0111-KDIB2-3.4014.286.2021.4.JKA

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 16 lipca 2021 r. (data wpływu – 16 lipca 2021 r.), uzupełnionym 27 września 2021 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntów – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 16 lipca 2021 r. wpłynął do Organu wniosek wspólny o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntów.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w piśmie z 13 września 2021 r. znak: 0113-KDIPT1-2.4012.528.2021.3.AJB i 0111-KDIB2-3.4014.286.2021.3.JKA Zainteresowani zostali wezwani do jego uzupełnienia. Wniosek został uzupełniony 27 września 2021 r.

We wniosku złożonym przez:

- Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

Sp. z o. o. (dalej: Kupujący, Spółka)

- Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

Sp. z o.o. (dalej: Sprzedający, Zbywca)

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Opis zdarzenia przyszłego (zdarzeń przyszłych)

Sp. z o.o. (dalej: „Spółka”, „Kupujący”) planuje zakup prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, składającej się z działek ewidencyjnych numer (…)oraz numer (…) (dalej: Działki), o łącznej powierzchni (…) ha, położonych we W., obręb ewidencyjny S., dla których Sąd Rejonowy dla W., prowadzi księgę wieczystą.

Prawo użytkowania wieczystego Działek przysługuje T. sp. z o.o. (dalej: „Sprzedający"). Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą, specjalizując się w dostarczaniu kompleksowych rozwiązań w zakresie dostaw i serwisu systemów analitycznych i aparatury kontrolno-pomiarowej przeznaczonej do pomiarów parametrów fizykochemicznych cieczy oraz gazów.

W dniu 17 maja 2021 r. Spółka oraz Sprzedający zawarli przedwstępną umowę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Działek (dalej: „Transakcja").

Zarówno Sprzedający, jak i Kupujący, są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług i będą utrzymywać taki status także na dzień Transakcji.

Historia i charakterystyka Działek

W przeszłości na Działkach posadowiony był budynek produkcyjno-magazynowy o kubaturze 1.421 m3 oraz budynek o kubaturze 483 m3. Budynki te zostały wyburzone przez Sprzedającego na podstawie zgłoszenia Z14 z dnia 26 czerwca 2007 roku i otrzymanego w dniu 4 lipca 2007 roku zaświadczenia nr (…) z Urzędu Miejskiego W. o braku sprzeciwu co do zamiaru wykonania rozbiórki.

Od momentu rozbiórki ww. budynków na Działkach nie ma wzniesionych nowych budynków lub budowli, które stanowiłyby część składową gruntu lub odrębną własność. Nie ma również planów co do takich działań do dnia Transakcji. Tym samym, na dzień Transakcji Działki będą pozostawać niezabudowane.

Działki nie stanowią przedsiębiorstwa Sprzedającego ani jego zorganizowanej części. Poza prawem użytkowania wieczystego Działek na Spółkę nie zostaną przeniesione żadne inne materialne lub niematerialne składniki majątku przedsiębiorstwa Sprzedającego. Kupujący nie zamierza także prowadzić działalności gospodarczej odpowiadającej w całości lub częściowo działalności prowadzonej przez Sprzedającego.

Prawo użytkowania wieczystego Działek było nabyte przez Sprzedającego w 2007 r. od osób fizycznych. Transakcja ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zatem Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, gdyż podatek taki nie wystąpił. Działki miały być wykorzystane przez Sprzedającego w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, tj. do celów innych niż wyłącznie do prowadzenia działalności zwolnionej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Na dzień zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży tereny, na których znajdują się Działki nie były objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W dniu 20 listopada 2020 r. Rada Miejska W. przyjęła jednak uchwałę w sprawie przystąpienia do uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla tych terenów. Niewykluczone, że do dnia Transakcji Plan Miejscowy dla tych terenów zostanie uchwalony.

Ponadto, w 2006 r. dla Działek została wydana decyzja o warunkach zabudowy, umożliwiająca budowę hali magazynowo-montażowej wraz z budynkiem mieszczącym część serwisową i biurowo-socjalną, z parkingiem, obsługą komunikacyjną i infrastrukturą techniczną. Decyzja ta nie wygasła ani też nie została uchylona. Jak jednak wskazano powyżej Działki są obecnie niezabudowane i takie też pozostaną na dzień Transakcji, a inwestycja na potrzeby realizacji, której wystąpiono o wydanie przedmiotowej decyzji o warunkach zabudowy nigdy nie została zrealizowana.

Przedmiot i cel zawarcia Transakcji

Przedmiotem Transakcji – sprzedaży na rzecz Spółki – będzie prawo użytkowania wieczystego Działek.

Spółka zamierza zrealizować na Działkach inwestycję polegającą na budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych o minimum 4 kondygnacjach mieszkalnych wraz z infrastrukturą oraz miejscami postojowymi zlokalizowanymi na powierzchni oraz w parkingu podziemnym jednopoziomowym, wraz z niezbędną infrastrukturą, o liczbie mieszkań nie mniejszej niż 110 oraz powierzchni użytkowej mieszkań przeznaczonych do sprzedaży nie mniejszej niż 5.500 m2 (dalej: „Planowana Inwestycja").

Powstałe w wyniku realizacji Planowanej Inwestycji lokale Spółka zamierza sprzedać. Spółka nie przewiduje wynajmu lokali mieszkalnych powstałych w ramach Planowanej Inwestycji na cele mieszkalne, który to wynajem podlegałby zwolnieniu z podatku od towarów i usług. Tym samym zakup Działek będzie służyć Spółce wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Planowana Inwestycja zostanie zrealizowana w oparciu o zapisy obowiązującego Planu Miejscowego, jeśli ten zostanie uchwalony, lub inne właściwe orzeczenie i/lub akt o charakterze planistycznym (np. decyzję o warunkach zabudowy), wydany i obowiązujący w przyszłości zgodnie z powszechnie więżącymi przepisami prawa, a także w oparciu o wydane na rzecz i wniosek Kupującej ostateczne w administracyjnym toku instancji i prawomocne w przypadku zaskarżenia do sądu administracyjnego: decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach na realizację inwestycji (o ile jej uzyskanie będzie niezbędne) oraz decyzję zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę („Decyzja Budowlana").

Warunki zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży

W przedwstępnej umowie sprzedaży Zainteresowani postanowili, że umowa przyrzeczona sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Działek zostanie zawarta, jeżeli przed uzgodnioną datą:

(i) dla terenów, na których położone są Działki zostanie przyjęty i będzie obowiązywał Plan Miejscowy w takim zakresie, że możliwa będzie realizacja przez Kupującego Planowanej Inwestycji, tj. w Planie Miejscowym działki zostaną przeznaczone pod zabudowę na warunkach umożliwiających realizację Planowanej Inwestycji albo

(ii) Kupujący uzyska dla Działek ostateczną i prawomocną decyzję o warunkach zabudowy (dalej: „Decyzja o Warunkach Zabudowy") oraz Decyzję Budowlaną dla Planowanej Inwestycji, które pozwolą na realizację Planowanej Inwestycji.

Tym samym, warunkiem zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Działek jest potwierdzenie przed dniem Transakcji w przyjętym i obowiązującym dla Działek Planie Miejscowym albo w Decyzji o Warunkach Zabudowy, że Działki mogą zostać wykorzystane na cele budowlane obejmujące realizację Planowanej Inwestycji.

Uwagi dodatkowe

W zawartej umowie przedwstępnej Zainteresowani ustalili, że Kupujący zobowiąże się do zapłaty Sprzedającemu ceny, która może zostać powiększona o dodatkowe wynagrodzenie, stanowiące sumę:

(i) iloczynu nadwyżki m2 powierzchni Planowanej Inwestycji ponad sumę 5.500 m2 oraz określonej kwoty, oraz

(ii) iloczynu powierzchni Planowanej Inwestycji 5.500 m2 i określonej kwoty, w przypadku, gdy Planowana Inwestycja będzie miała nie więcej niż 4 kondygnacje mieszkalne.

Podstawą do ewentualnego obliczenia dodatkowego wynagrodzenia będzie treść ostatecznej i prawomocnej Decyzji Budowlanej.

Jeżeli Kupujący nie będzie dysponował prawomocną Decyzją Budowlaną na 7 dni przed dniem Transakcji (tj. dniem zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży), wynagrodzenie dodatkowe zostanie wypłacone Sprzedającemu w ciągu 30 dni od dnia ostateczności i prawomocności Decyzji Budowlanej.

Możliwa jest zatem sytuacja, w której w momencie wystawienia przez Sprzedającego faktury dokumentującej sprzedaż prawa użytkowania wieczystego Działek warunki do wypłaty wynagrodzenia nie będą jeszcze spełnione. Spełnienie się tych warunków później będzie skutkować tym, że Sprzedający wystawi na rzecz Kupującego fakturę korygującą uwzględniająca kwotę dodatkowego wynagrodzenia.

Wydanie Działek Kupującemu nastąpi w dniu Transakcji.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji, nie przywołano uzupełnienia wniosku ze względu na to, że dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług.Pełna treść tego uzupełnienia została przedstawiona w interpretacji indywidualnej z 01 października 2021 r., znak: 0113-KDIPT1-2.4012.528.2021.4.AJB.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. pytanie:

Czy umowa sprzedaży Działek będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)

Zdaniem Zainteresowanych, umowa sprzedaży Działek nie będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) w zw. z art. 1 ust. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu tym podatkiem podlega umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych znajdujących się na terytorium lub wykonywanych terytorium Polski.

Jednocześnie, zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, mając na uwadze, że w ocenie Zainteresowanych, dostawa Działek będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie korzystać ze zwolnienia z tego podatku, to w konsekwencji umowa sprzedaży prawa wieczystego Działek nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji, przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, że interpretacja stanowi ocenę stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 1 października 2021 r., znak: 0113-KDIPT1-2.4012.528.2021.4.AJB

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2020 r. poz. 815 ze zm.) – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

1. nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%,

2. innych praw majątkowych - 1%.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja sprzedaży – która ma być dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia opisanej transakcji podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że przedmiotem sprzedaży jest prawo wieczystego użytkowania gruntów, które są niezabudowane.

Jak wynika z przywołanego powyżej przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, aby określić czy dana czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych koniecznym jest w pierwszej kolejności rozstrzygnięcie kwestii czy transakcja – dokonana pomiędzy Zainteresowanymi jako Stronami umowy sprzedaży – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

W interpretacji indywidualnej z 1 października 2021 r., znak: 0113-KDIPT1-2.4012.528.2021.4.AJB Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że:

- dostawa przez Sprzedającego prawa wieczystego użytkowania Działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wg właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Zatem, skoro omawiana we wniosku transakcja sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu (Działek) będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.