Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
łowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego
zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług, w zakresie uznania, że:
- Zbywca z tytułu Transakcji/Sprzedaży Nieruchomości jest podatnikiem VAT (podatek od towarów i usług) w
rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT i nie stosuje się do niego włączeń, o których
mowa w art. 15 ust. 3 ustawy o VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) - jest
prawidłowe;
- Dostawa Przedmiotu Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5
ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie
art. 6 pkt 1 ustawy o VAT z uwagi na to, że będące przedmiotem tej dostawy składniki
majątkowe nie stanowią przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa
Zbywcy (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) - jest prawidłowe;
- Dostawa Nieruchomości 1, Nieruchomości 3, Nieruchomości 4, Nieruchomości 5 i
Nieruchomości 6 w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości
opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z
VAT, jeżeli Strony w odpowiednim terminie złożą zgodne oświadczenie, o którym
mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w stosunku do dostawy Nieruchomości, w takim
zakresie, w jakim ich dostawa podlegałaby zwolnieniu od podatku, o którym mowa w
art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 3 w zakresie
Nieruchomości 1, 3, 4, 5 i 6) - jest prawidłowe;
- Nabywca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z
faktury dokumentującej Transakcję oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad
należnym z tytułu nabycia Nieruchomości 1, 3, 4, 5 i 6 (pytanie oznaczone we wniosku
nr 4 w części dotyczącej Nieruchomości 1, 3, 4, 5 i 6 - jest prawidłowe;
- Nabywca nie będzie odpowiadał całym swoim majątkiem solidarnie ze Zbywcą za
powstałe do dnia nabycia Przedmiotu Transakcji zaległości podatkowe związane z
prowadzoną działalnością gospodarczą Zbywcy zgodnie z art. 112 Ordynacji
podatkowej (pytanie oznaczone we wniosku nr 6) - jest prawidłowe.
Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
Państwa wniosek z 19 lutego 2025 roku o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący
uznania, że:
- Zbywca z tytułu Transakcji/Sprzedaży Nieruchomości jest podatnikiem VAT w
rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT i nie stosuje się do niego włączeń, o których
mowa w art. 15 ust. 3 ustawy o VAT;
- Dostawa Przedmiotu Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5
ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie
art. 6 pkt 1 ustawy o VAT z uwagi na to, że będące przedmiotem tej dostawy składniki
majątkowe nie stanowią przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa
Zbywcy;
- Dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości
opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z
VAT, jeżeli Strony w odpowiednim terminie złożą zgodne oświadczenie, o którym
mowa w art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT w stosunku do dostawy Nieruchomości, w takim
zakresie, w jakim ich dostawa podlegałaby zwolnieniu od podatku, o którym mowa w
art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT;
- Nabywca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z
faktury dokumentującej Transakcję oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad
należnym;
- Nabywca nie będzie odpowiadał całym swoim majątkiem solidarnie ze Zbywcą za
powstałe do dnia nabycia Przedmiotu Transakcji zaległości podatkowe związane z
prowadzoną działalnością gospodarczą Zbywcy zgodnie z art. 112 Ordynacji
podatkowej,
wpłynął 19 lutego 2025 r. Uzupełnili go Państwo pismem z 27 marca 2025 r. (wpływ 27
marca 2025 r.) - w odpowiedzi na wezwanie.
Treść wniosku wspólnego jest następująca:
Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
1. Zainteresowana będąca stroną postępowania:
- Pani A.;
2. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:
- B. sp. z o.o.
Opis zdarzenia przyszłego
A. (dalej: „Sprzedający”, „Wnioskodawca” lub ”Zbywca”) jest obywatelką polską i polskim
rezydentem podatkowym. Sprzedawca jest przedsiębiorcą prowadzącym działalność
gospodarczą pod firmą Przedsiębiorstwo Handlowo-Usługowe z siedzibą w (...).
Sprzedający jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Głównym przedmiotem
działalności Zbywcy jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub
dzierżawionymi (PKD (Polska Klasyfikacja Działalności) 68.20.Z).
B. sp. z o.o. (dalej: „Kupujący”, „Nabywca”; w dalszej części wniosku Sprzedający oraz
Kupujący określani są łącznie jako „Zainteresowani” lub „Wnioskodawcy”), będąca spółką
celową, czynnym podatnikiem VAT, która po Transakcji prowadzić działalność
gospodarczą w zakresie budowy wielolokalowych budynków mieszkalnych (i sprzedaży
wybudowanych lokali) na niżej wymienionych nieruchomościach nabytych w drodze
przyszłej umowy sprzedaży (dalej: „Umowa Przyrzeczona”, „Transakcja”) od Sprzedającego:
1. Nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (...) prowadzoną dla nieruchomości
położonej w (...), obręb nr (...), dzielnica (...), gmina (...), powiat (...), województwo (...),
przy ulicy (...), stanowiącej działkę nr (...) o powierzchni 0,5313 ha, zabudowanej
stanowiącymi odrębny od gruntu przedmiot własności budynkami i urządzeniami,
zwanej dalej również „Nieruchomością 1”, w której to księdze wieczystej jako
właściciel wpisany jest Skarb Państwa, natomiast jako użytkownik wieczysty i
właściciel budynków stanowiących odrębne nieruchomości i urządzeń stanowiących
odrębne przedmioty własności, wpisana jest A., na podstawie umowy zniesienia
współwłasności nieruchomości oraz współużytkowania wieczystego nieruchomości i
umowy ustanowienia użytkowania z dnia (...) roku, Rep. A nr (...).
2. Nieruchomości objętej księgą wieczystą Kw nr (...) prowadzonej dla nieruchomości
położonej w (...), obręb nr (...), dzielnica (...), gmina (...), powiat (...), województwo (...),
przy ulicy (...), stanowiącej działkę nr (...) o powierzchni 0,3599 ha, zabudowanej
stanowiącym odrębny od gruntu przedmiot własności budynkiem handlowo-
usługowym, zwanej dalej również „Nieruchomością 2”, w której to księdze wieczystej
jako właściciel wpisany jest Skarb Państwa, natomiast jako użytkownik wieczysty i
właściciel budynku stanowiącego odrębną nieruchomość, wpisana jest A., na
podstawie umowy sprzedaży warunkowej z dnia (...) roku, Rep. A nr (...) (notariusz
(...)) oraz umowy przenoszącej prawo użytkowania wieczystego, aktu ustanowienia
służebności, umowy ustanowienia służebności i umowy ustanowienia użytkowania z
dnia (...) roku, Rep. A nr (...). W dniu nabycia przez Zbywcę Nieruchomości 2, była ona
niezbudowana, oraz nie była objęta planem zagospodarowania przestrzennego, ani
nie była dla niej wydana decyzja o warunkach zabudowy, tym samym dostawa
Nieruchomości 2 podległa w roku (...) zwolnieniu z opodatkowania VAT.
3. Nieruchomości objętej księgą wieczystą Kw nr (...) prowadzoną dla nieruchomości
położonej w (...), obręb nr (...), dzielnica (...), gmina (...), powiat (...), województwo (...),
przy ulicy (...), stanowiącej działkę nr (...) o powierzchni 0,1279 ha, zabudowanej
budynkiem mieszkalnym zwanej dalej również „Nieruchomością 3”, w której to
księdze wieczystej własność wpisana jest na rzecz A., na podstawie umowy
sprzedaży z dnia (...) roku, Rep. A nr (...).
4. Nieruchomości objętej księgą wieczystą Kw nr (...), prowadzoną dla nieruchomości
położonej w (...), obręb nr (...) , dzielnica (...), gmina (...), powiat (...), województwo (...),
przy ulicy (...), stanowiącej działkę nr (...) o powierzchni 0,1173 ha, niezabudowanej,
zwanej dalej również „Nieruchomością 4”, w której to księdze wieczystej własność
wpisana jest na rzecz A., podstawie umowy zniesienia współwłasności nieruchomości
oraz współużytkowania wieczystego nieruchomości i umowy ustanowienia
użytkowania z dnia (...) roku, Rep. A nr (...).
5. Nieruchomości objętej księgą wieczystą Kw nr (...), prowadzoną dla nieruchomości
niezabudowanej położonej w (...), obręb nr (...), dzielnica (...), gmina (...), powiat (...),
województwo (...), stanowiącej działki nr (...) o powierzchni 0,0125 ha,
niezabudowanej zwanej dalej również „Nieruchomością 5”, w której to księdze
wieczystej własność wpisana jest na rzecz A., na podstawie umowy sprzedaży z dnia
(...) roku, Rep. A nr (...).
6. Nieruchomości objętej księgą wieczystą Kw nr (...) prowadzoną dla nieruchomości
niezabudowanej położonej w (...), obręb nr (...), dzielnica (...), gmina (...), powiat (...),
województwo (...), przy ulicy (...), utworzonej z jedynej, stanowiącej działkę nr (...) o
powierzchni 0,0977 ha, niezabudowanej, zwanej dalej również „Nieruchomością 6”,
w której to księdze wieczystej własność wpisana jest na rzecz A., na podstawie
umowy zniesienia współwłasności nieruchomości oraz współużytkowania
wieczystego nieruchomości i umowy ustanowienia użytkowania z dnia (...) roku,
Opisane powyżej Nieruchomość 1, Nieruchomość 2, Nieruchomość 3, Nieruchomość 4,
Nieruchomość 5 i Nieruchomość 6 zwane są dalej łącznie również „Nieruchomościami” lub
„Przedmiotem Transakcji”.
Na Nieruchomości 1 znajdują się obecnie budynki: stacji transformatorowej (trafo),
budynek portierni, budynek handlowo-usługowy wraz z dobudowanym do niego
budynkiem niemieszkalnym, budynek niemieszkalny, budynek handlowo-usługowy
(warsztat) oraz blaszane garaże, częściowo przeznaczone do remontu, a także urządzenia
w postaci: dróg, placów, parkingów i ogrodzeń. Budynki, budowle i urządzenia znajdujące
się na Nieruchomości 1 zostały wybudowane przez poprzedników prawnych Zbywcy przed
dniem (...) roku, to jest przed datą nabycia przez nią udziału wynoszącego 1/2 części w
prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości oraz prawie własności budynków,
budowli i urządzeń na niej się znajdujących. Zbywca nie czynił na budynki i budowę
posadowione na Nieruchomości 1 w okresie ostatnich 5 lat wydatków na ich ulepszenie
przekraczających 30% ich wartości początkowej.
Na Nieruchomości 2, na podstawie ostatecznej decyzji nr (...) wydanej z upoważnienia
Prezydenta Miasta dnia (...) roku, znak (...) dla najemcy tej nieruchomości, któremu Zbywca
udzielił zgody na dysponowanie Nieruchomością 2 na cele budowlane, realizowane jest
przez najemcę zamierzenie budowlane, polegające na budowie budynku handlowo-
usługowego, budowie hali (...), budowie szczelnego zbiornika na nieczystości ciekłe,
zbiornika na deszczówkę, budowie zewnętrznej instalacji kanalizacji deszczowej, budowie
zewnętrznej instalacji kanalizacji sanitarnej oraz ciągu pieszo-jezdnego, w ramach którego
został wybudowany jednokondygnacyjny budynek handlowo-usługowy, trwale związany z
gruntem, któremu został nadany numer porządkowy X przy ulicy (...), który to budynek nie
został jeszcze oddany do użytkowania (posiada jednak ściany i dach). Ponadto na działce
tej znajduje się tymczasowa wiata o konstrukcji stalowej jako obiekt nietrwale związany z
gruntem nie stanowi budynku lub budowli.
Na Nieruchomości 3 znajduje się budynek mieszkalny, wybudowany w roku okresie
międzywojennym (lata 30 XX wieku), przeznaczony do wyburzenia, obecnie
niezamieszkały. Zbywca nie czynił na budynki i budowle posadowione na Nieruchomości 3
w okresie ostatnich 5 lat wydatków na ich ulepszenie przekraczających 30% ich wartości
początkowej.
Nieruchomość 4, Nieruchomość 5 i Nieruchomość 6 są niezabudowane.
Wszystkie Nieruchomości objęte są miejscowym planem zagospodarowania
przestrzennego, uchwalonego uchwałą nr (...) Rady Miasta z dnia (...) r. (obszar „(...)”)
zgodnie z którym:
- Działka (...) - znajduje się w przeważającej części na terenie oznaczonym symbolem MW
/U.4 - Tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej lub usługowej, a w niewielkiej
części na terenie oznaczonym symbolem KDL.3 – Tereny dróg publicznych klasy
lokalnej;
- Działka (...) - znajduje się w przeważającej części na terenie oznaczonym symbolem MW
/U.4 - Tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej lub usługowej a w niewielkiej
części na terenie oznaczonym symbolem ZPz.2 – Tereny zieleni urządzonej;
- Działka (...) - znajduje się częściowo na terenie oznaczonym symbolem MW/U.4 - Tereny
zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej lub usługowej, częściowo na terenie
oznaczonym symbolem KDZ.2 – Tereny dróg publicznych i częściowo na terenie
oznaczonym symbolem KDZ.1 - Tereny dróg publicznych;
- Działka (...) - znajduje się w obszarze oznaczonym symbolem MW/U.4 - Tereny zabudowy
mieszkaniowej wielorodzinnej lub usługowej oraz częściowo na terenie oznaczonym
symbolem KDZ.1 - Tereny dróg publicznych;
- Działka (...) znajduje się w obszarze oznaczonym na rysunku planu symbolem MW/U.4 -
Tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej lub usługowej;
- Działka (...) znajduje się w obszarach oznaczonych na rysunku planu symbolami MW/U.4
- Tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej lub usługowej oraz KDZ.2 - Tereny
dróg publicznych klasy zbiorczej.
Sprzedający i Kupujący zawarli w dniu (...) r. w formie aktu notarialnego (Rep A Nr (...))
„przedwstępna umowa sprzedaży, oświadczenie i akt ustanowienia hipoteki”
przedmiotem której są Nieruchomości (prawo użytkowania wieczystego i własność
budynków/budowli). Umowa Przyrzeczona ma zostać zawarta pomiędzy (...) a (...) r.
Przed zwarciem Umowy Przyrzeczonej Zbywca zobowiązał się zakończyć wszystkie umowy
najmu dot. Nieruchomości 1, 2, 4 i 6 którymi te są częściowo objęte i służą najemcom do
prowadzenia na nich działalności gospodarczych, a to:
2- część Nieruchomości 1 o powierzchni ok. 9 m jest przedmiotem umowy najmu
zawartej dnia (...) roku, na czas oznaczony pięciu lat,
- część Nieruchomości 1 (powierzchnia biurowa oraz pomieszczenia warsztatowe i
magazyn położone w budynku przy ul. (...) w (...), wraz z prawem do korzystania z
placu oraz stanowisk parkingowych na nieruchomości - jest przedmiotem umowy
najmu zawartej dnia (...) roku, na czas nieokreślony od dnia (...) roku, z możliwością
jej rozwiązania jedynie za porozumieniem stron, z zachowaniem dwumiesięcznego
okresu wypowiedzenia,
- część Nieruchomości 1 (powierzchnia biurowa oraz magazyn znajdujące się w budynku
przy ul. (...) w (...)) jest przedmiotem umowy najmu zawartej dnia (...) roku na czas
nieokreślony od dnia (...) roku, z możliwością jej rozwiązania przez każdą ze stron z
zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia, złożonego na koniec
miesiąca kalendarzowego,
- cześć Nieruchomości 1 (powierzchnia biurowa oraz warsztaty znajdujące się w
budynkach przy ul. (...) w (...), wraz z miejscami parkingowymi) jest przedmiotem
umowy najmu zawartej dnia (...) roku na czas nieokreślony od dnia (...) roku, z
możliwością jej rozwiązania przez każdą ze stron z zachowaniem trzymiesięcznego
okresu wypowiedzenia, złożonego na koniec miesiąca kalendarzowego
- część Nieruchomości 1 (powierzchnia biurowa znajdująca się w budynku położonym w
południowo-zachodniej części działki przy ul. (...) w (...)) jest przedmiotem umowy
najmu zawartej dnia (...) roku na czas nieokreślony od dnia (...) roku, z możliwością jej
rozwiązania przez każdą ze stron z zachowaniem trzymiesięcznego okresu
wypowiedzenia, złożonego na koniec miesiąca kalendarzowego,
- cześć Nieruchomości 2 o powierzchni 20 arów wraz z urządzeniami i rzeczami
szczegółowo opisanymi w załączniku do umowy najmu, jest przedmiotem umowy
najmu zawartej dnia (...) roku, na czas nieoznaczony, z możliwością jej
wypowiedzenia przez każdą ze stron z zachowaniem trzymiesięcznego okresu
wypowiedzenia. Najemca realizujący zamierzenie budowlane na Nieruchomości 2 (w
tym wybudowany już budynek handlowo usługowy), dokonał nakładów w ramach
prowadzonej działalności gospodarczej, będąc podatnikiem VAT i przysługiwało mu
prawo do doliczenia podatku naliczonego. Zgodnie z umową najmu w przypadku jej
wypowiedzenia przez Zbywcę/Wynajmującego przed (...) r. Zbywca zobowiązany
będzie do zwrotu najemcy nakładów (kosztów budowy) poniesionych na
Nieruchomości 2. Zbywca planuje rozwiązać umowę najmu dot. Nieruchomości 2 po
(...) r. (tj. bez obowiązku zwrotu kosztów budowy).
- cześć Nieruchomości 4 i 6 (niezabudowanych) o powierzchni około 13 arów jest
przedmiotem umowy najmu zawartej dnia (...) roku na czas nieokreślony od dnia (...)
roku, z możliwością jej rozwiązania przez każdą ze stron z zachowaniem
trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia, złożonego na koniec miesiąca
kalendarzowego.
Nieruchomości stanowiły od dnia ich nabycia przez Zbywcę składniki majątku związane z
działalnością gospodarczą Zbywcy (były ujawnione w ewidencji środków trwałych Zbywcy).
Jednakże od (...) r. (budynki i budowle) i odpowiednio (...) r. (grunt/użytkowanie wieczyste)
zostały wycofane z tej działalności (wykreślone z ewidencji środków trwałych). Zbywca
kontynuował jednak wynajem części Nieruchomości wskazanych wyżej, opodatkowując
przychody z tego wynajmu zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o
zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez
osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 776). Zbywca wyjmował Nieruchomości, jako
zarejestrowany podatnik VAT czynny i opodatkowywał świadczone usługi najmu stawką
podstawową VAT i wystawiał faktury VAT z tego tytułu nieprzerwanie (zarówno przed jak i
po wycofaniu Nieruchomości z ewidencji środków trwałych).
Sprzedający jest stroną umów o dostawę niektórych mediów umożliwiające
funkcjonowanie budynków i budowli posadowionych na Nieruchomości, w tym np.
utrzymania czystości, usług ochrony, monitoringu przeciwpożarowego; usług
telekomunikacyjnych, dostawę energii elektrycznej, energii cieplnej, dostawy wody oraz
odbioru nieczystości. Umowy te zostaną jednak rozwiązane przed zwarciem Umowy
Przyrzeczonej z Nabywcą.
Sprzedający nie zawierał:
- umowy o zarządzanie majątkiem i zarządzania najmem Nieruchomości, tzw. umowy
property oraz facility management („Umowy o Zarządzanie” ).
- umowy na zarządzanie aktywami/Nieruchomościami (tzw. asset management).
W ramach Transakcji Sprzedawca nie przeniesie na rzecz Nabywcy innych składników
majątkowych istotnych w kontekście możliwości prowadzenia działalności gospodarczej w
zakresie wynajmu nieruchomości. W szczególności, następujące składniki majątku
Sprzedawcy (o ile istnieją lub będą istniały) nie wejdą w skład zbywanego Przedmiotu
Transakcji:
- zobowiązania związane z funkcjonowaniem Przedmiotu Transakcji, w tym (i) z tytułu
umowy finansowania, (ii) związane z rozliczeniami publicznoprawnymi (których prawnie
na skutek takiej Transakcji nie można przenieść), a także analogicznie należności
publicznoprawne, (iii) wynikające z wszelkich sporów sądowych i administracyjnych,
których stroną jest Sprzedawca oraz, (iv) wynikające z wszelkich sporów o
odszkodowania;
- zobowiązania wynikające z realizowanych prac aranżacyjnych dla najemców w budynkach
i niezakończonych na moment Transakcji;
- istniejące i wymagalne na dzień Transakcji wierzytelności pieniężne (w tym w
szczególności należności z umów najmu);
- know-how Sprzedawcy - rozumiany jako określone informacje handlowe w zakresie
wynajmu Nieruchomości znajdujące się w posiadaniu Sprzedawcy (w tym zasady
/polityki ustalania wysokości czynszu),
- dokumentacja podatkowa i księgowa związana z przedsiębiorstwem Sprzedawcy poza
dokumentacją związaną z Nieruchomością,
- prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych (m.in. za pośrednictwem
których Sprzedawca dokonuje rozliczeń z najemcami związanych z Nieruchomościami,
- prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie ubezpieczenia Nieruchomości, ochrony
Nieruchomości, monitoringu przeciwpożarowego itp.,
- prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności
przez Sprzedawcę, w szczególności prawa i obowiązki z umowy o usługi rachunkowe,
- należności (inne niż wskazane powyżej) oraz należności podatkowe Sprzedawcy (np. o
zwrot nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym),
- firma stanowiąca własność Sprzedawcy.
Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników. Tym samym, w wyniku Transakcji nie
dojdzie do przejścia zakładu pracy zgodnie z art. 23(1) ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r.
Kodeks pracy (Dz.U.2023 poz. 1465 t. j. z dnia 31 lipca 2023, dalej: „Kodeks pracy”) ani
części zakładu pracy Sprzedającego na Kupującego.
Nabywca po zwarciu Umowy Przyrzeczonej zamierza dokonać wyburzenia budynków i
budowli posadowionych na nieruchomości, i następnie wybudować na nich wielolokalowe
budynki mieszkalne oraz zbywać wybudowane lokale.
Sprzedający oraz Kupujący są i będą na dzień Transakcji czynnymi podatnikiem VAT.
Wnioskodawcy są podmiotami niepowiązanymi, zarówno w rozumieniu ustawy z dnia 11
marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. 2024 poz. 361 t.j. z dnia 13 marca
2024, dalej: „Ustawa o VAT”), jak i ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym
od osób prawnych (Dz.U. 2023 poz. 2805 t.j. z dnia 29 grudnia 2023, dalej: „Ustawa o CIT (podatek dochodowy od osób prawnych)”).
Zainteresowani zamierzają złożyć do urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego lub
bezpośrednio w akcie notarialnym/Umowie Przyrzeczonej, wspólne zgodne oświadczenie
o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 i
ust. 11 Ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie VAT dostawy Nieruchomości w części, w
której dostawa podlega pod zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.
W uzupełnieniu wniosku w odpowiedzi na pytanie Organu:
1. Czy w ramach opisanej we wniosku transakcji sprzedaży sprzedawane będzie:
a) prawo użytkowania wieczystego gruntu czy prawo własności gruntu działek nr
(...) (Nieruchomość 4) oraz nr (...) (Nieruchomość 6);
b) prawo użytkowania wieczystego gruntu dotyczącego działki nr (...)
(Nieruchomości 1) czy udział w 1/2 części prawa wieczystego użytkowania
gruntu – odpowiedzieli Państwo:
W ramach opisanej we wniosku transakcji sprzedaży sprzedawane będzie:
a) prawo własności gruntu, działek nr (...) (Nieruchomość 4) oraz nr (...)
(Nieruchomość 6);
b) prawo użytkowania wieczystego gruntu dotyczącego działki nr (...)
(Nieruchomości 1).
2. Czy wszystkie budynki i budowle (a w szczególności wybudowany przez najemcę
jednokondygnacyjny budynek handlowo-usługowy, trwale związany z gruntem,
któremu został nadany numer porządkowy X przy ulicy (...), znajdujący się na
Nieruchomości 2 - nie oddany jeszcze do użytkowania oraz garaże blaszane
znajdujące się na Nieruchomości 1) opisane we wniosku spełniają definicje budynków
i budowli w myśl ustawy Prawo budowlane (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 725, ze zm.) -
odpowiedzieli Państwo:
Wszystkie budynki i związane z nimi urządzenia budowlane (a w szczególności
wybudowany przez najemcę jednokondygnacyjny budynek handlowo-usługowy,
trwale związany z gruntem, któremu został nadany numer porządkowy X przy ulicy
(...), znajdujący się na Nieruchomości 2 - nie oddany jeszcze do użytkowania oraz
garaże blaszane znajdujące się na Nieruchomości 1) opisane we wniosku spełniają
definicje budynków w myśl ustawy Prawo budowlane (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 725, ze
zm.). Na Nieruchomości 2 nie są posadowione budowle.
Bez względu na powyższe, na Nieruchomości 2, jak wskazano we wniosku znajduje się
nietrwale związana z gruntem wiata namiotowa o konstrukcji stalowej nie spełniająca
definicji budynku lub budowli w myśl ustawy Prawo budowlane.
3. Czy od pierwszego zasiedlenia wszystkich części budynków i budowli, które będą
znajdowały się - na dzień planowanej transakcji - na poszczególnych
Nieruchomościach 1-3 do dnia planowanej transakcji upłynie okres dłuższy niż 2 lata?
Jeśli nie, to proszę wskazać w odniesieniu do których konkretnie części
poszczególnych budynków/budowli, do dnia planowanej transakcji nie upłynie okres
dłuższy niż dwa lata - odpowiedzieli Państwo:
W przypadku wszystkich budynków i związanych z nimi urządzeń budowlanych
posadowionych na Nieruchomości 1 oraz budynku na Nieruchomości 3, na dzień
planowanej transakcji, od ich pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14
ustawy o VAT upłynie okres dłuższy niż dwa lata.
W przypadku budynku handlowo-usługowego, któremu nadano numer ul. (...) X
(posadowiony na Nieruchomości 2) i związanych z nim urządzeń budowlanych nie
można na dziś określić czy na dzień planowanej transakcji upłynie co najmniej dwa
lata od pierwszego zasiedlenia. Tylko jeśli do dnia (...) r. Powiatowy Inspektor Nadzoru
Budowlanego wyda decyzję o pozwoleniu na użytkowanie tego budynku, to na dzień
transakcji upłyną dwa lata od pierwszego zasiedlenia. Jeśli decyzja o pozwoleniu na
użytkowanie zostanie wydana po (...) r. lub nie zostanie wydana w ogóle, na dzień
planowanej transakcji nie upłyną co najmniej dwa lata od pierwszego zasiedlenia.
Z uwagi na powyższą niepewność dot. Nieruchomości 2, przedstawiając własne
stanowisko w sprawie wnioskodawca przedstawił dwa warianty opodatkowania VAT
dostawy budynku przy ul. (...).
4. Które z wymienionych we wniosku (znajdujących się na Nieruchomości 1 tj. działce nr
(...)) naniesień w postaci blaszanych garaży, częściowo przeznaczonych do remontu,
dróg, placów, parkingów i ogrodzeń, stanowią budowle, a które urządzenia
budowlane w myśl ustawy Prawo Budowlane? Proszę jednoznacznie wskazać –
odpowiedzieli Państwo:
Obiekty znajdujące się na Nieruchomości 1 należy w myśl ustawy Prawo Budowlane
zakwalifikować na następujący sposób:
Budynki: (i) Budynek stacji transformatorowej (trafo), (ii) budynek portierni, (iii)
budynek handlowo-usługowy wraz z dobudowanym do niego budynkiem
niemieszkalnym, (iv) budynek niemieszkalny, (v) budynek handlowo-usługowy
(warsztat), (vi) blaszane garaże.
Urządzenia budowlane: (i) place/parkingi zwierające w sobie ciągi komunikacyjne
/drogi, (ii) ogrodzenie.
5. Kto na dzień transakcji będzie właścicielem wybudowanego przez najemcę
jednokondygnacyjnego budynku handlowo-usługowego o nr X, znajdującego się na
działce nr (...) (Nieruchomość 2)? Czy przedmiotowy budynek handlowo-usługowy nr X
będzie przedmiotem planowanej transakcji - odpowiedzieli państwo:
Na dzień planowanej transakcji właścicielem wybudowanego przez najemcę
jednokondygnacyjnego budynku handlowo-usługowego o nr X będzie Wnioskodawca
(Pani A.). Budynek handlowo-usługowy nr X będzie przedmiotem planowanej
transakcji.
Wnioskodawca pragnie w tym miejscu wskazać na treść art. 235 par. 1 Kodeksu
cywilnego zgodnie z którym: „Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu
Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich
związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy
budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi
przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste”. W
orzecznictwie Sądu Najwyższego wskazuje się, że przepis ten dotyczy także budynków
wzniesionych przez podmioty trzecie (np. najemców/dzierżawców - patrz uchwała
Sądu Najwyższego z 25.11.2011 r., III CZP 60/11) gdzie czytamy: „Budynek wzniesiony
przez dzierżawcę na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste stanowi własność
wieczystego użytkownika”. Tym samym zarówno obecnie, jak i na dzień planowanej
transakcji budynek handlowo-usługowy ul. (...) X jest i będzie własnością
Wnioskodawcy.
6. Czy przed dniem planowanej transakcji dojdzie do pierwszego zasiedlenia
wybudowanego przez najemcę jednokondygnacyjnego budynku handlowo-
usługowego o nr X i czy od tego pierwszego zasiedlenia do dnia transakcji minie okres
dłuższy niż 2 lata - odpowiedzieli Państwo:
W przypadku budynku handlowo-usługowego, któremu nadano numer ul. (...) X
(posadowiony na Nieruchomości 2) nie można na dziś określić czy na dzień
planowanej transakcji upłynie co najmniej dwa lata od pierwszego zasiedlenia. Tylko
jeśli do dnia (...) r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wyda decyzję o
pozwoleniu na użytkowanie tego budynku, to na dzień transakcji upłyną dwa lata od
pierwszego zasiedlenia. Jeśli decyzja o pozwoleniu na użytkowanie zostanie wydana
po (...) r. lub nie zostanie wydana w ogóle, na dzień planowanej transakcji nie upłyną
co najmniej dwa lata od pierwszego zasiedlenia.
Z uwagi na powyższą niepewność dot. Nieruchomości 2, przedstawiając własne
stanowisko w sprawie wnioskodawca przedstawił dwa warianty opodatkowania VAT
dostawy budynku przy ul. (...).
7. Czy do dnia planowanej transakcji najemca – w ramach realizowanego zamierzenia
budowlanego - wybuduje na działce nr (...) (Nieruchomości 2), któryś z opisanych we
wniosku obiektów (np. budynek handlowo-usługowy, halę namiotową, szczelny
zbiornik na nieczystości ciekłe, zbiornik na deszczówkę, zewnętrzną instalację
kanalizacji deszczowej, zewnętrzną instalację kanalizacji sanitarnej lub ciąg pieszo-
jezdny)? Jeśli tak, to proszę wskazać który/które dokładnie oraz:
- czy obiekt ten będzie stanowił budynek lub budowlę w rozumieniu ustawy Prawo
Budowlane?
- czy dojdzie do pierwszego zasiedlenia tego budynku/budowli i czy od tego
pierwszego zasiedlenia do dnia planowanej transakcji minie okres dłuższy niż 2
lata?
- kto będzie właścicielem danego budynku/budowli na dzień transakcji i czy budynek
/budowla będzie przedmiotem transakcji?
- czy przed dniem planowanej transakcji dojdzie do rozliczenia nakładów między
Zbywcą a najemcą od wybudowanych - przez najemcę w ramach realizowanego
zamierzenia budowlanego - budynków/budowli?
- czy Zbywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o
kwotę podatku naliczonego, w związku z wybudowaniem/nabyciem
poszczególnych budynków/budowli i czy Zbywca z tego prawa skorzysta?
- czy do dnia planowanej transakcji Zbywca będzie wykorzystywał budynki/budowle
wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT?
Proszę jednoznacznie wskazać co faktycznie (jakiego rodzaju naniesienia) znajdować
się będzie na moment sprzedaży na Nieruchomości 2 - czy będzie to budynek czy
innego rodzaju naniesienia (budowle, urządzenia budowlane, obiekty) i czy te
naniesienia będą trwale związane z ewentualnie znajdującym się tam budynkiem -
odpowiedzieli Państwo:
Obecnie na Nieruchomości 2 posadowione są i będą na dzień planowanej transakcji:
(i) budynek handlowo usługowy (ul. (...) X) oraz (ii) hala namiotowa o konstrukcji
stalowej nie stanowiąca obiektu budowlanego. Ponadto obecnie na Nieruchomości 2
posadowione są urządzenia budowlane związane z budynkiem handlowo usługowym
(ul. (...) X) w postaci: szczelnego zbiornika na nieczystości ciekłe, zbiornika na
deszczówkę, zewnętrzną instalację kanalizacji deszczowej, zewnętrzną instalację
kanalizacji sanitarnej, ciąg pieszo-jezdny stanowiące urządzenia budowlane w
rozumieniu ustawy Prawo budowlane.
Tylko jeśli do dnia (...) r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wyda decyzję o
pozwoleniu na użytkowanie budynku (ul. (...) X) wraz z przynależnymi urządzeniami
budowlanymi, to na dzień transakcji upłyną dwa lata od pierwszego zasiedlenia. Jeśli
decyzja o pozwoleniu na użytkowanie zostanie wydana po (...) r. lub nie zostanie
wydana w ogóle, na dzień planowanej transakcji nie upłyną co najmniej dwa lata od
pierwszego zasiedlenia.
Właścicielem budynku (ul. (...) X) oraz związanych z nim urządzeń budowlanych jest
użytkownik wieczysty Nieruchomości 2 - Pani A.
Zgodnie z umową najmu zawartą przez Wnioskodawcę z najemcą Nieruchomości 2 w
przypadku jej wypowiedzenia przez Panią A. przed (...) r. zobowiązana ona będzie do
zwrotu najemcy nakładów (kosztów budowy) poniesionych na Nieruchomości 2.
Wnioskodawca planuje rozwiązać umowę najmu dot. Nieruchomości 2 po (...) r. (tj. bez
obowiązku zwrotu kosztów budowy). Tym samym przed dniem planowanej transakcji
nie dojdzie do rozliczenia nakładów między Zbywcą a najemcą od wybudowanych -
przez najemcę w ramach realizowanego zamierzenia budowlanego - budynków
/budowli.
Zbywcy nie przysługiwało bezpośrednio prawo do obniżenia kwoty podatku należnego
o kwotę podatku naliczonego, w związku z wybudowaniem/nabyciem poszczególnych
obiektów na Nieruchomości 2 ponieważ nie on był nabywcą towarów i usług służących
budowie (przedsięwzięcie budowlane prowadził najemca). Bez względu na powyższe
odpłatne świadczenie usług najmu Nieruchomości 2 podlegało podatkowaniu VAT, a
czynsz pobierany od najemcy z ekonomicznego punktu widzenia uwzględniał nakłady
(koszty budowy) czynione przez najemcę. Jak wskazano we wniosku zgodnie z umową
najmu w przypadku jej wypowiedzenia przez Zbywcę/Wynajmującego przed (...) r.
Zbywca zobowiązany będzie do zwrotu najemcy nakładów (kosztów budowy)
poniesionych na Nieruchomości 2. Zbywca planuje jednak rozwiązać umowę najmu
dot. Nieruchomości 2 po (...) r., co pozwoli na odmowę zwrotu kosztów budowy.
Do dnia planowanej transakcji Zbywca nie będzie wykorzystywał budynku związanych
z nim urządzeń budowlanych posadowionych na Nieruchomości 2 wyłącznie na cele
działalności zwolnionej od podatku VAT.
8. Czy miało miejsce pierwsze zasiedlenie budynku mieszkalnego, wybudowanego w
latach 30 XX wieku, posadowionego na Nieruchomości 3, a jeśli tak, to czy na dzień
planowanej transakcji od jego pierwszego zasiedlenie minie okres dłuższy niż 2 lata -
odpowiedzieli Państwo:
Tak - miało miejsce pierwsze zasiedlenie budynku mieszkalnego, wybudowanego w
latach 30 XX wieku, posadowionego na Nieruchomości 3. Już obecnie, a także na dzień
planowanej transakcji od jego pierwszego zasiedlenie minie okres dłuższy niż 2 lata.
9. O jakich konkretnie budynkach i budowlach (poza budynkiem mieszkalnym
wybudowanym w latach 30 XX wieku) posadowionych na Nieruchomości 3 mowa we
wniosku? Proszę wymienić wszystkie budynki i budowle (w rozumieniu Prawa
Budowlanego) oraz wskazać czy doszło do ich pierwszego zasiedlenia (również po
ulepszeniach przekraczających 30% ich wartości początkowej - jeżeli takie ulepszenia
były dokonywane) oraz czy od ich pierwszego zasiedlenia do dnia planowanej
transakcji minie okres dłuższy niż 2 lata - odpowiedzieli Państwo:
Na Nieruchomości 3 znajduje się tylko jeden obiekt budowlany - tj. budynek
mieszkalnym wybudowanym w latach 30 XX wieku. Już obecnie, a także na dzień
planowanej transakcji od jego pierwszego zasiedlenie minie okres dłuższy niż 2 lata.
10. Czy na zabudowanej działce nr (...) (Nieruchomość 2) w Miejscowym Planie
Zagospodarowania przestrzennego znajdują się linie rozgraniczające tereny zieleni
urządzonej? Jeśli tak, to proszę wskazać jakie jest przeznaczenie terenów zieleni
urządzonej zgodnie z MPZP:
- czy dla tych terenów dopuszcza się jakąkolwiek zabudowę? Jeśli tak, to proszę
wskazać zgodnie z MPZP jaki rodzaj zabudowy dopuszcza się na ww. terenach
zieleni urządzonej?
- czy dla terenów zieleni urządzonej, w MPZP obowiązuje zakaz jakiejkolwiek
zabudowy - odpowiedzieli Państwo:
Na zabudowanej działce nr (...) (Nieruchomość 2) w Miejscowym Planie
Zagospodarowania przestrzennego znajdują się linie rozgraniczające tereny
zieleni urządzonej (ZPz2).
Zgodnie z ustaleniami szczegółowymi MPZP dla terenów zieleni urządzonej (ZPz.2):
a) przewidziano podstawowe przeznaczenie pod parki, skwery, zieleńce;
b) dopuszczono lokalizację na tym terenie ogródków jordanowskich, placów zabaw
oraz placów z urządzeniami sportowo-rekreacyjnymi;
c) ustalono zakaz lokalizacji budynków oraz ustalono maksymalną wysokość
zabudowy na 5 m.
W związku z powyższym na tym terenie dopuszczono zabudowę wymienioną powyżej
w pkt a) i b).
11. Czy w związku z nabyciem poszczególnych gruntów/prawa użytkowania wieczystego
gruntu Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę
podatku naliczonego i czy Zbywca z tego prawa skorzystał? Proszę odnieść się
odrębnie do każdej działki - odpowiedzieli Państwo:
W odniesieniu do Nieruchomości 1 - Zbywcy nie przysługiwało prawo do obniżenia
kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
W odniesieniu do Nieruchomości 2 - Zbywcy nie przysługiwało prawo do obniżenia
kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
W odniesieniu do Nieruchomości 3 - Zbywcy nie przysługiwało prawo do obniżenia
kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
W odniesieniu do Nieruchomości 4 - Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty
podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i z prawa tego skorzystał.
W odniesieniu do Nieruchomości 5 - Zbywcy nie przysługiwało prawo do obniżenia
kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
W odniesieniu do Nieruchomości 6 - Zbywcy nie przysługiwało prawo do obniżenia
kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
12. Czy w związku z nabyciem/wybudowaniem poszczególnych budynków/budowli
Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
naliczonego i czy Zbywca z tego prawa skorzystał? Proszę odnieść się odrębnie do
każdego budynku/budowli - odpowiedzieli Państwo:
Poniżej Wnioskodawca odpowiada na pytania dot. budynków i budowli
posadowionych na poszczególnych zabudowanych nieruchomościach.
Nieruchomość 1
Na Nieruchomości 1 znajduje się: (i) budynek stacji transformatorowej (trafo), (ii)
budynek portierni, (iii) budynek handlowo-usługowy wraz z dobudowanym do niego
budynkiem niemieszkalnym 1, (iv) budynek niemieszkalny 2, (v) budynek handlowo-
usługowy (warsztat) oraz (vi) blaszane garaże.
Ponadto na Nieruchomości znajdują się urządzenia budowlane związane z ww.
budynkami w postaci: (i) palców/parkingów wraz z wyznaczonymi ciągami jezdnymi
/drogami oraz ogrodzenie.
Wszystkie wskazane wyżej obiekty posadowione na Nieruchomości 1 zostały
wybudowane przez poprzedników prawnych przed dniem nabycia tej nieruchomości
przez Wnioskodawcę. Z tytułu nabycia Nieruchomości 1 (wraz z budynkami i
budowlami) Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku
należnego o kwotę podatku naliczonego.
Nieruchomość 2
Obecnie na Nieruchomości 2 posadowione są, i będą na dzień planowanej transakcji:
(i) budynek handlowo usługowy (ul. (...) X) oraz (ii) hala namiotowa o konstrukcji
stalowej nie stanowiąca obiektu budowlanego. Ponadto obecnie na Nieruchomości 2
posadowione są urządzenia budowlane związane z budynkiem handlowo usługowym
(ul. (...) X) w postaci: szczelnego zbiornika na nieczystości ciekłe, zbiornika na
deszczówkę, zewnętrzną instalację kanalizacji deszczowej, zewnętrzną instalację
kanalizacji sanitarnej, ciąg pieszo-jezdny stanowiące urządzenia budowlane w
rozumieniu ustawy Prawo budowlane.
Zbywcy nie przysługiwało bezpośrednio prawo do obniżenia kwoty podatku należnego
o kwotę podatku naliczonego, w związku z wybudowaniem/nabyciem poszczególnych
obiektów na Nieruchomości 2, ponieważ nie on był nabywcą towarów i usług
służących budowie (przedsięwzięcie budowlane prowadził najemca). Bez względu na
powyższe odpłatne świadczenie usług najmu Nieruchomości 2 podlegało
podatkowaniu VAT, a czynsz pobierany od najemcy z ekonomicznego punktu widzenia
uwzględniał nakłady (koszty budowy) czynione przez najemcę (najemca podpisując
umowę najmu i ustalając wysokość czynszu godził się z faktem, że po zakończeniu
umowy najmu w terminie w niej określonym, poniesione na budowę nakłady nie
zostaną mu zwrócone).
Nieruchomość 3
Na Nieruchomości 3 znajduje się tylko jeden obiekt budowlany - tj. budynek
mieszkalnym wybudowanym w latach 30 XX wieku.
Z tytułu nabycia Nieruchomości 3 (wraz z budynkiem mieszkalnym) Zbywcy nie
przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
naliczonego.
13. Czy Nabywca będzie wykorzystywał nabyte Nieruchomości do czynności
opodatkowanych - odpowiedzieli Państwo:
Tak - Nabywca będzie wykorzystywał nabyte Nieruchomości do czynności
opodatkowanych, w szczególności Nieruchomości zostaną wykorzystane do
wzniesienia na nich osiedla mieszkaniowego i następnie sprzedaży (opodatkowanej
VAT) poszczególnych nowych lokali mieszalnych (zamierzenie deweloperskie).
14. Czy którekolwiek z naniesień (znajdujących się na działkach, które będą przedmiotem
sprzedaży) stanowi własność przedsiębiorstwa przesyłowego (w rozumieniu Kodeksu
cywilnego - należy wskazać wszystkie takie naniesienia) - odpowiedzieli Państwo:
Na Nieruchomości 2 znajdują się stanowiące własność przedsiębiorstwa przesyłowego
gazociągi średniego ciśnienia: (...).
Na Nieruchomości 5 znajdują się stanowiące własność przedsiębiorstw przesyłowych:
(i) wodociąg wraz z hydrantem, (ii) linia elektroenergetyczna, (iii) sieć ciepłownicza
/ciepłociąg.
15. Czy na dzień sprzedaży na Nieruchomości 3 będzie znajdować się budynek
przeznaczony do wyburzenia - odpowiedzieli Państwo:
Tak - na dzień sprzedaży na Nieruchomości 3 będzie znajdować się budynek
przeznaczony do wyburzenia (budynek mieszkalny z lat 30 XX wieku).
16. Czy któreś z naniesień innych niż określone we wniosku jako budynki (a więc budowle
i urządzenia budowlane itp.), znajdujących się na Nieruchomościach, stanowią
ruchomości (w rozumieniu Kodeksu cywilnego), tj. nie są częścią składową budynku -
należy wskazać wszystkie takie naniesienia - odpowiedzieli Państwo:
Za ruchomość uznać należy halę namiotową o konstrukcji stalowej posadowioną na
Nieruchomości 2. Wszystkie pozostałe wymienione we wniosku naniesienia, w tym w
szczególności budynki oraz urządzenia budowlane nie są ruchomościami w
rozumieniu Kodeksu cywilnego.
Bez względu na powyższe, naniesienia o których mowa w odpowiedz na pytanie nr 14,
nie stanowią części składowych Nieruchomości, albowiem zgodnie z odrębnymi
przepisami wchodzą one w skład przedsiębiorstwa przesyłowego.
Wnioskodawca nie widzi konieczności korygowania stanowiska własnego w sprawie, z
tym zastrzeżeniem, że ilekroć w pierwotnym wniosku odnosił się do budowli na
Nieruchomościach 2 i 3 miał na myśli urządzenia budowlane w rozumieniu ustawy
Prawo budowlane związane z budynkami posadowionymi na tych nieruchomościach.
Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczone we wniosku nr 1-4) oraz
Ordynacji podatkowej (oznaczone we wniosku nr 6)
1. Czy w świetle opisanego zdarzenia przyszłego prawidłowe jest stanowisko
Wnioskodawców, zgodnie z którym Zbywca z tytułu Transakcji/Sprzedaży
Nieruchomości jest podatnikiem VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT i nie
stosuje się do niego włączeń, o których mowa w art. 15 ust. 3 ustawy o VAT.
2. Czy w świetle opisanego zdarzenia przyszłego prawidłowe jest stanowisko
Wnioskodawców, zgodnie z którym Przedmiot Transakcji nie będzie stanowił
przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu przepisów ustawy o
VAT i w konsekwencji Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT zgodnie z art.
5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT?
3. Czy dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w
całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów oraz nie będzie podlegała
zwolnieniu z VAT, jeżeli Strony w odpowiednim terminie złożą zgodne oświadczenie, o
którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w stosunku do dostawy budynków i
budowli, w takim zakresie, w jakim ich dostawa podlegałaby zwolnieniu od podatku, o
którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?
4. Czy po dokonaniu Transakcji, Nabywca będzie uprawniony do: (i) obniżenia kwoty
podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji po
otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej dokonanie, oraz do (ii)
zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym?
6. Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym, po zawarciu Transakcji, Nabywca będzie
odpowiadał całym swoim majątkiem solidarnie ze Zbywcą za powstałe do dnia
nabycia Przedmiotu Transakcji zaległości podatkowe związane z prowadzoną
działalnością gospodarczą Zbywcy zgodnie z art. 112 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r.
- Ordynacja podatkowa?
Stanowisko Zainteresowanych w sprawie
Zdaniem Wnioskodawców:
1. Zbywca z tytułu Transakcji/Sprzedaży Nieruchomości jest podatnikiem VAT w
rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT i nie stosuje się do niego włączeń, o których
mowa w art. 15 ust. 3 ustawy o VAT.
2. Dostawa Przedmiotu Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5
ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie
art. 6 pkt 1 ustawy o VAT z uwagi na to, że będące przedmiotem tej dostawy składniki
majątkowe nie stanowią przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części
przedsiębiorstwa Zbywcy.
3. Dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości
opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z
VAT, jeżeli Strony w odpowiednim terminie złożą zgodne oświadczenie, o którym
mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w stosunku do dostawy Nieruchomości, w takim
zakresie, w jakim ich dostawa podlegałaby zwolnieniu od podatku, o którym mowa w
art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
4. Nabywca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z
faktury dokumentującej Transakcję oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad
należnym.
6. Nabywca nie będzie odpowiadał całym swoim majątkiem solidarnie ze Zbywcą za
powstałe do dnia nabycia Przedmiotu Transakcji zaległości podatkowe związane z
prowadzoną działalnością gospodarczą Zbywcy zgodnie z art. 112 Ordynacji
podatkowej, gdyż nabywany Przedmiot transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa ani
zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
Uwaga wstępna dotycząca interesu Wnioskodawców w zakresie uzyskania interpretacji
Z uwagi na to, że Nabywca i Zbywca będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym,
zgodnie z art. 14b § 1 w związku art. 14r § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja
podatkowa występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym.
Określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT z punktu
widzenia Zbywcy będzie wpływało na jego obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku
podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury VAT na rzecz Nabywcy oraz rozliczenia
podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego.
Z punktu widzenia Nabywcy, określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała
opodatkowaniu VAT, będzie bezpośrednio wpływało na wysokość ceny należnej za
przedmiot Transakcji (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), na prawo
do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny oraz na obowiązek zapłaty
podatku od czynności cywilnoprawnych.
Stąd każda ze stron Transakcji ma interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem
wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, dotyczącej tego
samego zdarzenia przyszłego.
Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1
Uwagi wstępne
W celu rozstrzygnięcia, czy nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie
opodatkowane VAT, w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy Zbywca
dokonując Transakcji działa jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.
Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki
organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące
samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub
rezultat takiej działalności.
Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność
producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby
naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.
Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na
wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla
celów zarobkowych.
Powyższe przepisy stanowią implementację przepisów wspólnotowych. W art. 9
Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu
podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347, str. 1 ze zm.) zawarta została definicja
podatnika oraz działalności gospodarczej. Zgodnie z art. 9 ust. 1 i 2 Dyrektywy
„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu
jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej
działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów,
handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i
wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą
uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub
wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
Zatem definicja działalności gospodarczej ma charakter uniwersalny, pozwalający na
objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określaną
działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy tym z art. 15 ust. 2
ustawy jednoznacznie wynika, iż pod pojęciem działalności gospodarczej należy rozumieć
także czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i
prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. W tym przypadku decydujące
znaczenie ma ciągłość wykorzystywania majątku. Wykorzystywanie towarów lub wartości
niematerialnych i prawnych ma miejsce przede wszystkim poprzez oddanie ich w stosunki
obligacyjne, np. w najem, dzierżawę, udzielenie licencji do korzystania z danej wartości
niematerialnej i prawnej, itp. Przy czym przez ciągłość wykorzystywania składników
majątku rozumieć należy także wykorzystanie majątku, które charakteryzuje się
powtarzalnością lub długim okresem trwania.
W sprawie będącej przedmiotem niniejszego wniosku Wnioskodawca powziął wątpliwość,
czy dokonując zbycia Nieruchomości działać będzie jako podatnika podatku VAT, w
sytuacji gdy z punktu widzenia podatku dochodowego zdecydował o opodatkowaniu
przychodów z najmu Nieruchomości w sposób przewidziany art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20
listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów
osiąganych przez osoby fizyczne (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 776).
W opinii Wnioskodawców, sposób opodatkowania przychodów z najmu podatkiem
dochodowym nie ma znaczenia dla stosowania art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT. W
szczególności nie ulega wątpliwości, że sprzedający wykonuje w sposób zorganizowany i
ciągły działalność gospodarczą w postaci najmu Nieruchomości.
Należy wskazać, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony -
zarówno wynajmującego, jak i najemcę - określone przepisami obowiązki.
Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r.,
poz. 1145), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do
używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić
wynajmującemu umówiony czynsz. Tak więc najem jest umową dwustronnie
zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego
na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu
umówionego czynszu.
Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem
świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest
świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika,
że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z
cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego
najemcę.
Zatem najem Nieruchomości 1 i 2 stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w
art. 8 ust. 1 ustawy i świadczony jest w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu
art. 15 ust. 2 ustawy, a tym samym podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i
usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. 10
Biorąc pod uwagę opis zdarzenia przyszłego oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że
charakter usług najmu Nieruchomości 1 i 2 oraz 4 i 6 wyczerpuje znamiona działalności
gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, podlegającej opodatkowaniu
podatkiem od towarów i usług bez względu na to, czy przedmiot najmu jest ujawniony w
ewidencji środków trwałych Zbywcy. W okolicznościach niniejszej sprawy, w których
właściciel majątku (tu Zbywca) wykorzystuje go w sposób ciągły do celów zarobkowych
przesądza bowiem o tym, że majątek nie jest majątkiem prywatnym.
W konsekwencji najem Nieruchomości należy uznać za czynność świadczoną w ramach
działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, która stanowi odpłatne
świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, podlegające opodatkowaniu tym
podatkiem na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. (analogicznie Dyrektor Krajowej
Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 20 sierpnia 2019 r. sygn. 0114-
KDIP1-1.4012.257.2019.3.JO).
Podsumowując, skoro Nieruchomości są aktywnie wykorzystywane w działalności
gospodarczej Zbywcy w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, to także ich zbycie
(Transakcje) uznać należy za element takiej działalności a Zbywca dokonując transakcji
musi być uznany za podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i nie znajdują do niego
zastosowania wyłączenia przewidziane w art. 15 ust. 3 ustawy o VAT. Powyższe również
dotyczy tych części Nieruchomości, które co prawda nie były/nie są przedmiotem najmu,
niemniej zbywane są jako całość w z góry powziętym zamiarze o charakterze
gospodarczym.
Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2
Brak możliwości uznania Przedmiotu Transakcji jako przedsiębiorstwa
Stosownie do art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji
zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
Jeśli sprzedający towar działa jako podatnik VAT to wyłączenie transakcji z zakresu
opodatkowania jest możliwe w przypadku uznania, że przedmiot transakcji stanowi
przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: również jako „ZCP”).
Sytuacja taka stanowi jednak wyjątek od ogólnej zasady powszechności opodatkowania.
Mając na uwadze, że wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania mają
charakter wyjątkowy, powinny podlegać ścisłej, literalnej wykładni. Powyższe stanowisko
zostało potwierdzone przez Ministerstwo Finansów w objaśnieniach podatkowych z dnia
11 grudnia 2018 r. - „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia
nieruchomości komercyjnych” (dalej: „Objaśnienia”).
Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT tj.
„przedsiębiorstwo” oraz jego „zorganizowana część” - ma kluczowe znaczenie dla oceny
ich sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o tym, że planowana Transakcja nie będzie
wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.
W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, organ wydający interpretację powinien
dokonać wykładni terminów „przedsiębiorstwa” i „zorganizowanej części
przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i, tym samym, dokonać oceny, czy
przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja nie będzie wyłączona z
opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.
Ustawa o VAT nie zawiera definicji przedsiębiorstwa. Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą
sądów (np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 kwietnia 2018 r. sygn. akt
I FSK 1204/16) oraz interpretacjami indywidualnymi Dyrektora Krajowej Informacji
Skarbowej (dalej „DKIS”) (np. interpretacja indywidualna z dnia 9 marca 2020 r. sygn. 0114-
KDIP4-1.4012.40.2019.2.AK czy interpretacja indywidualna z dnia 17 września 2020 r. sygn.
0114-KDIP1-1.4012.454.2020.3.EW) należy przyjąć, że do zdefiniowania tego pojęcia należy
1stosować definicję zawartą w art. 55 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
(dalej: „Kodeks cywilny”).
W myśl regulacji zawartej w tym przepisie, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym
zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia
działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:
- oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa
przedsiębiorstwa);
- własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i
wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
- prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa
do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków
prawnych;
- wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
- koncesje, licencje i zezwolenia;
- patenty i inne prawa własności przemysłowej;
- majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
- tajemnice przedsiębiorstwa;
- księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
Podobne konkluzje przedstawione zostały w wydanych przez Ministra Finansów
Objaśnieniach:
„Pojęcie przedsiębiorstwa określonego w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT można interpretować
w świetle art. 55[1] Kc wyłącznie pomocniczo z uwagi na autonomię prawa podatkowego.
Jak podkreśla się w orzecznictwie sądów administracyjnych „przedsiębiorstwo” w
rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT oznacza każdy zespół składników służących do
realizacji określonych zadań gospodarczych, jeżeli jest wystarczający do prowadzenia
przez nabywcę w oparciu o przekazane składniki majątkowe w sposób trwały
samodzielnej działalności gospodarczej”.
Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, o
1których mowa w definicji przedsiębiorstwa zawartej w art. 55 Kodeksu Cywilnego.
Ponadto, przekazywane w ramach Transakcji składniki majątkowe nie będą wystarczające
do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej.
Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Przedmiotem Transakcji będą
zasadniczo Nieruchomości. W skład przedmiotu planowanej Transakcji nie wejdą
natomiast pozostałe istotne składniki majątku Sprzedającego, o których mowa w
przytoczonej wcześniej definicji przedsiębiorstwa, tj. w szczególności:
- zobowiązania bilansowe i pozabilansowe, w tym zobowiązania handlowe,
- wierzytelności Sprzedającego, rachunki bankowe lub środki zgromadzone na
rachunkach bankowych,
- umowy Sprzedającego, w tym umowy z dostawcami mediów oraz umowy o świadczenie
usług rachunkowych,
- Umowy o Zarządzanie nieruchomością (ang. property management), technicznym
zarządzaniem Nieruchomością (ang. facility management), jako że Zbywca w ogóle ich
nie zawierał.
- księgi rachunkowe i inne dokumenty związane z prowadzeniem działalności i
funkcjonowaniem Sprzedającego,
- firma (oznaczenie Sprzedającego).
Jednocześnie, jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego intencją kupującego nie
jest kontynuowanie w jakiekolwiek części działalności Zbywcy, a nabyte Nieruchomości
mają posłużyć do działalności deweloperskiej (budowa wielolokalowych budynków
mieszkalnych w celu sprzedaży lokali).
Prawidłowość stanowiska, zgodnie z którym transakcja sprzedaży nie może zostać uznana
za zbycie przedsiębiorstwa, jeżeli nie obejmuje istotnych składników wchodzących w skład
normatywnej definicji przedsiębiorstwa oraz przekazywane składniki nie pozwalają na
kontynuowanie działalności bez angażowania innych składników nabywcy lub
podejmowania innych dodatkowych działań faktycznych bądź prawnych potwierdzona
została w szeregu interpretacji indywidualnych wydanych przez organy podatkowe.
Przykładowo:
- interpretacja indywidualna DKIS z 29 października 2020 r., 0111-KDIB3-
1.4012.570.2020.4.AB, cyt.:
- interpretacja indywidualna DKIS z 22 października 2020 r. sygn. 0114-KDIP1-
3.4012.405.2020. 3.PRM, cyt.:
W związku z powyższym, opisana w zdarzeniu przyszłym Transakcja nie może być
traktowana jako zbycie przedsiębiorstwa. Przedmiotem Transakcji będzie bowiem tylko i
wyłącznie określona liczba składników majątkowych (Nieruchomości), które na dzień
dokonania Transakcji nie będą tworzyć organizacyjnej, funkcjonalnej całości, za pomocą
której można by prowadzić działalność gospodarczą, czy też realizować określone funkcje
w ramach takiej działalności.
Tym samym Przedmiot Transakcji nie spełnia przesłanek do uznania go za
przedsiębiorstwo w rozumieniu przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.
Brak przesłanek uzasadniających uznanie Transakcji za zbycie ZCP i wyłączenia na tej
podstawie Transakcji spod zakresu VAT
Definicja ZCP
Definicja ZCP zawarta jest w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Zgodnie z treścią tego
przepisu przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumieć należy organizacyjnie i
finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych
i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań
gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo
samodzielnie realizujące te zadania.
W oparciu o ww. definicję ustawową, w literaturze zwraca się uwagę na: „trzy zasadnicze
elementy, które muszą łącznie występować w zespole składników materialnych i
niematerialnych, aby uznać go za zorganizowaną część przedsiębiorstwa:
- wyodrębnienie organizacyjne i finansowe,
- przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych [wyodrębnienie
funkcjonalne],
- możliwość funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące
zadania gospodarcze” [A. Bartosiewicz, VAT. Komentarz, wyd. 9, Warszawa 2015, str.
70 - przyp. Wnioskodawcy].
Ponadto zgodnie z utrwaloną linią interpretacyjną organów podatkowych, aby zespół
składników majątku mógł zostać uznany za ZCP muszą zostać spełnione łącznie
następujące przesłanki:
- istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań;
- zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym
przedsiębiorstwie;
- składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;
- zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie
realizujące te zadania gospodarcze.
Przy czym należy zwrócić uwagę, że dla stwierdzenia, czy przedmiotem danej transakcji
(zbycia), podlegającej potencjalnemu wyłączeniu z zakresu VAT na podstawie art. 6 pkt 1
Ustawy o VAT, jest ZCP, konieczne jest przeanalizowanie zbywanych składników
majątkowych pod kątem spełniania ww. kryteriów, biorąc pod uwagę ich status w
istniejącym przedsiębiorstwie konkretnego zbywcy na moment poprzedzający daną
transakcję.
Zdaniem Zainteresowanych, taka analiza przeprowadzona w stosunku do składników
majątkowych, które mają być Przedmiotem Transakcji, pokazuje, że nie mogą być one
uznane za ZCP w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.
W doktrynie podkreśla się również, iż „elementem kluczowym definicji jest zespół
składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązania), które w istocie rzeczy
decydują o istnieniu lub braku zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Zorganizowana
część przedsiębiorstwa jest w pewnym sensie mikroprzedsiębiorstwem funkcjonującym w
strukturach przedsiębiorstwa” [Zob. T. Michalik, VAT. Komentarz, wyd. 11, Warszawa 2015,
str. 69 - przyp. Wnioskodawcy]. Tym samym, definicja ZCP zawarta w przepisach Ustawy o
VAT kładzie wyraźny nacisk na fakt istnienia owych więzi łączących poszczególne składniki
w majątku danego podmiotu w sposób na tyle wyraźny, że możliwe jest ich funkcjonalne
wyodrębnienie od pozostałych aktywów.
W ocenie Zainteresowanych, w przypadku składników majątku, które zostaną nabyte
przez Kupującego od Sprzedającego w ramach przedmiotowej Transakcji, wspomniane
wyżej więzi nie występują, o czym świadczy poniższe uzasadnienie.
Istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań
Przepisy ustawy o VAT nie wskazują, co należy rozumieć pod pojęciem „zespołu
składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań”.
Według internetowego Słownika Języka Polskiego PWN, słowo „zespół” oznacza m.in.
„grupę rzeczy lub zjawisk stanowiących wyodrębnioną całość” [http://sjp.pwn.pl/sjp/zespol;
2545568.html, stan na dzień 9 listopada 2020 r. - przy. Wnioskodawcy]. Zatem już sam
wstępny fragment definicji ZCP zawartej w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, traktujący o tym,
że stanowi on określony zespół (a nie jedynie przypadkowy zbiór) składników
majątkowych, podkreśla konieczność istnienia logicznego wyodrębnienia tych składników
od reszty masy majątkowej wchodzącej w skład przedsiębiorstwa danego podmiotu.
Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, w skład takiego zespołu - aby można było mówić o
ZCP - muszą wchodzić zarówno składniki materialne jak i niematerialne oraz zobowiązania.
Przy czym w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT mowa jest o zobowiązaniach w rozumieniu
cywilnoprawnym, a zatem wskazanym w art. 353 § 1 Kodeksu Cywilnego. Zgodnie z tym
przepisem, zobowiązanie polega na tym, że wierzyciel może żądać od dłużnika
świadczenia, a dłużnik powinien świadczenie spełnić. Zobowiązanie jest zatem
obowiązkiem wykonania określonego świadczenia na rzecz innego podmiotu. Gdy w art. 2
pkt 27e ustawy o VAT jest mowa o zobowiązaniach, chodzi zatem o skonkretyzowane
zobowiązania danego podmiotu wobec osób trzecich, które muszą być funkcjonalnie
powiązane ze składnikami majątkowymi tworzącymi ZCP (a nie o bliżej nieokreślone,
hipotetyczne obowiązki, czy też faktyczne lub prawne obowiązki wynikające z samego
faktu posiadania pewnych składników majątkowych).
W ocenie Zainteresowanych, nie sposób przyjąć, że w ramach planowanej Transakcji
Kupujący przejmie zobowiązania Sprzedającego w zakresie wystarczającym do uznania, że
nabędzie on zorganizowaną część jego przedsiębiorstwa, Kupujący nie przejmuje bowiem
żadnych zobowiązań kupującego, w tym zobowiązań z tytułu umów najmu czy dostawy
mediów jako że maja one być rozwiązane do dnia Transakcji.
A zatem skoro w opisanym zdarzeniu przyszłym Kupujący nie przejmie w ramach
Transakcji zobowiązań Sprzedającego to nie można uznać, że Transakcja stanowi ZCP w
rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.
Zagadnienie wyodrębnienia organizacyjnego i finansowego w istniejącym
przedsiębiorstwie Sprzedającego Przedmiotu Transakcji jako zespołu składników
materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań)
Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, aby można było określić pewien zespół składników
materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań) mianem ZCP, zespół tych składników
musi być organizacyjnie wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie.
Co do zasady, wyodrębnienie ZCP powinno nastąpić na podstawie statutu, regulaminu,
zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze.
Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że ZCP ma swoje miejsce w strukturze
organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itd. Znajduje to potwierdzenie w
interpretacjach organów podatkowych np. interpretacja indywidualna z 6 października
2020 r. (sygn. 0113-KDIPT1-3.4012. 567.2020.2.MK).
Zdaniem Zainteresowanych, odrębność organizacyjna oznacza możliwość ustalenia w
każdym momencie, które składniki majątkowe przedsiębiorstwa przynależą do danej ZCP.
Co więcej, w ocenie Zainteresowanych, odrębność organizacyjna wymaga, by możliwe
było przyporządkowanie do takiego odrębnego zespołu składników majątkowych,
odrębnej dokumentacji, łącznie z księgami rachunkowymi, umowami stanowiącymi źródło
praw i obowiązków dotyczących wyłącznie zakresu działalności prowadzonej przez ten
zespół składników, bądź wyłącznie z wykorzystaniem tego zespołu.
Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Nieruchomości nie stanowią oddziału, zakładu,
oddzielnej jednostki organizacyjnej, działu, itp. przedsiębiorstwa Sprzedającego.
Sprzedający nie wydzielił także organizacyjnie Nieruchomości ani w sposób faktyczny. W
konsekwencji, w ocenie Zainteresowanych, nie można mówić o wyodrębnieniu
organizacyjnym przedmiotu planowanej Transakcji w istniejącym przedsiębiorstwie
Sprzedającego.
Zdaniem Zainteresowanych, odrębność finansową należy rozpatrywać na płaszczyźnie
formalnej. Tak rozumiana odrębność oznacza wymóg prowadzenia odrębnej ewidencji
zdarzeń gospodarczych, która umożliwia rozdzielenie przychodów i kosztów oraz
należności i zobowiązań ZCP od przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań
całego przedsiębiorstwa (por. wyrok NSA z dnia 20 marca 2012 r., sygn. akt I FSK 815/11,
czy wyrok NSA z dnia 27 marca 2013 r., sygn. akt II FSK 1896/11).
W przedmiotowej sprawie element majątku Sprzedawcy stanowią Nieruchomości i
możliwe jest przypisanie im większości ponoszonych przez Sprzedawcę kosztów i
przychodów, niemniej w praktyce z uwagi na wybrany model podatkowania podatkiem
dochodowym Nieruchomościom przypisywane są jedynie przychody.
W analizowanym zdarzeniu przyszłym o braku wyodrębnienia finansowego świadczy fakt,
że w odniesieniu do składników majątku wchodzących w skład Nieruchomości, Zbywca nie
prowadzi odrębnych ksiąg rachunkowych. Możliwość alokacji przychodów na
Nieruchomość i korzystanie z niej dla potrzeby zryczałtowanego podatku dochodowego
nie oznacza, iż odpowiednie obiekty są wyodrębnione finansowo.
Ponadto, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego:
- Nabywca nie przejmie rachunków bankowych ani środków finansowych Sprzedawcy,
- Nabywca nie przejmie istniejących i wymagalnych na dzień Transakcji wierzytelności
pieniężnych Sprzedawcy, a także innych należności gospodarczych czy
podatkowych,
- Nabywca nie przejmie zobowiązań Sprzedawcy.
W opisanym zdarzeniu przyszłym brak jest wyodrębnienia organizacyjnego i finansowego
Przedmiotu Transakcji w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego jako zespołu
składników materialnych i niematerialnych w rozumieniu przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o
VAT.
Zagadnienie wyodrębnienia funkcjonalnego w istniejącym przedsiębiorstwie
Sprzedającego przedmiotu Transakcji jako zespołu składników materialnych i
niematerialnych (w tym zobowiązań)
Wyodrębnienie funkcjonalne ZCP sprowadza się do realizacji określonych zadań
gospodarczych, wyodrębnionych w ramach funkcji przedsiębiorstwa. W powyższym
zakresie, punktem odniesienia jest rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w
funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa i na ile stanowią w nim
wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość.
W konsekwencji, dany zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym
zobowiązania) powinien być zdolny do samodzielnego prowadzenia działalności
gospodarczej, po jego zbyciu na rzecz Nabywcy, tak jakby był oddzielnym
przedsiębiorstwem.
Co ważne, kontynuowanie działalności nie powinno wymagać dodatkowych nakładów
finansowych czy też przeprowadzenia restrukturyzacji organizacyjnej przejętych
składników.
Jak podkreślają również organy podatkowe, odrębność funkcjonalna jest niejako
wypadkową istnienia odrębności organizacyjnej i finansowej. Wymagane jest, aby
zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalne, niezależne
przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w
istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część
przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede
wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność
finansową (tak przykładowo w interpretacji indywidualnej DKIS z dnia 23 października
2020 r. sygn. 0114-KDIP4-1.4012.394.2020.1.AM).
Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nabywca nie nabędzie wszystkich składników
majątkowych oraz praw przysługujących Sprzedawcy, które pozwoliłyby na prowadzenie
działalności gospodarczej przez Nabywcę za pomocą nabywanego Przedmiotu Transakcji
w zakresie prowadzonym obecnie przez Zbywcę.
Co więcej, ze względu na brak pracowników, w ramach Transakcji nie dojdzie również do
1przejścia zakładu pracy w rozumieniu art. 23 Kodeksu Pracy.
Nieruchomości nie są wyodrębniona w strukturze Sprzedającego, nie stanową odrębnego
działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności Sprzedawcy.
Sprzedawca nie prowadzi również w stosunku do Nieruchomości odrębnych ksiąg
rachunkowych.
W konsekwencji należy stwierdzić, że aby można było mówić o wyodrębnieniu
funkcjonalnym:
- funkcje przypisane do danego zespołu składników majątkowych muszą być w sposób
widoczny odseparowane od pozostałych zadań realizowanych w ramach
przedsiębiorstwa,
- przy pomocy takiego zespołu składników majątkowych nie powinny być realizowane
funkcje przypisane do składników wchodzących w skład pozostałej części
przedsiębiorstwa,
- składniki wchodzące w skład pozostałej części przedsiębiorstwa nie powinny być
wykorzystywane do realizacji funkcji przypisanych do tego zespołu składników
majątkowych.
W ocenie Zainteresowanych, w przypadku przedmiotu planowanej Transakcji, powyższe
warunki nie są spełnione i o takim wyodrębnieniu w ramach przedsiębiorstwa
prowadzonego przez Sprzedającego nie może być mowy.
W opisanym zdarzeniu przyszłym nie można mówić o funkcjonalnym wyodrębnieniu
przedmiotu planowanej Transakcji w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego.
Zdolność przedmiotu Transakcji do stanowienia niezależnego przedsiębiorstwa
samodzielnie realizującego zadania gospodarcze
Przy ocenie, czy zespół składników majątkowych stanowi ZCP lub przedsiębiorstwo
pozostające poza zakresem opodatkowania VAT pod uwagę należy brać dwie podstawowe
przesłanki. Po pierwsze, zamiar nabywcy odnośnie kontynuowania działalności
sprzedającego; po drugie - fakt, czy nabywane aktywa pozwalają na kontynuowanie tej
działalności bez podejmowania dodatkowych czynności faktycznych i prawnych. Co przy
tym kluczowe, przesłanki te muszą być spełnione łącznie. Innymi słowy, niespełnienie
którejkolwiek z nich stanowi o tym, że transakcja nie stanowi zbycia przedsiębiorstwa lub
jego zorganizowanej części.
W tym kontekście należy również zbadać, czy zbywany w ramach Transakcji zespół
aktywów oraz powiązanych z nim praw i obowiązków Sprzedającego pozwoli Nabywcy na
prowadzenie tego rodzaju działalności bez podejmowania istotnych dodatkowych działań,
czy też zbyte zostaną jedynie standardowe elementy typowe dla transakcji
nieruchomościowych.
Przedstawione zdarzenie przyszłe jednoznacznie wskazuje na to, że wskutek Transakcji na
Nabywcę zostaną przeniesione jedynie te standardowe elementy, tj. działki, budynki i
budowle - których przeniesienie, zgodnie z orzecznictwem oraz treścią Objaśnień nie jest
istotnym czynnikiem wpływającym na ocenę transakcji jako zbycia ZCP.
Ponadto, nawet gdyby wbrew zamiarom Zbywca nie zakończył umów najmu do dnia
Transakcji, to w świetle Objaśnień niezbędnym elementem działalności prowadzonej przez
Sprzedającego polegającej na wynajmie Nieruchomości jest zarządzanie i administracja
Nieruchomością oraz zapewnienie odpowiedniego finansowania projektu. W przypadku
działalności Sprzedającego, nie zawierał on Umowy o Zarządzanie (nie będzie wiec ona
przeniesiona), podobnie ewentualne umowy o finansowanie zawarte przez Zbywcę nie
będą przenoszone w ramach Transakcji.
Nabywca, chcąc zapewnić dalsze prawidłowe funkcjonowanie Nieruchomości w zakresie
niezbędnym do zamierzonego przedsięwzięcia deweloperskiego będzie zatem musiał
dokonać szeregu czynności niezbędnych dla zapewnienia organizacji swojego
przedsiębiorstwa umożliwiającej racjonalne i efektywne prowadzenie działalności
deweloperskiej – tj. działalności odmiennej od wykonywanej przez Zbywcę. Dodatkowo
Kupujący musi we własnym zakresie zapewnić finansowanie dla nabycia tego projektu,
bez tego elementu nie byłoby możliwe nabycie/funkcjonowanie tego majątku.
Podsumowując, w opinii Wnioskodawców, Transakcji nie można uznać za zbycie
przedsiębiorstwa lub ZCP, gdyż nie dochodzi do kontynuacji działalności przez
Kupującego, a dodatkowo zbywany zestaw aktywów nie pozwala na prowadzenie
analogicznej działalności gospodarczej bez podejmowania istotnych dodatkowych
czynności, a ww. przesłanki muszą być spełnione łącznie.
Tym samym, ze względu na niespełnienie przesłanek, zdaniem Wnioskodawców należy
uznać, że planowana Transakcja nie będzie stanowić transakcji zbycia przedsiębiorstwa
lub ZCP, o której mowa w art. 6 ustawy o VAT, a tym samym będzie podlegać VAT.
W opisanym zdarzeniu przyszłym przedmiot Transakcji nie będzie miał zdolności do
stanowienia niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania
gospodarcze.
Podsumowując, przedstawiona powyżej argumentacja w sposób wyraźny wskazuje, że
przedmiotem planowanej Transakcji nie będzie ani przedsiębiorstwo, ani ZCP podlegające
wyłączeniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. W związku z
powyższym, Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna
dostawa towarów na terytorium kraju.
Powyższe stanowisko Wnioskodawców, zgodnie z którym Przedmiot Transakcji nie
stanowi przedsiębiorstwa ani ZCP, wpisuje się też w pełni w konkluzje wynikające z
Objaśnień.
Zgodnie z Objaśnieniami: „[...] co do zasady - dostawa nieruchomości komercyjnych
stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT”, a jedynie „w
wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana
za czynność niepodlegającą opodatkowaniu, tj. w przypadku spełnienia przesłanek
kwalifikacji nieruchomości komercyjnej (będącej przedmiotem dostawy) jako
przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa”.
W świetle powyższego, zdaniem Wnioskodawców, składniki majątkowe będące
przedmiotem planowanej Transakcji nie stanowią przedsiębiorstwa ani jego
zorganizowanej części. Przedmiotem Transakcji będą bowiem wyłącznie elementy
uważane za standardowy element transakcji sprzedaży nieruchomości oraz elementy,
które - zgodnie z Objaśnieniami - nie są istotne dla oceny Przedmiotu Transakcji jako
przedsiębiorstwa lub ZCP. Pozbawiony wskazanych powyżej elementów Przedmiot
Transakcji nie będzie mógł służyć Nabywcy w prowadzeniu działalności polegającej na
wynajmie nieruchomości (co nawet nie jest zakładane) bez zawarcia przez Nabywcę
dodatkowych umów. Innymi słowy Nabywca nie będzie mógł (także nie chce)
kontynuować działalności Sprzedawcy wyłącznie w oparciu o składniki, które będą
Przedmiotem Transakcji.
Z powyższych względów, zdaniem Wnioskodawców nie ma podstaw, aby Transakcję
sprzedaży Nieruchomości zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP
Sprzedawcy.
Podsumowując - zdaniem Wnioskodawców - przedmiotowa Transakcja będzie stanowiła
odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 ustawy o VAT i nie będzie
mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom ustawy o VAT, określonym
w art. 6 ustawy o VAT.
Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1
pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy
oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale
z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy
opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Powyższe oznacza, iż opodatkowanie
VAT sprzedaży gruntu na którym posadowiony jest budynek lub budowla będzie
uzależnione od sposobu opodatkowania budynku lub budowli na tym gruncie
posadowionych.
Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w skład przedmiotu Transakcji wejdą przede
wszystkim Nieruchomości, na którą składa się użytkowanie wieczyste działek oraz wła
sność posadowionych na nich budynków i budowli.
Planowana dostawa Nieruchomości będzie stanowiła zatem:
- W części dostawę budynku/budowli lub ich części wraz z gruntem, na którym
Budynek i Budowle się znajdują (dot. Nieruchomości 1, 2, 3)
- W części dostawę gruntów budowlanych (Nieruchomości 4, 5, 6)
Sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie więc opodatkowana VAT
jako dostawa towarów, chyba że zastosowanie znalazłoby jedno ze zwolnień
przewidzianych w ustawie o VAT.
W przedmiotowym przypadku, należy rozważyć, czy sprzedaż Nieruchomości w ramach
planowanej Transakcji może podlegać zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2,
pkt 9, pkt 10 lub pkt 10a ustawy o VAT.
Brak możliwości zastosowania zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o
VAT do planowanej Transakcji
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów
wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu
nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich
dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Warunkiem zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT jest więc
konieczność wykorzystywania towarów, w tym również nieruchomości, będących
przedmiotem dostawy wyłącznie do działalności zwolnionej z VAT oraz brak prawa do
obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy ich nabyciu, imporcie lub
wytworzeniu.
W ocenie Zainteresowanych, planowana Transakcja nie będzie podlegać zwolnieniu z VAT
na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, w związku z faktem, że Nieruchomości nie
były wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT (cześć
Nieruchomości była przedmiotem najmu podlegającego opodatkowaniu standardową
stawką VAT, w przeszłości zaś wszystkie Nieruchomości służyły działalności gospodarczej
Zbywcy opodatkowanej VAT).
Podsumowując, w odniesieniu do Transakcji nie zostaną spełnione przesłanki
zastosowania zwolnienia z VAT z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.
Brak możliwości zastosowania zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o
VAT do planowanej Transakcji
Zgodnie z brzmieniem art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę
terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Tereny budowlane zdefiniowane
zostały w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT jako grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z
miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego
planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których
mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Mając na uwadze, że Nieruchomości 1, 2, 3 wskazana w opisie zdarzenia przyszłego są
zabudowane (nie stanowią zatem terenów niezabudowanych), w związku z czym
zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 nie znajdzie do nich zastosowania.
Natomiast niezabudowane Nieruchomości 4, 5, 6 objęte są miejscowym planem
zagospodarowania przestrzennego, uchwalonego uchwałą nr (...) Rady Miasta z dnia (...) r.
(obszar „(...)”) zgodnie z którym: znajdują się w obszarze oznaczonym symbolem MW/U.4 -
Tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej lub usługowej oraz częściowo na terenie
oznaczonym symbolem KDZ.1 - Tereny dróg publicznych - w związku z czym zwolnienie z
art. 43 ust. 1 pkt 9 również nie znajdzie do nich zastosowania.
Możliwość zastosowania zwolnienia z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt
10 ustawy o VAT
Pojęcie „pierwszego zasiedlenia”
Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawa budynków, budowli i ich
części jest zwolniona z VAT, chyba że: (i) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego
zasiedlenia lub przed nim; (ii) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku,
budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze
zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi
lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
(a) wybudowaniu lub (b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w
rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości
początkowej.
Z treści powyższego przepisu wynika, że aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu,
musi dojść do rozpoczęcia użytkowania budynków (budowli) na potrzeby własne lub do
oddania budynków (budowli) do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi.
W tym kontekście Wnioskodawcy zwracają uwagę, że zgodnie z brzmieniem ww. przepisu
oraz ugruntowaną praktyką pojęcie pierwszego zasiedlenia interpretowane jest szerzej,
jako obejmujące, poza wydaniem nieruchomości w ramach czynności opodatkowanych
VAT, również wykorzystywanie ich przez dany podmiot na potrzeby prowadzonej
działalności gospodarczej, z którym to wykorzystaniem nie wiąże się wydanie
nieruchomości w ramach czynności opodatkowanych.
W wyroku NSA z dnia 14 maja 2015 r. o sygn. I FSK 382/14, wskazano, iż „wykładnia
językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie
należy rozumieć szeroko jako "pierwsze zajęcie budynku, używanie". Zatem w taki sposób
powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT. [...]
Spółka użytkując w części budynek dla celów działalności gospodarczej spełniła warunki
przewidziane dla zwolnienia w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. W sprawie doszło do
pierwszego zasiedlenia w rozumieniu wyżej wskazanym i nie można twierdzić, że
przedmiotowa dostawa dokonywana jest w ramach pierwszego zasiedlenia [...]”.
Prawidłowość powyższego podejścia potwierdził Trybunał Sprawiedliwości Unii
Europejskiej (dalej: „TSUE” lub „Trybunał”) w wyroku z dnia 16 listopada 2017 r., C-308/16
w sprawie Kozuba Premium Selection sp. z o.o.
W ocenie Trybunału, pojęcie „pierwszego zasiedlenia” nie może zostać ograniczone do
oddania budynku/budowli do użytkowania w ramach czynności opodatkowanych VAT.
Oznacza to, iż pierwsze zasiedlenie stanowi nie tylko oddanie budynków lub budowli przez
podatnika do użytkowania innemu podmiotowi, w wykonaniu czynności podlegających
opodatkowaniu VAT (jak np. najem, dzierżawa, sprzedaż), ale także zasiedlenie budynków
/budowli poprzez ich wykorzystywanie dla potrzeb własnej działalności gospodarczej
podatnika.
Zakres zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT
W ocenie Zainteresowanych - opierając się na powyższej definicji „pierwszego zasiedlenia”
do pierwszego zasiedlenia budynku i budowli doszło najwcześniej w momencie oddania
budynku i budowli do użytkowania należy bowiem uznać, że od tego momentu mogła ona
być wykorzystywana przez Zbywcę w ramach prowadzonej przez niego działalności
gospodarczej opodatkowanej VAT (tj. poszukiwaniu najemców i udostępniania
Nieruchomości na wynajem oraz poszukiwaniu nabywcy na zrealizowaną inwestycję).
Budynek i budowle znajdujące się na Nieruchomości 1 i 3 zostały nabyte przez
Sprzedającego w odpowiednio w (...) i (...) r. Od tego czasu są przez niego wynajmowane
na rzecz Najemców (Nieruchomość 1) lub były wykorzystywane w ramach własnej
działalności gospodarczej (Nieruchomość 3) podlegającej opodatkowaniu VAT. W związku
z tym pierwsze zasiedlenie nastąpiło co najmniej w odpowiednio (...) i (...) r.
Oznacza to, iż od dnia, w którym doszło do pierwszego zasiedlenia budynków i budowli na
Nieruchomościach 1 i 3, do dnia planowanej Transakcji upłynęły dwa lata.
W przypadku budynków i budowli na Nieruchomościach 1 i 3 od dnia ich przyjęcia do
użytkowania, Zbywca poniósł wydatki na ich ulepszenie, które nie przekroczyły 30%
wartości początkowej tych obiektów. Konsekwentnie, nie doszło z tego tytułu do tzw.
„ponownego pierwszego zasiedlenia”.
W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawców, w odniesieniu do Nieruchomości 1 i 3,
Transakcja stanowi dostawę Nieruchomości dokonywaną po upływie 2 lat od jej
pierwszego zasiedlenia. Mając na uwadze tę okoliczność, zdaniem Zainteresowanych,
przeprowadzona Transakcja podlega zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art.
43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od
podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 (czyli zwolnienia dostawy budynku, budowli lub
ich części dokonywanego po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia), i wybrać
opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że
dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2) złożą:
a. przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy
naczelnikowi urzędu skarbowego lub
b. w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych
obiektów
c. zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub
ich części.
Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi
również zawierać:
1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej
dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w
przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;
3) adres budynku, budowli lub ich części.
Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Strony zamierzają złożyć przed dniem
Transakcji w stosunku do Nieruchomości oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10
ustawy o VAT (spełniające warunki, o których mowa w art. 43 ust 11 ustawy o VAT) i tym
samym wybiorą opodatkowanie VAT sprzedaży Nieruchomości.
W odniesie do Nieruchomości 2, na której znajduje się budynek handlowo – usługowy
wybudowany przez najemcę:
- Będziemy mieli do czynienia z dostawą dokonywana przed pierwszym zasiedleniem, jeśli
budynek nie zostanie oddany do użytkowania ca najmniej na dwa lata przed zwarciem
umowy przenoszącej własność Nieruchomości 2/Umowy Przyrzeczonej, a zatem
zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania a dostawa
budynku posadowionego na Nieruchomości 2 i podlegać będzie opodatkowaniu VAT.
- Alternatywnie, jeśli budynek handlowo - usługowy (lub inne budynki i budowle objęte
pozwoleniem na budowę) zostanie oddany do użytkowania na co najmniej dwa lata
(24 miesiące) przed zwarciem Umowy Przyrzeczonej dostawa budynku wraz z
Nieruchomością 2 podlegać będzie zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43
ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z możliwością poddania tej dostawy opodatkowaniu po
złażeniu przez strony oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.
Podsumowując, zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT nie będzie miało
zastosowania do dostawy całej Nieruchomości.
Brak możliwości zastosowania zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy
o VAT
Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku również dostawę
budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod
warunkiem, że:
a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do
obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do
których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości
początkowej tych obiektów.
W ocenie zainteresowanych, dostawa Nieruchomości 1, 2, 3 nie będzie podlegała
zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, gdyż ma ono zastosowanie
jedynie w przypadku, gdyby Nieruchomość nie podlegała pod zwolnienie z art. 43 ust. 1
pkt 10 ustawy o VAT, a zwolnienie ma zastosowania w przedmiotowej sprawie jak
wskazane zostało powyżej [W odniesieniu do Nieruchomości 2 zwolnienie z art. 43 ust. 1
pkt 10 ustawy o VAT znajdzie zastosowanie, jeśli Umowa Przyrzeczona zostanie zawarta
po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia/oddania do użytkowania wybudowanych
przez najemcę tej nieruchomości budynków i budowli - przyp. Wnioskodawcy].
Wykluczenie stosowania art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT odnosi się także do dostawy
budynku handlowo usługowego na Nieruchomości 2 przed upływem dwóch lat od jego
oddania do użytkowania, z uwagi na fakt, że Zbywca co prawda nie ponosi bezpośrednio
kosztów ich wybudowania i nie odlicza wprost podatku naliczonego w związku z taką
budową, niemniej Zbywca nabywa własność budynków jako użytkownik wieczysty
nieruchomości, a ich posiadanie w momencie wygaśnięcia umowy najmu. Wskazać należy,
że najem jest w tym przypadku czynności opodatkowaną VAT, a czynsz najmu
wynagrodzenie/uwzględnia prawo do wybudowania przez najemcę budynku ze
świadomością, że prawo jego własność i prawo do użytkowania docelowo służy Zbywcy
jako właścicielowi/użytkownikowi wieczystemu (czynsz najmu byłby stosownie wyższy jeśli
wyjmujący bezwzględnie musiałby zwracać poniesione przez najemcę nakłady). A zatem
skoro czynsz najmu (podstawa opodatkowania) uwzględnia prawo do budowy, to w opinii
Wnioskodawców uznać należy, że Zbywcy dokonującemu w przyszłości dostawy budynku
posadowionego na Nieruchomości 2 przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku
należnego o kwotę podatku naliczonego - w konsekwencji z tego powodu nie znajdzie
zastosowania zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.
W konsekwencji bez względu na scenariusz dot. Nieruchomości 2, w ocenie
Zainteresowanych, do dostawy całej Nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie,
o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.
Podsumowanie w zakresie możliwości zastosowania zwolnień z podatku VAT
Mając na uwadze powyższą argumentację, do planowanej dostawy budynków i budowli
posadowionych na Nieruchomościach 1, 2, 3 oraz dostawy niezbudowanych
Nieruchomości 4, 5, 6, nie znajdzie zastosowanie żadne z powyższych zwolnień
przewidzianych w ustawie o VAT, tj. w art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9, pkt 10a ustawy o VAT.
Dostawa budynków i budowli wchodzących w skład Nieruchomości mogłaby być
częściowo objęta zwolnieniem z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt
10 ustawy o VAT, w związku jednak z tym, że Zbywca i Nabywca złożą zgodne
oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o VAT, wybierając
opodatkowanie VAT dostawy budynków i budowli, to ich dostawa będzie w całości
opodatkowana VAT i wskazane zwolnienie nie znajdzie zastosowania.
W konsekwencji, przedmiotowa dostawa Nieruchomości w całości będzie podlegać
opodatkowaniu VAT.
Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli
trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości
gruntu. Sprzedaż Gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości będzie zatem
opodatkowana według tych samych zasad jak dostawa Budynku i Budowli znajdujących
się na tym Gruncie.
W efekcie planowana dostawa Nieruchomości będzie w całości opodatkowana VAT.
Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 4
Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty
podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w
zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności
opodatkowanych VAT.
Na dzień dokonania Transakcji, Nabywca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem
VAT.
Po nabyciu Nieruchomości Nabywca jako czynny podatnik VAT będzie prowadził przy
wykorzystaniu Nieruchomości działalność gospodarczą opodatkowaną VAT (działalność
deweloperska).
W konsekwencji, należy stwierdzić, że Nieruchomość będzie wykorzystywana przez
Nabywcę, czynnego podatnika VAT, wyłącznie do wykonywania czynności
opodatkowanych VAT.
Jak Wnioskodawcy wskazywali w uzasadnieniu do pytania nr 2, Przedmiot Transakcji nie
będzie stanowił przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, w związku z
czym polegać będzie opodatkowaniu VAT. Natomiast zgodnie z uzasadnieniem do pytania
nr 3, w stosunku do planowanej dostawy Nieruchomości w ramach Transakcji może
znaleźć zastosowanie jedynie zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43
ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, w związku jednak z tym, że Zbywca i Nabywca złożą zgodne
oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o VAT, wybierając
opodatkowanie VAT dostawy budynków i budowli, to ich dostawa będzie w całości
opodatkowana VAT.
Biorąc pod uwagę powyższe, po zakupie Nieruchomości i otrzymaniu od Zbywcy faktury
VAT dotyczącej tej Transakcji, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty
podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej faktury VAT,
gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia.
Należy ponadto uznać, że nie będzie zachodziła żadna okoliczność wyłączająca prawo do
odliczenia VAT na podstawie art. 88 ustawy o VAT, w szczególności na podstawie art. 88
ust. 4 tej ustawy, gdyż na moment dokonywania Transakcji Nabywca będzie
zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Również okoliczności wskazane w art. 88 ust.
3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty
podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja
udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą
miały miejsca.
W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty
podatku VAT należnego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek
podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług, nie wcześniej jednak niż w
rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzyma fakturę. Jeżeli podatnik nie dokonał
obniżenia kwoty podatku należnego we wspomnianym wyżej okresie rozliczeniowym,
może dokonać takiego obniżenia w deklaracji podatkowej zasadniczo za jeden z trzech
następnych okresów rozliczeniowych.
W świetle powyższego - zdaniem Wnioskodawców - po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu
prawidłowo wystawionej faktury VAT dokumentującej Transakcję, Nabywca będzie
uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT
naliczonego wynikającego z nabycia Nieruchomości.
Ponadto, jak stanowi art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku, gdy kwota podatku
naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2 tej ustawy, jest w okresie rozliczeniowym
wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty
podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.
Konsekwentnie, w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, po
dokonaniu planowanej Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury
potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywca będzie uprawniony do zwrotu nadwyżki
podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym związanej z dostawą
Nieruchomości na zasadach określonych w art. 87 Ustawy o VAT.
W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu
od Zbywcy prawidłowo wystawionej faktury, Nabywca będzie miał prawo do obniżenia
VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentujących dostawę
Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji i zwrotu nadwyżki podatku.
Stanowisko Zainteresowanych znajduje potwierdzenie m.in. w następujących
interpretacjach wydanych przez organy podatkowe w odniesieniu do zdarzeń podobnych
do przedmiotowego zdarzenia przyszłego:
- interpretacja wydana przez DKIS w dniu 14 sierpnia 2018 r. o sygn. 0111-KDIB3-
1.4012.421. 2018.2.KO,
- interpretacja wydana przez DKIS w dniu 28 maja 2019 r. o sygn. 0114-KDIP1-
2.4012.194. 2019.2.RM,
- interpretacja wydana przez DKIS w dniu 25 kwietnia 2019 r. o sygn. 0112-KDIL4.
4012.85. 2019.3.JK,
- interpretacja wydana przez DKIS w dniu 23 kwietnia 2019 r. o sygn. 0114-KDIP1-
2.4012.133. 2019.2.WH.
Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 6
Zgodnie z art. 112. § 1 Ordynacji Podatkowej nabywca przedsiębiorstwa lub
zorganizowanej części przedsiębiorstwa odpowiada całym swoim majątkiem solidarnie z
podatnikiem za powstałe do dnia nabycia zaległości podatkowe związane z prowadzoną
działalnością gospodarczą, chyba że przy zachowaniu należytej staranności nie mógł
wiedzieć o tych zaległościach.
Mając powyższe na uwadze, odpowiedzialność za zobowiązania, o której mowa w art. 112
Ordynacji Podatkowej wynika z faktu nabycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej
części. Zgodnie ze stanowiskiem zaprezentowanym w odpowiedzi na pytanie 1, zdaniem
Zainteresowanych, Przedmiot Transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa ani ZCP.
Tym samym w związku z zawarciem Umowy sprzedaży, Kupujący nie będzie odpowiadał
za zaległości podatkowe sprzedającego na zasadach określonych w art. 112 Ordynacji
podatkowej.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku, w podatku od towarów i usług, w
zakresie uznania, że:
- Zbywca z tytułu Transakcji/Sprzedaży Nieruchomości jest podatnikiem VAT w
rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT i nie stosuje się do niego włączeń, o których
mowa w art. 15 ust. 3 ustawy o VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) - jest
prawidłowe;
- Dostawa Przedmiotu Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5
ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie
art. 6 pkt 1 ustawy o VAT z uwagi na to, że będące przedmiotem tej dostawy składniki
majątkowe nie stanowią przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa
Zbywcy (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) - jest prawidłowe;
- Dostawa Nieruchomości 1, Nieruchomości 3, Nieruchomości 4, Nieruchomości 5 i
Nieruchomości 6 w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości
opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z
VAT, jeżeli Strony w odpowiednim terminie złożą zgodne oświadczenie, o którym
mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w stosunku do dostawy Nieruchomości, w takim
zakresie, w jakim ich dostawa podlegałaby zwolnieniu od podatku, o którym mowa w
art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 3 w zakresie
Nieruchomości 1, 3, 4, 5 i 6) - jest prawidłowe;
- Nabywca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z
faktury dokumentującej Transakcję oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad
należnym z tytułu nabycia Nieruchomości 1, 3, 4, 5 i 6 (pytanie oznaczone we wniosku
nr 4 w części dotyczącej Nieruchomości 1, 3, 4, 5 i 6) - jest prawidłowe;
- Nabywca nie będzie odpowiadał całym swoim majątkiem solidarnie ze Zbywcą za
powstałe do dnia nabycia Przedmiotu Transakcji zaległości podatkowe związane z
prowadzoną działalnością gospodarczą Zbywcy zgodnie z art. 112 Ordynacji
podatkowej (pytanie oznaczone we wniosku nr 6) - jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
(t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 361, ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa
towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się
przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).
Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:
Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Na mocy art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy:
Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde
świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej
niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu
art. 7, w tym również przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych,
bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej.
Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że
dostawa towarów i świadczenie usług, co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT jedynie
wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie (za wynagrodzeniem).
Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o
VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była
opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej
wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości
prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o
której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Według art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców
lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz
rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność
gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu
towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów
zarobkowych.
Jak stanowi art. 15 ust. 3 ustawy:
Za wykonywaną samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 1, nie
uznaje się czynności:
1) z tytułu których przychody zostały wymienione w art. 12 ust. 1-6 ustawy z dnia 26
lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych;
2) (uchylony)
3) z tytułu których przychody zostały wymienione w art. 13 pkt 2-9 ustawy z dnia 26
lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli z tytułu wykonania
tych czynności osoby te są związane ze zlecającym wykonanie tych czynności
prawnymi więzami tworzącymi stosunek prawny pomiędzy zlecającym wykonanie
czynności i wykonującym zlecane czynności co do warunków wykonywania tych
czynności, wynagrodzenia i odpowiedzialności zlecającego wykonanie tych
czynności wobec osób trzecich.
Przywołany przepis art. 15 ust. 3 pkt 3 ustawy o podatku od towarów i usług jest wynikiem
dostosowania prawodawstwa krajowego do prawodawstwa wspólnotowego - art. 10
Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu
podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą.
Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy:
„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu
jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej
działalności.
Natomiast art. 10 Dyrektywy stanowi, że:
Warunek, o którym mowa w art. 9 ust. 1, przewidujący, że działalność gospodarcza
jest prowadzona samodzielnie wyklucza opodatkowanie VAT pracowników i innych
osób, o ile są one związane z pracodawcą umową o pracę lub jakimikolwiek innymi
więzami prawnymi tworzącymi stosunek prawny między pracodawcą a
pracownikiem w zakresie warunków pracy, wynagrodzenia i odpowiedzialności
pracodawcy.
A zatem, wyłączone z opodatkowania są czynności, których prawodawca, zgodnie z art. 15
ust. 3 pkt 3 ustawy, nie uznaje za wykonywaną samodzielnie działalność gospodarczą w
rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, pod warunkiem, że uzyskiwane
przychody są przychodami, o których mowa w art. 13 pkt 2-9 ustawy o podatku
dochodowym od osób fizycznych oraz podmioty uzyskujące te przychody związane są ze
zlecającym ich wykonanie więzami tworzącymi stosunek prawny co do warunków ich
wykonania, wynagrodzenia oraz odpowiedzialności zlecającego za wykonanie tych
czynności. Odpowiedzialność zlecającego wykonanie tych czynności, to odpowiedzialność
wobec osób trzecich.
Przedmiotowe zagadnienie było również przedmiotem rozważań Trybunału
Sprawiedliwości Unii Europejskiej (orzeczenia w sprawie C-202/90 Ayuntamiento de Sevilla
przeciwko Recaudadores de Tributos de las Zonas primera y segunda, C-235/85 Komisja
Wspólnot Europejskich przeciwko Królestwu Niderlandów). TSUE w ww. orzeczeniach
wskazał, że za samodzielną nie będzie mogła być uznana działalność gospodarcza, która
wykonywana jest przy wykorzystaniu infrastruktury i organizacji wewnętrznej podmiotu,
na rzecz którego jest prowadzona, nie powoduje żadnego ryzyka ekonomicznego po
stronie usługodawcy, a nadto nie powoduje odpowiedzialności usługodawcy wobec osób
trzecich za szkody wyrządzone w związku z prowadzoną działalnością. Zatem wyłączone z
opodatkowania VAT są stosunki, które pod względem warunków wykonywania czynności,
wynagrodzenia oraz odpowiedzialności zlecającego tożsame są ze stosunkiem pracy.
Chodzi tutaj w szczególności o element podporządkowania zlecającemu, który jest
charakterystyczny dla stosunku pracy.
Z kolei art. 12 ust. 1-6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
fizycznych (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 163, ze zm.) stanowi, że:
1. Za przychody ze stosunku służbowego, stosunku pracy, pracy nakładczej oraz
spółdzielczego stosunku pracy uważa się wszelkiego rodzaju wypłaty pieniężne oraz
wartość pieniężną świadczeń w naturze bądź ich ekwiwalenty, bez względu na źródło
finansowania tych wypłat i świadczeń, a w szczególności: wynagrodzenia zasadnicze,
wynagrodzenia za godziny nadliczbowe, różnego rodzaju dodatki, nagrody,
ekwiwalenty za niewykorzystany urlop i wszelkie inne kwoty niezależnie od tego, czy
ich wysokość została z góry ustalona, a ponadto świadczenia pieniężne ponoszone za
pracownika, jak również wartość innych nieodpłatnych świadczeń lub świadczeń
częściowo odpłatnych.
2. Wartość pieniężną świadczeń w naturze przysługujących pracownikom na podstawie
odrębnych przepisów ustala się według przeciętnych cen stosowanych wobec innych
odbiorców - jeżeli przedmiotem świadczenia są rzeczy lub usługi wchodzące w zakres
działalności pracodawcy.
2a. Wartość pieniężną nieodpłatnego świadczenia przysługującego pracownikowi z tytułu
wykorzystywania samochodu służbowego do celów prywatnych ustala się w wysokości:
1) 250 zł miesięcznie - dla samochodów:
a) o mocy silnika do 60 kW,
b) stanowiących pojazd elektryczny w rozumieniu art. 2 pkt 12 ustawy z dnia 11
stycznia 2018 r. o elektromobilności i paliwach alternatywnych (Dz.U. z 2024
r. poz. 1289, 1853 i 1881) lub pojazd napędzany wodorem w rozumieniu art.
2 pkt 15 tej ustawy;
2) 400 zł miesięcznie - dla samochodów innych niż wymienione w pkt 1.
2b. W przypadku wykorzystywania samochodu służbowego do celów prywatnych przez
część miesiąca wartość świadczenia ustala się za każdy dzień wykorzystywania
samochodu do celów prywatnych w wysokości 1/30 kwot określonych w ust. 2a.
2c. Jeżeli świadczenie przysługujące pracownikowi z tytułu wykorzystywania samochodu
służbowego do celów prywatnych jest częściowo odpłatne, to przychodem pracownika
jest różnica pomiędzy wartością określoną w ust. 2a albo ust. 2b i odpłatnością
ponoszoną przez pracownika.
7. Wartość pieniężną innych nieodpłatnych świadczeń lub świadczeń częściowo
odpłatnych ustala się według zasad określonych w art. 11 ust. 2-2b.
3a. (uchylony)
8. Za pracownika w rozumieniu ustawy uważa się osobę pozostającą w stosunku
służbowym, stosunku pracy, stosunku pracy nakładczej lub spółdzielczym stosunku
pracy.
9. Nie wlicza się do przychodu osób wykonujących pracę nakładczą wartości surowców i
materiałów pomocniczych dostarczonych przez te osoby oraz zwrotu poniesionych
przez nie kosztów z tytułu transportu, zużytej energii, opału, konserwacji maszyn i
urządzeń itp., jeżeli osoba, na rzecz której wykonywana jest praca nakładcza, wypłaca
należność z tych tytułów w wyodrębnionej pozycji.
10. Za przychód z tytułu członkostwa w rolniczej spółdzielni produkcyjnej lub innej
spółdzielni zajmującej się produkcją rolną uważa się wszelkie przychody, o których
mowa w art. 11, uzyskane przez członka spółdzielni lub jego domownika z tytułu
wkładu pracy oraz innych tytułów przewidzianych w statucie spółdzielni, po
wyłączeniu z tych przychodów udziałów w dochodzie podzielnym spółdzielni z tytułu
działalności rolniczej, z wyjątkiem polegającej na prowadzeniu działów specjalnych
produkcji rolnej. Przepisy ust. 2 i 3 stosuje się odpowiednio.
Natomiast w myśl art. 13 pkt 2-9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za przychody z działalności wykonywanej osobiście, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt
2, uważa się:
2) przychody z osobiście wykonywanej działalności artystycznej, literackiej,
naukowej, trenerskiej, oświatowej i publicystycznej, w tym z tytułu udziału w
konkursach z dziedziny nauki, kultury i sztuki oraz dziennikarstwa, przychody z
tytułu udziału w badaniach i eksperymentach prowadzonych przez podmioty
tworzące system szkolnictwa wyższego i nauki, jak również przychody z
uprawiania sportu, stypendia sportowe przyznawane na podstawie odrębnych
przepisów oraz przychody sędziów z tytułu prowadzenia zawodów sportowych;
3) przychody z działalności duchownych, osiągane z innego tytułu niż umowa o
pracę;
4) przychody z działalności polskich arbitrów uczestniczących w procesach
arbitrażowych z partnerami zagranicznymi;
5) przychody otrzymywane przez osoby wykonujące czynności związane z
pełnieniem obowiązków społecznych lub obywatelskich, bez względu na sposób
powoływania tych osób, nie wyłączając odszkodowania za utracony zarobek, z
wyjątkiem przychodów, o których mowa w pkt 7;
6) przychody osób, którym organ władzy lub administracji państwowej albo
samorządowej, sąd lub prokurator, na podstawie właściwych przepisów, zlecił
wykonanie określonych czynności, a zwłaszcza przychody biegłych w
postępowaniu sądowym, dochodzeniowym i administracyjnym oraz płatników, z
zastrzeżeniem art. 14 ust. 2 pkt 10, i inkasentów należności publicznoprawnych,
a także przychody z tytułu udziału w komisjach powoływanych przez organy
władzy lub administracji państwowej albo samorządowej, z wyjątkiem
przychodów, o których mowa w pkt 9;
7) przychody otrzymywane przez osoby, niezależnie od sposobu ich powoływania,
należące do składu zarządów, rad nadzorczych, komisji lub innych organów
stanowiących osób prawnych;
7a) przychody otrzymywane przez członków Rady Mediów Narodowych;
8) przychody z tytułu wykonywania usług, na podstawie umowy zlecenia lub umowy
o dzieło, uzyskiwane wyłącznie od:
a) osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą, osoby prawnej i jej
jednostki organizacyjnej oraz jednostki organizacyjnej niemającej
osobowości prawnej,
b) właściciela (posiadacza) nieruchomości, w której lokale są wynajmowane,
lub działającego w jego imieniu zarządcy albo administratora - jeżeli
podatnik wykonuje te usługi wyłącznie dla potrzeb związanych z tą
nieruchomością,
c) przedsiębiorstwa w spadku
- z wyjątkiem przychodów uzyskanych na podstawie umów zawieranych
w ramach prowadzonej przez podatnika pozarolniczej działalności
gospodarczej oraz przychodów, o których mowa w pkt 9;
9) przychody uzyskane na podstawie umów o zarządzanie przedsiębiorstwem,
kontraktów menedżerskich lub umów o podobnym charakterze, w tym
przychody z tego rodzaju umów zawieranych w ramach prowadzonej przez
podatnika pozarolniczej działalności gospodarczej - z wyjątkiem przychodów, o
których mowa w pkt 7.
Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2024
r. poz. 1061, ze zm.):
Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania
przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić
wynajmującemu umówiony czynsz.
Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem
świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest
świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Zatem oddanie w
ramach umowy najmu osobie trzeciej nieruchomości lub rzeczy skutkuje uzyskiwaniem
korzyści majątkowej po stronie podmiotu dokonującego wynajmu.
Mając na uwadze powołane przepisy należy stwierdzić, że najem wypełnia określoną w
art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywany jest w sposób
ciągły dla celów zarobkowych (zawierane umowy najmu mają zazwyczaj długotrwały
charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe), bez względu na to, czy
najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło
przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W związku z tym, najem nieruchomości lub rzeczy stanowi odpłatne świadczenie usług, o
którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu tym podatkiem na mocy
przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Sprzedająca (Pani A.) prowadzi działalność
gospodarczą, której głównym przedmiotem jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami
własnymi lub dzierżawionymi. Sprzedająca jest także zarejestrowanym czynnym
podatnikiem VAT.
Sprzedająca wraz z Kupującym zawarli (...) r. w formie aktu notarialnego „przedwstępną
umowę sprzedaży, oświadczenie i akt ustanowienia hipoteki” przedmiotem, której są
Nieruchomości oznaczone we wniosku numerami 1-6 (na które składają się prawo
własności gruntu, prawo użytkowania wieczystego i własność budynków/budowli).
Z wniosku wynika, że Nieruchomości stanowiły od dnia ich nabycia przez Sprzedającą
składniki majątku związane z Jej działalnością gospodarczą (były ujawnione w ewidencji
środków trwałych Sprzedającej). Jednak od (...) r. (budynki i budowle) i odpowiednio (...) r.
(grunt/użytkowanie wieczyste) zostały wycofane z tej działalności (wykreślone z ewidencji
środków trwałych). Natomiast Sprzedająca kontynuowała wynajem części Nieruchomości,
opodatkowując przychody z tego wynajmu.
Wskazali Państwo, że Sprzedająca wynajmowała Nieruchomości jako zarejestrowany
podatnik VAT czynny, opodatkowywała świadczone usługi najmu stawką podstawową VAT
i wystawiała faktury VAT z tego tytułu nieprzerwanie (zarówno przed jak i po wycofaniu
Nieruchomości z ewidencji środków trwałych).
Przed zwarciem Umowy Przyrzeczonej Sprzedająca zobowiązała się zakończyć wszystkie
umowy najmu dotyczące Nieruchomości, którymi te są częściowo objęte i służą najemcom
do prowadzenia na nich działalności gospodarczych.
Państwa wątpliwości dotyczą w pierwszej kolejności kwestii ustalenia czy Sprzedająca z
tytułu Transakcji/Sprzedaży Nieruchomości jest podatnikiem VAT w rozumieniu art. 15 ust.
1 ustawy o VAT i nie stosuje się do niej włączeń, o których mowa w art. 15 ust. 3 ustawy o
VAT.
Chcąc odnieść się do powyższego należy przede wszystkim zaznaczyć, że jak wynika z
treści wniosku, Sprzedająca prowadzi działalność gospodarczą polegającą na wynajmie i
zarządzaniu nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Zgodnie z Państwa
wskazaniem Nieruchomości, będące przedmiotem wniosku, stanowiły od dnia ich nabycia
składniki majątku związane z działalnością gospodarczą Sprzedającej (były ujawnione w
ewidencji środków trwałych), a tym samym były wykorzystywane w prowadzonej przez
Sprzedającą działalności gospodarczej.
Pomimo wycofania budynków i budowli oraz gruntu/prawa użytkowania wieczystego w
(...) r. z działalności gospodarczej Sprzedającej (gdzie nastąpiło ich wykreślone z ewidencji
środków trwałych), Sprzedająca kontynuowała wynajem części Nieruchomości jako
zarejestrowany podatnik VAT czynny, opodatkowując świadczone usługi najmu
podstawową stawką podatku VAT, a także wystawiała faktury VAT z tytułu najmu
nieprzerwanie (zarówno przed jak i po wycofaniu Nieruchomości z ewidencji środków
trwałych).
Tym samym Sprzedająca nadal prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15
ust. 2 ustawy i posiada status czynnego podatnika podatku od towarów i usług.
W przedmiotowej sprawie istotne jest, że w podatku VAT nie występuje pojęcie „najmu
prywatnego” i „najmu w ramach działalności gospodarczej”. W świetle przepisów ustawy
działalnością gospodarczą jest każda czynność najmu czy dzierżawy niezależnie od tego,
czy wynajmujący działalność tę zarejestrował czy nie i niezależnie od tego czy przedmiot
najmu (dzierżawy) stanowi w jego działalności środek trwały.
Przedmiotowe Nieruchomości - jak wynika z opisu sprawy - nie były i nie są
wykorzystywane przez Sprzedającą od momentu ich nabycia wyłącznie na cele prywatne,
lecz w związku z przeznaczeniem ich do wynajmu, natomiast część z nich nadal jest
wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT - po ich
wycofaniu w (...) r. z działalności gospodarczej Sprzedającej.
Przedmiotowe Nieruchomości - jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego - nie były
wykorzystywane na cele prywatne, lecz w związku z przeznaczeniem ich do wynajmu.
W tym miejscu wyjaśnić należy, że uznanie czynności usługowych (w analizowanej sprawie
- najmu) za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy sprowadza się
przede wszystkim do spełnienia wymogu samodzielności (niezależności) przy realizacji
tych czynności.
Przy czym z przywołanego wyżej przepisu art. 15 ust. 3 ustawy wynika, że warunkiem dla
uznania, że określone czynności wykonywane przez osobę fizyczną nie stanowią
samodzielnie wykonywanej działalności gospodarczej i tym samym, pozostają poza
regulacjami ustawy o podatku od towarów i usług, jest uznanie przychodów osiąganych z
tytułu wykonywanych czynności za przychody wymienione w art. 12 ust. 1-6 (przychody z
wykonywanej pracy) lub w art. 13 pkt 2-9 (przychody z działalności wykonywanej
osobiście) ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Czynsz, który Sprzedająca otrzymuje od najemców Nieruchomości z tytułu najmu
nieruchomości, nie będzie stanowił przychodów, o których mowa w art. 12 ust. 1-6 ani w
art. 13 pkt 2-9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Odnosząc się do kwestii objętej zakresem pytania, w pierwszej kolejności należy wskazać,
że skoro czynsz otrzymywany z tytułu najmu nie stanowi przychodu, o którym mowa w
przepisach art. 12 ust. 1-6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to dla ww.
czynności najmu nie będzie spełniony warunek, o którym mowa w art. 15 ust. 3 pkt 1
ustawy.
Ponadto z cytowanego powyżej przepisu art. 15 ust. 3 pkt 3 ustawy o wynika, że dla
uznania, że określone czynności wykonywane przez osobę fizyczną, za które uzyskuje pr
zychody wymienione w art. 13 pkt 2-9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych
nie stanowią samodzielnie wykonywanej działalności gospodarczej i tym samym pozostają
poza regulacjami ustawy o podatku od towarów i usług, istotne jest łączne spełnienie
wszystkich elementów wymienionych w tym przepisie, tj. związanie zleceniobiorcy ze
zlecającym wykonanie tych czynności prawnymi więzami tworzącymi stosunek prawny
pomiędzy zlecającym, a wykonującym zlecane czynności co do warunków:
- wykonywania tych czynności,
- wynagrodzenia oraz
- odpowiedzialności zlecającego wykonanie tych czynności wobec osób trzecich.
Zatem, użycie słowa „samodzielnie” w kontekście art. 15 ust. 3 pkt 3 ustawy, wyklucza
opodatkowanie pracowników i innych osób, o ile są one związane z pracodawcą przez
umowę o pracę lub inny stosunek prawny tworzący więzi (stosunek podporządkowania)
między pracodawcą a pracownikiem co do (w zakresie) warunków pracy, wynagrodzenia i
odpowiedzialności pracodawcy.
Oznacza to, że przychody z tytułu wykonywanych czynności nie tylko powinny być
wymienione w art. 13 pkt 2-9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, lecz
także spełnione muszą zostać pozostałe kryteria przedmiotowe określające m.in. czy
działanie usługodawcy odbywa się na warunkach ryzyka gospodarczego, a tym samym kto
ponosi odpowiedzialność za wykonane usługi. Nie stanowią bowiem samodzielnej
działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, tylko i wyłącznie te
czynności, gdy pomiędzy zlecającym ich wykonanie i wykonującym zlecone czynności
istnieją więzy tworzące stosunek prawny w zakresie warunków wykonywania tych
czynności, wynagrodzenia i odpowiedzialności zlecającego wykonanie tych czynności
wobec osób trzecich.
W analizowanej sprawie ze wskazanych przez Państwa okoliczności wynika, że czynsz,
który Sprzedająca otrzymuje od najemców z tytułu najmu nieruchomości, nie stanowi
przychodu, o którym mowa w art. 13 pkt 2-9 ustawy o podatku dochodowym od osób
fizycznych, a zatem analiza pozostałych warunków, o których mowa w art. 15 ust. 3 pkt 3
ustawy, jest bezprzedmiotowa. Tym samym, świadczenie opisanych usług nie mieści się w
dyspozycji ww. przepisu.
Zgodnie natomiast z treścią powołanego wyżej art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie
usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby
fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej,
które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy.
Odnośnie odpłatności za ww. świadczenia należy zauważyć, że ustawa nie definiuje, co
należy rozumieć przez czynność odpłatną. Jednak dla uznania, że dostawa towarów oraz
świadczenie usługi podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bezwzględnym
warunkiem jest „odpłatność” za daną czynność, co wynika z przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1
ustawy.
Odpłatność oznacza wykonanie czynności (dostawy towarów oraz świadczenia usług) za
wynagrodzeniem. W znaczeniu potocznym wynagrodzenie to zapłata za pracę, należność,
a także odszkodowanie. Natomiast odpłatny to taki, który wymaga zapłacenia, zwrotu
kosztów, płatny.
Powyższa analiza prowadzi do wniosku, że istotną cechą wynagrodzenia jest istnienie
bezpośredniego związku pomiędzy dostawą towarów lub świadczeniem usług i otrzymaną
zapłatą.
Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Nieruchomości po wycofaniu ich z działalności
gospodarczej, były nadal wynajmowane, a Sprzedająca kontynuowała ich najem jako
zarejestrowany podatnik VAT czynny i opodatkowywała świadczone usługi najmu stawką
podstawową VAT i wystawiała faktury VAT z tego tytułu nieprzerwanie (zarówno przed jak i
po wycofaniu Nieruchomości z ewidencji środków trwałych).
W konsekwencji stwierdzić należy, że skoro przedmiotowe Nieruchomości stanowiły od
dnia ich nabycia przez Sprzedającą składniki majątku związane z Jej działalnością
gospodarczą, a po ich wycofaniu z działalności gospodarczej Sprzedająca kontynuowała
ich najem, z tytułu którego otrzymywała czynsz (który - jak już wyjaśniono wcześniej - nie
stanowi przychodów, o których mowa w art. 12 ust. 1-6 ani w art. 13 pkt 2-9 ustawy o
podatku dochodowym od osób fizycznych), to w okolicznościach niniejszej sprawy
Sprzedająca, dla planowanej czynności sprzedaży Nieruchomości, będzie działała w
charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.
Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 należało uznać za prawidłowe.
Mają Państwo także wątpliwości czy Przedmiot Transakcji nie będzie stanowił
przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu przepisów ustawy o VAT i
w konsekwencji czy Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt
1 ustawy o VAT.
Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną
dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów
oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt, budynki i budowle spełniają definicję
towarów wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność
odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Jednocześnie art. 6 ustawy wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu
przepisów ustawy. Są tutaj wskazane te czynności, które, co do zasady, należą do grupy
czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy
towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie,
czynności te nie podlegają opodatkowaniu.
Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:
Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub
zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w cyt. przepisie sformułowanie „transakcja zbycia”
należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1
ustawy, tzn. ”zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje
przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę,
darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu
niepieniężnego, czyli aportu.
Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być
interpretowany ściśle, co oznacza, że ma on zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia
(a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do
rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części,
zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.
Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji
„przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustawy o podatku od towarów i
1usług należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 55 ustawy dnia 23 kwietnia 1964
r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1061 ze zm.), zwanej dalej „Kodeks cywilny”.
Zgodnie z tym przepisem:
Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i
materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono
w szczególności:
1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części
(nazwa przedsiębiorstwa);
2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i
wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz
prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych
stosunków prawnych;
4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5) koncesje, licencje i zezwolenia;
6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8) tajemnice przedsiębiorstwa;
9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
2W myśl art. 55 Kodeksu cywilnego:
Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co
wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności
prawnej albo z przepisów szczególnych.
Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem
organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest
ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw,
obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych
przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc
łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko
stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą
przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i
funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu
gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach,
1pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55 Kodeksu cywilnego wskazuje, że
przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie
pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.
Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:
Przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo
wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i
niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych
zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo
samodzielnie realizujące te zadania.
Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby
zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i
niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego
zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech
płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji
określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i
niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w
szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.
Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma
swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp.
Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być
dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.
Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część
przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna
występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej
działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego
przedsiębiorstwa.
Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału
osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale
sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest
przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do
zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do
realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa
musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do
samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze
przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego
zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność
do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe
materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa
muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego
przedsiębiorstwa.
Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić
potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania
gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe
oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę
część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale
także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.
Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników
majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa,
nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona
odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie
gospodarczym.
Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych
relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze
przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego
podmiotu gospodarczego.
Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze
zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące
przesłanki:
1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;
2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym
przedsiębiorstwie;
3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;
4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie
realizujące ww. zadania gospodarcze.
Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie
zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w
rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.
Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za przedsiębiorstwo w
1rozumieniu art. 55 Kodeksu cywilnego lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o kt
órej mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:
- zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez
zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji
oraz
- faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące
przedmiotem transakcji.
Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym,
w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest
angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem
transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia,
że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub
zorganizowaną część przedsiębiorstwa.
Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w
wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości
lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie
przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i
ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część
przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne
stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z
dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 21 listopada 2016 r. sygn. akt
I FSK 1316). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada
2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra - ruchome lub
nieruchome - są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być
dokonywana „(...) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności
gospodarczej”.
W rozpatrywanej sprawie na uwagę zasługuje również orzeczenie NSA z 24 listopada
2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości
(zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej
działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa,
nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności
gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo
znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż
wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości,
nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej
struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości - wciąż
byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna
teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.
Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w
przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją
m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania
podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych
uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie,
przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast
zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.
O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części
przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną
transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu
opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej
czynności.
Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Przedmiotem Transakcji będą:
- prawo użytkowania wieczystego gruntu - działki nr (...) (Nieruchomości 1), zabudowanej
budynkami, będącymi własnością Sprzedającej tj.: budynkiem stacji
transformatorowej (trafo), budynkiem portierni, budynkiem handlowo-usługowym
wraz z dobudowanym do niego budynkiem niemieszkalnym 1, budynkiem
niemieszkalnym 2, budynkiem handlowo-usługowym (warsztatem) oraz blaszanymi
garażami, częściowo przeznaczonymi do remontu, a także urządzeniami w postaci:
dróg, placów, parkingów i ogrodzeń. Budynki, budowle i urządzenia znajdujące się na
Nieruchomości 1 zostały wybudowane przez poprzedników prawnych Sprzedającej
przed dniem (...) roku, to jest przed datą nabycia przez nią udziału wynoszącego 1/2
części w prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości oraz prawie własności
budynków, budowli i urządzeń na niej się znajdujących.
- prawo użytkowanie wieczystego gruntu - działki nr (...) (Nieruchomość 2) zabudowanej
stanowiącym odrębny od gruntu przedmiot własności budynkiem handlowo-
usługowym.
Ponadto zgodnie z Państwa wskazaniem obecnie na Nieruchomości 2 posadowione są
i będą na dzień planowanej transakcji: budynek handlowo usługowy (ul. (...) X) oraz
hala namiotowa o konstrukcji stalowej nie stanowiąca obiektu budowlanego. Ponadto
obecnie na Nieruchomości 2 posadowione są urządzenia budowlane związane z
budynkiem handlowo usługowym (ul. (...) X) w postaci: szczelnego zbiornika na
nieczystości ciekłe, zbiornika na deszczówkę, zewnętrzną instalację kanalizacji
deszczowej, zewnętrzną instalację kanalizacji sanitarnej, ciąg pieszo-jezdny
stanowiące urządzenia budowlane w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.
Właścicielem budynku (ul. (...) X) oraz związanych z nim urządzeń budowlanych jest
użytkownik wieczysty Nieruchomości 2 - Sprzedająca (Pani A.).
Zgodnie z umową najmu Nieruchomości 2 w przypadku jej wypowiedzenia przez
Sprzedającą przed (...) r. zobowiązana będzie Ona do zwrotu najemcy nakładów
(kosztów budowy) poniesionych na Nieruchomości 2. Sprzedająca planuje rozwiązać
umowę najmu Nieruchomości 2 po (...) r. (tj. bez obowiązku zwrotu kosztów budowy).
Tym samym przed dniem planowanej transakcji nie dojdzie do rozliczenia nakładów
między Sprzedającą a najemcą od wybudowanych - przez najemcę w ramach
realizowanego zamierzenia budowlanego - budynków/budowli.
Na Nieruchomości 2 znajdują się także, stanowiące własność przedsiębiorstwa
przesyłowego, gazociągi średniego ciśnienia.
- prawo własności działki nr (...) (Nieruchomość 3) wraz ze znajdującym się budynkiem
mieszkalnym, wybudowanym w okresie międzywojennym (lata 30 XX wieku),
przeznaczonym do wyburzenia,
- prawo własności niezabudowanej działki nr (...) (Nieruchomość 4),
- prawo własności gruntu - działki nr (...) (Nieruchomość 5), na której znajdują się
stanowiące własność przedsiębiorstw przesyłowych: (i) wodociąg wraz z hydrantem,
(ii) linia elektroenergetyczna, (iii) sieć ciepłownicza/ciepłociąg.
- prawo własności niezabudowanej działki nr (...) (Nieruchomość 6).
W ramach Transakcji Sprzedawca nie przeniesie na rzecz Nabywcy innych składników
majątkowych istotnych w kontekście możliwości prowadzenia działalności gospodarczej w
zakresie wynajmu nieruchomości. W szczególności, następujące składniki majątku
Sprzedawcy (o ile istnieją lub będą istniały) nie wejdą w skład zbywanego Przedmiotu
Transakcji:
- zobowiązania związane z funkcjonowaniem Przedmiotu Transakcji, w tym (i) z tytułu
umowy finansowania, (ii) związane z rozliczeniami publicznoprawnymi (których
prawnie na skutek takiej Transakcji nie można przenieść), a także analogicznie
należności publicznoprawne, (iii) wynikające z wszelkich sporów sądowych i
administracyjnych, których stroną jest Sprzedawca oraz, (iv) wynikające z wszelkich
sporów o odszkodowania;
- zobowiązania wynikające z realizowanych prac aranżacyjnych dla najemców w
budynkach i niezakończonych na moment Transakcji;
- istniejące i wymagalne na dzień Transakcji wierzytelności pieniężne (w tym w
szczególności należności z umów najmu);
- know-how Sprzedawcy - rozumiany jako określone informacje handlowe w zakresie
wynajmu Nieruchomości znajdujące się w posiadaniu Sprzedawcy (w tym zasady
/polityki ustalania wysokości czynszu),
- dokumentacja podatkowa i księgowa związana z przedsiębiorstwem Sprzedawcy poza
dokumentacją związaną z Nieruchomością,
- prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych (m.in. za pośrednictwem
których Sprzedawca dokonuje rozliczeń z najemcami związanych z Nieruchomościami,
- prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie ubezpieczenia Nieruchomości,
ochrony Nieruchomości, monitoringu przeciwpożarowego itp.,
- prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności
przez Sprzedawcę, w szczególności prawa i obowiązki z umowy o usługi rachunkowe,
- należności (inne niż wskazane powyżej) oraz należności podatkowe Sprzedawcy (np. o
zwrot nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym),
- firma stanowiąca własność Sprzedawcy.
Wskazali Państwo, że Sprzedająca jest stroną umów o dostawę niektórych mediów
umożliwiające funkcjonowanie budynków i budowli posadowionych na Nieruchomości, w
tym np. utrzymania czystości, usług ochrony, monitoringu przeciwpożarowego; usług
telekomunikacyjnych, dostawę energii elektrycznej, energii cieplnej, dostawy wody oraz
odbioru nieczystości, jednak umowy te zostaną rozwiązane przed zwarciem Umowy
Przyrzeczonej z Nabywcą.
Podali Państwo również, że Sprzedająca nie zawierała umowy o zarządzanie majątkiem i
zarządzania najmem Nieruchomości, tzw. umowy property oraz facility management ani
umowy na zarządzanie aktywami/Nieruchomościami (tzw. asset management).
Ponadto - jak wynika z opisu sprawy - Sprzedająca nie zatrudnia żadnych pracowników, a
1tym samym, w wyniku Transakcji nie dojdzie do przejścia zakładu pracy zgodnie z art. 23
ustawy Kodeks pracy ani części zakładu pracy Sprzedającej na Kupującego.
Nabywca po zwarciu Umowy Przyrzeczonej zamierza dokonać wyburzenia budynków i
budowli posadowionych na nieruchomości, i następnie wybudować na nich wielolokalowe
budynki mieszkalne oraz zbywać wybudowane lokale.
Analizując podany przez Państwa opis zdarzenia przyszłego w kontekście przywołanych
wyżej regulacji prawnych, należy stwierdzić, że wskazany we wniosku Przedmiot
1Transakcji, nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55
Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych
składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i
determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy. Zbyciu podlegać będą
wyłącznie Nieruchomości, których nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu
powołanego przepisu.
W analizowanej sytuacji przedmiot transakcji nie będzie stanowił także zbycia
zorganizowanej części przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.
Jak zauważono powyżej, definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa wymaga
zaistnienia stosownych wyodrębnień na trzech płaszczyznach (organizacyjnej, finansowej i
funkcjonalnej) w prowadzonym przedsiębiorstwie, które zdaniem Organu w tym
przypadku nie występują.
Jak wynika z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego, Nieruchomości nie stanowią
działu, wydziału czy oddziału w Przedsiębiorstwie Sprzedającej. Przedmiot Transakcji nie
będzie posiadał w dniu transakcji cechy zorganizowania, bowiem - jak sami Państwo
wskazali - Sprzedająca nie przeniesie na rzecz Nabywcy innych składników majątkowych
istotnych w kontekście możliwości prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie
wynajmu nieruchomości.
Ponadto zauważyć należy, że Przedmiot Transakcji nie będzie stanowił w dniu transakcji
funkcjonalnie odrębnej całości - nie będzie bowiem obejmował elementów niezbędnych
do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w przedsiębiorstwie
Sprzedającej. Jak wynika z opisu sprawy, składniki majątkowe stanowiące Przedmiot
Transakcji nie będą umożliwiały nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach
odrębnego przedsiębiorstwa.
Zatem, opisany Przedmiot Transakcji nie będzie stanowić potencjalnie niezależnego
przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze, których realizacji służy
w istniejącym przedsiębiorstwie.
Zauważyć należy, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa nie ma charakteru
samoistnego, ale pozostaje w związku z możliwością wyłączenia od opodatkowania
czynności zbycia tej zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Nabycie zorganizowanej
części przedsiębiorstwa oznacza przy tym, że nabywca będzie kontynuował działalność
jaką prowadził dotychczas zbywca przy wykorzystaniu tych składników materialnych i
niematerialnych, które złożyły się na tę zorganizowaną część.
Powyższe potwierdza wyrok NSA z dnia 27 sierpnia 2019 r., sygn. akt I FSK 1265/17:
„Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego istotne jest więc, aby zbyta zorganizowana
część przedsiębiorstwa służyła nabywcy do prowadzenia działalności gospodarczej z
zachowaniem przeznaczenia nabytego zespołu składników majątkowych, aby nie została
zlikwidowana działalność, której tenże zespół składników majątkowych może służyć”.
W analizowanej sprawie, Nabywca po zwarciu Umowy Przyrzeczonej zamierza dokonać
wyburzenia budynków i budowli posadowionych na nieruchomości, i następnie
wybudować na nich wielolokalowe budynki mieszkalne oraz zbywać wybudowane lokale.
Natomiast, jak wynika z opisu sprawy, Nieruchomości stanowiące Przedmiot Transakcji
były wykorzystywane w celu ich wynajmu.
Z wniosku wynika również, że działalność Nabywcy będzie prowadzona przez Niego przy
wykorzystaniu własnych zasobów - bowiem w celu zrealizowania zamierzenia
deweloperskiego polegającego na wzniesienia osiedla mieszkaniowego i następnie
sprzedaży poszczególnych nowych lokali mieszalnych - Nabywca będzie musiał angażować
dodatkowe środki m.in. pracowników, środki finansowe czy zawrzeć własne umowy.
Zatem, z uwagi na powyższe ustalenia (brak cech wyodrębnienia organizacyjnego,
funkcjonalnego i finansowego oraz konieczność angażowania własnych zasobów Nabywcy
w celu prowadzenia działalności polegającej na budowie osiedla mieszkaniowego i
sprzedaży lokali mieszkalnych) brak jest podstaw prawnych by uznać Przedmiot Transakcji
za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy.
W świetle przywołanych przepisów prawa i przedstawionych okoliczności sprawy należy
stwierdzić, że planowana sprzedaż Nieruchomości 1-6, w skład których wejdą prawo
użytkowania wieczystego gruntów, prawo własności gruntów, budynki i urządzenia
budowlane związane z budynkami a także ruchomość w postaci hali (...), stanowić będzie
dostawę odrębnych składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub
zorganizowanej części przedsiębiorstwa.
W konsekwencji należy uznać, że w niniejszej sytuacji nie dojdzie do zastosowania
wyłączenia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 6 pkt 1
ustawy. Tym samym, skoro przedmiot planowanej transakcji nie będzie stanowił
przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, transakcja sprzedaży
Nieruchomości, będzie stanowiła sprzedaż poszczególnych składników majątku
opodatkowaną na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest zatem prawidłowe.
Poniższa odpowiedź do pytań nr 3 i 4 nie dotyczy Nieruchomości nr 2, odnośnie której
wydano odrębne rozstrzygnięcie.
Państwa wątpliwości dotyczą także kwestii czy dostawa Nieruchomości w ramach
planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa
towarów oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, jeżeli Strony w odpowiednim
terminie złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w
stosunku do dostawy budynków i budowli, w takim zakresie, w jakim ich dostawa
podlegałaby zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej
ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku. Zastosowanie
zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości
opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle
określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej
upoważnienia.
Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub
świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele
działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia
tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia
kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich
towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub
wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i
wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni,
miesięcy czy lat) - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny
budowlane.
Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której
przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż
budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o
charakterze rolnym, leśnym, itp.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części
upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części
kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego
momentu.
Według art. 2 pkt 14 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to
oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie
użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o
podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy
stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w
stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym
zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia
następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia
lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili
sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.
W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających
przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43
ust. 1 pkt 10 ustawy ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych
warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.
W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą
zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:
a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo
do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do
których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości
początkowej tych obiektów.
Powyższe przepisy wskazują, jakie muszą zostać spełnione warunki aby sprzedaż
budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z
przepisów tych wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do
obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy
prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz
dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku
do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku
naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości
początkowej tych obiektów.
Należy zaznaczyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od
podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować
możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2
ustawy.
Dodatkowo należy wskazać, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:
W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo
części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się
wartości gruntu.
Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem
sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką
opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji,
gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również
sprzedaż gruntu lub zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu będą korzystały ze
zwolnienia od podatku.
Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane
prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do
konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do
zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe
kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Stosowanie
zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej,
ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest
niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji,
gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący
wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do
zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.
Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia
„budynku”, „budowli” lub ich części. W tym zakresie należy odnieść się do treści art. 3 pkt 2
ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 725, ze zm.):
Ilekroć w ustawie jest mowa o budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt
budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za
pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.
W myśl art. 3 pkt 3 i 3a ww. Ustawy:
Przez budowlę - należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub
obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty,
estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno
stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe,
budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno
stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków,
składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i
podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe,
cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów,
pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich
turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia,
jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na
całość użytkową.
Przez obiekt liniowy należy rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym
parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa,
wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna,
linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał
przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable zainstalowane w
kanalizacji kablowej, kable zainstalowane w kanale technologicznym oraz kable
telekomunikacyjne dowieszone do już istniejącej linii kablowej nadziemnej nie
stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego (art. 3
pkt 3a cyt. ustawy).
W myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:
Ilekroć w ustawie jest mowa o urządzeniach budowlanych - należy przez to rozumieć
urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość
użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia
instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także
przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.
Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem
budowlanym zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego
przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ustawy Prawo
budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże
urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i
opodatkować łącznie z tym budynkiem/budowlą, z którym/którą są powiązane, a tym
samym należy przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego
znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne.
W celu ustalenia czy dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie
podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów oraz nie będzie podlegała
zwolnieniu z VAT, należy ustalić czy w odniesieniu do poszczególnych Nieruchomości 1, 3,
4, 5 oraz 6 zastosowanie znajdą przewidziane zwolnienia od podatku.
Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Nieruchomość 1 i 3 są
zabudowane, zatem należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy względem
przedmiotowych Budynków znajdujących się na działkach wchodzących w skład tych
Nieruchomości, doszło do ich pierwszego zasiedlenia.
Wskazali Państwo, że wszystkie budynki i związane z nimi urządzenia budowlane (a w
szczególności garaże blaszane znajdujące się na Nieruchomości 1) spełniają definicje bu
dynków w myśl ustawy Prawo budowlane.
Podali Państwo również, że w przypadku wszystkich budynków i związanych z nimi
urządzeń budowlanych posadowionych na Nieruchomości 1 oraz budynku na
Nieruchomości 3 (budynku mieszkalnego, wybudowanego w latach 30 XX wieku), na dzień
planowanej transakcji, od ich pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o
VAT upłynie okres dłuższy niż dwa lata.
Tym samym, z uwagi na fakt, że od pierwszego zasiedlenia do chwili planowanej
sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata w zakresie:
- budynku stacji transformatorowej (trafo), budynku portierni, budynku handlowo-
usługowego wraz z dobudowanym do niego budynkiem niemieszkalnym 1, budynku
niemieszkalnego 2, budynku handlowo-usługowego (warsztatu) oraz blaszanych
garaży, częściowo przeznaczonych do remontu, a także urządzeń w postaci: dróg,
placów, parkingów i ogrodzeń, znajdujących się na działce nr (...) (Nieruchomości 1);
oraz
- budynku mieszkalnego, wybudowanego w latach 30 XX wieku, posadowionego na
działce nr (...) (Nieruchomości 3)
- i jednocześnie Sprzedająca nie czyniła na budynki posadowione na Nieruchomości 1
oraz Nieruchomości 3 w okresie ostatnich 5 lat wydatków na ich ulepszenie
przekraczających 30% ich wartości początkowej, to w odniesieniu do sprzedaży
tych budynków zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od
podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu
według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione. W związku z
powyższym - na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również sprzedaż gruntu działki nr (...)
oraz prawa użytkowania wieczystego gruntu tj. działki nr (...), z którymi związane są ww.
budynki - będzie zwolniona od podatku od towarów i usług.
Skoro planowana sprzedaż ww. budynków posadowionych na działkach nr (...) i (...) będzie
korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to badanie
w stosunku do nich przesłanek i rozstrzyganie zwolnienia od podatku na podstawie
przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy jest bezzasadne.
Jak wynika z art. 43 ust. 10 ustawy:
Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i
wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że
dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2) złożą:
a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy
naczelnikowi urzędu skarbowego lub
b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych
obiektów
- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli
lub ich części.
Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy
Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:
1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej
dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w
przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;
3) adres budynku, budowli lub ich części.
Tak więc, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli
lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku
wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków -
możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.
Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze
zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
We wniosku podali Państwo, że zamierzają złożyć do urzędu skarbowego właściwego dla
Kupującego lub bezpośrednio w akcie notarialnym/Umowie Przyrzeczonej, wspólne
zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z VAT zgodnie z
art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie dostawy
Nieruchomości w części, w której dostawa podlega pod zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10
ustawy o VAT.
Należy zatem stwierdzić, że w sytuacji rezygnacji ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust.
10 ustawy o VAT w stosunku do dostawy Nieruchomości 1 i 3 objętych zwolnieniem na
podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to sprzedaż Nieruchomości 1 oraz 3 (zarówno
budynków jak i działek) będzie opodatkowana podatkiem VAT.
Natomiast aby odnieść się do kwestii opodatkowania Nieruchomości oznaczonych
numerami: 4, 5 i 6 należy wskazać, że:
Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:
Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z
miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku
takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania
terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu
przestrzennym.
Z przytoczonych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać
wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane
decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.
W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o
planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1130):
Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym
uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód
wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów
zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu,
należy do zadań własnych gminy.
Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz
określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w
miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie
sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji
o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji
inwestycji celu publicznego;
2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala
się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan
zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego
braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.
W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości
Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren
budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa
członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.
Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego i jego uzupełnienia wynika, że
Nieruchomości objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego,
zgodnie z którym:
- Działka (...) (Nieruchomość 4) - znajduje się w obszarze oznaczonym symbolem MW/U.4 -
Tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej lub usługowej oraz częściowo na
terenie oznaczonym symbolem KDZ.1 - Tereny dróg publicznych.
- Działka (...) (Nieruchomość 5) znajduje się w obszarze oznaczonym na rysunku planu
symbolem MW/U.4 - Tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej lub usługowej;
przy czym wskazali Państwo, że na Nieruchomości 5 znajdują się stanowiące własność
przedsiębiorstw przesyłowych: wodociąg wraz z hydrantem, linia elektroenergetyczna,
sieć ciepłownicza/ciepłociąg.
- Działka (...) (Nieruchomość 6) znajduje się w obszarach oznaczonych na rysunku planu
symbolami MW/U.4 - Tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej lub usługowej
oraz KDZ.2 - Tereny dróg publicznych klasy zbiorczej.
Odnosząc się do kwestii opodatkowania niezabudowanych działek:
- nr (...) (Nieruchomość 4), która zgodnie z MPZP znajduje się na obszarze terenów
zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej lub usługowej oraz częściowo na terenie
dróg publicznych;
- nr (...) (Nieruchomość 6), która zgodnie z MPZP znajduje się na obszarach terenów
zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej lub usługowej oraz terenów dróg
publicznych klasy zbiorczej,
- wskazać należy, że nie znajdzie zastosowanie obligatoryjne zwolnienie z
opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, a w
konsekwencji dostawa niezabudowanych działek nr (...) (Nieruchomość 4) i nr (...)
(Nieruchomość 6) będą w całości opodatkowana VAT.
Zgodnie z przedstawionym przez Państwa opisem zdarzenia przyszłego, działki nr (...) i (...)
znajdują się w całości na terenie budowlanym, oznaczonym w MPZP jako tereny
zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej lub usługowej oraz na terenie dróg publicznych.
Ponadto, działki nr (...) (Nieruchomość 4) i nr (...) (Nieruchomość 6) były w przeszłości, jak
również są obecnie wykorzystywane do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.
Zatem, nie będą korzystały również ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2
ustawy, bowiem jak wynika z wcześniejszej argumentacji Organu działki te były w
przeszłości, jak również są obecnie wykorzystywane do czynności opodatkowanych.
Zatem, dla dostawy działek nr (...) (Nieruchomość 4) i nr (...) (Nieruchomość 6), nie znajdzie
zastosowania zwolnienie od VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 (nie były
wykorzystywane do działalności zwolnionej) i 9 ustawy.
Przechodząc natomiast do kwestii opodatkowania dostawy działki nr (...) (Nieruchomość
5), dla której MPZP przewiduje przeznaczenie terenów zabudowy mieszkaniowej
wielorodzinnej lub usługowej, przy czym - jak wskazali Państwo - na Nieruchomości 5
znajdują się: wodociąg wraz z hydrantem, linia elektroenergetyczna, sieć ciepłownicza
/ciepłociąg, które stanowią własność przedsiębiorstw przesyłowych.
Jak stanowi art. 47 § 1 i 2 ustawy Kodeks Cywilny (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1061, ze zm.):
§ 1 Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych
praw rzeczowych.
§ 2. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez
uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany
przedmiotu odłączonego.
Natomiast w myśl art. 48 ustawy Kodeks Cywilny:
Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu
należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak
również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.
Stosownie do art. 49 § 1 ustawy Kodeks Cywilny:
Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu,
energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych
nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.
Zauważyć należy, że znajdujące się na działce nr (...) (Nieruchomość 5): wodociąg wraz z
hydrantem, linia elektroenergetyczna, sieć ciepłownicza/ciepłociąg, nie stanowią własności
Sprzedającej, a tym samym nie mogą być przedmiotem sprzedaży.
W niniejszej sprawie mamy do czynienia z sytuacją zbycia działki gruntu nr (...)
(Nieruchomość 5) wraz z naniesieniami, które nie są własnością Sprzedającej. W takiej
sytuacji naniesienia znajdujące się na działce nie determinują sposobu opodatkowania
działki na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy.
Zatem, uznać należy, że skoro - zgodnie z obowiązującym miejscowym planem
zagospodarowania przestrzennego - działka nr (...) (Nieruchomość 5) położona jest na
terenach zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej lub usługowej, to działka ta spełnia
definicję terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i
usług.
Biorąc po uwagę powyższe, w przedmiotowej sprawie, do dostawy działki nr (...)
(Nieruchomości 5) nie znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku VAT na podstawie art.
43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Przedmiotem dostawy będzie bowiem grunt, które zgodnie z
miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jest przeznaczony pod
zabudowę.
Przy sprzedaży działki nr (...) (Nieruchomość 5), nie znajdzie również zastosowania
zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ponieważ
Nieruchomość 5, nie była wykorzystywana przez Sprzedającą wyłącznie na cele
działalności zwolnionej od podatku VAT – jak podali Państwo w opisie sprawy
Nieruchomość była wykorzystywana przez Sprzedającą do prowadzenia działalności
opodatkowanej VAT.
W konsekwencji, transakcja sprzedaży działki nr (...) (Nieruchomość 5) będzie podlegała
opodatkowaniu VAT stawką właściwą dla przedmiotu dostawy – terenu budowlanego oraz
nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9.
Tym samym Państwa stanowisko, w myśl którego dostawa Nieruchomości 1,
Nieruchomości 3, Nieruchomości 4, Nieruchomości 5 i Nieruchomości 6 w ramach
planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa
towarów oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, jeżeli Strony w odpowiednim
terminie złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT w
stosunku do dostawy budynków i budowli, w takim zakresie, w jakim ich dostawa
podlegałaby zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT,
należało ocenić jako prawidłowe.
Przechodząc do kwestii prawa Nabywca do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o
kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji po otrzymaniu prawidłowo
wystawionej faktury potwierdzającej jej dokonanie, oraz do zwrotu nadwyżki podatku VAT
naliczonego nad podatkiem VAT należnym, wskazać należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1
ustawy:
W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności
opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do
obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem
art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:
Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur
otrzymanych przez podatnika z tytułu:
a) nabycia towarów i usług,
b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem
usługi.
W myśl art. 86 ust. 10 ustawy:
Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego
powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub
importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.
Według art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:
Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w
przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a – powstaje nie wcześniej
niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.
Jak stanowi art. 86 ust. 11 ustawy:
Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach
określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w
deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, a w
przypadku podatnika, o którym mowa w art. 99 ust. 2 i 3, w deklaracji podatkowej za
jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.
Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje
wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje
podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem
podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności
opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.
Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty
podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które
nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich
wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu
podatkowi.
Art. 87 ust. 1 ustawy stanowi, że:
W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w
okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do
obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu
różnicy na rachunek bankowy.
Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone
zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.
Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez
podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on
nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez
podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym.
Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie
rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego.
Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1
ustawy o VAT.
W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego
określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie
czynności opodatkowanych.
Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia
podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego
zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia
przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę
wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o
kwotę podatku naliczonego.
Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:
Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy
podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku
gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest
zwolniona od podatku.
Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do
podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w
sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
W opisie sprawy wskazali Państwo, że Nabywca będzie wykorzystywał nabyte
Nieruchomości do czynności opodatkowanych, w szczególności Nieruchomości zostaną
wykorzystane do wzniesienia na nich osiedla mieszkaniowego i następnie sprzedaży
(opodatkowanej VAT) poszczególnych nowych lokali mieszalnych (zamierzenie
deweloperskie). Ponadto, w opisie sprawy wskazali Państwo, że Kupujący jest i będzie na
dzień Transakcji czynnymi podatnikiem VAT.
Jednocześnie, jak wyjaśniono w niniejszej interpretacji, dostawa Nieruchomości nie będzie
stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i
nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.
Ponadto, w sytuacji, gdy Strony transakcji skutecznie skorzystają z możliwości wyboru
opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy dla dostawy budynków
korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy,
Transakcja - dostawa Nieruchomości 1, Nieruchomości 3, Nieruchomości 4,
Nieruchomości 5 i Nieruchomości 6 - będzie opodatkowana podatkiem VAT według
właściwej stawki tego podatku.
W konsekwencji, Nabywca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony
wynikający z faktury dokumentującej Transakcję dostawy Nieruchomości 1,
Nieruchomości 3, Nieruchomości 4, Nieruchomości 5, Nieruchomości 6 oraz do zwrotu
nadwyżki podatku naliczonego nad należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT).
Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 4 (w części dotyczącej prawa do obniżenia VAT
należnego o VAT naliczony oraz do zwrotu podatku z tytułu nabycia Nieruchomości 1, 3, 4,
5 i 6) jest prawidłowe.
Przechodząc do kolejnej kwestii tj. pytania czy po zawarciu Transakcji, Nabywca będzie
odpowiadał całym swoim majątkiem solidarnie ze Zbywcą za powstałe do dnia nabycia
Przedmiotu Transakcji zaległości podatkowe związane z prowadzoną działalnością
gospodarczą Zbywcy zgodnie z art. 112 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja
podatkowa, wskazać należy, że:
Zgodne z art. 112 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z
2025 r. poz. 111, ze zm.):
Nabywca przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa odpowiada
całym swoim majątkiem solidarnie z podatnikiem za powstałe do dnia nabycia
zaległości podatkowe związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, chyba że
przy zachowaniu należytej staranności nie mógł wiedzieć o tych zaległościach.
W rozpatrywanej sprawie, jak już wcześniej wyjaśniono, dostawa Przedmiotu Transakcji,
nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 Kodeksu
cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt
27e ustawy. W konsekwencji tego w przedmiotowej sprawie nie będzie miał zastosowania
art. 112 Ordynacji podatkowej.
Mając zatem na uwadze powyższe, należy zgodzić się z Państwa stanowiskiem, w myśl
którego Nabywca nie będzie odpowiadał całym swoim majątkiem solidarnie ze Zbywcą za
powstałe do dnia nabycia Przedmiotu Transakcji zaległości podatkowe związane z
prowadzoną działalnością gospodarczą Zbywcy zgodnie z art. 112 Ordynacji podatkowej,
gdyż nabywany Przedmiot transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa ani zorganizowanej
części przedsiębiorstwa.
Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 6, jest prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego,
który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr
1, 2, 3 (z wyłączeniem Nieruchomości 2), 4 (z wyłączeniem prawa do obniżenia VAT
należnego o VAT naliczony oraz do zwrotu podatku, z tytułu nabycia Nieruchomości 2) i 6
w podatku od towarów i usług oraz Ordynacji podatkowej. W zakresie podatku od
czynności cywilnoprawnych, pytania nr 3 dotyczącego Nieruchomości 2 oraz pytania nr 4
dotyczącego prawa do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony oraz do zwrotu podatku,
z tytułu nabycia Nieruchomości 2, w podatku od towarów i usług, zostaną wydane
odrębne rozstrzygnięcia.
Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku
(pytań). Inne kwestie wynikające z opisu sprawy oraz ze stanowiska własnego, które nie
zostały objęte pytaniami nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 oraz art. 14f § 1 Ordynacji
podatkowej - rozpatrzone.
Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie
interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia
zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany
przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego).
Zainteresowani ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym
przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego).
Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile
rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie
ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym w złożonym wniosku. W
związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w
opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.
Pełna weryfikacja przedstawionych we wniosku okoliczności możliwa jest jedynie w toku
postępowania podatkowego lub kontrolnego, prowadzonego przez uprawnione do tego
organy, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej. Postępowanie w
sprawie dotyczącej wydania interpretacji indywidualnej jest postępowaniem szczególnym,
mającym charakter uproszczony, odrębny od postępowania podatkowego,
uregulowanego w dziale IV Ordynacji podatkowej. Wydając bowiem interpretację
indywidualną Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przedstawia jedynie pogląd
dotyczący wykładni treści analizowanych przepisów i sposobu ich zastosowania w
odniesieniu do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego
(którego elementy przyjmuje, jako podstawę rozstrzygnięcia bez weryfikacji).
Odnośnie natomiast powołanych przez Państwa interpretacji indywidualnych, należy
zauważyć, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w
indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych
podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych
stanów faktycznych i nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego co oznacza, że
należy je traktować indywidualnie.
Natomiast odnośnie przywołanych przez Państwa wyroków sądów należy zauważyć, że
wyroki sądów to rozstrzygnięcia w konkretnej sprawie, osadzonej w określonym stanie
faktycznym. Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. (Dz. U. Nr 78,
poz. 483 ze zm.) w swoim rozdziale III określa zamknięty katalog źródeł prawa
powszechnie obowiązującego. Nie przewiduje on takiej mocy dla orzecznictwa sądowego,
w tym orzecznictwa sądów administracyjnych (w Polsce nie obowiązuje system
precedensów sądowych). W związku z powyższym, nie negując orzecznictwa, jako cennego
źródła w zakresie wskazywania kierunków wykładni norm prawa podatkowego, należy
zauważyć, że moc obowiązująca wyroku zamyka się w obrębie sprawy, w której została
wydana.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111).
Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwo sytuacja będzie
zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji
ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwo, którzy zastosują się do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub
zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem
czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5
ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
przez Zainteresowanego, który
jest stroną postępowania
Pani A. (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej)
ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu
Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z
dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.
U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
(art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r
Ordynacji podatkowej.