0111-KDIB2-3.4014.287.2021.2.ASZ

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 29 lipca 2021 r. (data wpływu do Organu – 2 sierpnia 2021 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie opodatkowania nabycia nieruchomości – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 2 sierpnia 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie opodatkowania nabycia nieruchomości.

We wniosku złożonym przez:

- Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

R. Sp. z o.o. (Sprzedający, Zbywca);

- Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

P. Sp. z o.o. (Kupujący, Nabywca)

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

1. Opis Stron Transakcji.

Zainteresowany niebędący stroną postępowania (dalej jako: Nabywca lub Kupujący) prowadzi działalność gospodarczą w zakresie m.in. realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, tj. działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem od towarów i usług.

Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej jako: Zbywca lub Sprzedający) jest częścią funduszu (…). Fundusz profesjonalnie inwestuje w Europie w aktywa nieruchomościowe (głównie w parki handlowe). Zbywca prowadzi działalność gospodarczą na rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami, tj. działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem od towarów i usług.

Zarówno Zbywca, jak i Nabywca są (i będą na moment Transakcji) zarejestrowani jako podatnicy podatku od towarów i usług czynni.

2. Opis Transakcji.

Nabywca planuje nabyć od Zbywcy (dalej jako: Transakcja) nieruchomość (dalej jako: Nieruchomość) obejmującą:

· prawo własności działki gruntu o numerze ewidencyjnym A, stanowiącej obecnie część nieruchomości składającej się z działek gruntu o numerach ewidencyjnych A oraz B (działka gruntu o numerze ewidencyjnym B nie jest przedmiotem Transakcji, ani przedmiotem zapytania we wniosku), dla której Sąd Rejonowy, IX Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą nr (…) (działka gruntu o numerze ewidencyjnym A zwana jest dalej: Działką lub Gruntem), oraz

· prawo własności znajdujących się na Działce naniesień w postaci budowli (dalej jako: Budowle) tj.:

1. pylonu reklamowego – kierunkowskazu do zdefiniowanego poniżej Parku Handlowego,

2. powierzchni betonowej – fundamentu pod nośnik reklamowy,

3. pylonu reklamowego – kierunkowskazu do Parku Handlowego,

4. nośnika reklamowego – przedmiotu najmu na rzecz zdefiniowanego poniżej Najemcy (dalej jako: Billboard),

5. nośnika reklamowego – kierunkowskazu do Parku Handlowego,

6. rozdzielnicy elektrycznej – zasilania oświetlenia reklam znajdujących się na Działce,

7. hydrantu naziemnego z zaworem odcinającym – ochrony przeciwpożarowej Działki oraz działek sąsiednich będących własnością Sprzedającego, które stanowią część Parku Handlowego, jak też działek sąsiednich niebędących własnością Sprzedającego,

8. nawierzchni z kostki betonowej o wymiarach – fragmentu ronda, które stanowi element drogi do Parku Handlowego,

9. krawężników betonowych – ograniczających wjazd na Działkę,

10. hydrantu naziemnego – ochrony przeciwpożarowej Działki oraz działek sąsiednich będących własnością Sprzedającego, które stanowią część Parku Handlowego, jak też działek sąsiednich niebędących własnością Sprzedającego,

11. zaworu gazowego – doprowadzenia gazu do Działki oraz działek sąsiednich będących własnością Sprzedającego, które stanowią część Parku Handlowego,

12. zaworu wodnego – doprowadzenia wody do Działki oraz działek sąsiednich będących własnością Sprzedającego, które stanowią część Parku Handlowego,

13. wypustu kanalizacji teletechnicznej – doprowadzenia kanalizacji teletechnicznej do Działki oraz działek sąsiednich będących własnością Sprzedającego, które stanowią część Parku Handlowego,

14. studni kanalizacji deszczowej – odprowadzania wód opadowych z działki sąsiedniej nienależącej do Sprzedającego, na podstawie zdefiniowanej poniżej Umowy Serwisowej,

15. studni kanalizacji deszczowej – odprowadzania wód opadowych z działki sąsiedniej nienależącej do Sprzedającego, na podstawie Umowy Serwisowej,

16. kabla instalacji elektrycznej niskiego napięcia – zasilania oświetlenia reklam na Działce,

17. rury kanalizacji deszczowej – odprowadzania wód opadowych z działki sąsiedniej nienależącej do Sprzedającego, na podstawie Umowy Serwisowej,

18. rury kanalizacji deszczowej – odprowadzania wód opadowych z działki sąsiedniej nienależącej do Sprzedającego, na podstawie Umowy Serwisowej,

19. rury instalacji wody – doprowadzania wody dla ochrony przeciwpożarowej do Działki i działek sąsiednich będących własnością Sprzedającego, które stanowią część Parku Handlowego, jak też działek sąsiednich niebędących własnością Sprzedającego,

20. rury instalacji gazu ziemnego – doprowadzenia gazu do Działki i działek sąsiednich będących własnością Sprzedającego, które stanowią część Parku Handlowego,

21. rury instalacji wody – doprowadzenia wody do Działki i działek sąsiednich będących własnością Sprzedającego, które stanowią część Parku Handlowego,

22. rury instalacji wody – doprowadzenia wody dla ochrony przeciwpożarowej do Działki i działek sąsiednich będących własnością Sprzedającego, które stanowią część Parku Handlowego, jak też działek sąsiednich niebędących własnością Sprzedającego,

23. rury kanalizacji teletechnicznej – doprowadzenia kanalizacji teletechnicznej do Działki i działek sąsiednich będących własnością Sprzedającego, które stanowią część Parku Handlowego,

24. rury kanalizacji sanitarnej – odprowadzania ścieków sanitarnych z Działki i działek sąsiednich będących własnością Sprzedającego, które stanowią część Parku Handlowego.

W dalszej części wniosku Budowle będą również określane jako Przenoszone Elementy.

Wszystkie Przenoszone Elementy stanowią wyłączną własność Sprzedającego.

Na dzień złożenia wniosku (jak też na dzień Transakcji), na Gruncie – poza Przenoszonymi Elementami – znajduje się 5 nośników reklamowych (niestanowiących części składowej Działki i niepołączonych trwale z Gruntem) wybudowanych przez spółkę X w ramach opisanego poniżej stosunku prawnego najmu (dalej jako: Budowle na Wynajmowanym Gruncie).

Budowle na Wynajmowanym Gruncie nie będą przedmiotem planowanej Transakcji (zdefiniowana poniżej Cena nie będzie obejmowała Budowli na Wynajmowanym Gruncie – będzie obejmowała jedynie Działkę oraz Budowle).

W dniu 1 czerwca 2021 r. Strony zawarły przedwstępną umowę sprzedaży (dalej jako: Przedwstępna Umowa Sprzedaży), w ramach której zobowiązały się zawrzeć (z zastrzeżeniem spełnienia się określonych warunków) przyrzeczoną umowę sprzedaży (dalej jako: Przyrzeczona Umowa Sprzedaży), na podstawie której Nabywca nabędzie od Zbywcy Nieruchomość najpóźniej do dnia 3 listopada 2021 r. (przy czym data ta może ulec przesunięciu), po określonej cenie (dalej jako: Cena), powiększonej o kwotę podatku od towarów i usług (dalej jako: Kwota podatku od towarów i usług).

W Przedwstępnej Umowie Sprzedaży Cena została odpowiednio podzielona i przypisana do Działki oraz do Przenoszonych Elementów.

3. Historia i status Nieruchomości.

Sprzedający (funkcjonujący ówcześnie pod nazwą: R. sp. z o.o.; dalej również jako: Spółka Przejmująca) nabył Nieruchomość (dalej jako: Nabycie Nieruchomości) w wyniku podziału w trybie art. 529 § 1 pkt 4 Kodeksu spółek handlowych podmiotu: (…) (funkcjonującego uprzednio pod nazwami (…). oraz (…); dalej jako: Spółka Dzielona), który to podział nastąpił w dniu lutego 2017 r.

W wyniku tego podziału nastąpiło przeniesienie na Spółkę Przejmującą części majątku Spółki Dzielonej w postaci wyodrębnionego w Spółce Dzielonej na podstawie stosownej uchwały zarządu Spółki Dzielonej zespołu składników majątkowych, funkcjonującego w strukturze Spółki Dzielonej pod nazwą (…) (dalej jako: Park Handlowy). Park Handlowy stanowił zgodnie z planem podziału Spółki Dzielonej zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 4a pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług. W skład Parku Handlowego wchodziła m.in. Nieruchomość, jak również grunt sąsiedni i znajdujący się na nim budynek centrum handlowego (dalej: Budynek Centrum Handlowego).

Sprzedający od momentu nabycia Parku Handlowego prowadzi z jego wykorzystaniem działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem od towarów i usług polegającą na wynajmie i zarządzaniu Parkiem Handlowym.

Spółka Dzielona (funkcjonująca ówcześnie pod nazwą: (…)) nabyła zaś nieruchomość obejmującą m.in. działkę gruntu o numerze ewidencyjnym C, dla której Sąd Rejonowy, VI Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadził księgę wieczystą nr (…), z której w wyniku podziałów powstała Działka, na podstawie umowy sprzedaży udokumentowanej aktem notarialnym z dnia 3 kwietnia 2000 r. Zgodnie z ww. aktem notarialnym, nabywana nieruchomość była wówczas niezabudowana.

Według najlepszej wiedzy Sprzedającego wszystkie Przenoszone Elementy zostały wybudowane na Gruncie już po jego nabyciu w 2000 r. przez Spółkę Dzieloną.

Przenoszone Elementy zostały wybudowane na Gruncie ponad 2 lata przed planowaną Transakcją.

Przenoszone Elementy nie były (i nie będą) w okresie ostatnich 2 lat przed planowaną Transakcją przedmiotem ulepszeń w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Budowla w postaci Billboardu została oddana przez Sprzedającego do używania (…) (dalej jako: Najemca) na podstawie odpłatnej umowy najmu. W dniu 1 lutego 2017 r. Sprzedający zawarł z Najemcą odpłatną umowę najmu w odniesieniu do Billboardu na okres od 1 lutego 2017 r. do 31 grudnia 2017 r. W dniu 8 stycznia 2018 r., w dniu 20 listopada 2018 r. oraz w dniu 17 grudnia 2019 r. zostały zawarte pomiędzy Sprzedającym i Najemcą kolejne odpłatne umowy najmu w odniesieniu do Billboardu na kolejne okresy, tj. odpowiednio na okres od 1 stycznia 2018 r. do 31 grudnia 2018 r., na okres od 1 stycznia 2019 r. do 31 grudnia 2019 r. oraz od 1 stycznia 2020 r. na czas nieoznaczony (dalej jako: Umowa Najmu).

Pozostałe Przenoszone Elementy są wykorzystywane przez Sprzedającego od momentu nabycia Parku Handlowego (tj. od początku 2017 r.) do prowadzonej przez niego działalności gospodarczej związanej z wynajmem Billboardu oraz gruntu pod Budowlami na Wynajmowanym Gruncie i prowadzeniem Parku Handlowego.

Przenoszone Elementy są więc wykorzystywane przez Sprzedającego do działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług od ponad 2 lat przed planowaną Transakcją.

W dniu 10 kwietnia 2009 r. ówczesny właściciel Gruntu, tj. Spółka Dzielona (dalej również jako: Wydzierżawiający) zawarł z (…) (funkcjonującym obecnie pod nazwą: (…); dalej jako: Dzierżawca albo spółka X) umowę najmu (określoną w treści samej umowy jako „umowa dzierżawy”) (dalej jako: Umowa Dzierżawy), na podstawie której oddał Dzierżawcy powierzchnie na terenach zewnętrznych centrów handlowych należących do Wydzierżawiającego (w tym także Parku Handlowego) w celu umieszczenia reklam na nośnikach reklamowych.

Zgodnie Umową Dzierżawy, Dzierżawca zobowiązał się m.in. do:

· wykonania własnym kosztem i staraniem na własne ryzyko i odpowiedzialność instalacji nośników reklamowych w terminach i zgodnie z harmonogramem określonym w Umowie Dzierżawy,

· zapłaty czynszu oraz opłaty z tytułu dostawy energii elektrycznej (Wydzierżawiający zobowiązał się bowiem do umożliwienia Dzierżawcy podłączenia nośników reklamowych na koszt i ryzyko Dzierżawcy do sieci elektrycznej w miejscu wskazanym przez Wydzierżawiającego),

· dokonania na swój koszt demontażu nośników reklamowych w określonym terminie od daty wygaśnięcia lub rozwiązania Umowy Dzierżawy.

Z dniem 31 lipca 2016 r. w wyniku zawartego porozumienia pomiędzy Wydzierżawiającym a Dzierżawcą ww. Umowa Dzierżawy uległa rozwiązaniu i zostały zawarte nowe umowy w dniu 1 sierpnia 2016 r. – osobno dla każdego z parków handlowych, w tym osobno dla Parku Handlowego (dalej jako: Nowa Umowa Dzierżawy).

W ramach ww. stosunku prawnego spółki X m.in. wybudował na Gruncie powołane już wyżej Budowle na Wynajmowanym Gruncie (do dnia złożenia wniosku Dzierżawca nie rozliczył się z kosztów poniesionych na wybudowanie Budowli na Wynajmowanym Gruncie z Wydzierżawiającym (obecnie Sprzedającym)).

Sprzedający w związku z Nabyciem Nieruchomości wstąpił w prawa i obowiązki Wydzierżawiającego wynikające z Nowej Umowy Dzierżawy.

Obecnie Ze spółką X negocjowana jest nowa umowa najmu, która zastąpi Nową Umowę Dzierżawy i zostanie podpisana jeszcze przed Transakcją (dalej: Nowa Umowa Najmu).

W dniu 6 sierpnia 2014 r. pomiędzy Spółką Dzieloną (funkcjonującą ówcześnie pod nazwą: (…)) a (…) (obecnie (…).; dalej jako: Y.) została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży części nieruchomości będącej ówcześnie częścią Parku Handlowego w celu wybudowania na niej przez Y. sklepu meblowego i wyposażenia wnętrz. W związku z tym, w tym samym dniu Spółka Dzielona i Y zawarły umowę regulującą m.in. zasady utrzymania części wspólnych Parku Handlowego (tj. infrastruktury technicznej, która miałaby „obsługiwać” Budynek Centrum Handlowego, jak również ww. nowy sklep meblowy i wyposażenia wnętrz) (dalej jako: Umowa Serwisowa). Zgodnie z Umową Serwisową, Spółka Dzielona zobowiązała się do wykonywania czynności niezbędnych do obsługi i utrzymania we właściwym stanie technicznym i porządku ww. części wspólnych Parku Handlowego w zamian za zwrot kosztów od Y zgodnie z zasadami opisanymi w Umowie Serwisowej.

W dniu 30 sierpnia 2016 r. pomiędzy Spółką Dzieloną a (…) (ówczesnym właścicielem sąsiedniej działki, na której znajduje się sklep Q) oraz (…) (ówczesnym najemcą sklepu Q) została zawarta (aneksowana kilkukrotnie) umowa o sposobie zarządu centrum handlowym (tzw. umowa sąsiedzka) (dalej jako: Umowa Zarządzania Centrum Handlowym), regulująca zasady utrzymania infrastruktury technicznej obsługującej Budynek Centrum Handlowego oraz sklep Q.

Sprzedający w związku z Nabyciem Nieruchomości wstąpił również w prawa i obowiązki Spółki Dzielonej, wynikające z ww. Umowy Serwisowej i Umowy Zarządzania Centrum Handlowym.

Nieruchomość (wraz ze znajdującymi się na niej Przenoszonymi Elementami, w tym Budowlami) jest więc wykorzystywana przez Sprzedającego na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług od ponad 2 lat przed planowaną Transakcją.

4. Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji.

Z dniem zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży, Kupujący wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z zawartych i obowiązujących w dniu dokonania Transakcji Umowy Najmu i Nowej Umowy Najmu – na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego.

Dodatkowo przed dniem zawarcia Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Sprzedający wystąpił na życzenie i koszt Kupującego o wydanie decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę Budynku (zdefiniowanego poniżej w dalszej części wniosku). W dniu zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży Sprzedający na żądanie Kupującego złoży oświadczenie konieczne do bezwarunkowego i nieodwołalnego przeniesienia uzyskanych w ww. postępowaniu decyzji na Kupującego.

W ramach i w związku z planowaną Transakcją nie zostaną przeniesione (w drodze cesji bądź jakiejkolwiek innej czynności prawnej) ze Sprzedającego na Kupującego prawa, obowiązki, zobowiązania i należności związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości, w tym:

· prawa i obowiązki wynikające z umów ubezpieczenia dotyczących Nieruchomości,

· prawa i obowiązki wynikające z Umowy Zarządzania Centrum Handlowym,

· prawa i obowiązki wynikające z Umowy Serwisowej.

Ponadto, w ramach i w związku z planowaną Transakcją nie zostaną przeniesione (w drodze cesji bądź jakiejkolwiek innej czynności prawnej) ze Sprzedającego na Kupującego prawa, obowiązki zobowiązania i należności związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego, w szczególności:

· prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z Najemcą/Dzierżawcą),

· prawa i obowiązki wynikające z innych umów, niezwiązanych z funkcjonowaniem Nieruchomości (w szczególności umów związanych z funkcjonowaniem Parku Handlowego),

· zobowiązania związane z finansowaniem Nabycia Nieruchomości (z zastrzeżeniem opisanej poniżej Hipoteki),

· inne zobowiązania o charakterze pieniężnym,

· tajemnica przedsiębiorstwa oraz know-how Sprzedającego,

· nazwa przedsiębiorstwa Sprzedającego,

· księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną przekazane Kupującemu – o ile takie będą).

Zainteresowani wskazują, że nieruchomość składająca się z Działki oraz działki nr B, dla której Sąd Rejonowy, IX Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą nr (…), obciążona jest hipoteką umowną łączną (która obciąża również inne – poza wskazaną – nieruchomości; dalej: Hipoteka). Ponieważ Cena nie zaspokoi wierzytelności zabezpieczonej Hipoteką w całości, zapłata Ceny przez Kupującego nie spowoduje wygaśnięcia Hipoteki. Dopiero po zapłacie Ceny wierzyciel hipoteczny wyda oświadczenie o zrzeczeniu się Hipoteki w stosunku do Nieruchomości. Oświadczenie to zostanie złożone do księgi wieczystej wraz z wnioskiem o wykreślenie Hipoteki w stosunku do Nieruchomości. Dopiero z chwilą wykreślenia Hipoteki – co stanie się już po Transakcji – w stosunku do Nieruchomości dojdzie do wygaśnięcia tego ograniczonego prawa rzeczowego w stosunku do Nieruchomości. Ww. ograniczone prawo rzeczowe będzie w dalszym ciągu obciążać pozostałe nieruchomości, które obecnie obciąża, tj. np. działkę B.

Ponieważ dla Działki oraz działki gruntu o numerze ewidencyjnym B jest obecnie prowadzona jedna (wskazana wyżej) księga wieczysta, po Transakcji Działka zostanie wydzielona do odrębnej księgi wieczystej.

Zarówno na dzień złożenia wniosku, jak również na dzień Transakcji:

· Nieruchomość nie jest ani nie będzie organizacyjnie wyodrębniona w strukturze Sprzedającego jako zakład, oddział, itp.,

· Sprzedający nie prowadzi ani nie będzie prowadził odrębnej rachunkowości w stosunku do Nieruchomości, jedynie potencjalnie jest możliwe przyporządkowanie przychodów, kosztów, należności oraz zobowiązań do Nieruchomości,

· Sprzedający nie zatrudnia i nie będzie zatrudniał pracowników do obsługi Nieruchomości (w konsekwencji, w związku z nabyciem Nieruchomości przez Kupującego, nie dojdzie do przejścia zakładu pracy ze Sprzedającego na Kupującego w trybie art. 231 Kodeksu pracy).

Dodatkowo, zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaży:

· nie później niż w określonym w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży terminie i po spełnieniu warunków, Kupujący wpłaci na depozyt notarialny część Ceny jako depozyt zabezpieczający karę umowną (dalej jako: Depozyt Zabezpieczający Karę Umowną),

· nie później niż w określonym w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży terminie, Kupujący wpłaci na depozyt notarialny pozostałą część Ceny oraz kwotę podatku od towarów i usług,

· w dniu zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży notariusz zwolni na rzecz Sprzedającego Cenę (w tym Depozyt Zabezpieczający Karę Umowną na poczet Ceny) oraz kwotę podatku od towarów i usług,

· Kupujący zobowiąże się w Przyrzeczonej Umowie Sprzedaży nie prowadzić bez uprzedniej pisemnej zgody Sprzedającego określonej działalności na Działce (dalej: Zakazana Działalność), jak również zapewnić, aby żaden inny podmiot trzeci nie prowadził Zakazanej Działalności na Działce, przez okres 10 lat od dnia zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży, jak również przenieść ww. zobowiązanie na kolejnego nabywcę Działki (w tym również zapewnić, że kolejny nabywca Działki przejmie ww. zobowiązania, włączając zobowiązanie do zapewnienia przejęcia niniejszych zobowiązań przez każdego kolejnego nabywcę Działki). Jako Zakazana Działalność została wymieniona: (i) sprzedaż detaliczna towarów (w szczególności mebli, artykułów AGD i RTV, ubrań, artykułów spożywczych), (ii) prowadzenie restauracji lub innych miejsc żywienia zbiorowego, (iii) działalność zapewniająca rozrywkę dla osób,

· Kupujący zobowiąże się w Przyrzeczonej Umowie Sprzedaży, że po Transakcji zrealizuje na Działce Planowaną Inwestycję (zdefiniowaną poniżej) i że na Działce nie wybuduje innej inwestycji niż Planowana Inwestycja,

· Cena została uzgodniona między Stronami, uwzględniając określone w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży zobowiązania związane z Zakazaną Działalnością i Planowaną Inwestycją,

· w dniu zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży, Strony zawrą umowę o świadczenie usług, której celem będzie m.in. ustalenie zasad korzystania przez Kupującego z części wspólnych Parku Handlowego (zdefiniowanych w Umowie Zarządzania Centrum Handlowym), przejęcia przez niego obowiązków wynikających z Umowy Zarządzania Centrum Handlowym (przy czym z Umowy o Świadczenie Usług wynika jednocześnie, że Kupujący nie przystąpi do Umowy Zarządzania Centrum Handlowym), w tym zasad utrzymania i korzystania z ww. części wspólnych oraz określenie zasad zwrotu Sprzedającemu kosztów utrzymania i konserwacji ww. części wspólnych i zapłaty na rzecz Sprzedającego wynagrodzenia za związane z tym usługi (dalej: Umowa o Świadczenie Usług), której to finalna treść będzie jeszcze przedmiotem negocjacji między Stronami. Zgodnie z Umową o Świadczenie Usług, m.in.: (i) Sprzedający zobowiąże się wobec właściciela Działki (Kupującego) do wykonywania Usług w rozumieniu Umowy Zarządzania Centrum Handlowym, (ii) w zamian za świadczenie Usług oraz jako zwrot kosztów utrzymania infrastruktury zlokalizowanej na częściach wspólnych Parku Handlowego, właściciel Działki (Kupujący) zobowiąże się do zapłaty wynagrodzenia Sprzedającemu,

· w dniu zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży Strony ustanowią nowe służebności,

· Nieruchomość zostanie wydana Nabywcy w dniu zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży,

· w dniu zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży Sprzedający wystawi na rzecz Kupującego fakturę VAT (podatek od towarów i usług) z tytułu Transakcji,

· Strony zobowiązały się, że w terminie 5 lat od dnia zawarcia Przedwstępnej Umowy Sprzedaży nie będą składać odwołań od decyzji, protestów ani skarg w związku z procesem deweloperskim rozpoczętym przez którąkolwiek ze Stron (w razie zbycia przez Kupującego Działki oraz w razie zbycia przez Sprzedającego nieruchomości w Parku Handlowym przed upływem powyższego terminu, każda ze Stron zapewni, że nabywca odpowiednio Działki i nieruchomości w Parku Handlowym przejmie te prawa i obowiązki wynikające z tego punktu).

Zainteresowani pragną podkreślić, że Zbywca oraz Nabywca przed dniem nabycia Nieruchomości w ramach Transakcji (przed dniem Transakcji) złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego zgodne oświadczenia o wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości, o których mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług w zakresie, w jakim dostawa Nieruchomości będzie zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy.

5. Opis działalności planowanej po Transakcji przez Nabywcę.

Po Transakcji Nabywca ma zamiar zrealizować na Nieruchomości inwestycję (dalej jako: Planowana Inwestycja) polegającą na budowie budynku magazynowo-biurowo-usługowego (dalej: Budynek).

Po zakończeniu Inwestycji, Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni Budynku, stąd na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego i ciągłego funkcjonowania Nieruchomości – we własnym zakresie bądź na podstawie zawartych umów o zarządzanie Nieruchomością.

Usługi najmu będą świadczone przez Kupującego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a zatem będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej.

Nabycie Nieruchomości (w tym Przenoszonych Elementów) nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzenia przez Kupującego działalności gospodarczej w postaci komercyjnego wynajmu powierzchni Budynku, który Kupujący zamierza wybudować dopiero po nabyciu Nieruchomości od Sprzedającego.

Dodatkowo Kupujący zamierza po nabyciu Nieruchomości osiągać przychody z tytułu Umowy Najmu oraz Nowej Umowy Najmu (działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług).

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy nabycie przez Kupującego Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

Zdaniem Zainteresowanych, nabycie przez Kupującego Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zainteresowani wskazali, że zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają między innymi umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości.

Niemniej, na mocy art. 2 pkt 4 ww. ustawy, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne (inne niż umowa spółki i jej zmiany) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług lub jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona z podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Natomiast stosownie do art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) cyt. ustawy stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym wynosi 2%.

Jak wskazano powyżej, zdaniem Zainteresowanych, dostawa Nieruchomości (Gruntu oraz Budowli) w ramach Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie zwolniona z podatku od towarów i usług, przez co – w ocenie Zainteresowanych – Transakcja nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z kolei Budowle na Wynajmowanym Gruncie nie będą przedmiotem planowanej Transakcji (Cena nie będzie obejmowała Budowli na Wynajmowanym Gruncie – będzie obejmowała jedynie Działkę oraz Budowle).

Na potwierdzenie swojego stanowiska Zainteresowani przytoczyli fragmenty dwóch interpretacji oraz wskazali, że w przedmiotowej sprawie wypowiedział się również NSA, który potwierdzał niejednokrotnie, iż okoliczność opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji sprzedaży nieruchomości wyłącza tę transakcję z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych (m.in. wyrok NSA z dnia 15 lutego 2008 r. (sygn. II FSK 1737/06)).

Powyżej przywołano tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, że ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja z 29 września 2021 r. znak: 0114-KDIP4-2.4012.573.2021.2.MB.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2020 r. poz. 815 ze zm.) – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b) innych praw majątkowych – 1%.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Nabywca planuje nabyć od Zbywcy Nieruchomość obejmującą prawo własności Działki oraz prawo własności znajdujących się na Działce naniesień w postaci Budowli.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej wydanej 29 września 2021 r., znak: 0114-KDIP4-2.4012.573.2021.2.MB., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził m.in., że:

· w odniesieniu do planowanej transakcji sprzedaży nie będzie mieć zastosowania wyłączenie z opodatkowania wskazane w art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, zatem planowana Transakcja będzie stanowić dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy;

· dostawa działki zabudowanej nr A (Nieruchomości) będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 29a ust. 8 cyt. ustawy z możliwością wyboru opodatkowania po spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ww. ustawy.

A zatem, skoro sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, gdyż – jak wynika z treści wniosku – nastąpi rezygnacja z prawa do zwolnienia, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego na Kupującym nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (`(...)`), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.