0111-KDIB2-2.4014.204.2021.5.MZ

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z daty wpływu 30 lipca 2021 r., uzupełnionym 21 października 2021 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 30 lipca 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, pismem z 11 października 2021 r. Znak: 0114-KDIP1-2.4012.400.2021.3.RST, 0111-KDIB2-2.4014.204.2021.4.MZ wezwano Zainteresowanego będącego stroną postępowania do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 21 października 2021 r.

We wniosku złożonym przez:

- Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

X

- Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

I. Przedmiot składanego wniosku

X (Zainteresowany będący stroną postępowania) działająca na rzecz otwartego funduszu inwestycyjnego funkcjonującego zgodnie z prawem niemieckim prowadząca działalność gospodarczą w Polsce w formie oddziału – Z Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Oddział w Polsce („Nabywca”) zamierza kupić od Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, „Zbywca”) (łącznie: „Strony” lub „Zainteresowani”):

· nieruchomość położoną w W., obejmującą prawo użytkowania wieczystego działek gruntu nr 13/24 („Działka”), prawo własności posadowionego na Działce budynku administracyjno-biurowego o nazwie „W.” (dalej: „Budynek”) oraz Budowli (zdefiniowane poniżej) – określaną dalej łącznie jako „Nieruchomość”;

· inne składniki majątkowe wskazane w punkcie V opisu zdarzenia przyszłego.

W momencie sprzedaży przez Zbywcę na rzecz Nabywcy Nieruchomość obejmować będzie w szczególności:

· Prawo użytkowania wieczystego zabudowanej Działki położonej na terenie zwanym „B. W.”. W celu zapewnienia kompletności opisu zdarzenia przyszłego Zainteresowani wskazali, że Działka 13/24 powstała na skutek podziału geodezyjnego działki gruntu o numerze ewidencyjnym 13/11. Powyższy podział został dokonany na mocy decyzji Prezydenta Miasta z 16 czerwca 2020 r. i ujawniony w ewidencji gruntów i budynków;

· Prawo własności znajdującego się na Działce Budynku. Na moment złożenia wniosku remont i przebudowa mające na celu zmianę sposobu użytkowania Budynku (z budynku biurowego na budynek administracyjno-biurowy) zostały już zakończone. Budynek stanowi budynek w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane;

· Opisane powyżej remont i przebudowa trwały w latach 2016 r. - 2019 r. i o ile formalnie po zakończeniu prac budowlanych nie zostało wydane pozwolenie na użytkowanie Budynku (ponieważ uzyskanie takiego pozwolenia nie było wymagane przepisami prawa), to część powierzchni w Budynku została wydana najemcy w ramach umowy najmu zawartej przez Sprzedającego w dniu 2 września 2017 r. Zgodnie z umową wynagrodzenie z tytułu czynszu najmu podlegało opodatkowaniu VAT (podatek od towarów i usług). Pozostała część Budynku (nieobjęta ww. umową najmu) jest użytkowana przez Zbywcę na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej najpóźniej począwszy od marca 2019 r.;

· Prawo własności budowli w rozumieniu prawa budowlanego lub ich części wspierających funkcjonalnie Nieruchomość i będących własnością Zbywcy: znajdujących się na Działce, jak również znajdujących się poza Działką, jednak służących do obsługi Nieruchomości (łącznie zdefiniowane jako „Budowle”), w skład których wchodzą:

1. przyłącza wodno-kanalizacyjne;

2. przyłącza teletechniczne;

3. przyłącze gazowe;

4. murki oporowe;

5. pamiątkowa tablica (…);

6. przyłącze gazowe;

7. przyłącze energetyczne.

W ocenie Zainteresowanych wszystkie Budowle stanowią budowle w rozumieniu Prawa budowlanego. Jednocześnie, w ocenie Zainteresowanych, Budowle zostały faktycznie i w całości oddane do użytkowania w chwili rozpoczęcia pełnienia funkcji pomocniczych, czyli z chwilą rozpoczęcia pierwszej umowy najmu powierzchni w Budynku (co, jak wskazano w treści wniosku, miało miejsce we wrześniu 2017 r.).

Dodatkowo, wszystkie Budowle zostały wzniesione przez Zbywcę w okresie począwszy od 2017 r. do czerwca 2021 r. za wyjątkiem pamiątkowej tablicy (…), która znajdowała się na Nieruchomości już w momencie nabycia jej przez Zbywcę w 2014 r. W odniesieniu do Budowli Zbywca nie poniósł (ani nie poniesie do momentu zawarcia Transakcji) nakładów na ich ulepszenie, których wartość przekroczyłaby lub byłaby równa 30% ich wartości początkowej.

Należy zaznaczyć, że przez Działkę przechodzić mogą/znajdować mogą się na niej instalacje (np. przyłącza cieplne) będące własnością podmiotów trzecich, które w świetle prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle.

Zgodnie z zamierzeniami Zainteresowanych, zamknięcie transakcji (tj. zawarcie umowy sprzedaży przenoszącej własność Nieruchomości na rzecz Nabywcy; „Transakcja”) planowane jest w okresie pomiędzy lipcem a grudniem 2021 r., choć nie można wykluczyć, że nastąpi później (intencją Stron jest, aby wydarzyło się to nie później niż w 2022 r.).

Zawarcie umowy sprzedaży przenoszącej własność Nieruchomości na Nabywcę zostanie poprzedzone zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży zobowiązującej strony do dokonania Transakcji.

Na dzień Transakcji Zainteresowani będą zarejestrowani w Polsce jako podatnicy VAT czynni.

II. Zarys działalności Nabywcy

Zainteresowany będący stroną postępowania jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością prawa niemieckiego prowadzącą działalność gospodarczą w Polsce w formie oddziału – Z Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Oddział w Polsce. Po nabyciu opisanej we wniosku Nieruchomości, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem na cele komercyjne powierzchni w znajdujących się na Działce Budynku, podlegającą opodatkowaniu VAT. Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem w celu prowadzonej przez Nabywcę działalności gospodarczej w zakresie wynajmu powierzchni na cele komercyjne. Nabywca zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby, względnie w oparciu o zasoby podwykonawców. Nabywca nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości ani jej części na cele mieszkaniowe zwolnione z opodatkowania VAT.

Nabywca jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce (i pozostanie zarejestrowany także na moment zawarcia Transakcji).

III. Zarys działalności Zbywcy

Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa (Zbywca) jest celową spółką deweloperską należącą do grupy kapitałowej, której przedmiot działalności (wskazany w KRS (Krajowy Rejestr Sądowy)) obejmuje głównie:

· kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek;

· roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków;

· roboty budowlane związane z budową obiektów inżynierii lądowej i wodnej;

· roboty budowlane specjalistyczne;

· wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi i dzierżawionymi;

· działalność związaną z obsługą rynku nieruchomości wykonywaną na zlecenie;

· działalność w zakresie architektury;

· reklamę.

Zbywca jest użytkownikiem wieczystym części działek gruntu wchodzącego w skład kompleksu „B. W.” („B.”), na których Zbywca oraz inny podmiot powiązany ze Zbywcą prowadzą projekt deweloperski o mieszanym przeznaczeniu („Projekt B.”). Projekt B. obejmuje m.in. wzniesienie przez Zbywcę następujących obiektów:

· trzy obiekty biurowe („Obiekty Biurowe”), tj. budynek o nazwie „B.1” – oddany do użytkowania (za wyjątkiem kilku pomieszczeń), budynek o nazwie „B.2” – oddany do użytkowania w kwietniu 2020 r., który na dzień złożenia niniejszego wniosku został już sprzedany na rzecz podmiotu trzeciego oraz budynek o nazwie „B.3”, który na dzień złożenia niniejszego wniosku został już wybudowany i sprzedany na rzecz podmiotu trzeciego. Zgodnie z założeniami, wszystkie Obiekty Biurowe, po ich (częściowym) wynajęciu na rzecz podmiotów trzecich, są przeznaczone na sprzedaż do inwestorów zewnętrznych.;

· Obiekty Usługowe, tj. budynek o nazwie „P.” oraz budynek o nazwie „W.”, których budowa na moment złożenia niniejszego wniosku nie została jeszcze zakończona;

· jeden budynek mieszkalny, w którym znajdują się apartamenty przeznaczone na sprzedaż, tj.: „Apartamenty przy W.”;

· jeden budynek mieszkalny – tj. „Apartamenty przy B.”, którego budowa została już zakończona (podobnie jak prace wykończeniowe dotyczące powierzchni w tym budynku), znajdują się w nim powierzchnie mieszkalne przeznaczone na wynajem i który na dzień złożenia niniejszego wniosku został już sprzedany na rzecz podmiotu trzeciego.

Dodatkowo, Projekt B. obejmuje również remont, przebudowę i adaptację Budynku, którego sprzedaż stanowi przedmiot niniejszego zapytania.

Na działkach gruntu wchodzących w skład Projektu B. zostaną również wybudowane obiekty do wspólnego użytku w tym: dziedzińce, ogrody oraz miejsca spotkań.

W ramach Projektu B. Zbywca:

· buduje (lub częściowo już wybudował) wskazane wyżej budynki;

· pozyska najemców na powierzchnię biurową, handlową i usługową znajdującą się w Obiektach Biurowych i Usługowych, i zawrze z tymi najemcami umowy najmu (przy czym z punktu widzenia Zbywcy celem zawarcia umów najmu będzie zasadniczo zwiększenie wartości poszczególnych nieruchomości w kontekście ich docelowej sprzedaży);

· wyremontował i przebudował Budynek i następnie wynajął część jego powierzchni podmiotowi powiązanemu (który następnie podnajął wynajmowaną powierzchnię – również do podmiotów powiązanych), a pozostałą część Budynku (nieobjęta ww. umową najmu) użytkuje na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Zgodnie z intencją Stron ww. umowy najmu/podnajmu mają zostać rozwiązane przed zawarciem Transakcji, a w to miejsce Zbywca zawrze umowę najmu powierzchni w całym Budynku z podmiotem powiązanym – Q S.A.

Zamiarem Zbywcy (jako spółki deweloperskiej) jest sprzedaż wszystkich opisanych wyżej Obiektów Biurowych i Usługowych w krótkim okresie po ich wybudowaniu (i po ich wynajęciu lub częściowym wynajęciu). Wprawdzie w okresie pomiędzy oddaniem do używania Obiektów Biurowych i Usługowych i przekazaniem wynajętej powierzchni najemcom a datą sprzedaży danej części Projektu B., Zbywca będzie świadczył usługi wynajmu i będzie wystawiał z tego tytułu faktury na najemców – niemniej jednak, prowadzenie długotrwałej działalności w tym zakresie nie jest zgodne z aktualnymi zamiarami Zbywcy. Innymi słowy, aktualny model biznesowy Zbywcy zakłada czerpanie zysków z działalności deweloperskiej (tzn. związanej z budową, komercjalizacją i sprzedażą budynków), a nie z długoterminowego najmu powierzchni nieruchomości.

W tym kontekście należy wskazać, że od momentu rozpoczęcia inwestycji (i nabycia działek oraz obiektów wchodzących w skład B.) intencją Zbywcy była również sprzedaż Budynku na rzecz zewnętrznego inwestora. W tym celu przeprowadzone zostały remont i przebudowa, mające na celu odnowienie Budynku, zwiększenie jego wartości komercyjnej i przystosowanie do pełnienia nowej funkcji. Jednocześnie jednak, w toku realizacji Projektu B., (i) Zbywca wykorzystywał Budynek na potrzeby własne (miejsce spotkań zespołów projektowych wchodzących w skład Projektu B.) oraz wynajmował powierzchnię w Budynku do podmiotu powiązanego, który prowadził w nim działalność gospodarczą polegającą m.in. na prowadzeniu/ wsparciu sprzedaży mieszkań wybudowanych w ramach Projektu B. Należy podkreślić, że zamiarem Zbywcy nie było i nie jest prowadzenie długotrwałej działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Budynku i czerpanie dochodu z tytułu jego wynajmu – stąd też po otrzymaniu oferty sprzedaży Budynku odpowiadającej komercyjnym oczekiwaniom Zbywcy podjęta została decyzja o zawarciu Transakcji.

Dodatkowo Zainteresowani wskazują co następuje:

· Zbywca jest stroną licznych umów związanych z realizacją Projektu B., w tym z remontem, przebudową i adaptacją Budynku oraz wzniesieniem/przebudową obiektów innych niż Budynek (np. Obiektów Biurowych i Usługowych).

· Budynek nie jest u Zbywcy formalnie wyodrębniony jako dział, wydział czy też oddział.

· Zbywca nie prowadzi odrębnej księgowości/ksiąg rachunkowych dla poszczególnych inwestycji (nieruchomości) wchodzących w skład Projektu B. ani nie sporządza dla nich odrębnego bilansu. Na cele rachunkowości zarządczej Zbywca alokuje – dla potrzeb wewnętrznych – pewne kategorie przychodów i kosztów do poszczególnych inwestycji (nieruchomości) za pośrednictwem dedykowanych kodów projektu. Zbywca księguje koszty wszystkich inwestycji biurowych na jednym koncie rachunkowym, a są one identyfikowane po kodach projektu. Niemniej jednak, pozostałe konta rachunkowe Zbywcy (np. rachunki bankowe, rozrachunki z kontrahentami, rozrachunki z urzędem, koszty zarządu – w zakresie, w jakim dotyczą usług księgowych, usług obsługi płatności, najmu lokalu na siedzibę Zbywcy) nie są przypisane do poszczególnych projektów/ nieruchomości. Prowadzona ewidencja księgowa nie pozwala zatem na przygotowanie pełnego rachunku wyników dotyczącego poszczególnych inwestycji/projektów/ nieruchomości (w tym również dla Budynku).

• Po rozpoczęciu najmu powierzchni w Nieruchomości na rzecz podmiotu powiązanego:

- przychody z tytułu wynajmu powierzchni w Budynku (tj. w szczególności przychody z tytułu czynszów najmu i opłat eksploatacyjnych) są księgowane na tym samym koncie rachunkowym co przychody z najmu innych obiektów, przy czym Zbywca jest w stanie wygenerować z systemu księgowego dane o przychodach dotyczących Budynku,

- koszty prowadzenia wynajmu powierzchni w Budynku są ewidencjonowane przez Zbywcę na tym samym koncie rachunkowym co koszty najmu innych obiektów, przy czym Zbywca jest w stanie wygenerować z systemu księgowego dane o kosztach dotyczących Budynku,

- równocześnie, koszty bieżącej działalności Zbywcy (np. koszty obsługi księgowej, koszty obsługi płatności i koszty siedziby Zbywcy), jak również np. środki na rachunkach bankowych, rozrachunki z kontrahentami, rozrachunki z urzędem itp., nie są i nie będą ewidencjonowane przez Zbywcę osobno dla każdej części Projektu B. Także w tym zakresie prowadzona ewidencja księgowa nie pozwala i nie będzie pozwalała na przygotowanie pełnego rachunku wyników dotyczącego specyficznie samej Nieruchomości.

• Zbywca finansuje swoją działalność deweloperską środkami pozyskanymi z pożyczek od podmiotów powiązanych. W przyszłości mogą być zawierane kolejne umowy pożyczek (lub aneksy do istniejących) celem zwiększenia finansowania działalności Zbywcy, jak również Zbywca może zawrzeć umowy pożyczek z innymi podmiotami powiązanymi. Powyższe finansowanie jest przeznaczone na realizację całego przedsięwzięcia w ramach Projektu B. (w umowach pożyczek zawartych w 2018 r. jest wskazanie, że środki pieniężne z pożyczki zostaną przeznaczone na działalność bieżącą pożyczkobiorcy). Początkowo koszty finansowania nie były ściśle zaalokowane do któregokolwiek z ww. budynków, natomiast, w miarę zaawansowania prac, w 2018 r. koszty z tytułu zaciągniętych pożyczek zaczęły być dzielone proporcją poniesionych nakładów na dany budynek w stosunku do kosztów ogółem. Zbywca pozyskał także finansowanie realizacji poszczególnych budynków kredytem bankowym. Ponadto, Zbywca finansuje swoją działalność przychodami z bieżącej działalności, m.in. zaliczkami na poczet ceny za sprzedaż „Apartamentów przy B.” czy też wpływami ze sprzedaży budynku „B.3” i „B.2”.

W celu uniknięcia wątpliwości Zainteresowani wskazują, że przedmiotem zapytania w ramach niniejszego wniosku będzie wyłącznie transakcja obejmująca (wskazane w dalszej części wniosku) składniki majątkowe związane z Budynkiem, zaś pozostałe inwestycje wskazane powyżej/wspomniane w innych częściach wniosku – tj. Obiekty Biurowe, Obiekty Usługowe i budynki mieszkalne („Pozostałe Nieruchomości”) – nie są przedmiotem zapytania w ramach niniejszego wniosku i zostały wspomniane przez Zainteresowanych jedynie dla zapewnienia kompletności opisu zdarzenia przyszłego.

W tym kontekście Zainteresowani wskazują, że

· budynek mieszkalny Apartamenty przy B.”, składający się z lokali mieszkalnych wykończonych pod klucz, został sprzedany przez Zbywcę na rzecz podmiotu trzeciego (innego niż Nabywca). Zasady opodatkowania transakcji sprzedaży „Apartamentów przy B.” zostały potwierdzone w drodze indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, zgodnie z którą powinna ona podlegać opodatkowaniu VAT, jako sprzedaż składników majątkowych (interpretacja indywidualna z 8 lutego 2019 r., Znak: 0115-KDIT1-2.4012.877.2018.2.RS);

· W odniesieniu do budynków „B.3” oraz „B.2” zostały już wydane interpretacje prawa podatkowego potwierdzające, że ich sprzedaż powinna podlegać opodatkowaniu, opodatkowana VAT według właściwej stawki (interpretacje z 25 lutego 2019 r., Znak: 0114-KDIP1-2.4012.840.2018.2.IGODPI i Znak: 0111-KDIB2-2.4014.300.2018.2.MM oraz z 3 września 2020 r. Znak: 0114-KDIP1-1.4012.398.2020.3.EW). Sprzedaż budynku „B.3” miała miejsce w I kwartale 2019 r. a budynku „B.2” w I kwartale 2021 r. (obie transakcje przeprowadzone w drodze sprzedaży składników majątkowych podlegających opodatkowaniu VAT);

· W odniesieniu do budynku „B.1” oraz Obiektów Usługowych została już wydana (na wspólny wniosek Stron) interpretacja prawa podatkowego potwierdzająca, że ich sprzedaż powinna podlegać opodatkowaniu VAT według właściwej stawki (interpretacja z 8 lutego 2021 r. Znak: 0114-KDIP1-2.4012.476.2020.3.AC). Zgodnie z intencją Stron, sprzedaż budynku „B.1” oraz Obiektów Usługowych przez Zbywcę na rzecz Nabywcy ma nastąpić w 2021 r.

Dodatkowo Zainteresowani wskazują, że Strony nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1406 ze zm.). Pomiędzy Stronami nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o VAT.

IV. Okoliczności nabycia nieruchomości przez Zbywcę oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Zbywcy

Prawo użytkowania wieczystego zabudowanej nieruchomości, obejmującej m.in. teren działek, z których została docelowo wydzielona Działka będąca przedmiotem Transakcji, zostało nabyte przez Zbywcę na podstawie umowy sprzedaży z 3 lipca 2014 r., w ramach transakcji opodatkowanej VAT (na mocy umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego „Nabycie 2014”). Opodatkowanie nabycia przez Zbywcę nastąpiło wskutek złożenia oświadczenia stron o rezygnacji z fakultatywnego zwolnienia, o którym mowa w art. 42 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opodatkowania VAT dla tej dostawy. Poza terenami stanowiącymi działki, z których została wydzielona Działka będąca przedmiotem Transakcji, w ramach Nabycia 2014 Zbywca kupił również prawo użytkowania wieczystego innych działek gruntu.

Po przeprowadzeniu odpowiednich wyburzeń, Zbywca rozpoczął realizację projektu deweloperskiego określanego jako „Projekt B.”, mającego na celu wzniesienie wielofunkcyjnego kompleksu „B.”, obejmującego m.in. Obiekty Biurowe, Obiekty Usługowe i Budowle (a także inne nieruchomości wspomniane w punkcie III powyżej) oraz remont, przebudowę i adaptację Budynku do pełnienia nowej, przewidzianej przez Zbywcę funkcji.

Warto nadmienić, że w przeszłości na terenie zakupionych przez Zbywcę działek funkcjonował browar, natomiast w 2004 r. podjęta została decyzja o zaprzestaniu produkcji i likwidacji zakładu. Po likwidacji browaru w zabudowaniach początkowo mieściły się magazyny, a później istniejące naniesienia były stopniowo wyburzane.

Na nabytych przez Zbywcę działkach znajdowała się więc również historyczna zabudowa (w tym m.in. Budynek), będąca pozostałością funkcjonującego na tym terenie browaru (którego początki sięgają jeszcze przedwojennej spółki browarniczej). O ile więc Zbywca nabył działki z zamiarem stworzenia na nich nowego projektu, to w tym wypadku niektóre z historycznych obiektów musiały zostać odpowiednio wkomponowane do inwestycji (również z uwagi na ich zabytkowy status i związane z nim ograniczenia administracyjne). W przeciwieństwie do Obiektów Biurowych dotyczy to m.in. Budynku, który:

· o ile na moment Nabycia 2014 był dobrze zachowanym obiektem stanowiącym budynek w rozumieniu Prawa budowlanego; to

· wymagał gruntownego remontu i przebudowy w celu adaptacji do pełnienia nowej funkcji w ramach Projektu B. oraz zwiększenia jego wartości komercyjnej przed docelową sprzedażą na rzecz inwestora zewnętrznego; i w związku z tym

· został wyremontowany i częściowo przebudowany przez Zbywcę podczas realizacji Projektu B., w zgodzie z uzyskanym w tym celu pozwoleniem na budowę. Zbywca poniósł w tym celu znaczne nakłady, które w 2017 r. przekroczyły 30% początkowej wartości Budynku (tj. kwoty kosztów zaksięgowanych i alokowanych do Budynku w związku z jego nabyciem przez Zbywcę). Dla kompletności opisu Zbywca wskazuje, że ponosił nakłady na remont i przebudowę Budynku również w kolejnych latach i zgodnie z prowadzoną ewidencją księgową w 2018 r. mogły one przekroczyć 30% początkowej wartości Budynku (tj. kwoty kosztów zaksięgowanych i alokowanych do Budynku w związku z jego nabyciem przez Zbywcę powiększonej o koszty nakładów poniesionych na jego przebudowę i rozpoznanych w roku 2017). Ze względu na to, że – jak Zainteresowani wykażą w uzasadnieniu do niniejszego wniosku – ten element opisu zdarzenia przyszłego nie ma wpływu na opodatkowanie planowanej Transakcji VAT (ponieważ nawet gdyby uznać, że wskazane wydatki stanowiły ulepszenie – niezależnie, czy doszło do niego w 2017 r., czy również w 2018 r. – ponowne pierwsze zasiedlenie miało miejsce ponad dwa lata przed planowaną datą Transakcji), dla potrzeb wniosku Zainteresowani wskazują, że wartość nakładów poniesionych przez Zbywcę w związku z remontem i przebudową Budynku mogły przekroczyć 30% jego początkowej wartości najpóźniej w 2018 r. i począwszy od 2019 r. wartość nakładów poniesionych przez Zbywcę w związku z remontem i przebudową Budynku nie przekroczyła ani nie była równa 30% jego początkowej wartości.

W związku z tym, że zarówno Nabycie 2014, remont i przebudowa Budynku oraz budowa Budowli zostały dokonane z zamiarem prowadzenia działalności opodatkowanej VAT, Zbywca dokonał odliczenia VAT naliczonego w związku z Nabyciem 2014 oraz w związku z remontem i przebudową Budynku oraz budową Budowli.

Zainteresowani wskazują przy tym, że:

· Naniesieniami wchodzącymi w skład przedmiotu Transakcji będą wyłącznie Budynek i Budowle.

· Budynek: Remont, przebudowa i adaptacja Budynku zostały ukończone a sam Budynek począwszy od 2017 r. jest użytkowany przez podmiot powiązany ze Zbywcą na mocy zawartej ze Zbywcą umowy najmu Budynku podlegającej opodatkowaniu VAT i najpóźniej począwszy od marca 2019 r. jest użytkowany przez Zbywcę na potrzeby własne. Zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych Budynek B.1 będzie objęty zakresem oznaczenia 122 („Budynki biurowe”).

· Budowle: Budowle są elementami służącymi funkcjonowaniu Nieruchomości jako całości zgodnie z jej przeznaczeniem i – w odróżnieniu od powierzchni samego Budynku – nie są i nie będą zasadniczo przedmiotem samodzielnych umów najmu. Budowle pełnią jednak rolę pomocniczą względem Budynku, są niezbędne do właściwego funkcjonowania Nieruchomości i w związku z tym służą i będą służyć działalności polegającej na wynajmie powierzchni Budynku (podlegającej opodatkowaniu VAT).

Zamiarem Zbywcy (jako spółki deweloperskiej) zawsze była sprzedaż Nieruchomości w krótkim okresie po zakończeniu remontu, przebudowy i adaptacji Budynku, a nie prowadzenie długotrwałej działalności polegającej na wynajmie powierzchni Nieruchomości i czerpaniu dochodów z wynajmu. W związku z powyższym:

· W księgach rachunkowych Zbywcy poszczególne części składowe Nieruchomości nie zostały i nie zostaną ujęte jako środki trwałe, a są i pozostaną zaewidencjonowane bilansowo jako „inwestycje w nieruchomości”.

· Dla celów podatkowych części składowe Nieruchomości nie zostały i nie zostaną ujęte jako środki trwałe w rozumieniu ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych.

W okresie do momentu Transakcji bieżące funkcjonowanie Nieruchomości Zbywca będzie zapewniał zasadniczo przy wykorzystaniu zewnętrznych dostawców usług – tj. w szczególności, przed Transakcją Zbywca będzie stroną następujących umów w tym zakresie:

· umowy o zarządzanie Nieruchomością zawartej z podmiotem powiązanym ze Zbywcą („Umowa o Zarządzanie Nieruchomością”);

· umów na dostawę usług do Nieruchomości zawartych z podmiotami niepowiązanymi ze Zbywcą (np. umów na obsługę techniczną, sprzątanie powierzchni wspólnych, serwis urządzeń, konserwację, ochronę itp. („Umowy Serwisowe”);

· umów na dostawę mediów do Nieruchomości („Umowy na Dostawę Mediów”).

Zainteresowani wskazują również, że:

• Na moment Transakcji w odniesieniu do Nieruchomości Zbywca nie będzie stroną umowy o zarządzanie aktywami w rozumieniu zaprezentowanym w Objaśnieniach podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. dotyczących opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych („Objaśnienia” lub „Objaśnienia MF”) – tj. rozumianej jako umowa o charakterze strategicznym, dotycząca kwestii takich jak np.: zagadnienia finansowe, maksymalizacja stopy zwrotu z inwestycji, planowanie działań mających na celu obniżenie kosztów i wzrost przychodów, pozycjonowanie obiektu, inne czynności mające na celu wzrost wartości nieruchomości, przygotowywanie projekcji finansowych, zlecenia wycen i rekomendacje działań mających na celu wzrost wartości nieruchomości, wyszukiwanie i negocjacje z kredytodawcami („Umowa o Zarządzanie Aktywami”). Zbywca może być stroną innych umów, w tym tzw. umowy ramowej zawieranej w momencie oddania obiektów wchodzących w skład Projektu B. do użytkowania (obejmującej usługi stałej obsługi finansowej, stałej obsługi prawnej w zakresie prowadzenia spraw bieżących, obsługi prawnej wynajmu powierzchni w obiekcie „Umowa Ramowa”), czy też umowy o prowadzenie ksiąg rachunkowych (odnosząca się do całej działalności Zbywcy „Umowa o Prowadzenie Ksiąg”). Niektóre z ww. usług są świadczone już na etapie realizacji inwestycji (tj. przed oddaniem obiektów wchodzących w skład Projektu B. do użytkowania), m.in. w ramach umowy o zarządzanie przedsięwzięciem inwestycyjnym.
• W bardzo ograniczonym zakresie, media/usługi dotyczące poszczególnych części Budynku mogą być dostarczane również na mocy umów zawartych bezpośrednio przez najemcę (z pominięciem Zbywcy).

V. Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji.

W ramach Transakcji (lub – odpowiednio – w związku z Transakcją) na Nabywcę zostaną przeniesione w szczególności:

1. Nieruchomość (tj. prawo użytkowania wieczystego Działki oraz prawo własności Budynku i Budowli);

2. prawa i obowiązki z umowy najmu, która będzie zawarta na moment złożenia niniejszego wniosku lub zostanie zawarta już po złożeniu niniejszego wniosku pomiędzy Zbywcą i podmiotem powiązanym ze Zbywcą – Q S.A., dotyczącej całej powierzchni Budynku (prawa i obowiązki wynikające z tej umowy przejdą na Nabywcę z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego);

3. prawa i obowiązki wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemcy wynikających z umowy najmu (np. w formie gwarancji bankowych, gwarancji spółki macierzystej i oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz kaucji najemców) w zakresie, w jakim takie instrumenty będą istniały i będą zbywalne na dzień Transakcji;

4. prawo własności ruchomości, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Zbywcy oraz będą związane z Budynkiem (jak również – potencjalnie – z innymi obiektami budowlanymi i urządzeniami Zbywcy zapewniającymi prawidłowe funkcjonowanie Budynku);

5. autorskie prawa majątkowe do dokumentacji architektonicznej, budowlanej i technicznej jak również wyłączne prawo do wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie autorskich praw osobistych i zależnych praw autorskich do opracowań powyższej dokumentacji (w zakresie uzgodnionym umownie pomiędzy Stronami) oraz prawa własności nośników, na których utrwalone są/będą określone utwory podlegające ochronie praw autorskich;

6. prawa wynikające z umów licencyjnych i/lub certyfikatów dla oprogramowania wykorzystywanego (lub które w przyszłości ma być wykorzystywane) w związku z funkcjonowaniem Budynku;

7. dokumentacja techniczna związana z funkcjonowaniem przedmiotu Transakcji, zawierająca m.in. oryginały decyzji administracyjnych dotyczących Budynku, całą dokumentację techniczną dotyczącą remontu i adaptacji Budynku/budowy Budowli, dokumentację dotyczącą prac wykończeniowych, projekty architektoniczne Budynku, podręczniki i inne instrukcje dotyczące utrzymania i funkcjonowania Nieruchomości, protokoły inspekcji i opinie ekspertów technicznych dotyczące Budynku, dokumentację powykonawczą, pomiary Budynku itp.;

8. znajdująca się w posiadaniu Zbywcy wybrana dokumentacja prawna dotycząca przedmiotu Transakcji:

a) umowy najmu, a także wszystkie dokumenty dotyczące zabezpieczeń, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń, polisy ubezpieczeniowe najemcy (jeśli okazanie ich kopii jest przewidziane w umowach najmu) oraz kopie wszelkiej istotnej korespondencji i dokumentów z tym związanych;

b) dokumenty związane z zarządzaniem Budynkiem w zakresie, w jakim dokumenty takie będą w posiadaniu Zbywcy w dacie dokonania Transakcji;

c) kopie materiałów z due diligence przeprowadzonego w związku z Transakcją.

W celu uniknięcia wątpliwości Zainteresowani wskazują również, że:

· Przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji.

· Zgodnie z ustaleniami Zainteresowanych, tylko prawa i obowiązki dotyczące Nieruchomości wchodzą w skład przedmiotu Transakcji. W konsekwencji, w przypadku, gdy którakolwiek z przenoszonych umów dotyczyć będzie także innych budynków, gruntów lub budowli, tylko prawa i obowiązki wynikające z takiej umowy dotyczące Nieruchomości będą stanowić przedmiot Transakcji, a pozostałe prawa i obowiązki wynikające z takiej umowy pozostaną przy Zbywcy.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę w szczególności następujących elementów:

1. jakiegokolwiek prawa użytkowania wieczystego lub prawa własności jakiejkolwiek nieruchomości, budynku lub budowli innej niż Nieruchomość, wraz z wszelkimi związanymi z nimi prawami dotyczącymi takiej nieruchomości, budynku lub budowli innej niż Nieruchomość (z zastrzeżeniem faktu, że – na podstawie odrębnej umowy sprzedaży i w ramach odrębnej transakcji – dojdzie również do przeniesienia przez Zbywcę na rzecz Nabywcy prawa własności budynku „B.1” oraz Obiektów Usługowych, co zostało już pokryte interpretacją przepisów prawa podatkowego z 8 lutego 2021 r. Znak: 0114-KDIP1-2.4012.476.2020.3.AC);

2. praw i obowiązków (ustawowe lub umowne) wynikających z Umów o Roboty Budowlane i Umów o Prace Projektowe (poza prawami autorskimi wskazanymi w ramach opisu zakresu Transakcji), w tym w szczególności praw z gwarancji jakości dotyczących robót budowlanych i praw wynikających z ustawowej rękojmi za wady oraz wszelkich zabezpieczeń, kwot zatrzymanych, gwarancji bankowych, kaucji, poręczeń, gwarancji spółek macierzystych i innych instrumentów zabezpieczających obowiązki wykonawców wynikające z Umów o Roboty Budowlane i Umów o Prace Projektowe, a także praw do utrzymywania, dysponowania i korzystania z takiego instrumentu, istniejących na dzień Transakcji – z zastrzeżeniem komentarza odnośnie tych umów w dalszej części niniejszego punktu wniosku;

3. praw i obowiązków wynikających z Umów Serwisowych;

4. praw i obowiązków wynikających z Umów na Dostawę Mediów;

5. praw i obowiązków wynikających z następujących umów: tzw. umowy dobrego sąsiedztwa (dotyczącej określonych praw, obowiązków i zobowiązań w odniesieniu do inwestorów sąsiednich nieruchomości; „Umowa Dobrego Sąsiedztwa”);

6. praw i obowiązków wynikających z umowy najmu siedziby Zbywcy;

7. praw i obowiązków wynikających z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu planowanej Transakcji, takich jak prawa i obowiązki wynikające z dokumentów finansowania (w szczególności z umów pożyczek oraz umowy kredytu bankowego), umów dotyczących budowy budynków oraz umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy (w tym Umowy o Prowadzenie Ksiąg);

8. dokumentacji prawnej i księgowej innej – co do zasady – niż dokumentacja wskazana powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji, w tym np. kopii ksiąg rachunkowych i kopii dokumentów księgowych Zbywcy, a także kopii dokumentów podatkowych Zbywcy;

9. praw i obowiązków Zbywcy wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Zbywcę i banki;

10. praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących Zbywcy w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Zbywcę na najemców przed datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji);

11. praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych; praw i obowiązków wynikających z ewentualnych przyszłych dokumentów kredytowych (w zakresie, w jakim takie przyszłe dokumenty kredytowe będą istniały w dacie Transakcji);

12. środków pieniężnych innych niż ewentualna kaucja najemcy wymieniona w punkcie 4 powyższego opisu przedmiotu Transakcji;

13. praw i obowiązków wynikających z Umowy o Zarządzanie Nieruchomością;

14. praw i obowiązków z Umowy Ramowej.

Tym samym, należy zatem podkreślić, iż w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy (z zastrzeżeniem wyjątków opisanych w niniejszym wniosku). W szczególności, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków wynikających z umów pożyczek i kredytów bankowych służących finansowaniu działalności Zbywcy.

Dodatkowo Zainteresowani wskazują co następuje:

· Miejsce Nieruchomości w strukturze działalności Zbywcy: Jak wynika z opisu przedstawionego powyżej, Nieruchomość stanowi jedno z aktywów Zbywcy, zaś przyszła sprzedaż Nieruchomości (oraz – przejściowo – wynajem powierzchni) stanowić będzie jedno ze źródeł przychodów operacyjnych Zbywcy.

· Umowa o Zarządzanie Nieruchomością: Planowane jest, że Umowa o Zarządzenie Nieruchomością zostanie rozwiązana w związku z Transakcją, a zarządzanie Nieruchomością po Transakcji będzie znajdowało się w zakresie obowiązków nowego najemcy (Q S.A.). Nie jest wykluczone, że nowy najemca zawrze nową umowę w tym zakresie, na mocy której powierzy zarządzanie Nieruchomością podmiotowi zewnętrznemu.

· Umowy na Dostawę Mediów i Umowy Serwisowe: Planowane jest, że na dzień Transakcji lub w niedługim czasie po jej przeprowadzeniu, Umowy o Dostawę Mediów i Umowy Serwisowe zostaną wypowiedziane lub rozwiązane. Należy przy tym dodać, iż Nabywca (lub nowy najemca) we własnym zakresie zawrze nowe umowy na dostawę mediów, z preferowanymi przez siebie dostawcami mediów (przy czym nie można wykluczyć, że mogą to być dostawcy, którzy będą dostarczać media do Nieruchomości w okresie przed Transakcją, a także że w wyjątkowych przypadkach dojdzie do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z takich umów). W zakresie obowiązków nowego najemcy będzie znajdowała się bieżąca obsługa Nieruchomości (realizowana obecnie przez zewnętrznych dostawców na podstawie Umów Serwisowych), natomiast nie jest wykluczone, że nowy najemca zawrze nowe umowy na dostawę usług serwisowych z preferowanymi przez siebie dostawcami takich usług (przy czym nie można wykluczyć, że mogą to być dostawcy, którzy będą dostarczać usługi serwisowe do Nieruchomości w okresie przed Transakcją, a także że w wyjątkowych przypadkach dojdzie do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z takich umów na nowego najemcę).

· Przejściowe korzystanie przez Nabywcę z umów zawartych przez Zbywcę: Jak wskazano, intencją Stron jest rozwiązanie Umów o Dostawę Mediów, Umów Serwisowych i Umowy o Zarządzanie z dniem Transakcji lub około tej daty i zawarcie z dniem Transakcji nowych umów w tym zakresie. Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Nabywcę lub nowego najemcę z praw wynikających z niektórych z powyższych umów zawartych przez Zbywcę (do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę lub nowego najemcę i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy zainteresowanymi podmiotami). Powyższe może mieć miejsce w szczególności wówczas, gdy warunki umów wiążące Zbywcę z dostawcami (w tym umowne okresy wypowiedzenia) nie będą umożliwiały ich rozwiązania lub wypowiedzenia ze skutkiem na datę Transakcji. Niemniej, w takim wypadku Zbywca wypowie przedmiotowe umowy w związku z Transakcją i rozpocznie się bieg okresów ich wypowiedzenia.

· Umowa Gwarancji Jakości: Przed dokonaniem Transakcji Strony zobowiążą się do zawarcia umowy gwarancji („Umowa Gwarancji Jakości”) dotyczącej zobowiązania Zbywcy do usuwania wad projektowych i budowlanych Nieruchomości. Po wygaśnięciu okresu obowiązywania Umowy Gwarancji Jakości, po otrzymaniu pisemnego potwierdzenia od Nabywcy, że Zbywca (jako gwarant) należycie wypełnił swoje obowiązki wynikające z tej umowy, Zbywca będzie zobowiązany przelać na Nabywcę prawa i obowiązki wynikające z określonych Umów o Roboty Budowlane oraz Umów o Prace Projektowe oraz wszelkie zabezpieczenia, kwoty zatrzymane, gwarancje, kaucje, poręczenia i inne instrumenty zabezpieczające obowiązki wykonawców wynikające z określonych Umów o Roboty Budowlane i Umów o Prace Projektowe, a także prawa do utrzymywania, dysponowania i korzystania z takiego instrumentu (wszystkie istniejące w dacie wygaśnięcia wskazanej Umowy Gwarancji Jakości), pod warunkiem, że Zbywca nie będzie ponosić odpowiedzialności wobec Nabywcy z tytułu istnienia, ważności i wykonalności praw i obowiązków, które mają być przelane na Nabywcę.

· Umowa Dobrego Sąsiedztwa: Strony mogą zobowiązać się do respektowania – po Transakcji – postanowień Umowy o Dobrym Sąsiedztwie (a zobowiązania Nabywcy w tym zakresie zostały uzgodnione między Stronami). Jak wskazano powyżej, prawa i obowiązki z tej umowy nie przejdą jednak na Nabywcę.

· Brak przejścia zakładu pracy: Zbywca zatrudnia pracowników (w rozumieniu Kodeksu Pracy) i prawdopodobnie będzie zatrudniał pracowników na moment zawarcia Transakcji. Jednakże, Nieruchomość nie stanowi zakładu pracy dla tych pracowników, dlatego też w związku z zakupem Nieruchomości przez Nabywcę pracownicy nie zostaną automatycznie przeniesieni do Nabywcy, tj. Nabywca nie stanie się stroną istniejących stosunków pracy na podstawie art. 23 ust. 1 Kodeksu Pracy.

· Służebności: pomiędzy Nieruchomością oraz działkami przylegającymi mogą zostać ustanowione różnego rodzaju służebności.

VI. Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po Transakcji

Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie Nieruchomości. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu VAT. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Zainteresowanego przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie (względnie przy pomocy profesjonalnych usługodawców).

Mając na uwadze, że:

1. w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z Umowy o Zarządzanie Nieruchomością;

2. zasadniczo planowane jest rozwiązanie lub wypowiedzenie wszystkich Umów Serwisowych, Umów o Dostawę Mediów przed Transakcją lub w niedługim okresie po jej przeprowadzeniu;

3. w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki z umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy;

4. Nieruchomość nie stanowi zakładu pracy dla pracowników zatrudnionych przez Zbywcę;

w celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Nabywca (w zakresie umów o dostawę mediów) oraz nowy najemca (w zakresie zarządzania nieruchomością i bieżących funkcji związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości) – w oparciu o własne zasoby lub na podstawie umów z podmiotami zewnętrznymi – zapewnią:

1. zarządzanie Nieruchomością,

2. dostawę mediów oraz świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości,

3. zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości.

Podjęcie przez Zainteresowanego kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem w strukturze Nabywcy – tj. wynajmem powierzchni biurowej i administracyjnej.

1. Dalsza działalność Zbywcy po Transakcji

Jak wskazano powyżej:

· działalność gospodarcza Zbywcy obejmuje w szczególności prace związane ze wzniesieniem i sprzedażą nieruchomości wchodzących w skład inwestycji Projekt B.;

· intencją Zbywcy nie jest czerpanie dochodów z wynajmu nieruchomości wzniesionych w ramach Projektu B. w dłuższym horyzoncie czasowym, gdyż planuje on ich zbycie w możliwie szybkim okresie po dopuszczeniu do użytkowania i (częściowej) komercjalizacji Obiektów Biurowych i Usługowych.

W tym kontekście Zainteresowani wskazują, że – oprócz działalności związanej z Nieruchomością będącej przedmiotem Transakcji – Zbywca będzie również prowadził działalność deweloperską polegającą na wzniesieniu i – w odpowiednich przypadkach – skomercjalizowaniu oraz zbyciu Pozostałych Nieruchomości (o ile do sprzedaży tych budynków nie dojdzie przed zawarciem Transakcji będącej przedmiotem niniejszego wniosku).

Wartość Nieruchomości sprzedawanej przez Zbywcę w ramach Transakcji stanowi jedynie część aktywów Zbywcy, a sprzedaż Nieruchomości stanowić będzie jedynie jedno ze źródeł przychodów operacyjnych Zbywcy. W szczególności, znaczną część przychodów Zbywca uzyska z tytułu posiadania/docelowo: zbycia Pozostałych Nieruchomości.

Planowane jest, że po Transakcji Zbywca będzie kontynuował prowadzoną działalność deweloperską w oparciu o pozostałe posiadane składniki majątkowe.

Zainteresowani planują złożyć, przed dokonaniem Transakcji, wspólne oświadczenie (zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT) o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT w zakresie w jakim znajdzie ono zastosowanie do Transakcji i wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości podatkiem VAT. Transakcja zostanie udokumentowana fakturą (lub fakturami) VAT wystawionymi przez Zbywcę.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie (oznaczone we wniosku nr 5):

Czy – jeżeli sprzedaż Nieruchomości będzie w całości opodatkowana VAT – to nie będzie ona podlegała opodatkowaniu PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych) na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC?

Zdaniem Zainteresowanych, jeżeli sprzedaż Nieruchomości będzie w całości opodatkowana VAT, to nie będzie ona podlegała opodatkowaniu PCC na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, a) w zakresie, w jakim są opodatkowane VAT, a także w przypadkach, gdy b) przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest zwolniona z VAT, z wyjątkiem jednak umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Jak wskazano powyżej – zdaniem Zainteresowanych – planowana sprzedaż Nieruchomości będzie w całości opodatkowana VAT. Nawet jeżeli w odniesieniu do części Nieruchomości zastosowanie znajdzie zwolnienie zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, lecz strony skorzystają w przewidzianej w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT opcji wyboru opodatkowania Transakcji VAT według stawki podstawowej, wówczas efektywnie Transakcja będzie w całości podlegać VAT.

W tej sytuacji, zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część uzasadnienia stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 5 listopada 2021 r. Znak: 0114-KDIP1-2.4012.400.2021.4.RST.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2020 r. poz. 815 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku podatkowego decyduje – w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,

b) innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika m.in., że przedmiotem sprzedaży jest Nieruchomość, którą Nabywca – Zainteresowany będący stroną postępowania nabędzie na podstawie umowy sprzedaży od Zbywcy – Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania. Nieruchomość, będąca przedmiotem sprzedaży będzie obejmować prawo użytkowania wieczystego działki gruntu nr 13/24 oraz prawo własności posadowionych na tej działce budynku i budowli. Zawarcie umowy sprzedaży przenoszącej własność Nieruchomości na Nabywcę zostanie poprzedzone zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży zobowiązującej strony do dokonania Transakcji.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 5 listopada 2021 r. Znak: 0114-KDIP1-2.4012.400.2021.4.RST, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Organ odstąpił od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Zainteresowanych, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, podzielając ich stanowisko, że „(…) Sprzedaż Nieruchomości wraz z innymi składnikami majątkowymi będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie przepisów ustawy o VAT, nie wyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. (…) Sprzedaż Nieruchomości w zakresie Budynku i Działki, na której jest posadowiony, będzie podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przy czym Wnioskodawcom będzie przysługiwało prawo wyboru opodatkowania sprzedaży Budynku podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, a w konsekwencji - jeśli Wnioskodawcy wybiorą opodatkowanie dostawy Budynku VAT - dostawa Budynku w całości opodatkowana VAT. (…) Sprzedaż Nieruchomości w zakresie Budowli i Działki, na której są posadowione, będzie (i) w części opodatkowana VAT jako dostawa dokonywana przed upływem okresu 2 lat od ich pierwszego zasiedlenia a (ii) w pozostałej części będzie podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, przy czym Wnioskodawcom będzie przysługiwało prawo wyboru opodatkowania sprzedaży takich Budowli podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, a w konsekwencji - jeśli Wnioskodawcy wybiorą opodatkowanie Transakcji VAT - dostawa Budowli będzie w całości opodatkowana VAT. (…)”.

A zatem, skoro Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, gdyż – jak wskazano we wniosku – nastąpi rezygnacja z prawa do zwolnienia, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego na Kupującym – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.