcy oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g Ordynacji podatkowej, potwierdzających, że Sprzedawca nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawymi lub płatnością należnych składek, zaświadczeń potwierdzających, że Sprzedawca nie figuruje w rejestrze lub zaświadczeń o wysokości zaległości,

5. uzyskania zaświadczenia w przedmiocie objęcia Nieruchomości uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach,

6. wystąpienia w imieniu Sprzedawcy do właściwych podmiotów, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do układu drogowego, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru, a nadto zawarcia w imieniu Sprzedawcy umów przyłączenia do sieci oraz umów określających warunki włączenia do układu drogowego,

7. wystąpienia w imieniu Sprzedawcy do właściwych organów w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów we właściwych rejestrach oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,

8. wystąpienia w imieniu Sprzedawcy do właściwych organów w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji leśnej,

9. złożenia oświadczenia woli w imieniu właściciela Nieruchomości o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją inwestycji na Nieruchomości,

- przy czym wszystkie koszty oraz opłaty związane z warunkami technicznymi, decyzjami i dokumentami określonymi powyżej, w tym koszty wynikające z obowiązków i opłat nałożonych decyzjami i zawartymi umowami, będą obciążały Kupującego. Ponadto Sprzedawca zobowiązał się, na każde wezwanie Kupującego, do udzielenia mu wszelkich stosownych pełnomocnictw, a także niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych. Wyżej wskazane pełnomocnictwo zostało częściowo wykorzystane, w tym do uzyskania decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolniczej.

Sprzedawca wyraził zgodę na cesję (w drodze jednej lub więcej czynności prawnych) wszelkich praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej przez Kupującego na rzecz spółki mającej siedzibę w Rzeczpospolitej Polskiej. Kupujący zobowiązał się zawiadomić Sprzedawcę o dokonaniu cesji w ciągu 14 dni od zawarcia umowy, w wykonaniu której cesja została dokonana. Po dokonaniu zawiadomienia, Sprzedawca będzie zobowiązany do zawarcia z cesjonariuszem umów opisanych w umowie przedwstępnej i Cesjonariusz stanie się kupującym w rozumieniu umowy przedwstępnej, umowy przyrzeczonej oraz umowy przenoszącej uprawnienia.

Kupujący zawarł 12 marca 2021 r. umowę sprzedaży praw oraz przejęcia obowiązków z X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania). Na mocy ww. umowy Kupujący zbył na rzecz Zainteresowanego będącego stroną postępowania wszystkie prawa związane m.in. z umową zawartą ze Sprzedawcą, a Zainteresowany będący stroną postępowania te prawa kupił.

Następnie Sprzedawca zawarł z Zainteresowanym będącym stroną postępowania umowę sprzedaży Nieruchomości, która została zawarta w wykonaniu umowy przedwstępnej z 6 listopada 2020 r. Zgodnie z umową sprzedaży, Sprzedawca i Kupujący (Zainteresowany będący stroną postępowania) zawarli umowę sprzedaży, na mocy której Sprzedawca sprzedał Kupującemu (Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania) wolną od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich Nieruchomość o obszarze 0,7618 ha za określoną cenę, a Kupujący zobowiązał się tę cenę uiścić. Wydanie Nieruchomości w posiadanie Zainteresowanego będącego stroną postępowania, wraz ze wszystkimi pożytkami i ciężarami z nią związanymi, nastąpiło w dniu zawarcia umowy sprzedaży. Wszystkie płatności związane z Nieruchomością za okres do dnia zawarcia umowy sprzedaży obciążają Sprzedawcę, a od dnia zawarcia umowy sprzedaży obciążają Zainteresowanego będącego stroną postępowania.

Nieruchomość jest nieruchomością niezabudowaną oraz nie znajdują się na niej żadne inne naniesienia. Nieruchomość nie jest obecnie wykorzystywana w żaden sposób, w tym nie jest wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej. Nieruchomość nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej. Nieruchomość nie była w przeszłości przedmiotem podziału i łączenia, jak również nie wydzielono na niej dróg wewnętrznych, a takie próby nie były podejmowane. Nieruchomość była nieuzbrojona i nieogrodzona, a żadne próby jej uzbrojenia i ogrodzenia nie były podejmowane, w tym w szczególności nie podejmowano działań mających na celu przyłączenie Nieruchomości do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej czy kanalizacji deszczowej i sanitarnej. Sprzedawca nie podejmował żadnych czynności mających na celu sprzedaż Nieruchomości, w tym nie zawierał umów z pośrednikiem, nie wywieszał banerów i nie ogłaszał się w Internecie, jako że to Kupujący (Zainteresowany będący stroną postępowania)

wyszedł z propozycją nabycia Nieruchomości. Sprzedawca nie zabiegał o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości ani o dokonanie jego zmiany. Nieruchomość nie była przedmiotem dzierżawy ani najmu. Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej. Sprzedawca nie składał w przeszłości wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej sprzedaży Nieruchomości ani nikt nie składał takiego wniosku w jego imieniu. Nieruchomość nie jest położona na terenie specjalnej strefy ekonomicznej, na obszarze rewitalizacji w rozumieniu ustawy z 9 października 2015 r. o rewitalizacji ani w granicach parku narodowego oraz obszaru obserwacji archeologicznych.

Sprzedawca nie prowadzi obecnie działalności gospodarczej. Ponadto, Sprzedawca nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Nieruchomość nie jest obciążona żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi z wyjątkiem wyżej wskazanej. Nieruchomość jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który został przyjęty na mocy Uchwały Rady Miejskiej z 30 sierpnia 2005 r., zgodnie z którym Nieruchomość jest położona na terenie oznaczonym symbolem (…), tj. tereny usług i przemysłu.

W uzupełnieniu wniosku Zainteresowani wskazali m.in., że w związku z zawarciem w dniu 12 marca 2021 r. umowy sprzedaży Nieruchomości pomiędzy Sprzedającym – Panią B. Ł. a Kupującym – X Sp. z o.o. (Zainteresowanym będącym stroną postępowania), której skutki podatkowe są przedmiotem wniosku, własność działki gruntu nr (…) przeszła na Kupującego.

Pozostały opis stanu faktycznego, który został przedstawiony przez Zainteresowanych w treści uzupełnienia wniosku, jako, że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i usług i nie jest istotny dla celów podatku od czynności cywilnoprawnych, przedstawiony został w interpretacji, obejmującej swym zakresem ocenę stanowiska Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. Czy zbycie Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Zainteresowanego będącego stroną postępowania podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2. Czy zbycie Nieruchomości przez Sprzedającego będzie podlegało zwolnieniu z podatku od towarów i usług?

3. W przypadku uznania, iż zbycie Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Zainteresowanego będącego stroną postępowania jest opodatkowane podatkiem od towarów i usług, czy Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości?

4. W przypadku uznania, iż zbycie Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Zainteresowanego będącego stroną postępowania nie będzie opodatkowane podatkiem od towarów i usług, czy zbycie Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Zainteresowanego będącego stroną postępowania będzie opodatkowane podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

Zdaniem Zainteresowanych, zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (tekst jedn. Dz. U. z 2020 r. poz. 815, dalej jako: „u.p.c.c.”) opodatkowaniu tym podatkiem podlegają m.in. umowy sprzedaży. Ponadto, zgodnie z art. 1 ust. 4 pkt 1 u.p.c.c. czynności cywilnoprawne podlegają podatkowi – z zastrzeżeniem nie istotnym w ramach danej sprawy – jeżeli ich przedmiotem są rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Dodatkowo, zgodnie z art. 2 pkt 4 u.p.c.c. nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z powyższego wynika, że podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlega umowa sprzedaży pod warunkiem, że czynność ta nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług albo czynność taka nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT (podatek od towarów i usług) z uwagi na zwolnienie od podatku VAT przynajmniej jednej strony umowy i jednocześnie przedmiotem umowy jest nieruchomość lub jej część.

Mając powyższe na uwadze, w ocenie Zainteresowanych, w sytuacji gdy odpowiedź na pytanie nr 1 będzie prawidłowa, transakcja sprzedaży Nieruchomości podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, ponieważ Sprzedawca nie działał jako podatnik podatku od towarów i usług, a w konsekwencji transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Tym samym, nie znajdzie zastosowania wyłączenie od opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, o którym mowa w art. 2 pkt 4 lit. a) u.p.c.c.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część uzasadnienia stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 18 listopada 2021 r. Znak: 0114-KDIP1-3.4012.521.2021.3.PRM.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2020 r. poz. 815 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku podatkowego decyduje – w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,

b) innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ww. ustawy – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z opisu sprawy wynika, że w dniu 12 marca 2021 r. została zawarta umowy sprzedaży Nieruchomości pomiędzy Sprzedającym – Panią B. Ł. (Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania) a Kupującym – X Sp. z o.o. (Zainteresowanym będącym stroną postępowania). Nieruchomość, będąca przedmiotem sprzedaży obejmuje prawo własności niezabudowanej działki gruntu nr (…) o powierzchni 0,7618 ha.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 18 listopada 2021 r. Znak: 0114-KDIP1-3.4012.521.2021.3.PRM, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług Organ wskazał, że „(…) sprzedaż przez Sprzedającego działki nr (…) stanowiła dostawę dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedający działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. W konsekwencji, sprzedaż ww. Nieruchomości podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy. (…)

dostawa Nieruchomości jako terenu budowlanego nie będzie korzystała ze zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy, lecz będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, tym samym Sprzedający jako podatnik podatku VAT będzie zobowiązany opodatkować sprzedaż. (…).”

A zatem, skoro sprzedaż Nieruchomości podlega faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie jest z tego podatku zwolniona, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego na Kupującym – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie ciąży obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

W konsekwencji powyższego stanowisko Zainteresowanych należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.