Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
3 marca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 28 lutego 2025 r. o wydanie interpretacji
indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie
ustalenia statusu spółki nieruchomościowej.
Uzupełnili go Państwo w odpowiedzi na wezwanie pismem z 9 kwietnia 2025 r (data
wpływu 9 kwietnia 2025 r.)
Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego/ zdarzenia przyszłego
A. S.A. jest spółką akcyjną, opodatkowaną na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej
podatkiem dochodowym od osób prawnych od całości osiąganych dochodów. Rok
podatkowy Spółki jest tożsamy z rokiem kalendarzowym. Spółka jest zarejestrowanym
polskim podatnikiem VAT (podatek od towarów i usług) czynnym. (...)
Spółka A. S.A. powstała w (...)
Każda ze spółek tzw. (...) tworzących ww. Grupę (...) prowadzi ściśle określoną działalność
polegającą na realizacji zadań z obszarów: (...). Z zasobów Grupy (...) korzystają niemalże
wszystkie podmioty działające na rynku (...) w Polsce, w tym samorządowe i komercyjne.
A. S.A. odgrywa dominującą rolę w Grupie (...) oraz pełni nadzór właścicielski na spółkami
Grupy (...) w celu zapewnienia jak najwyższej jakości obsługi (...). Spółka jest jednym z
największych zarządców nieruchomości w Polsce. Jej majątek stanowią zarówno obiekty
pełniące funkcje związane (...), jak i nieruchomości stricte komercyjne.
Mając na uwadze fakt posiadania przez A. S.A. udziałów/akcji (zarówno w sposób
bezpośredni, jak i pośredni) w innych spółkach (dalej jako: „Spółki zależne”),
Wnioskodawca powziął wątpliwość w zakresie poprawnej metodyki przeprowadzania
badania pod kątem posiadania statusu spółki nieruchomościowej - na gruncie art. 4a pkt
35 ustawy o CIT (podatek dochodowy od osób prawnych).
Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego/ zdarzenia przyszłego
Pismem z 9 kwietnia 2025 r. doprecyzowali Państwo wniosek w następującym zakresie:
Z dniem 01.01.2021 r. ustawodawca wprowadził do ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o
podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2025 r. poz. 278, ze zm.; dalej jako:
„ustawa o CIT”) pojęcie tzw. „spółki nieruchomościowej” (art. 4a pkt 35 ww. ustawy).
Jednocześnie, posiadanie ww. statusu wiąże się z określonymi konsekwencjami
podatkowymi przypisanymi do podmiotów posiadających status spółki
nieruchomościowej. Niemniej, niezależnie od samych kwestii związanych z istnieniem tych
konsekwencji, w pierwszej kolejności konieczne jest przeprowadzenie badania, czy
faktycznie status ten się posiada.
W odniesieniu do A. S.A. badanie powinno zostać przeprowadzone w oparciu o art. 4a pkt
35 lit. b) ustawy o CIT. Literalne brzmienie ww. przepisu wskazuje, iż posiadanie statusu
spółki nieruchomościowej wymaga wystąpienia (łącznie) dwóch warunków, tj.:
1) na ostatni dzień roku poprzedzającego rok podatkowy, co najmniej 50% wartości
bilansowej aktywów, bezpośrednio lub pośrednio, stanowiła wartość bilansowa
nieruchomości położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw do takich
nieruchomości i wartość bilansowa tych nieruchomości przekraczała 10 000 000 zł
albo równowartość tej kwoty określoną według kursu średniego walut obcych,
ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski, z ostatniego dnia roboczego
poprzedzającego ostatni dzień roku podatkowego poprzedzającego odpowiednio rok
podatkowy albo rok obrotowy;
2) w roku poprzedzającym odpowiednio rok podatkowy albo rok obrotowy przychody
podatkowe z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i innych
umów o podobnym charakterze lub z przeniesienia własności, których przedmiotem
są nieruchomości lub prawa do nieruchomości, o których mowa w art. 3 ust. 3 pkt 4,
oraz z tytułu udziałów w innych spółkach nieruchomościowych, stanowiły co najmniej
60% ogółu przychodów podatkowych.
Jak Spółka wskazywała w treści Wniosku z dnia 28.02.2025 r., A. S.A. posiada akcje/udziały
w kilkunastu spółkach (ilość posiadanych akcji/udziałów: 100% lub mniej); dalej jako:
„Spółki powiązane”. Znaczna część z tych spółek posiada na terytorium Polski
nieruchomości o wartości przekraczającej 10 mln zł.
Poniżej przedstawiamy przykładowe dane uwzględniające wartość bilansową
nieruchomości posiadanych przez A. S.A. oraz wartość bilansową nieruchomości
posiadanych przez Spółki powiązane (o wartości przekraczającej 10 mln zł), a także
posiadane przez A. S.A. udziały/akcje (w sposób bezpośredni lub pośredni) w tychże
spółkach:
(...)
W następstwie istnienia ww. powiązań kapitałowych ze Spółkami powiązanymi, A.S.A.
powzięła wątpliwość co do sposobu interpretacji przepisu art. 4a pkt 35 lit. b ustawy o CIT
oraz zakresu danych, które powinny być uwzględniane w ramach przeprowadzenia
badania pod kątem ustalenia posiadania statusu spółki nieruchomościowej w związku z
obowiązkami nałożonymi przez ustawodawcę na podatników posiadających status spółki
nieruchomościowej
Mianowicie, do rozstrzygnięcia pozostaje kwestia, czy dokonując ww. badania, Spółka
powinna uwzględniać:
1) wyłącznie wartość bilansową własnych nieruchomości, a następnie zestawić je w
proporcji z wartością wszystkich swoich aktywów, tj.:
licznik: wartość bilansowa nieruchomości własnych A.S.A.
mianownik: wartość wszystkich aktywów ogółem A. S.A.
(powyższe zostało odzwierciedlone w ramach pytania nr 1, stanowiska
Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 i w uzasadnieniu – zawartych we Wniosku)
2) wartość bilansową własnych nieruchomości oraz wartość bilansową nieruchomości
Spółek zależnych – w następującej konfiguracji:
a) licznik:
- wartość bilansowa nieruchomości własnych A. S.A.
+
- wartość bilansowa nieruchomości wszystkich Spółek zależnych - w
sposób proporcjonalny do wielkości posiadanego przez A. S.A. udziału
w tych spółkach;
co zostało odzwierciedlone w pytaniu nr 2 lit. a;
b) licznik:
- wartość bilansowa nieruchomości własnych A. S.A.
+
- wartość bilansowa nieruchomości Spółek zależnych (ale tylko tych, u
których co najmniej 50% wartości bilansowej aktywów stanowi
bezpośrednio lub pośrednio wartość bilansowa nieruchomości
położonych na terytorium Polski lub praw do takich nieruchomości) - w
sposób proporcjonalny do wielkości posiadanego przez A. S.A. udziału
w tych spółkach;
co zostało odzwierciedlone w pytaniu nr 2 lit. b;
3) ogólną wartość aktywów (w zależności od tego, która odpowiedź w pytaniu nr 2
będzie prawidłowa) - w następującej konfiguracji:
- mianownik:
- wartość bilansowa aktywów A. S.A.
albo
- wartość bilansowa aktywów A.S.A. + wartość bilansowa aktywów wszystkich
Spółek powiązanych - w sposób proporcjonalny do wielkości posiadanego w
tych spółkach udziału;
jeśli organ uzna, że prawidłowy sposób badania został uwzględnia odpowiedź
na pytanie nr 2 lit. a;
- mianownik:
- wartość bilansowa aktywów A. S.A.
albo
- wartość bilansowa aktywów A. S.A. + wartość bilansowa aktywów Spółek
zależnych (ale tylko tych, u których co najmniej 50% wartości bilansowej
aktywów stanowi bezpośrednio lub pośrednio wartość bilansowa
nieruchomości położonych na terytorium Polski lub praw do takich
nieruchomości) – w sposób proporcjonalny do wielkości posiadanego przez A.
S.A. udziału w tych spółkach;
jeśli organ uzna, że prawidłowy sposób badania został uwzględnia odpowiedź
na pytanie nr 2 lit. b.
Skutki podatkowe dotyczące faktu posiadania statusu spółki nieruchomościowej wynikają
wprost z przepisów ustawy o CIT i dotyczą obowiązków nałożonych na podmioty
posiadające ten status, w tym dodatkowymi obowiązkami sprawozdawczymi,
specyficznym rozliczeniem podatku lub kwalifikacji kosztów. W przypadku A. S.A., w
obecnym stanie faktycznym, ustalenie czy Spółka posiada status spółki
nieruchomościowej wpływa na obowiązek:
przekazywania do Szefa Krajowej Administracji Skarbowej informacji, o których
mowa w art. 27 ust. 1e ustawy o CIT;
stosowania zasad amortyzacji środków trwałych (zaliczonych do grupy 1 Klasyfikacji
Środków Trwałych), o których mowa w art. 15 ust. 6 ustawy o CIT.
Obowiązki podatkowe wynikające z faktu posiadania ww. statusu są zależne od decyzji
ustawodawcy, natomiast wystąpienie obowiązku jest zależne od posiadania bądź
nieposiadania tego statusu (które zgodnie z obowiązującymi obecnie przepisami należy
rozpatrywać na podstawie art. 4a pkt 35 lit. b ustawy o CIT).
Skutki podatkowe wynikające z rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Wniosku są
konsekwencją ustalenia statusu podatnika jako spółki nieruchomościowej i prawidłowej
realizacji obowiązków podatnika, a prawidłowa realizacja obowiązku wymaga a priori
ustalenia, czy taki obowiązek występuje. W przedmiotowej sprawie ustalenie
występowania obowiązku wymaga ustalenia posiadania przez Spółkę statusu spółki
nieruchomościowej. Z uwagi na niejednoznaczność przepisu wprowadzającego definicję
pojęcia „spółki nieruchomościowej” oraz niejednolite interpretacje wydawane w tym
temacie, jest to kwestia kluczowa do ustalenia - czy i w jakim zakresie dodatkowe skutki
podatkowe (poza ustaleniem statusu Spółki) powstaną. Skutki podatkowe kreuje już samo
posiadanie statusu spółki nieruchomościowej, analogicznie jak takim skutkiem jest
posiadanie statusu podatnika podatku od towarów i usług lub bycia rezydentem albo
nierezydentem.
W ocenie Spółki, mając na uwadze, iż posiadanie statusu spółki nieruchomościowej wiąże
się z określonymi obowiązkami, już fakt jego posiadania (bądź nie) stanowi samo w sobie
skutek podatkowy zaistniałego stanu faktycznego. Jak wynika z interpelacji nr 15064 z dnia
05.03.2010 r.:
„Pojęcie „skutki podatkowe” nie zostało zdefiniowane w przepisach prawa podatkowego.
Kierując się zatem znaczeniem językowym, zwrot ten należy traktować jako rezultat
określonego zachowania się (działania lub zaniechania) wywołującego określone w
przepisach prawa podatkowego następstwa. Stąd też skutek podatkowy, o którym mowa
w art. 14l ustawy Ordynacja podatkowa, łączyć należy w szczególności z pojęciem
obowiązku podatkowego, czyli potencjalnym nakazem zapłaty podatku wynikającym z
zaistnienia zdarzenia określonego w ustawach podatkowych. Skutkiem podatkowym
będzie również powstanie obowiązku o charakterze instrumentalnym (np. obowiązek
złożenia deklaracji, obowiązek prowadzenia właściwej ewidencji). Konieczność posłużenia
się przez ustawodawcę tak szerokim pojęciem podyktowana jest znacząco zróżnicowanym
przekrojem tematycznym wniosków o wydanie interpretacji prawa podatkowego.
Przedmiot zapytań mogą bowiem stanowić zagadnienia dotyczące bezpośrednio
obowiązku zapłaty podatku oraz prawa i obowiązki związane z prawidłową realizacją tego
obowiązku, jak również zagadnienia o charakterze procesowym. Wydana interpretacja
może także stanowić opinię w zakresie zarówno istnienia, jak i nieistnienia obowiązku
podatkowego w danym, opisanym we wniosku, stanie faktycznym lub zdarzeniu
przyszłym. Tym samym ewentualne wprowadzenie legalnej definicji skutku podatkowego
może spowodować ograniczenie ochrony w jaką wyposażani są adresaci interpretacji.
Niezbędne jest zatem zachowanie pełnej elastyczności w przedmiotowej kwestii.
(podkreślenia Spółki)”
Realnym skutkiem ustalenia czy A. S.A. posiada status spółki nieruchomościowej będzie w
przypadku:
a) posiadania takiego statusu
zmniejszenie wysokości kosztów podatkowych zgodnie z art. 15 ust. 6 ustawy o
CIT.
obowiązek złożenia zgodnie z art. 27 ust. 1e ustawy o CIT informacji CIT-1N
b) nie posiadania takiego statusu:
brak obowiązku limitowania kosztów podatkowych,
brak obowiązkiem złożenia zgodnie z art. 27 ust. 1e ustawy o CIT informacji CIT-
1N.
Powyższe skutki są ustalane corocznie w oparciu o ustalony corocznie status podatnika
jako spółki nieruchomościowej. Zatem w związku z wprowadzeniem ww. przepisu art. 4a
pkt 35 ustawy o CIT, po stronie Spółki powstał i powstanie w kolejnych latach obowiązek
przeprowadzenia badania pod kątem spełnienia (wynikających z ww. przepisu) warunków
uznania za spółkę nieruchomościową. Wynik tego badania niesie za sobą dalsze
konsekwencje w postaci obowiązków podatkowych wynikających z faktu posiadania tego
statusu (dotyczący chociażby już wspomnianego obowiązku złożenia informacji, o których
mowa w 27 ust. 1e ustawy o CIT).
W piśmie z 9 kwietnia 2025 r. Spółka ostatecznie sformułowała pytania mające być
przedmiotem interpretacji indywidualnej oraz zmodyfikowała stanowisko do ww. pytań.
Pytania
1) Czy w przedstawionym powyżej stanie faktycznym - w celu przeprowadzenia
corocznego badania pod kątem posiadania statusu spółki nieruchomościowej na
gruncie art. 4a pkt 35 lit. b ustawy o CIT na potrzeby zastosowania art. 15 ust. 6 i art.
27 ust.1e ustawy o CIT - Wnioskodawca powinien uwzględniać wartość bilansową
wyłącznie własnych nieruchomości położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej
lub praw do takich nieruchomości (których wartość bilansowa przekraczała 10 000 000
zł lub równowartość tej kwoty)?
2) Czy w przedstawionym powyżej stanie faktycznym - w celu przeprowadzenia
corocznego badania pod kątem posiadania statusu spółki nieruchomościowej na
gruncie art. 4a pkt 35 lit. b ustawy o CIT na potrzeby zastosowania art. 15 ust. 6 i art.
27 ust.1e ustawy o CIT - Wnioskodawca powinien uwzględniać:
a) (oprócz wartości bilansowej własnych nieruchomości) również wartość bilansową
nieruchomości położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw do
takich nieruchomości (których wartość bilansowa przekraczała 10 000 000 zł lub
równowartość tej kwoty), posiadanych przez wszystkie Spółki zależne - w sposób
proporcjonalny do wielkości posiadanego udziału w tych spółkach, czy
b) (oprócz wartości bilansowej własnych nieruchomości) również wartość bilansową
nieruchomości położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw do
takich nieruchomości (których wartość bilansowa przekraczała 10 000 000 zł lub
równowartość tej kwoty), posiadanych przez te Spółki zależne, u których co
najmniej 50% wartości bilansowej aktywów stanowi bezpośrednio lub pośrednio
wartość bilansowa nieruchomości położonych na terytorium Polski lub praw do
takich nieruchomości - w sposób proporcjonalny do wielkości posiadanego
udziału w tych spółkach?
3) W przypadku odpowiedzi twierdzącej na pytanie zawarte w pkt 2 lit. a) lub w pkt 2 lit. b)
powyżej - czy na gruncie art.4 pkt 35 ustawy o CIT ogólną wartość bilansową
wszystkich aktywów powinna stanowić suma wartości bilansowej aktywów zarówno
Wnioskodawcy, jak i Spółek zależnych, których wartość bilansowa nieruchomości
położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw do takich nieruchomości,
podlegała uwzględnieniu w badaniu statusu spółki nieruchomościowej Wnioskodawcy?
4) Czy w celu przeprowadzenia corocznego badania pod kątem posiadania statusu spółki
nieruchomościowej na gruncie art. 4a pkt 35 lit. b ustawy o CIT na potrzeby
zastosowania art. 15 ust. 6 i art. 27 ust.1e ustawy o CIT przesłanka dotycząca
przychodów podatkowych m.in. z tytułu udziałów w innych spółkach
nieruchomościowych odnosi się wyłącznie do transakcji zbycia ww. udziałów i nie
odnosi się natomiast do przychodów z tytułu dywidend?
Państwa stanowisko w sprawie
W zakresie pytania nr 1
Mając na uwadze fakt, iż przepis art. 4a pkt 35 lit. b ustawy o CIT wskazuje na warunek
„bezpośredniości oraz pośredniości” posiadanych nieruchomości, brak jest w ocenie
Spółki podstaw do przeprowadzania badania w zakresie ustalenia statusu spółki
nieruchomościowej wyłącznie w kontekście własnych nieruchomości położonych na
terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw do takich nieruchomości (których wartość
bilansowa przekraczała 10 000 000 zł lub równowartość tej kwoty) - bez uwzględnienia
nieruchomości posiadanych przez Spółki zależne.
W zakresie pytania nr 2
W celu przeprowadzenia badania pod kątem posiadania statusu spółki
nieruchomościowej na gruncie art. 4a pkt 35 lit. b ustawy o CIT, Wnioskodawca powinien
uwzględnić (oprócz wartości bilansowej własnych nieruchomości) również wartość
bilansową nieruchomości położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw do
takich nieruchomości (których wartość bilansowa przekraczała 10 000 000 zł lub
równowartość tej kwoty), posiadanych przez te Spółki zależne, u których co najmniej 50%
wartości bilansowej aktywów stanowi bezpośrednio lub pośrednio wartość bilansowa
nieruchomości położonych na terytorium Polski lub praw do takich nieruchomości - w
sposób proporcjonalny do wielkości posiadanego przez Wnioskodawcę udziału w tych
spółkach (tj. właściwe w ocenie Spółki jest rozwiązanie przyjęte w pkt 2 lit. b powyżej).
W zakresie pytania nr 3
W celu przeprowadzenia badania pod kątem posiadania statusu spółki
nieruchomościowej na gruncie art. 4a pkt 35 lit. b ustawy o CIT, wartość bilansową
wszystkich aktywów powinna stanowić suma wartości bilansowej aktywów zarówno
Wnioskodawcy, jak i Spółek zależnych, których wartość bilansowa nieruchomości
położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw do takich nieruchomości,
podlegała uwzględnieniu w badaniu posiadania przez niego statusu spółki
nieruchomościowej (tj. Spółek zależnych, u których co najmniej 50% wartości bilansowej
aktywów stanowi bezpośrednio lub pośrednio wartość bilansowa nieruchomości
położonych na terytorium Polski lub praw do takich nieruchomości) - w sposób
proporcjonalny do wielkości posiadanego przez Wnioskodawcę udziału w tych spółkach.
W zakresie pytania nr 4
W ocenie Wnioskodawcy, w celu przeprowadzenia badania pod kątem posiadania przez
niego statusu spółki nieruchomościowej na gruncie art. 4a pkt 35 lit. b ustawy o CIT
przesłanka dotycząca przychodów podatkowych m.in. z tytułu udziałów w innych spółkach
nieruchomościowych odnosi się wyłącznie do transakcji zbycia ww. udziałów. Nie odnosi
się natomiast do przychodów z tytułu dywidend.
Uzasadnienie
A. S.A. jest podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych i podlega obowiązkowi
podatkowemu od całości swoich dochodów, bez względu na miejsce ich osiągania,
zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o CIT.
Zgodnie z art. 4a pkt 35 ww. ustawy ilekroć w ustawie jest mowa o spółce
nieruchomościowej oznacza to podmiot inny niż osoba fizyczna, obowiązany do
sporządzania bilansu na podstawie przepisów o rachunkowości, w którym:
a) na pierwszy dzień roku podatkowego, a w przypadku gdy spółka nieruchomościowa
nie jest podatnikiem podatku dochodowego - na pierwszy dzień roku obrotowego, co
najmniej 50% wartości rynkowej aktywów, bezpośrednio lub pośrednio, stanowiła
wartość rynkowa nieruchomości położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej
lub praw do takich nieruchomości oraz wartość rynkowa tych nieruchomości
przekraczała 10 000 000 zł albo równowartość tej kwoty określoną według kursu
średniego walut obcych, ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski, z ostatniego dnia
roboczego poprzedzającego pierwszy dzień roku podatkowego - w przypadku
podmiotów rozpoczynających działalność,
b) na ostatni dzień roku poprzedzającego rok podatkowy, a w przypadku gdy spółka
nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego - na ostatni dzień roku
poprzedzającego rok obrotowy, co najmniej 50% wartości bilansowej aktywów,
bezpośrednio lub pośrednio, stanowiła wartość bilansowa nieruchomości położonych
na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw do takich nieruchomości i wartość
bilansowa tych nieruchomości przekraczała 10 000 000 zł albo równowartość tej kwoty
określoną według kursu średniego walut obcych, ogłaszanego przez Narodowy Bank
Polski, z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego ostatni dzień roku podatkowego
poprzedzającego odpowiednio rok podatkowy albo rok obrotowy oraz w roku
poprzedzającym odpowiednio rok podatkowy albo rok obrotowy przychody
podatkowe, a w przypadku gdy spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem
podatku dochodowego - przychody ujęte w wyniku finansowym netto, z tytułu najmu,
podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i innych umów o podobnym
charakterze lub z przeniesienia własności, których przedmiotem są nieruchomości lub
prawa do nieruchomości, o których mowa w art. 3 ust. 3 pkt 4, oraz z tytułu udziałów
w innych spółkach nieruchomościowych, stanowiły co najmniej 60% ogółu
odpowiednio przychodów podatkowych albo przychodów ujętych w wyniku
finansowym netto - w przypadku podmiotów innych niż określone w lit. a.
Mając na uwadze fakt, iż A. S.A. nie jest podmiotem rozpoczynającym działalność, w
odniesieniu do Spółki, ustalenie statusu spółki nieruchomościowej powinno zostać
ustalone w oparciu o analizę art. 4a pkt 35 lit. b ustawy o CIT.
Z bezpośredniego brzmienia ww. przepisu art. 4a pkt 35 lit. b ustawy o CIT wynika, że
spółka nieruchomościowa to podmiot, w którym:
1) na ostatni dzień roku poprzedzającego rok podatkowy - co najmniej 50% wartości
bilansowej aktywów, bezpośrednio lub pośrednio, stanowiła wartość bilansowa
nieruchomości położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw do takich
nieruchomości i wartość bilansowa tych nieruchomości przekraczała 10 000 000 zł
albo równowartość tej kwoty (określoną według kursu średniego walut obcych,
ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski, z ostatniego dnia roboczego
poprzedzającego ostatni dzień roku podatkowego poprzedzającego rok podatkowy)
oraz
2) w roku poprzedzającym rok podatkowy - przychody podatkowe z tytułu najmu,
podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i innych umów o podobnym
charakterze lub z przeniesienia własności, których przedmiotem są nieruchomości lub
prawa do nieruchomości, o których mowa w art. 3 ust. 3 pkt 4, oraz z tytułu udziałów
w innych spółkach nieruchomościowych, stanowiły co najmniej 60% ogółu
odpowiednio przychodów podatkowych.
W kontekście powyższego, odnosząc się do określonej w ww. art. 4a pkt 35 lit. b ustawy o
CIT przesłanki „pośredniości” (dokładniej - przesłanki wskazanej w pkt 1 powyżej), wskazać
należy, że zgodnie z odpowiedzią z dnia 18.03.2021 r. Nr DD5.054.10.2021 na interpelację
poselską nr 20317, sporządzoną przez (...) - Podsekretarza Stanu w Ministerstwie
Finansów: „oceniając posiadanie pośrednie jako kryterium kwalifikującego uzyskanie przez
podmiot statusu spółki nieruchomościowej, o której mowa w art. 4a pkt 35 ustawy CIT
(oraz odpowiednio art. 5a pkt 49 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym
od osób fizycznych, Dz. U z 2020 r. poz. 1426, z późn. zm., dalej: ustawa PIT (podatek dochodowy od osób fizycznych)), uwzględnić
należy także wartość nieruchomości położonych na terytorium Polski, posiadanych przez
spółki, do których ten podmiot ma tytuły uczestnictwa w ich zyskach w proporcji do
wielkości posiadanego udziału w takich spółkach.”.
Powyższe prowadzi do wniosku, iż dokonując badania proporcji, w jakiej wartość
bilansowa aktywów posiadanych przez Wnioskodawcę nieruchomości położonych na
terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (lub praw do takich nieruchomości) pozostaje w
stosunku do ogólnej wartości aktywów, konieczne jest uwzględnienie również „posiadania
pośredniego”, tj. w ramach posiadanych udziałów w innych podmiotach (przy czym
dotyczy to nie tylko "córek", ale również "wnuczek").
Jednocześnie jednak, w myśl interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji
Skarbowej z dnia 14.03.2022 r. sygn. 0111-KDIB1-2.4010.668.2021.1.AK: „dla celów
określenia wskaźnika udziału nieruchomości położonych na terytorium Polski lub praw do
takich nieruchomości w całkowitej wartości aktywów Spółki jako wartość aktywów Spółki,
którą pośrednio stanowią nieruchomości położone na terytorium Polski lub prawa do
takich nieruchomości, należy przyjąć wartość bilansową aktywów Spółki prezentowanych
zgodnie z regulacjami prawa rachunkowego w księgach rachunkowych Spółki, w
szczególności w jednostkowym bilansie Spółki jako aktywa finansowe, obejmujących
posiadane przez Spółkę udziały, akcje i udziały kapitałowe w, odpowiednio, spółkach
kapitałowych oraz spółkach osobowych, w przypadku których co najmniej 50% wartości
bilansowej aktywów danego podmiotu stanowi bezpośrednio lub pośrednio wartość
bilansowa nieruchomości położonych na terytorium Polski lub praw do takich
nieruchomości (według stanu na ostatni dzień miesiąca poprzedzającego miesiąc
dokonania Transakcji).”.
Mając więc na uwadze uzasadnienie ww. interpretacji, konieczność badania proporcji, w
jakiej wartość bilansowa aktywów posiadanych przez Wnioskodawcę nieruchomości
położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (lub praw do takich nieruchomości)
pozostaje w stosunku do ogólnej wartości aktywów, jest „ograniczona” do Spółek
zależnych („posiadania pośredniego”), u których faktycznie zaistniał warunek wskazany w
pkt 1 powyżej - tj. u których co najmniej 50% wartości bilansowej aktywów stanowi
bezpośrednio lub pośrednio wartość bilansowa nieruchomości położonych na terytorium
Polski lub praw do takich nieruchomości.
Powyższe stanowisko zostało potwierdzone również m.in. w interpretacji indywidualnej
Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 14.03.2022 r. sygn. 0111-KDIB1-
2.4010.668.2021.1.AK.
Co za tym idzie, przeprowadzając badanie mające na celu ustalenie posiadania przez
Wnioskodawcę statusu spółki nieruchomościowej, pod kątem spełnienia przesłanki, o
której mowa w pkt 1 powyżej (tj. art. 4a pkt 35 lit. b warunek pierwszy ustawy o CIT),
należy uwzględnić następujące wartości proporcji:
a) w „liczniku” - wartość bilansową nieruchomości położonych na terytoriom Polski lub
praw do takich nieruchomości (o których mowa w art. 4a pkt 35 lit. b ustawy o CIT):
własnych
oraz
tych Spółek powiązanych, u których co najmniej 50% wartości bilansowej
aktywów stanowi bezpośrednio lub pośrednio wartość bilansowa
nieruchomości położonych na terytorium Polski lub praw do takich
nieruchomości - proporcjonalnie do wartości posiadanych w tych spółkach
udziałów/akcji;
b) w „mianowniku” analogicznie - wartość bilansową ogółu aktywów:
własnych
oraz
tych Spółek powiązanych, u których co najmniej 50% wartości bilansowej
aktywów stanowi bezpośrednio lub pośrednio wartość bilansowa
nieruchomości położonych na terytorium Polski lub praw do takich
nieruchomości - proporcjonalnie do wartości posiadanych w tych spółkach
udziałów/akcji.
Wyłącznie tak ustalone działanie matematyczne (proporcja) będzie stanowiło wymierny,
logiczny i słuszny (zdaniem Wnioskodawcy) wynik przeprowadzanego badania mającego
na celu ustalenie spełnienia kryteriów uznania za spółkę posiadającą status spółki
nieruchomościowej.
Odnosząc się natomiast do zawartej w art. 4a pkt 35 ustawy o CIT przesłanki dotyczącej
„przychodów z tytułu udziałów w innych spółkach nieruchomościowych” (których udział w
ogólnej wartości przychodów podatkowych jest jednym z elementów stanowiących
podstawę badania przeprowadzanego na potrzeby ustalenia statusu spółki
nieruchomościowej), zdaniem Wnioskodawcy, odnosi się ona wyłącznie do przychodów z
tytułu zbycia udziałów w spółce nieruchomościowej.
W ocenie A. S.A. powyższy wniosek należy wywieść wprost z uzasadnienia do projektu
ustawy z dnia 28 listopada 2020 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób
fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy o zryczałtowanym
podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne oraz
niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2020 r. poz. 2123; druk sejmowy nr 642; dalej jako:
„Uzasadnienie ustawy”), wprowadzającej do ustawy o CIT pojęcie spółki
nieruchomościowej.
Zgodnie z Uzasadnieniem ustawy: „Kolejnym elementem pakietu uszczelniającego jest
wprowadzenie rozwiązań ułatwiających dochodzenie należności podatkowych w
przypadku dochodu ze sprzedaży udziałów (akcji) w spółkach nieruchomościowych przez
nierezydentów. W obecnie obowiązujących regulacjach ustawy o CIT istnieją już co prawda
przepisy na podstawie których tego typu dochody są uznawane za osiągane na terytorium
Rzeczypospolitej Polskiej na zasadzie tzw. ograniczonego obowiązku podatkowego. Należy
jednak wskazać, że w odniesieniu do powyższych kategorii dochodu jurysdykcja
podatkowa Polski ma mocno ograniczony charakter ze względu trudności natury
egzekucyjnej. Takie transakcje są trudne do wykrycia, a jeśli już zostaną zidentyfikowane,
to ciężko jest dochodzić należności od nierezydenta (podkreślenie Wnioskodawcy).”
Przepisy wprowadzające nową kategorię podmiotów w postaci spółek
nieruchomościowych oraz nałożenie na te spółki oraz podmioty posiadające w nich udziały
/akcje dodatkowych obowiązków, zgodnie z intencją ustawodawcy, miało więc w swoim
założeniu dostarczać organom podatkowym narzędzi umożliwiających kontrolę nad
transakcjami, których przedmiotem są inwestycje w nieruchomości znajdujące się na
terenie Polski (realizowane w szczególności przez podmioty zagraniczne).
Jak bowiem wskazano w Uzasadnieniu ustawy: „Zmiana ma celu dostosowanie krajowych
regulacji dotyczących źródeł dochodów osiąganych przez nierezydentów na terytorium
Rzeczypospolitej Polskiej do standardów umów o unikaniu podwójnego opodatkowania
zmienianych w drodze MLI. Konwencja MLI wprowadza określony przedział czasowy (365
dni) poprzedzający zbycie posiadanych udziałów, jak również rozszerza definicję pojęcia
dochodu z udziałów/akcji o dochód z innych, o podobnym charakterze praw udziałowych
w jednostce. W przypadku braku przyjęcia odpowiednich zmian w ustawie o CIT, Polsce
przysługiwałoby prawo do opodatkowania dochodów ze sprzedaży udziałów w spółkach
nieruchomościowych na mocy stosownej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania,
jednakże opodatkowanie nierezydenta w Polsce mogłoby wiązać się z trudnościami ze
względu na brak harmonizacji pomiędzy postanowienia UPO zmienionej przez MLI a
ustawodawstwem krajowym. Należy bowiem podkreślić, iż umowy o unikaniu
podwójnego opodatkowania nie stanowią samodzielnej podstawy do powstania
obowiązku podatkowego w prawie krajowym, lecz jedynie rozgraniczają uprawnienia
poszczególnych państw-stron UPO do opodatkowania danej kategorii dochodu. Z
powyższych powodów w art. 3 ust. 3 ustawy o CIT zmienia się oraz precyzuje treść pkt 4 i
4a definiujących dochód uzyskany na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej z tytułu zbycia
udziałów spółki nieruchomościowej.”
W efekcie, zdaniem Wnioskodawcy, rozpatrując wskazane w art.4a pkt 35 ustawy o CIT
„przychody z tytułu udziałów w innych spółkach nieruchomościowych” należy uwzględniać
wyłącznie transakcje, w których dochodzi do zbycia udziałów/akcji w spółkach
nieruchomościowych. Ww. przychodów nie należy natomiast utożsamiać z przychodami
np. z tytułu dywidend.
Za powyższym (w kontekście powołanej powyżej treści Uzasadnienia ustawy) przemawia
(zdaniem Spółki) również fakt, iż w odniesieniu do dywidend (niezależnie od statusu spółki
otrzymującej dywidendę) zastosowanie znajdują odrębne uregulowania dotyczące
zryczałtowanego podatku dochodowego od osób prawnych (podatku u źródła). W tym
zakresie stosowne obowiązki informacyjno-sprawozdawcze oraz obowiązki z zakresie
odprowadzenia kwoty należnego z tego tytułu podatku zostały nałożone na płatników, tj.
na podmioty dokonujące wypłaty dywidendy.
Mając na uwadze powyższe, przedstawioną powyżej przez Wnioskodawcę metodykę
badania posiadania przez Spółkę statusu spółki nieruchomościowej należy uznać za
prawidłową i zgodną z art. 4a pkt 35 ustawy o CIT.
Stanowisko w sprawie (uzupełnione pismem z 9 kwietnia 2025 r.):
W przypadku gdy z analizy dokonanej na podstawie art. 4a pkt 35 lit. b ustawy o CIT dla
danego roku okaże się, iż A. S.A. jest spółką nieruchomościową Spółka będzie zobligowana
do limitowania kosztów amortyzacji oraz składania dodatkowych informacji do organu
podatkowego zgodnie z art. 15 ust. 6 i art. 27 ust.1e ustawy o CIT.
W przypadku gdy z analizy dokonanej na podstawie art. 4a pkt 35 lit. b ustawy o CIT dla
danego roku okaże się, iż A. S.A. nie jest spółką nieruchomościową Spółka nie będzie
zobligowana do limitowania kosztów amortyzacji oraz składania dodatkowych informacji
do organu podatkowego zgodnie z art. 15 ust. 6 i art. 27 ust.1e ustawy o CIT.
W świetle powyższego jeżeli w wyniku zastosowania wskazanego przez A. S.A. sposobu
interpretacji art. 4a pkt 35 ustawy o CIT Spółka za dany rok będzie posiadała status spółki
nieruchomościowej, będzie zobowiązana do zmniejszenia wysokości kosztów
podatkowych zgodnie z art. 15 ust. 6 ustawy o CIT oraz wystąpi obowiązek złożenia
zgodnie z art. 27 ust. 1e ustawy o CIT informacji CIT-1N, gdyż w przypadku:
1. art. 15 ust. 6 ustawy o CIT
Przepis ten wyraźnie wskazuje, iż kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu
zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy
amortyzacyjne) dokonywane zgodnie z art. 16a16m, a jednocześnie kreuje
zastrzeżenie, iż w przypadku spółek nieruchomościowych odpisy dotyczące środków
trwałych zaliczonych do grupy 1 Klasyfikacji nie mogą być w roku podatkowym
wyższe niż dokonywane zgodnie z przepisami o rachunkowości odpisy
amortyzacyjne lub umorzeniowe z tytułu zużycia środków trwałych, obciążające w
tym roku podatkowym wynik finansowy jednostki.
Zapis ten precyzyjnie wskazuje jakie są warunki kwalifikacji odpisów do kosztów
uzyskania przychodu dla podatników, którzy posiadają i nie posiadają statusu spółki
nieruchomościowej
2. art. 27 ust. 1e ustawy o CIT
Przepisy ten nakłada na podatnika będącego spółką nieruchomościową obowiązek
przekazywania Szefowi Krajowej Administracji Skarbowej w terminie do końca
trzeciego miesiąca po zakończeniu roku podatkowego spółki nieruchomościowej
informacji o podmiotach posiadających, bezpośrednio lub pośrednio, w tej spółce
nieruchomościowej udziały (akcje), ogół praw i obowiązków, tytuły uczestnictwa lub
prawa o podobnym charakterze, wraz z podaniem liczby posiadanych przez każdego
z nich takich praw - według stanu na ostatni dzień roku podatkowego spółki
nieruchomościowej.
Zgodnie z tym przepisem obowiązek informacyjny w tym zakresie jest uzależniony o
posiadanego statusu spółki nieruchomościowej.
A. S.A. dokonała (powyżej) odniesienia do zadanych przez Organ w ww. wezwaniu z dnia
02.04.2025 r. pytań, niemniej Spółka zwróciła uwagę na następujące okoliczności:
Zgodnie z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1998 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z
2025 r. poz. 111, ze zm.; dalej jako: „OP”), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (dalej
jako: „Organ”), na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie,
interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).
Stosownie do art. 14b § 2a OP, przedmiotem wniosku o interpretację indywidualną nie
mogą być przepisy prawa podatkowego:
1) regulujące właściwość, uprawnienia i obowiązki organów podatkowych;
2) mające na celu przeciwdziałanie unikaniu opodatkowania, które odnoszą się do
nadużycia przepisów prawa podatkowego, prowadzenia rzeczywistej działalności
gospodarczej lub podejmowania działań w sposób sztuczny lub bez uzasadnienia
ekonomicznego, w tym:
a) zawarte w dziale IIIA w rozdziale 1 i dziale IIIC,
b) zawarte w art. 5a pkt 33d, art. 24 ust. 19 i 20, art. 30f ust. 18 20 i 20a ustawy z
dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz art. 4a pkt
29, art. 12 ust. 13 i 14, art. 22c, art. 24a ust. 16, 18 i 18a ustawy z dnia 15 lutego
1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych,
c) dotyczące przychodów zagranicznej jednostki kontrolowanej pochodzących z
transakcji z podmiotami powiązanymi, w przypadku gdy jednostka nie wytwarza
w związku z tymi transakcjami wartości dodanej pod względem ekonomicznym
lub wartość ta jest znikoma, zawarte odpowiednio w art. 30f ust. 3 pkt 3 lit. b
ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych i art.
24a ust. 3 pkt 3 lit. b ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od
osób prawnych,
d) środki ograniczające umowne korzyści;
3) dotyczące globalnego podatku wyrównawczego, krajowego podatku wyrównawczego
oraz podatku wyrównawczego od niedostatecznie opodatkowanych zysków, o których
mowa w ustawie o opodatkowaniu wyrównawczym.
Jednocześnie, zgodnie z art. 14b § 3 OP, składający wniosek o wydanie interpretacji
indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu
faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w
sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.
Stosownie do art. 14l OP, w przypadku gdy skutki podatkowe związane ze zdarzeniem,
któremu odpowiada stan faktyczny będący przedmiotem interpretacji, miały miejsce
przed opublikowaniem interpretacji ogólnej lub przed doręczeniem interpretacji
indywidualnej, zastosowanie się do tej interpretacji nie zwalnia z obowiązku zapłaty
podatku.
W odniesieniu do powyższego, Spółka podkreśla, że jej wątpliwości odzwierciedlone w
treści Wniosku z dnia 28.02.2025 r. odnoszą się do kwestii interpretacji przepisu art. 4a pkt
35 lit. b ustawy o CIT - pod kątem przyjęcia prawidłowej (w kontekście warunków
wskazanych w ww. przepisie) metodyki przeprowadzenia badania mającego na celu
ustalenie posiadania (bądź nie posiadania) statusu spółki nieruchomościowej w związku z
wprowadzeniem do ustawy o CIT przepisów, które w swojej treści odnoszą się do
podatników posiadających ten status oraz nakładających na nie dodatkowe obowiązki
(złożenie informacji) lub ograniczenia (limitowanie amortyzacji).
Wprowadzenie do ustawy o CIT przepisu art. 4a pkt 35 spowodowało, iż po stronie Spółki
powstał obowiązek przeprowadzenia badania pod kątem spełnienia (wynikających z ww.
przepisu) warunków uznania za spółkę nieruchomościową. Kwestię wymagającą
rozstrzygnięcia stanowi właściwa interpretacja ww. przepisu. Jego literalna wykładnia
pozostawia szerokie pole interpretacyjne - zwłaszcza w kontekście wskazanego w nim
„posiadania pośredniego” (również orzecznictwo podatkowe pozostaje w tym aspekcie
niejednolite). Rozwianie ww. wątpliwości stanowi istotny element ustalenia „sytuacji
podatkowej” A. S.A. - w obliczu istniejących w jej działalności powiązań kapitałowych.
Wątpliwości A. S.A. budzi zatem (w kontekście posiadanych powiązań kapitałowych)
przede wszystkim sposób interpretacji ww. przepisu art. 4a pkt 35. Za skutek podatkowy
należy więc uznać już sam fakt posiadania statusu spółki nieruchomościowej.
Spółka zwraca uwagę, że dopiero zaistnienie skutku podatkowego w postaci posiadania
statusu spółki nieruchomościowej - ustalonego w oparciu o wynik prawidłowo (tj. zgodnie
z art. 4a pkt 35 lit. b ustawy o CIT) przeprowadzonego badania - niesie za sobą dalsze
konsekwencje w postaci obowiązków podatkowych wynikających z faktu posiadania tego
statusu (dotyczący chociażby złożenia informacji, o których mowa w 27 ust. 1e ustawy o
CIT).
Aktualnie bowiem kwestia samego określenia następczych skutków podatkowych
(wynikających z posiadania statusu spółki nieruchomościowej) nie budzi wątpliwości
Spółki. Te skutki podatkowe mogą w przyszłości ulec zmianie (w zależności od decyzji
ustawodawcy), natomiast wystąpienie tych skutków jest zależne od posiadania bądź
nieposiadania tego statusu (które zgodnie z obowiązującymi obecnie przepisami należy
rozpatrywać na podstawie art. 4a pkt 35 lit. b ustawy o CIT).
Ponadto, Spółka pragnie zauważyć, iż obowiązujące przepisy prawa nie wskazują
obowiązku wskazywania w stanie faktycznym określonych w przepisach skutków
podatkowych wynikających z zaistniałego stanu faktycznego będącego przedmiotem
wniosku. Wniosek o wydanie interpretacji wydaje się na wniosek zainteresowanego (i w
jego indywidualnej sprawie) a jego przedmiot ma dotyczyć interpretacji przepisów prawa
podatkowego. Wniosek Spółki z dnia 28.02.2025 r. wpisuje się w wynikające z OP zasady
wydawania interpretacji indywidualnych. Zdaniem Spółki zawarte w jej Wniosku pytania
zostały przedstawione w sposób precyzyjny (uwzględniający odniesienie do przepisu
prawa, którego zapytanie dotyczy), a prezentowane przez nią stanowisko w sposób
wyczerpujący odzwierciedla wątpliwości (wobec stanu faktycznego zaistniałego w jej
indywidualnej sprawie) co do interpretacji wskazanych w nim przepisów prawa
podatkowego.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest w części prawidłowe i w części
nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Spółka nieruchomościowa została zdefiniowana w art. 4a pkt 35 ustawy z dnia 15 lutego
1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.,
dalej: „ustawa o CIT”), zgodnie z tym przepisem:
ilekroć w ustawie jest mowa o spółce nieruchomościowej - oznacza to podmiot inny
niż osoba fizyczna, obowiązany do sporządzania bilansu na podstawie przepisów o
rachunkowości, w którym:
a) na pierwszy dzień roku podatkowego, a w przypadku gdy spółka nieruchomościowa
nie jest podatnikiem podatku dochodowego - na pierwszy dzień roku obrotowego,
co najmniej 50% wartości rynkowej aktywów, bezpośrednio lub pośrednio,
stanowiła wartość rynkowa nieruchomości położonych na terytorium
Rzeczypospolitej Polskiej lub praw do takich nieruchomości oraz wartość rynkowa
tych nieruchomości przekraczała 10.000.000 zł albo równowartość tej kwoty
określoną według kursu średniego walut obcych, ogłaszanego przez Narodowy
Bank Polski, z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego pierwszy dzień roku
podatkowego - w przypadku podmiotów rozpoczynających działalność,
b) na ostatni dzień roku poprzedzającego rok podatkowy, a w przypadku gdy spółka
nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego - na ostatni dzień
roku poprzedzającego rok obrotowy, co najmniej 50% wartości bilansowej aktywów,
bezpośrednio lub pośrednio, stanowiła wartość bilansowa nieruchomości
położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw do takich
nieruchomości i wartość bilansowa tych nieruchomości przekraczała 10.000.000 zł
albo równowartość tej kwoty określoną według kursu średniego walut obcych,
ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski, z ostatniego dnia roboczego
poprzedzającego ostatni dzień roku podatkowego poprzedzającego odpowiednio
rok podatkowy albo rok obrotowy oraz w roku poprzedzającym odpowiednio rok
podatkowy albo rok obrotowy przychody podatkowe, a w przypadku gdy spółka
nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego - przychody ujęte w
wyniku finansowym netto, z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy,
leasingu i innych umów o podobnym charakterze lub z przeniesienia własności,
których przedmiotem są nieruchomości lub prawa do nieruchomości, o których
mowa w art. 3 ust. 3 pkt 4, oraz z tytułu udziałów w innych spółkach
nieruchomościowych, stanowiły co najmniej 60% ogółu odpowiednio przychodów
podatkowych albo przychodów ujętych w wyniku finansowym netto - w przypadku
podmiotów innych niż określone w lit. a.
Z powyższego przepisu wynika, że za spółkę nieruchomościową uznaje się podmiot inny
niż osoba fizyczna, obowiązany do sporządzania bilansu na podstawie przepisów o
rachunkowości, w którym:
1) na pierwszy dzień roku podatkowego, a w przypadku gdy spółka nieruchomościowa
nie jest podatnikiem podatku dochodowego - na pierwszy dzień roku obrotowego, co
najmniej 50% wartości rynkowej aktywów, bezpośrednio lub pośrednio, stanowiła
wartość rynkowa nieruchomości położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej
lub praw do takich nieruchomości - w przypadku podmiotów rozpoczynających
działalność,
2) na ostatni dzień roku poprzedzającego rok podatkowy, a w przypadku gdy spółka
nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego - na ostatni dzień roku
poprzedzającego rok obrotowy co najmniej 50% wartości bilansowej aktywów,
bezpośrednio lub pośrednio stanowiła wartość bilansowa nieruchomości położonych
w Polsce lub praw do takich nieruchomości,
3) wartość rynkowa/bilansowa tych nieruchomości przekraczała 10 000 000 zł albo
równowartość tej kwoty określoną według kursu średniego walut obcych, ogłaszanego
przez Narodowy Bank Polski, z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego pierwszy
dzień roku podatkowego/ostatni dzień roku podatkowego poprzedzającego
odpowiednio rok podatkowy albo rok obrotowy oraz
4) w roku poprzedzającym odpowiednio rok podatkowy albo rok obrotowy przychody
podatkowe, a w przypadku gdy spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem
podatku dochodowego - przychody ujęte w wyniku finansowym netto, z tytułu najmu,
podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i innych umów o podobnym
charakterze lub z przeniesienia własności, których przedmiotem są nieruchomości lub
prawa do nieruchomości, o których mowa w art. 3 ust. 3 pkt 4, oraz z tytułu udziałów
w innych spółkach nieruchomościowych, stanowiły co najmniej 60% ogółu
odpowiednio przychodów podatkowych albo przychodów ujętych w wyniku
finansowym netto - w przypadku podmiotów innych niż określone w lit. a.
Uznanie spółki za spółkę nieruchomościową, o której mowa w powyższym przepisie rodzi
po jej stronie określone ograniczenia i obowiązki.
W myśl art. 27 ust. 1e ustawy o CIT,
Spółki nieruchomościowe oraz podatnicy posiadający, bezpośrednio lub pośrednio, w
spółce nieruchomościowej udziały (akcje) dające co najmniej 5% praw głosu w spółce
albo ogół praw i obowiązków dający co najmniej 5% prawa do udziału w zysku spółki
niebędącej osobą prawną, albo co najmniej 5% ogólnej liczby tytułów uczestnictwa lub
praw o podobnym charakterze są obowiązani przekazywać Szefowi Krajowej
Administracji Skarbowej w terminie do końca trzeciego miesiąca po zakończeniu roku
podatkowego spółki nieruchomościowej, a w przypadku gdy spółka
nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego - do końca trzeciego
miesiąca po zakończeniu roku obrotowego spółki nieruchomościowej, informację:
1) o podmiotach posiadających, bezpośrednio lub pośrednio, w tej spółce
nieruchomościowej udziały (akcje), ogół praw i obowiązków, tytuły uczestnictwa lub
prawa o podobnym charakterze, wraz z podaniem liczby posiadanych przez każdego z
nich takich praw - w przypadku informacji przekazywanych przez spółki
nieruchomościowe,
2) o liczbie posiadanych, bezpośrednio lub pośrednio, w tej spółce nieruchomościowej
udziałów (akcji), ogółu praw i obowiązków, tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym
charakterze - w przypadku informacji przekazywanych przez podatników będących
wspólnikami spółek nieruchomościowych - według stanu na ostatni dzień roku
podatkowego spółki nieruchomościowej, a w przypadku gdy spółka
nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego - na ostatni dzień jej
roku obrotowego.
Zgodnie z art. 15 ust. 6 ustawy o CIT:
Kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz
wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane zgodnie z
art. 16a-16m, przy czym w przypadku spółek nieruchomościowych odpisy dotyczące
środków trwałych zaliczonych do grupy 1 Klasyfikacji nie mogą być w roku
podatkowym wyższe niż dokonywane zgodnie z przepisami o rachunkowości odpisy
amortyzacyjne lub umorzeniowe z tytułu zużycia środków trwałych, obciążające w tym
roku podatkowym wynik finansowy jednostki.
Odnosząc się do Państwa wątpliwości w kontekście przedstawionego we wniosku opisu
stanu faktycznego z którego wynika, że nie jesteście Państwo podmiotem
rozpoczynającym działalność, wskazać należy, że z powołanej wyżej definicji art. 4a pkt 35
ustawy o CIT wynika, że za spółkę nieruchomościową uznaje się podmiot inny niż osoba
fizyczna, obowiązany do sporządzania bilansu na podstawie przepisów o rachunkowości,
w którym na ostatni dzień roku poprzedzającego rok podatkowy, a w przypadku gdy
spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego - na ostatni dzień
roku poprzedzającego rok obrotowy co najmniej 50% wartości bilansowej aktywów,
bezpośrednio lub pośrednio stanowiła wartość bilansowa nieruchomości położonych w
Polsce lub praw do takich nieruchomości.
Mając na uwadze fakt, iż przepis art. 4a pkt 35 lit. b ustawy o CIT wskazuje na warunek
„bezpośredniości oraz pośredniości” posiadanych nieruchomości, należy zgodzić się z
Państwa zdaniem, iż brak jest podstaw do przeprowadzania badania w zakresie ustalenia
statusu spółki nieruchomościowej wyłącznie w kontekście własnych nieruchomości
położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw do takich nieruchomości -
bez uwzględnienia nieruchomości posiadanych przez Spółki zależne.
Zatem dokonując badania proporcji, w jakiej wartość bilansowa aktywów posiadanych
przez Spółkę nieruchomości położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (lub) praw
do takich nieruchomości) pozostaje w stosunku do ogólnej wartości aktywów, konieczne
jest uwzględnienie również „posiadania pośredniego”, tj. w ramach posiadanych udziałów
w innych podmiotach (spółach zależnych).
W tym zakresie Państwa stanowisko jest prawidłowe.
Jednak nieprawidłowo Spółka wskazuje, że ustalając sumę wartości aktywów należy
uwzględnić (oprócz wartości bilansowej własnych nieruchomości) również wartość
bilansową nieruchomości położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw do
takich nieruchomości (których wartość bilansowa przekraczała 10 000 000 zł lub
równowartość tej kwoty), posiadanych przez Spółki zależne, u których co najmniej 50%
wartości bilansowej aktywów stanowi bezpośrednio lub pośrednio wartość bilansowa
nieruchomości położonych na terytorium Polski lub praw do takich nieruchomości - w
sposób proporcjonalny do wielkości posiadanego przez Spółkę udziału w tych spółkach.
Odnosząc się do ustalenia proporcji, dla celów określenia wskaźnika udziału wartości
nieruchomości w całkowitej wartości aktywów Spółki należy wskazać, że przepisy art. 4a
pkt 35 ustawy o CIT, mówią o proporcji stanowiącej iloraz wartości aktywów posiadanych
bezpośrednio lub pośrednio, stanowiących nieruchomości położone na terytorium Polski,
lub prawa do takich nieruchomości, do wartości całości aktywów podmiotu.
Zatem, zdaniem Organu, współczynnik procentowy, o którym mowa w art. 4a pkt 35 lit. b
ustawy CIT, powinien być obliczany jako proporcja sumy wartości bilansowej
nieruchomości położonych na terytorium Polski, posiadanych bezpośrednio przez
Wnioskodawcę oraz wartości bilansowej nieruchomości położonych na terytorium Polski
posiadanych pośrednio przez Wnioskodawcę, określonej na ostatni dzień roku
poprzedzającego rok podatkowy (obrotowy), z uwzględnieniem wartości procentowej
posiadanych udziałów/akcji w spółkach kapitałowych, do wartości bilansowej wszystkich
aktywów Wnioskodawcy. Przy czym ustalając wartość bilansową nieruchomości
posiadanych pośrednio należy brać pod uwagę wartość wszystkich posiadanych
pośrednio nieruchomości tj. nieruchomości posiadanych przez spółki zależne, a nie jak
wskazujecie Państwo we własnym stanowisku w sprawie, wyłącznie wartość bilansową
nieruchomości położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw do takich
nieruchomości (których wartość bilansowa przekraczała 10 000 000 zł lub równowartość
tej kwoty), posiadanych przez te Spółki zależne, u których co najmniej 50% wartości
bilansowej aktywów stanowi bezpośrednio lub pośrednio wartość bilansowa
nieruchomości położonych na terytorium Polski lub praw do takich nieruchomości - w
sposób proporcjonalny do wielkości posiadanego przez Wnioskodawcę udziału w tych
spółkach.
Odnośnie sposobu ustalenia wartości bilansowej nieruchomości posiadanych pośrednio,
tytułem przykładu można wskazać, że w sytuacji, w której posiadalibyście Państwo 50%
udziałów w spółce kapitałowej, ustalając wartość bilansową nieruchomości posiadanych
przez Państwa pośrednio, należy przyjąć 50% wartości bilansowej tych nieruchomości.
Tym samym w celu przeprowadzenia badania pod kątem posiadania statusu spółki
nieruchomościowej na gruncie art. 4a pkt 35 lit. b ustawy o CIT Spółka powinna
uwzględnić sumy wartości bilansowej nieruchomości położonych na terytorium Polski,
posiadanych bezpośrednio przez Wnioskodawcę oraz wartości bilansowej nieruchomości
położonych na terytorium Polski posiadanych pośrednio przez Wnioskodawcę, określonej
na ostatni dzień roku poprzedzającego rok podatkowy (obrotowy), z uwzględnieniem
wartości procentowej posiadanych udziałów/akcji w spółkach kapitałowych, do wartości
bilansowej wszystkich aktywów Wnioskodawcy.
Państwa stanowisko w zakresie pytań nr 2 i 3 jest więc nieprawidłowe.
Przedmiotem Państwa kolejnej wątpliwości jest ustalenie czy w celu przeprowadzenia
corocznego badania pod kątem posiadania statusu spółki nieruchomościowej na gruncie
art. 4a pkt 35 lit. b ustawy o CIT na potrzeby zastosowania art. 15 ust. 6 i art. 27 ust.1e
ustawy o CIT przesłanka dotycząca przychodów podatkowych m.in. z tytułu udziałów w
innych spółkach nieruchomościowych odnosi się wyłącznie do transakcji zbycia ww.
udziałów i nie odnosi się natomiast do przychodów z tytułu dywidend.
Spółką nieruchomościową jest podmiot, który spełnia m.in. warunek określonej w art. 4a
ust. 35 lit. b ustawy o CIT struktury przychodów, tj. w którym co najmniej 60% przychodów
ma swoje źródło w nieruchomościach położonych na terytorium Polski.
Do tej kategorii przychodów zalicza się przychody z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy,
poddzierżawy, leasingu i innych umów o podobnym charakterze lub z przeniesienia
własności, których przedmiotem są nieruchomości lub prawa do nieruchomości, a także
przychody z tytułu udziałów w innych spółkach nieruchomościowych.
Przychody z tytułu udziałów w innych spółkach nieruchomościowych oznaczają przychody
uzyskane przez podatnika z tytułu posiadania udziałów lub akcji w spółkach, które
spełniają definicję spółki nieruchomościowej, czyli takiej o której mowa w art. 4a pkt 35
ustawy o CIT.
Te przychody zgodnie z art. 7b ust. 1 pkt a, b, d-f obejmują m.in.:
przychody z udziału w zyskach osób prawnych, z zastrzeżeniem art. 12 ust. 1 pkt 4b,
stanowiące przychody faktycznie uzyskane z tego udziału, w tym:
a) dywidendy, nadwyżki bilansowe w spółdzielniach oraz otrzymane przez uczestników
funduszy inwestycyjnych lub instytucji wspólnego inwestowania dochody tego
funduszu lub tej instytucji, w przypadku gdy statut przewiduje wypłacanie tych
dochodów bez odkupywania jednostek uczestnictwa albo wykupywania
certyfikatów inwestycyjnych,
b) przychody z umorzenia udziału (akcji) lub ze zmniejszenia ich wartości,
d) przychody ze zmniejszenia udziału kapitałowego wspólnika w spółce, o której mowa
w art. 1 ust. 3, które następuje w inny sposób niż określony w lit. b,
e) wartość majątku otrzymanego w związku z likwidacją osoby prawnej lub spółki, o
której mowa w art. 1 ust. 3,
f) równowartość zysku osoby prawnej oraz spółki, o której mowa w art. 1 ust. 3,
przeznaczonego na podwyższenie jej kapitału zakładowego, równowartość
nadwyżki bilansowej spółdzielni przeznaczonej na podwyższenie funduszu
udziałowego oraz równowartość kwot przekazanych na ten kapitał (fundusz) z
innych kapitałów (funduszy) takiej osoby prawnej lub spółki,
Uwzględniając powyższe nie można zgodzić się z Państwa stanowiskiem, zgodnie z którym
rozpatrując wskazane w art. 4a pkt 35 ustawy o CIT „przychody z tytułu udziałów w innych
spółkach nieruchomościowych” należy uwzględniać wyłącznie transakcje, w których
dochodzi do zbycia udziałów/akcji w spółkach nieruchomościowych.
Odnosząc powyższe wyjaśnienia oraz ww. regulacje podatkowe na grunt analizowanej
sprawy należy uznać Państwa stanowisko w zakresie:
pytania nr 1 tj. ustalenia czy w celu przeprowadzenia corocznego badania pod
kątem posiadania statusu spółki nieruchomościowej na gruncie art. 4a pkt 35 lit. b
ustawy o CIT na potrzeby zastosowania art. 15 ust. 6 i art. 27 ust.1e ustawy o CIT -
Spółka nie powinna uwzględniać wartość bilansową wyłącznie własnych
nieruchomości położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw do
takich nieruchomości, za prawidłowe;
pytania nr 2 tj. ustalenia czy w celu przeprowadzenia corocznego badania pod
kątem posiadania statusu spółki nieruchomościowej na gruncie art. 4a pkt 35 lit. b
ustawy o CIT na potrzeby zastosowania art. 15 ust. 6 i art. 27 ust.1e ustawy o CIT -
Spółka powinna uwzględniać (oprócz wartości bilansowej własnych nieruchomości)
również wartość bilansową nieruchomości położonych na terytorium
Rzeczypospolitej Polskiej lub praw do takich nieruchomości (których wartość
bilansowa przekraczała 10 000 000 zł lub równowartość tej kwoty), posiadanych
przez te Spółki zależne, u których co najmniej 50% wartości bilansowej aktywów
stanowi bezpośrednio lub pośrednio wartość bilansowa nieruchomości położonych
na terytorium Polski lub praw do takich nieruchomości - w sposób proporcjonalny
do wielkości posiadanego udziału w tych spółkach, za nieprawidłowe;
pytania nr 3 tj. ustalenia czy na gruncie art.4 pkt 35 ustawy o CIT ogólną wartość
bilansową wszystkich aktywów powinna stanowić suma wartości bilansowej
aktywów zarówno Wnioskodawcy, jak i Spółek zależnych, których wartość
bilansowa nieruchomości położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub
praw do takich nieruchomości, podlegała uwzględnieniu w badaniu statusu spółki
nieruchomościowej Wnioskodawcy, za nieprawidłowe.
pytania nr 4 tj. ustalenia czy w celu przeprowadzenia corocznego badania pod
kątem posiadania statusu spółki nieruchomościowej na gruncie art. 4a pkt 35 lit. b
ustawy o CIT na potrzeby zastosowania art. 15 ust. 6 i art. 27 ust.1e ustawy o CIT
przesłanka dotycząca przychodów podatkowych m.in. z tytułu udziałów w innych
spółkach nieruchomościowych odnosi się wyłącznie do transakcji zbycia ww.
udziałów i nie odnosi się natomiast do przychodów z tytułu dywidend, za
nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu
prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu
prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy
rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie
ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa w złożonym
wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu
przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
W odniesieniu do powołanych przez Państwa interpretacji indywidualnych należy
stwierdzić, że zostały wydane w indywidualnych sprawach i nie są wiążące dla Organu
wydającego przedmiotową interpretację. Powołane interpretacje nie stanowią źródła
prawa, wiążą strony w konkretnej indywidualnej sprawie, więc zawartych w nich stanowisk
organów podatkowych nie można wprost przenosić na grunt innej sprawy. Każdą sprawę
tut. Organ jest zobowiązany rozpatrywać indywidualnie.
Fakt, że organ upoważniony wydawał odmienne interpretacje na podstawie podobnych
czy analogicznie sformułowanych wniosków jest niewątpliwie niepożądany z punktu
widzenia zasady zaufania do organów, o której mowa w art. 121 § 1 Ordynacji podatkowej.
Niemniej jednak, trudno wymagać, aby tutejszy organ, stosując przepisy Ordynacji
podatkowej, powielał błędne stanowisko, tym bardziej, gdy uznał okoliczność istnienia
przeszkód dla wydania tożsamej interpretacji na podstawie złożonego przez
Wnioskodawcę wniosku. Odmienne zatem rozstrzygnięcia, dokonane nawet w
analogicznych zagadnieniach, nie mogą stanowić podstawy do żądania analogicznego
rozstrzygnięcia sprawy Wnioskodawcy, jeśli stoi temu na przeszkodzie treść przepisów
prawa. Szefowi Krajowej Administracji Skarbowej na podstawie art. 14e § 1 Ordynacji
podatkowej przysługuje prawo zmiany z urzędu wydanej interpretacji, jeżeli stwierdzi jej
nieprawidłowość, uwzględniając w szczególności orzecznictwo sądów, Trybunału
Konstytucyjnego lub Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb
ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz.
111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja
będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i
zastosują się Państwo do interpretacji.
Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe
będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących
przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z
dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki
interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego
Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje
ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
(t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
(art. 53 § 1 PPSA):
w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na
adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS
/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
podatkowej.