0111-KDIB4.4014.318.2018.2.BD

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2018 r., poz. 800, ze zm.) − Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 12 września 2018 r. (data wpływu – 14 września 2018 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie opodatkowania sprzedaży składników materialnych i niematerialnych – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 14 września 2018 r. został złożony ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie opodatkowania sprzedaży składników materialnych i niematerialnych.

We wniosku złożonym przez:

-Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

G. Sp. z o.o. spółka komandytowa (Spółka, Zbywca, Zainteresowany 1);

-Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

T. Sp. z o.o. (Nabywca, Zainteresowany 2)

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka (Zbywca) powstała dnia 1 lipca 2015 r. w wyniku zarejestrowania przekształcenia spółki działającej pod firmą T. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.

Zbywca prowadzi działalność gospodarczą m.in. w zakresie budowy i wynajmu nieruchomości własnych. Przedmiotem działalności Zbywcy jest również m.in. zarządzanie nieruchomościami własnymi oraz dzierżawionymi. Spółka jest właścicielem nieruchomości gruntowych położonych w …, składających się z:

1. nieruchomości położonej przy ul. D., obręb ewidencyjny (…), która obejmuje działkę o numerze ewidencyjnym 33, symbol Bi – inne tereny zabudowane, ujętej w księdze wieczystej o numerze (…);
2. nieruchomości położonej przy ul. D., obręb ewidencyjny (…), która obejmuje działkę o numerze ewidencyjnym 34, symbol Bi – inne tereny zabudowane, ujętej w księdze wieczystej o numerze (…);
3. nieruchomości położonej przy ul. D., obręb ewidencyjny (…), która obejmuje działkę o numerze ewidencyjnym 35, symbol Bi – inne tereny zabudowane, ujętej w księdze wieczystej o numerze (…);
4. nieruchomości położonej przy ul. D., obręb ewidencyjny (…), która obejmuje działkę o numerze ewidencyjnym 36, symbol Bi – inne tereny zabudowane, ujętej w księdze wieczystej o numerze (…);
5. nieruchomości położonej przy ul. D., obręb ewidencyjny (…), która obejmuje działkę o numerze ewidencyjnym 37, symbol Bi – inne tereny zabudowane, ujętej w księdze wieczystej o numerze (…);
6. nieruchomości położonej przy ul. D., obręb ewidencyjny (…), która obejmuje działkę o numerze ewidencyjnym 48, symbol Bi – inne tereny zabudowane, ujętej w księdze wieczystej o numerze (…);
7. nieruchomości położonej przy ul. D., obręb ewidencyjny (…), która obejmuje działkę o numerze ewidencyjnym 49, symbol Bi – inne tereny zabudowane, ujętej w księdze wieczystej o numerze (…);
8. nieruchomości położonej przy ul. D., obręb ewidencyjny (…), która obejmuje działkę o numerze ewidencyjnym 50, symbol Bi – inne tereny zabudowane, ujętej w księdze wieczystej o numerze (…);
9. nieruchomości położonej przy ul. D., obręb ewidencyjny (…), która obejmuje działkę o numerze ewidencyjnym 51, symbol Bi – inne tereny zabudowane, ujętej w księdze wieczystej o numerze (…);
10. nieruchomości położonej przy ul. D., która obejmuje zabudowaną działkę o numerze ewidencyjnym 53, symbol Bi – inne tereny zabudowane, ujętej w księdze wieczystej o numerze (…);

Nieruchomości wymienione powyżej, oznaczone a) – j) opisywane będą dalej łącznie jako: „Grunt”.

Ponadto, w odniesieniu do Gruntu, Zbywca wskazuje, że:

• zawarł dwie umowy drogowe, to jest: w 2015 r., zmienioną aneksem w 2016 r. (Umowa 1) oraz w 2018 r. (Umowa 2). Na podstawie Umowy 1, Zbywca wybudował drogę oraz zobowiązany jest do przekazania wybudowanej drogi na rzecz miasta W. oraz do przekazania części działek oznaczonych jako j) oraz a) w liniach rozgraniczających pasa drogowego przewidzianych w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (pod drogę). Na podstawie Umowy 2, Zbywca jest zobowiązany do przekazania części działki oznaczonej jako b), również w liniach rozgraniczających pasa drogowego przewidzianych w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Obecnie miasto W. prowadzi procedurę uzyskiwania decyzji o podziale ww. działek. W następstwie podziału części wymienionych działek mają zostać przekazane przez Zbywcę nieodpłatnie na rzecz miasta W. wraz z wybudowaną przez Zbywcę infrastrukturą (drogą). Jeżeli do dnia Transakcji miasto W. wyda decyzje dotyczące podziału działek oznaczonych jako a), b), j), to nieruchomości wchodzące w skład Gruntów nie będą uwzględniać części wydzielonych działek przekazanych na rzecz miasta W. W związku z tym, że podział działek oznaczonych jako j), b) oraz a) prawdopodobnie nie zostanie zakończony do dnia Transakcji (nie zostanie wydana decyzja o podziale działek) i wskazane części działek wraz z drogą nie zostaną przeniesione na rzecz miasta W., to intencją Stron jest, aby prawa i obowiązki sprzedającego wynikające z Umowy 1 i Umowy 2 zostały przeniesione na Nabywcę.
• zawarł z podmiotem trzecim przedwstępną umowę zamiany dotyczącą zamiany części działki oznaczonej jako a) (działka sprzedającego) oraz części działki oznaczonej numerem 52/2 (działka niebędąca własnością Zbywcy, niebędąca składnikiem Gruntów). Do zawarcia przyrzeczonej umowy zamiany konieczne jest przeprowadzenie podziału działki o numerze 52/2 oraz działki oznaczonej jako a). Podział nie zostanie zakończony do dnia Transakcji. W związku z tym, prawa i obowiązki z tej umowy zostaną przeniesione na Nabywcę.
• zawarł umowę dzierżawy z miastem W. dotyczącą części działki, na podstawie której dzierżawi od miasta W. część działki oznaczonej numerem 62/4 (niebędąca częścią Gruntów) z przeznaczeniem na zieleń, zmienioną następnie aneksem nr 1. Prawdopodobnie, w związku z Transakcją umowa dzierżawy ze Zbywcą zostanie rozwiązana, natomiast w jej miejsce Nabywca zawrze umowę dzierżawy z miastem W. na podobnych warunkach. W przeciwnym przypadku, umowa dzierżawy zostanie przeniesiona na Nabywcę, pod warunkiem wyrażenia zgody na przeniesienie tej umowy przez miasto W. (dalej: „Umowa Najmu Zieleni”).
• zawarł umowę dzierżawy z miastem W. dotyczącą części działki, na podstawie której dzierżawi od miasta W. część działki oznaczonej numerem 62/4 (niebędąca częścią Gruntów) z przeznaczeniem na korzystanie, eksploatację, naprawę i konserwację przyłączy wodno-kanalizacyjnych. Prawdopodobnie, w związku z Transakcją umowa dzierżawy ze Zbywcą zostanie rozwiązana, natomiast w jej miejsce Nabywca zawrze umowę dzierżawy z miastem W. na podobnych warunkach. W przeciwnym przypadku, umowa dzierżawy zostanie przeniesiona na nabywcę, pod warunkiem wyrażenia zgody na przeniesienie tej umowy przez miasto W. (dalej: „Umowa Dzierżawy pod Punkty Przyłączeniowe”).
• na podstawie zawartej z podmiotem trzecim umowy użyczył podmiotowi trzeciemu działki oznaczone jako a) i b) – będące częścią Gruntów. Jeżeli na moment Transakcji umowa użyczenia będzie obowiązywać, prawdopodobnie prawa i obowiązki wynikające z tej umowy zostaną przeniesione na Nabywcę.

Na Gruncie posadowiony jest budynek biurowo-usługowy G. posiadający 7 kondygnacji naziemnych, kondygnacje podziemne, które mieszczą parking (dalej: „Budynek”) wraz z przynależną infrastrukturą w postaci budowli, obejmującą w szczególności: (i) drogę pożarową, (ii) rampę wjazdową do garażu wraz z murkiem dekoracyjnym oraz innymi elementami, tj. nawierzchnią, oświetleniem, ogrzewaniem, odwodnieniem, (iii) przyłącza do kanalizacji sanitarnej, (iv) przyłącze do kanalizacji deszczowej, (v) przyłącze wodociągowe, (vi) sieci uzbrojenia terenu, w tym instalację oświetleniową terenu i instalację podlewania zieleni, (vii) szlabany, (viii) fragment drogi, (ix) chodnik (dalej: „Infrastruktura”) (dalej również łącznie: Grunt, Budynek i Infrastruktura jako „Nieruchomość”).

Budowa Nieruchomości została zakończona w 2018 r., również w tym roku Budynek został oddany do użytkowania. Zbywca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Ponadto, Zbywca zawarł umowy najmu z podmiotami trzecimi, na podstawie których wynajmuje im powierzchnię biurową i handlową Budynku.

Realizowane nakłady na budowę Budynku były związane z planowanym i obecnie realizowanym wynajmem komercyjnym Budynku (powierzchni biurowych, powierzchni handlowych, powierzchni reklamowych). W efekcie, Zbywcy (w tym poprzednikowi prawnemu Zbywcy) przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT (podatek od towarów i usług) naliczonego w związku z wydatkami poczynionymi na zakup Gruntu oraz wybudowanie Budynku i Infrastruktury. Zbywca dokonał stosownego odliczenia podatku VAT.

Oprócz Nieruchomości Spółka posiada również aktywa w postaci: środków trwałych (ruchomości), należności krótkoterminowych (w tym należności z tytułu wynajmu powierzchni biurowych oraz miejsc parkingowych), wartości niematerialne i prawne (np. licencje, materiały marketingowe oraz związane z nimi prawa autorskie) oraz środki pieniężne zgromadzone na rachunkach bankowych. Wśród pasywów Spółki, obok wkładów wspólników należy wymienić również zobowiązanie z tytułu kredytu bankowego, pożyczki od powiązanego podmiotu oraz zobowiązania handlowe dotyczące bieżącej działalności Spółki.

W ramach prowadzonej działalności Spółka zamierza zbyć (dalej: „Transakcja”) Nabywcy – spółce z siedzibą w Polsce – zespół składników materialnych i niematerialnych wykorzystywanych przez Zbywcę w prowadzonej działalności gospodarczej (dalej: „Przedmiot Transakcji”).

Przedmiot Transakcji

Przedmiotem planowanej Transakcji będzie sprzedaż zespołu składników materialnych i niematerialnych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej w szczególności obejmującego następujące elementy:

1. prawo własności Gruntu wraz z prawem własności zlokalizowanego na Gruncie Budynku oraz prawem własności zlokalizowanej na Gruncie i poza Gruntem oraz przynależnej Budynkowi Infrastruktury;
2. prawa i obowiązki wynikające z zawartych przez Spółkę umów najmu związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości (w tym przeniesionych na mocy art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego), w tym praw i obowiązków z umów najmu (w tym zobowiązania do wykonania prac adaptacyjnych/aranżacyjnych – tzw. fit-out – będących integralną częścią umów najmu), na podstawie których nie zostały jeszcze najemcom przekazane wynajmowane powierzchnie (do dnia Transakcji);
3. prawo własności innych ruchomych składników majątkowych związanych z Budynkiem wchodzących w skład Przedmiotu Transakcji, w szczególności wykonanych efektów prac aranżacyjnych i adaptacyjnych, w zakresie w jakim nie stanowią one nieruchomości (tzw. fit-outy wykonane do dnia Transakcji), wyposażenia budynku, w tym (i) wysięgnik od alpinistycznego systemu mycia fasad, (ii) śmietniki, (iii) szczotki toaletowe, (iv) pojemniki na papier toaletowy, (v) dozowniki mydła, (vi) stoły, (vii) krzesła, (viii) sofa, (ix) przewijak, (x) szafy, (xi) siedziska, (xii) doniczka, (xiii) monitory, (xiv) mikrofon strażaka, (xv) elektroniczny depozytor kluczy, (xvi) stojaki rowerowe, (xvii) gaśnica, (xviii) lustro drogowe, (xix) ławka, (xx) popielniczka;
4. prawa wynikające z gwarancji na zabezpieczenie płatności oraz czynszu najmu i innych ewentualnych zobowiązań najemców, np.: gwarancje bankowe, bądź udzielone przez podmioty powiązane, depozyty na rachunkach bankowych, czy deklaracje o dobrowolnym poddaniu się egzekucji;
5. prawa wynikające z rękojmi i gwarancji udzielonej przez generalnego wykonawcę prac związanych z budową budynku i robotami budowlanymi związanymi z przedmiotem transakcji, w tym z adaptacją pomieszczeń na potrzeby najemców wraz z zabezpieczeniami w postaci gwarancji bankowych oraz kwot zatrzymanych. Ponadto, przed Transakcją Zbywca prawdopodobnie zawrze podobne umowy z innymi wykonawcami, z których prawa wynikające z rękojmi i gwarancji wraz z zabezpieczeniami w postaci gwarancji bankowych oraz kwot zatrzymanych – również będą stanowiły przedmiot Transakcji;
6. prawa autorskie na wskazanych w dotyczących ich umowach polach eksploatacji (w tym prawa do przenoszenia tych praw na podmioty trzecie), w tym prawa autorskie do projektu Budynku, projektami prac aranżacyjnych i adaptacyjnych (fit-out), koncepcji architektonicznej, grafiki wielkoformatowej umieszczonej na ścianach wewnątrz Budynku;
7. środki pieniężne zgromadzone na rachunkach bankowych w wysokości nieprzekraczającej uzgodnionej umownie kwoty;
8. prawa do nieuregulowanych należności wynikających z zawartych umów najmu wynikających z faktur nieprzeterminowanych więcej niż 90 dni wystawionych przez Zbywcę przed dniem Transakcji;
9. prawa do dokumentacji prawnej i technicznej, w tym powykonawczej posiadanej przez Zbywcę dotyczącej Przedmiotu Transakcji (za wyjątkiem dokumentacji wykonawczej Budynku i Infrastruktury, która po zakończonej budowie Budynku utraciła swoją istotność ekonomiczną i prawną). W szczególności: (i) dokumentacja udostępniona Nabywcy w trakcie badania due diligence przeprowadzonego w związku z planowaną Transakcją, (ii) kopie dokumentacji księgowej i finansowej w zakresie kosztów utrzymania Nieruchomości oraz rozliczenia opłat serwisowych przez najemców, (iii) dokumentacja techniczna dotycząca Przedmiotu Transakcji, w tym projekty, projekty wykonawcze, dokumentacja budowlana, rysunki oraz opisy budowy, kopie umów budowlanych, decyzje administracyjne dotyczące Nieruchomości lub procesu budowlanego, kopia korespondencji z władzami publicznymi, instrukcje dotyczące urządzeń w Budynku, instrukcje BHP oraz dotyczące systemu ochrony przeciwpożarowej, książka obiektu budowlanego, karty dostępu, klucze (w tym zdalnego użytku), kody źródłowe do oprogramowania (iv) oryginały wszelkich wzorów projektów, dokumentów związanych z obsługą techniczną i innych dokumentów wymaganych przepisami prawa, w tym wszelką dokumentacją powykonawczą budynku, w tym rysunki powykonawcze i inwentaryzację geodezyjną, odpowiednio uzupełnione o pisemne specyfikacje techniczne oraz homologacje i opis lokalizacji wszystkich zainstalowanych w Budynku urządzeń wraz z odpowiednimi instrukcjami, (v) skany dokumentacji księgowej i podatkowej prowadzonej dla Przedmiotu Transakcji, (vi) podpisane umowy najmu wraz z towarzyszącą im dokumentacją, w tym formalna korespondencja z najemcami (vii) system identyfikacji wizualnej budynku – część wymienionej dokumentacji zostanie złożona w archiwum tak, że materiały będą dostępne zarówno dla Zbywcy jak i Nabywcy;
10. materiały marketingowe (w tym związane z nimi prawa i obowiązki) związane z promocją Przedmiotu Transakcji, które w momencie Transakcji będą składnikami majątku Zbywcy, w szczególności: (i) teczki marketingowe, (ii) projekt strony internetowej, (iii) film promocyjny, (iv) wizualizacja, (v) logotypy promujące projekt Przedmiotu Transakcji, (vi) wirtualny spacer;
11. udokumentowane informacje handlowe, które zostały udostępnione, a które odnoszą się do funkcjonowania Przedmiotu Transakcji, w tym tajemnice, know-how oraz dokumenty związane z zasadami ustalania cen i wynajmu Budynku;
12. prawa (licencje) do oprogramowania wykorzystywanego przez Przedmiot Transakcji do obsługi Budynku, w tym systemy: (i) Kantech, (ii) Veno, (iii) Serwer, (iv) System Windows:
13. prawa do czterech zarejestrowanych znaków towarowych identyfikowanych z Przedmiotem Transakcji;
14. prawo do domen internetowych: (…) oraz do usługi hostingowej, w szczególności Zbywca przekaże nabywcy hasła i inne klucze zabezpieczeń niezbędne do zarejestrowania Nabywcy jako nowego użytkownika domen;
15. zobowiązania Zbywcy związane z prowadzonym Przedmiotem Transakcji, w tym również wynikające ze związanych z nich umów, w szczególności: (i) wynikające z obowiązku rozliczeń z najemcami, w tym w zakresie prac adaptacyjnych i aranżacyjnych, wydanie powierzchni najemcom czy podwyższonego standardu budynku, zwrotu gwarancji na zabezpieczenie płatności czynszu najmu i innych zobowiązań oraz depozytów zwrotnych najemców (ii) zobowiązania do zwrotu wpłaconych przez wykonawców prac budowlanych zabezpieczeń związanych z udzielonymi na rzecz Spółki gwarancjami, jakie będą ciążyć na Zbywcy w momencie Transakcji, (iii) wynikające z obowiązującej umowy dobrosąsiedzkiej z podmiotem trzecim. W przypadku części z zobowiązań może być konieczne uzyskanie zgody podmiotu trzeciego w celu przeniesienia ich na Nabywcę. W takim wypadku intencją Zainteresowanych jest aby Zbywca, przed dniem Transakcji otrzymał taką zgodę. Jednakże, w przypadku braku takiej zgody, możliwe jest, że jakieś z zobowiązań nie zostaną przeniesione na Nabywcę – w takim wypadku Zbywca będzie dążył najpierw do ich zaspokojenia przed dniem Transakcji, a gdy będzie to niemożliwe z przyczyn biznesowych – do przeniesienia tych zobowiązań na inny podmiot trzeci lub ich rozwiązania.);
16. prawa i obowiązki wynikające ze wskazanych w opisie Nieruchomości umów drogowych (Umowa 1 i Umowa 2); o ile prawa i obowiązki wynikające z tych umów nie zostaną wykonane w całości przed Transakcją, w tym w wyniku wydania przez miasto W. decyzji podziałowych;
17. prawa i obowiązki z umowy zamiany dotyczącej zamiany części działki oznaczonej jako (działka sprzedającego) oraz części działki oznaczonej numerem 52/2 (działka niebędąca własnością Zbywcy, niebędąca składnikiem Gruntów);
18. prawa i obowiązki z umów użyczenia działek oznaczonych numerami 33 i 34;
19. prawa i obowiązki wynikające z umowy o prowadzenie rachunków bankowych należących do Spółki, które związane są z Przedmiotem Transakcji, tj. rachunki bankowe w walucie polskiej oraz w walucie euro wskazane jako właściwe do m.in. zapłaty należności z tytułu najmu oraz prowadzone dla wpłaconych przez najemców depozytów i kaucji (pod warunkiem uzyskania od banku niezbędnej zgody) – dla uniknięcia wątpliwości, Strony w tym miejscu wskazują, że prawa i obowiązki dotyczące umowy w zakresie pozostałych rachunków bankowych prowadzonych dla Spółki, lecz niezwiązanych z Przedmiotem Transakcji nie będą przedmiotem Transakcji (w szczególności rachunek właściwy do rozliczenia Transakcji);
20. prawa i obowiązki wynikające z umów na obsługę serwisową związaną z funkcjonowaniem Przedmiotu Transakcji oraz z umów z dostawcami mediów, tj. umowy kompleksowej sprzedaży energii elektrycznej oraz zapewnienia świadczenia usług dystrybucji, umowy kompleksowej dostarczania ciepła, umowy na usługi wodociągowe i kanalizacyjne, umowy o świadczenie usług ochrony fizycznej i obsługi recepcji, umowy na usługi utrzymania technicznego nieruchomości, umowy o współpracy z dostawcą usług telekomunikacyjnych, umowy o świadczenie usług sprzątania, umowy o wdrożenia aplikacji, umowy dotyczącej ochrony przeciwpożarowej, umowy serwisowej dotyczącej świadczenia usług dezynsekcyjnych i deratyzacyjnych, umowy na wywóz odpadów, umowy wypożyczenia urządzenia transmisji alarmów i świadczenia usługi monitoringu pożarowego, jak również prawa i obowiązki ze służebności związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości (w takim zakresie w jakim będą one możliwe do przeniesienia od strony prawnej, czy też uzgodnień umownych z dostawcami usług. W przypadkach, w jakich Zbywca nie uzyska wymaganej zgody na przeniesienie jakiejkolwiek umowy na Nabywcę, bądź z innego powodu nie będzie możliwe przeniesienie praw i obowiązków wynikających z jakiejkolwiek wymienionej w akapicie umowy, Zbywca będzie dążył do rozwiązania takiej umowy, natomiast intencją Nabywcy będzie zawarcie nowej umowy serwisowej. Możliwe jest jednak, że Zbywcy nie uda się rozwiązać jakiejkolwiek umowy do dnia Transakcji, jednocześnie nie będzie możliwe przeniesienie jej na Nabywcę. W takim wypadku jednak Zbywca rozliczy się z Nabywcą w zakresie ewentualnych poniesionych wydatków w związku z wymienionymi umowami poniesionymi po dniu Transakcji, np. poprzez tzw. refakturę);
21. prawa i obowiązki związane z zawartą umową na zarządzanie nieruchomością dotyczącą Nieruchomości (property management agreement), przy czym nie jest wykluczone, że w celu dostosowania tej umowy do swojego modelu biznesowego Nabywca rozważy negocjację jej warunków lub zawarcie innej/nowej umowy o zarządzanie nieruchomością z obecnym lub nowym dostawcą. Negocjacja obecnych warunków polegałaby na ograniczeniu ilości świadczeń od aktualnego dostawcy usług i zastąpieniu ich analogicznymi świadczeniami od innego dostawcy;
22. prawa i obowiązki wynikające z zawartej umowy ubezpieczenia Nieruchomości, przy czym możliwe jest, że prawa i obowiązki wynikające ze wskazanej umowy nie zostaną przeniesione na Nabywcę – w takim wypadku umowa ubezpieczenia zostanie rozwiązana i nie będzie obowiązywać po Transakcji;
23. prawa i obowiązki wynikające z Umowy Najmu Zieleni oraz Umowy Dzierżawy pod Punkty Przyłączeniowe, pod warunkiem wyrażenia zgody na ich przeniesienie przez miasto W.

Strony Transakcji wskazują, że cena za nabycie Przedmiotu Transakcji przez Nabywcę zostanie ustalona w oparciu o wartość ww. składników, które w ramach Transakcji zostaną nabyte przez Nabywcę. W szczególności wartość Przedmiotu Transakcji i konsekwentnie cena jego zbycia będzie w głównej mierze określona w oparciu o wartość Nieruchomości ustaloną między stronami Transakcji. Dodatkowo, Strony pragną wskazać, że zawarta przez nie przedwstępna umowa sprzedaży przewiduje możliwość wypłaty zaliczki przez Nabywcę na poczet ceny końcowej na konto rozliczeniowe (escrow) Zbywcy. Zaliczka może zostać wypłacona na to konto, w przypadku spełnienia określonych w tej umowie warunków przez Zbywcę, w szczególności w przypadku osiągnięcia przez Zbywcę odpowiednio wskaźnika wynajęcia Nieruchomości.

Jak już wskazano powyżej, intencją stron Transakcji jest, aby w ramach Przedmiotu Transakcji doszło do przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków wynikających z umów z dostawcami mediów oraz usług serwisowych (tj. prawa i obowiązki wynikające z umów na obsługę serwisową związaną z funkcjonowaniem Przedmiotu Transakcji oraz z umów z dostawcami mediów m.in. usług ochrony, usług utrzymania technicznego, usług sprzątania, segregacji odpadów, monitoringu, sprzedaży energii elektrycznej, sprzedaży ciepła, dostawy wody, odbioru ścieków, usług telekomunikacyjnych, wzmocnienia sygnału GSM, itp.). Przy czym, jeśli którykolwiek z wykonawców usług serwisowych lub usług dostawy mediów nie wyrazi zgody na przeniesienie na Nabywcę praw i obowiązków Zbywcy wynikających z ww. umów, wówczas Nabywca będzie dążył do zawarcia – w dacie zawarcia Transakcji lub bezpośrednio po tej dacie – nowej umowy (o porównywalnej treści i warunkach) z tym samym wykonawcą, który odmówił wyrażenia zgody na przeniesienie praw i obowiązków.

Nie jest również wykluczone, że po zawarciu umowy przedwstępnej przez Zbywcę i Nabywcę, Nabywca będzie zawierać umowy dzierżawy, czy użyczenia lub będzie ustanawiać służebności na rzecz dostawców mediów lub operatorów telekomunikacyjnych. Jeżeli takie umowy, czy służebności zostały zawarte intencją stron, jest żeby również zostały one przeniesione na Nabywcę.

Pomiędzy składnikami majątkowymi stanowiącymi Przedmiot Transakcji, po wyłączeniu wskazanych poniżej elementów zachodzą w dalszym ciągu funkcjonalne związki w ten sposób, że są one ściśle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej w zakresie najmu komercyjnego. Zbywca w oparciu o te składniki będzie realizował (do momentu Transakcji) działalność w zakresie najmu komercyjnego niezależnie od tego, czy ostatecznie wszystkie umowy serwisowe Zbywcy zostaną przejęte przez Nabywcę. Podobnie Nabywca – po Transakcji – w oparciu o te właśnie składniki, które będą przedmiotem Transakcji zamierza prowadzić działalność związaną z najmem komercyjnym po ewentualnym zawarciu nowych umów serwisowych i innych, o których mowa powyżej, które zostałyby rozwiązane w związku z Transakcją.

Niezależnie od powyższego, w związku z ustaleniami Stron, Zbywca może być w pewnym zakresie zobowiązany do wsparcia Nabywcy w działalności polegającej na poszukiwaniu najemców dla Budynku, również w krótkim (kilkumiesięcznym) okresie po Transakcji. Niemniej, z uwagi na to, że intencją Zbywcy jest zakończenie działalności gospodarczej w tym zakresie, obowiązki te zostaną przez Zbywcę (mogą zostać przeniesione przez niego) na inny podmiot.

Jednocześnie w ramach Przedmiotu Transakcji na Nabywcę nie zostaną przeniesione te składniki majątku Spółki, które nie stanowią niezbędnych składników majątkowych do prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Przedmiotu Transakcji lub ze względu na swoją naturę i wymogi prawne nie mogą wejść w skład zbywanego zespołu składników majątkowych, w tym w szczególności:

1. ewentualne pozostałe należności Zbywcy, tj. inne niż wskazane powyżej jako stanowiące Przedmiot Transakcji;
2. ewentualne pozostałe zobowiązania Zbywcy (np. zobowiązania handlowe), tj. inne niż wskazane powyżej jako stanowiące Przedmiot Transakcji;
3. inne rachunki bankowe Spółki, w tym te niezbędne do rozliczenia ceny oraz funkcjonowania Spółki (jak wskazano wyżej część rachunków bankowych zostanie przeniesiona w ramach Przedmiotu Transakcji);
4. obowiązki i zobowiązania z tytułu pożyczki od spółki powiązanej – intencją Zbywcy jest spłata zobowiązań ze środków uzyskanych w ramach Transakcji;
5. obowiązki i zobowiązania z tytułu kredytu udzielonego przez bank – intencją Zbywcy (i oczekiwaniem banku) jest ich spłata ze środków uzyskanych w ramach Transakcji (w praktyce spłata odbywać się będzie w ramach rozliczenia ceny – wynika to z wymogów banku, który oczekując zabezpieczenia swojej pozycji wymaga, aby odpowiednie kwoty ceny zostały przez Zbywcę bezpośrednio alokowane na spłatę);
6. prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących bieżącej działalności Spółki, w szczególności usług kurierskich, księgowych, IT, najmu powierzchni na prowadzenie siedziby Spółki;
7. zobowiązania i należności podatkowe oraz inne zobowiązania i należności publicznoprawne związane z działalnością prowadzoną przy użyciu Przedmiotu Transakcji, a które nie podlegają przeniesieniu na Nabywcę (stanowią zobowiązania (należności) publicznoprawne Spółki);
8. wszelkie należności Spółki względem organów administracji publicznej związane z ewentualnymi sporami prowadzonymi z organami administracji publicznej;
9. prawa do nazwy firmy Spółki;
10. przysługujące Zbywcy oraz niemożliwe do przeniesienia ewentualne prawa i licencje;
11. tajemnice przedsiębiorstwa i know-how Zbywcy – poza wskazanymi wyżej informacjami handlowymi, know-how oraz dokumentami związanymi z zasadami ustalania cen i wynajmu Budynku, Zbywca posiada również wiedzę i informacje związane z prowadzeniem biznesu, które w ramach Przedmiotu Transakcji nie zostaną przeniesione na Nabywcę (m.in. ze względu na fakt, że Nabywca nie prowadzi działalności w zakresie budowania projektów nieruchomościowych);
12. pozostałe (tj. inne niż ww. wskazane) materiały marketingowe związane z budową Nieruchomości wykonaną przez Spółkę, w tym: strona internetowa dokumentująca postępy prac budowlanych, dokumentacja fotograficzna;
13. umowa zawarta z dostawcą usług PR – umowa zostanie rozwiązana jeszcze przed Transakcją;
14. umowa związana z nabywanymi przez Zbywcę usługami dokumentacji kredytowej – w związku ze spłatą kredytu umowa zostanie rozwiązana;
15. umowa o prowadzenia spraw Spółki zawarta z komplementariuszem Spółki.

Składniki, które nie są przenoszone w ramach Transakcji, są w większości związane z funkcjonowaniem samej Spółki i stanowią przede wszystkim nadbudowę korporacyjną tej Spółki. Składają się na nie przede wszystkim elementy takie jak przykładowo: rachunki bankowe (mają być one wykorzystane, m.in. do rozliczenia ceny Transakcji, niemniej rachunki bankowe związane z rozliczeniami najmu przechodzą na Nabywcę), zobowiązania z tytułu kredytu, zobowiązania podatkowe i inne zobowiązania publicznoprawne. Są one niezbędne dla zapewnienia normalnego funkcjonowania korporacyjnego (prawnego) Zbywcy prowadzącego działalność w formie spółki osobowej. Nie są one bezpośrednio związane z istotą prowadzonej przez Zbywcę działalności, tj. najmem komercyjnym. Niektóre z wyżej wymienionych związane są z działalnością Spółki na wcześniejszych etapach inwestycji i/lub nie stanowiłyby wartości dla prowadzonej działalności w zakresie najmu powierzchni przez Nabywcę. Niewłączenie wymienionych składników do Przedmiotu Transakcji nie uniemożliwi Nabywcy kontynuowania działalności w zakresie najmu komercyjnego na podobnych zasadach jak Zbywca przed Transakcją. Składniki majątku wyłączone z Przedmiotu Transakcji utracą w dniu Transakcji jakikolwiek związek z Przedmiotem Transakcji.

Nabywca będzie mógł prowadzić działalność gospodarczą polegającą na najmie komercyjnym w oparciu o składniki nabyte w ramach Transakcji. Jednak w celu podjęcia działalności Nabywca musi we własnym zakresie przygotować nadbudowę korporacyjną, w tym dokonywać rozliczeń podatkowych, pozyskać usługi finansowo-księgowe dla prowadzonej działalności, które zapewnią mu wywiązywanie się z wynikających z przepisów obowiązków księgowo-podatkowych.

Wyłączenie z Przedmiotu Transakcji elementów wskazanych powyżej nie wpłynie na zdolność Nabywcy do kontynowania działalności w zakresie najmu komercyjnego, czy też zdolność funkcjonowania sprzedawanego zespołu składników w ramach przedsiębiorstwa Nabywcy. Składniki te stanowią co do zasady elementy korporacyjne związane z działalnością samej Spółki.

Ponadto, fakt, że Nabywca może prowadzić działalność w zakresie najmu komercyjnego w oparciu o nabyte od Spółki składniki nie wyklucza tego, że Nabywca będzie po Transakcji nabywał dodatkowe składniki majątku, jeżeli uzna to za uzasadnione biznesowo dla lepszego rozwoju, czy też usprawnienia prowadzonej działalności.

W przedsiębiorstwie Zbywcy nie ma zatrudnionych żadnych pracowników i na moment Transakcji również nie będzie zatrudnionych żadnych pracowników. Nie dojdzie zatem do przejścia zakładu pracy Zbywcy na Nabywcę.

Inne istotne okoliczności związane z planowaną Transakcją

W celu umożliwienia właściwego użytkowania Nieruchomości Zbywca zawarł i do dnia Transakcji może zawrzeć szereg umów m.in. w zakresie wynajmu powierzchni biurowych i usługowych, na wykonanie dodatkowych prac adaptacyjnych lub projektowych. Jeśli tak się stanie, możliwe jest, że przed Transakcją Zbywca nie wywiąże się ze wszystkich obowiązków wynikających z ww. umów lub też umów już zawartych. W szczególności, w przypadku części umów na wykonanie dodatkowych prac adaptacyjnych lub projektowych może nie dojść do wykonania wszystkich planowanych prac związanych z dostosowaniem powierzchni do potrzeb i oczekiwań najemców. Na Zbywcy będzie ciążyć obowiązek wykonania obowiązków lub rozliczenia zobowiązań wynikających z tych umów do dnia finalizacji Transakcji. Po tym dniu, Nabywca, w ramach kontynuowania działalności Zbywcy i po przejęciu w ramach transakcji umów najmu, będzie finalizował prace aranżacyjne (fit-out). Nabywca planuje zawarcie odrębnej umowy z podmiotem powiązanym ze Zbywcą, w której Nabywca zleci temu podmiotowi podjęcie niezbędnych działań w kierunku dokończenia tych prac. W tym kontekście Zbywca może przenieść zawarte przez siebie umowy z podwykonawcami, które dotyczą prac aranżacyjnych, na podmiot z grupy, z którym Nabywca podpisze umowę o wykonanie prac aranżacyjnych. Strony pragną wskazać, że w związku z powyższym ostateczna cena za nabycie Przedmiotu Transakcji zostanie pomniejszona o szacunkową sumę wydatków, które Nabywca będzie musiał ponieść na dokończenie prac aranżacyjnych.

Chociaż Zbywca w trakcie prowadzenia działalności dotyczącej wynajmu powierzchni biurowych i handlowych zawiera umowy, na podstawie których ta powierzchnia jest wynajmowana, to jednak jest możliwe, że w momencie Transakcji w Budynku pozostaną powierzchnie niewynajęte.

Strony nie wykluczają również, że Zbywca uzgodni z Nabywcą oddzielnie zakres wsparcia przy zawieraniu dodatkowych umów wynajmu powierzchni Budynku z podmiotami trzecimi również przez pewien czas po Transakcji (nie dłuższy jednak niż 6 miesięcy). Działalność ta, o ile będzie miała miejsce, zostanie rozliczona między Stronami.

Strony Transakcji pragną również wskazać, że w ramach planowanej Transakcji lub w krótkim okresie tuż po jej zrealizowaniu Zbywca oraz Nabywca dokonają między sobą ostatecznego rozliczenia kosztów i opłat związanych z obsługą Nieruchomości dotyczących podatku od nieruchomości oraz ewentualnych należności wynikających z zawartych umów najmu, takich jak rozliczenie opłat za czynsz dodatkowy, stanowiący udział najemcy w wydatkach związanych z funkcjonowaniem, utrzymaniem i eksploatacją Budynku. Rozliczenia kosztów i opłat dotyczących podatku od nieruchomości oraz ewentualnych należności wynikających z zawartych umów najmu zostanie dokonane wkrótce po Transakcji i dotyczyć będzie okresu do dnia Transakcji. W rezultacie wskazanego rozliczenia od momentu dokonaniu Transakcji lub w krótkim czasie tuż po jej dokonaniu Zbywcy nie będą przysługiwać żadne prawa/należności i nie będą na nim ciążyć żadne obowiązki/zobowiązania wynikające z ww. kosztów i opłat.

W kontekście powyższych okoliczności Zbywca rozważa również przeniesienie ww. obowiązków rozliczeniowych (zarówno z tytułu prac adaptacyjnych/aranżacyjnych, jak i rozliczenia kosztów, działalności dotyczącej wsparcia przy zawieraniu nowych umów najmu, Umowy 1 oraz Umowy 2) na inny podmiot, w przypadku gdyby nie zostały one wykonane w całości przed Transakcją lub przeniesienie praw i obowiązków z nich wynikających na Nabywcę nie było możliwe. Możliwe jest również, że Spółka, jako spółka celowa przeznaczona do zbudowania i komercjalizacji i zbycia Nieruchomości, wkrótce po Transakcji, zostanie zlikwidowana.

Zbywca będzie także zobowiązany ponieść koszty wynikające z działalności Przedmiotu Transakcji powstałe do momentu Transakcji.

Wyodrębnienie Przedmiotu Transakcji

W ramach prowadzonej działalności Spółka jest w stanie przyporządkować do Przedmiotu Transakcji związane z nim przychody i koszty oraz aktywa i pasywa (choć Spółka nie tworzy osobnego bilansu w tym zakresie). Na podstawie prowadzonej ewidencji możliwe jest także wyodrębnienie należności i zobowiązań związanych z zespołem składników majątkowych wchodzących w skład Przedmiotu Transakcji (przy czym jak wskazano wyżej nie wszystkie one będą przedmiotem Transakcji).

Na podstawie prowadzonej przez Zbywcę ewidencji księgowej możliwe jest także przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zespołu składników niematerialnych i materialnych wchodzących w skład Przedmiotu Transakcji oraz na podstawie takiego wyodrębnienia, Spółka sporządza budżet kosztów i wydatków administracyjnych związanych z Nieruchomością, który podlega rocznemu rozliczeniu.

Składniki materialne i niematerialne stanowiące Przedmiot Transakcji nie są wewnętrznie ani funkcjonalnie wyodrębnione w żaden sformalizowany sposób inaczej niż poprzez fakt, że służą one w całości funkcji (działalności gospodarczej) komercyjnego najmu nieruchomości biurowej. Składniki te są ze sobą powiązane pod względem organizacyjnym i umożliwiają kontynuowanie przez Nabywcę działalności Zbywcy polegającej na najmie komercyjnym po ewentualnym uzupełnieniu o wskazane wcześniej elementy.

Ponadto, Zbywca pragnie podkreślić, że działalność Spółki ma charakter działalności spółki specjalnego przeznaczenia, która została powołana w celu realizacji określonych zadań inwestycyjnych m.in. w zakresie wybudowania, wynajęcia i zbycia powierzchni biurowo- usługowych, co powoduje, iż przenoszony na Nabywcę majątek stanowi istotną część aktywów Zbywcy. Po uregulowaniu swoich zobowiązań wynikających z Transakcji Zbywca nie planuje kontynuowania prowadzonej obecnie działalności gospodarczej, w związku z czym, jak już wskazano wyżej, nie jest wykluczone, że Zbywca zostanie następnie zlikwidowany.

Z uwagi na to, że proces inwestycyjny (budowa Budynku oraz Infrastruktury) został sfinalizowany (jak wspomniano wyżej budowa została zakończona w roku 2018 i w tym roku Budynek wraz z Infrastrukturą zostały oddane do użytkowania), to aktualnie dominującym obszarem działalności Spółki jest najem komercyjny i czerpanie korzyści z tego tytułu (pozostałe obszary mają poboczne znaczenie – np. zarządzanie posiadaną gotówką). Spółka nie prowadzi już obecnie działalności gospodarczej w zakresie realizacji inwestycji budowlanych i nie planuje prowadzenia takiej działalności.

Jak już wskazano powyżej, Nabywca po Transakcji zamierza kontynuować aktualną działalność Zbywcy w zakresie najmu komercyjnego.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy w świetle opisanego zdarzenia przyszłego Transakcja zbycia zespołu składników materialnych i niematerialnych wchodzących w skład Przedmiotu Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych według stawek właściwych dla poszczególnych składników wchodzących w skład zbywanego zespołu składników materialnych i niematerialnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)

Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku uznania, że planowana sprzedaż będzie stanowić transakcję zbycia przedsiębiorstwa na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, po stronie Nabywcy powstanie obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Natomiast zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży wynosi:

• 2% – gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym;
• 1% – w przypadku innych praw majątkowych.

Z kolei art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stanowi, iż nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany w zakresie w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach (`(...)`).

Jak wynika z powyższych regulacji ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, z opodatkowania ww. podatkiem wyłączone są co do zasady umowy sprzedaży, które podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji, w przypadku pozytywnej odpowiedzi na pytanie pierwsze, tj. uznaniu, że planowana transakcja sprzedaży zespołu składników majątkowych i niemajątkowych, przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej stanowić będzie transakcję zbycia przedsiębiorstwa na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług i w konsekwencji, zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług nie zostanie spełniona przesłanka pozwalająca na zastosowanie wyłączenia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W konsekwencji, planowane zawarcie przez Zbywcę z Nabywcą umowy sprzedaży Przedmiotu Transakcji będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych z zastosowaniem stawki w wysokości 1% lub 2% (zależnie od kwalifikacji danego składnika majątkowego wchodzącego w skład nabywanego Przedmiotu Transakcji).

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, że niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych tylko i wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) oraz pkt 2 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2017 r., poz. 1150) podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych, oraz zmiany tych umów, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Przy czym w ustawie przewidziano sytuacje, w których czynność cywilnoprawna mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1. w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2. jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
   • umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
   • umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zaznaczyć jednakże należy, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony danej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub z niego zwolniona, z uwzględnieniem wyjątków, o których mowa w art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2016 r., poz. 710, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że Zbywca planuje sprzedaż na rzecz Nabywcy zespołu składników materialnych i niematerialnych związanych z prowadzoną działalnością Sprzedawcy z zastrzeżeniem wyłączeń opisanych we wniosku.

W interpretacji indywidualnej z 9 listopada 2018 r. znak: 0114-KDIP1-1.4012.554.2018.2.JO w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że przedmiotowa transakcja sprzedaży przedsiębiorstwa na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.”

W związku z powyższym, skoro przedstawiona we wniosku transakcja sprzedaży składników materialnych i niematerialnych będzie wyłączona z zakresu opodatkowania podatkiem od towarów i usług jako sprzedaż przedsiębiorstwa, to transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży, w myśl ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego (art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy). Zgodnie z art. 6 ust. 2 ww. ustawy wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Jeżeli jednak podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, to stosownie do art. 6 ust. 3 ww. ustawy – organ wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny. Jeżeli podatnik, pomimo wezwania, o którym mowa w ust. 3, nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik (art. 6 ust. 4 cyt. ustawy).

Przepis art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy od czynności cywilnoprawnych określa stawki podatku, które wynoszą od umowy sprzedaży:

1. nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
2. innych praw majątkowych – 1%.

Podatek pobiera się według stawki najwyższej jeżeli podatnik dokonując czynności cywilnoprawnej, w wyniku której nastąpiło przeniesienie własności, nie wyodrębnił wartości rzeczy lub praw majątkowych, do których mają zastosowanie różne stawki – od łącznej wartości tych rzeczy lub praw majątkowych (art. 7 ust. 3 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).

Stosownie do art. 10 ust. 1 ww. ustawy, podatnicy są obowiązani, bez wezwania organu podatkowego, złożyć deklarację w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych, według ustalonego wzoru, oraz obliczyć i wpłacić podatek w terminie 14 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego, z wyłączeniem przypadków, gdy podatek jest pobierany przez płatnika. W myśl natomiast ust. 2 ww. przepisu, notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego.

Zgodnie z art. 535 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2018 r., poz. 1025, ze zm.) przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Stosownie do art. 555 Kodeksu cywilnego przepisy o sprzedaży rzeczy stosuje się odpowiednio do sprzedaży energii, praw oraz wody.

Przepisy o sprzedaży rzeczy stosuje się odpowiednio między innymi do sprzedaży praw majątkowych. Zatem przedmiotami sprzedaży w ujęciu Kodeksu cywilnego oprócz rzeczy mogą być również prawa majątkowe. Prawami majątkowymi są przysługujące danej osobie prawa do korzystania i rozporządzania określoną rzeczą lub prawem ustanowionym na tej rzeczy.

W przepisach dotyczących podatku od czynności cywilnoprawnych brak jest definicji przedsiębiorstwa. Dlatego też należy sięgnąć do rozwiązań prawnych uregulowanych w przepisach ogólnych. Niewątpliwie zatem należy posłużyć się definicją „przedsiębiorstwa” zawartą w przepisie art. 551 Kodeksu cywilnego. Na mocy tego przepisu, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2. własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3. prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4. wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5. koncesje, licencje i zezwolenia;
6. patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7. majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8. tajemnice przedsiębiorstwa;
9. księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zgodnie natomiast z art. 552 Kodeksu cywilnego czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Z treści art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych jasno wynika, iż opodatkowaniu podlegają umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych. Wskazany przepis nie wymienia jakie konkretnie przedmioty umów sprzedaży podlegają opodatkowaniu. Dla opodatkowania czynności sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie ma zatem znaczenia czy umowa sprzedaży obejmuje przedsiębiorstwo, zorganizowaną jego część, nieruchomość czy wierzytelność, która stanowi prawo majątkowe. Istotnym jest, że przeniesienie własności następuje w drodze umowy sprzedaży.

W świetle ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych umowa sprzedaży przedsiębiorstwa podlega opodatkowaniu na zasadach ogólnych przewidzianych dla umowy sprzedaży. Tak jak w przypadku każdej innej umowy sprzedaży obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej i ciąży on na kupującym, a podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego będącego przedmiotem transakcji, czyli tutaj przedsiębiorstwa.

Przy czym, jeżeli w opisanej we wniosku umowie sprzedaży strony wyodrębnią wartość rzeczy i praw majątkowych, do których mają zastosowanie różne stawki (1% i 2%), podatek będzie należało uiścić według właściwych stawek. Jeżeli jednak dokonując czynności cywilnoprawnej, w wyniku której nastąpi przeniesienie własności, nie zostaną wyodrębnione wartości rzeczy lub praw majątkowych, do których mają zastosowanie różne stawki, to na podstawie art. 7 ust. 3 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatek będzie należało uiścić według stawki najwyższej (2%) od łącznej wartości tych rzeczy lub praw majątkowych.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2018 r., poz. 1302) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.