INTERPRETACJA INDYWIDUALNA
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r. poz. 201) oraz § 7 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 29 grudnia 2016 r. (data wpływu 2 stycznia 2017 r.) uzupełnionym pismem z dnia 5 stycznia 2017 r. (data wpływu 9 stycznia 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - jest prawidłowe.
UZASADNIENIE
W dniu 2 stycznia 2017 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.
We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.
- Strony Transakcji
Spółka z o.o. (dalej Wnioskodawca) jest spółką prawa polskiego zajmującą się działalnością deweloperską. Projekty realizowane/planowane przez Wnioskodawcę obejmują zarówno budowę celem odsprzedaży jak i budowę celem wynajmu (dzierżawy). W celu realizacji projektów, Wnioskodawca aktywnie poszukuje nieruchomości do zakupu.
Pan Mieszko P. (dalej Sprzedawca) jest przedsiębiorcą prowadzącym działalność gospodarczą w zakresie handlu hurtowego i detalicznego. Niezależnie, poza zakresem działalności gospodarczej, Sprzedawca, jako osoba prywatna, jest właścicielem obiektów użytkowych, w których prowadzona jest przez podmioty trzecie działalność hotelarsko-restauracyjna (realizowana w innej miejscowości niż miejsce położenia przedmiotu opisywanej transakcji).
- Przedmiot transakcji
Wnioskodawca i Sprzedawca zamierzają dokonać transakcji (dalej Transakcja), w ramach której Sprzedawca nabędzie odpłatnie od gminy działkę gruntu (dalej działka gminna) a następnie sprzeda działkę gminną Wnioskodawcy.
Transakcja stanowić będzie wykonanie jednego z postanowień umowy przedwstępnej sprzedaży zawartej między stronami, na podstawie której Sprzedawca sprzeda a Wnioskodawca kupi zabudowane grunty pozostające w użytkowaniu wieczystym Sprzedawcy o powierzchni ok. 9,716 m2 (dalej grunty obecne). Działka gminna będzie jednak odrębną od gruntów obecnych jednostką ewidencyjną (odrębna działka geodezyjna) oraz będzie objęta odrębną księgą wieczystą niż grunty obecne. Działka gminna, o powierzchni ok. 672 m2 przylega do gruntów obecnych w taki sposób, że polepsza ukształtowanie terenu jako jednorodnego pola inwestycyjnego. Zgodnie z ustaleniami Stron, Sprzedawca zobowiązał się wobec Wnioskodawcy, że uzyska własność działki gminnej i przeniesie jej własność odpłatnie na rzecz Wnioskodawcy wraz z gruntami obecnymi.
Działka gminna (jak i grunty obecne) nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego (plan znajduje jest w fazie przygotowań) aczkolwiek jest założeniem, że w dacie Transakcji plan zostanie uchwalony i będzie on przewidywał przeznaczenie tych gruntów pod zabudowę.
Na działce gminnej - według oświadczenia gminy - znajdują się w chwili obecnej niewielkie obiekty wzniesione w latach dziewięćdziesiątych XX w. przez osoby fizyczne, które użytkowały działkę gminną na podstawie umów dzierżawy. Osoby te prowadzą w tych obiektach działalność gospodarczą w szczególności małą gastronomię (dalej obiekty małej gastronomii). Według informacji uzyskanych od gminy, użytkowanie obiektów małej gastronomii jak i samej działki gminnej przez osoby trzecie odbywa się aktualnie bez podstawy prawnej (używanie bezumowne po wygaśnięciu umów dzierżawy).
Nie są w chwili obecnej znane wszystkie okoliczności nabycia działki gminnej przez Sprzedawcę, jednak brane pod uwagę są następujące scenariusze:
- Sprzedawca nabywa działkę gminną jako niezabudowaną (tzn. po usunięciu obiektów małej gastronomii i osób trzecich),
- Sprzedawca nabywa działkę gminną zabudowaną obiektami małej gastronomii, lecz bez osób trzecich (czyli po ich prawnym i fizycznym usunięciu z tych obiektów),
- Sprzedawca nabywa działkę gminną w aktualnym stanie tzn. zabudowaną obiektami małej gastronomii użytkowanymi bezumownie przez osoby trzecie.
W zależności od stanu w jakim działka gminna będzie nabywana przez Sprzedawcę (pkt A-C powyżej), zbycie to może być objęte zwolnieniem od podatku VAT (podatek od towarów i usług) lub opodatkowaniem podatkiem VAT.
Sposób nabycia działki gminnej przez Sprzedawcę rzutować będzie na sposób jej kupna przez Wnioskodawcę tzn. kupno może dotyczyć:
- WARIANT 1 - działki gminnej niezabudowanej,
- WARIANT 2 - działki gminnej zabudowanej obiektami małej gastronomii bez użytkujących je osób trzecich,
- WARIANT 3 - działki gminnej zabudowanej obiektami małej gastronomii z użytkującymi je bezumownie osobami trzecimi.
Wnioskodawca pragnie zaznaczyć, że wielowariantowość niniejszego wniosku wynika wyłącznie z niepewności co to sposobu postępowania gminy z działką gminną przed jej zbyciem na rzecz Sprzedawcy (w szczególności tego czy gmina usunie nieuprawnionych użytkowników oraz usunie same obiekty małej gastronomii). Zgodnie z ustaleniami Stron, nabycie działki gminnej przez Wnioskodawcę ma co do zasady nastąpić w stanie wolnym od obciążeń, jednak nie jest wykluczone nabycie przez Wnioskodawcę działki gminnej od Sprzedawcy w każdym z powyżej opisanych WARIANTÓW.
Należy podkreślić, że nie jest intencją Wnioskodawcy ani Sprzedawcy zbycie/nabycie całego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. Wnioskodawca w tym zakresie oświadcza, że grunty obecne nie stanowią przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, co jest przedmiotem oceny w odrębnym wniosku o interpretację indywidualną złożoną przez Wnioskodawcę. Również planowanemu nabyciu przez Wnioskodawcę działki gminnej nie będą towarzyszyć żadne inne materialne składniki ani prawa majątkowe Sprzedawcy, w szczególności transakcją nie będą objęte:
- nazwa przedsiębiorstwa Sprzedawcy,
- własność innych nieruchomości (poza gruntami obecnymi, dla których działka gminna stanowi element poprawiający ukształtowanie terenu) lub ruchomości,
- wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,
- koncesje, licencje i zezwolenia,
- patenty i inne prawa własności przemysłowej,
- majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,
- tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedawcy,
- księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
Wnioskodawca nie przejmie również żadnych pracowników ani współpracowników Sprzedawcy.
Sprzedawca nie będzie udostępniał działki gminnej osobom trzecim odpłatnie lub nieodpłatnie. Sprzedawca nie będzie ponosił żadnych nakładów na działkę gminną.
Intencją Stron jest aby działka gminna została przez Sprzedawcę sprzedana Wnioskodawcy niezwłocznie po jej nabyciu przez Sprzedawcę od gminy. Przedmiotowa Transakcja odbędzie się zatem wcześniej niż po upływie 2 lat od momentu nabycia przez Sprzedawcę.
Wnioskodawca i Sprzedawca nie rozważają możliwości dokonania rezygnacji ze zwolnienia od VAT dla planowanej Transakcji w zakresie w jakim takie zwolnienie (i prawo do rezygnacji ze zwolnienia) miałoby zastosowanie.
Pismem z dnia 5 stycznia 2017 r. (data wpływu 9 stycznia 2017 r.) Wnioskodawca przedłożył pełnomocnictwo potwierdzone na formularzu PPS-1.
W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:
- Czy planowana Transakcja kupna działki gminnej przez Wnioskodawcę będzie kwalifikowana jako zbycie przedsiębiorstwa Sprzedawcy lub jego zorganizowanej części, w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług (dalej ustawa o VAT)?
- Czy planowana Transakcja kupna działki gminnej przez Wnioskodawcę będzie podlegała opodatkowaniu VAT:
- w ramach WARIANTU nr 1 tzn. gdy jej przedmiotem będzie działka gminna niezabudowana,
- w ramach WARIANTU nr 2 tzn. gdy jej przedmiotem będzie działka gminna zabudowana obiektami małej gastronomii, nieużytkowanymi przez osoby trzecie
- w ramach WARIANTU nr 2 tzn. gdy jej przedmiotem będzie działka gminna zabudowana obiektami małej gastronomii użytkowana bezumownie przez osoby trzecie.
- Czy Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?
Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług została wydana w dniu 2 lutego 2017 r. interpretacja o Nr 1462-IPPP1.4512.11.2017.1.MP.
Zdaniem Wnioskodawcy, Transakcja będzie w całości podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych za wyjątkiem WARIANTU nr 1, w ramach którego Transakcja będzie wyłączona od podatku od czynności cywilnoprawnych.
UZASADNIENIE DO PYTANIA NR 3
Zgodnie z art. 2 ust 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:
- opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
- zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
-umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach.
Transakcja w zakresie mieszczącym się w WARIANCIE nr 2 i WARIANCIE nr 3 - będzie zatem podlegała podatkowi od czynności cywilnoprawnych gdyż - jak opisano we wniosku - Wnioskodawca i Sprzedawca nie zamierzają dokonać - drogą wspólnego oświadczenia - rezygnacji ze zwolnienia od VAT.
Transakcja w zakresie mieszczącym się w WARIANCIE nr 1, nie będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych gdyż będzie ona wówczas podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki standardowej (zbycie terenu budowlanego, niezabudowanego).
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe
Na wstępie należy wskazać, że niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Wnioskodawcy tylko i wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2016 r., poz. 223 z późn. zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
Czynności cywilnoprawne zawarte w katalogu zamkniętym określonym w art. 1 wymienionej ustawy podlegają omawianemu podatkowi od czynności cywilnoprawnych, o ile spełniają przesłanki zawarte w art. 1 ust. 4 cytowanej ustawy.
Zgodnie z powyższym artykułem czynności cywilnoprawne w tym umowy sprzedaży podlegają omawianemu podatkowi, jeżeli ich przedmiotem są:
- rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;
- rzeczy znajdujące się za granicą lub prawa majątkowe wykonywane za granicą, w przypadku gdy nabywca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i czynność cywilnoprawna została dokonana na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy).
Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym wynosi 2%.
Podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży w myśl ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego (art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy).
Zgodnie z art. 6 ust. 2 ww. ustawy wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Jeżeli jednak podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, to stosownie do art. 6 ust. 3 ustawy – organ wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny. Natomiast w przypadku, gdy podatnik, pomimo wezwania, o którym mowa w ust. 3, nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik (art. 6 ust. 4 cyt. ustawy).
W ustawie przewidziano jednak sytuacje, w których czynność cywilnoprawna mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:
- w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
- jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
-umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
-umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
Zaznaczyć jednakże należy, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub z niego zwolniona, z uwzględnieniem wyjątków, o których mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Biorąc powyższe pod uwagę, umowa sprzedaży, co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Mając jednakże na uwadze zdarzenie przyszłe opisane we wniosku podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy możliwości opodatkowania umowy sprzedaży Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia opodatkowania powyższej transakcji podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
W interpretacji indywidualnej z dnia 2 lutego 2017 r. Nr 1462-IPPP1.4512.11.2017.1.MP w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie wskazał, że: „(…) W konsekwencji sprzedaż ww. nieruchomości w przedstawionym wariancie nr 1 opodatkowana będzie podstawową tj 23% stawką podatku VAT. W ramach opisanego wariantu nr 2 i nr 3 działka gminna będzie przez Wnioskodawcę nabywana od Sprzedawcy jako działka zabudowana obiektami małej gastronomii (bezumownie użytkowanymi lub nie przez osoby trzecie). (…) Analiza okoliczności przedstawionych we wniosku oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów pozwala stwierdzić, że planowana dostawa zabudowanej działki gminnej na rzecz Wnioskodawcy korzystać będzie ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 29a ust. 8 ustawy. Należy zauważyć, że w przypadku zaistnienia przesłanek umożliwiających podatnikowi zastosowanie zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca zezwala na zrezygnowanie z tego zwolnienia i zastosowanie opodatkowania transakcji po spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy. W opisie sprawy wskazano jednak, że Wnioskodawca i Sprzedawca nie rozważają możliwości dokonania rezygnacji ze zwolnienia od podatku planowanej Transakcji. Rozważanie zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT jest bezzasadne, ponieważ wymienione przepisy mają zastosowanie wyłącznie w zakresie nieobjętym zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 tej ustawy. Dla opodatkowania przedstawionej we wniosku zabudowanej działki gminnej nie ma znaczenia fakt, czy posadowione na tej działce obiekty małej gastronomii będą użytkowane, czy też nie, przez osoby trzecie. Zgodnie ze wskazaniem Wnioskodawcy odbywać się to będzie bez jakiejkolwiek podstawy prawnej (bezumownie).”
Biorąc pod uwagę powyższe stwierdzić należy, że, jeżeli transakcja sprzedaży nieruchomości w przedstawionych wariantach, tj.:
- wariancie nr 1 opodatkowana będzie podstawową, tj. 23% stawką podatku VAT, wówczas w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
- w ramach opisanego wariantu nr 2 i nr 3 korzystać będzie ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 29a ust. 8 ustawy, wówczas w omawianej sprawie nie znajdzie zastosowania wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Planowana transakcja w ramach wariantu 2 i 3 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, zgodnie z zapisem art. 1 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy.
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).
Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Administracji Skarbowej w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.