0111-KDIB2-3.4014.289.2021.ASZ

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 9 sierpnia 2021 r. (data wpływu – 9 sierpnia 2021 r.), uzupełnionym 13 i 15 października 2021 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z posadowionymi na nim naniesieniami – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 9 sierpnia 2021 r. wpłynął do Organu wniosek wspólny o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z posadowionymi na nim naniesieniami.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w piśmie z 30 września 2021 r. znak: 0114-KDIP1-1.4012.541.2021.2.MŻ i 0111-KDIB2-3.4014.289.2021.3.ASZ Zainteresowani zostali wezwani do jego uzupełnienia. Wniosek został uzupełniony 13 października 2021 r. (wpływ dodatkowej opłaty) oraz 15 października 2021 r. (wpływ pisma).

We wniosku złożonym przez:

- Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

M. Sp. z o. o. (dalej: Nabywca)

- Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

H. Sp. z o.o. (dalej: Zbywca)

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Informacje ogólne.

Zainteresowany będący stroną postępowania jest zarejestrowany w Polsce jako czynny podatnik podatku od towarów i usług, posiadający siedzibę i miejsce działalności gospodarczej w Polsce (dalej: Nabywca).

Zainteresowany niebędący stroną postępowania jest zarejestrowany w Polsce jako czynny podatnik podatku od towarów i usług, posiadający siedzibę i miejsce działalności gospodarczej w Polsce (dalej: Zbywca).

Zbywca i Nabywca będą dalej łącznie zwani Stronami lub Zainteresowanymi.

Na moment dokonania Transakcji Zainteresowani będą zarejestrowani w Polsce jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług.

Przedmiotem działalności Zbywcy jest m.in. zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie, oraz kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Zbywca zajmował się również realizacją robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych oraz wykonywaniem pozostałych robót budowlanych i wykończeniowych.

Przedmiotem działalności Nabywcy jest m.in. kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek oraz wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Informacje dotyczące Nieruchomości.

Przedmiotem sprzedaży ma być m.in. prawo użytkowania wieczystego zabudowanych działek nr A i B wpisanych do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy, VII Wydział Ksiąg Wieczystych pod numerem (…) (dalej: Grunty).

Zbywca jest właścicielem budynku biurowego z częścią handlową i usługową wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, w skład którego wchodzi także garaż podziemny (łącznie 5 kondygnacji nadziemnych oraz 3 kondygnacje podziemne, około 910 miejsc postojowych) „X” (dalej: Budynek) o powierzchni całkowitej wynoszącej około 65 tys. m2. Pierwsze prace związane z realizacją inwestycji polegającej na budowie Budynku rozpoczęły się we wrześniu 2013 r. Budowa Budynku została zakończona w sierpniu 2015 r. (tj. wówczas zostało wydane pozwolenie na użytkowanie w odniesieniu do większej części Budynku, natomiast pozostałe dwa pozwolenia na użytkowanie pozostałych części Budynku zostały wydane odpowiednio we wrześniu i październiku 2015 r.).

Wydatki Zbywcy związane z budową Budynku zostały udokumentowane fakturami VAT (podatek od towarów i usług) wystawionymi przez generalnego wykonawcę (spółkę E.) oraz inne podmioty świadczące usługi związane z realizacją prac budowlanych, w tym prac adaptacyjnych. Zbywca odliczył podatek od towarów i usług naliczony udokumentowany przedmiotowymi fakturami.

Budynek jest sklasyfikowany jako budynek biurowy pod symbolem PKOB 1220.

Obecnie na Gruntach, oprócz Budynku, znajdują się budowle (w tym przyłącze sieci gazowej, przyłącze sieci energetycznej, przyłącze sieci teletechnicznej, przyłącze sieci wodnej i przyłącze sieci kanalizacyjnej, system oświetlenia terenu, utwardzenie placów manewrowo-postojowych, ciągów pieszo jezdnych i pylon reklamowy, będące budowlami w rozumieniu prawa budowlanego, zwane również Budowlami). Budowle służą do obsługi Budynku. Dodatkowo od ponad dwóch lat na Gruntach znajdują się urządzenia budowlane takie jak szlabany zaporowe i słupki, kontener i obiekty małej architektury (meble).

W ocenie Nabywcy, Budowle stanowią „budowle” zgodnie z definicją „budowli” zawartą w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm.)

Niezależnie od klasyfikacji w świetle ustawy Prawo budowlane, Nabywca wskazuje, w odniesieniu do Budowli, że:

– Budowle nie podlegały ulepszeniom, których wartość byłaby równa lub przewyższałaby 30% wartości początkowej Budowli;

– Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług od wybudowania Budowli i podatek ten został przez Zbywcę odliczony.

Grunty, Budynek i Budowle łącznie zwane są „Nieruchomością”. Od momentu zakończenia budowy Budynku i Budowli Zbywca nie wznosił żadnych nowych budynków, ani budowli, które wchodziłyby w skład Nieruchomości.

Nieruchomość nie stanowi gruntu rolnego, gruntów związanych z gospodarką leśną ani obszaru rewitalizacji zgodnie z ustawą z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji (Dz. U. z 2021 r. poz. 485 ze zm.).

Zbywca zrealizował inwestycję polegającą na wybudowaniu Budynku i Budowli z zamiarem wykorzystywania do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług polegających na sprzedaży Nieruchomości. Ponieważ standardem rynkowym jest sprzedaż skomercjalizowanych (wynajętych) nieruchomości, Zbywca nie wykluczał również, że przed dokonaniem sprzedaży Budynku, będzie wynajmował do celów komercyjnych (nie mieszkaniowych) jego powierzchnię. Wobec powyższego Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku od towarów i usług związanego z nabyciem Gruntów oraz wybudowania Budynku, z którego Zbywca skorzystał, jak również w związku z ponoszeniem innych wydatków związanych z budową Budynku i Budowli.

Po oddaniu do używania Budynku, Zbywca nie ponosił wydatków na jego ulepszenie w rozumieniu ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych, których wartość byłaby równa lub przewyższałaby 30% wartości Budynku.

Równocześnie z procesem budowlanym, Zbywca prowadził komercjalizację (czyli proces wynajmu) powierzchni biurowej, powierzchni handlowej oraz miejsc postojowych w garażu podziemnym. Nieruchomość (wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi będącymi przedmiotem Transakcji) była w przeszłości i jest nadal wykorzystywana przez Zbywcę do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, tj. wynajmu o charakterze komercyjnym powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości na rzecz osób trzecich.

Zbywca wynajmuje powierzchnię usługową i biurową w Budynku oraz miejsca parkingowe w garażu podziemnym Budynku, jak również część powierzchni położonej poza Budynkiem. Pierwszą umowę najmu Zbywca podpisał 21 czerwca 2012 r. Kolejne umowy najmu były podpisywane sukcesywnie w kolejnych latach. Zasadniczo po podpisaniu umowy najmu Zbywca wykonywał prace aranżacyjne i adaptacyjne dotyczące lokali zgodnie z uzgodnieniami dokonanymi z najemcą. Następnie po zakończeniu prac aranżacyjnych i adaptacyjnych lokale był wydawane najemcom i rozpoczynał się okres najmu (okres świadczenia usług najmu). Od tego miesiąca (z zastrzeżeniem okresów bezczynszowych, które są standardem rynkowym i które zostały uzgodnione w niektórych zawartych przez Zbywcę umowach najmu) Zbywca rozpoczynał fakturowanie usług najmu (w sytuacji okresów bezczynszowych rozpoczęcie fakturowania ulegało przesunięciu do miesiąca, w którym upływał okres bezczynszowy). Na moment Transakcji upłynie okres co najmniej dwóch lat od dnia zawarcia przez Zbywcę części umów najmu lub wydania lokali lub powierzchni poza Budynkiem lub miejsc parkingowych najemcom lub rozpoczęcia fakturowania najemców po upływie okresów bezczynszowych. Do momentu złożenia wniosku cała powierzchnia została wynajęta.

Budowle jako budowle obsługujące Budynek były wykorzystywane od momentu oddania Budynku do użytkowania.

Na moment zawarcia Transakcji część lub całość wszystkich wynajętych pomieszczeń Budynku (w zależności od stopnia komercjalizacji powierzchni) będzie wydana najemcom w wykonaniu postanowień umów najmu, a Zbywca uzyskuje/będzie uzyskiwał przychody z tytułu wspomnianych umów najmu (z zastrzeżeniem okresów bezczynszowych, które są standardem rynkowym i które mogą być uzgodnione w zawartych umowach najmu).

Umowy najmu zawierane przez Zbywcę z najemcami przewidują również najem części wspólnych Budynku. W ramach części wspólnych Budynku są takie powierzchnie i pomieszczenia, które są przeznaczone do korzystania przez wszystkich najemców Budynku i które stanowią element kalkulacji czynszu najmu m.in. windy, toalety ogólnodostępne, ciągi komunikacyjne, klatki schodowe.

W celu zapewnienia obsługi Nieruchomości i jej funkcjonowania zgodnie z przeznaczeniem, Zbywca zawarł m.in. następujące umowy, których stroną będzie w dacie Transakcji:

i. umowę o świadczenie usług w zakresie obsługi księgowej i finansowej,

ii. umowę o świadczenie usług pomocniczych, której przedmiotem są usługi zarządzania Nieruchomością (property management agreement), usługi zarządcze (asset management agreement), umowę o utrzymanie techniczne Nieruchomości, której przedmiotem są m.in. przeglądy okresowe instalacji i urządzeń (facility manegement agreement), umowę o zarządzanie parkingiem (dalej łącznie: Umowy o Zarządzanie);

iii. umowy serwisowe obejmujące m.in. umowę o usługi telekomunikacyjne i dostępu do Internetu, umowę o usługi audiomarketingu, umowy na dostawę mediów (umowy dotyczące dystrybucji, dostawy energii elektrycznej, cieplnej, zaopatrzenia w wodę i odprowadzania ścieków, umowy na usługi pielęgnacji i utrzymania roślinności) (dalej łącznie: Umowy Serwisowe).

Zbywca jest również stroną umów finansowania (w tym umowy kredytu bankowego oraz umów pożyczek zawartych z udziałowcem).

Opis transakcji sprzedaży.

W związku ze znalezieniem inwestora i podjęciem decyzji o sprzedaży Nieruchomości wraz z ruchomościami oraz innymi prawami opisanymi we wniosku oraz na zasadach i w zakresie opisanym we wniosku (dalej: Transakcja), Zbywca planuje zawrzeć umowę lub kilka umów sprzedaży Nieruchomości z Nabywcą (dalej: Umowa sprzedaży), na podstawie której Zbywca:

i. sprzeda prawo wieczystego użytkowania Gruntów;

ii. sprzeda prawo własności Budynku;

iii. sprzeda prawo własności Budowli;

iv. sprzeda prawa do ruchomości związanych z Nieruchomością;

v. przeniesie następujące prawa lub obowiązki związane z Nieruchomością:

– prawa i obowiązki wynikające z zawartych umów najmu zarówno tych, które przejdą na Nabywcę z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 poz. 1740 ze zm.), jak i tych, dla których przeniesienia konieczna będzie cesja – dotyczy to na przykład umów najmu dotyczących powierzchni, które na moment Transakcji nie zostaną wydane najemcom (o ile takie umowy/powierzchnie wystąpią na dzień Transakcji), wraz z umownymi zabezpieczeniami wykonania zobowiązań najemców na podstawie umów najmu (gwarancje, kaucje, poręczenia, oświadczenia o poddaniu się egzekucji);

– wszystkie autorskie prawa majątkowe określone w umowach z architektami wraz z późniejszymi zmianami wynikającymi z oświadczeń, które zostaną złożone przez architektów, jak również autorskie prawa zależne określone w umowach z architektami, wraz z późniejszymi zmianami, wynikającymi z oświadczeń, które zostaną złożone przez architektów, jak również upoważnienia do wykonywania autorskich praw osobistych wynikające z umów z architektami wraz z późniejszymi zmianami, wynikającymi z oświadczeń, które zostaną złożone przez architektów oraz wszelkie prawa, wierzytelności i roszczenia wobec architektów oraz innych twórców projektów i prawo własności dokumentacji wykonanej na podstawie umów z architektami, jak również prawa autorskie określone w umowach dotyczących stworzenia logotypu „X” i strony internetowej;

– prawa do dostarczonych przez wykonawców i architektów zabezpieczeń udzielonych gwarancji jakości w postaci gwarancji bankowych lub ubezpieczeniowych lub kwot zatrzymanych (kaucji), jeśli takie występują;

– prawa z rękojmi i z gwarancji należytego wykonania przez wykonawców prac związanych z budową oraz modernizacją i robotami budowlanymi, w tym adaptacją pomieszczeń na potrzeby najemców, wraz z zabezpieczeniami ww. rękojmi i gwarancji w postaci np.: kwot zatrzymania, gwarancji ubezpieczeniowych, gwarancji bankowych, kaucji;

– wszystkie prawa do domen internetowych pod adresem internetowym: (…);

– wszystkie prawa do znaku towarowego X;

– wszystkie prawa (licencje) do oprogramowania zaprojektowanego i wymaganego do zarządzania Nieruchomością i jej eksploatacji, m.in. system BMS, system kontroli dostępu, system antywłamaniowy, system przeciwpożarowy, system DSO, jeżeli są przenaszalne na Nabywcę;

– dokumentacja dotycząca ww. elementów stanowiących przedmiot Transakcji.

Strony ustaliły, że Zbywca nie przenosi na Nabywcę w ramach Transakcji żadnych aktywów, zobowiązań, praw, obowiązków, umów i dokumentów związanych z działalnością gospodarczą Zbywcy, z wyjątkiem praw, rzeczy i dokumentów ściśle związanych z Nieruchomością i wyraźnie uzgodnionych przez Strony jako przedmiot Transakcji. W szczególności przedmiotem umowy nie będą:

i. zobowiązania bilansowe i pozabilansowe, w tym zobowiązania handlowe inne niż wynikające z umów najmu lub związane z Nieruchomością w taki sposób, że obciążają one Grunty lub prawo własności Budynku i Budowli;

ii. finansowanie związane z Nieruchomością, w tym umowy dotyczące finansowania, jak i wynikające z nich prawa i obowiązki;

iii. wierzytelności w stosunku do dłużników Zbywcy związane z korzystaniem z Nieruchomości do daty Transakcji (zaległości najemców związane z opłatami czynszowymi i eksploatacyjnymi);

iv. rachunki bankowe i środki na rachunkach bankowych z wyjątkiem depozytów i kwot zatrzymanych jako zabezpieczenia umów najmu oraz zabezpieczenia gwarancji jakości udzielonych przez wykonawców;

v. Umowy o Zarządzanie, w szczególności w zakresie zarządzania aktywami (asset management agreement) oraz o obsługę techniczną (facility management agreement);

vi. umowy o świadczenie usług w zakresie obsługi księgowej i finansowej;

vii. księgi rachunkowe;

viii. firma Zbywcy;

ix. know-how związany z działalnością gospodarczą/przedsiębiorstwem Zbywcy;

x. ubezpieczenie majątkowe Nieruchomości.

Zbywca nie zatrudnia pracowników i w związku z tym w wyniku Transakcji nie dojdzie do przejścia pracowników, zakładu pracy, ani części zakładu pracy Zbywcy na Nabywcę.

Zbywca jest także stroną umowy zawartej z Miastem (dalej: Miasto) dotyczycącej zasad i warunków realizacji przebudowy drogi (dalej: Umowa Drogowa). Umowa Drogowa w zakresie realizacji całej inwestycji drogowej, jej rozliczenia, przekazania Miastu niezbędnej dokumentacji projektowej, przeniesienia na Miasto gwarancji i rękojmi dobrego wykonania została już w całości wykonana przez Zbywcę. W ramach Umowy Drogowej Zbywca zobowiązał się także do bieżącego utrzymania, w tym utrzymania zimowego, jedynie fragmentu inwestycji drogowej, tj. tzw. drogi serwisowej, służącej m.in. do dojazdu do Nieruchomości i to jedynie tak długo, jak ta droga serwisowa zapewnia wyłączną obsługę komunikacyjną Nieruchomości. Zbywca zobowiązał się wobec Miasta, że przyszły nabywca Nieruchomości także przyjmie na siebie zobowiązanie do utrzymania drogi serwisowej, tak długo jak ten obowiązek będzie istnieć. O ile to będzie wymagane przez Miasto, Nabywca zamierza potwierdzić Miastu, że jako nabywca Nieruchomości przyjmie zobowiązanie do utrzymania drogi serwisowej w wymaganym przez Miasto zakresie. Jeśli to będzie wymagane przez Miasto, Nabywca może też potwierdzić swoje zobowiązanie w osobnym porozumieniu zawartym z Miastem. Zbywca jest również stroną umowy dotyczącej używania części nieruchomości znajdującej się w bezpośrednim sąsiedztwie Nieruchomości w celu zagospodarowania jej, stworzenia oraz utrzymania na niej terenów parkowo-rekreacyjnych, z których może korzystać Zbywca, a także jego najemcy, klienci, goście budynku, jak i osoby postronne. Nabywca nie wyklucza, że zawrze podobną umowę w tym zakresie z dotychczasowym kontrahentem Zbywcy lub z innym podmiotem, który będzie operatorem placu zabaw (terenu rekreacyjnego) na podstawie odrębnej umowy z posiadaczem sąsiedniej nieruchomości.

Cena za przedmiot Transakcji.

Przedmiot Transakcji zostanie sprzedany w zamian za cenę (dalej: „Cena”), która zostanie powiększona o podatek od towarów i usług. W umowie sprzedaży, która zostanie zawarta pomiędzy Zbywcą a Nabywcą, określonym składnikom majątkowym będącym przedmiotem Transakcji mogą zostać przypisane określone części Ceny.

Pozostałe rozliczenia po Transakcji.

Jak wskazano powyżej, Zbywca jest również stroną Umów o Zarządzanie. Umowy o Zarządzanie zostaną rozwiązane przed Transakcją. Nowe umowy o zarządzanie w zakresie usług zarządczych (asset management agreement), zarządzania nieruchomością (property management agreement) oraz o obsługę techniczną (facility management agreement) zostaną przez Nabywcę zawarte po Transakcji. Planowany zakres nowych umów o zarządzanie nieruchomością, usługi zarządcze oraz o obsługę techniczną nie będzie tożsamy z zakresem tych umów zawartych przez Zbywcę. Strony nie wykluczają, że w odniesieniu do zakresu tych prac umowy zostaną zawarte z podmiotami świadczącymi dotychczas usługi na rzecz Zbywcy lub z ich podwykonawcami. W tym zakresie Nabywca dokona jednak wyboru spośród otrzymanych ofert.

Jak wskazano powyżej, Zbywca jest również stroną Umów Serwisowych. Intencją Stron jest przeniesienie Umów Serwisowych na Nabywcę (przy czym nie jest wykluczone, że niektóre Umowy Serwisowe zostaną rozwiązane). Takie przeniesienie będzie miało miejsce za odrębnymi porozumieniami, których stronami mogą być również dostawcy usług/mediów.

Rachunkowość oraz wydzielenie organizacyjne.

Nieruchomość (wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi i prawami będącymi przedmiotem Transakcji) nie stanowi oddziału, zakładu, czy też oddzielnej jednostki organizacyjnej przedsiębiorstwa Zbywcy.

W oparciu o prowadzoną przez Zbywcę ewidencję księgową jest możliwe przyporządkowanie do sprzedawanej Nieruchomości przychodów i należności z tytułu najmów oraz opłat eksploatacyjnych dotyczących utrzymania Nieruchomości oraz kosztów i zobowiązań bezpośrednio związanych z tymi przychodami.

Zbywca nie dokonał organizacyjnego wydzielenia Nieruchomości, ani żadnej części Nieruchomości. Zbywca nie posiada odrębnego planu kont dla Nieruchomości, ani żadnej jej części, nie prowadzi odrębnych ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości, ani żadnej jej części oraz nie sporządza odrębnego bilansu i rachunku zysków i strat oraz rachunku przepływów pieniężnych dla Nieruchomości lub jakiejkolwiek jej części.

Jakiekolwiek inne składniki w ramach przedsiębiorstwa Zbywcy nie są wyodrębnione w jakikolwiek sposób jako oddział, zakład, czy też oddzielna jednostka organizacyjna (w tym w szczególności na podstawie uchwały odpowiednich organów lub innych aktów wewnętrznych) z przedsiębiorstwa Zbywcy i co do zasady na moment Transakcji nie ma planów ich wyodrębniania.

Zbywca nie sporządza sprawozdania łącznego obejmującego Nieruchomość lub jej część jako wyodrębnioną jednostkę.

Pozostałe informacje.

Zbywca nie wykorzystywał Nieruchomości na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

Strony zamierzają złożyć przed dniem dostawy w stosunku do Nieruchomości oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług (spełniające warunki, o których mowa w art. 43 ust. 11 ww. ustawy) i tym samym wybiorą opodatkowanie podatkiem od towarów i usług sprzedaży Nieruchomości.

Zbywca korzysta z usług osób obsługujących recepcję. Wszelkie umowy z tymi osobami zostaną rozwiązane przed dokonaniem Transakcji. Niewykluczone jednak, że po dokonaniu Transakcji, te osoby będą wykonywać zbliżone funkcje (recepcja, sprzątanie) jako delegowani do tych obowiązków przez podmiot zarządzający Nieruchomością.

W skład Nieruchomości nie wchodzą obiekty budowlane zaliczone do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

W umowie sprzedaży Zbywca udzieli standardowych zapewnień w zakresie m.in. umocowania Zbywcy do zawarcia umowy, tytułu prawnego Zbywcy do Nieruchomości i pozostałych aktywów przenoszonych na podstawie umowy, kwestii podatkowych, umów najmu, ubezpieczenia, braku pracowników, pozwoleń administracyjnych, postępowań sądowych, własności intelektualnej, kwestii środowiskowych i kompletności materiałów due diligence (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

Strony są podmiotami niepowiązanymi, zarówno w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, jak i ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W ramach planowanej Transakcji Nabywca nabędzie jedynie wybrane składniki majątkowe przedsiębiorstwa Zbywcy, a nie jego całość lub zorganizowany zespół.

Przedmiotem przeważającej działalności Nabywcy jest nabywanie nieruchomości oraz ich wynajem, z ewentualną możliwością odsprzedaży w przyszłości. Działalność w takim zakresie Nabywca planuje prowadzić w odniesieniu do Nieruchomości, która będzie przedmiotem Transakcji.

Po dokonaniu Transakcji Nabywca planuje wykorzystywać Nieruchomość do własnej działalności gospodarczej Nabywcy, podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, w tym prowadzenia działalności w zakresie najmu Nieruchomości.

W celu prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie najmu, Nabywca będzie podejmował działania pozwalające na prowadzenie tej działalności, w tym w szczególności będzie pozyskiwał aktywa i zawierał umowy, których nie uzyska w ramach Transakcji, w tym np. umowy finansowania, umowę w zakresie zarządzania Nieruchomością, umowy w zakresie usług zarządczych, umowy o obsługę techniczną , umowy o doradztwo prawne czy finansowe.

Po dokonaniu Transakcji obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości spoczywał będzie na Nabywcy, z zastrzeżeniem możliwych rozliczeń wskazanych we wniosku.

Nabywca zapewni sobie finansowanie w związku z Transakcją i przyszłą działalnością gospodarczą, przy czym takiego finansowania nie udzieli mu Zbywca, jak również podmiot powiązany ze Zbywcą.

Zainteresowani wskazują, że w zakresie Transakcji, Zbywca planował historycznie zbycie Nieruchomości na rzecz innego nabywcy. W tym zakresie Zbywca z wcześniejszym potencjalnym nabywcą wystąpił z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej.

W dniu 25 lutego 2020 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydał interpretacje indywidualne potwierdzające – w analogicznym do wyżej opisanego zdarzeniu przyszłym – uznanie transakcji za podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz wyłączonej z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z powodu pandemii nabywca, z którym składany był poprzedni wniosek wspólny nie zdecydował się na zakup nieruchomości. W związku z prowadzeniem rozmów handlowych z nowym Nabywcą, Zbywca oraz nowy Nabywca składają analogiczny wniosek wspólny o wydanie interpelacji indywidualnej w zakresie zbycia Nieruchomości.

W uzupełnieniu wniosku wskazano, że na wskazanych we wniosku Gruntach znajdują się przyłącza do: sieci gazowej, sieci energetycznej, sieci teletechnicznej, sieci wodnej (wodociągowej) i kanalizacyjnej (kanalizacji sanitarnej – 4 sztuki i deszczowej – 1 sztuka). Dodatkowo, na wskazanych we wniosku Gruntach znajduje się również przyłącze do sieci ciepłowniczej. Ponadto na wskazanych we wniosku Gruntach znajdują się również sieci: gazowa, energetyczna, teletechniczna, wodna, kanalizacyjna i ciepłownicza.

Sieci przesyłowe znajdujące się na Gruntach stanowią sieci przesyłowe w rozumieniu art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego

Sprzedający nie jest przedsiębiorcą przesyłowym.

Ww. przyłącza nie stanowią części składowych Budynku.

Sprzedający jest właścicielem przyłączy do: sieci gazowej (części przyłącza), sieci elektroenergetycznej (części przyłącza), sieci wodnej (wodociągowej), sieci kanalizacyjnej (części przyłącza zarówno do kanalizacji sanitarnej (4 sztuki) i deszczowej (1 sztuka)) oraz sieci ciepłowniczej (części przyłącza).

W dalszej części uzupełnienia Sprzedający doprecyzował przebieg granicy własności w odniesieniu do ww. przyłączy.

Sprzedający nie jest właścicielem przyłącza do sieci teletechnicznej.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. pytanie:

Czy w zakresie, w jakim przedmiot Transakcji będzie opodatkowany podatkiem od towarów i usług, sprzedaż Nieruchomości na rzecz Nabywcy nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Zdaniem Zainteresowanych, w zakresie, w jakim przedmiot Transakcji będzie opodatkowany podatkiem od towarów i usług, sprzedaż przedmiotu Transakcji na rzecz Nabywcy nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zainteresowani wskazali, że zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają m.in. umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Stosownie do art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, co do zasady, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej i – w przypadku umowy sprzedaży – ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Równocześnie, zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

a) opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

b) zwolniona z podatku od towarów i usług (z określonymi wyjątkami).

Jak zostało wskazane powyżej, planowana sprzedaż przez Zbywcę na rzecz Nabywcy Nieruchomości (wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi będącymi przedmiotem Transakcji) będzie stanowiła w całości czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, w zakresie, w jakim przedmiot Transakcji będzie opodatkowany podatkiem od towarów i usług, sprzedaż przedmiotu Transakcji na rzecz Nabywcy nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji, przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, że interpretacja stanowi ocenę stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostały odrębne rozstrzygnięcia – interpretacja indywidualna z 22 października 2021 r., znak: 0114-KDIP1-1.4012.541.2021.3.MŻ oraz interpretacja indywidualna z 22 października 2021 r., znak: 0114-KDIP1-1.4012.709.2021.1.MŻ.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2020 r. poz. 815 ze zm.) – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

1. nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%,

2. innych praw majątkowych - 1%.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja sprzedaży – która ma być dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia opisanej transakcji podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania zamierza nabyć prawo wieczystego użytkowania Gruntów, prawo własności Budynku oraz prawo własności Budowli (Nieruchomość).

Jak wynika z przywołanego powyżej przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, aby określić czy dana czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych koniecznym jest w pierwszej kolejności rozstrzygnięcie kwestii czy transakcja – dokonana pomiędzy Zainteresowanymi jako Stronami umowy sprzedaży – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

W interpretacji indywidualnej z 22 października 2021 r., znak: 0114-KDIP1-1.4012.541.2021.3.MŻ Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że:

- sprzedaż przedmiotu Transakcji nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług; tym samym ww. sprzedaż stanowi w myśl art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy;

- sprzedaż Budowli oraz tej części Budynku, dla których na moment Transakcji upłynie okres co najmniej dwóch lat od dnia zawarcia przez Zbywcę części umów najmu będzie podlegać zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług; ze zwolnienia będzie korzystać również dostawa urządzeń budowlanych (szlabany zaporowe, słupki, kontener, obiekty małej architektury – meble) posadowionych na Nieruchomości; zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zgodnie z art. 29a ust. 8 cyt. ustawy, będzie miało również zastosowanie dla dostawy prawa wieczystego użytkowania gruntu, na którym budynki/budowle są posadowione;

- Strony będą uprawnione na podstawie art. 43 ust. 10 cyt. ustawy do rezygnacji z tego zwolnienia i opodatkowania Budowli oraz tej części Budynku, dla których na moment Transakcji upłynie okres co najmniej dwóch lat od dnia zawarcia przez Zbywcę części umów najmu, po spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ww. ustawy;

- dostawa tej części Budynku, dla której od momentu oddania w najem upłynął okres krótszy niż 2 lata nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, 10a i 2 ustawy o podatku od towarów i usług; w konsekwencji dostawa tej części Nieruchomości w całości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku.

A zatem, skoro przedmiot Transakcji w całości będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według określonej stawki (bo Strony Transakcji zrezygnują ze zwolnienia w takim zakresie w jakim zwolnienie to będzie im przysługiwało), to umowa sprzedaży ww. Nieruchomości (prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z naniesieniami oraz składnikami z nim związanymi) zgodnie z uregulowaniem zawartym w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Umowa sprzedaży nie będzie więc podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku na Nabywcy nie będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy sprzedaży nieruchomości.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.