Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
18 stycznia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 17 stycznia 2025 r. o wydanie interpretacji
indywidualnej.
Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Podatnik, X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, zbył w (...) nieruchomość rolną
składającą się z kilku działek ewidencyjnych opisanych w dwóch księgach wieczystych: (...)
(działki w P.) oraz (...) (działka w D.).
Nieruchomość obejmuje działki o numerach ewidencyjnych (...) oraz (...), łącznie o
powierzchni ponad (...). Nieruchomości te były od momentu nabycia (...) wykorzystywane
wyłącznie rolniczo. Podatnik nabył nieruchomości na podstawie aktu notarialnego (...).
Wnioskodawca sprzedał w (...) na rzecz spółek Y oraz Z, które planują realizację (...). Dnia
(...) strony zawarły umowę ustanowienia prawa użytkowania przedmiotowych działek na
rzecz spółki Y sp. z o.o. i Z sp. z o.o.
Zgodnie z zapisami tej umowy, przyszli nabywcy uzyskali:
- prawo użytkowania działek nr (...).
- (...)
Należy podkreślić, że ustanowione prawo użytkowania miało charakter tymczasowy (...) i
prawa te nie wpływały na status gruntów jako rolnych ani na ich użytkowanie przez
Wnioskodawcę. W tym miejscu warto zaznaczyć, że nieruchomość będące przedmiotem
niniejszego wniosku jest obciążona wieloma służebnościami przesyłu ustanowionymi dla
przedsiębiorstw prowadzących działalność w zakresie (...) i nie wpływa to na jej status
prawny jako gospodarstwa rolnego w myśl art. 2 ust. 3 ustawy o podatku rolnym.
Doprecyzowanie stanu faktycznego
a) Czy opisana we wniosku nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży, składająca
się z działek o numerach ewidencyjnych (...), wchodzi w skład gospodarstwa rolnego?
Podstawa prawna dla udzielonej poniżej odpowiedzi na pytanie: Dla uznania, że dana
nieruchomość stanowi gospodarstwo rolne w rozumieniu ustawy o podatku rolnym – a
tym samym również w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych –
muszą być spełnione łącznie następujące przesłanki:
1. grunty muszą stanowić własność lub znajdować się w posiadaniu, m.in. osoby
prawnej,
2. łączna powierzchnia tych gruntów musi wynosić ponad 1 ha lub 1 ha
przeliczeniowy,
3. grunty muszą być skwalifikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki
rolne,
4. grunty nie mogą być zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż
działalność rolnicza.
Odpowiedź na pytanie i doprecyzowanie stanu faktycznego: Działki nr (...) oraz (...) były dla
Spółki nieruchomościami wchodzącymi w skład gospodarstwa rolnego, ponieważ
stanowiły własność Spółki, łączna powierzchnia tych gruntów wynosiła ponad (...), grunty
skwalifikowane w ewidencji gruntów i budynków były jako użytki rolne i nie były zajęte na
prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza. Warunkiem
sprzedaży tej nieruchomości przez Wnioskodawcę było to, że (...).
Zdaniem Wnioskodawcy, nie ma tutaj znaczenia fakt, że ustanowiono dla działek nr (...)
warunki zabudowy i zagospodarowania terenu wynikające z decyzji (...) z dnia (...) wydanej
na rzecz spółki Z spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (znak: (...)) o (...) oraz decyzji (...)
z dnia (...) wydanej na rzecz spółki Y spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (znak: (...)) o
(...), a nadto są objęte decyzją nr (...). Zdaniem Spółki, nie ma tutaj znaczenia fakt, że
Spółka (...) ustanowiła, z równym pierwszeństwem, na rzecz Spółki pod firmą Z Spółce z
ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. oraz na rzecz Spółki pod firmą Y Spółce z
ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W., prawo użytkowania, (...). Gdzie prawo to
obejmowało między innymi (...).
Uzasadnienie prawne: Fakt ustanowienia dla działek nr (...) warunków zabudowy i
zagospodarowania terenu wynikające z decyzji (...) wydanej na rzecz spółki Z spółki z
ograniczoną odpowiedzialnością (znak: (...)) o (...) oraz decyzji (...) wydanej na rzecz spółki Y
spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (znak: (...)) o (...), a także wydanie decyzji nr (...).
Fakt ustanowienia przez Wnioskodawcę wskazanego prawa użytkowania nie spowodował
utraty przez działki o numerach ewidencyjnych (...) charakteru rolnego, ponieważ
ustanowienie prawa użytkowania nie powoduje zmiany właściciela nieruchomości ani nie
powoduje utraty przez właściciela posiadania samoistnego nieruchomości. Zgodnie z art.
252 i art. 267 Kodeksu cywilnego, użytkowanie daje uprawnionemu prawo do używania
cudzej rzeczy oraz do pobierania z niej pożytków z zachowaniem jej dotychczasowego
przeznaczenia.
b) Czy ww. działki są sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne?
Działki nr (...) są sklasyfikowane jako użytki rolne w ewidencji gruntów, co potwierdza
wypis z rejestru gruntów przedstawiony w dniu zawarcia ostatecznej umowy przenoszącej
własność tych działek przez Wnioskodawcę przed notariuszem (...). Klasyfikacja
przedstawia się następująco:
- Działka nr (...): RIVa, RIVb (grunty orne) oraz W-RIVa (grunty pod rowami).
- Działka nr (...): dr (drogi).
- Działka nr (...): dr (drogi).
Klasyfikacja ta jednoznacznie wskazuje, że nieruchomości miały charakter gruntów
rolnych na dzień sprzedaży. Działki były wykorzystywane zgodnie z ich przeznaczeniem
jako grunty orne oraz drogi. Podział nieruchomości (...), dokonany w celu przygotowania
ich do sprzedaży, nie zmienił ich statusu w ewidencji gruntów. Dodatkowym
potwierdzeniem rolniczego charakteru działek jest konieczność uzyskania decyzji (...).
c) Czy działki o numerach ewidencyjnych (...) są lub były przed sprzedażą zajęte przez
Państwa Spółkę lub innych użytkowników na prowadzenie działalności gospodarczej
innej niż działalność rolnicza?
Działki nr (...) były wykorzystywane przez Wnioskodawcę wyłącznie w działalności rolniczej.
Na przestrzeni kilku ostatnich lat były one zgłoszone do dopłat obszarowych i użytkowane
jako grunty orne oraz drogi. Dokumentacja zgromadzona przez Wnioskodawcę wskazuje,
że do momentu sprzedaży nieruchomości nie prowadzono na działkach żadnej
działalności gospodarczej innej niż rolnicza. Wnioskodawca nie ma dokładnych informacji
czy Spółki Y i Z przed ostateczną umową sprzedaży z dnia (...) użytkowały przedmiotowe
nieruchomości na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza.
Zgodnie z ustanowionym w (...) prawem użytkowania Spółkom Y i Z zostało udzielone m.in.
prawo (...). W treści aktu notarialnego ustanowienia prawa użytkowania nie ma natomiast
mowy o możliwości prowadzenia przez Y i Z działalności gospodarczej, nawet działalności
w zakresie (...).
d) Kiedy Spółki Y i Z rozpoczęły/rozpoczną prowadzenie (...) i (...) na nieruchomościach, o
których mowa we wniosku (czy przed sprzedażą nieruchomości, czy po sprzedaży)?
Wnioskodawca nie ma pełnej wiedzy na temat prac prowadzonych na nieruchomościach,
o których mowa we wniosku, przez Spółki Y i Z. Zgodnie z ustanowionym w (...) prawem
użytkowania Spółkom Y i Z zostało udzielone m.in. prawo do dysponowania tymi
nieruchomościami na cele (...). W treści aktu notarialnego ustanowienia prawa
użytkowania nie ma natomiast mowy o możliwości prowadzenia przez Spółki Y i Z
działalności gospodarczej, nawet działalności w zakresie (...), w związku z tym nie można
uznać, że ustanowienie prawa użytkowania na podstawie tej umowy powoduje naruszenie
przesłanki uznania nieruchomości za gospodarstwo rolne.
Pytanie
Czy sprzedaż przez Spółkę ww. nieruchomości kwalifikuje się do zwolnienia
przedmiotowego na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od
osób prawnych?
Państwa stanowisko w sprawie
Zdaniem Wnioskodawcy, dochód uzyskany ze sprzedaży działek nr (...) dokonanej na
podstawie ostatecznej umowy sprzedaży z dnia (...) , które na moment transakcji były
sklasyfikowane jako użytki rolne w ewidencji gruntów i wchodziły w skład gospodarstwa
rolnego (w rozumieniu w rozumieniu ustawy o podatku rolnym), podlega zwolnieniu z
podatku dochodowego od osób prawnych, zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku
dochodowym od osób prawnych (ustawa o CIT (podatek dochodowy od osób prawnych)).
Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT wolne od podatku są dochody z tytułu
sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego,
jeżeli sprzedaż następuje po upływie pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym
nieruchomość została nabyta. Przepis ten wskazuje, że kluczowym kryterium dla
zastosowania zwolnienia jest status nieruchomości na moment transakcji oraz liczba lat
liczona od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomości została nabyta.
Zgodnie z art. 2 ust. 4 ustawy o CIT, ilekroć w ustawie jest mowa o gospodarstwie rolnym,
oznacza to gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym.
Zgodnie z przepisami art. 1 i 2 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym za
gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i
budynków jako użytki rolne, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności
gospodarczej innej niż działalność rolnicza, przy czym łączna powierzchnia tych gruntów
przekracza 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, a stanowią one własność lub znajdują się w
posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki,
nieposiadającej osobowości prawnej.
Z powyższych regulacji wynika, iż dla uznania, że dana nieruchomość stanowi
gospodarstwo rolne w rozumieniu ustawy o podatku rolnym – a tym samym również w
rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych – muszą być spełnione
łącznie następujące przesłanki:
1. grunty muszą stanowić własność lub znajdować się w posiadaniu, m.in. osoby
prawnej,
2. łączna powierzchnia tych gruntów musi wynosić ponad 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy,
3. grunty muszą być skwalifikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne,
4. grunty nie mogą być zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż
działalność rolnicza.
Jak zostało wskazane w stanie faktycznym działki nr (...), będące przedmiotem transakcji,
spełniają powyższe przesłanki. Nieruchomości te były użytkowane w działalności rolniczej
przez ponad (...) od momentu ich nabycia (...). Na dzień sprzedaży w dniu (...) grunty
pozostawały sklasyfikowane jako użytki rolne w ewidencji gruntów, co znajduje
potwierdzenie w wypisie z rejestru gruntów oraz w dokumentacji operacyjnej.
Jednocześnie należy wskazać na szczególne okoliczności związane z przedmiotową
transakcją. Spółki Y i Z na podstawie decyzji (...) oraz ustanowionego (...) przez
Wnioskodawcę prawa użytkowania miały prawo prowadzić na tych nieruchomości
działania przygotowawcze do planowanych inwestycji i miały prawo w zakresie (...).
W tym miejscu należy przywołać treść ustawy o podatku rolnym, gdzie w art. 2 ust. 3
zostało doprecyzowane, że za grunty zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej
innej niż działalność rolnicza nie uważa się gruntów sklasyfikowanych w ewidencji gruntów
i budynków jako użytki rolne przez które przebiegają urządzenia, o których mowa w art.
49 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2024 r. poz. 1061),
wchodzące w skład przedsiębiorstwa przedsiębiorcy prowadzącego działalność
telekomunikacyjną, działalność w zakresie przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów
lub energii elektrycznej lub zajmującego się transportem wydobytego gazu ziemnego lub
ropy naftowej, – chyba że grunty te są jednocześnie zajęte na prowadzenie działalności
gospodarczej innej niż działalność rolnicza oraz innej niż działalność telekomunikacyjna,
działalność w zakresie przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów lub energii
elektrycznej lub zajmującego się transportem wydobytego gazu ziemnego lub ropy
naftowej. Przepisu tego nie stosuje się jeśli grunty znajdują się w posiadaniu samoistnym,
użytkowaniu wieczystym lub są własnością przedsiębiorcy prowadzącego działalność
telekomunikacyjną, działalność w zakresie przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów
lub energii elektrycznej lub zajmującego się transportem wydobytego gazu ziemnego lub
ropy naftowej.
W odniesieniu do przedstawionego stanu faktycznego należy uznać, że przepis art. 2 ust. 3
ustawy o podatku rolnym znajdzie zajdzie w tej sytuacji zastosowanie, bowiem działki nr
(...) nie zostały przed (...) przez Wnioskodawcę oddane spółkom Y i Z w posiadanie
samoistne, bądź użytkowanie wieczyste. Ponadto działki nr (...) nie mogły być zajęte na
działalność inną niż rolnicza oraz inną niż działalność w zakresie (...) (w ewidencji gruntów
były sklasyfikowane jako użytki rolne, a umowa ustanowienia użytkowania nie
przewidywała prowadzenia na nich działalności gospodarczej). Ten stan rzeczy pociąga za
sobą możliwość skorzystania przez Wnioskodawcę ze zwolnienia przedmiotowego w
odniesieniu do dochodu uzyskanego ze sprzedaży działek nr (...) na rzecz Y sp. z o.o. i Z sp.
z o.o. na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest w części prawidłowe i w części
nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób
prawnych (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 2805 ze zm., dalej: „ustawa o CIT”):
Przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód stanowiący
sumę dochodu osiągniętego z zysków kapitałowych oraz dochodu osiągniętego z
innych źródeł przychodów. W przypadkach, o których mowa w art. 21, art. 22 i art.
24b, przedmiotem opodatkowania jest przychód.
W myśl art. 7 ust. 2 ustawy o CIT:
Dochodem ze źródła przychodów, z zastrzeżeniem art. 11c, art. 11i, art. 24a, art. 24b,
art. 24ca, art. 24d i art. 24f, jest nadwyżka sumy przychodów uzyskanych z tego
źródła przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym.
Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest
stratą ze źródła przychodów.
Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT:
Przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 14, są w szczególności otrzymane
pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe.
Natomiast, zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT:
Wolne od podatku są dochody z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości
lub udziału w nieruchomości, wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego; zwolnienie
nie dotyczy dochodu uzyskanego ze sprzedaży, jeżeli sprzedaż ta następuje przed
upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło
nabycie całości lub części zbywanej nieruchomości lub udziału w nieruchomości.
W myśl art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz.
1061):
Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot
własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich
budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu
przedmiot własności.
Z postanowień zawartych w art. 2 ust. 4 ustawy o CIT wynika, że:
Ilekroć w ustawie jest mowa o gospodarstwie rolnym, oznacza to gospodarstwo
rolne w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym.
Zgodnie z przepisami art. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (t.j. Dz.U.
z 2024 r., poz. 1176, dalej: „ustawa o podatku rolnym”):
Opodatkowaniu podatkiem rolnym podlegają grunty sklasyfikowane w ewidencji
gruntów i budynków jako użytki rolne, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie
działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza.
W myśl art. 2 ust. 1 ww. ustawy:
Za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów, o których mowa w art. 1, o łącznej
powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub
znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki
organizacyjnej, w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej.
Z powyższego wynika, że przy ocenie, czy dana nieruchomość stanowi gospodarstwo
rolne w rozumieniu ustawy o podatku rolnym – a tym samym również w rozumieniu
ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych – muszą być spełnione łącznie
następujące przesłanki:
- grunty muszą stanowić własność lub znajdować się w posiadaniu m.in. osoby prawnej,
- łączna powierzchnia tych gruntów musi wynosić ponad 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy,
- grunty muszą być sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne,
- grunty nie mogą być zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż
działalność rolnicza.
Z tego też względu zasadne jest wskazanie, iż jak wynika z art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 17
maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1990) podstawę do
wymiaru podatków stanowią dane wynikające z ewidencji gruntów i budynków.
Zasady dokonywania wpisów w ewidencji, wprowadzanie zmian i aktualizacji ewidencji
określa rozporządzenie Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii w sprawie ewidencji
gruntów i budynków z dnia 27 lipca 2021 r. (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 219, dalej
„Rozporządzenie”).
Zgodnie z § 8 ww. Rozporządzenia:
Użytki gruntowe wykazywane w ewidencji dzielą się na następujące grupy:
1) grunty rolne;
2) grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione;
3) grunty zabudowane i zurbanizowane;
4) grunty pod wodami;
5) tereny różne.
Stosownie do treści § 9 ust. 1 Rozporządzenia, grunty rolne dzielą się na:
Grunty rolne, o których mowa w § 8 ust. 1 pkt 1, dzielą się na:
1) użytki rolne, do których zalicza się:
a) grunty orne, oznaczone symbolem R,
b) łąki trwałe, oznaczone symbolem Ł,
c) pastwiska trwałe, oznaczone symbolem Ps,
d) sady, oznaczone symbolem S,
e) grunty rolne zabudowane, oznaczone symbolem Br,
f) grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, oznaczone symbolem Lzr,
g) grunty pod stawami, oznaczone symbolem Wsr,
h) grunty pod rowami, oznaczone symbolem W;
2) nieużytki, oznaczone symbolem N.
Zgodnie z treścią § 9 ust. 3 Rozporządzenia:
Grunty zabudowane i zurbanizowane, o których mowa w § 8 ust. 1 pkt 3, dzielą się na:
1) tereny mieszkaniowe, oznaczone symbolem B;
2) tereny przemysłowe, oznaczone symbolem Ba;
3) inne tereny zabudowane, oznaczone symbolem Bi;
4) zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy, oznaczone symbolem
Bp;
5) tereny rekreacyjno-wypoczynkowe, oznaczone symbolem Bz;
6) użytki kopalne, oznaczone symbolem K;
7) tereny komunikacyjne, w tym:
a) drogi, oznaczone symbolem dr,
b) tereny kolejowe, oznaczone symbolem Tk,
c) inne tereny komunikacyjne, oznaczone symbolem Ti,
d) grunty przeznaczone pod budowę dróg publicznych lub linii kolejowych,
oznaczone symbolem Tp.
Państwa wątpliwości dotyczą kwestii ustalenia, czy sprzedaż przez Spółkę ww.
nieruchomości kwalifikuje się do zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 17 ust. 1
pkt 1 ustawy o CIT.
W odniesieniu do powyższych wątpliwości, ponownie wskazać należy na przepis art. 17
ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT, z którego wynika, że wolne od podatku są dochody z tytułu
sprzedaży całości lub części nieruchomości lub udziału w nieruchomości, wchodzącej w
skład gospodarstwa rolnego; zwolnienie nie dotyczy dochodu uzyskanego ze sprzedaży,
jeżeli sprzedaż ta następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku
kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie całości lub części zbywanej nieruchomości
lub udziału w nieruchomości.
Przepis art. 2 ust. 4 ustawy o CIT odsyła w zakresie definicji gospodarstwa rolnego do
ustawy o podatku rolnym, w której zgodnie art. 2 ust. 1 za gospodarstwo rolne uważa się
obszar gruntów, o których mowa w art. 1 tej ustawy (tj. grunty sklasyfikowane w ewidencji
gruntów i budynków jako użytki rolne, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie
działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza), o łącznej powierzchni
przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się
w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki,
nieposiadającej osobowości prawnej.
W zakresie możliwości zastosowania ww. zwolnienia na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 1
ustawy o CIT w powiązaniu z definicją gospodarstwa rolnego wynikającą z ww. ustawy o
podatku rolnym, istotne jest to, że poza odpowiednią kwalifikacją gruntów jako użytki
rolne, warunkiem wchodzenia w skład gospodarstwa rolnego, upływu odpowiednio
liczonych pięciu lat, przekroczenia łącznej powierzchni 1 ha lub 1 ha przeliczeniowego,
nieruchomości lub ich części nie powinny być zajęte na prowadzenie działalności
gospodarczej innej niż działalność rolnicza.
Orzecznictwo sądów administracyjnych odnoszących się do tego jak należy rozumieć
zajęcie gruntów na prowadzenie działalności innej niż rolnicza wskazuje, że oddanie
gruntów w użytkowanie w sposób wskazany we wniosku nie powinno spowodować ich
zajęcia na prowadzenie działalności gospodarczej. Orzecznictwo to wskazuje m.in., że:
„Zajęcie gruntów na działalność gospodarczą oznacza rzeczywiste, obiektywne i
empirycznie weryfikowalne wykorzystywanie gruntów rolnych na tę działalność, a nie tylko
samo ich posiadanie albo podejmowanie pewnych czynności przygotowawczych mających
za przedmiot tenże grunt” (Wyrok NSA z 6 czerwca 2024 r. sygn. akt III FSK 1038/22).
„Zajęcie gruntu na prowadzenie działalności gospodarczej jest ustawowym pojęciem o
węższym zakresie od zakresu ustawowego pojęcia gruntu związanego z prowadzeniem
działalności gospodarczej. Grunt zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej, to
grunt, na którym przedsiębiorca faktycznie prowadzi działalność gospodarczą, na którym
przedsiębiorca w rzeczywistości wykonuje czynności wchodzące w zakres prowadzonej
działalności gospodarczej” (Wyrok WSA w Łodzi z 20 lutego 2024 r. sygn. akt I SA/Łd 597
/23, sygn. akt I SA/Łd 583/23).
„Sformułowanie grunty zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej jest pojęciem
węższym, niż grunty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej i oznacza
rzeczywiste, obiektywne i empirycznie weryfikowalne wykorzystywanie gruntu na tę
działalność, a nie tylko samo ich posiadanie albo podejmowanie pewnych czynności
przygotowawczych mających za przedmiot tenże grunt” (Wyrok WSA w Warszawie z 21
września 2011 r. sygn. akt III SA/Wa 120/11).
„Grunt zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej, to grunt, na którym
przedsiębiorca faktycznie prowadzi działalność gospodarczą, na którym w rzeczywistości
wykonuje czynności wchodzące w zakres prowadzonej działalności gospodarczej. Grunt
zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej zawsze jest gruntem związanym z
prowadzeniem tej działalności. Natomiast grunt związany z prowadzeniem działalności
gospodarczej nie zawsze jest gruntem zajętym na prowadzenie działalności gospodarczej”
(Wyrok WSA w Łodzi z 7 października 2016 r. sygn. akt I SA/Łd 642/16, WSA w Warszawie z
8 września 2005 r. sygn. akt III SA/Wa 346/05).
W związku z powyższym, odnosząc się do Działki nr (...): RIVa, RIVb (grunty orne) oraz W-
RIVa (grunty pod rowami), wskazać należy, że w oparciu o przedstawiony we wniosku opis
stanu faktycznego, można stwierdzić, że zbycie Działki nr (...), może korzystać ze
zwolnienia na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 1 ustawy CIT, o ile jej powierzchnia przekracza 1
ha lub 1 ha przeliczeniowy (z wniosku wynika jedynie, że łączna powierzchnia wszystkich
działek przekracza (...)). Przemawiają za tym następujące argumenty przedstawione we
wniosku:
- zgodnie z wypisem z rejestru gruntów z dnia zawarcia ostatecznej umowy przenoszącej
własność działki, została ona sklasyfikowana w ewidencji gruntów jako RIVa, RIVb
(grunty orne) oraz W-RIVa (grunty pod rowami). Taka klasyfikacja potwierdza, że
działka nr (...) zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii w
sprawie ewidencji gruntów i budynków (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 219), została
zaklasyfikowana jako użytki rolne (§ 9 ust. 1 pkt 1), co wypełnia wymóg określony w
ustawie o podatku rolnym, związany z możliwością zakwalifikowania tego rodzaju
gruntu jako wchodzącego w skład gospodarstwa rolnego, co z kolei warunkuje
możliwość zastosowania art. 17 ust. 1 pkt 1 ustawy CIT,
- działka od momentu jej nabycia była wykorzystywana przez wnioskodawcę wyłącznie
rolniczo (wyłącznie w działalności rolniczej). W uzasadnieniu Wnioskodawca pisze, że
działka była użytkowana w działalności rolniczej przez ponad (...) od momentu jej
nabycia w (...),
- ustanowienie w (...) prawa jej użytkowania na rzecz przyszłych nabywców, którzy ją
nabyli w (...), jak wynika z wniosku nie wpływało na status działki jako gruntu rolnego.
Udzielnie prawa użytkowania dla przyszłych nabywców nieruchomości było ściśle
związane z nieodległą transakcją zbycia działki i pozwalało nabywcom (jeszcze przed
ostateczną realizacją umowy nabycia) na podjęcie działań/prac przygotowawczych
ukierunkowanych na realizację planowanego docelowego przedsięwzięcia na
planowanej do nabycia działce,
- warunkiem sprzedaży działki przez Wnioskodawcę było to, że (...). Powołany przepis
dotyczy sprzedaży nieruchomości rolnej, więc ww. okoliczność przedstawiona we
wniosku jest dodatkowym argumentem, że sprzedaż dotyczyła nieruchomości rolnej,
- należy uznać, że wymienione we wniosku decyzje (...) wydane na rzecz spółek
nabywających dotyczą innych podmiotów i planowanych przyszłych docelowych
inwestycji tych podmiotów na wymienionych we wniosku działkach. Okoliczność ta nie
wpływa na status gruntów jako wchodzących w skład gospodarstwa rolnego
Wnioskodawcy,
- działka była zgłoszona do dopłat obszarowych i użytkowana jako grunty orne. Jak
wskazuje Wnioskodawca, dokumentacja zgromadzona przez Wnioskodawcę wskazuje,
że do momentu sprzedaży nieruchomości nie prowadzono na działce żadnej
działalności gospodarczej innej niż rolnicza,
- w treści aktu notarialnego ustanowienia prawa użytkowania działki, nie ma mowy o
możliwości prowadzenia przez spółki nabywające działalności gospodarczej. Prawo
użytkowania działki zostało ustanowione krótko przed zbyciem działki, dla potrzeb (...),
co można wiązać z zamiarem przyśpieszenia przez przyszłych nabywców realizacji
docelowych planów związanych z zagospodarowaniem działki po jej ostatecznym
nabyciu.
- warto również zwrócić uwagę, że przepis art. 17 ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT uległ zmianie.
Pierwotnie zwolnienie nie dotyczyło dochodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które
w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny. Od 1 stycznia 2001 roku
wprowadzono warunek bycia właścicielem nieruchomości przez 5 lat, nie ma
natomiast warunku dotyczącego zachowania charakteru rolnego nieruchomości
wskutek jej zbycia. Rozwiązanie takie zostało natomiast zachowane na gruncie ustawy
PIT (podatek dochodowy od osób fizycznych) (art. 21 ust. 1 pkt 28).
W odniesieniu natomiast do Działki nr (...) dr (drogi) oraz działki nr (...): dr (drogi), wskazać
należy, że w oparciu o przedstawiony we wniosku opis stanu faktycznego, nie można
stwierdzić, że zbycie działki nr (...), może korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 17 ust.
1 pkt 1 ustawy o CIT. Kluczowe w sprawie jest to, że jak wskazano w opisie stanu
faktycznego działki te zgodnie z wypisem z rejestru gruntów z dnia zawarcia ostatecznej
umowy przenoszącej własność działki, zostały sklasyfikowane w ewidencji gruntów jako dr
(drogi). Taka klasyfikacja wskazuje, że działki nr (...) zgodnie z Rozporządzeniem Ministra
Rozwoju, Pracy i Technologii w sprawie ewidencji gruntów i budynków (t.j. Dz.U. z 2024 r.
poz. 219), nie zostały zaklasyfikowane do użytków rolnych (§ 9 ust. 1 pkt 1), lecz jako
grunty zabudowane i zurbanizowane w postaci terenów komunikacyjnych (§ 9 ust. 3 pkt 7
lit. a).
Jak wskazano wyżej, zgodnie art. 2 ust. 1 ustawy o podatku rolnym za gospodarstwo rolne
uważa się obszar gruntów, o których mowa w art. 1 tej ustawy (tj. grunty sklasyfikowane w
ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne, z wyjątkiem gruntów zajętych na
prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza).
Wskazany we wniosku sposób klasyfikacji działek nr (...) w ewidencji gruntów jako dr
(drogi) wyklucza więc wprost literalnie możliwość ich kwalifikacji jako wchodzących w skład
gospodarstwa rolnego w rozumieniu ustawy o podatku rolnym, co z kolei uniemożliwia
zastosowania art. 17 ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT w odniesieniu do tego rodzaju
nieruchomości.
Reasumując, Państwa stanowisko w zakresie ustalenia, czy sprzedaż przez Spółkę
nieruchomości kwalifikuje się do zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 17 ust. 1
pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych:
- w zakresie Działki nr (...): RIVa, RIVb (grunty orne) oraz W-RIVa (grunty pod rowami) –
jest prawidłowe;
- w zakresie Działki nr (...): dr (drogi) oraz działki nr (...): dr (drogi) – jest nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu
prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie
faktycznym.
Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy
rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie
ze stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z
powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku
opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z
dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111).
Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie
zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się
Państwo do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe
będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności
będących przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy
z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
-Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w
decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej
praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego
Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa
z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.
U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę
należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej
(art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa
Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres
Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP
(art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia
przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do
zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz
powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji
podatkowej.