0111-KDIB2-1.4010.354.2021.4.BJ

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z 19 sierpnia 2021 r. (który wpłynął 20 sierpnia 2021 r. za pośrednictwem e-PUAP), uzupełnionym 5 i 9 listopada 2021 r., o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie ustalenia, czy Sprzedający będzie uprawniony do zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów kwoty netto Wynagrodzenia – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 20 sierpnia 2021 r. do tutejszego organu wpłynął ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego, dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie ustalenia, czy Sprzedający będzie uprawniony do zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów kwoty netto Wynagrodzenia.

Wniosek powyższy nie spełniał wymogów formalnych, dlatego też pismem z 4 listopada 2021 r. Znak: 0114-KDIP4-3.4012.576.2021.2.MAT, 0111-KDIB2-1.4010.354.2021.3.BJ i 0111-KDIB2-2.4014.231.2021.3.DR, wezwano do jego uzupełnienia, co też nastąpiło 5 i 9 listopada 2021 r.

We wniosku złożonym przez:

-Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

Sp. z o.o.

-Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

Y

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Sp. z o.o. (dalej: Zbywca lub Sprzedający) jest polskim rezydentem podatkowym, podlegającym w Polsce opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych od całości osiąganych dochodów oraz czynnym podatnikiem VAT (podatek od towarów i usług) zarejestrowanym w Polsce. Działalność gospodarcza Sprzedającego polega między innymi na wynajmie nieruchomości własnej - budynku biurowego pod nazwą handlową „X” znajdującego się w K (dalej: Budynek) - na rzecz podmiotów trzecich jako najemców.

Y (dalej: Nabywca lub Kupujący) jest funduszem inwestycyjnym prawa francuskiego - inwestycyjną spółką cywilną o zmiennym kapitale, stanowiącą instytucję zbiorowego inwestowania w nieruchomości z siedzibą w `(...)` Kupujący prowadzi działalność inwestycyjną na rynku nieruchomości. Kupujący ma zarejestrowany oddział w Polsce.

Sprzedający jest właścicielem działek gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi X/10, X/26 oraz X/29, zlokalizowanych w K., o łącznej powierzchni 5.189 metrów kwadratowych, dla których Sąd Rejonowy `(...)`, prowadzi księgę wieczystą o numerze X/00/3 (dalej - „Grunt”) wraz z posadowionym na nich Budynkiem oraz budowlami stanowiącymi infrastrukturę towarzyszącą i (takimi jak np. alejki piesze umożliwiające dostęp do Budynku, zjazd z drogi publicznej, droga dojazdowa oraz totem reklamowy, dalej - Budowie), w dalszej części wniosku określanych łącznie jako „Nieruchomość”.

Kupujący zamierza nabyć Nieruchomość od Sprzedającego (dalej: Transakcja) i prowadzić działalność gospodarczą w zakresie wynajmu Nieruchomości.

Prawo własności Nieruchomości zostało nabyte przez Sprzedającego w dniu 15 grudnia 2016 r. w drodze umowy sprzedaży, zawartej z podmiotem, będącym funduszem inwestycyjnym zamkniętym aktywów niepublicznych (dalej - FIZAN), który nabył Nieruchomość (obejmującą wówczas Grunt wraz z Budynkiem w toku budowy) na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu 13 lipca 2016 r. z poprzednim właścicielem Nieruchomości („Poprzedni Właściciel”). Przed nabyciem Nieruchomości od Poprzedniego Właściciela, FIZAN uzyskał indywidualną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną przez Ministra Finansów w dniu 8 lipca 2016 r. (organ upoważniony do wydania interpretacji Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie) Znak: IPPP3/4512-293/16-4/PC, w której organ wydający interpretację potwierdził, że w ramach transakcji nabycia Nieruchomości dojdzie do dostawy na rzecz FIZAN Budynku, a także, że dostawa Budynku będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia i podlegała będzie opodatkowaniu podatkiem VAT z zastosowaniem stawki podstawowej w wysokości 23%. Organ w wymienionej wyżej interpretacji potwierdził również, że taką samą stawką podatku VAT objęte będzie także zbycie prawa własności Gruntu, na którym posadowiony jest przedmiotowy Budynek. Strony umowy sprzedaży Nieruchomości zawartej w dniu 13 lipca 2016 roku zastosowały się do uzyskanej interpretacji i dostawa Nieruchomości została opodatkowana VAT według stawki podstawowej 23%.

Przed dniem transakcji, jaka miała miejsce 15 grudnia 2016 r., Sprzedający (występujący w tej transakcji jako nabywca) uzyskał interpretację indywidualną przepisów prawa podatkowego wydaną przez Ministra Finansów (organ upoważniony do wydania interpretacji Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie) o sygnaturze 1462-IPPP2.4512.686.2016.1.DG, w której organ wydający interpretację potwierdził, stanowisko Sprzedającego, że planowane nabycie przez Sprzedającego od FIZAN Nieruchomości będzie w całości podlegało obligatoryjnemu opodatkowaniu przez FIZAN podatkiem VAT według stawki 23%, natomiast Sprzedającemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości. W opisie zdarzenia przyszłego Sprzedający wskazał, że do pierwszego zasiedlenia Budynku, budowli i ich części doszło 13 lipca 2016 r., a planowana transakcja pomiędzy FIZAN a Sprzedającym ma mieć miejsce w okresie krótszym niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia, w związku z tym transakcja sprzedaży Nieruchomości przez FIZAN na rzecz Sprzedającego będzie podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT. Natomiast jeżeli wydatki FIZAN na ulepszenie Budynku, budowli oraz ich części wchodzących w skład Nieruchomości, od chwili jej nabycia przez FIZAN w dniu 13 lipca 2016 r. do dnia jej zbycia na rzecz Sprzedającego przekroczyłyby co najmniej 30% ceny nabycia tych obiektów, to nie zmieni kwalifikacji prawnopodatkowej dostawy Nieruchomości przez FIZAN na rzecz Sprzedającego, ponieważ w takiej sytuacji dostawa ta będzie również podlegała obligatoryjnemu opodatkowaniu VAT według stawki 23% jako dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia.

Przedmiotowa transakcja nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego, na podstawie umowy zawartej w dniu 15 grudnia 2016 r., została w całości opodatkowana przez FIZAN podatkiem VAT według stawki 23%, a Sprzedający - zastosowawszy się do uzyskanej interpretacji indywidualnej - odliczył VAT naliczony w związku z przedmiotową transakcją.

Po dokonaniu nabycia, Nieruchomość (w tym Budynek oraz Budowle) przeznaczona była na prowadzenie działalności gospodarczej Sprzedającego w postaci wynajmu pomieszczeń i innych powierzchni podmiotom trzecim jako najemcom. Usługi najmu pomieszczeń i powierzchni świadczone przez Sprzedającego były oraz są w dalszym ciągu opodatkowane VAT. Sprzedający nie prowadził, nie prowadzi ani do dnia Transakcji nie będzie prowadził działalności zwolnionej od podatku VAT. Nieruchomość nie była i nie będzie wykorzystywana przez Sprzedającego na cele działalności zwolnionej z podatku VAT ani też na cele niezwiązane z działalnością gospodarczą Sprzedającego.

W okresie po nabyciu Nieruchomości przez Sprzedającego do momentu Transakcji Budynek ani Budowle lub ich części wchodzące w skład Nieruchomości nie będą ulepszone przez Sprzedającego w taki sposób, że wartość tych ulepszeń poniesiona w stosunku do Budynku lub danej budowli lub ich części przekroczyłaby 30% wartości początkowej Budynku lub tej budowli lub Ich części.

Strony planują zawrzeć przedwstępną warunkową umowę sprzedaży Nieruchomości, a zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości uzależnione będzie od spełnienia szeregu warunków zawieszających.

W ramach planowanej Transakcji, oprócz przeniesienia własności Nieruchomości oraz praw i obowiązków Sprzedającego wynikających z zawartych umów najmu (które przejdą z mocy prawa zgodnie z art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jednolity Dz.U. 2020 poz. 1740 ze zm., dalej: „Kodeks Cywilny”)), Sprzedający:

(i) sprzeda ruchomości znajdujące się na Nieruchomości, takie jak np. meble oraz inne sprzęty służące do prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości (szczegółowa lista sprzedawanych ruchomości zostanie uzgodniona przez Zainteresowanych przed zamknięciem Transakcji); oraz

(ii) przeniesie prawa i obowiązki wynikające z gwarancji jakości i rękojmi za wady, a także inne prawa związane z jakością wykonania Budynku i innych urządzeń i instalacji znajdujących się na Nieruchomości;

(iii) przeniesie prawa i obowiązki wynikające z zabezpieczeń praw określonych powyżej;

(iv) przeniesie prawa z zabezpieczeń najmowych, np. gwarancje bankowe, kaucje, poddania się egzekucji, poręczenia, itp.;

(v) przeniesie prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych z właścicielami nieruchomości sąsiednich;

(vi) przekaże kaucje złożone przez poszczególnych najemców oraz kwoty zatrzymane wynikające z umów o roboty budowlane;

(vii) przeniesie majątkowe prawa autorskie, prawa zależne do dokumentacji projektowej wykonanej przez podmioty trzecie w związku z budową Budynku i Budowli towarzyszących oraz prawo do wykonywania osobistych praw autorskich autorów takiej dokumentacji;

(viii) udostępni dokumentację prawną (w tym oryginały lub kopie umów (np. umów najmu) i decyzji administracyjnych (np. pozwoleń na budowę)), techniczną, projektową związaną z Nieruchomością, będącą w posiadaniu Sprzedającego.

Składniki majątkowe, określone powyżej, które zostaną przeniesione na Kupującego wraz z Nieruchomością w ramach Transakcji będą dalej łącznie nazywane Przedmiotem Transakcji.

Należy również wskazać, że zgodnie z intencją Zainteresowanych żaden z poniższych elementów nie będzie podlegał zbyciu w ramach Transakcji:

(i) prawa i obowiązki wynikające z umów o dostawę mediów lub przyłączenie mediów do Nieruchomości (z zastrzeżeniem możliwości cesji tych umów, o czym mowa niżej);

(ii) prawa i obowiązki wynikające z umów o świadczenie usług zawartych przez Sprzedającego np. dot. ochrony Nieruchomości, utrzymania czystości Nieruchomości, monitoringu przeciwpożarowego itp.);

(iii) umowy o zarządzanie aktywami, umowa o zarządzanie Nieruchomością (property management agreement);

(iv) finansowania działalności Sprzedającego, w szczególności pożyczki od podmiotów powiązanych lub kredyty bankowe;

(v) indywidualizujące oznaczenia Sprzedającego (tj. jego firma w rozumieniu Kodeksu cywilnego);

(vi) prawa i obowiązki wynikające z jakichkolwiek umów rachunku bankowego Sprzedającego;

(vii) prawa i obowiązki wynikające z jakichkolwiek umów o świadczenie usług księgowych, prawnych i marketingowych Sprzedającego;

(viii) środki pieniężne zgromadzone na rachunkach bankowych Sprzedającego, za wyjątkiem kaucji najemców;

(ix) księgi rachunkowe i inne dokumenty (np. dokumenty handlowe, korporacyjne) Sprzedającego, związane z działalnością gospodarczą Sprzedającego;

(x) pracownicy Sprzedającego;

(xi) wierzytelności Sprzedającego;

(xii) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem;

(xiii) zobowiązania podatkowe i inne zobowiązania Sprzedającego wynikające z tytułu rozliczeń publicznoprawnych.

Odnosząc się do umów dotyczących dostawy mediów lub przyłączenia mediów oraz usług telekomunikacyjnych związanych Nieruchomością Kupujący nie wyklucza, iż zostaną one na niego przeniesione w drodze cesji. Ponadto Zainteresowani nie wykluczają iż zostanie przeniesiona na Kupującego ramowa umowa najmu zawarta między Sprzedającym a podmiotem trzecim (tzw. Master Lease) (wraz z zabezpieczeniami), w ramach której ten podmiot trzeci zobowiązał się do zawarcia ze Sprzedającym umowy najmu w odniesieniu do niewynajętej lub wynajętej, ale nie wydanej nowym najemcom części Budynku. Wówczas wymienione w tym akapicie umowy będą włączone do Przedmiotu Transakcji.

Ze względu na fakt, że logotypy, oznakowanie Budynku oraz elementy elewacji są trwale związane z Nieruchomością zostaną one również przeniesione na Kupującego. Demontowanie powyższych spowodowałoby nadmierne koszty finansowe, co z biznesowego punktu widzenia byłoby niekorzystne dla obu stron Transakcji. Forma prawna korzystania przez Kupującego z tych składników nie została jeszcze ustalona. Kupujący w ramach Transakcji nie nabędzie żadnych praw do znaków towarowych Sprzedającego.

Zgodnie z intencją Wnioskodawców, w skład Przedmiotu Transakcji nie wejdą również:

(i) tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego w zakresie prowadzenia działalności polegającej na wynajmie Nieruchomości,

(ii) nazwa przedsiębiorstwa Sprzedającego,

(iii) umowy ubezpieczenia działalności Sprzedającego.

Sprzedający wskazuje, że jego intencją jest rozwiązanie umów na dostawę mediów z dostawcami. W przypadku braku takiej możliwości, przeniesienie poszczególnych umów na Kupującego będzie uzależnione od warunków cesji określonych w umowach z zewnętrznymi dostawcami.

Intencją Sprzedającego jest także rozwiązanie umów serwisowych (m.in. umowy o usługę ochrony fizycznej i dozoru mienia, umowy o monitorowanie i konserwację obiektu itp.). Po transakcji Kupujący zawrze odpowiednie umowy z innymi lub tymi samymi dostawcami we własnym imieniu oraz na odrębnie ustalonych warunkach.

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników, dlatego w wyniku Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego pracowników, ani tym bardziej zakładu pracy Sprzedającego.

Ponadto, Wnioskodawcy wskazują, że dokumenty związane z Nieruchomością które również mogą zostać przejęte przez Kupującego, w ocenie Sprzedającego nie stanowią know-how Sprzedającego związanego z działalnością gospodarczą Sprzedającego, lecz mają na celu wyłącznie potwierdzenie stanu technicznego Nieruchomości oraz stanowić będą podstawę do prawidłowego dokonania rozliczeń z najemcami oraz prawidłowego działania Nieruchomości.

Zainteresowani wskazują, że cena za nabycie Przedmiotu Transakcji przez Kupującego zostanie określona w oparciu o ustaloną między Sprzedającym i Kupującym wartość ww. składników, które w ramach Transakcji zostaną nabyte przez Kupującego.

Do prowadzenia działalności gospodarczej przez Kupującego z wykorzystaniem Przedmiotu Transakcji konieczne będzie podjęcie szeregu działań o charakterze faktycznym lub prawnym, niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu Nieruchomości przez Kupującego.

W szczególności, po przeprowadzeniu Transakcji Kupujący zawrze we własnym zakresie nowe umowy zarządzania Nieruchomością jak również nowe umowy na obsługę serwisową Nieruchomości. Kupujący we własnym zakresie uzyska również finansowanie na przeprowadzenie Transakcji.

W związku z planowaną Transakcją w zakresie powierzchni niewynajętej w Budynku, podmiot powiązany ze Sprzedającym zobowiąże się do pokrycia ubytku przychodów, jaki Kupujący może ponieść jeśli, między innymi, przeznaczone do wynajęcia powierzchnie Nieruchomości nie będą w pełni wynajęte lub nie będą wydane najemcom. W tym celu podmiot powiązany ze Sprzedającym oraz Kupujący zamierzają zawrzeć umowę gwarancji czynszowej. Umowa gwarancji czynszowej zostanie zawarta z podmiotem powiązanym ze Sprzedającym ze względu na fakt, iż Sprzedający po sprzedaży Nieruchomości może zostać zlikwidowany. W związku z powyższym Sprzedający oraz Kupujący uzgodnili, że taka gwarancja czynszowa zostanie udzielona Kupującemu nie przez Sprzedającego, ale przez podmiot z grupy powiązany ze Sprzedającym. Konieczność zawarcia takiej umowy wynika z faktu, iż cena z tytułu Transakcji zostanie skalkulowana przez Zbywcę i Nabywcę m.in. w oparciu o dane o szacowanej kwocie przychodów z wynajmu wszystkich powierzchni przeznaczonych do wynajęcia w ramach Nieruchomości - tymczasem możliwe jest, że na dzień Transakcji część z tych powierzchni nie będzie przedmiotem najmu, lub też nie będzie najemcom wydana. A zatem, aby wyrównać Nabywcy ubytek przychodów, jaki poniesie w związku z faktem, iż nie uzyska dochodów z najmu w założonej wysokości (w oparciu o które została skalkulowana cena za Nieruchomość), podmiot powiązany ze Sprzedającym zobowiąże się do dokonywania wypłat określonych świadczeń gwarancyjnych po dniu Transakcji, które mają na celu wyrównanie ubytku przychodów.

Przedmiot Transakcji, w tym Nieruchomość, nie jest wyodrębniony w strukturze organizacyjnej i dokumentacji wewnętrznej Sprzedającego, w szczególności w dotychczasowym przedsiębiorstwie Sprzedającego nie została utworzona odrębna komórka organizacyjna (dział, wydział, oddział) odpowiedzialna za prowadzenie działalności gospodarczej w oparciu o Przedmiot Transakcji, w tym Nieruchomość. Nie istnieją odrębne zapisy statutu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze, które przypisane byłyby wyłącznie do tych aktywów. Przedmiot Transakcji, w tym Nieruchomość nie był, nie jest i nie zostanie wyodrębniony organizacyjnie jako dział/oddział/wydział w przedsiębiorstwie Sprzedającego, w szczególności na podstawie uchwały wspólników Sprzedającego bądź innego dokumentu (np. wewnętrznego regulaminu organizacyjnego lub struktury organizacyjnej Sprzedającego), żadne prawne wyodrębnienie Przedmiotu Transakcji, w tym Nieruchomości w ramach struktury Sprzedającego nie miało miejsca.

W dniu złożenia niniejszego wniosku u Sprzedającego funkcjonuje dokument stanowiący regulamin korzystania z Budynku (dalej: „Regulamin”), który jest integralną częścią niektórych umów najmu. Regulamin jest dokumentem określającym dodatkowe (poza treścią umowy najmu) wzajemne prawa i obowiązki związane z najmem powierzchni biurowej. Regulamin nie jest dokumentem wyznaczającym ramy funkcjonowania Budynku jako formalnie organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Dla Przedmiotu Transakcji w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego nie są prowadzone osobne księgi rachunkowe. Przedmiot Transakcji nie obejmuje również żadnego rachunku bankowego, ani środków pieniężnych, które mogłyby służyć Kupującemu po przeprowadzeniu Transakcji do regulowania zobowiązań związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej Kupującego.

Co do zasady, przed dniem Transakcji wynajem powierzchni Nieruchomości stanowi jedyny przedmiot działalności gospodarczej Zbywcy i jego jedyne źródło przychodu. Zbywca nie posiada zatem aktywów innych niż związane z działalnością gospodarczą w zakresie wynajmu Nieruchomości. Poza Nieruchomością będącą przedmiotem Transakcji, Zbywca nie jest właścicielem ani użytkownikiem wieczystym żadnych innych nieruchomości.

W związku z utrzymaniem Nieruchomości Zbywca ponosi m.in. koszty zarządu, mediów, administracyjne, bieżących napraw, konserwacji itd. Przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z działalnością gospodarczą Zbywcy polegającą na wynajmie Nieruchomości są zewidencjowane zgodnie z ogólnymi przepisami o rachunkowości. Zbywca w celu zapewnienia obsługi Nieruchomości korzysta przede wszystkim z infrastruktury i zasobów kadrowych zewnętrznego podmiotu świadczącego usługi zarządzania Nieruchomością Sprzedającego.

Po przeprowadzeniu Transakcji, Sprzedający zostanie najprawdopodobniej zlikwidowany. Ostateczna decyzja w tym zakresie zostanie podjęta przez udziałowca Sprzedającego po dokonaniu sprzedaży Nieruchomości, przy uwzględnieniu kryteriów biznesowych.

Zbywca oraz Nabywca są i będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani w Polsce jako czynni podatnicy VAT. Zainteresowani nie są i na dzień Transakcji nie będą podmiotami powiązanymi na gruncie przepisów polskiego prawa podatkowego.

W zakresie w jakim Transakcja będzie podlegała zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Wnioskodawcy planują złożyć, przed dokonaniem Transakcji, wspólne oświadczenie (zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT) o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wyborze opodatkowania VAT. Intencją Wnioskodawców jest opodatkowanie Transakcji podatkiem VAT.

Po Transakcji Kupujący zamierza prowadzić w Polsce działalność gospodarczą obejmującą wynajem Nieruchomości na cele komercyjne (głównie biurowe i usługowe) podlegającą opodatkowaniu 23% VAT. Kupujący (będący funduszem inwestycyjnym) zamierza prowadzić opisaną powyżej działalność głównie w oparciu o zasoby podwykonawców.

Kupujący nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości ani jej części na cele mieszkaniowe, ani nie zamierza prowadzić w oparciu o Nieruchomość innej działalności gospodarczej zwolnionej z VAT lub niepodlegającej VAT.

Dodatkowo, w umowie sprzedaży Przedmiotu Transakcji Wnioskodawcy przewidują, że Kupujący zachowa się w określony sposób, tj. zaakceptuje obecny kształt umów najmu zawartych przez Sprzedającego z obecnymi najemcami Nieruchomości w zakresie określonych tzw. zachęt dla najemców (które to zachęty obniżą dochodowość tych umów w okresie, kiedy to właścicielem Nieruchomości będzie już Kupujący) i wyrazi zgodę na to, by cena Przedmiotu Transakcji, która została wskazana w liście intencyjnym w zakresie planowanej transakcji, nie uległa obniżeniu z uwagi na ww. zachęty dla najemców (cena Nieruchomości w modelach wyceny jest bowiem wypadkową m.in. przewidywanych zdyskontowanych wpływów dochodów z najmu). W zamian za zaakceptowanie przez Kupującego obecnego kształtu umów najmu, zawartych przez Sprzedającego z obecnymi najemcami Nieruchomości w zakresie określonych tzw. zachęt dla najemców oraz za wyrażenie zgody na utrzymanie ceny za Przedmiot Transakcji na określonym w liście intencyjnym poziomie, Sprzedający zapłaci Kupującemu wynagrodzenie odpowiadające wartości ww. zachęt dla najemców (dalej: Wynagrodzenie), w związku z okolicznością że począwszy od dnia dokonania Transakcji ekonomicznie ww. zachęty finansować będzie musiał już Kupujący. Warunkiem otrzymania Wynagrodzenia przez Kupującego jest zawarcie przez Kupującego umowy sprzedaży Przedmiotu Transakcji. Korzyścią dla Sprzedającego jest brak konieczności wycofania się z ceny wskazanej w liście intencyjnym, co skutkować mogłoby negatywnymi finansowymi i wizerunkowymi konsekwencjami dla Sprzedającego, a nawet potencjalną rezygnacją Kupującego z planowanej transakcji. Kupujący bowiem, będący francuskim funduszem inwestycyjnym, mającym określoną politykę inwestycyjną i obowiązki informacyjne, na obecnym etapie (tj. etapie, gdy list intencyjny został już przedłożony drugiej stronie transakcji i obopólnie podjęta została decyzja o dalszym procedowaniu w kierunku nabycia Przedmiotu Transakcji przez Kupującego), w razie zmiany ceny Przedmiotu Transakcji może podjąć decyzję o rezygnacji z planowanej Transakcji z uwagi na niespełnienie parametrów inwestycyjnych, które legły u podstaw decyzji Kupującego o dalszym procedowaniu w kierunku nabycia Przedmiotu Transakcji.

Mając na uwadze fakt, iż Kupujący będzie zobowiązany do zapłaty na rzecz Sprzedającego ceny za nabycie Przedmiotu Transakcji, nie jest wykluczone, że w celu zmniejszenia ilości prac administracyjnych związanych z rozliczeniem Transakcji, strony Transakcji dokonają wzajemnego potrącenia wierzytelności w tym zakresie, tj. wierzytelności Sprzedającego z tytułu ceny sprzedaży Przedmiotu Transakcji z wierzytelnością Kupującego z tytułu Wynagrodzenia.

Strony Transakcji pragną również wskazać, że w ramach planowej Transakcji lub w krótkim okresie tuż po jej zrealizowaniu Zbywca oraz Nabywca dokonają między sobą ostatecznego rozliczenia kosztów i opłat związanych z obsługą Nieruchomości dotyczących m.in. podatku od nieruchomości, kosztów operacyjnych oraz ewentualnych należności wynikających z zawartych umów najmu, takich jak rozliczenia opłat za czynsz najmu oraz opłat eksploatacyjnych, stanowiących udział najemcy w wydatkach związanych z funkcjonowaniem, utrzymaniem i eksploatacją Budynku. Wydatki poniesione i należne za okres do dnia poprzedzającego dzień zawarcia Transakcji zostaną pokryte wyłącznie przez Zbywcę, natomiast powstałe i zapłacone przed dniem zawarcia Transakcji, ale dotyczące miesiąca w którym dojdzie do zawarcia Transakcji zostaną podzielone między strony Transakcji, w taki sposób, że Sprzedający poniesie koszty za okres od pierwszego dnia miesiąca do dnia poprzedzającego dzień zawarcia Transakcji, zaś Kupujący za okres rozpoczynający się od dnia zawarcia Transakcji (z tym dniem włącznie).

Jednocześnie Wnioskodawcy zamierzają uzgodnić w umowie sprzedaży Przedmiotu Transakcji, iż prawo do poboru czynszu najmu oraz miesięcznych zaliczek na opłaty eksploatacyjne za okres rozpoczynający się w dniu zawarcia Transakcji i kończący się w ostatnim dniu kalendarzowym miesiąca w którym zostanie dokonana Transakcja będzie przysługiwać wyłącznie Sprzedającemu. Jednocześnie Sprzedający wypłaci Nabywcy wynagrodzenie za udzielenie prawa do pożytków z tytułu czynszu najmu oraz wynagrodzenie za udzielenie prawa do pożytków z tytułu miesięcznych zaliczek na opłaty eksploatacyjne w odpowiedniej części, tj. odpowiadającej wartości czynszu najmu/miesięcznych zaliczek na opłaty eksploatacyjne za okres od dnia zawarcia Transakcji (włącznie) do ostatniego dnia kalendarzowego miesiąca w którym zostanie dokonana Transakcja. Ponadto, Kupujący będzie wyłącznie uprawniony do poboru czynszu najmu oraz miesięcznych zaliczek na opłaty eksploatacyjne za okres rozpoczynający się od pierwszego dnia miesiąca kalendarzowego następującego po miesiącu w którym zostanie dokonana Transakcja. Wskazane powyżej czynności określane w dalszej części niniejszego wniosku jako: „Czynności Związane z Czynszem Najmu za Miesiąc Transakcji”).

Wnioskodawcy zamierzają także uzgodnić w umowie sprzedaży Przedmiotu Transakcji postępowanie w zakresie czynności związanych z opłatami eksploatacyjnymi otrzymanymi od najemców na poczet kosztów eksploatacyjnych w kontekście opłat i kosztów eksploatacji od początku roku kalendarzowego do ostatniego dnia miesiąca, w którym doszło do zawarcia Transakcji (dalej: „Czynności Związane z Opłatami Eksploatacyjnymi do Ostatniego Dnia Miesiąca Transakcji”). W ramach Czynności Związanych z Opłatami Eksploatacyjnymi do Ostatniego Dnia Miesiąca Transakcji, Zainteresowani dokonają weryfikacji faktycznych kosztów utrzymania Nieruchomości poniesionych przez Sprzedającego oraz ustalą dalsze prawa i obowiązki stron z tego wynikające. W sytuacji kiedy opłaty eksploatacyjne zapłacone przez najemców byłyby wyższe niż koszty utrzymania Nieruchomości, to Sprzedający zapłaci Kupującemu wynagrodzenie za zgodę Kupującego na dokonywanie czynności związanych ze zwrotem nadpłaty na rzecz najemców (które może nastąpić w okresach bieżących lub na koniec roku). W przypadku nadwyżki kosztów utrzymania Nieruchomości poniesionych przez Sprzedającego ponad opłatami za utrzymanie Nieruchomości wniesionymi przez najemców na rzecz Sprzedającego, Kupujący zapłaci Sprzedającemu wynagrodzenie za prawo do odzyskania niedopłaconych Sprzedającemu przez najemców kwot z tytułu opłat eksploatacyjnych (które może nastąpić w okresach bieżących lub na koniec roku).

W niniejszym przypadku cena sprzedaży Przedmiotu Transakcji została skalkulowana i wskazana w liście intencyjnym przy założeniu, że Sprzedający rozliczy się z Kupującym w zakresie Czynności Związanych z Opłatami Eksploatacyjnymi do Ostatniego Dnia Miesiąca Transakcji oraz zapłaci Kupującemu wynagrodzenie za Czynności Związane z Czynszem Najmu za Miesiąc Transakcji. Tego typu rozliczenie jest standardem rynkowym - w praktyce rynkowej bowiem żaden nabywca ani zbywca nieruchomości nie godzi się bez odpowiedniego wynagrodzenia ponosić ciężaru finansowego odpowiednio zwrotu najemcom nadpłaconych przez nich opłat eksploatacyjnych które zostały wpłacone przez nich na rzecz zbywcy tej nieruchomości bądź pokrycia niedopłat w zakresie kosztów eksploatacyjnych oraz ponosić ciężaru utrzymania nieruchomości w danym okresie bez uzyskania za ten okres czynszu najmu. Brak wypłaty przez odpowiednio Sprzedającego oraz Kupującego wynagrodzenia za Czynności Związane z Opłatami Eksploatacyjnymi do Ostatniego Dnia Miesiąca Transakcji oraz wynagrodzenia za Czynności Związane z Czynszem Najmu za Miesiąc Transakcji na rzecz Kupującego mógłby oznaczać konieczność zmiany ceny sprzedaży, wskazanej w liście intencyjnym. Zapłata przedmiotowych wynagrodzeń na rzecz Kupującego jest dla Sprzedającego korzystna i uzasadniona biznesowo, bowiem spowoduje to brak konieczności wycofania się z ceny wskazanej w liście intencyjnym co skutkować mogłoby negatywnymi finansowymi i wizerunkowymi konsekwencjami dla Sprzedającego, a nawet potencjalną rezygnacją Kupującego z planowanej transakcji. Kupujący bowiem, będący francuskim funduszem inwestycyjnym, mającym określoną politykę inwestycyjną i obowiązki informacyjne, na obecnym etapie (tj. etapie, gdy list intencyjny został już przedłożony drugiej stronie transakcji i obopólnie podjęta została decyzja o dalszym procedowaniu w kierunku nabycia Przedmiotu Transakcji przez Kupującego), w razie zmiany ceny Przedmiotu Transakcji może podjąć decyzję o rezygnacji z planowanej Transakcji z uwagi na niespełnienie parametrów inwestycyjnych, które legły u podstaw decyzji Kupującego o dalszym procedowaniu w kierunku nabycia Przedmiotu Transakcji. Z tego względu również ewentualna zapłata przez Kupującego wynagrodzenia za Czynności Związane z Opłatami Eksploatacyjnymi do Ostatniego Dnia Miesiąca Transakcji jest dla Kupującego korzystna - spowoduje ona bowiem brak konieczności renegocjowania ceny wskazanej w liście intencyjnym, co mogłoby skutkować koniecznością wycofania się Kupującego z planowanej transakcji.

W uzupełnieniu wniosku ujętym w piśmie z 5 listopada 2021 r. Wnioskodawca wskazał m.in., że

zachęty udzielone przez Sprzedającego dotyczyły jednego najemcy, przy czym jest on tzw. kluczowym najemcą. Przedmiotowe zachęty dla najemcy przysługują mu na podstawie aneksu do umowy najmu.

Sprzedający zdecydował się udzielić takiej zachęty najemcy, bowiem jest on kluczowym najemcą. Brak udzielenia zachęty dla tego najemcy bezpośrednio mogłoby wpłynąć na przychody z tytułu umowy najmu z tym najemcą.

Zachęta dla kluczowego najemcy, zgodnie z aneksem do umowy najmu polega na tym, że:

(i) wynajmujący wykona prace remontowe w wynajmowanym lokalu i poniesie koszty tych prac w wynajmowanym lokalu do określonej kwoty wskazanej w aneksie;

(ii) wynajmujący wykona określone prace inwestycyjne mające na celu podniesienie standardu Budynku i poniesie koszty tych prac do kwoty określonej w aneksie.

Powyższe prace mają zostać wykonane do 31 grudnia 2021 roku.

Natomiast, w przypadku nie wykorzystania środków na ww. prace remontowo-inwestycyjne, pozostała niewykorzystana kwota może zostać zamieniona na dodatkowy rabat czynszowy obowiązujący w kolejnych miesiącach, począwszy od 1 stycznia 2022 r., aż do pełnego wykorzystania pozostałej kwoty (maksymalna wysokość obniżki czynszu nie będzie mogła przekroczyć 25% kwoty odpowiednio inwestycji lub prac remontowych). W związku z okolicznością, że budżet na prace remontowo-inwestycyjne na rzecz tego najemcy nie został jeszcze w pełni wykorzystany, istnieje prawdopodobieństwo, że od 1 stycznia 2022 r. najemcy zostanie przyznany rabat czynszowy.

Zachęta dla tego najemcy stanowiła finansową motywację do kontynuowania najmu powierzchni w Nieruchomości, a nie w nieruchomości konkurencji. Podyktowana ona była również chęcią utrzymania najemcy w Nieruchomości i czerpaniem czynszu najmu w okresach późniejszych. Sprzedający, udzielając zachęty, zgodził się na dokonanie określonych prac remontowo-inwestycyjnych oraz na ewentualne udzielenie rabatu czynszowego w przyszłych okresach, co może oznaczać okresowe niższe wpływy z najmu od kluczowego najemcy, ale jednocześnie w przyszłości wynajmujący uzyska od tego najemcy wpływy z najmu w okresach późniejszych.

Udzielanie zachęt dla najemców jest standardową (i oczekiwaną przez najemców) praktyką rynkową - ze względu na długoterminowy charakter większości umów najmu oraz panującą na rynku konkurencję, właściciele powierzchni często proponują pewne rozwiązania mające zachęcić potencjalnych najemców do zawarcia umowy, wynajmujący zawsze kalkuluje wysokość czynszu z uwzględnieniem całego okresu, na jaki zawarto umowę. Co do zasady, nawet stosunkowo istotna zachęta oznaczająca obniżkę lub wsparcie finansowe najemcy na początku najmu powinna zwrócić się w trakcie całego okresu obowiązywania umowy. Dodatkowo tzw. kluczowi najemcy podnosząc prestiż danej nieruchomości lub jej atrakcyjność, mogą przyciągnąć potencjalnych najemców, co może wpłynąć na wzrost przychodów wynajmującego, będącego właścicielem nieruchomości.

Reasumując, udzielone przez Sprzedającego zachęty dla kluczowego najemcy, bezpośrednio wpływają pozytywnie na uzyskiwane przez właściciela nieruchomości przychody z tytułu najmu oraz możliwość uzyskiwania dodatkowych przychodów w przyszłości (tj. przez Sprzedającego - w okresie do dnia Transakcji i Kupującego - w okresie po dniu Transakcji) w ogólnym rozrachunku.

Natomiast w krótszej i wąskiej perspektywie czasowej, przyznane najemcy zachęty mogą obniżyć przychody Sprzedającego za okresy najmu objęte rabatem czynszowym. W konsekwencji, Sprzedający może uzyskać niższy przychód z tytułu najmu aniżeli w sytuacji, w której zachęty nie byłyby przyznane. W związku z okolicznością, że zachęty będą również istniały po nabyciu Nieruchomości przez Kupującego, w konsekwencji będą mogły również obniżyć przychód Kupującego z tytułu najmu objętego zachętami w stosunku do sytuacji, w której zachęty nie byłyby przyznane przez Sprzedającego.

Niemniej jednak, mimo iż w krótkiej perspektywie czasowej udzielone zachęty mogą obniżyć przychody wynajmujących z tytułu najmu to przekładają się pozytywnie na wysokość uzyskiwanych przychodów w całym okresie najmu.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytania:

1. Czy Sprzedający będzie uprawniony do zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów kwoty netto Wynagrodzenia?

(pytanie oznaczone we wniosku nr 6)

2. Czy, w przypadku gdy organ, do którego składany jest niniejszy wniosek, uzna, że Czynności Związane z Czynszem Najmu za Miesiąc Transakcji będą stanowić świadczenie usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT i tym samym będą podlegać opodatkowaniu VAT, nie będąc czynnościami zwolnionymi z VAT oraz powinny być udokumentowane fakturą VAT wystawioną przez Kupującego, Sprzedający dokonujący na rzecz Kupującego płatności tytułem Czynności Związanych z Czynszem Najmu za Miesiąc Transakcji będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej wykonanie tej usługi oraz zaliczenia kwoty netto wynagrodzenia za tę usługę do kosztów uzyskania przychodów?

(pytanie oznaczone we wniosku nr 8)

3. Czy, w przypadku twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 9, Wnioskodawca dokonujący na rzecz drugiego Wnioskodawcy płatności tytułem Czynności Związanych z Opłatami Eksploatacyjnymi do Ostatniego Dnia Miesiąca Transakcji, będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej wykonanie tej usługi oraz zaliczenia kwoty netto wynagrodzenia za tę usługę do kosztów uzyskania przychodów?

(pytanie oznaczone we wniosku nr 10)

Ad. 1

Zdaniem Zainteresowanych Sprzedający będzie uprawniony do zaliczenia kwoty netto Wynagrodzenia do kosztów uzyskania przychodów.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych

Zdaniem Wnioskodawcy, Sprzedający będzie uprawniony do zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów kwoty Wynagrodzenia, co wynika z poniższych względów.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w umowie sprzedaży Przedmiotu Transakcji Wnioskodawcy przewidują, że Kupujący zachowa się w określony sposób, tj. zaakceptuje obecny kształt umów zawartych przez Sprzedającego z obecnymi najemcami Nieruchomości w zakresie określonych tzw. zachęt dla najemców (które to zachęty obniżą dochodowość tych umów w okresie, kiedy to właścicielem Nieruchomości będzie już Kupujący) i wyrazi zgodę na to, by cena Przedmiotu Transakcji, która została wskazana w liście intencyjnym w zakresie planowanej transakcji, nie uległa obniżeniu z uwagi na ww. zachęty dla najemców (cena Nieruchomości w modelach wyceny jest bowiem wypadkową m.in. przewidywanych zdyskontowanych wpływów dochodów z najmu). W zamian za zaakceptowanie przez Kupującego obecnego kształtu umów najmu, zawartych przez Sprzedającego z obecnymi najemcami Nieruchomości w zakresie określonych tzw. zachęt dla najemców oraz za wyrażenie zgody na utrzymanie ceny za Przedmiot Transakcji na określonym w liście intencyjnym poziomie, Sprzedający zapłaci Kupującemu Wynagrodzenie, odpowiadające wartości ww. zachęt dla najemców, które począwszy od dnia dokonania Transakcji ekonomicznie finansować będzie musiał już Kupujący. Warunkiem otrzymania Wynagrodzenia przez Kupującego jest zawarcie przez Kupującego umowy sprzedaży Przedmiotu Transakcji. Korzyścią dla Sprzedającego jest brak konieczności wycofywania się z ceny wskazanej w liście intencyjnym, co skutkować mogłoby negatywnymi finansowymi i wizerunkowymi konsekwencjami dla Sprzedającego, a nawet potencjalną rezygnacją Kupującego z planowanej transakcji. Kupujący bowiem, będący francuskim funduszem inwestycyjnym, mającym określoną politykę inwestycyjną i obowiązki informacyjne, na obecnym etapie (tj. etapie, gdy list intencyjny został już przedłożony drugiej stronie transakcji i obopólnie podjęta została decyzja o dalszym procedowaniu w kierunku nabycia Przedmiotu Transakcji przez Kupującego), w razie zmiany ceny Przedmiotu Transakcji może zdecydować o rezygnacji z planowanej Transakcji z uwagi na niespełnienie parametrów inwestycyjnych, które legły u podstaw decyzji Kupującego o dalszym procedowaniu w kierunku nabycia Przedmiotu Transakcji.

Zdaniem Sprzedającego, ww. świadczenie pieniężne które może zostać przez niego spełnione w przyszłości na rzecz Kupującego, spełni przesłanki wynikające z przepisu art. 15 ust. 1 ustawy o CIT (podatek dochodowy od osób prawnych).

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o CIT, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1 ustawy o CIT. Zgodnie z ugruntowanym poglądami organów podatkowych oraz doktryny, podatnik ma prawo zaliczenia wydatku do koszów uzyskania przychodów pod warunkiem, że wydatek ten:

1. został faktycznie poniesiony przez podatnika,

2. jest definitywny,

3. został właściwie udokumentowany,

4. pozostaje w związku z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą

5. istnieje związek przyczynowy pomiędzy poniesieniem kosztu, a powstaniem lub realną szansą powstania przychodów podatkowych, bądź też zachowaniem lub zabezpieczeniem źródła ich uzyskiwania.

Zakładając dla potrzeb niniejszej analizy, że przesłanki wskazane w punktach 1), 2) i 3) zostaną spełnione niezbędne jest rozważenie przesłanek 4) i 5).

Jeżeli rozpatrywane świadczenie zostanie spełnione na rzecz Kupującego to niewątpliwie będzie ono pozostawać w ścisłym związku z prowadzoną przez Sprzedającego działalnością gospodarczą.

Drugim wymagającym rozważenia warunkiem uznania tego wydatku za koszt uzyskania przychodów jest ustalenie, że pomiędzy kosztem podatkowym a przychodem istnieje związek przyczynowo - skutkowy. Związek ten występuje wówczas, gdy wydatek zostaje poniesiony w celu powstania lub zwiększenia przychodów, bądź też zachowania albo zabezpieczenia źródła ich uzyskiwania. Przyjmuje się, że przy ustalaniu kosztów uzyskania przychodów każdy wydatek wymaga indywidualnej oceny pod kątem związku z przychodem i racjonalności działania dla osiągnięcia tego przychodu. Zatem jeżeli na podstawie dostępnej wiedzy podatnik może oczekiwać, że dany wydatek przełoży się na osiągnięcie przychodu, jego zachowanie lub zabezpieczenie, to ma on prawo uwzględnić ten wydatek w rozliczeniu podatkowym.

W niniejszym przypadku, korzyścią dla Sprzedającego będzie brak konieczności wycofania się z ceny wskazanej w liście intencyjnym, co skutkować mogłoby negatywnymi finansowymi i wizerunkowymi konsekwencjami dla Sprzedającego, a nawet potencjalną rezygnacją Kupującego z planowanej transakcji. Z uwagi na powyższe, spełnienie świadczenia przez Sprzedającego na rzecz Kupującego będzie stanowić racjonalnie poniesiony wydatek, związany uzyskaniem przychodu ze sprzedaży Przedmiotu Transakcji.

Dodać należy również, że w ocenie Sprzedającego rozpatrywane świadczenie nie mieści się w żadnej z kategorii kosztów wymienionych w art. 16 ustawy o CIT.

Reasumując, w ocenie Sprzedającego, rozpatrywany wydatek w postaci Wynagrodzenia, które może zostać zapłacone Kupującemu, spełni przesłanki określone w art. 15 ust. 1 ustawy o CIT, nie mieszcząc się równocześnie w katalogu z przepisu art. 16 ust. 1 ustawy o CIT, dlatego powinien być uznany za koszt uzyskania przychodów Sprzedającego.

Ad. 2

W przypadku gdy Organ, do którego składany jest niniejszy wniosek, uzna, że Czynności Związane z Czynszem Najmu za Miesiąc Transakcji będą stanowić świadczenie usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT i tym samym będą podlegać opodatkowaniu VAT, nie będąc czynnościami zwolnionymi z VAT oraz powinny być udokumentowane fakturą VAT, Sprzedający dokonujący na rzecz Kupującego płatności tytułem Czynności Związanych z Czynszem Najmu za Miesiąc Transakcji będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Kupującego, dokumentującej wykonanie tej usługi oraz zaliczenia kwoty netto wynagrodzenia za tę usługę do kosztów uzyskania przychodów.

Zgodnie z art. 86 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o VAT kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług. Jednocześnie zgodnie z art. 86 ust. 10 ustawy o VAT prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy oraz nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę - w myśl art. 86 ust 10b pkt 1 ustawy o VAT.

Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku uznania Czynności Związane z Czynszem Najmu za Miesiąc Transakcji za świadczenie usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, usługobiorcy (Zbywcy) będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. W ocenie Zainteresowanych płatność za ww. usługi będzie poniesiona w związku z czynnościami opodatkowanymi VAT, tj. usługa będzie świadczona w związku z planowaną Transakcją – sprzedaż Nieruchomości, która w ocenie Wnioskodawców będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Jednocześnie, zdaniem Zainteresowanych, w przedmiotowej sytuacji nie będzie zachodziła żadna okoliczność wyłączająca prawo do odliczenia VAT na podstawie art. 88 ustawy o VAT.

Ponadto, ww. świadczenie pieniężne które ma zostać przez Sprzedającego spełnione w przyszłości na rzecz Kupującego, spełni przesłanki wynikające z przepisu art. 15 ust. 1 ustawy o CIT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o CIT, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1 ustawy o CIT.

Zgodnie z ugruntowanymi poglądami organów podatkowych oraz doktryny, podatnik ma prawo zaliczenia wydatku do koszów uzyskania przychodów pod warunkiem, że wydatek ten:

1. został faktycznie poniesiony przez podatnika,

2. jest definitywny,

3. został właściwie udokumentowany,

4. pozostaje w związku z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą,

5. istnieje związek przyczynowy pomiędzy poniesieniem kosztu, a powstaniem lub realną szansą powstania przychodów podatkowych, bądź też zachowaniem lub zabezpieczeniem źródła ich uzyskiwania.

Zakładając dla potrzeb niniejszej analizy, że przesłanki wskazane w punktach 1), 2) i 3) zostaną spełnione niezbędne jest rozważenie przesłanek 4) i 5).

Jeżeli rozpatrywane świadczenie zostanie spełnione na rzecz Kupującego to niewątpliwie będzie ono pozostawać w ścisłym związku z prowadzoną przez Sprzedającego działalnością gospodarczą.

Drugim wymagającym rozważenia warunkiem uznania tego wydatku za koszt uzyskania przychodów jest ustalenie, że pomiędzy kosztem podatkowym a przychodem istnieje związek przyczynowo - skutkowy. Związek ten występuje wówczas, gdy wydatek zostaje poniesiony w celu powstania lub zwiększenia przychodów, bądź też zachowania albo zabezpieczenia źródła ich uzyskiwania. Przyjmuje się, że przy ustalaniu kosztów uzyskania przychodów każdy wydatek wymaga indywidualnej oceny pod kątem związku z przychodem i racjonalności działania dla osiągnięcia tego przychodu. Zatem jeżeli na podstawie dostępnej wiedzy podatnik może oczekiwać, że dany wydatek przełoży się na osiągnięcie przychodu, jego zachowanie lub zabezpieczenie, to ma on prawo uwzględnić ten wydatek w rozliczeniu podatkowym.

W niniejszym przypadku, jako, że cena sprzedaży Przedmiotu Transakcji została skalkulowana, a wskazana w liście intencyjnym przy założeniu, że Sprzedający zapłaci Kupującemu wynagrodzenie za Czynności Związane z Czynszem Najmu za Miesiąc Transakcji (tego typu rozliczenie jest standardem rynkowym - w praktyce rynkowej bowiem żaden nabywca nieruchomości nie godzi się bez odpowiedniego wynagrodzenia ze strony zbywcy nieruchomości ponosić ciężar finansowy utrzymania nieruchomości w danym okresie bez uzyskania za ten okres czynszu najmu). Brak wypłaty przez Sprzedającego wynagrodzenia za Czynności Związane z Czynszem Najmu za Miesiąc Transakcji mogłoby oznaczać konieczność obniżenia ceny sprzedaży, wskazanej w liście intencyjnym. Zapłata przedmiotowego wynagrodzenia na rzecz Kupującego jest dla Sprzedającego korzystna i uzasadnione biznesowo, bowiem spowoduje to brak konieczności wycofania się z ceny wskazanej w liście intencyjnym, co skutkować mogłoby negatywnymi finansowymi i wizerunkowymi konsekwencjami dla Sprzedającego, a nawet potencjalną rezygnacją Kupującego z planowanej transakcji. Kupujący bowiem, będący francuskim funduszem inwestycyjnym, mającym określoną politykę inwestycyjną i obowiązki informacyjne, na obecnym etapie (tj. etapie, gdy list intencyjny został już przedłożony drugiej stronie transakcji i obopólnie podjęta została decyzja o dalszym procedowaniu w kierunku nabycia Przedmiotu Transakcji przez Kupującego), w razie zmiany ceny Przedmiotu Transakcji może podjąć decyzję o rezygnacji z planowanej Transakcji z uwagi na niespełnienie parametrów inwestycyjnych, które legły u podstaw decyzji Kupującego o dalszym procedowaniu w kierunku nabycia Przedmiotu Transakcji.

Dodać należy również, że w ocenie Sprzedającego rozpatrywane świadczenie nie mieści się w żadnej z kategorii kosztów wymienionych w art. 16 ustawy o CIT.

Reasumując, w ocenie Sprzedającego, rozpatrywany wydatek w postaci wynagrodzenia za Czynności Związane z Czynszem Najmu za Miesiąc Transakcji, spełni przesłanki określone w art. 15 ust. 1 ustawy o CIT, nie mieszcząc się równocześnie w katalogu z przepisu art. 16 ust. 1 ustawy o CIT, dlatego powinien być uznany za koszt uzyskania przychodów Sprzedającego.

Podsumowując, Zdaniem Wnioskodawców, w przypadku gdy organ, do którego składany jest niniejszy wniosek, uzna, że Czynności Związane z Czynszem Najmu za Miesiąc Transakcji będą stanowić świadczenie usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT i tym samym będą podlegać opodatkowaniu VAT, nie będąc czynnościami zwolnionymi z VAT oraz powinny być udokumentowane fakturą VAT- to Sprzedający dokonujący na rzecz Kupującego płatności tytułem Czynności Związanych z Czynszem Najmu za Miesiąc Transakcji będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej wykonanie tej usługi oraz zaliczenia kwoty wynagrodzenia za tę usługę do kosztów uzyskania przychodów.

Ad.3

W przypadku twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 9, Wnioskodawca dokonujący na rzecz drugiego Wnioskodawcy płatności tytułem Czynności Związanych z Opłatami Eksploatacyjnymi do Ostatniego Dnia Miesiąca Transakcji, będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej wykonanie tej usługi oraz zaliczenia kwoty netto wynagrodzenia za tę usługę do kosztów uzyskania przychodów.

Zgodnie z art. 86 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o VAT kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług. Jednocześnie zgodnie z art. 86 ust. 10 ustawy o VAT prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy oraz nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę - w myśl art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy o VAT.

Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku Czynności Związanych z Opłatami Eksploatacyjnymi do Ostatniego Dnia Miesiąca Transakcji za świadczenie usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, usługobiorcy (Zbywcy bądź odpowiednio Nabywcy) będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. W ocenie Zainteresowanych płatność za ww. usługi będzie poniesiona w związku z czynnościami opodatkowanymi VAT, tj. usługa będzie świadczona w związku z planowaną Transakcją - sprzedaż Nieruchomości, która w ocenie Wnioskodawców będzie podlegała opodatkowaniu VAT. Co więcej, zapłata na rzecz Kupującego wynagrodzenia za zgodę Kupującego do dokonania czynności związanych z rozliczeniem nadpłat opłat eksploatacyjnych, które ekonomicznie pobrał Zbywca, ma bezpośredni związek ze świadczonymi przez Zbywcę do dnia Transakcji usługami na rzecz najemców przy użyciu przedmiotu Transakcji, tj. usługi najmu powierzchni biurowej handlowo - usługowej. Z perspektywy Kupującego, nabycie powyższej usługi (udzielenie prawa do odzyskania przez Kupującego niedopłaconych Zbywcy przez najemców kwot z tytułu opłat eksploatacyjnych) będzie związane z usługami, które po dokonaniu Transakcji Kupujący będzie świadczył przy użyciu przedmiotu Transakcji, tj. usługi najmu powierzchni biurowej i handlowo - usługowej.

Jednocześnie, zdaniem Zainteresowanych, w przedmiotowej sytuacji nie będzie zachodziła żadna okoliczność wyłączająca prawo do odliczenia VAT na podstawie art. 88 ustawy o VAT.

Ponadto, ww. świadczenie pieniężne które ma zostać przez odpowiednio Sprzedającego bądź Kupującego spełnione w przyszłości na rzecz drugiej strony Transakcji, spełni przesłanki wynikające z przepisu art. 15 ust. 1 ustawy o CIT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o CIT, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1 ustawy o CIT.

Zgodnie z ugruntowanym poglądami organów podatkowych oraz doktryny, podatnik ma prawo zaliczenia wydatku do koszów uzyskania przychodów pod warunkiem, że wydatek ten:

1. został faktycznie poniesiony przez podatnika,

2. jest definitywny,

3. został właściwie udokumentowany,

4. pozostaje w związku z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą,

5. istnieje związek przyczynowy pomiędzy poniesieniem kosztu, a powstaniem lub realną szansą powstania przychodów podatkowych, bądź też zachowaniem lub zabezpieczeniem źródła ich uzyskiwania.

Zakładając dla potrzeb niniejszej analizy, że przesłanki wskazane w punktach 1), 2) i 3) zostaną spełnione niezbędne jest rozważenie przesłanek 4) i 5).

Jeżeli rozpatrywane świadczenie zostanie spełnione na rzecz usługobiorcy (odpowiednio Kupującego lub Sprzedającego) to niewątpliwie będzie ono pozostawać w ścisłym związku z prowadzoną przez ten podmiot działalnością gospodarczą.

Drugim wymagającym rozważenia warunkiem uznania tego wydatku za koszt uzyskania przychodów jest ustalenie, że pomiędzy kosztem podatkowym a przychodem istnieje związek przyczynowo - skutkowy. Związek ten występuje wówczas, gdy wydatek zostaje poniesiony w celu powstania lub zwiększenia przychodów, bądź też zachowania albo zabezpieczenia źródła ich uzyskiwania. Przyjmuje się, że przy ustalaniu kosztów uzyskania przychodów każdy wydatek wymaga indywidualnej oceny pod kątem związku z przychodem i racjonalności działania dla osiągnięcia tego przychodu. Zatem jeżeli na podstawie dostępnej wiedzy podatnik może oczekiwać, że dany wydatek przełoży się na osiągnięcie przychodu, jego zachowanie lub zabezpieczenie, to ma on prawo uwzględnić ten wydatek w rozliczeniu podatkowym.

W niniejszym przypadku cena sprzedaży Przedmiotu Transakcji została skalkulowana i wskazana w liście intencyjnym przy założeniu, że Sprzedający rozliczy się z Kupującym w zakresie Czynności Związanych z Opłatami Eksploatacyjnymi do Ostatniego Dnia Miesiąca Transakcji oraz zapłaci Kupującemu wynagrodzenie za Czynności Związane z Czynszem Najmu za Miesiąc Transakcji. Tego typu rozliczenia są standardem rynkowym - w praktyce rynkowej bowiem żaden nabywca ani zbywca nieruchomości nie godzi się bez odpowiedniego wynagrodzenia ponosić ciężaru finansowego odpowiednio zwrotu najemcom nadpłaconych przez nich opłat eksploatacyjnych które zostały wpłacone przez nich na rzecz zbywcy tej nieruchomości bądź pokrycia niedopłat w zakresie kosztów eksploatacyjnych oraz ponosić ciężaru utrzymania nieruchomości w danym okresie bez uzyskania za ten okres czynszu najmu. Brak wypłaty przez odpowiednio Sprzedającego oraz Kupującego wynagrodzenia za Czynności Związane z Opłatami Eksploatacyjnymi do Ostatniego Dnia Miesiąca Transakcji oraz wynagrodzenia za Czynności Związane z Czynszem Najmu za Miesiąc Transakcji na rzecz Kupującego, mógłby oznaczać konieczność zmiany ceny sprzedaży, wskazanej w liście intencyjnym. Zapłata przedmiotowych wynagrodzeń na rzecz Kupującego jest dla Sprzedającego korzystna i uzasadniona biznesowe, bowiem spowoduje to brak konieczności wycofania się z ceny wskazanej w liście intencyjnym, co skutkować mogłoby negatywnymi finansowymi i wizerunkowymi konsekwencjami dla Sprzedającego, a nawet potencjalną rezygnacją Kupującego z planowanej transakcji. Kupujący bowiem, będący francuskim funduszem inwestycyjnym, mającym określoną politykę inwestycyjną i obowiązki informacyjne, na obecnym etapie (tj. etapie, gdy list intencyjny został już przedłożony drugiej stronie transakcji i obopólnie podjęta została decyzja o dalszym procedowaniu w kierunku nabycia Przedmiotu Transakcji przez Kupującego), w razie jakiejkolwiek zmiany ceny Przedmiotu Transakcji może podjąć decyzję o rezygnacji z planowanej Transakcji z uwagi na niespełnienie parametrów inwestycyjnych, które legły u podstaw decyzji Kupującego o dalszym procedowaniu w kierunku nabycia Przedmiotu Transakcji. Z tego względu również ewentualna zapłata przez Kupującego wynagrodzenia za Czynności Związane z Opłatami Eksploatacyjnymi do Ostatniego Dnia Miesiąca Transakcji jest dla Kupującego korzystna - spowoduje ona bowiem brak konieczności renegocjowania ceny wskazanej w liście intencyjnym, co mogłoby skutkować koniecznością wycofania się Kupującego z planowanej transakcji.

Dodać należy również, że w ocenie Sprzedającego rozpatrywane świadczenie nie mieści się w żadnej z kategorii kosztów wymienionych w art. 16 ustawy o CIT.

Reasumując, w przypadku twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 9, Wnioskodawca dokonujący na rzecz drugiego Wnioskodawcy płatności tytułem Czynności Związanych z Opłatami Eksploatacyjnymi do Ostatniego Dnia Miesiąca Transakcji, będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej wykonanie tej usługi oraz zaliczenia kwoty netto wynagrodzenia za tę usługę do kosztów uzyskania przychodów.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Ad. pytanie nr 1

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz.U. z 2021 r., poz. 18000 ze zm.), kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów ze źródła przychodów lub w celu zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

Powyższe oznacza, że wszystkie poniesione wydatki związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, po wyłączeniu zastrzeżonych w ustawie, są kosztami uzyskania przychodów, o ile pozostają w związku przyczynowo-skutkowym z osiąganymi przychodami.

Kosztami uzyskania przychodów są więc wszelkie racjonalnie i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z działalnością gospodarczą, których celem jest osiągnięcie, zabezpieczenie lub zachowanie źródła przychodów.

Zatem do kosztów uzyskania przychodów podatnik ma prawo zaliczyć wszystkie koszty, zarówno te bezpośrednio, jak i pośrednio związane z przychodami, o ile zostały prawidłowo udokumentowane, za wyjątkiem kosztów ustawowo uznanych za niestanowiące kosztów uzyskania przychodów.

W świetle powyższego, aby wydatek poniesiony przez podatnika stanowił dla niego koszt uzyskania przychodu, muszą być spełnione następujące warunki:

• został poniesiony przez podatnika, tj. w ostatecznym rozrachunku musi on zostać pokryty z zasobów majątkowych podatnika (nie stanowią kosztu uzyskania przychodu podatnika wydatki, które zostały poniesione na działalność podatnika przez osoby inne niż podatnik),
• jest definitywny (rzeczywisty), tj. wartość poniesionego wydatku nie została podatnikowi w jakikolwiek sposób zwrócona,
• pozostaje w związku z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą,
• poniesiony został w celu uzyskania, zachowania lub zabezpieczenia przychodów lub może mieć wpływ na wielkość osiągniętych przychodów,
• został właściwie udokumentowany,

nie może znajdować się w grupie wydatków, których zgodnie z art. 16 ust. 1 ww. ustawy nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.

Niespełnienie którejkolwiek z wyżej wskazanych przesłanek wyklucza możliwość zaliczenia wydatku w ciężar kosztów uzyskania przychodów prowadzonej działalności gospodarczej. Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych nie zawiera wykazu wydatków, który przesądzałby o ich zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodów, zatem przyjmuje się, że kosztami uzyskania przychodów są wszelkie racjonalnie uzasadnione wydatki związane z prowadzoną działalnością, których celem jest osiągnięcie, zabezpieczenie i zachowanie źródła przychodów tak, aby to źródło przynosiło przychody także w przyszłości, które nie zostały wykazane w katalogu wydatków niestanowiących kosztów uzyskania przychodów.

W takim ujęciu kosztami tymi będą zarówno wydatki pozostające w bezpośrednim związku z uzyskanymi przychodami, jak i pozostające w związku pośrednim, jeżeli zostanie wykazane, że zostały w sposób racjonalny poniesione w celu uzyskania przychodów (w tym dla zagwarantowania funkcjonowania źródła przychodów), nawet wówczas gdyby z obiektywnych powodów przychód nie został osiągnięty.

Koszty poniesione na zachowanie źródła przychodu to koszty, które poniesione zostały, aby przychody z danego źródła przychodów w dalszym ciągu uzyskiwano oraz aby takie źródło w ogóle dalej istniało. Natomiast za koszty służące zabezpieczeniu źródła przychodów należy uznać koszty poniesione na ochronę istniejącego źródła przychodów, w sposób, gwarantujący bezpieczne funkcjonowanie tego źródła. Istotą tego rodzaju kosztów jest więc ich obligatoryjne poniesienie w celu niedopuszczenia do utraty źródła przychodu w przyszłości.

Podatnik kwalifikując poniesione wydatki do kosztów uzyskania przychodów powinien kierować się podstawową zasadą zaistnienia związku przyczynowo-skutkowego pomiędzy poniesionym kosztem, a możliwością osiągnięcia z tego tytułu przychodu, albowiem to na nim spoczywa ciężar udowodnienia, że jego poniesienie ma (lub może mieć) wpływ na wysokość osiąganych przychodów (lub na zachowanie lub zabezpieczenie źródła przychodów). Ustawodawca wyraźnie wiąże koszty uzyskania przychodów z celem ich poniesienia, jakim jest osiągnięcie przychodu. Dokonując powyższej kwalifikacji winien mieć również na uwadze negatywny katalog kosztów zawarty w art. 16 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Przy czym sam brak wskazania określonego wydatku, jako niestanowiącego kosztów uzyskania przychodów nie warunkuje jednoznacznie możliwości zaliczenia tego wydatku do kosztów podatkowych.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że w umowie sprzedaży Przedmiotu Transakcji Wnioskodawcy przewidują, iż Kupujący zachowa się w określony sposób, tj. zaakceptuje obecny kształtu umów zawartych przez Sprzedającego z obecnymi najemcami Nieruchomości w zakresie określonych tzw. zachęt dla najemców (które to zachęty obniżą dochodowość tych umów w okresie, kiedy to właścicielem Nieruchomości będzie już Kupujący) i wyrazi zgodę na to, by cena Przedmiotu Transakcji, która została wskazana w liście intencyjnym w zakresie planowanej transakcji, nie uległa obniżeniu z uwagi na ww. zachęty dla najemców (cena Nieruchomości w modelach wyceny jest bowiem wypadkową m.in. przewidywanych zdyskontowanych wpływów dochodów z najmu). W zamian za zaakceptowanie przez Kupującego obecnego kształtu umów najmu, zawartych przez Sprzedającego z obecnymi najemcami Nieruchomości w zakresie określonych tzw. zachęt dla najemców oraz za wyrażenie zgody na utrzymanie ceny za Przedmiot Transakcji na określonym w liście intencyjnym poziomie, Sprzedający zapłaci Kupującemu Wynagrodzenie, odpowiadające wartości ww. zachęt dla najemców, które począwszy od dnia dokonania Transakcji ekonomicznie finansować będzie musiał już Kupujący. Warunkiem otrzymania Wynagrodzenia przez Kupującego jest zawarcie przez Kupującego umowy sprzedaży Przedmiotu Transakcji. Korzyścią dla Sprzedającego jest brak konieczności wycofywania się z ceny wskazanej w liście intencyjnym, co skutkować mogłoby negatywnymi finansowymi i wizerunkowymi konsekwencjami dla Sprzedającego, a nawet potencjalną rezygnacją Kupującego z planowanej transakcji. Kupujący bowiem, będący francuskim funduszem inwestycyjnym, mającym określoną politykę inwestycyjną i obowiązki informacyjne, na obecnym etapie (tj. etapie, gdy list intencyjny został już przedłożony drugiej stronie transakcji i obopólnie podjęta została decyzja o dalszym procedowaniu w kierunku nabycia Przedmiotu Transakcji przez Kupującego), w razie zmiany ceny Przedmiotu Transakcji może zdecydować o rezygnacji z planowanej Transakcji z uwagi na niespełnienie parametrów inwestycyjnych, które legły u podstaw decyzji Kupującego o dalszym procedowaniu w kierunku nabycia Przedmiotu Transakcji.

Przedmiotem wątpliwości Zainteresowanych jest kwestia ustalenia czy Sprzedający będzie uprawniony do zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów kwoty netto Wynagrodzenia.

Biorąc pod uwagę przytoczone wyżej przepisy oraz przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego w ocenie Organu wskazane we wniosku Wynagrodzenie nie może stanowić kosztu podatkowego.

Zauważyć bowiem należy, że w myśl art. 14 ust. 1 ustawy o CIT, przychodem z odpłatnego zbycia rzeczy, praw majątkowych lub świadczenia usług jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie. Jeżeli jednak cena bez uzasadnionych przyczyn ekonomicznych znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy, praw lub usług, organ podatkowy określa ten przychód w wysokości wartości rynkowej.

Stosownie natomiast do art. 14 ust. 2 ustawy o CIT, wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy, praw majątkowych lub usług określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami, prawami lub usługami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca zbycia albo świadczenia.

Z przywołanych przepisów jednoznacznie wynika, że cena sprzedaży nieruchomości powinna odpowiadać wartości rynkowej tej nieruchomości. Wartość rynkowa to wartość ,która uwzględnia wszelkie zobowiązania związane ze sprzedawaną rzeczą.

Przenosząc powyższe na grunt sprawy będącej przedmiotem złożonego wniosku, należy wskazać, że Wynagrodzenie, o którym mowa we wniosku winno zostać uwzględnione jako czynnik wpływający na cenę zbywanej nieruchomości, a tym samym wpływający na wysokość uzyskanych przez Wnioskodawcę przychodów, a nie jako dodatkowy element związany z tą sprzedażą, generujący koszt podatkowy.

Innymi słowy, koszt związany z przedmiotem sprzedaży, a tym bardziej znany co do wielkości w momencie sprzedaży (strony umowy dopuszczają możliwość dokonania wzajemnego potrącenia wierzytelności) winien wpływać na cenę sprzedaży, a nie generować dodatkowy koszt podatkowy.

W konsekwencji stanowisko Wnioskodawcy wskazujące na możliwość zaliczenia wskazanego we wniosku Wynagrodzenia do kosztów podatkowych uznać należy za nieprawidłowe.

Ad. 2 i 3.

Odnosząc się natomiast do pytań oznaczonych we wniosku nr 8 i 10 w części dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych zauważyć należy, iż pytania te miały charakter warunkowy a odpowiedź na nie uzależniona była od uznania przez Organ, iż Czynności Związane z Czynszem Najmu za Miesiąc Transakcji oraz Czynności Związane z Opłatami Eksploatacyjnymi do ostatniego Dnia Miesiąca Transakcji, będą stanowiły świadczenie usług w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. W związku z uznaniem przez Organ w rozstrzygnięciu w zakresie dot. podatku od towarów i usług, że ww. Czynności nie stanowią świadczenia usług w myśl wskazanej wyżej ustawy, ocena stanowiska Zainteresowanych dot. pytań nr 8 i 10 w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych, stała się bezprzedmiotowa.

Nadmienić przy tym należy, że w zakresie podatku od towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych wydane zostaną/zostały odrębne rozstrzygnięcia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 i § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych. Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w `(...)` za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.