0111-KDIB2-2.4014.185.2021.4.MZ

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 2 lipca 2021 r. (data wpływu 2 lipca 2021 r.), uzupełnionym 15 września 2021 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 2 lipca 2021 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych, pismem z 31 sierpnia 2021 r. Znak: 0114-KDIP4-1.4012.428.2021.2.APR, 0111-KDIB2-2.4014.185.2021.3.MZ wezwano Wnioskodawcę do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 15 września 2021 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca (Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością) jest spółką celową utworzoną przez X S.A. (data rejestracji …) w celu realizacji projektów (…) związanych ze (…).

Wnioskodawca jest zainteresowany zakupem nieruchomości położonej w W. (Nieruchomość) wraz ze składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego (Transakcja).

Przedmiotem Transakcji (Przedmiot Transakcji) między Sprzedającym a Wnioskodawcą będą:

1. prawo wieczystego użytkowania działki o numerze ewidencyjnym (…);

2. budynek posadowiony na Nieruchomości objętej Transakcją tj. budynek o charakterze biurowym, o 3 kondygnacjach;

3. budowle posadowione na Nieruchomości:

a) przyłącze wodne do obiektu,

b) przyłącze kanalizacyjne do obiektu,

c) przyłącze elektryczne do obiektu,

d) maszty 3 szt.,

e) bilbord i szlaban.

4. inne elementy wyposażenia wnętrz budynków i budowli posadowionych na Nieruchomości i w nich zainstalowane (np. instalacje, windy, switche, itd.).

Zbywcą Nieruchomości jest Y Spółka Akcyjna (Sprzedający).

Sprzedający jest następcą prawnym Przedsiębiorstwa Państwowego Y.

Sprzedający (lub jego poprzednicy prawni) nabył z mocy prawa z dniem (…). tytuł wieczystego użytkowania gruntu, co zostało stwierdzone decyzją Wojewody z (…), wraz z nieodpłatnym nabyciem prawa własności budynków i urządzeń znajdujących się na gruncie. Sprzedający nie jest przedsiębiorstwem przesyłowym, a opisane we wniosku przyłącza wodne, kanalizacyjne, i elektryczne są sieciami wewnętrznymi i stanowią jego własność. W związku z tym, stanowią one Przedmiot Transakcji i ich własność zostanie przeniesiona na Wnioskodawcę w wyniku Transakcji.

Wskazane wyżej budowle i inne obiekty oraz urządzenia budowlane są posadowione na gruntach będących w użytkowaniu wieczystym i stanowią nieruchomość w rozumieniu Kodeksu cywilnego w powiązaniu z prawem budowlanym oraz nie stanowią ruchomości za wyjątkiem pozycji opisanych w pkt 4 powyżej.

Wszystkie wskazane powyżej naniesienia były przedmiotem pierwszego zasiedlenia w wyniku wykorzystywania ich na potrzeby własnej działalności gospodarczej lub oddania ich w dzierżawę.

Wskazane powyżej naniesienia – po ich ostatnim pierwszym zasiedleniu – nie były przedmiotem ulepszenia przekraczającego 30% ich wartości początkowej, lub w ogóle nie były przedmiotem ulepszenia.

W przypadku wskazanych powyżej naniesień, od ostatniego pierwszego zasiedlenia do dnia planowanej transakcji upłynie okres co najmniej dwóch lat.

Wyjątkiem jest bilbord oraz szlaban, które w 2020 r. podlegały ulepszeniu o kwotę przekraczającą 30% wartości początkowej. Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z tymi ulepszeniami.

Nieruchomość (ani budynek lub poszczególne budowle) nie były wykorzystywane wyłącznie do działalności zwolnionych z VAT (podatek od towarów i usług).

Podstawowym przedmiotem działalności Sprzedającego, zgodnie z brzmieniem statutu tej spółki, jest w szczególności:

· (…),

· (…),

· (…),

· wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Majątek dawnego przedsiębiorstwa państwowego (grunty, budynki, budowle, infrastruktura, maszyny i urządzenia) był wykorzystywany przez Sprzedającego (…). Niektóre nieruchomości były przedmiotem najmu/dzierżawy.

Obiekty wybudowane na Nieruchomości, były wykorzystywane przez Sprzedającego we własnym zakresie na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej do czynności opodatkowanych VAT ((…) oraz najem i dzierżawę całych lub części nieruchomości), zarówno przez poprzednich właścicieli bądź użytkowników Nieruchomości (od dnia wejścia w życie Ustawy o VAT z 1993 r.), jak i następnie przez Sprzedającego (od ich nabycia, tj. od 1996 r.).

W związku z zakończeniem kontraktu z Z od (…) działalność Sprzedającego w postaci (…) została zakończona i nie będzie podjęta.

Od marca 2011 r. Sprzedający zintensyfikował działania mające na celu wykorzystanie posiadanego prawa wieczystego użytkowania gruntu oraz prawa własności obiektów budowlanych posadowionych na tym gruncie poprzez ich najem/dzierżawę lub wykorzystywał je na własne cele działalności gospodarczej. Znacząca część posiadanych nieruchomości była częściami lub w całości wynajmowana w ramach czynności opodatkowanych VAT. Niewynajęta część stanowiących zasoby Sprzedającego nieruchomości, zarówno obiekty biurowe jak i powierzchnie magazynowe, były wykorzystywane przez niego na własne cele.

Niektóre z powyższych nieruchomości (ale nie wszystkie) mogą zostać zbyte przez Sprzedającego do dnia zawarcia transakcji sprzedaży Nieruchomości objętej niniejszym wnioskiem.

Nieruchomość jest przedmiotem umów dzierżawy/najmu. W umowy te w związku ze sprzedażą Nieruchomości, z mocy prawa, wstąpi Wnioskodawca. Wnioskodawca okresowo może być zainteresowany kontynuowaniem działalności w zakresie dzierżaw i najmów na podstawie umów, w które wstąpi z mocy prawa w ramach nabycia Nieruchomości.

W dniu 9 stycznia 2019 r. Sprzedający złożył do Prezydenta Miasta wniosek o zmianę przeznaczenia nieruchomości, z obecnych terenów produkcyjno-usługowych, na tereny zabudowy mieszkaniowej.

W dniu 12 marca 2021 r. Sprzedający złożył do Prezydenta Miasta wniosek z uwagami, w którym Sprzedający wnioskuje o objęcie dz. nr ewidencyjny (…) obszarem strefy śródmiejskiej.

Wnioskodawca wraz z nabyciem Nieruchomości w ramach ustalonej ceny nabędzie również prawa wynikające z wydanej na Sprzedającego decyzji WZ, o której mowa powyżej, o ile decyzja ta zostanie wydana do dnia zawarcia Transakcji. Jeśli tak się nie stanie, Wnioskodawca stanie się stroną prowadzonego postępowania w miejsce Sprzedającego.

Po zakupie Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę w celu wykonywania działalności opodatkowanej VAT: w okresie przejściowym Wnioskodawca może kontynuować działalność w zakresie najmu Nieruchomości, w tym w szczególności umów najmu, w które wstąpi zgodnie z przepisami prawa cywilnego (w założeniu do czasu uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń pozwalających na budowę nowych obiektów), a następnie podjąć decyzję o rozpoczęciu budowy budynku z lokalami mieszkaniowymi i usługowymi, które po ich wybudowaniu mogą być przez Wnioskodawcę wynajmowane lub sprzedawane (komercyjny wynajem nowo wybudowanych budynków lub sprzedaż nieruchomości). Nie można jednak wykluczyć, iż Wnioskodawca przeznaczy Nieruchomość na inne dopuszczalne z prawem przeznaczenie; w tym możliwe jest, iż np. sprzeda nieruchomość innemu podmiotowi.

Zgodne z informacjami udostępnionymi Wnioskodawcy przez Sprzedającego:

· wszystkie nieruchomości Sprzedającego położone w W. oraz w innych miastach, w tym Nieruchomość, przyporządkowane są w celu obsługi i zarządzania nimi do komórki organizacyjnej Sprzedającego pod nazwą (…), z zastrzeżeniem, że nieruchomości, które są wynajęte w całości na rzecz jednego najemcy, są, w zakresie bieżącym, obsługiwane i zarządzane przez danego najemcę.

· Główne funkcje realizowane przez (…) to:

a) zarządzanie całością nieruchomości i ruchomości należących do Sprzedającego, zarówno przeznaczonych do sprzedaży w ramach przedmiotowej transakcji, jak również innych, pozostających w majątku Sprzedającego (w tym m.in. zbywanie, wynajem/dzierżawa nieruchomości i ruchomości);

b) nadzór nad usługami serwisowymi świadczonymi przez firmy obce na rzecz budynków i budowli położonych w W.;

c) administrowanie budynkami i terenami położonymi w W.;

d) realizacja zakupów administracyjnych na potrzeby Sprzedającego;

e) bieżąca obsługa administracyjna Sprzedającego.

· (…) nie ma, na dzień złożenia wniosku, przypisanych pracowników. Jego opisane wyżej funkcje nie wchodzą w Przedmiot Transakcji i nie przejdą na Wnioskodawcę. W tym zakresie nie dojdzie także do przejścia zakładu pracy na Wnioskodawcę na mocy obowiązujących przepisów prawa pracy – jako, że jak wskazano wyżej, (…) nie ma swoich pracowników.

· Składniki majątkowe jakie zostaną objęte Transakcją nie są wyodrębnione pod względem organizacyjnym w przedsiębiorstwie Sprzedającego, w szczególności nie stanowią one oddziału, zakładu, itp.

· Sprzedający nie prowadzi dla zbywanej Nieruchomości odrębnej księgowości, nie sporządza odrębnego bilansu. Zbywany majątek nie posiada własnych służb finansowo-księgowych, czy kadrowo-płacowych.

· (…) zbywana Nieruchomość w większości jest przez Sprzedającego wykorzystywana do prowadzenia własnej działalności gospodarczej w postaci wynajmu/dzierżawy, w ramach czynności opodatkowanych VAT. Brak w ramach przedsiębiorstwa Sprzedającego oddzielnych procedur i jednostek organizacyjnych odnoszących się tylko do sprzedawanego majątku.

· Tylko koszty bezpośrednie odnoszone są na poszczególne budynki, czy powierzchnie magazynowe, place i inne obiekty/naniesienia. Są to takie koszty jak np.: koszty zużycia mediów, remonty, podatek od nieruchomości, opłata za wieczyste użytkowanie i amortyzacja. Natomiast całość kosztów pośrednich nie jest odnoszona do poszczególnych obiektów, są to koszty wspólne, ogólnozakładowe, itp. - dotyczy to w szczególności takich pozycji kosztowych jak wynagrodzenia pracowników, różnego rodzaju usługi, zakupy materiałów.

· Przychody ze sprzedaży dotyczące najmu poszczególnych obiektów przyporządkowywane są księgowo do tych obiektów.

Nie przewiduje się, że nastąpi przejście jakichkolwiek pracowników Sprzedającego do Wnioskodawcy. Niemniej nie można wykluczyć, że niektóre osoby świadczące usługi na rzecz Sprzedającego związane z Nieruchomością podejmą współpracę z Wnioskodawcą, w tym do celów obsługi przedmiotowej Nieruchomości, na podstawie umów zawieranych poza Sprzedającym i bez jego udziału.

W ramach przedmiotowej Transakcji planowane jest również przekazanie przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy posiadanej dokumentacji techniczno-budowlanej dotyczącej aktywów będących, przedmiotem sprzedaży (np. uzyskanych decyzji jak np. pozwolenia budowlane, książek obiektów budowlanych, dokumentacji technicznej budynków i budowli). Ich przekazanie jest niezbędne z punktu widzenia prawa budowlanego w celu umożliwienia Wnioskodawcy wypełnienia ustawowego obowiązku dotyczącego przechowywania dokumentacji budowlanej. Ponadto w ramach planowanej transakcji Sprzedający przeniesie na Wnioskodawcę decyzję WZ o której mowa powyżej. W związku z planowaną Transakcją może również dojść do przeniesienia na Wnioskodawcę niektórych decyzji administracyjnych innych niż wynikające z prawa budowlanego, a dotyczących sprzedawanych składników majątkowych, np. pozwoleń środowiskowych.

Przedmiotem sprzedaży wraz z Nieruchomością będą także ruchomości trwale połączone lub wbudowane w obiekty budowlane oraz przynależności, niezbędne do wykonywania umów najmu obciążających Nieruchomość.

Jednocześnie zaznaczyć należy, że w związku z planowaną Transakcją nie zostaną przeniesione na Wnioskodawcę przez Sprzedającego inne składniki przedsiębiorstwa Sprzedającego, w tym takie, które są ekonomicznie i funkcjonalnie związane ze sprzedawaną Nieruchomością. Podobnie, co do zasady, nie zostaną przeniesione na Wnioskodawcę, znajdujące się na terenie Nieruchomości ruchomości oraz nakłady na przedmiot najmu, które na podstawie postanowień umów najmu lub dzierżawy należą do najemców oraz w razie zakończenia stosunku najmu mogą być przez najemców usunięte z przedmiotu najmu zgodnie z postanowieniami tych umów.

Ponadto, przedmiotem sprzedaży nie będą środki transportu, sprzęt IT i telefoniczny, sprzęt AGD, sejfy, obrazy i wybrane meble biurowe. Elementy te mogą być usunięte z Nieruchomości przez Sprzedającego już po dokonaniu dostawy Nieruchomości, w okresie wynikającym z Umowy.

Na Wnioskodawcę nie przejdą w szczególności:

1. Firma, ani nazwa przedsiębiorstwa, ani znak towarowy,

2. środki pieniężne Sprzedającego (w kasie i na rachunkach bankowych),

3. know-how Sprzedającego z zastrzeżeniem zaznajomienia się przez Wnioskodawcę z informacjami o takim (lub podobnym) charakterze zawartymi w dokumentach które mogą być okazane/przekazywane Wnioskodawcy w ramach transakcji i badania due diligence Nieruchomości,

4. księgi rachunkowe Sprzedającego,

5. długi obciążające Sprzedającego,

6. należności i zobowiązania handlowe oraz zobowiązania publicznoprawne Sprzedającego,

7. wartości niematerialne i prawne,

8. tajemnice przedsiębiorstwa.

Intencją Sprzedającego będzie zamiar podzielenia przychodów i kosztów związanych z Nieruchomością mając na uwadze moment przekazania Nieruchomości.

Na skutek dokonanej transakcji Wnioskodawca wstąpi, z mocy prawa, w miejsce Sprzedającego w obowiązujące umowy najmu/dzierżawy powierzchni i lokali dotyczące sprzedawanej Nieruchomości.

Ponadto strony nie mogą wykluczyć przeniesienia praw i obowiązków z innych umów z dostawcami usług niezbędnych dla utrzymania zbywanych składników majątkowych w stanie niepogorszonym, w szczególności:

· umów na dostawę mediów do Nieruchomości (np. ciepła, energii, wody, odprowadzania ścieków, usług telekomunikacyjnych, itp.),

· umów dotyczących świadczenia usług porządkowych, konserwacyjnych i technicznych,

· umowy o świadczenie usług ochrony obiektu.

Wnioskodawca nie musi kontynuować wskazanych umów, a podjąć działania w celu zawarcia umów z dostawcami we własnym zakresie, z podmiotami wybranym według własnego uznania. Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (w której Sprzedający rozwiązuje określoną umowę), Wnioskodawca wstąpi w prawa i obowiązki Sprzedającego.

Nie można wykluczyć, że w okresie przejściowym, do czasu zawarcia umów przez Wnioskodawcę we własnym zakresie Sprzedający może refakturować nabywane usługi lub towary na rzecz Wnioskodawcy, w celu zapewniania możliwości korzystania z Nieruchomości w sposób niezakłócony,

Planowana Transakcja będzie mieć miejsce w 2021 r. Umowa sprzedaży będzie określała odrębnie cenę za grunt, budynek oraz budowle. Transakcja zostanie udokumentowana stosowną fakturą VAT.

W związku z planowaną Transakcją, Wnioskodawca powziął wątpliwość co do zasad jej opodatkowania podatkiem pośrednim, to jest VAT i PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych).

Wnioskodawca pragnie zaznaczyć, że Sprzedający wystąpił odrębnie do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z wnioskiem o wydanie indywidulanej interpretacji podatkowej potwierdzającej, między innymi, prawidłowość kwalifikacji sprzedaży Nieruchomości jako sprzedaży towaru, a nie jako sprzedaży przedsiębiorstwa lub ZCP. Dla celów niniejszego wniosku, to jest zadanych pytań, własnego stanowiska i uzasadniającej je argumentacji, Wnioskodawca przyjmuje, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła sprzedaży przedsiębiorstwa ani ZCP oraz, że w stosunku do Nieruchomości, poza bilbordem i szlabanem, nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Wnioskodawca nie złożył jeszcze zgłoszenia rejestracyjnego VAT – planuje to uczynić wkrótce – w każdym razie na pewno przed dokonaniem planowanej Transakcji. Oznacza to, że w momencie dokonywania planowanej Transakcji Wnioskodawca oraz Sprzedający będą zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT, i złożą, na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT, oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT w stosunku do budynku i budowli (poza szlabanem i bilbordem, w stosunku do których nie upłynęły jeszcze 2 lata od pierwszego zasiedlenia) posadowionych na zbywanej Nieruchomości.

W dalszej części wniosku, pojęcie Nieruchomości będzie dotyczyło zbywanej Nieruchomości, poza szlabanem i bilbordem.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie (oznaczone we wniosku nr 3):

Czy, zważywszy że przedmiotem planowanej Transakcji nie jest przedsiębiorstwo ani jego zorganizowana część (ZCP) Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC?

Zdaniem Wnioskodawcy, ponieważ przedmiotem planowanej Transakcji nie jest przedsiębiorstwo ani ZCP Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC.

Zarówno orzecznictwo sądów administracyjnych (por. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 15 lutego 2008 r. sygn. akt II FSK 1737/06) jak i orzecznictwo organów interpretacyjnych (por. np. interpretacje indywidualne Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 16 kwietnia 2014 r. Znak: IPPB2/436-89/14-2/LS oraz z 27 stycznia 2015 r. Znak: IPPB2/436-791/14-3/AF) potwierdzają, że opodatkowaniu PCC podlegają jedynie enumeratywnie określone w art. 1 ustawy o PCC typy czynności cywilnoprawnych. Innymi słowy, wskazany przepis ustawy o PCC zawiera numerus clausus czynności podlegających PCC.

W art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC wymieniono jako czynność opodatkowaną umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o PCC, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na Wnioskodawcy, który jest zobowiązany w przypadku sprzedaży nieruchomości do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC).

Stosownie jednak do dyspozycji art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem, w szczególności umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część,

Mając na uwadze treść przywołanego przepisu ustawy o PCC, w ocenie Wnioskodawcy, w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, sprzedaż Nieruchomości wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w opisie zdarzenia przyszłego w ramach planowanej Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC.

Powyższy pogląd znajduje również potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez organy podatkowe Przykładowo, Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacjach indywidualnych z 1 marca 2016 r. Znak: IPPB2/4514-588/15-2/KW1 oraz IPPB2/4514-590/15-2/KW1, a także z 26 lutego 2016 r. Znak: IPPB2/4514-586/15- 2/KW1 oraz IPPB2/4514-587/15-4/KW1 potwierdził, że „(`(...)`) jeżeli transakcja sprzedaży nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych". Do podobnej konkluzji Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie doszedł także w interpretacji indywidualnej z 24 marca 2016 r. Znak: IPPB2/4514- 601/15-4/AK, interpretacji indywidualnej z 2 marca 2016 r. Znak: IPPB2/4514-553/15-2/AK, zaś Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 11 maja 2017 r. Znak: 1462 -IPPB2.4514.33.2017.2.LS oraz w interpretacji indywidualnej z 30 października 2018 r. Znak: 0111-KDIB2-2.4014.158.2018.2.PB.

W świetle powyższego, w związku z tym, że dostawa Przedmiotu Transakcji nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa lub ZCP, co zostanie potwierdzone dodatkowo wydaną na rzecz Sprzedającego odrębną indywidualną interpretacją podatkową oraz będzie w całości opodatkowana VAT (vide pytanie 1) umowa sprzedaży nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część uzasadnienia stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Wnioskodawcy tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 15 października 2021 r. Znak: 0114-KDIP4-1.4012.428.2021.3.APR.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2020 r. poz. 815 ze zm.)zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

O powstaniu obowiązku podatkowego decyduje – w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy – stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,

b) innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r. poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika m.in., że przedmiotem sprzedaży jest Nieruchomość, którą Wnioskodawca nabędzie na podstawie umowy sprzedaży od Sprzedającego – Y Spółka Akcyjna. Przedmiotem Transakcji (Przedmiot Transakcji) między Sprzedającym a Wnioskodawcą będą:

1. prawo wieczystego użytkowania działki o numerze ewidencyjnym (…);

2. budynek posadowiony na Nieruchomości objętej Transakcją tj. budynek o charakterze biurowym, o 3 kondygnacjach;

3. budowle posadowione na Nieruchomości:

a) przyłącze wodne do obiektu,

b) przyłącze kanalizacyjne do obiektu,

c) przyłącze elektryczne do obiektu,

d) maszty 3 szt.,

e) bilbord i szlaban.

4. inne elementy wyposażenia wnętrz budynków i budowli posadowionych na Nieruchomości i w nich zainstalowane (np. instalacje, windy, switche, itd.).

Pojęcie Nieruchomości będzie dotyczyło zbywanej Nieruchomości, poza szlabanem i bilbordem. W momencie dokonywania planowanej Transakcji Wnioskodawca oraz Sprzedający będą zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT, i złożą, na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT, oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT w stosunku do budynku i budowli (poza szlabanem i bilbordem, w stosunku do których nie upłynęły jeszcze 2 lata od pierwszego zasiedlenia) posadowionych na zbywanej Nieruchomości. Planowana Transakcja będzie mieć miejsce w 2021 r.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowejz 15 października 2021 r. Znak: 0114-KDIP4-1.4012.428.2021.3.APR,wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „(…) dostawa Budynku i Budowli (z wyjątkiem bilbordu oraz szlabanu) posadowionych na działce nr (…), w stosunku do których do pierwszego zasiedlenia doszło w okresie dłuższym niż 2 lata podlega zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. (…) Sprzedający oraz Kupujący będą zarejestrowani jako podatnik VAT czynny oraz złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z podatku o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy. Zatem w przedstawionych we wniosku okolicznościach w przypadku, gdy strony transakcji, po spełnieniu warunków, o których mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy opodatkują transakcje sprzedaży Budynku i Budowli (z wyłączeniem bilbordu i szlabanu), wówczas dostawa będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki podatku VAT. (…) Nieruchomość (w tym bilbord i szlaban) nie była wykorzystywana wyłącznie do działalności zwolnionych z VAT. W konsekwencji dostawa budowli - bilbordu i szlabanu, w stosunku do których od ich pierwszego zasiedlenia upłynął okres krótszy niż 2 lata będzie czynnością opodatkowaną, niekorzystająca ze zwolnienia. (…) sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu, po rezygnacji przez Sprzedającego i Wnioskodawcę ze zwolnienia z podatku VAT dla dostawy Budynku i Budowli (z wyjątkiem bilbordu i szlabanu, których dostawa nie korzysta ze zwolnienia i podlega opodatkowaniu wg właściwej stawki podatku VAT) na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług wg właściwej stawki podatku VAT, analogicznie jak posadowione na niej Budynki i Budowle (w tym bilbord i szlaban). (…) W odniesieniu do opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży ruchomości należy wskazać, że w analizowanej sprawie nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ponieważ jak wynika z wniosku, ruchomości te nie były wykorzystywane przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku. Zatem, dostawa ruchomości w ramach planowanej Transakcji stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie przepisów ustawy, według właściwej dla danego składnika majątkowego stawki podatku VAT. (…) planowana transakcja nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Zatem w sytuacji gdy Strony transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy wówczas analizowana transakcja będzie w całości podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. (…)”.

A zatem, skoro opisana sprzedaż Przedmiotu Transakcji będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, gdyż – jak wskazano we wniosku – w odniesieniu do sprzedaży Budynku i Budowli (z wyłączeniem bilbordu i szlabanu) nastąpi rezygnacja z prawa do zwolnienia, a bilbord i szlaban oraz wymienione we wniosku ruchomości nie będą w ogóle zwolnione z podatku od towarów i usług, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego na kupującym – Wnioskodawcy nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Wobec powyższego, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.