0111-KDIB1-1.4010.425.2021.2.EJ

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2021 r., poz. 1540 ze zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 30 sierpnia 2021 r. (data wpływu 6 września 2021 r.), uzupełnionym 17 listopada 2021 r., w zakresie ustalenia:

- czy dochody na pokrycie bieżącego utrzymania części wspólnej nieruchomości, dochody zaliczek na fundusz remontowy oraz dochody na pokrycie mediów uiszczanych przez właścicieli lokali użytkowych w budynku mieszkalnym, wchodzących w skład Wspólnoty Mieszkaniowej stanowią dochód Wspólnoty podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych – jest nieprawidłowe,

- czy w przypadku opodatkowania dochodu uzyskanego z wpłat zaliczek uiszczanych przez właścicieli lokali użytkowych, Wspólnota może rozliczyć stratę podatkową zgodnie z art. 7 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 6 września 2021 r. wpłynął do Organu wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych m.in., w zakresie ustalenia:

- czy dochody na pokrycie bieżącego utrzymania części wspólnej nieruchomości, dochody zaliczek na fundusz remontowy oraz dochody na pokrycie mediów uiszczanych przez właścicieli lokali użytkowych w budynku mieszkalnym, wchodzących w skład Wspólnoty Mieszkaniowej stanowią dochód Wspólnoty podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych,

- czy w przypadku opodatkowania dochodu uzyskanego z wpłat zaliczek uiszczanych przez właścicieli lokali użytkowych, Wspólnota może rozliczyć stratę podatkową zgodnie z art. 7 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Wniosek powyższy nie spełniał wymogów formalnych, dlatego też pismem z 4 listopada 2021 r., Znak: 0111-KDIB1-1.4010.425.2021.1.EJ wezwano do ich uzupełnienia, co też nastąpiło 17 listopada 2021 r.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Wspólnota Mieszkaniowa powstała na podstawie przepisów ustawy z dnia 4 czerwca 1994 r. (winno być: 24 czerwca 1994 r.) o Własności Lokali.

Zgodnie z art. 6 tej ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład nieruchomości tworzy Wspólnotę Mieszkaniową.

Wspólnota Mieszkaniowa nie posiada majątku, zarządza ona jedynie majątkiem swoich członków w takim zakresie w jakim wchodzi on w skład nieruchomości wspólnej. W skład Wspólnoty wchodzą zarówno lokale mieszkalne jak i użytkowe. Lokale mieszkalne stanowią 80,14% powierzchni użytkowej ogółem, a lokale użytkowe 19,86% części wspólnej nieruchomości. Nie są przypisane do powierzchni mieszkalnej czy użytkowej, tylko w całości według Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, w których zdefiniowano między innymi pojęcie „budynek mieszkalny”, jako obiekt budowlany, w którym co najmniej (połowa – przypis Organu) całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej (powierzchni – przypis Organu) wykorzystana jest na cele mieszkalne budynek taki klasyfikowany jest jako niezamieszkały (winno być: niemieszkalny).

Właściciele lokali mieszkalnych i użytkowych uiszczają wpłaty w formie zaliczek na poczet wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, remontów nieruchomości wspólnej i utrzymaniem lokali w zakresie mediów. Zaliczki na pokrycie zarządu nieruchomością wspólną wnoszone są przez właścicieli za lokale mieszkalne jak i użytkowe według jednakowej stawki naliczanej w oparciu o uchwały wspólnoty. Wspólnota zatem nie czerpie żadnych pożytków lub dodatkowych korzyści z tytułu lokali użytkowych znajdujących się w budynku mieszkalnym. Wszystkie pozyskane przychody są (przeznaczone – przypis Organu) na pokrycie zarządu nieruchomością wspólną i utrzymanie zasobu mieszkalnego w należytym stanie. Zaliczki na utrzymanie części wspólnych oraz zaliczki na pokrycie mediów do lokali właścicieli rozliczane są na dzień 31 grudnia każdego roku, natomiast zaliczki na remonty, zgodnie z podjętymi uchwałami nie podlegają rozliczeniu po zakończeniu roku, są gromadzone w celu przeprowadzenia przyszłych remontów.

Wspólnota dodatkowo uzyskuje przychody z tytułu pożytków (dzierżawy terenu pod garażami, odsetek za zwłokę z tytułu nieterminowych wpłat, kapitalizacji odsetek na rachunkach bankowych). Od przychodów tych Wspólnota odprowadza podatek dochodowy w wysokości 9%, ponieważ Wspólnota jest małym podatnikiem. Wpłaty uiszczane przez właścicieli Wspólnoty (dotyczą lokali mieszalnych – winno być: mieszkalnych - jak i użytkowych) stanowią przychód w dacie ich otrzymania. Natomiast ponoszone przez Wspólnotę wszelkie koszty mające związek z uzyskanym przychodem są kosztami uzyskania przychodu w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (dalej: „Ustawa o PDOP”).

W konsekwencji nadwyżka przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym, stosownie do art. 7 ust. 2 Ustawy o PDOP, stanowi dochód Wspólnoty. Przy czym, (z uwagi – przypis Organu) na art. 17 ust. 1 pkt 44 Ustawy o PDOP, dochód uzyskany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, wolny jest od podatku. Zatem opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych podlega (dochód – przypis Organu) z lokali użytkowych, stanowiący różnicę pomiędzy przychodami z tego tytułu (obejmujący zarówno zaliczki na pokrycie kosztów zarządu, zaliczki na media, oraz zaliczki na fundusz remontowy), a kosztami przypadającymi na te lokale, jak również dochód uzyskany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części nie przeznaczonej na utrzymanie tych lokali/zasobów, oraz dochód z tytułu pożytków.

Wszystkie zaliczki właścicieli lokali użytkowych, Wspólnota - z ostrożności - ujmuje jako dochód opodatkowany. Obecnie dochód z lokali użytkowych rozliczany jest ze straty z lat ubiegłych (dochód wystąpił z tego samego źródła przychodu z którego - w latach ubiegłych została poniesiona strata).

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytania:

1. Czy dochody na pokrycie bieżącego utrzymania części wspólnej nieruchomości, dochody zaliczek na fundusz remontowy oraz dochody na pokrycie mediów uiszczanych przez właścicieli lokali użytkowych w budynku mieszkalnym, wchodzących w skład Wspólnoty Mieszkaniowej stanowią dochód Wspólnoty podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych? (pytanie oznaczone we wniosku Nr1)

2. Czy w przypadku opodatkowania dochodu uzyskanego z wpłat zaliczek uiszczanych przez właścicieli lokali użytkowych, Wspólnota może rozliczyć stratę podatkową zgodnie z art. 7 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych? (pytanie oznaczone we wniosku Nr 2)

Ad. 1

Zdaniem Wnioskodawcy, dochody z tytułu wnoszonych zaliczek na pokrycie bieżącego utrzymania części wspólnej oraz dochody z zaliczek na fundusz remontowy pochodzące od właścicieli lokali użytkowych są przychodami z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, ponieważ opłaty te, oraz pokrywane z nich koszty służą części wspólnej nieruchomośći zapewniając sprawne jej funkcjonowanie. Nie mają charakteru zarobkowego i służą tylko do pokrycia bieżących kosztów związanych z utrzymaniem części wspólnych nieruchomości. Zaliczki wpłacane przez właścicieli, będących we Wspólnocie Mieszkaniowej niezależnie czy Wspólnota obejmuje tylko lokale mieszkalne, czy lokale użytkowe, należy kwalifikować jako pochodzące z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i podlegające zwolnieniu na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, pod warunkiem, że budynek należący do Wspólnoty jest kwalifikowany jako mieszkalny, a dochody pochodzące z zaliczek przeznaczone zostaną na cele związane utrzymaniem tych zasobów. W opisanym stanie faktycznym lokale użytkowe stanowią tylko 19,86 % powierzchni użytkowej ogółem nieruchomości, pozostałe 80,14 % to lokale mieszkalne, stanowiące dominującą, a także z punktu widzenia ogólnej powierzchni, substancję lokalową. Tym samym bez wątpienia budynek ten - zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych - jest budynkiem mieszkalnym.

Ad. 2

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku wykazania przez Wspólnotę Mieszkaniową straty podatkowej wynikającej z działalności nie pochodzącej z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, może być ona rozliczona zgodnie z art. 7 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest w części nieprawidłowe, a w części prawidłowe.

Zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2021 r. poz. 1048 ze zm.).

Zgodnie z art. 6 tej ustawy, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie posiada jednak osobowości prawnej. Wspólnotę mieszkaniową tworzą zarówno właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych. Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej jest właścicielem lokalu oraz udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu.

Stosownie do art. 13 ww. ustawy, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Art. 14 ustawy o własności lokali stanowi natomiast, iż na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1. wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2. opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3. ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4. wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5. wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Wspólnoty mieszkaniowe jako jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1800 ze zm., dalej: „updop”), są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 powyższej ustawy, przychodami (…) są w szczególności otrzymane pieniądze i wartości pieniężne (pkt 1), jak również inne, nie wymienione szczegółowo w ustawie zdarzenia, których skutkiem jest przyrost majątku podatnika. Bez znaczenia jest źródło pochodzenia tych środków, tzn. czy zostały one wypracowane wskutek prowadzenia działalności gospodarczej, uzyskane jako pożytki zrealizowane przez Wspólnotę z nieruchomości wspólnej, czy też otrzymane w inny przewidziany tą ustawą sposób. Powyższe oznacza, że wszystkie środki pieniężne jakie wpływają na konto Wspólnoty Mieszkaniowej, bez względu na źródło ich pochodzenia, co do zasady stanowią przychód w rozumieniu ustawy podatkowej.

Natomiast wszelkie koszty ponoszone przez Wspólnotę, mające związek z uzyskanym przychodem są kosztami uzyskania przychodów w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, który stanowi, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów ze źródła przychodów lub w celu zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 updop przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód stanowiący sumę dochodu osiągniętego z zysków kapitałowych oraz dochodu osiągniętego z innych źródeł przychodów. W przypadkach, o których mowa w art. 21, art. 22 i art. 24b, przedmiotem opodatkowania jest przychód.

W myśl art. 7 ust. 2 updop dochodem ze źródła przychodów, z zastrzeżeniem art. 11c, art. 11i, art. 24a, art. 24b, art. 24d i art. 24f, jest nadwyżka sumy przychodów uzyskanych z tego źródła przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.

W celu prawidłowego zastosowania powyższych przepisów w odniesieniu do Wspólnoty Mieszkaniowej i jej działalności w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi, należy przywołać art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

W myśl tego przepisu, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, społecznych inicjatyw mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego, samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej oraz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. z 2019 r. poz. 2195 oraz z 2021 r. poz. 11, 1177, 1243 i 1535), uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Jak wynika z jego treści, aby dochód podmiotów, o których w nim mowa, korzystał ze zwolnienia przedmiotowego muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

1. dochód musi być uzyskany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi;
2. dochód ten musi być przeznaczony na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.

Podkreślenia wymaga fakt, iż oba te warunki muszą być spełnione łącznie. Powyższe oznacza, iż nie podlegają zwolnieniu dochody inne niż uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, niezależnie od ich przeznaczenia oraz dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części nie przeznaczonej na utrzymanie tych zasobów.

W celu dokonania prawidłowej wykładni powyższego przepisu, należy odwołać się do definicji gospodarki zasobami mieszkaniowymi i zasobów mieszkaniowych. Wskazać w tym miejscu należy, iż ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych nie definiuje tych pojęć, a zatem zasadne jest skorzystanie w tym zakresie z reguł wykładni językowej.

Na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi prowadzoną przez podatników, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, składają się m.in. wpływy z opłat (zaliczek) pobieranych od właścicieli oraz pokrywane z nich koszty.

W języku potocznym, pojęcie „gospodarka” – w kontekście omawianego przypadku oznacza dysponowanie i zarządzanie czymś. „Zasób” zaś to m.in. pewna nagromadzona ilość czegoś. Natomiast pojęcie „mieszkanie” jest równoznaczne w swojej treści z pomieszczeniem, w którym się mieszka (vide: Słownik Języka Polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN, http://sjp.pwn.pl ). Tak więc przymiotnik „mieszkaniowy”, „mieszkaniowych” określa rzeczy związane z mieszkaniem. W konsekwencji, z interpretacji językowej pojęcia „gospodarka zasobami mieszkaniowymi” wynika, że gospodarka ta obejmuje dysponowanie i zarządzanie zgromadzonymi rzeczami związanymi z zamieszkiwaniem.

Jednocześnie wskazać należy, iż uwzględniając charakter opłat (zaliczek) oraz pokrywanych z nich kosztów uzasadnione jest objęcie pojęciem „zasoby mieszkaniowe” nie tylko lokali mieszkalnych, ale również pozostałych pomieszczeń i urządzeń wchodzących w skład budynku mieszkalnego lub znajdujących się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiających im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniających jego sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie.

Przez „zasoby mieszkaniowe” należy zatem rozumieć:

1. budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże,
2. pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno – remontowe,
3. urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się ww. budynki: zbiorniki – doły gnilne, szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo – kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), budowle komunikacyjne (np. drogi osiedlowe, ulice, chodniki), inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych (np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci), grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów, na których posadowione są budynki mieszkalne.

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami przychody (np. opłaty, czynsze) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 updop, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. Ze zwolnienia nie będą natomiast korzystały dochody podmiotów, o których mowa w tym przepisie otrzymane z innych źródeł niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi nawet jeśli zostaną przeznaczone na utrzymanie tych zasobów.

Zwrócić należy również uwagę na treść art. 17 ust. 1b ustawy o podatku dochodowym od osób prawych, zgodnie z którym zwolnienie, o którym mowa w ust. 1, dotyczące podatników przeznaczających dochody na cele statutowe lub inne cele określone w tym przepisie, ma zastosowanie, jeżeli dochód jest przeznaczony i – bez względu na termin – wydatkowany na cele określone w tym przepisie, w tym także na nabycie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych służących bezpośrednio realizacji tych celów oraz na opłacenie podatków niestanowiących kosztu uzyskania przychodów, z zastrzeżeniem ust. 1 pkt 5a.

Zatem warunkiem wstępnym skorzystania ze zwolnienia na podstawie omawianej regulacji jest uzyskanie dochodu z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, rozumianego jako środki finansowe możliwe do wydatkowania na cele związane z utrzymaniem tych zasobów. Istotne jest więc najpierw zadeklarowanie tego dochodu, jako wolnego od podatku dochodowego, a następnie jego wydatkowanie – bez względu na termin tego wydatkowania – na wskazane cele. Innymi słowy, jest to zwolnienie z warunkiem rozwiązującym w dacie wydatkowania dochodu na inne cele.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że Wspólnota mieszkaniowa powstała na mocy prawa na podstawie przepisów Ustawy o Własności Lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. Zgodnie z art. 6 tej ustawy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład nieruchomości tworzy Wspólnotę Mieszkaniową. Wspólnota Mieszkaniowa nie posiada majątku, zarządza ona jedynie majątkiem swoich członków w takim zakresie w jakim wchodzi on w skład nieruchomości wspólnej. W skład Wspólnoty wchodzą zarówno lokale mieszkalne jak i użytkowe. Lokale mieszkalne stanowią 80,14 % powierzchni użytkowej ogółem, a lokale użytkowe 19,86 % części wspólnej nieruchomości. Właściciele lokali mieszkalnych i użytkowych uiszczają wpłaty w formie zaliczek na poczet wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej remontów nieruchomości wspólnej i utrzymaniem lokali w zakresie mediów. Zaliczki na pokrycie zarządu nieruchomością wspólną wnoszone są przez właścicieli za lokale mieszkalne jak i użytkowe według jednakowej stawki naliczanej w oparciu o uchwały wspólnoty. Wspólnota zatem nie czerpie żadnych pożytków lub dodatkowych korzyści z tytułu lokali użytkowych znajdujących się w budynku mieszkalnym. Wszystkie pozyskane przychody są na pokrycie zarządu nieruchomością wspólną i utrzymanie zasobu mieszkalnego w należytym stanie. Zaliczki na utrzymanie części wspólnych oraz zaliczki na pokrycie mediów do lokali właścicieli rozliczane są na dzień 31 grudnia każdego roku natomiast zaliczki na remonty, zgodnie z podjętymi uchwałami nie podlegają rozliczeniu po zakończeniu roku, są gromadzone w celu przeprowadzenia przyszłych remontów.

Wspólnota dodatkowo uzyskuje przychody z tytułu pożytków (dzierżawy terenu pod garażami, odsetek za zwłokę z tytułu nieterminowych wpłat, kapitalizacji odsetek na rachunkach bankowych). Od przychodów tych Wspólnota odprowadza podatek dochodowy w wysokości 9%, ponieważ Wspólnota jest małym podatnikiem. Wpłaty uiszczane przez właścicieli Wspólnoty (dotyczą lokali mieszalnych jak i użytkowych) stanowią przychód w dacie ich otrzymania. Natomiast ponoszone przez Wspólnotę wszelkie koszty mające związek z uzyskanym przychodem są kosztami uzyskania przychodu w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych podlega dochód z lokali użytkowych, stanowiący różnicę pomiędzy przychodami z tego tytułu (obejmujący zarówno zaliczki na pokrycie kosztów zarządu, zaliczki na media, oraz zaliczki na fundusz remontowy), a kosztami przypadającymi na te lokale, jak również dochód uzyskany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części nie przeznaczonej na utrzymanie tych lokali zasobów, oraz dochód z tytułu pożytków.

Przedmiotem wątpliwości Wnioskodawcy jest ustalenie, czy dochody na pokrycie bieżącego utrzymania części wspólnej nieruchomości, dochody zaliczek na fundusz remontowy oraz dochody na pokrycie mediów uiszczanych przez właścicieli lokali użytkowych w budynku mieszkalnym, wchodzących w skład Wspólnoty Mieszkaniowej stanowią dochód Wspólnoty podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych.

W związku z powyższym, stwierdzić należy, że lokale użytkowe nie wchodzą w skład zasobów mieszkaniowych. Podkreślenia wymaga, że funkcja mieszkaniowa jest zasadniczą cechą wyróżniającą dla uznania, że mamy do czynienia z zasobem mieszkaniowym. Tymczasem lokale użytkowe nie należą do żadnej ze wskazanych wyżej grup pomieszczeń pozostałych i urządzeń wchodzących w skład budynku mieszkalnego lub znajdujących się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców (ułatwiających im dostęp do budynku mieszkalnego, zapewniających sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie).

Stanowisko takie znajduje potwierdzenie zarówno w doktrynie jak i judykaturze. Przykładowo w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 4 maja 2010 r., sygn. akt I SA/Kr 1534/09 stwierdzono: „(…) przez „zasoby mieszkaniowe” należy rozumieć nie tylko lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego, lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie. Przedmiotem zaś zwolnienia mogą być jedynie dochody z „gospodarki” ww. zasobami mieszkaniowymi. Pogląd taki znajduje oparcie w utrwalonym orzecznictwie sądów administracyjnych - por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 17 czerwca 2009 r., sygn. akt I SA/Kr 581/09. Konsekwencją takiego, literalnego pojmowania „zasobów mieszkaniowych” jest uznanie, że prowadzenie gospodarki zasobami mieszkaniowymi odnosi się tylko do tych działań wspólnoty mieszkaniowej, które polegają na realizacji zadań mieszkaniowych. Z tego względu - dochodami z prowadzenia gospodarki zasobami mieszkaniowymi są przychody uzyskane bezpośrednio z tytułu korzystania z zasobów mieszkaniowych przez właścicieli lokali mieszkalnych, czyli opłaty (czynsze), pomniejszone o koszty związane z utrzymaniem tych zasobów. Taki dochód korzysta ze zwolnienia podatkowego, o którym mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 updop, o ile zostanie przeznaczony na cele związane z utrzymaniem zasobu mieszkaniowego (por. wyroki WSA w Gliwicach z dnia 21 listopada 2007 r., sygn. akt I SA/Gl 523/07 oraz z dnia 22 stycznia 2008 r., sygn. akt I SA/Gl 737/07 oraz wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia 13 listopada 2007 r., sygn. akt I SA/Bd 641/07). Zasadnie zatem organy podatkowe uznały, że wynagrodzenie (czynsz) z tytułu wynajmu powierzchni budynku mieszkalnego pod reklamę, wynajmu lokali użytkowych, przychodów z tytułu zwrotu wydatków ponoszonych przez Wspólnotę na utrzymanie nieruchomości w zakresie wykraczającym poza zawartą umowę użyczenia oraz przychody finansowe z tytułu odsetek od lokaty bankowej - nie są wynikiem prowadzenia gospodarki zasobami mieszkaniowymi, chociaż z reguły dochody te przeznaczane są na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.”

Podobne stanowisko, w świetle którego lokale użytkowe nie stanowią zasobów mieszkaniowych, prezentowane jest w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 lutego 2010 r., sygn. akt II FSK 1551/08 lub Wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 11 marca 2009 r., sygn. akt I SA/Sz 631/08.

Zatem jak już uprzednio wskazano zarówno w doktrynie jak i judykaturze panuje pogląd, w świetle którego lokale użytkowe nie stanowią zasobów mieszkaniowych. Wykładnia literalna jednoznacznie wskazuje, że funkcja mieszkaniowa jest zasadniczą cechą wyróżniającą dla uznania, że mamy do czynienia z zasobem mieszkaniowym.

Dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy nie ma znaczenia okoliczność, że zaliczki wnoszone przez właścicieli lokali użytkowych dotyczą nieruchomości wspólnej. Dla zastosowania zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 17 ust. 1 pkt 44 updop podstawowym warunkiem jest uzyskanie przysporzenia ze źródła jakim jest zasób mieszkaniowy. Stosownie do art. 13 ustawy o własności lokali, każdy właściciel z osobna ponosi wydatki związane zarówno z utrzymaniem jego lokalu, jak i zobowiązany jest uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, a wspólnota mieszkaniowa zobowiązana jest do rozliczenia tych wpływów na poszczególnych właścicieli. Charakter lokalu determinuje, czy źródłem przysporzenia uzyskanego od konkretnego właściciela na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej jest gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Co więcej, podkreślić trzeba, że norma wynikająca z art. 17 ust. 1 pkt 44 updop stanowi formę ulg podatkowych, które naruszają zasadę równości i powszechności opodatkowania. Tym samym powinna być interpretowana w sposób niezwykle precyzyjny i ścisły. Niedopuszczalne jest stosowanie wykładni rozszerzającej.

Pomocniczo odnieść można się więc do wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 6 października 2008 r., sygn. akt I SA/GL 158/08, w świetle którego: „(…)brak jest wyraźnej definicji „zasobów mieszkaniowych”, to nie sposób uznać, że mają one do spełnienia inną funkcję niż zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych ludności. Można w tym zakresie odwołać się do ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. 2020 r. poz. 1740 ze zm.), która za mieszkaniowy zasób gminy uznaje lokale przeznaczone na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. W wielu innych aktach prawnych prawodawca wyraźnie odróżnia zasoby mieszkaniowe od lokali użytkowych (np. w § 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 listopada 1994 r. w sprawie dotacji dla gmin na dofinansowanie wypłat dodatku mieszkaniowego, czy w § 3 rozporządzenia Ministra Skarbu Państwa z dnia 16 stycznia 1998 r. w sprawie zakresie trybu składania informacji dotyczących przekształceń i prywatyzacji mienia komunalnego). Także w regulacjach dotyczących specjalistycznych zasobów mieszkaniowych np. wojskowych, wyraźnie wskazuje się, że w ich skład wchodzą lokale mieszkalne i kwatery. Podobnie we wszystkich przepisach regulujących kwestię dotacji do zaopatrzenia w ciepło, mowa jest o uprawnionych do otrzymania tych dotacji „gestorach zasobów mieszkaniowych” jako podmiotach dostarczających ciepła wyłącznie do lokali mieszkalnych. Tak więc funkcja mieszkaniowa jest zasadniczą cechą wyróżniającą dla uznania, czy mamy do czynienia z zasobem mieszkaniowym.”

Biorąc pod uwagę powyższe rozważania oraz przedstawiony stan faktyczny należy stwierdzić, iż dochody na pokrycie bieżącego utrzymania części wspólnej nieruchomości, dochody zaliczek na fundusz remontowy oraz dochody na pokrycie mediów uiszczanych przez właścicieli lokali użytkowych w budynku mieszkalnym, wchodzących w skład Wspólnoty Mieszkaniowej nie mogą zostać uznane za dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi (osiągane są z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi) bez względu na cel, na jaki zostaną przekazane. Dochody te są dochodami z działalności, która nie jest podstawową działalnością prowadzoną przez podatników, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 updop, a więc nie mogą korzystać ze zwolnienia przedmiotowego określonego w tym przepisie. Stosownie więc do postanowień art. 7 ust. 1 ustawy, dochody z tego tytułu podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych.

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania oznaczonego we wniosku Nr 1 należy uznać za nieprawidłowe.

W zakresie sposobu rozliczenia straty zgodnie z art. 7 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, stanowisko Wspólnoty jest prawidłowe. Wspólnota Mieszkaniowa prowadzi zarówno działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej (wolnej od podatku, przy spełnieniu warunku określonego w art. 17 ust. 1 pkt 44 updop), jak i inną działalność (podlegającą opodatkowaniu podatkiem dochodowym), obowiązana jest podzielić przychody oraz koszty ich uzyskania na związane z gospodarką zasobami mieszkaniowymi, jak i związane z pozostałą działalnością. Treść art. 9 ust. 1 updop nakazuje, że podatnicy są obowiązani do prowadzenia ewidencji rachunkowej, zgodnie z odrębnymi przepisami, w sposób zapewniający określenie wysokości dochodu (straty), podstawy opodatkowania i wysokości należnego podatku za rok podatkowy, a także do uwzględnienia w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych informacji niezbędnych do obliczenia wysokości odpisów amortyzacyjnych zgodnie z przepisami art. 16a – 16m.

Wnioskodawca uzyskuje dochody z lokali użytkowych, które zgodnie z art. 7 ust. 1 updop podlegają opodatkowaniu. Jeśli nastąpi nadwyżka kosztów z danego źródła przychodów nad przychodami z tego samego źródła przychodów to powstaje strata zgodnie z art. 7 ust. 2 ww. ustawy.

Powstałą stratę ze źródła przychodów Wnioskodawca może rozliczyć zgodnie z art. 7 ust. 5 updop. W myśl tego przepisu, o wysokość straty ze źródła przychodów, poniesionej w roku podatkowym, podatnik może:

1. obniżyć dochód uzyskany z tego źródła w najbliższych kolejno po sobie następujących pięciu latach podatkowych, z tym że kwota obniżenia w którymkolwiek z tych lat nie może przekroczyć 50% wysokości tej straty, albo

2. obniżyć jednorazowo dochód uzyskany z tego źródła w jednym z najbliższych kolejno po sobie następujących pięciu lat podatkowych o kwotę nieprzekraczającą 5 000 000 zł, nieodliczona kwota podlega rozliczeniu w pozostałych latach tego pięcioletniego okresu, z tym że kwota obniżenia w którymkolwiek z tych lat nie może przekroczyć 50% wysokości tej straty.

W konsekwencji, Wnioskodawca może rozliczać stratę podatkową poniesioną na działalności innej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi z zachowaniem warunków wskazanych w art. 7 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania oznaczonego we wniosku Nr 2 należy uznać za prawidłowe.

Resumując, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie ustalenia:

- czy dochody na pokrycie bieżącego utrzymania części wspólnej nieruchomości, dochody zaliczek na fundusz remontowy oraz dochody na pokrycie mediów uiszczanych przez właścicieli lokali użytkowych w budynku mieszkalnym, wchodzących w skład Wspólnoty Mieszkaniowej stanowią dochód Wspólnoty podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych – jest nieprawidłowe,

- czy w przypadku opodatkowania dochodu uzyskanego z wpłat zaliczek uiszczanych przez właścicieli lokali użytkowych, Wspólnota może rozliczyć stratę podatkową zgodnie z art. 7 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych – jest prawidłowe.

Nadmienić przy tym należy, że w zakresie dotyczącym pytania oznaczonego we wniosku Nr 3 wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (`(...)`), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2019 r., poz. 2325, ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.