0111-KDIB2-2.4014.210.2021.4.MZ

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 29 lipca 2021 r. (data wpływu 2 sierpnia 2021 r.), uzupełnionym 3 listopada 2021 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 2 sierpnia 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, pismem z 13 października 2021 r. Znak: 0114-KDIP4-2.4012.571.2021.2.KS, 0111-KDIB2-2.4014.210.2021.3.MZ wezwano Zainteresowanego będącego stroną postępowania do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 3 listopada 2021 r.

We wniosku złożonym przez:

Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

- X Sp. z o.o.

Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

- Pana J. W.

przedstawiono następujący stan faktyczny:

Pan J. W. (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej jako: „Sprzedawca”) zawarł dnia 21 września 2016 r. z Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej jako: „Kupujący'’) przedwstępną umowę sprzedaży zabudowanej nieruchomości. Zgodnie z ujawnionymi w księdze wieczystej informacjami, sprzedawana działka stanowiła nieruchomość o powierzchni 4,2266 ha, dla której Sąd prowadzi księgę wieczystą (dalej jako: „Nieruchomość”). W skład Nieruchomości wchodziła działka o numerze (…), której sposób korzystania określono jako grunt rolny zabudowany.

Jak wynika z księgi wieczystej, jedynym właścicielem Nieruchomości był Pan J. W. Sprzedawca został właścicielem Nieruchomości na podstawie umowy darowizny i umowy sprzedaży z 6 czerwca 1991 r. będąc stanu wolnego, w trakcie trwania zawartego później małżeństwa umów majątkowych małżeńskich rozszerzających wspólność ustawową nie zawierał. W dacie zawarcia ww. umowy przyrzeczonej, w księdze wieczystej widniały dwa wpisy:

· ograniczenie w rozporządzaniu nieruchomością poprzez zakaz całkowitego lub częściowego dzielenia, sprzedawania, dzierżawienia i zastawiania nieruchomości, wpisany na podstawie art. 13 Dekretu z 6 września 1944 r.,

· roszczenie o przeniesienie własności Nieruchomości, wpisane na rzecz Z Sp. z o.o. na podstawie umowy z 19 czerwca 2008 r. Termin zawarcia tej umowy przyrzeczonej upływał w dniu 15 grudnia 2008 r., a z uwagi na nie zawarcie umowy przyrzeczonej do tej daty, umowa ta wygasła.

W Dziale IV księgi wieczystej nie znajdowały się żadne wpisy.

Zgodnie z ww. umową przedwstępną. Sprzedawca zobowiązał się sprzedać na rzecz Kupującego Nieruchomość wolną od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich za określoną cenę (przy czym odrębnie została określona cena za znajdujący się na Nieruchomości budynek, a odrębnie za grunt), a Kupujący zobowiązał się Nieruchomość za tę cenę kupić po spełnieniu się warunków zawarcia umowy sprzedaży. Strony oświadczyły, że określona w umowie przedwstępnej cena jest niezależna od stanu technicznego naniesień na Nieruchomości. Umowa przyrzeczona miała być zawarta po spełnieniu się następujących warunków, w dacie wskazanej przez Kupującego Sprzedawcy, z co najmniej trzydniowym wyprzedzeniem, ale nie później niż do 31 grudnia 2017 r. (która to data była kilkukrotnie przedmiotem zmiany, jako że wyznaczano ją do 31 grudnia 2018 r, 31 grudnia 2019 r., 31 grudnia 2020 r. oraz 30 kwietnia 2021 r.):

1. uzyskania przez Kupującego, za zgodą Sprzedawcy, zaświadczeń Urzędu Skarbowego Sprzedawcy, Urzędu Gminy, Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, wydanych zgodnie z art. 306g w związku z art. 112 Ordynacji podatkowej potwierdzających, że Sprzedawca nie zalega z płatnością należnych podatków ani składek na ubezpieczenie społeczne,

2. przeprowadzenia przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości, tj. sprawdzenia czy nie jest ona obciążona jakimikolwiek roszczeniami, prawami rzeczowymi ograniczonymi, długami, prawami osób trzecich, ograniczeniami w rozporządzeniu, służebnościami lub innymi obciążeniami nieujawnionymi w księdze wieczystej) i uznanie przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące,

3. uzyskania przez Kupującego na jej koszt ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację na nim zamierzonej przez Kupującego inwestycji,

4. potwierdzenia, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną i gaz) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na Nieruchomości,

5. potwierdzenia, że Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej,

6. uzyskania przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego inwestycji,

7. brak wpisów w działach trzecich i czwartych powołanej wyżej księgi wieczystej.

Strony ustaliły, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia umowy przyrzeczonej pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z ww. warunków zawarcia umowy przyrzeczonej, pod warunkiem złożenia Sprzedawcy przez Kupującego najpóźniej w dacie ostatecznej oświadczenia o zrzeczeniu się prawa żądania spełnienia któregokolwiek z warunków zawarcia umowy przyrzeczonej. Wobec tego, że nabycie Nieruchomości przez Kupującego wymaga uchwały wspólników Kupującego wyrażonej w formie uchwały - stosownie do treści art. 228 pkt 4 Kodeksu spółek handlowych oraz postanowień umowy spółki Kupującego, Strony postanawiają, że najpóźniej w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej Kupującego przedłoży Sprzedawcy uchwałę wspólników Kupującego zawierającą zgodę na nabycie Nieruchomości. W przypadku nieprzedstawienia takiej zgody w powyższym terminie umowa przyrzeczona nie mogła być ważnie zawarta zgodnie z prawem polskim, wobec czego Strony postanawiają, że jeżeli wymieniona wyżej uchwała Wspólników Kupującego nie zostanie przedłożona Sprzedawcy przez Kupującego najpóźniej w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej – umowa przedwstępna wygaśnie wraz z upływem daty ostatecznej, bez wzajemnych roszczeń stron, i nie będzie ona wywoływać żadnych skutków prawnych, bez konieczności składania jakichkolwiek dodatkowych oświadczeń przez którąkolwiek ze stron. Ponadto Strony postanowiły, że jeżeli:

a) w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej Nieruchomość obciążona będzie hipoteką lub prowadzona będzie egzekucja z Nieruchomości, wówczas Kupujący zapłaci Sprzedawcy określoną cenę, pomniejszoną o kwoty wierzytelności zabezpieczonych hipoteką na Nieruchomości lub kwoty, w zakresie których prowadzona jest egzekucja z Nieruchomości,

b) w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej zaświadczenia uzyskane przez Kupującego za zgodą Sprzedawcy w trybie art. 306g w związku z art. 112 Ordynacji podatkowej wskazywać będą jakiekolwiek zaległości Sprzedawcy względem urzędu skarbowego, urzędu gminy, Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, Sprzedawca bezzwłocznie i nie później niż w ciągu dwóch dni od dnia wystawienia rzeczonych zaświadczeń, ureguluje zaległości podatkowe i przedstawi Kupującemu dowód dokonania takich opłat albo w przypadku nieuiszczenia zaległości wynikających z powyższych zaświadczeń w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej, cena ulegnie obniżeniu o kwotę zaległości podatkowych wskazanych w powyższych zaświadczeniach, które zostaną zapłacone przez Kupującego.

Zapłata ceny za Nieruchomość miała nastąpić w następujący sposób:

· Kupujący miał wpłacić Sprzedawcy zadatek w określonej wysokości, płatny w dwunastu równych miesięcznych ratach, każda do piętnastego dnia każdego miesiąca, począwszy od stycznia 2019 r. na wskazany przez Sprzedawcę i należący do niego rachunek bankowy (co zostało dodane do umowy przedwstępnej na mocy aneksu z 18 grudnia 2018 r.),

· na dzień przed datą zawarcia umowy przyrzeczonej Kupujący miał wpłacić do depozytu notarialnego kwotę stanowiącą całą cenę, z zastrzeżeniem możliwości dalszego jej pomniejszenia zgodnie z powyższym,

· zapłata ceny za Nieruchomość miała nastąpić w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej na rachunek bankowy Sprzedawcy wskazany w umowie przyrzeczonej, poprzez zwolnienie środków wpłaconych do depozytu notarialnego przez Kupującego po okazaniu notariuszowi wypisu z aktu notarialnego zawierającego umowę przyrzeczoną,

· w przypadku, gdy do daty ostatecznej nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej – wszystkie kwoty wpłacone do depozytu notarialnego przez Kupującego zostaną wypłacone na jego rzecz po złożeniu oświadczenia, iż do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło.

Na mocy aneksu do umowy przedwstępnej z 18 grudnia 2018 r. strony postanowiły, iż w przypadku zawarcia umowy przyrzeczonej wpłacony zadatek zostanie zaliczony na poczet ceny. W przypadku niewykonania umowy przedwstępnej przez Sprzedawcę, Kupujący może bez wyznaczania dodatkowego terminu od umowy odstąpić i żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości, a w przypadku niewykonania umowy z jakiejkolwiek przyczyny leżącej po stronie Kupującego, Sprzedawca może od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować. Na mocy aneksu z 12 grudnia 2019 r. oraz aneksu z 1 grudnia 2020 r. zastrzeżono w umowie przedwstępnej, że w przypadku niewykonania umowy z przyczyny niezależnej od żadnej ze stron, w tym niespełniania warunków umowy przedwstępnej, umowa ulega rozwiązaniu z dniem 1 maja 2021 r., a roszczenia z niej wynikające wygasają z dniem 1 maja 2021 r., z tym zastrzeżeniem, że:

· Sprzedawca zachowuje otrzymany zadatek,

· Kupujący oświadczył, że wyraził nieodwołalną zgodę na wykreślenie roszczeń wpisanych na jej rzecz w dziale III księgi wieczystej Nieruchomości, bez potrzeby składania dodatkowego oświadczenia przez Kupującego,

· w razie gdyby Kupujący do 30 kwietnia 2021 r. złożył wniosek o wydanie pozwolenia na budowę, zobowiązuje się cofnąć wniosek w terminie do 14 maja 2021 r. w zakresie dotyczącym Nieruchomości, a jeśli uzyskał pozwolenie na budowę, zobowiązuje się złożyć wniosek w terminie do 14 maja 2021 r. o uchylenie decyzji w zakresie dotyczącym Nieruchomości w trybie art. 155 K.p.a.;

Ponadto Strony ustaliły, że Kupujący pokryje koszty zamieszkiwania przez Sprzedawcę w innym domu mieszkalnym położonym w okolicy Nieruchomości, przez okres do dziesięciu miesięcy po zawarciu umowy przyrzeczonej, pod warunkiem, że Nieruchomość zostanie wydana Kupującemu w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej.

Wydanie Nieruchomości, wraz ze wszystkimi pożytkami i ciężarami z nią związanymi, miało nastąpić w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej. Wszystkie płatności związane z Nieruchomością miały być do dnia umowy przyrzeczonej ponoszone przez Sprzedawcę, a od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej obciążać będą Kupującego. Strony postanowiły, iż od dnia zawarcia umowy przedwstępnej do daty ostatecznej, Kupującemu przysługiwać będzie prawo dysponowania Nieruchomością dla celów koniecznych do uzyskania – na koszt Kupującego – decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę przygotowania planowanej przez Kupującego inwestycji w zakresie przewidzianym przez Prawo budowlane, tj. dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów dotyczących Nieruchomości, a także do prowadzenia – na koszt Kupującego – na nim badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na wybudowaniu parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego. Za wszelkie szkody spowodowane na Nieruchomości przez Kupującego w czasie trwania umowy odpowiedzialność prawną i finansową ponosił Kupujący.

Sprzedawca udzielił Kupującemu pełnomocnictwa do:

a) przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej, w tym w szczególności pełnomocnictwo obejmuje upoważnienie do składania wniosków o sporządzenie odpisów i kserokopii z akt oraz do odbioru takich odpisów i kserokopii, jak również do wykonywania fotokopii,

b) uzyskania – na koszt Kupującego – warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru,

c) dokonywania wszystkich czynności zmierzających do uzyskania decyzji o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczących gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie oraz do odbioru takich decyzji,

d) uzyskiwania z właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości,

e) uzyskiwania zaświadczeń urzędu skarbowego Sprzedawcy, urzędu gminy, Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, wydanych zgodnie z art. 306g w związku z art. 112 Ordynacji podatkowej potwierdzających, że Sprzedawca nie zalega z płatnością należnych podatków ani składek na ubezpieczenie społeczne,

f) występowania przed wszelkimi urzędami, sądami, instytucjami, osobami prawnymi i fizycznymi, w tym do składania i odbioru wszelkich dokumentów, wniosków, oświadczeń, pism i poddań oraz uzyskania stosownych dokumentów potwierdzających przydatność inwestycyjną Nieruchomości,

g) składania oświadczeń o braku sprzeciwu do wydanych decyzji związanych z realizacją na Nieruchomości inwestycji polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo -logistyczno-produkcyjnych,

h) ustanawiania dalszych pełnomocników.

Wyżej wskazane pełnomocnictwo zostało częściowo wykorzystane, w tym do uzyskania decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolniczej.

Sprzedawca wyraził zgodę na cesję (w drodze jednej lub więcej czynności prawnych) wszelkich praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej przez Kupującego na rzecz spółki mającej siedzibę w Rzeczpospolitej Polskiej. Kupujący zobowiązał się zawiadomić Sprzedawcę o dokonaniu cesji w ciągu 14 dni od zawarcia umowy, w wykonaniu której cesja została dokonana. Po dokonaniu zawiadomienia, Sprzedawca będzie zobowiązany do zawarcia z Cesjonariuszem umów opisanych w umowie przedwstępnej i Cesjonariusz stanie się kupującym w rozumieniu umowy przedwstępnej, umowy przyrzeczonej oraz umowy przenoszącej uprawnienia.

Kupujący zawarł 12 marca 2021 r. umowę sprzedaży praw oraz przejęcia obowiązków z X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania). Na mocy ww. umowy Kupujący zbył na rzecz Zainteresowanego będącego stroną postępowania wszystkie prawa związane m.in. z umową zawartą ze Sprzedawcą, a Zainteresowany będący stroną postępowania te prawa kupił.

Następnie Sprzedawca i Kupujący zawarli umowę sprzedaży, na mocy której Sprzedawca sprzedał Kupującemu (Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania) wolną od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich Nieruchomość o obszarze 4,2266 ha za określoną cenę, a Kupujący zobowiązał się tę cenę uiścić. Wydanie Nieruchomości w posiadanie Zainteresowanego będącego stroną postępowania, wraz ze wszystkimi pożytkami i ciężarami z nią związanymi, miało nastąpić w dniu zawarcia umowy sprzedaży. Wszystkie płatności związane z Nieruchomością za okres do dnia zawarcia umowy sprzedaży obciążają Sprzedawcę, a od dnia zawarcia umowy sprzedaży obciążają Zainteresowanego będącego stroną postępowania.

Nieruchomość jest zabudowana, a w dacie sprzedaży znajdowały się na niej dom, dwa budynki gospodarcze, kanalizacja, słupy niskiego napięcia oraz światłowód. Znajdująca się na terenie Nieruchomości droga dojazdowa do ww. zabudowań była kilkadziesiąt lat wcześniej częściowo utwardzona przez ojca Zainteresowanego będącego stroną postępowania. Dom oraz dwa budynki gospodarcze zostały wybudowane na Nieruchomości w latach 40 XX w., słupy niskiego napięcia zostały posadowione na Nieruchomości w latach 60. XX w., a światłowód został położony ponad dziesięć lat temu. Sprzedawca wykonywał w domu nową elewację oraz wymieniał okna, która to wartość nakładów wyniosła ok. 20 000 zł, lecz miało to miejsce ok. 4-5 lat temu. Nieruchomość nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej, była natomiast wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej na własne potrzeby, z tytułu której uiszczano podatek rolny. Nieruchomość nie była w przeszłości przedmiotem podziału ani łączenia, jak również nie zostały na niej wydzielone drogi wewnętrzne. Nieruchomość nie była ogrodzona w dacie sprzedaży, natomiast była uzbrojona w przyłącze elektryczne, kanalizację oraz światłowód. Sprzedawca nie podejmował osobiście żadnych czynności mających na celu dalsze uzbrajanie Nieruchomości. Sprzedawca zawarł w przeszłości umowę z pośrednikiem w celu sprzedaży Nieruchomości, a zawarcie opisanej wyżej umowy sprzedaży wyniknęło z inicjatywy Kupującego. Ponadto, Sprzedawca nie zabiegał osobiście o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub o dokonanie jego zmiany. Nieruchomość nie była w przeszłości przedmiotem najmu ani dzierżawy. Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej. Sprzedawca nie składał w przeszłości wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej sprzedaży Nieruchomości.

Nieruchomość podlega ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zakresie przemysłu i rzemiosła, obejmującego tereny położone w gminach katastralnych, objętego uchwałą Rady Miejskiej. Na mocy ww. planu, teren Nieruchomości został oznaczony symbolami (…) (przeznaczenie podstawowe – przemysł) oraz (…) (przeznaczenie podstawowe – ulica lokalna).

W dacie sprzedaży Nieruchomości Sprzedawca nie prowadził działalności gospodarczej, a prowadził ją wcześniej, a jej przedmiotem było świadczenie usług budowlanych. Nie był jednocześnie czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

W uzupełnieniu wniosku Zainteresowani wskazali m.in., że umowa sprzedaży działki nr (…), której skutki podatkowe są przedmiotem wniosku wspólnego o wydanie interpretacji, została zawarta pomiędzy X Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania, Kupujący) a Panem J. W. (Sprzedający).

Pozostały opis stanu faktycznego, który został przedstawiony przez Zainteresowanych w treści uzupełnienia wniosku, jako, że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i usług i nie jest istotny dla celów podatku od czynności cywilnoprawnych, przedstawiony został w interpretacji, obejmującej swym zakresem ocenę stanowiska Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. Czy zbycie Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Zainteresowanego będącego stroną postępowania podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2. Czy zbycie Nieruchomości przez Sprzedającego będzie podlegało zwolnieniu z podatku od towarów i usług?

3. W przepadku uznania, iż zbycie Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Zainteresowanego będącego stroną postępowania jest opodatkowane podatkiem od towarów i usług, czy Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości?

4. W przypadku uznania, iż zbycie Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Zainteresowanego będącego stroną postępowania nie będzie opodatkowane podatkiem od towarów i usług, czy zbycie Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Zainteresowanego będącego stroną postępowania będzie opodatkowane podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

Zdaniem Zainteresowanych, zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (tekst jedn. Dz. U. z 2020 r. poz. 815, dalej jako: „u.p.c.c.”) opodatkowaniu tym podatkiem podlegają m.in. umowy sprzedaży. Ponadto, zgodnie z art. 1 ust. 4 pkt 1 u.p.c.c. czynności cywilnoprawne podlegają podatkowi – z zastrzeżeniem nie istotnym w ramach danej sprawy – jeżeli ich przedmiotem są rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Dodatkowo, zgodnie z art. 2 pkt 4 u.p.c.c. nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z powyższego wynika, że podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlega umowa sprzedaży pod warunkiem, że czynność ta nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług albo czynność taka nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT (podatek od towarów i usług) z uwagi na zwolnienie od podatku VAT przynajmniej jednej strony umowy i jednocześnie przedmiotem umowy jest nieruchomość lub jej część.

Mając powyższe na uwadze, w ocenie Zainteresowanych, w sytuacji gdy odpowiedź na pytanie nr 1 będzie prawidłowa, transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, ponieważ Sprzedawca nie będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług, a w konsekwencji transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Tym samym, nie znajdzie zastosowania wyłączenie od opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, o którym mowa w art. 2 pkt 4 lit. a) u.p.c.c.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część uzasadnienia stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 18 listopada 2021 r. Znak: 0114-KDIP4-2.4012.571.2021.3.KS.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2020 r. poz. 815 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku podatkowego decyduje – w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,

b) innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ww. ustawy – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z opisu sprawy wynika, że została zawarta umowy sprzedaży Nieruchomości pomiędzy Sprzedającym – Panem J. W. (Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania) a Kupującym – X Sp. z o.o. (Zainteresowanym będącym stroną postępowania). Nieruchomość, będąca przedmiotem sprzedaży obejmuje prawo własności zabudowanej działki gruntu nr (…) o powierzchni 4,2266 ha.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 18 listopada 2021 r. Znak: 0114-KDIP4-2.4012.571.2021.3.KS, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług Organ wskazał, że „(…) sprzedaż przez Sprzedającego Nieruchomości stanowiącej działkę nr (…) należy uznać za dostawę dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy i w konsekwencji sprzedaż ww. działki stanowi – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. (…) skoro sprzedaż Nieruchomości zabudowanej obejmującej działkę nr (…) korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to dostawa części gruntu, na którym ww. obiekty budowlane są posadowione, także była zwolniona z podatku VAT stosowanie do art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy. (…).”

A zatem, skoro sprzedaż Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług ale jest z tego podatku zwolniona, to w powyższej sprawie nie znajdzie zastosowania wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Sprzedaż Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Podstawę opodatkowania – zgodnie z art. 6 ust. 1 i 2 ww. ustawy – należy określić w oparciu o wartość nieruchomości odpowiadającą wartości rynkowej na dzień podpisania umowy sprzedaży. W myśl uregulowania art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – stawka podatku wynosi 2%. Stosownie do art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych na Kupującym – Zainteresowanym będącym stroną postępowania z tytułu zawarcia ww. umowy ciąży obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

W konsekwencji powyższego stanowisko Zainteresowanych, sprowadzające się do twierdzenia, że transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych należało uznać za prawidłowe, aczkolwiek z innych względów niż te, na które wskazali we własnym stanowisku Zainteresowani. Opodatkowanie ww. umowy podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie wynika bowiem z tego, że Sprzedający nie będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług, tylko z tego, że – jak wynika z interpretacji wydanej w zakresie podatku od towarów i usług – sprzedaż Nieruchomości korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.