Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób prawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

15 września 2022 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie ustalenia, czy przychód Wspólnoty z tytułu opisanej Transakcji, w tym w zakresie otrzymanej przez Wspólnotę zaliczki, będzie zwolniony z podatku dochodowego od osób prawnych.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 29 listopada 2022 r. przesłanym tego samego dnia.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawcą jest wspólnotą mieszkaniową nieruchomości położonej w (…) (dalej odpowiednio jako „Wspólnota” lub „Wnioskodawca” oraz „Nieruchomość”). Wspólnota nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest zarejestrowana jako czynny podatnik VAT (podatek od towarów i usług).

Nieruchomość zabudowana jest jednym budynkiem mieszkalnym (kamienicą) (dalej jako „Kamienica”). Kamienica została wybudowana w latach 20./30. XX wieku, kiedy również wprowadzili się do niej pierwsi mieszkańcy. W dniu 22 lutego 2021 r. doszło do notarialnego zniesienia współwłasności Nieruchomości, które polegało na wyodrębnieniu w Kamienicy siedmiu lokali mieszkalnych (z pomieszczeniami przynależnymi). Zdarzenie to zostało ujawnione w księdze wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości, jak również założono odrębne księgi wieczyste dla poszczególnych wyodrębnionych lokali mieszkalnych. Wraz z wyodrębnieniem lokali doszło do powstania wspólnoty mieszkaniowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2021 r., poz. 1048 ze zm.; dalej: „ustawa o własności lokali”).

Wspólnota jest właścicielem znajdującego się w Kamienicy pomieszczenia – strychu położonego na najwyższej kondygnacji Kamienicy, o pow. użytkowej ok. 186 m2 (dalej jako „Strych”). Strych nie został prawnie wyodrębniony i pozostaje nadal częścią wspólną nieruchomości. Aktualnie ze Strychu korzystają wszyscy właściciele lokali położonych w Kamienicy. Stan taki trwa dłużej niż dwa lata.

Strych nie był nigdy wykorzystywany w ramach działalności gospodarczej lub do wykonywania czynności opodatkowanych VAT przez Wspólnotę. Wspólnota nie udostępniała go również żadnej osobie trzeciej (w tym odpłatnie). Wspólnota nie dokonywała żadnych nakładów na Strych, jak również w stosunku do niego nie przysługiwało Wspólnocie prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Obecnie Wspólnota planuje dokonać transakcji (dalej jako „Transakcja”) z osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą (dalej jako „Inwestor”), która opierać się będzie na następujących zasadach:

(i) Stronami umowy (zawieranej w formie aktu notarialnego) będą Wspólnota (reprezentowana przez zarząd) i Inwestor.

(ii) Wspólnota zobowiąże się do wyodrębnienia i sprzedaży na rzecz Inwestora pomieszczeń (lokali mieszkalnych), które pochodzić będą z adaptacji Strychu (tj. przekształcenia dotychczasowego pomieszczenia Strychu na jeden lub kilka lokali mieszkalnych).

(iii) Zobowiązanie Wspólnoty będzie uzależnione od spełnienia przez Inwestora określonych warunków:

(a) dokonanie płatności zaliczki na poczet ceny sprzedaży;

(b) uzyskanie przez Inwestora (jego staraniem i na jego koszt) pozwolenia na budowę (lub równoważnego dokumentu) dotyczącego adaptacji Strychu na lokale mieszkalne oraz remontu dachu;

(c) wykonanie przez Inwestora (jego staraniem i na jego koszt) robót i prac polegających na adaptacji Strychu na lokale mieszkalne oraz remontu dachu; wydatki poniesione na adaptację Strychu będą stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej Nieruchomości przypadającej proporcjonalnie na Strych (proporcja będzie odzwierciedlała udział powierzchni Strychu w łącznej powierzchni części wspólnej Kamienicy);

(d) ewentualnie wykonanie przez Inwestora na rzecz wspólnoty dodatkowych prac dotyczących pozostałych części wspólnych Nieruchomości – na koszt Wspólnoty, za odrębnym wynagrodzeniem.

(iv) W przypadku naruszenia przez Inwestora umowy lub braku spełnienia warunków w określonym terminie, Wspólnota będzie uprawniona do odstąpienia od umowy i zachowania całości lub części zaliczki.

(v) Wspólnota udzieli Inwestorowi prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w celu realizacji przez niego warunków wskazanych w pkt (iii) powyżej.

(vi) Po spełnieniu się warunków określonych w umowie, w tym przede wszystkim dokonania przez Inwestora adaptacji Strychu na lokale mieszkalne (co potwierdzone będzie odpowiednim zaświadczeniem o samodzielności lokalu/lokali) Strony przystąpią do umowy przyrzeczonej/przenoszącej, na mocy której Wspólnota sprzeda i przeniesie na rzecz Inwestora lokale mieszkalne (wyodrębniając je jednocześnie jako samodzielne lokale), zaś Inwestor kupi takie lokale i zapłaci uzgodnioną cenę, przy czym płatność zostanie pomniejszona o uprzednio wpłaconą zaliczkę.

Cena ustalona zostanie na podstawie przyjętej wartości rynkowej Strychu według stanu aktualnego na chwilę sporządzania umowy (tj. przed adaptacją). Środki pochodzące z zaliczki, a następnie ceny sprzedaży, zostaną przeznaczone przez Wspólnotę na fundusz remontowy, z którego Wspólnota pokrywa koszty remontów Nieruchomości w zakresie części wspólnej.

Uzyskane środki nie zostaną rozdzielone między członków Wspólnoty. Zaliczka wpłacona na fundusz remontowy będzie wykorzystana m.in. w celu sfinansowania robót, o których mowa w pkt (iii) lit. (d) powyżej – jeszcze przed zawarciem umowy przyrzeczonej/przenoszącej.

W uzupełnieniu wniosku zawartym w piśmie z 29 listopada 2022 r., Wnioskodawca dodatkowo wskazał, że:

a) Kamienica nie jest ujęta w ewidencji środków trwałych wspólnoty.

b) Prace i roboty Inwestora będą polegać na adaptacji Strychu na lokale mieszkalne oraz remoncie dachu Kamienicy. Będą wykonywane zgodnie z ostatecznie opracowanym z uwzględnieniem przepisów techniczno-budowlanych projektem oraz odpowiednim pozwoleniem na budowę lub zgłoszeniem. Zakres obejmować będzie:

- remont i modernizacja więźby dachowej (m.in. wymiana spróchniałych elementów konstrukcji, ewentualne wzmocnienia i adaptacje pod okna dachowe);

- wymiana pokrycia dachowego (dachówki) wraz z obróbkami blacharskimi, orynnowaniem i ławami kominiarskimi;

- wstawienie okien połaciowych;

- montaż hydroizolacji i termoizolacji połaci dachowych;

- wykonanie warstw podłogowych na stropie (oraz ewentualnie - koniecznych wzmocnień konstrukcji stropu);

- budowa ścianek działowych oraz wewnętrzna zabudowa z płyt gipsowo-kartonowych lub w innej dopuszczonej technologii;

- wykonanie wewnętrznych instalacji (wodno-kanalizacyjnych, grzewczych, elektrycznych i teletechnicznych oraz kominów i przewodów wentylacyjnych w planowanych lokalach);

- montaż drzwi wejściowych do lokali oraz drzwi wewnętrznych.

c) Strych obecnie nie spełnia wymagania dla uzyskania zaświadczenia o samodzielności i służy jako pomieszczenie użytkowe/gospodarcze (niezagospodarowane poddasze) dla członków wspólnoty i nie posiada żadnych wydzielonych pomieszczeń. Na skutek przeprowadzonych robót ze Strychu będą mogły zostać wyodrębnione samodzielne mieszkanie lokalne.

d) Zgodnie z odpowiedziami na pytania b) i c) powyżej – tak, obecnie jest to pomieszczenie użytkowe/gospodarcze (niezagospodarowane poddasze), zaś po przeprowadzeniu prac i robót (adaptacji) wydzielone z niego pomieszczenia będą samodzielnymi lokalami mieszkalnymi.

e) Zgodnie z odpowiedziami na pytania b) i c) powyżej – tak, obecnie jest to pomieszczenie użytkowe/gospodarcze (niezagospodarowane poddasze), zaś po przeprowadzeniu prac i robót (adaptacji) wydzielone z niego pomieszczenia będą samodzielnymi lokalami mieszkalnymi.

f) Do ustanowienia odrębnej własności lokalu/lokali dojdzie po formalnym zakończeniu robót budowlanych i uzyskaniu przez Inwestora pozwolenia na użytkowanie (lub równoważnego dokumentu administracji budowlanej), jak również uzyskaniu wydanego przez właściwy organ zaświadczenia o samodzielności lokali/lokalu.

Pytanie

Czy przychód Wspólnoty z tytułu opisanej Transakcji, w tym w zakresie otrzymanej przez Wspólnotę zaliczki, będzie zwolniony z podatku dochodowego od osób prawnych? (oznaczone we wniosku nr 1)

Państwa stanowisko w sprawie

Przychód Wspólnoty z tytułu opisanej Transakcji, w tym w zakresie otrzymanej przez Wspólnotę zaliczki, będzie zwolniony z podatku dochodowego od osób prawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 i 2 u.p.d.o.p., ustawa ta reguluje opodatkowanie podatkiem dochodowym dochodów osób prawnych i spółek kapitałowych w organizacji, a jej przepisy mają również zastosowanie do jednostek organizacyjnych niemających osobowości prawnej, z wyjątkiem przedsiębiorstw w spadku i spółek niemających osobowości prawnej. W świetle ustawy o własności lokali wspólnoty mieszkaniowe są jednostkami organizacyjnymi niemającymi osobowości prawnej i tym samym podlegają regulacjom u.p.d.o.p. W konsekwencji przychody osiągane przez wspólnoty mieszkaniowe podlegają opodatkowaniu na zasadach określonych w tej ustawie.

Jak jednak wynika z art. 17 ust. 1 pkt 44 u.p.d.o.p., wolne od podatku są dochody wspólnot mieszkaniowych, uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. W świetle powołanego przepisu, aby przychód wspólnoty mieszkaniowej mógł korzystać ze zwolnienia podatkowego, powinien on pochodzić z gospodarki zasobami mieszkaniowymi oraz być przeznaczony na cele związane z utrzymaniem tych zasobów. Pojęcia „zasobów mieszkaniowych” oraz „gospodarki zasobami mieszkaniowymi” nie posiadają definicji legalnej. W interpretacji ogólnej z 5 marca 2008 r. (sygn. DD6/8213/11/KWW/07/MB7/82) Minister Finansów wskazał, że jego zdaniem przez „zasoby mieszkaniowe”, o których mowa w przepisie art. 17 ust. 1 pkt 44 u.p.d.o.p., należy rozumieć:

- znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami oraz wyposażenie techniczne, jak np.:

- dźwigi osobowe i towarowe,

- aparaty do wymiany ciepła,

- kotłownie i hydrofornie wbudowane,

- klatki schodowe,

- strychy, piwnice, komórki,

- balkony, loggie,

- garaże,

- pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.:

- budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, np.: spółdzielni mieszkaniowej, wspólnot mieszkaniowych,

- kotłownie i hydrofornie wolnostojące,

- osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,

- urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wyżej wymienione jak np.:

- zbiorniki-doły gnilne, szamba, przydomowe oczyszczalnie ścieków,

- rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej,

- sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne,

- budowle inżynieryjne (studnie itp.), stacje transformatorowe,

- budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki,

- inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np.: latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci.”

W świetle tej samej interpretacji ogólnej, „związane z wyżej wymienionymi budynkami (lokalami mieszkalnymi i pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami przychody (np. opłaty, czynsze, odsetki za zwłokę od nieterminowych ich wpłat) oraz sfinansowane z nich koszty stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

W świetle powyższego należy przyjąć, że na gruncie przedstawionego w niniejszym wniosku stanu faktycznego, Strych stanowi zasób mieszkaniowy Wspólnoty. Sytuacja taka będzie miała miejsce w szczególności po wyodrębnieniu w ramach Strychu lokalu lub mieszkali mieszkalnych, co nastąpi najpóźniej wraz z przeniesieniem własności Strychu na Inwestora.

Powyższe stanowisko wspiera interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 3 lipca 2020 r. (nr 0111-KDIB2-1.4010.130.2020.2.AP), w której wskazano: lokal wyodrębniony z pomieszczeń strychowych (suszarni) Wspólnoty, której członkowie są właścicielami wyłącznie lokali mieszkalnych, jako część wspólna budynku mieszkalnego, w którym funkcjonuje Wspólnota, mieści się w pojęciu zasobów mieszkaniowych. Zasoby mieszkaniowe to nie tylko bowiem lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego, lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, a także ułatwiające im dostęp do budynków mieszkalnych oraz zapewniające sprawne ich funkcjonowanie oraz administrowanie.

Jednocześnie, jak wskazano w niniejszym wniosku, środki uzyskane z Transakcji zostaną przeznaczone na fundusz remontowy Wspólnoty. Fundusz remontowy stanowi fundusz celowy, z którego pokrywane są koszty przyszłym remontów nieruchomości znajdujących się w zasobie Wspólnoty. Jak wskazał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 30 marca 2022 r. (nr 0111-KDIB2-1.4010.642.2021.1.AT), zwolnienie osiągniętego dochodu z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, określone w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy ma zastosowanie wyłącznie, o ile przeznaczony on zostanie i wydatkowany (bez względu na termin) na cele związane z utrzymaniem tychże zasobów mieszkaniowych. Warunek ten będzie zatem spełniony w sytuacji, np. przeznaczenia dochodu na fundusz remontowy, z którego zostaną sfinansowane wydatki remontowe.

Fakt przeznaczenia środków uzyskanych z Transakcji na fundusz remontowy Wspólnoty należy zatem uznać za równoznaczny z ich przeznaczeniem na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Jednocześnie nie ma podstaw do przyjęcia odmiennego stanowiska w odniesieniu do zaliczki na poczet ceny sprzedaży. Zapłata zaliczki zostanie dokonana z tytułu Transakcji, a nie na jakiejkolwiek innej podstawie prawnej i faktycznej. Z podatkowego punktu widzenia zasady jej opodatkowania będą bowiem analogiczne jak w przypadku zasadniczej części ceny sprzedaży.

W konsekwencji stanowisko Wspólnoty w odniesieniu do pytania nr 1 należy uznać za prawidłowe.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych reguluje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r., poz. 1048 ze zm., dalej: „uwl”), określając sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną.

Zgodnie z art. 6 uwl:

ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Wspólnotę mieszkaniową tworzą zatem zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali o innym przeznaczeniu. W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali (art. 3 ust. 1 zd. 1 ww. ustawy).

W myśl art. 3 ust. 2 uwl:

nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 uwl:

właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.

Przepis zawarty w art. 14 uwl stanowi natomiast, że

na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1. wydatki na remonty i bieżącą konserwację;

2. opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;

3. ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;

4. wydatki na utrzymanie porządku i czystości;

5. wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Wspólnoty mieszkaniowe jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz.U. z 2021 r., poz. 1800 ze zm., dalej: „updop”), są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych.

Natomiast, kwestie dotyczące umów sprzedaży zostały uregulowane w art. 535 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740 ze zm., dalej: „KC”). Przepis ten stanowi, że przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Updop nie zawiera definicji umowy sprzedaży, dlatego też należy w tym względzie kierować się ww. przepisami KC.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 updop:

przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód stanowiący sumę dochodu osiągniętego z zysków kapitałowych oraz dochodu osiągniętego z innych źródeł przychodów. W przypadkach, o których mowa w art. 21, art. 22 i art. 24b, przedmiotem opodatkowania jest przychód.

Z art. 7 ust. 2 updop wynika, że:

dochodem ze źródła przychodów, z zastrzeżeniem art. 11c, art. 11i, art. 24a, art. 24b, art. 24ca, art. 24d i art. 24f, jest nadwyżka sumy przychodów uzyskanych z tego źródła przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.

Ustalony w powyższy sposób dochód może być przedmiotem zwolnienia z opodatkowania, na podstawie art. 17 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Przepis ten zawiera bowiem katalog dochodów wolnych od podatku, czyli innymi słowy, wyłącza z podstawy opodatkowania dochody uzyskane z tytułów w nim wymienionych.

Jak stanowi art. 17 ust. 1 pkt 44 updop:

wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, społecznych inicjatyw mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego, samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej oraz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz.U. z 2019 r. poz. 2195 oraz z 2021 r. poz. 11, 1177, 1243 i 1535), uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Zatem z powyższej regulacji można wywieść, że aby dochód podmiotów, o których w nim mowa, korzystał ze zwolnienia przedmiotowego muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

· dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi,

· dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Podkreślenia wymaga fakt, że oba te warunki muszą być spełnione łącznie. Powyższe oznacza, że nie podlegają zwolnieniu dochody inne niż uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, niezależnie od ich przeznaczenia oraz dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części nieprzeznaczonej na utrzymanie tych zasobów.

Należy przy tym zauważyć, że powołana ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych nie zawiera definicji: „zasobów mieszkaniowych” oraz „gospodarki zasobami mieszkaniowymi”. Posługując się zatem językiem potocznym, wskazać należy, że pojęcie „gospodarka” – w kontekście omawianego przypadku – oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś. Z definicji zawartej w Słowniku Języka Polskiego (Wydawnictwo PWN) wynika również, że pojęcie „gospodarki” nie ogranicza się tylko do zarządzania i dysponowania, ale obejmuje także całość mechanizmów i warunków działania podmiotów gospodarczych związanych z wytwarzaniem i podziałem dóbr i usług. „Zasób” zaś to m.in. pewna nagromadzona ilość czegoś. Natomiast pojęcie „mieszkanie” jest równoznaczne w swojej treści z pomieszczeniem, w którym się mieszka (vide: Słownik Języka Polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN). Tak więc przymiotnik „mieszkaniowy”, określa rzeczy związane z mieszkaniem.

Tym samym z interpretacji językowej wynika, że przez pojęcie „zasób mieszkaniowy” należy rozumieć zgromadzone pomieszczenia mieszkalne, a także inne pomieszczenia, czy urządzenia związane z lokalami mieszkalnymi, natomiast „gospodarka zasobami mieszkaniowymi” obejmuje całość mechanizmów związanych z tak zdefiniowanymi zasobami mieszkaniowymi.

I tak, przez pojęcie „zasoby mieszkaniowe” użyte w art. 17 ust. 1 pkt 44 updop należy rozumieć:

1. budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże;

2. pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe;

3. urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się ww. budynki: zbiorniki – doły gnilne, szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), budowle komunikacyjne (np. drogi osiedlowe, ulice, chodniki), inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych (np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci);

4. grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów, na których posadowione są budynki mieszkalne.

Z powyższego wynika, że zasoby mieszkaniowe, to nie tylko lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia oraz urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie.

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami opłaty oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu art. 12 ust. 1 oraz art. 15 ust. 1 z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 updop. Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 updop, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Zwrócić należy również uwagę na treść art. 17 ust. 1b updop, zgodnie z którym:

zwolnienie, o którym mowa w ust. 1, dotyczące podatników przeznaczających dochody na cele statutowe lub inne cele określone w tym przepisie, ma zastosowanie, jeżeli dochód jest przeznaczony i - bez względu na termin - wydatkowany na cele określone w tym przepisie, w tym także na nabycie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych służących bezpośrednio realizacji tych celów oraz na opłacenie podatków niestanowiących kosztu uzyskania przychodów, z zastrzeżeniem ust. 1 pkt 5a.

Ze zwolnienia nie będą zatem korzystały dochody, osiągnięte z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, nawet jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów, gdyż nie będzie spełniony jeden z kumulatywnych warunków wskazanych w cytowanym art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika m.in., że Wnioskodawca – Wspólnota jest właścicielem znajdującego się w Kamienicy pomieszczenia – strychu położonego na najwyższej kondygnacji Kamienicy. Strych nie został prawnie wyodrębniony i pozostaje nadal częścią wspólną nieruchomości. Aktualnie ze Strychu korzystają wszyscy właściciele lokali położonych w Kamienicy. Strych nie był nigdy wykorzystywany w ramach działalności gospodarczej lub do wykonywania czynności opodatkowanych VAT przez Wspólnotę. Wspólnota nie udostępniała go również żadnej osobie trzeciej (w tym odpłatnie). Wspólnota nie dokonywała żadnych nakładów na Strych. Obecnie Wspólnota planuje dokonać transakcji (dalej jako „Transakcja”) z osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą (dalej jako „Inwestor”), która opierać się będzie na następujących zasadach:

(i) Stronami umowy (zawieranej w formie aktu notarialnego) będą Wspólnota (reprezentowana przez zarząd) i Inwestor.

(ii) Wspólnota zobowiąże się do wyodrębnienia i sprzedaży na rzecz Inwestora pomieszczeń (lokali mieszkalnych), które pochodzić będą z adaptacji Strychu (tj. przekształcenia dotychczasowego pomieszczenia Strychu na jeden lub kilka lokali mieszkalnych).

(iii) Zobowiązanie Wspólnoty będzie uzależnione od spełnienia przez Inwestora określonych warunków:

(a) dokonanie płatności zaliczki na poczet ceny sprzedaży;

(b) uzyskanie przez Inwestora (jego staraniem i na jego koszt) pozwolenia na budowę (lub równoważnego dokumentu) dotyczącego adaptacji Strychu na lokale mieszkalne oraz remontu dachu;

(c) wykonanie przez Inwestora (jego staraniem i na jego koszt) robót i prac polegających na adaptacji Strychu na lokale mieszkalne oraz remontu dachu; wydatki poniesione na adaptację Strychu będą stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej Nieruchomości przypadającej proporcjonalnie na Strych (proporcja będzie odzwierciedlała udział powierzchni Strychu w łącznej powierzchni części wspólnej Kamienicy);

(d) ewentualnie wykonanie przez Inwestora na rzecz wspólnoty dodatkowych prac dotyczących pozostałych części wspólnych Nieruchomości – na koszt Wspólnoty, za odrębnym wynagrodzeniem.

(iv) W przypadku naruszenia przez Inwestora umowy lub braku spełnienia warunków w określonym terminie, Wspólnota będzie uprawniona do odstąpienia od umowy i zachowania całości lub części zaliczki.

(v) Wspólnota udzieli Inwestorowi prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w celu realizacji przez niego warunków wskazanych w pkt (iii) powyżej.

(vi) Po spełnieniu się warunków określonych w umowie, w tym przede wszystkim dokonania przez Inwestora adaptacji Strychu na lokale mieszkalne (co potwierdzone będzie odpowiednim zaświadczeniem o samodzielności lokalu/lokali) Strony przystąpią do umowy przyrzeczonej/przenoszącej, na mocy której Wspólnota sprzeda i przeniesie na rzecz Inwestora lokale mieszkalne (wyodrębniając je jednocześnie jako samodzielne lokale), zaś Inwestor kupi takie lokale i zapłaci uzgodnioną cenę, przy czym płatność zostanie pomniejszona o uprzednio wpłaconą zaliczkę.

Cena ustalona zostanie na podstawie przyjętej wartości rynkowej Strychu według stanu aktualnego na chwilę sporządzania umowy (tj. przed adaptacją). Środki pochodzące z zaliczki, a następnie ceny sprzedaży, zostaną przeznaczone przez Wspólnotę na fundusz remontowy, z którego Wspólnota pokrywa koszty remontów Nieruchomości w zakresie części wspólnej.

Biorąc powyższe pod uwagę, stwierdzić należy, że strych stanowi zasób mieszkaniowy Wnioskodawcy. W konsekwencji, dochód ze sprzedaży strychu stanowił dochód z gospodarowania zasobami mieszkaniowymi, zwolniony od podatku dochodowego od osób prawnych na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 updop, w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Jak już bowiem wskazano, zwolnienie osiągniętego dochodu z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, określone w art. 17 ust. 1 pkt 44 updop, ma zastosowanie wyłącznie, o ile przeznaczony on zostanie i wydatkowany (bez względu na termin) na cele związane z utrzymaniem tychże zasobów mieszkaniowych.

Warunek ten będzie zatem spełniony w sytuacji, np. przeznaczenia dochodu na fundusz remontowy, z którego zostaną sfinansowane wydatki remontowe zasobów mieszkaniowych Wnioskodawcy.

Podkreślić należy również, że norma wynikająca z art. 17 ust. 1 pkt 44 updop, stanowi formę ulg podatkowych, które naruszają zasadę równości i powszechności opodatkowania. Tym samym powinna być interpretowana w sposób niezwykle precyzyjny i ścisły. Niedopuszczalne jest stosowanie wykładni rozszerzającej.

Reasumując, stanowisko Wnioskodawcy zgodnie z którym, przychód Wspólnoty z tytułu opisanej Transakcji, w tym w zakresie otrzymanej przez Wspólnotę zaliczki, będzie zwolniony z podatku dochodowego od osób prawnych jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Ocena prawna Państwa stanowiska w zakresie podatku od towarów i usług zostanie zawarta w odrębnym rozstrzygnięciu.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Państwa sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i muszą się Państwo zastosować do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

6. z zastosowaniem art. 119a;

7. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

8. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).