0111-KDIB4.4014.297.2018.3.LB

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2018 r., poz. 800, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 17 sierpnia 2018 r. (data wpływu – 22 sierpnia 2018 r.), uzupełnionym 25 października 2018 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży niezabudowanej nieruchomości – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 22 sierpnia 2018 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży niezabudowanej nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że wniosek nie spełniał wymogów formalnych w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych w piśmie z 04 października 2018 r. znak: 0111-KDIB4.4014.297.2018.2.LB wezwano Zainteresowanych do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 25 października 2018 r.

We wniosku złożonym przez:

• Zainteresowanego będącego stroną postępowania: D. D. Spółka Akcyjna (Zainteresowany 1, Kupujący);
• Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: Panią J. H. (Zainteresowany 2, Sprzedająca)

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

1. J. D. H. (zwana dalej: ,,Sprzedającą”) jest właścicielką Nieruchomości położonej w W. Nieruchomość ta składa się z jednej działki ewidencyjnej – o numerze 20/18 o łącznej powierzchni 1,8283 ha. Nieruchomość jest niezabudowana, jednak Kupujący zamierza na niej zbudować osiedle mieszkaniowe wielorodzinne z usługami i infrastrukturą techniczną (budynki mieszkalne, użytkowe, budowle itp.).
2. Sprzedająca zamierza sprzedać Nieruchomość i w związku z tym 14 października 2016 r. zawarła z D. D. S.A. (zwaną dalej: ,,Kupującym”) umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości (Poprzednia Umowa Przedwstępna). Zgodnie z Poprzednią Umową Przedwstępną Sprzedająca w związku z jej zawarciem otrzymała zadatek – w ostatecznym rozrachunku zaliczany na poczet ceny. Na mocy Poprzedniej Umowy Przedwstępnej Kupujący zamierzał dodatkowo zapłacić Sprzedającej zaliczkę stanowiącą 10% ceny, przy czym termin jej zapłaty uwarunkowany został m.in. uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy (czyli miała ona zostać zapłacona m.in. nie wcześniej niż po uzyskaniu wspomnianej decyzji dla analizowanej Nieruchomości). Kupujący zamierza zbudować na Nieruchomości budynki mieszkaniowo-usługowe w celu sprzedaży lokali w nich się znajdujących, a ponadto infrastrukturę techniczną niezbędną dla tych budynków – m.in. drogę dojazdową – jednak obecny stan prawny i faktyczny Nieruchomości uniemożliwia zrealizowanie planowanej inwestycji.
3. Nieruchomość jest sklasyfikowana w ewidencji gruntów i budynków jako grunt rolny – jednak celem Stron jest, aby do czasu sprzedaży Kupującemu, została ona wyłączona z produkcji rolnej. Nieruchomość jest obecnie przedmiotem umowy dzierżawy – Sprzedająca wydzierżawiła ją jako część posiadanego przez Sprzedającą gospodarstwa rolnego – umowa ta zawarta została w 2012 r. na 10 lat. Do czasu sprzedaży Kupującemu umowa dzierżawy zostanie jednak rozwiązana. Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, przy czym przystąpiono do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Uchwała Nr (…) Rady Miasta) i pierwotnie Strony planowały, że do czasu sprzedaży Kupującemu zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy dla tej Nieruchomości, a także decyzja o pozwoleniu na budowę zezwalająca na budowę m.in. budynków mieszkaniowo-usługowych (ewentualnie Nieruchomość będzie do tego czasu objęta miejscowym planem zagospodarowania przeznaczającym ją pod zabudowę).W części Nieruchomość jest przedmiotem decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego – określającej warunki i szczegółowe zasady dla inwestycji polegającej na budowie drogi publicznej na części Nieruchomości. Nieruchomość była w dacie zawarcia umowy przedwstępnej obciążona służebnościami gruntowymi (przechodu/przejazdu) na rzecz każdoczesnych właścicieli dwóch nieruchomości sąsiednich.
4. Sprzedająca nabyła nieruchomość w 1989 r. na podstawie postanowienia sądu o zniesieniu współwłasności (w ramach rozliczeń rodzinnych). Sprzedająca nie jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Wynajmuje jednak odpłatnie Nieruchomość na podstawie umowy dzierżawy (czynsz uzyskiwany z tego tytułu nie przekraczał kwoty wyznaczającej zwolnienie z podatku od towarów i usług na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług). W przeszłości (lata 1999-2001) Nieruchomość była wynajmowana przez Sprzedającą pod tablice reklamowe. Sprzedająca zamieszczała ogłoszenia o zamiarze sprzedaży Nieruchomości na portalach internetowych dotyczących nieruchomości. Sprzedająca nawiązała również współpracę z biurem nieruchomości M. oraz innym pośrednikiem w handlu nieruchomościami – Panią D.-R. – w celu znalezienia nabywcy na Nieruchomość. Jednak wspomniani pośrednicy nie zdołali znaleźć nabywców, którzy nabyliby Nieruchomość. W następstwie ich działań Sprzedająca podjęła negocjacje z potencjalnymi nabywcami, ale nie przyniosły one efektów. Dopiero kontakt Sprzedającej z D. D. (bez pośredników) okazał się skuteczny i doprowadził do zawarcia wspomnianej umowy przedwstępnej. Sprzedająca nawiązała współpracę z architektem, z pomocą którego wystąpiła do właściwych władz o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości – która zezwalałaby na wybudowanie na niej osiedla mieszkaniowego oraz z wnioskiem o wydanie decyzji lokalizacji celu użytku publicznego (dla potrzeb wybudowania drogi dojazdowej na Nieruchomości). W celu złożenia wniosku o wydanie warunków zabudowy oraz o decyzję lokalizacyjną Sprzedająca nabyła Analizę Chłonności Nieruchomości oraz wstępny projekt architektoniczny – co pokryła z własnym środków. Decyzja w zakresie lokalizacji drogi na Nieruchomości została wydana w 2016 r., zaś postępowanie w sprawie wydania decyzji WZ, wszczęte przez Sprzedającą, zostało początkowo zawieszone, gdyż na dzień jego zawieszenia nie było do końca wiadome, czy ewentualna decyzja WZ wydana na wniosek Sprzedającej będzie odpowiadała wymogom Kupującego, czy też lepiej będzie, jeśli postępowanie o wydanie decyzji WZ na wniosek Sprzedającej zostanie umorzone, a Kupujący wystąpi o wydanie decyzji WZ (ostatecznie postępowanie to zostało zakończone w związku z wycofaniem przez Sprzedającą wniosków o WZ, ponieważ D. D. prowadzi własne postępowania o WZ).
5. W tak opisanym stanie faktycznym Sprzedająca oraz Kupujący wystąpili o wydanie interpretacji indywidualnej, którą następnie otrzymali (interpretacja indywidualna z 5 kwietnia 2017 r., nr 1462-IPPP1.4512.104.2017.2.MP). W interpretacji tej Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził, że sprzedaż nieruchomości niezabudowanej będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, jeśli w momencie sprzedaży Nieruchomość będzie nadal niezabudowana, ale przeznaczona pod zabudowę decyzją o warunkach zabudowy lub miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Dyrektor KIS stwierdził też, że do tego czasu, z braku ww. decyzji oraz miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, grunt nie jest terenem budowlanym, więc otrzymanie zaliczki/zadatku nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w momencie jego otrzymania, ale jeśli przed zawarciem umowy sprzedaży Nieruchomości zostanie wydana np. decyzja o warunkach zabudowy czy zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przewidujący możliwość budowy na Nieruchomości, to w tym momencie zmieni się klasyfikacja gruntu ze zwolnionego z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na opodatkowany tym podatkiem i Sprzedająca (po uprzednim zarejestrowaniu się jako podatnik podatku od towarów i usług), będzie zobowiązana do opodatkowania podatkiem od towarów i usług zadatku/zaliczki, otrzymanych wcześniej bez opodatkowania podatkiem od towarów i usług.
6. W maju 2018 r. Sprzedająca wystąpiła o podział Nieruchomości na trzy części, wskutek czego może (choć nie musi) się okazać, że przedmiotem sprzedaży nie będzie Nieruchomość, lecz odrębne działki, tj. Nieruchomość I, Nieruchomość II i Nieruchomość III (przy czym suma powierzchni Nieruchomości I, Nieruchomości II i Nieruchomości III jest równa powierzchni Nieruchomości przed jej podziałem). Strony nie wykluczają, że w ramach powyższej transakcji mogą mieć miejsce różne zdarzenia przyszłe, w związku z czym 28 maja 2018 r. zawarły Nową Umowę Przedwstępną, która przewiduje różne konsekwencje dla Stron, w zależności od tego, co i kiedy się wydarzy. Tak więc mogą mieć miejsce następujące sytuacje:
   1. Sprzedaż Nieruchomości (jeśli podział Nieruchomości nie nastąpi, a spełnią się inne warunki, tj. Nieruchomość będzie objęta decyzjami WZ i decyzjami o pozwoleniu na budowę lub Nieruchomość będzie objęta planem zagospodarowania przestrzennego), co opisano w poprzednim wniosku, w odpowiedzi na który Dyrektor KIS wydał wspomnianą interpretację indywidualną z 5 kwietnia 2017 r., wówczas wszelkie zaliczki i zadatki wpłacone przez Kupującą zostaną zaliczone na poczet Ceny należnej za sprzedaż Nieruchomości. Oceny prawnej tych zdarzeń Dyrektor KIS dokonał we wspomnianej interpretacji z 5 kwietnia 2017 r. – wobec czego to zdarzenie przyszłe nie jest objęte niniejszym wnioskiem, lecz opisujemy je w celu lepszego zobrazowania sytuacji;
   2. Przed zawarciem umowy ostatecznej nastąpi podział Nieruchomości. Wówczas przedmiotem sprzedaży mają być Nieruchomość I, Nieruchomość II, Nieruchomość III, przy czym w takiej sytuacji strony uzgodniły inne warunki do nabycia Nieruchomości I i Nieruchomości II, a inne warunki nabycia Nieruchomości III. Sprzedaż Nieruchomości I i II po dokonaniu podziału i po założeniu dla nich odrębnych ksiąg wieczystych. W dacie sprzedaży dla Nieruchomości I może być wydana decyzja o WZ, decyzja o WZ i decyzja o pozwoleniu na budowę, albo żadna z tych decyzji, ponieważ strony nie uwarunkowały transakcji otrzymaniem tych decyzji (jedyny warunek to podział i założenie ksiąg wieczystych). Dla Nieruchomości II jest wydana decyzja na lokalizację inwestycji celu publicznego, natomiast w dacie umowy sprzedaży może być również wydana decyzja o pozwoleniu na budowę drogi. Przed ewentualnym uchwaleniem planu miejscowego lub wydaniem decyzji o warunkach zabudowy oraz przed podziałem Nieruchomości Sprzedający otrzymał Zaliczkę I (pierwotnie ta kwota została zaliczona na poczet ceny sprzedaży całej Nieruchomości, przy czym jeśli po otrzymaniu Zaliczki I nastąpi podział Nieruchomości, to Zaliczka I zostanie proporcjonalnie zaliczona na poczet ceny Nieruchomości I oraz ceny Nieruchomości II). Ponadto po otrzymaniu decyzji podziałowej oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, Kupujący otrzyma Zaliczkę II na poczet ceny Nieruchomości III. Następnie (w kwietniu 2021 r.) Strony zamierzają zawrzeć umowę sprzedaży Nieruchomości (a jeśli wcześniej dojdzie do jej podziału – to strony zawrą umowę sprzedaży Nieruchomości I, Nieruchomości II, Nieruchomości III) – licząc na to, że do tego czasu Nieruchomość (a w razie podziału – odpowiednio Nieruchomość I, Nieruchomość II, Nieruchomość III) będą objęte decyzją o warunkach zabudowy terenu ewentualnie miejscowym planem zagospodarowania umożliwiającą Kupującemu postawienie budynków i budowli – czyli, że w momencie zawarcia umowy ostatecznej przedmiotem sprzedaży będą tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług, niezależnie od tego, czy przedmiotem sprzedaży miałaby być cała Nieruchomość, czy po podziale, Nieruchomość I, Nieruchomość II, czy Nieruchomość III;
   3. Nieruchomość może zostać podzielona (na Nieruchomość I, II i III), z tym zastrzeżeniem, że do momentu zawarcia umowy ostatecznej Nieruchomości I i Nieruchomości II – nieruchomości te nie będą objęte ani decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, ani miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przewidującym możliwość budowy budynków i budowli, lecz taka decyzja lub plan miejscowy obejmie tylko Nieruchomość III.Innymi słowy, różnica między zdarzeniem przyszłym (b) i zdarzeniem przyszłym (c) jest taka, że jeśli nastąpi podział na Nieruchomość I, Nieruchomość II i Nieruchomość III, to w zdarzeniu (b) przedmiotem sprzedaży będą grunty, z których wszystkie będą w momencie sprzedaży objęte decyzją o warunkach zabudowy lub planem miejscowym przewidującym możliwość budowy budynków i budowli (wobec czego przedmiotem sprzedaży w ramach zdarzenia (b) będą trzy tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług), zaś w zdarzeniu (c) przedmiotem sprzedaży będą grunty, z których tylko jeden (tj. Nieruchomość III) będzie spełniała ww. kryterium, zaś Nieruchomość I ani Nieruchomość II nie będą objęte ani decyzją o warunkach zabudowy ani planem miejscowym przewidującym możliwość budowy. Natomiast cechą wspólną jest to, że zarówno w ramach zdarzenia (b), jak też zdarzenia (c) w momencie otrzymania przez Sprzedającego Zaliczki I Nieruchomość nie była objęta planem miejscowym przewidującym zabudowę ani decyzją o warunkach zabudowy. Nie nastąpił też jej podział na Nieruchomość I, Nieruchomość II, Nieruchomość III.
7. Dodatkowo Zainteresowani wskazują, że Sprzedająca udzieliła pełnomocnictwa wskazanym w akcie notarialnym umowy sprzedaży czterem osobom fizycznym (każdej do działania samodzielnego) – które są pracownikami lub współpracownikami Kupującego – do podejmowania działań, które umożliwią spełnienie warunków zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości pomiędzy Kupującą a Sprzedającą, m.in. takich jak:
   1. reprezentowanie Sprzedającej w postępowaniu o wydanie przez właściwy organ decyzji o wyłączenie Nieruchomości z produkcji rolnej,
   2. reprezentowania Sprzedającej w postępowaniach o podział Nieruchomości,
   3. wglądu w księgi wieczystej Nieruchomości, a po podziale w księgi Nieruchomości I, Nieruchomości II, Nieruchomości III,
   4. składanie wniosków i uwag do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
   5. uzyskanie przez Kupującego docelowych warunków technicznych przyłączenia planowanej na Nieruchomości inwestycji do sieci infrastruktury (m.in. energetycznej i wodno-kanalizacyjnej) oraz uzgodnień komunikacyjnych oraz wyrażenia zgody na zawarcie umów z gestorami mediów dotyczących planowanej przez Kupującego na Nieruchomości inwestycji,
   6. reprezentowania Sprzedającej w rozmowach z uprawnionymi z tytułu służebności obciążających Nieruchomość w zakresie ich zrzeczenia się z tych służebności.
8. Wszystkie koszty działania ww. pełnomocników poniesie Kupujący, ponadto zobowiązał się on również pokryć wszelkie szkody poniesione przez Sprzedającą w związku z działaniami pełnomocników. Dodatkowo Kupująca wyraziła zgodę na dysponowanie przez Kupującego Nieruchomością na cele budowlane w zakresie niezbędnym do m.in. wystąpienia o warunki techniczne przyłączenia do mediów, o decyzję środowiskową, o warunkach zabudowy, o lokalizację celu publicznego, o realizację inwestycji drogowej, o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolnej.

W związku z powyższym opisem po przeformułowaniu zadano m.in. następujące pytanie:

Czy w przypadku, gdy po podziale Nieruchomości na Nieruchomość I, Nieruchomość II i Nieruchomość III, w momencie sprzedaży którakolwiek z nich nie będzie objęta decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (decyzja WZ) ani miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP), to czy sprzedaż takiej nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych zamiast podatkiem od towarów i usług?

Zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż Nieruchomości (w tym także, po jej podziale, Nieruchomości I, Nieruchomości II i Nieruchomości III) przez Sprzedającą na rzecz Kupującego będzie podlegała podatkowi od towarów i usług – o ile w momencie sprzedaży będzie to nieruchomość (a po podziale: Nieruchomość I, Nieruchomość II, Nieruchomość III) niezabudowana (niezabudowane), przeznaczona (przeznaczone) pod zabudowę w decyzji o warunkach zabudowy lub w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (a sprzedaż którejkolwiek spośród Nieruchomości nie spełniających ww. warunku dla terenu budowlanego będzie objęta podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a nie podatkiem od towarów i usług).

Jeśli w momencie zawarcia umowy kupna-sprzedaży którakolwiek z niezabudowanych Nieruchomości I, II, III nie będzie objęta decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (decyzja WZ) ani miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP) przewidującym możliwość zabudowy tego terenu, to sprzedaż takiej Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych i zwolniona z podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług zwolniona z opodatkowania jest dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Art. 2 pkt 33 ww. ustawy stanowi z kolei, że przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jeśli okaże się, że przedmiotem sprzedaży będą trzy Nieruchomości (po podziale Nieruchomości), to konsekwencje podatkowe w momencie zawarcia umowy kupna – sprzedaży, należy ocenić odrębnie dla każdej z tych Nieruchomości, uwzględniając ich stan faktyczny i prawny.

Wobec tego, jeśli w dacie sprzedaży trzech Nieruchomości okaże się, że tylko jedna z nich objęta jest decyzją WZ lub MPZP, przewidującymi możliwość zabudowy tej Nieruchomości, a dwie pozostałe Nieruchomości nie, to w konsekwencji te dwie Nieruchomości nie będą terenami budowlanymi w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług, wobec czego sprzedaż tych dwóch Nieruchomości będzie zwolniona z podatku od towarów i usług, a w konsekwencji opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowana podatkiem od towarów i usług będzie jedynie sprzedaż pierwszej działki, objętej MPZP lub decyzją WZ, przewidującymi możliwość zabudowy terenu, więc Sprzedający, po zarejestrowaniu się jako czynny podatnik podatku od towarów i usług, będzie zobowiązany do wystawienia faktury z wykazanym podatkiem od towarów i usług należnym, który Kupujący będzie mógł odliczyć na zasadach ogólnych.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołując stanowisko Zainteresowanych, pominięto tę jego cześć, która odnosi się wyłącznie do podatku od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, że niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych tylko i wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja z 18 października 2018 r. znak: 0114-KDIP1-1.4012.499.2018.2.JO. Tym samym zawarte w stanowisku wypowiedzi odnoszące się do zagadnienia w podatku od towarów i usług uznano jako elementy niepodlegające ocenie w niniejszej interpretacji.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2017 r., poz. 1150) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy – obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1. w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2. jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
   • umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
   • umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2016 r., poz. 710, ze zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Sprzedająca jest właścicielką nieruchomości składającej się z jednej działki ewidencyjnej. Nieruchomość jest niezabudowana.

Sprzedająca 14 października 2016 r. zawarła z Kupującym umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości.

Strony planowały, że do czasu sprzedaży Kupującemu zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy dla tej nieruchomości, a także decyzja o pozwoleniu na budowę zezwalająca na budowę m.in. budynków mieszkaniowo-usługowych (ewentualnie nieruchomość będzie do tego czasu objęta miejscowym planem zagospodarowania przeznaczającym ją pod zabudowę).

W maju 2018 r. Sprzedająca wystąpiła o podział nieruchomości na trzy części, wskutek czego może (choć nie musi) się okazać, że przedmiotem sprzedaży nie będzie nieruchomość, lecz odrębne działki, tj. nieruchomość I, nieruchomość II i nieruchomość III (przy czym suma powierzchni nieruchomości I, nieruchomości II i nieruchomości III jest równa powierzchni nieruchomości przed jej podziałem).

Strony nie wykluczają, że w ramach powyższej transakcji mogą mieć miejsce różne zdarzenia przyszłe, w związku z czym 28 maja 2018 r. zawarły tzw. nową umowę przedwstępną, która przewiduje różne konsekwencje dla Stron, w zależności od tego, co i kiedy się wydarzy.

W związku z powyższym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja sprzedaży – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia transakcji sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zaznaczyć należy, że w świetle ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie ma znaczenia czy dana nieruchomość będzie objęta decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu i/lub miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przewidującym możliwość zabudowy tego terenu – jak mylnie wskazali Zainteresowani – lecz czy umowa sprzedaży nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług określoną stawką podatku, skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Opisana we wniosku sprzedaż Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług – co zostało potwierdzone interpretacją indywidualną wydaną 18 października 2018 r. znak: 0114-KDIP1-1.4012.499.2018.2.JO, w której wskazano, że: „(…) planowana sprzedaż Nieruchomości I, Nieruchomości II, Nieruchomości III przez Sprzedającą na rzecz Kupującego stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów. (…) W rozpatrywanej sprawie należy stwierdzić, że skoro dla Nieruchomości (jeszcze przed podziałem na Nieruchomość I, Nieruchomość II, Nieruchomość III) została wydana decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego, zatem na moment otrzymania przez Sprzedającą Zaliczki I przedmiotowa Nieruchomość (przed podziałem) stanowi grunt przeznaczony pod zabudowę (w tym przypadku budowę inwestycji drogowej), który w myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT (podatek od towarów i usług) stanowi tereny budowlane. W konsekwencji, do jej dostawy nie znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. (…) Nieruchomość (przed podziałem) na moment otrzymania Zaliczki I przez Sprzedającą, będzie stanowiła grunt budowlany, którego dostawa podlega opodatkowaniu zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy stawką podatku VAT w wysokości 23%.”

Tym samym z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie – jak wskazano powyżej – planowana sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (i nie jest z tego podatku zwolniona), to w sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Na Kupującym nie będzie ciążył zatem obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tego tytułu.

Wobec powyższego stanowisko Zainteresowanych należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2018 r., poz. 1302) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.